AVALIAÇÃO EM TEMPOS DE TRANSIÇÃO: O DESAFIO DOS AVALIADORES

AVALIAÇÃO EM TEMPOS DE TRANSIÇÃO:

O DESAFIO DOS AVALIADORES

ENG. EDUARDO ROTTMANN, M.Sc.

Membro Titular do IBAPE/SP, FRICS São Paulo, 16 de setembro de 2016

Volatilidade de preços

Volatilidade da absorção

CENÁRIO

Situação Vigente:

这众神赐予你住在一个有趣的时代!

(QUE OS DEUSES LHE PERMITAM VIVER EM

TEMPOS INTERESSANTES)

Como avaliar?

• Método Comparativo Do quê com o quê?

Conciliação de Resultados

Método Comparativo e Método Involutivo

• Conciliação de Resultados:

 Recomendação das normas internacionais;

 Virtual abandono na prática brasileira.

AVALIAÇÃO

• Análise da produtividade econômica do bem;

• Conceito de “highest and best use” / maior e

melhor aproveitamento.

DEFINIÇÃO

“O maior e melhor uso de um ativo

é aquele que maximiza sua

produtividade e que seja: possível,

legalmente permissível e

economicamente viável.”

DEFINIÇÃO

POSSÍVEL

LEGAL

VIÁVEL

MAIOR E

MELHOR

USO

VALOR DE

MERCADO

Caso 1 – Zoneamento anterior

DADOS CADASTRAIS

ÁREA DO TERRENO: 1.529,58 M2

CARACTERÍSTICAS DO PROJETO

USO: RESIDENCIAL (R2V) ÁREA PRIVATIVA: 4.455,00 M2 ÁREA CONSTRUÍDA: 8.586,78 M2 CUSTO UNITÁRIO ADOTADO 2.205,50 CUSTO TOTAL DE CONSTRUÇÃO R$ 18.938.143,29

Caso 1 – Zoneamento anterior

CARACTERÍSTICAS DO PROJETO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 2,50 PROJETO: 3 DORMITÓRIOS UNIDADES: 44 BLOCOS: 1 NÚMERO DE VAGAS/UNIDADE: 2,00 ÁREA UTIL DA UNIDADE: 87,20 M2 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 0,40

PROJETO: DUPLEX UNIDADES: 4

BLOCOS: 1

NÚMERO DE VAGAS/UNIDADE: 3,00 ÁREA UTIL DA UNIDADE: 154,61 M2

Caso 1 – Zoneamento anterior

Parâmetros adotados:

V.U._venda = R$ 9.500,00/m² A_privativa Prazo = 24 meses

TMA = 24,2% a.a. Valor da Outorga Onerosa = R$ 280.000,00 Valor do Terreno = R$ 10.016.741,48 V.U._terreno = R$ 6.548,69/m²

Caso 1 – Zoneamento vigente

DADOS CADASTRAIS

ÁREA DO TERRENO: 1.529,58 M2

CARACTERÍSTICAS DO PROJETO

USO: MISTO ÁREA PRIVATIVA: 6.680,02 M2 ÁREA CONSTRUÍDA: 12.325,90 M2 CUSTO UNITÁRIO ADOTADO 2.205,50 CUSTO TOTAL DE CONSTRUÇÃO R$ 27.184.772,45

Caso 1 – Zoneamento vigente

CARACTERÍSTICAS DO PROJETO

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 2,63 PROJETO: RESIDENCIAL UNIDADES: 160 BLOCOS: 1 NÚMERO DE VAGAS/UNIDADE: 0,50 ÁREA UTIL DA UNIDADE: 25,20 M2 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 1,32

PROJETO: APART HOTEL

UNIDADES: 40

BLOCOS: 1

NÚMERO DE VAGAS/UNIDADE: 0,40 ÁREA UTIL DA UNIDADE: 25,20 M2 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 0,41

PROJETO: COMERCIAL

UNIDADES: 1

BLOCOS: 1

NÚMERO DE VAGAS/UNIDADE: 9,00 ÁREA UTIL DA UNIDADE: 630,00 M2

Caso 1 – Zoneamento vigente

CARACTERÍSTICAS DO PROJETO

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 0,41 PROJETO: COMERCIAL UNIDADES: 1 BLOCOS: 1 NÚMERO DE VAGAS/UNIDADE: 9,00 ÁREA UTIL DA UNIDADE: 630,00 M2

Caso 1 – Zoneamento vigente

Parâmetros adotados:

V.U._venda = R$ 9.500,00/m² A_privativa Prazo = 36 meses

TMA = 30,6% a.a.

Valor da Outorga Onerosa = R$ 1.500.000,00 Valor do Terreno = R$ 6.737.399,28 V.U._terreno = R$ 4.404.74/m²

Caso 2 – Imóvel Singular

Avaliação em momentos diferentes:

Em 1990: Lei 7.805/1972

Cenário de hiperinflação / mercado dolarizado Avaliação pelo Método Comparativo

Em 2014: Lei 16.050/2014

Cenário de estabilidade econômica / mercado aquecido Avaliação pelo Método Involutivo

Caso 2 – Imóvel Singular

Dois cenários no Método Involutivo:

Com tombamento (ZEPEC); Sem tombamento, em “eixo”.

Caso 2 – Imóvel Singular

Com tombamento:

Blocos: 1

Padrão Construtivo: fino

Total de unidades: 10

Pavimentos por bloco: 2 e um subsolo

Dormitórios: 4(quatro)

Vagas por unidade: 2 (duas) Área total construída: 3.391,88 m2 Área total privativa: 1.922,12 m2 Área privativa da unidade: 192,21 m2

Caso 2 – Imóvel Singular

“Eixo”:

Blocos: 1

Padrão Construtivo: fino

Total de unidades: 165

Pavimentos por bloco: 12 e 5 subsolos

Vagas por unidade: 1(uma)

Área total construída: 20.308,00 m2

Área total privativa: 8.976,00 m2

Caso 2 – Imóvel singular

Parâmetros adotados:

V.U._venda,eixo = R$ 12.500,00/m² A_privativa V.U._{venda,tombado} = R$ 13.900,00/m² A_privativa Prazo = 24 meses

Caso 2 – Imóvel singular

Resultados - tombamento: Valor da Outorga Onerosa = nihil

Valor do Terreno = R$ 9.778.186,95 V.U._terreno = R$ 3.703.86/m²

Caso 2 – Imóvel singular

Resultados – “eixo”:

Valor da Outorga Onerosa = R$ 8.563.964,22 Valor do Terreno = R$ 35.184.058,13 V.U._terreno = R$ 13.327,29/m²

Caso 2 – Imóvel singular

Método Comparativo – 31/01/1990:

Valor do Terreno= US$ 3.960.000 Valor do Terreno_maio,2015 = R$ 50.510.469,59 V.U._terreno = R$ 19.132,75/m²

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