SENTENÇA
Processo Digital nº: 1000952-38.2019.8.26.0505
Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda Requerente: Claudinei de Souza e outro
Requerido: Spe Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/a., na pessoa de seu representante legal
Juiz(a) de Direito: Dr(a). SIDNEI VIEIRA DA SILVA Vistos.
CLAUDINEI DE SOUZA e SILMARA MARTIN DE SOUZA ajuizaram a presente ação declaratória de rescisão de promessa de compra e venda cumulada com restituição de valores pagos com pedido de tutela de urgência em face de SPE OLÍMPIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., aduzindo, em síntese, que no dia 23 de julho de 2013, após terem visto propaganda de venda de imóvel publicada pela ré em seu site, compareceram até o stand do empreendimento e firmaram o instrumento particular de compromisso de venda e compra da unidade autônoma nº 908, pavimento nº 09, cota nº 8, torre B. Afirmaram terem quitado as parcelas de forma pontual pagando para a requerida, até o presente momento, o montante de R$38.906,54.
Apontaram que a ré não conseguiu adimplir com a sua parte no contrato de venda e compra, descumprindo o prazo para a entrega da unidade adquirida prometido, inicialmente, para o mês de julho de 2017 e, com a soma de tolerância, expirou-se o prazo no mês janeiro de 2018. Relataram que entraram em contato com a requerida para solicitar a rescisão, porém obtiveram a resposta de que a devolução seria exatamente conforme consta no contrato, 90% (noventa por cento) das parcelas, nos termos da cláusula sétima, §2º, do contrato, parcelado em 40 (quarenta) vezes, não sendo aceita a proposta, ingressaram com a presente demanda.
Ao final, requereram pelo deferimento da tutela de urgência determinando a inexigibilidade das parcelas vincendas e abstenção à negativação de seus nomes. Postularam pela decretação da rescisão do compromisso de venda e compra, condenando a ré a devolver integralmente os valores pagos desde o desembolso e com juros legais desde a data da citação. Pleitearam pela inversão do ônus da prova. Acostaram documentos (págs. 07/35).
Foi deferida a tutela de urgência desobrigando os autores ao pagamento das parcelas vincendas, bem como para vedar ao requerido a inclusão dos autores em cadastros de restrição ao crédito (págs. 36/37).
Citada, a requerida contestou às págs. 42/73. Sustentou que foi no desfrute da liberdade e da autodeterminação da escolha que os autores fizeram a aquisição da cota fração pelo valor negociado. Salientou que conforme planilha de cálculo temporal a parte autora anuiu sem reservas ou ressalvas, com prévio conhecimento e assentimento, o prazo de entrega deslocou-se para até 17.04.2018. Aduziu que o deslocamento do prazo foi ratificado pelo condôminos em Assembleia Geral de constituição do condomínio levada a efeito no dia 01.03.2018 à qual a parte autora foi convidada a comparecer, porém não compareceu. Arguiu que o habite-se foi expedido no dia 14.03.2018. Enunciou que os autores não lhe procuraram para resilir o pacto. Informou que no contrato há previsão expressa admitindo o arrependimento sob a condicionante de perda financeira do valor da entrada para a aquisição, acrescido da dedução incidente sobre as parcelas mensais eventualmente quitadas. Discorreu acerca dos gastos com despesas de corretagem. Postulou pela improcedência da ação. Pelo princípio da eventualidade pleiteou pela ausência de cobrança de eventuais juros de mora. Acostou documentos (págs. 74/137).
Réplica às págs. 141/143.
Instados a especificar provas (pág. 144), a parte autora requereu pelo julgamento antecipado (pág. 146), enquanto a requerida pleiteou pelo depoimento pessoal, bem como prova testemunhal (págs. 148/151).
É o relatório.
Decido.
O processo comporta julgamento antecipado com base nas provas existentes nos autos e com fulcro no disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, especialmente diante do desinteresse declinado pelos autores quanto a maior dilação probatória e da desnecessidade de outras provas em face dos documentos insertos nos autos.
Nesse sentido, a jurisprudência tem reconhecido ser perfeitamente cabível o julgamento antecipado da lide, assinalando: "JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - Suficiência dos elementos constantes dos autos - Produção de prova desnecessária - Cerceamento de defesa inexistente - Recurso extraordinário não conhecido - Decisão mantida" (STF, RT 624/239).
Trata-se de relação consumerista, razão pela qual se aplica aqui o disposto no Código de Defesa do Consumidor (Lei n°. 8.078/1990), posto que a requerida ostenta as características de fornecedor, bem como os autores, as de consumidores, conforme preceituam os artigos 2º e 3°, do referido Diploma Legal.
No mérito, o pedido é procedente.
É possível a rescisão do contrato pleiteada pelos autores,
especialmente frente à existência de contrato de adesão, de cunho consumerista, viabilizando-se que o contratante exerça seu direito potestativo de desistir dos termos pactuados.
No presente caso, o pedido de rescisão do contrato se deu por atraso na entrega do imóvel conforme apontado pelos autores, porém a requerida informa que houve deslocamento do prazo para a entrega, não havendo o que se falar em atraso.
Note-se que a cláusula décima (pág. 18) afirma que a previsão de entrega é para julho de 2017. Em seu parágrafo primeiro, estabelece uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para a conclusão da obra. Portanto, ao contrário do que indica a parte autora de que o prazo expirou-se em 17 de abril de 2018.
Ocorre que referida cláusula há de ser declarada nula, haja vista que o prazo deverá ser contado em dias corridos e não úteis, diante da exposição ao consumidor, parte hipossuficiente na relação estabelecida entre as partes, em situação de extrema desvantagem.
Oportuno transcrever o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça em caso análogo: "DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Atraso na entrega do imóvel - Insurgência dos requerentes Prazo de tolerância Nulidade da cláusula que fixa a prorrogação em 250 dias úteis Acolhimento Previsão contratual que estabelece prazo superior a 180 dias Incidência da Súmula nº 164 Prazo que deve ser contado em dias corridos e não dias úteis Nulidade da cláusula declarada.
Alegação dos autores de que o prazo de 180 dias só pode ser considerado em situações excepcionais Não acolhimento Ausência de abusividade da cláusula que fixa o prazo
de até 180 dias de tolerância para a conclusão da obra e entrega do imóvel ao adquirente Cláusula que se justifica por conta de imprevistos comuns a empreendimentos imobiliários - Questão majoritariamente decidida na Corte - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR suscitados pela ré Não verificação Acertado o termo inicial da mora fixado pela sentença. LUCROS CESSANTES Cabimento - Prejuízo in re ipsa, que implica na falta de desfrute do bem - Precedentes do STJ - Verba fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato, de acordo com os parâmetros da Câmara. DANO MORAL Não ocorrência Mero dissabor RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."
(Apelação Cível nº 1014793-92.2015.8.26.0068; Relator (a) Miguel Brandi; Comarca de Barueri; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26.04.2017;
Data de registro: 27.04.2017).
Em que pese tenha sido deslocado o prazo para até 17.04.2018 conforme afirmado pela ré, em tal data já havia sido descumprido o prazo de entrega das chaves do imóvel. Ademais, a expedição do habite-se em 14.03.2018 (págs.
132/136), não altera o inadimplemento contratual, posto que o cumprimento da obrigação se dá com a entrega das chaves. Acrescente-se que nem mesmo realização de assembleia com vistas a prorrogar tal data não elide a obrigação da ré em face do autor.
Nesse sentido a Súmula nº 160 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo estabelece que: "A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora."
E a jurisprudência, da mesma forma: "Apelação.
Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da unidade. Cláusula de tolerância. Validade. Súmula nº 164 do TJSP. Nulidade, contudo, da cláusula de tolerância que estabelece prazo de 180 "dias úteis", colocando o
consumidor em desvantagem exagerada em razão da excessiva extensão do prazo.
Cômputo do prazo máximo de 180 dias. Incorporação imobiliária. Inadimplemento culposo caracterizado. Obrigação da alienante que se considera cumprida com entrega das chaves, não sendo suficiente expedição do "Habite-se", nos termos da Súmula nº 160 do TJSP. Demonstração de que o financiamento bancário não pôde ser contraído anteriormente por conta da demora da vendedora no cumprimento de obrigações de sua incumbência. Inexistência de prova de que o atraso na transmissão da posse seria imputável ao adquirente. Pretensão indenizatória procedente. Presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio (Súmula nº 162 do TJSP).
Dano moral. Admissibilidade. Demora excessiva no cumprimento do contrato (cerca de um ano), superando o âmbito do simples incômodo decorrente de inadimplemento contratual. Indenização devida. "Taxa de interveniência". Cobrança indevida. Restituição.
Verba que teria sido cobrada para obter autorização do credor hipotecário, que financiou o empreendimento, para liberação da hipoteca sobre a unidade autônoma, viabilizando contratação de financiamento com outra instituição financeira para pagamento do saldo do preço. Falta de cumprimento do dever de informação no contrato, que menciona genericamente despesas de registro e despesas oriundas do contrato. Ausência de demonstração de que a cobrança seria reembolso de despesa cobrada pelo Cartório de Registro de Imóveis, mais se parecendo com exigência para elaboração de documentos e concordância com cancelamento da garantia real. Abusividade da exigência.
Obrigação da vendedora de transferir o bem livre de ônus reais, arcando com os custos para baixa da hipoteca que contratou para realizar a incorporação. Nulidade da transferência da responsabilidade ao adquirente. Indicação de que a taxa somente foi cobrada porque o adquirente obteve financiamento com instituição financeira diversa daquela que teria financiado a incorporação, o que denota abusividade e indevido cerceamento da liberdade de escolha do consumidor. Restituição simples do valor pago, afastando-se a condenação à restituição em dobro, considerando se tratar de questão de interpretação contratual, havendo controvérsia a respeito da validade da cobrança.
Recurso parcialmente provido."(TJSP; Apelação nº 1103324-92.2014.8.26.0100; Relator (a) Eneás Costa Garcia; Comarca de São Paulo; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 12.03.2019; Data de registro: 12.03.2019).
No tocante à restituição dos valores pagos, os requerentes fazem "jus" a devolução integral do importe pago tendo em vista o evidente inadimplemento da requerida, não se mostrando razoável que os compradores sofram danos, percam seus investimentos em decorrência do atraso da ré. Cabe destacar ainda que não foi demonstrado qualquer excludente de responsabilidade da sociedade requerida.
Nesse sentido: "APELAÇÃO. Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Valores Pagos Contrato com garantia da Alienação Fiduciária.
Rescisão. Cabimento. Atraso na entrega da obra. Caso fortuito/força maior. Inocorrência.
Excludente que não se presta a elidir a responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Inadimplemento contratual por culpa dos vendedores. Devolução de todos os valores pagos pelo comprador. Cabível. Correção monetária na data do desembolso.
Juros de mora a partir da citação. Majoração da verba honorária. Aplicação do § 11 do artigo 85 do CPC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO." (TJSP Apelação Cível nº 1009861-05.2016.8.26.0625; Relator Jair de Souza; Comarca de Taubaté; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 17.07.2019; Data de registro: 18.07.2019).
Deverá a requerida efetuar a devolução em parcela única, considerando o tempo já decorrido, observado, ainda, a Súmula n. 02, do E. Tribunal de Justiça deste Estado: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".
Ante o exposto e tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato firmado pelas partes, a fim de suspender a exigibilidade de todas as parcelas vincendas, confirmando a tutela deferida às págs.
36/37, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos requerentes no valor de R$36.406,54, no prazo de 15 (quinze dias), bem como para determinar que a restituição do valor pago seja feito em única parcela, com correção monetária desde o desembolo pelo requerente e juros de mora de 1% a contar do trânsito em julgado.
Em razão da sucumbência, arcará a requerida com as custas e despesas processuais. Em relação aos honorários advocatícios, considerando, em especial, o trabalho realizado, o tempo decorrido, a matéria em questão, fixo em 10%
(dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil. Incide correção monetária e juros nos mesmos moldes do principal.
Com o trânsito em julgado, manifeste-se o interessado em termos de prosseguimento em trinta dias. Na inércia, feitas as devidas anotações, arquivem-se os autos.
P. R. I. C.
Ribeirão Pires, 19 de julho de 2019.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
