CENTRO SOCIOECONÔMICO
DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS DA ADMINISTRAÇÃO CURSO DE GRADUAÇÃO EM ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA
André Silva Josué Andrade
GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL: estudo de caso na UFSC campus Blumenau
Polo Indaial 2021
André Silva
Josué Andrade
GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL: estudo de caso na UFSC campus Blumenau
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à disciplina, CAD 9189 - Trabalho de Conclusão IV como requisito parcial para a obtenção do grau de Bacharel em Administração Pública pela Universidade Federal de Santa Catarina.
Área de Gestão Pública
Orientador: Prof. Dr. Mário de Souza Almeida
Indaial 2021
Josué Andrade
GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL Estudo de caso na UFSC campus Blumenau
Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado adequado para obtenção do Título de Bacharel em Administração Pública e aprovado em sua forma final pelo Departamento de
Ciências da Administração da Universidade Federal de Santa Catarina.
Indaial, 22 de julho de 2021.
Examinadores:
_______________________________________ Prof. Dr. Mário, de Souza Almeida Universidade Federal de Santa Catarina
_______________________________________ Prof. Dr. Irineu Manoel de Souza
Dedicamos esse trabalho de conclusão de curso as nossas famílias, pelo apoio que sempre nos deram durante toda a nossa vida.
Deixamos um agradecimento especial ao nosso orientador pelo incentivo e pela dedicação do seu escasso tempo ao nosso projeto de pesquisa.
Também queremos agradecer à Universidade Federal de Santa Catarina e a todos os professores do nosso curso pela elevada qualidade do ensino oferecido.
“Quando tudo estiver parecendo ir contra você, lembre-se que o avião decola contra o vento, e não a favor dele” (Henry Ford, 1947).
O presente trabalho tem como diretrizes apresentar e demonstrar a importância da manutenção e em especial da manutenção preventiva, que nasceu como um método de gerenciamento do sistema de manutenção, para hoje, poder ser utilizada como uma metodologia para gestão de todo um sistema. A manutenção é de extrema importância e o momento de realiza-la é a chave para se obter os melhores padrões de resultados, culturalmente onde a manutenção na maioria das vezes é feita de forma corretiva, e não preventiva, verifica-se uma ampla falha de sistema e equipamentos, atrasando as atividades da instituição e prejudicando os usuários. Este trabalho apresenta os elementos que constituem o gerenciamento de manutenção com foco no planejamento e controle, bem como apresenta, de forma geral, as ações necessárias para o avanço de uma política da manutenção corretiva para uma planejada. As recomendações e orientações aqui apresentadas, baseiam-se em normas técnicas buscadas junto à Associação Brasileira de Normas Técnicas e em literatura encontrada da área de engenharia e administração. Para tanto, como até então era inexistente, foi desenvolvida uma metodologia de implantação de um planejamento e controle da manutenção que melhor se adequasse à realidade da instituição. Foi descrita a implementação de cada etapa desenvolvida pela metodologia, assim como os resultados obtidos com sua implantação.
Ilustração 1 - Desempenho da edificação ao longo do tempo ... 17
Ilustração 2 - Benefícios para a empresa. ... 20
Ilustração 3 - Organograma de estratégias de manutenção. ... 22
Ilustração 4 - Diagrama dos tipos de manutenção ... 24
Ilustração 5 - Fluxo de documentos da manutenção... 27
Ilustração 6 - Algumas medidas de desempenho parciais típicas ... 28
Ilustração 7 - Lista de documentos administrativos ... 36
Ilustração 8 - Lista de documentos técnicos ... 37
Ilustração 9 - Modelos não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva de edificação ... 37
Ilustração 10 - Agendamento e periodicidade ... 42
Ilustração 11 - Lista dos registros ... 43
Ilustração 12 - Modelo de livro de registro de manutenção ... 45
Ilustração 13 - Modelo de lista de verificações para um subsistema – Manutenção preventiva de ar condicionado (modelo possível) ... 45
1 INTRODUÇÃO ... 10
1.1 Tema e Problema de Pesquisa ... 11
1.2 Objetivos ... 12 1.3 Justificativa ... 12 1.4 Estrutura do Trabalho ... 13 2 ADMINISTRAÇÃO ... 14 2.1 Desempenho da edificação ... 16 2.1.1 Manutenção Corretiva ... 17 2.1.2 Manutenção Preventiva ... 19 2.1.3 Manutenção Preditiva ... 20 2.1.4 Prestação de serviço ... 23 2.2 Preventiva X Corretiva ... 23 2.3 Plano de Manutenção ... 24 2.3.1 Inspeção Predial ... 24
2.3.1.1 Uso de Fichas de Inspeção ... 25
2.3.2 Programa de Manutenção... 26 2.3.3 Documentação Pertinente ... 26 2.3.4 Registros ... 27 2.3.5 Arquivo ... 28 2.3.6 Indicadores gerenciais ... 28 2.3.6.1 As medidas de desempenho ... 28 3 METODOLOGIA DA PESQUISA ... 30 4 RESULTADOS DA PESQUISA... 34 4.1 Documentação Administrativa ... 36
4.3 Manutenção dos Sistemas ... 37
4.4 Programa de Manutenção Rotina ... 42
4.4.1 Quadro dos principais registros ... 43
4.5 Ficha de procedimentos de manutenção ... 46
4.5.1 Avaliação de desempenho... 49
5 CONCLUSÃO ... 50
5.1 Recomendações ... 51
REFERÊNCIAS ... 53
APÊNDICE A - Roteiro de Entrevista ... 55
APÊNDICE B - Ficha de procedimentos de manutenção ... 58
1 INTRODUÇÃO
É bastante evidente que com o crescimento do patrimônio edificado, as diversas instituições que administram grandes complexos de edifícios, sejam elas públicas ou privadas, defrontam-se com os problemas da manutenção desses edifícios. Na verdade, para muitas dessas instituições, os serviços de manutenção passam a ser mais custosos e trabalhosos do que a própria expansão do seu parque construído. No Brasil, é quase regra a manutenção como atividade emergencial e corretiva, isto é, realizada apenas quando os usuários manifestam sua insatisfação com as condições em que se encontram os edifícios ou quando estes perdem suas condições operacionais. Nessas ocasiões, os serviços de manutenção chegam sempre atrasados, uma vez que o desconforto e o prejuízo às atividades-fim da organização já se instalaram. Além disso, dada a situação de emergência, são sempre realizados às pressas, para sanar o mais rápido possível os inconvenientes causados pelos problemas detectados. Vários conceitos e estratégias envolvem a ideia do que vem a ser a manutenção de edificações. Em linhas gerais, pode-se defini-la como o conjunto de atividades e recursos direcionados para conservar e recuperar desempenho de sistemas e elementos construtivos, dentro de parâmetros previstos em projetos, de acordo com expectativas de usuários e para segurança deles (PINI, 2011).
A gestão da manutenção é a correta administração da manutenção, ou seja, a organização dos recursos humanos e materiais, dos insumos e do planejamento estratégico necessários para que máquinas, equipamentos e instalações de qualquer empresa estejam em boas condições de funcionamento e supram as necessidades produtivas existentes (ALMEIDA, 2017).
Quando bem conduzida, representa o aumento do ciclo de vida das edificações prediais, impedindo o desgaste antecipado de todos os elementos que integram uma construção. É fundamental que mesmo obras muito bem executadas dentro do mais rigoroso grau de fiscalização estejam sujeitas a manutenções periódicas, controlando o desenvolvimento das características iniciais, que não podem estar alteradas sob o risco do avanço do processo de deterioração prematura dos componentes de construção. O assunto é tratado com descaso porque a legislação não cobra a responsabilidade com o patrimônio público edificado. Como na maioria dos países avançados já identificaram o problema, gerando grandes discussões sobre o tema, espera-se que esta proposta seja uma contribuição para direcionar os trabalhos que regem essa matéria e, a partir deste ponto, novas investidas sejam cada vez mais detalhadas e enriquecidas. Com a evolução dos conhecimentos é possível almejar avanços na
revitalização do patrimônio edificado, com inserção de elementos para um melhor desempenho das atuais condições, buscando aplicação de novas tecnologias, sugerindo a sua implantação de forma planejada e organizada e obedecendo a critérios técnicos e econômicos que atinjam o nível de eficiência desejada. Deve-se fundamentar em normas como a NBR 5674 e a NBR 14037, regulamentadas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que recomenda a elaboração de um manual que contenha os procedimentos para executar a manutenção de edificações (PERSIKE, 2002).
1.1 Tema e Problema de Pesquisa
Para que se possa ter um plano de manutenção é necessário um método que permita identificar os principais parâmetros relativos a cada tipo de estratégia, uniformizando conceitos e procedimentos. “Manutenção são um conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”(ASSOCIAÇÃO, 2013, p.12).
Conforme Persike (2002), as medidas necessárias para a manutenção de uma edificação serão definidas por um gestor que gerenciará por qual equipe executará (própria ou contratada) dependendo de cada caso. Em situações habituais, opta-se pela primeira situação. Em situações que necessitam especialistas no assunto pela especificidade do trabalho ou pela falta de materiais ou equipamentos para realizar, busca-se a segunda alternativa, obedecendo às regras que serão abordadas neste trabalho para a realização dos serviços.
Segundo Pini (2011), “um plano de controle e supervisão, alimentado por informações relativas ao edifício com base em um caderno de encargos de serviços de manutenção, tempo de vida útil dos diversos materiais, componentes e equipamentos, emite relatórios periódicos indicando que as inspeções devem ser realizadas. Fornecendo resultados dessas inspeções, o sistema indica os serviços a serem realizados e os custos estimados deles”. A escolha do melhor momento para intervir na edificação será definida antecipadamente, uma vez que ela depende de fatores, os mais diversos. Para isso, a estratégia a ser utilizada apresentada aqui com o propósito de evitar transtornos decorrentes da falta de programação e do tempo destinado para a operação dos trabalhos. Para evitar surpresas, é necessário igualmente planejar a alocação de recursos para o gasto. É interessante executar um orçamento discriminado, seguindo as especificações que se julgarem necessárias de materiais e mão-de-obra, visando à execução dos serviços. A previsão evita atropelos de qualquer ordem e
permite uma conduta padronizada, que viabilize a disponibilidade da sua implementação com a contratação e posterior registro contábil que estando consistente, depois do aceite dos órgãos competentes, demonstrando dessa forma o êxito da operação (PERSIKE, 2002).
Neste sentido a pergunta que norteou a realização deste estudo foi que procedimentos podem orientar os gestores do patrimônio predial, permitindo padronizar ações e aumentar a vida útil das edificações, na UFSC campus Blumenau?
1.2 Objetivos
O objetivo geral deste estudo foi gerar um conjunto de formulários e procedimentos que sirvam de orientação aos gestores do patrimônio predial, para padronizar ações e aumentar a vida útil das edificações, na Universidade Federal de Santa Cantarina campus Blumenau
Para alcançar o objetivo geral, foram estabelecidos os seguintes objetivos específicos: a) Apresentar procedimentos de gerenciamento da manutenção, que possam ser adotados
em uma instituição de ensino pública federal;
b) Propor formulários que facilitem o controle das atividades de gerenciamento da manutenção;
c) Apresentar um modelo de planejamento de atividades e ações preventivas que aumentem a vida útil de equipamentos e instalações;
d) Propor um programa de registro de manutenções para constituir um acervo histórico.
1.3 Justificativa
A ausência de um manual próprio a respeito das manutenções preventivas e preditivas no campus Blumenau da Universidade Federal de Santa Catarina, mostra como a execução deste trabalho de TCC foi muito importante para a instituição, dando a ela oportunidade de melhoria na gestão de manutenção predial, facilitando o trabalho das equipes operacionais concebendo ações e operações para atingirem aos objetivos, incorporando em suas rotinas de manutenção essas modalidades, antevendo problemas que lhes trariam maiores transtornos e trabalho excessivo, e para a gestão, melhoria do acompanhamento e a realização de ações através de controle de índices, criando um acervo histórico de ações de manutenção das
equipes operacionais, possibilitando assim fazer um melhor planejamento orçamentário com maior antecedência e assertividade.
Atualmente tem se tornado comum a prática da manutenção corretiva e emergencial, causando insatisfação dos usuários e deixando equipamentos e áreas inoperantes, portanto a elaboração desse manual se faz apropriado e compatível com as necessidades da instituição.
Existem normas e literaturas nesta área que demonstram a eficiência e as formas de planejamento a serem implantados, sendo que até ao final deste curso de Administração Pública será possível implantar as ações e visualizar os resultados.
A gestão da manutenção é a correta administração da manutenção, ou seja, a organização dos recursos humanos e materiais, dos insumos e do planejamento estratégico necessários para que máquinas, equipamentos e instalações de qualquer empresa estejam em boas condições de funcionamento e supram as necessidades produtivas existentes (ALMEIDA, 2017).
1.4 Estrutura do Trabalho
O trabalho está dividido em 5 capítulos. No primeiro capítulo apresenta-se o projeto, expondo uma breve contextualização e apresentando a problemática vislumbrada, assim como os objetivos geral e específicos.
No segundo capítulo é realizada uma revisão de literatura sobre a área de administração promovendo um maior detalhamento do processo de manutenção.
O terceiro capítulo traz a metodologia aplicada no trabalho relacionado aos meios de pesquisa, abordando métodos e formas de pesquisa.
O quarto capítulo apresenta e discute os resultados obtidos assim como as possibilidades de análise considerando a proposição do trabalho.
2 ADMINISTRAÇÃO
A administração tem seu papel desempenhado nas mais diferentes atividades empresariais existentes, das mais triviais às mais complexas, englobando as organizações como um todo. Percebe-se assim a dificuldade em se mensurar sua abrangência. Para Maximiano (2004, p. 26) “a administração é um processo dinâmico, que consiste em tomar decisões sobre o uso de recursos, para realizar objetivos. O processo de administrar compreende cinco processos principais interligados: planejamento, organização, liderança, execução e controle” Chiavenato (2002, p. 3) contribui ao conceituar a tarefa da Administração como a de “interpretar os objetivos propostos pela empresa e transformá-los em ação empresarial (...)”.
Os conceitos evidenciam os principais processos que compõem a administração. As aplicações desses processos vão desde a organização como um todo até as peculiaridades, que envolvem cada área da mesma. Montana; Charnov (2003, p. 106) evidenciam que “não importa se você está atualmente administrando seu próprio negócio ou um departamento, uma divisão, ou toda a organização”. Em princípio, não importa a área da organização os conceitos que explicam os principais processos administrativos acabam seguindo a mesma linha de raciocínio.
Para determinar os objetivos e as possíveis formas de atingi-los, o planejamento requer atenção e cuidado, com uma definição clara de diretrizes que guiarão as atividades como um todo. Conforme Lacombe; Heilborn (2003, p. 49) planejar significa “pensar antecipadamente o que se deseja alcançar e determinar os meios e recursos para concretizar este desejo”. Pode se compreender a partir disso que essa etapa é extremamente importante, pois através das diretrizes estabelecidas, as decisões e atividades serão realizadas. Acrescenta-se ainda a contribuição de Montana; Charnov (2003, p. 117) onde os autores salientam que “o planejamento é uma disciplina que pode ajudar os gerentes a analisarem cuidadosamente as questões e os problemas e a conceberem alternativas para lidar com as questões e superar os problemas”.
O processo de planejamento antecede ao de organização. Após as definições de objetivos e diretrizes, é imprescindível a organização dos recursos disponíveis, ou seja, ocorre a definição de como será a utilização dos mesmos de maneira que permitam a concretização do que foi planejado. De acordo com Chiavenato (2002, p. 330) “[...] significa o ato de
organizar, estruturar e integrar os recursos e órgãos incumbidos de sua administração e estabelecer relações entre eles e atribuições de cada um deles”. Fica evidente a importância desse processo. A organização de recursos físicos e humanos é fundamental, para que as atividades transcorram dentro da normalidade.
Organizar: processo de identificar, dividir e alocar o trabalho. Isto envolve identificar, dividir e grupar o trabalho a ser realizado; definir responsabilidades e autoridades e estabelecer as relações entre os grupos de modo a possibilitar que as pessoas trabalhem eficazmente para atingir os objetivos. (LACOMBE; HEILBORN, 2003, p. 49)
Para que o planejamento e a organização surtam efeito, é fundamental o processo de liderança, estimulando e influenciando em direção aos objetivos traçados. O destaque da figura do líder nesse caso, norteia através de intervenções o trabalho que vem sendo realizado pelo grupo, alinhando com o esperado pela organização, tanto do ponto de vista do planejamento quanto da própria filosofia da empresa. Montana; Charnov (2003, p. 243) caracterizam a liderança como “o processo pelo qual um indivíduo influencia outros para alcançar os objetivos desejados. Dentro da organização empresarial, o processo de liderança toma forma de um gerente que influencia os subordinados a realizarem os objetivos definidos pela alta administração”.
A execução é o momento de realizar o que foi planejado e organizado. De acordo com Maximiano (2004, p. 27) “o processo de execução consiste em realizar atividades planejadas, por meio da aplicação de energia física e intelectual”. Portanto, nesse processo é que ocorre a operacionalização dos demais processos que compõem a administração.
O Controle finaliza os processos que compõem a administração através dele teremos o retorno que nos permite o acompanhamento das atividades. Lacombe; Heilborn (2003, p. 50) caracterizam o processo de controlar como “assegurar que as atividades da organização a levam em direção aos objetivos. Isso envolve: medir desempenho, compará-lo com o desejado, e tomar as medidas corretivas necessárias”.
Ao contrário do que se supõe quando se fala em administração, de que seja um processo exclusivo da alta administração das empresas, os conceitos relacionados a administração compreendem todos os níveis da mesma. Para Moraes (2004, p. 4) “todo indivíduo que conduz um grupo de pessoas na realização de tarefas capazes de contribuir para o alcance dos objetivos da organização é um administrador, independentemente do nível
hierárquico em que esteja situado [...]”. Portanto, somando os esforços de cada colaborador, administrando suas atividades e rotinas, pode-se definir o fracasso ou sucesso da organização. Pode-se enfatizar que nesse momento pouco importa a posição hierárquica ocupada pelo colaborador, guardadas as responsabilidades coerentes a cada área e nível, com processos bem definidos e presentes. Para uma organização funcionar de maneira eficaz, ela tem que determinar e gerenciar diversas atividades interligadas (ASSOCIAÇÃO, 2009, p.05).
Tendo exposto isso, mostra o quanto cada atividade, por menor que seja, se torna relevante dentro da estrutura organizacional, que reflete no resultado final dessas corporações.
Com níveis e áreas adaptadas a cada situação, onde necessária, a manutenção tem papel fundamental dentro das organizações, e assim como outras atividades, nela devem se aplicar os conceitos fundamentais da administração. Conclui-se que, mesmo em uma atividade tão operacional, os caminhos para busca de melhores resultados passam pelos conceitos já apresentados anteriormente a administração da manutenção pode apresentar algumas ferramentas para auxiliar no gerenciamento dessa atividade e uma delas seria na forma de um manual próprio.
2.1 Desempenho da edificação
A vida útil da edificação de uma maneira geral atende à função para a qual foi projetada e construída, mantendo a periodicidade de manutenção e o correto uso e tem sua expectativa de duração prolongada.
Segundo François (1991), o termo manutenção tem sua origem no vocábulo militar, cujo sentido era "manter, nas unidades de combate, o efetivo e o material num nível constante". O que interessa são as unidades prediais, e o combate é antes de tudo econômico. O aparecimento do termo manutenção na indústria ocorreu por volta do ano 1950 nos Estados Unidos da América.
Para Gomide; Pujadas; Fagundes Neto (2006, p.61), manutenção é definida como “o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível”. A NBR 5462 caracteriza manutenção como a “combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um
item em um estado no qual possa desempenhar uma função requerida”. (ASSOCIAÇÃO 1994, p. 6).
Conforme o tempo passa, o desempenho cai e as manutenções se tornam necessárias periodicamente para que seu desempenho atenda às necessidades dos usuários (ilustração 1). Ilustração 1 - Desempenho da edificação ao longo do tempo
Fonte: ASSOCIAÇÂO, (2013).
Como é possível verificar, o desempenho inicial decai e, ao longo do tempo, as manutenções mantém a vida útil por maior tempo. Com isso um aumento de vida da edificação, uma comodidade maior aos usuários, eliminando paradas de equipamentos e ambientes por falhas e manutenção corretiva e muito mais a instituição, que tem uma economia no orçamento e uma continuidade nas atividades (ASSOCIAÇÃO, 2013).
2.1.1 Manutenção Corretiva
Manutenção Corretiva, segundo Associação (2012), corresponde aos serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, dos elementos ou dos componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários.
Como já foi dito anteriormente, a manutenção corretiva consiste em consertar após a ocorrência das falhas. Slack et al (1999, p. 492) explicam que “[...] esta abordagem significa
deixar as instalações continuarem a operar até que quebrem”. Embora os autores salientem apenas a questão das instalações, a utilização desta abordagem ocorre desta forma em todas as situações, seja em instalações, equipamentos, máquinas, etc. Martins; Laugeni (2005) mostram que este tipo de manutenção também é utilizado quando equipamentos, máquinas e instalações tenham reduzido sua capacidade e rendimento. Viana (2002 p. 10) complementa este conceito ao mencionar que ela “[...]se configura em uma intervenção aleatória, sem definições anteriores, sendo mais conhecida como apagar incêndios.
Neste sentido, Branco Filho (2008, p. 35) destaca que “a manutenção corretiva pode ser planejada ou não. Aquela que não puder ser aliada ou planejada deve ser considerada Manutenção Corretiva de Emergência (aconteceu agora e preciso fazer agora)”. Portanto, fica claro que a manutenção corretiva planejada resulta em menores impactos às organizações, pois se sabe antecipadamente que será necessária a parada do sistema produtivo.
Ao estudarmos a história da manutenção, a manutenção corretiva aparece como a primeira estratégia a ser utilizada. Entretanto, apesar de ser pioneira neste contexto ela ainda é utilizada em grande escala atualmente. Martins; Laugeni (2005, p. 468) confirmam o exposto ao afirmarem que “é, de longe, a mais usual entre nós. Praticamente todas as empresas têm uma pessoa ou equipe própria ou terceirizada [...] responsável por consertar um equipamento que quebrou. Elas são tipicamente reativas. Só agem depois de ocorrido o problema”.
Xenos (2004) deixa claro que ao optar por este método de manutenção é primordial que sejam avaliadas algumas variáveis, principalmente quanto aos custos de prevenção e de paradas repentinas. Branco Filho (2008, p. 7) caracteriza como aceitável a aplicação da manutenção corretiva nos casos “[...] onde é mais barato reparar depois da falha do que usar programas de inspeção ou de revisões periódicas.” Xenos (2004) sugere que para que os impactos no sistema produtivo sejam menores, as organizações que optam por esta estratégia deveriam possuir estoque dos principais componentes para rápida substituição no caso da ocorrência de falhas, mesmo que o reparo da peça original seja realizado apenas posteriormente.
É importante ressaltar também que, mesmo que a manutenção corretiva tenha sido escolhida por ser mais vantajosa, não podemos simplesmente nos conformar com a ocorrência de falhas como um veneno já esperado e, portanto, natural. Um aspecto fundamental, mesmo no caso da manutenção corretiva, é se esforçar para identificar precisamente as causas fundamentais da falha e bloqueá-las, evitando sua reincidência (XENOS, 2004, p. 24).
2.1.2 Manutenção Preventiva
O principal objetivo das atividades caracterizadas como preventivas é manter as características que permitam o bom funcionamento dos equipamentos sem a ocorrência de falhas. De acordo com Martins; Laugeni (2005, p. 468) a atividade de manutenção preventiva “[...] consiste em executar uma série de trabalhos, como trocar peças e óleo, engraxar e limpar, entre outros, segundo uma programação preestabelecida”. Ou seja, estas atividades são realizadas periodicamente, sem levar em conta o real estado dos itens.
São serviços efetuados em intervalos predeterminados ou de acordo com critérios prescritos, destinados a reduzir a probabilidade de falha, desta forma proporcionando uma “tranquilidade” operacional necessária para o bom andamento das atividades produtivas. (VIANA, 2002, p. 10)
Segundo Associação (2012), corresponde aos serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, bem como relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.
Estas medidas podem ser determinantes para as atividades desenvolvidas pelas organizações, pois reduzem consideravelmente o número de quebras e interrupções nos processos produtivos. Vale a máxima que há muito vemos: melhor prevenir do que remediar. Entretanto, Branco Filho (2008, p. 7) enfatiza que “a maior consequência de usar apenas manutenção preventiva é financeira.” Portanto, em muitas situações as organizações podem optar por não utilizá-la devido ao receio de aumentar ainda mais os gastos com manutenção, o que nem sempre é viável. Assim percebe-se que a utilização – ou não – deste tipo de manutenção leva em conta características particulares de cada organização, desde questões culturais até a situação financeira.
Se comparada com a manutenção corretiva – somente do ponto de vista do custo de manutenção – a manutenção preventiva é mais cara, pois as peças têm que ser trocadas e os componentes reformados antes de atingirem seus limites de vida.
Em compensação, a frequência da ocorrência das falhas diminui, a disponibilidade dos equipamentos aumenta e também diminuem as interrupções inesperadas da produção. Ou seja, se considerarmos o custo total, em várias situações a manutenção preventiva acaba sendo mais barata que a manutenção corretiva, pelo fato de se ter domínio das paradas dos equipamentos, ao invés de ficar sujeito às paradas inesperadas por falhas nos equipamentos (XENOS, 2004, p. 24).
Assim sendo, pode-se afirmar que de modo geral a manutenção preventiva é uma boa alternativa para as organizações que precisam reduzir as falhas em equipamentos que afetam diretamente o processo produtivo. Martins; Laugeni (2005) salientam um fator fundamental para o sucesso desta prática: a disciplina na aplicação deste tipo de manutenção, pois as atividades preestabelecidas devem ser cumpridas independente dos contratempos que possam surgir na rotina de trabalho das organizações. Já Viana (2002), destaca a importância da atualização das práticas e métodos a serem utilizados a partir do conhecimento adquirido e do domínio que a empresa passa a exercer aos equipamentos onde a manutenção preventiva é aplicada.
Qualquer processo, seja ele qual for, precisa de um Retrofitting constante; a “educação continuada” nos mostra que o estudo e a verificação das atividades proporcionam uma melhoria imprescindível para um método de trabalho. A manutenção preventiva nos dá esta condição de melhoramento de métodos; a partir do momento em que a atuação em um equipamento se repete, a visualização de seus pontos se torna mais nítida a cada preventiva, fazendo com que os métodos (pautas) sejam atualizados constantemente. (VIANA, 2002, p. 11)
Assim, fica evidente que a manutenção preventiva pode trazer benefícios às empresas, dentre eles ainda destacam-se na ilustração 2:
Ilustração 2 - Benefícios para a empresa.
Aumenta a vida útil dos equipamentos; Reduz custos, mesmo a curto prazo; Diminui as interrupções no fluxo produtivo; Cria uma mentalidade preventiva na empresa; É programada para os horários mais convenientes;
Melhora a qualidade dos produtos, por manter condições operacionais dos equipamentos. Fonte: Martins; Laugeni, (2005, p. 468).
2.1.3 Manutenção Preditiva
Diferente da manutenção preventiva, a manutenção preditiva monitora determinados itens do equipamento para identificar o momento mais apropriado para que estes sejam substituídos, de modo a evitar que falhas ocorram. Branco Filho (2008, p. 35) a define como “todo o trabalho de acompanhamento e monitoração das condições da máquina, de seus parâmetros operacionais e sua degradação”.
Este método de manutenção ganha força, pois seus custos são menores se comparados com os demais, uma vez que as peças são substituídas apenas quando necessário, sem obedecer a critérios periódicos como os utilizados na manutenção preventiva. De acordo com Xenos (2004, p. 25) “a manutenção preditiva permite otimizar a troca de peças ou reforma de componentes e estender o intervalo de manutenção, pois permite prever quando a peça ou componente estarão próximos do seu limite de vida.”
Conforme Kardec; Nascif, (2010, p. 56), a Manutenção Preditiva permite que, através do acompanhamento de suas variáveis o equipamento fique em operação pelo maior tempo possível. Além disso, através de análise sistemática de dados objetivos, fica garantido o planejamento prévio da intervenção, evitando-se os prejuízos decorrentes de:
Falta de planejamento do serviço;
Extensão de defeitos quando o equipamento todo falhar; e
Atos inseguros na manutenção pela pressa em promover o retorno do equipamento que falhou inesperadamente (KARDEC; NASCIF, 2010, p. 56).
Também segundo Gomide; Pujadas; Fagundes Neto (2006, p. 73) é caracterizada por dispor de estudo sobre as condições de equipamentos sob operação, com a finalidade de predizer a ocorrência de uma falha. Como cita Pini (2011, p. 54) “manutenção preditiva, a qual consiste no monitoramento continuado das condições de exposição e funcionamento de equipamentos e sistemas da propriedade, por meio do emprego de tecnologia”.
A manutenção preditiva atualmente toma grandes proporções ao passo que os avanços tecnológicos contribuem para que novas técnicas sejam desenvolvidas e permitam análises ainda mais precisas. Dentre as técnicas de manutenção preditivas utilizadas, Martins; Laugeni (2005) mencionam a análise química do óleo, fotos infravermelhas, monitoração da vibração, etc. Já Viana (2002) acrescenta ainda a utilização do ultrassom.
Devido a alta tecnologia aplicada a algumas destas análises Martins; Laugeni (2005) destacam que este tipo de manutenção normalmente é terceirizado. A evolução da manutenção mostra que a terceirização é tendência na última década. Entretanto, Xenos (2004) destaca que ainda assim métodos mais simples de manutenção preditiva ainda devem ser utilizados e desenvolvidos pela própria empresa.
Estas três estratégias de manutenção, são as mais utilizadas tanto no ramo predial como industrial. Conforme a ilustração 3 de Branco Filho (2008, p. 10), pode-se compreender melhor essas estratégias e como elas se relacionam.
Ilustração 3 – Organograma de estratégias de manutenção.
Fonte: Branco Filho (2008, p. 10).
É fundamental que se entenda alguns termos utilizados na manutenção de edificações frequentemente conceitos de manutenção industrial são erroneamente atribuídos à predial, gerando informações incompatíveis com a realidade da edificação. Pode-se destacar entre os principais conceitos a mantenabilidade, durabilidade, defeito e falha, definidos pela, (ASSOCIAÇÂO, 1994, p. 3).
Mantenabilidade: é a capacidade de um item em uso ser mantido ou recolocado em condições de cumprimento da sua função requerida, mediante a aplicação de manutenção periódica prescrita.
Durabilidade: Capacidade de um item desempenhar uma função requerida sob dadas condições de uso e manutenção, até que um estado limite seja alcançado. Defeito: Qualquer desvio de uma característica de um item em relação aos seus requisitos. A diferença entre os conceitos de defeito e falha está no fato de que a falha pode não interferir no cumprimento da função requerida de um elemento. Falha: ocorre quando há a incapacidade de um item desempenhar a função a qual foi requerida. Frequentemente, este conceito é utilizado de forma equivocada em relatórios de inspeção e manutenção. Sendo assim, é importante o conhecimento de definições que circundam a manutenção predial, para a correta caracterização de uma edificação. (ASSOCIAÇÂO, 1994, p. 3).
2.1.4 Prestação de serviço Pode ser executada por:
a) Empresa Capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado (ASSOCIAÇÃO, 2012).
b) Empresa Especializada: organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específica (ASSOCIAÇÃO, 2012). c) Equipe de Manutenção local são as pessoas que realizam diversos serviços, tenham
recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos de acidentes (ASSOCIAÇÃO, 2012).
2.2 Preventiva X Corretiva
Segundo Pini, (2011), p.60, o entendimento que deve-se ter em mente, ao planejar, a complexidade e gravidade de uma falha ou de um processo de deterioração crescem de maneira não linear e que as manutenções preventivas e corretivas não são mutuamente excludentes. Sendo que a primeira seja perfeitamente executada, não elimina a ocorrência da segunda, mas vai mantê-la em pequenas grandezas de significado, custos e consequências. Melhor visualizado na ilustração 4.
Ilustração 4 – Diagrama dos tipos de manutenção
Fonte: Pini, (2011, p.61).
2.3 Plano de Manutenção
É fundamental para a elaboração de um plano de manutenção que se conheça as características da edificação a ser implantada, bem como, sua capacidade de recursos humanos para atender a estratégia escolhida. Dentre os principais pontos a se analisar a respeito da organização da manutenção são (ASSOCIAÇÂO, 2012, p. 2):
a) Tipologia da edificação; b) Uso efetivo da edificação;
c) Tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas; d) Localização e implicações do entorno da edificação. 2.3.1 Inspeção Predial
De forma geral segundo Gomide; Pujadas; Fagundes Neto (2006, p. 17) o objetivo principal da inspeção predial é a vistoria da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando orientar a manutenção. Através de vertentes como:
Técnica: levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio, quer dos produtos, quer dos sistemas, bem como as análises de seus desempenhos; Uso: determinação das anomalias funcionais e análise do desempenho das condições de ocupação, confiabilidade da segurança e conforto (homem + meio ambiente);
Manutenção: apuração das falhas e análise da metodologia empregada, verificação dos processos de operação, suas facilidades e materiais aplicados, vantagens e desvantagens, bem como a análise de custos. (GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006, p. 18).
Lara et al, (2005, p. 25) diz que inspeção predial deve ser entendida como uma vistoria para avaliar “estados de conformidades da edificação”, mediante aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, desempenho, exposição ambiental, utilização, operação, observando sempre o atendimento às expectativas dos usuários.
2.3.1.1 Uso de Fichas de Inspeção
No mesmo foco preventivo de manutenção, destaca-se outro mecanismo de atuação com a implantação de fichas de inspeção para descrever fatos relevantes da edificação predial inspecionada, nos quais, desmembram-se os mesmos em partes, permitindo com isso avaliar os variados níveis de desempenho em funções que não sejam satisfatórias, indicando a necessidade de intervenção (PERSIKE, 2002).
Essas fichas de inspeção representam o centro do sistema de manutenção, sendo uma ferramenta indispensável pelo seu teor, concentrando nela informações, como: Descrição técnica, durabilidade, utilização, inspeção, limpeza, manutenção, prioridades, com o propósito de detalhar ao máximo essas operações, resultando num plano de inspeção feitos anualmente no edifício (PERSIKE, 2002).
Seguindo essa mesma política preventiva é possível deflagrar ações mais ambiciosas previstas no Sistema Integrado de Manutenção de Edifícios, constando no seu programa, um plano de manutenção, com intervenções periódicas anuais, que compreendem: reparações, reconstituições, reabilitações e outras recuperações programadas para executar sobre as partes dessa edificação predial (PERSIKE, 2002).
Configuram-se assim as mesmas ações anteriormente abordadas, como: inspeção, limpeza e manutenção, entretanto por outra ótica, em uma fase mais adiantada da edificação, que demonstra sinais de fadiga ou desgaste de vários componentes, seja pelo ruído ou colorações alteradas, que denunciam a necessidade de ser revisado numa determinada frequência com o devido registro, evitando-se o descarte precoce desse componente (PERSIKE, 2002).
Essas fichas de inspeção possuirão os mesmos padrões de sua função principal, de suporte ou mesmo elementar, obedecendo aos parâmetros anteriormente estabelecidos para suas partes constituintes, aqui desmembradas e respeitadas nessa ordem (PERSIKE, 2002). 2.3.2 Programa de Manutenção
No programa de manutenção, conforme a NBR 5674/2012, devem estar descritos “[...] sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável aos elementos, componentes e equipamentos.” (ASSOCIAÇÃO, 2012, p. 4). O mesmo deve ser atualizado sempre que alterado algum elemento ou quando da aquisição de outro item, bem como atender aos requisitos dispostos no item 4.3.2 da NBR 5674/2012, dentre eles destacam-se os seguintes (ASSOCIAÇÃO, 2012, p. 4):
a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificação; b) sistemas, materiais e equipamentos;
c) idade das edificações;
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender a ABNT 15.575 quando aplicável;
e) relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas;
f) relatórios das inspeções constando as não conformidades; g) relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas; [...]
2.3.3 Documentação Pertinente
É fundamental para qualquer sistema de gestão que exista um fluxo de documentação para guiar o processo e gerar dados para serem analisados como indicadores, ou seja, realizar o controle da manutenção que está sendo executada. A estruturação dos documentos auxilia o gestor e pessoal de manutenção a planejar, programar e realizar uma estimativa de investimento (ASSOCIAÇÃO, 2012, p. 7). É importante manter sempre os documentos de serviço contratados, como cotações, contratos, Anotações de responsabilidade técnica (ARTs), servindo de garantia quanto à realização dos serviços. Conforme a ilustração 5 é possível entender como funciona a hierarquização do fluxo de documentos pertinentes à gestão da manutenção, desde a origem até o arquivamento.
Ilustração 5 – Fluxo de documentos da manutenção
¹ propostas, mapas de cotação, contratos, e-mails, ordens de serviço. ² laudos, ART, termos de garantia, instruções de manutenção. Fonte: ASSOCIAÇÃO, (2012, p. 7).
2.3.4 Registros
A ASSOCIAÇÃO, (2012, p. 9), trata que devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva realização das manutenções. Recomenda-se que cada registro contenha:
a) Identificação;
b) Funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro; c) Estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) Estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade.
A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os serviços de manutenção preventiva e corretiva, bem como alterações realizadas.
2.3.5 Arquivo
Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal. Toda esta documentação, quando solicitada, deve ser prontamente recuperável e estar disponível aos responsáveis, gestores, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente (ASSOCIAÇÃO, 2012, p. 9).
2.3.6 Indicadores gerenciais
É recomendado que o sistema de gestão da manutenção disponha de indicadores de eficiência com a finalidade de avaliar (ASSOCIAÇÃO, 2012, p. 9):
a) A relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) A taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho necessário; c) A relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas manutenções;
d) A preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil. 2.3.6.1 As medidas de desempenho
Segundo a abordagem de Stack et al,(1999) a medida de desempenho é o processo de qualificar ação, onde a medida significa o processo de qualificação e o desempenho é presumido como derivado de ações tomadas pela administração. O desempenho é definido como o grau em que a produção preenche os cinco objetivos de desempenho (qualidade, velocidade, credibilidade, flexibilidade e custos), de forma a satisfazer seus consumidores. A ilustração 6 mostra as medidas parciais que podem ser usadas para julgar o desempenho de uma operação:
Ilustração 6 - Algumas medidas de desempenho parciais típicas Critério de desempenho Algumas medidas típicas
Qualidade Número de defeitos por unidade;
Nível de reclamação do usuário; Nível de refugo;
Alegações de garantias; Tempo médio entre falhas; Escore de satisfação do usuário.
Ilustração 7 (continuação)
Velocidade Tempo de cotação;
Lead-time;
Frequência de entregas; Tempo de curso real vs teórico; Tempo de ciclo.
Credibilidade (entrega) Percentagem de pedidos entregues com atraso;
Atraso médio dos pedidos;
Proporção de produtos em estoque; Desvio médio de promessa de entrega; Aderência à programação.
Flexibilidade Tempo necessário para desenvolver produtos e serviços;
Faixa de produtos e serviços; Tempo de mudança de equipamento; Tamanho médio do lote;
Capacidade média e máxima; Tempo para mudar de programação.
Custo Tempo mínimo e média de entrega;
Variação contra o orçamento; Utilização de recursos; Produtividade de mão de obra; Valor agregado;
Eficiência;
Custo por hora de operação. Fonte: Stack et al, (1999).
A adoção de uma estratégia de manutenção é uma decisão gerencial e somente é possível se escolhendo as ferramentas gerenciais apropriadas, ao qual buscamos demostrar durante esse trabalho de conclusão de curso, para tanto, primeiramente se fez necessário a escolha do melhor caminho metodológico, para tornar esse trabalho mais prático e cientifico.
3 METODOLOGIA DA PESQUISA
Os aspectos metodológicos do presente trabalho abordaram a natureza da pesquisa de forma aplicada com a pesquisa descritiva, pois teve a finalidade de descrever o objeto de estudo, as suas características e os problemas relacionados, apresentando com a máxima exatidão possível, os fatos e fenômenos (GIL, 2007).
Este Trabalho de Conclusão do Curso se delimitou a colher informações sobre como são realizados os procedimentos de manutenção, tendo como referência a Universidade Federal de Santa Catarina, campus Blumenau.
Como o objetivo deste estudo foi gerar um conjunto de procedimentos que sirvam de orientação aos gestores do patrimônio predial e cujo resultado permitirá padronizar ações, que aumentem a vida útil das edificações, a natureza da pesquisa que atendeu as expectativas e necessidades da pesquisa foi de natureza aplicada, pois tem-se como finalidade a aquisição de novos conhecimentos, porém dirigida para um determinado fim ou objetivo prático.
A pesquisa foi aplicada, concentrando-se em torno dos problemas presentes nas atividades das instituições, organizações, grupos ou atores sociais. Ela está empenhada na elaboração de diagnósticos, identificação de problemas e busca de soluções. Responde a uma demanda formulada por “clientes, atores sociais ou instituições” (THIOLLENT, 2009, p.36).
A pesquisa é qualitativa não procurando enumerar e/ ou medir os eventos estudados, nem emprega instrumental estatístico na análise dos dados. Parte de questões ou focos de interesses amplos, que vão se definindo à medida que o estudo se desenvolve. Envolve a obtenção de dados descritivos sobre pessoas, lugares e processos interativos pelo contato direto do pesquisador com a situação estudada, procurando compreender os fenômenos segundo a perspectiva dos sujeitos, ou seja, dos participantes da situação em estudo (GODOY, 1995, p. 58).
A pesquisa foi de forma descritiva, e utilizou o estudo de caso como meio, este tipo de estudo permite observar e compreender com profundidade a realidade de uma organização, grupo ou indivíduo (ALMEIDA 2013).
Consistindo em avaliar determinada situação e após criteriosa análise fazer a proposição de planos para reverter determinada situação encontrada. Um objetivo
preestabelecido, buscando a coleta e análise dos dados de forma qualitativa, aplicamos, quando coube, os resultados, a fim de apresentar resultados que podem ser analisados de forma clara e objetiva.
Os meios foram pesquisa de campo que proporcionaram entender melhor a dinâmica e as dificuldades encontradas (ALMEIDA 2013).
O autor Josué Andrade por fazer do corpo de servidores da UFSC campus Blumenau, teve uma observação participante, que consiste na participação real do pesquisador com a comunidade ou grupo, incorporando-se ao grupo, fundindo-se com ele, ficando tão próximo quanto um membro do grupo que está estudando e que participa das atividades normais deste. Para Mann (1970:96), a observação participante é uma "tentativa de colocar o observador e o observado do mesmo lado, tornando-se o observador um membro do grupo de molde a vivenciar o que eles vivenciam e trabalhar dentro do sistema de referência deles". Em geral, são apontadas duas formas de observação participante: a) Natural. O observador pertence à mesma comunidade ou grupo que investiga. b) Artificial. O observador integra-se ao grupo com a finalidade de obter informações, sendo este natural. (MARCONI; LAKATOS, 2003).
A população da pesquisa se restringiu ao corpo técnico (servidores e prestadores de serviço terceirizados) do local escolhido para a realização deste trabalho, pois é a população diretamente envolvida com o assunto abordado, sendo responsáveis diretamente pelo objeto estudo.
Amostra foi de forma intencional, onde foram entrevistados dois responsáveis diretos pela gestão da manutenção, não fazendo sentido entrevistar quaisquer outros colaboradores dessa instituição, pois não teriam maior conhecimento sobre o tema.
Fontes de dados primárias ocorreram através de entrevistas e observações quanto à fonte de dados secundários foram documentos e fontes bibliográficas, técnicas de análise de dados e interpretativas.
Nesse momento encontrou-se a primeira necessidade de escolha da técnica de pesquisa, fazer o estudo prévio da realidade. Tal estudo foi realizado através da coleta de dados, de informações a respeito dos métodos de manutenções aplicáveis na instituição atualmente.
Assim, foi fundamental, para o trabalho, a escolha de uma técnica adequada à coleta de dados pretendidos. Somente a partir daí é que se pode fazer a análise de como intervir, de o
que sugerir na estrutura de manutenção da instituição, dessa maneira se justificou o uso da seguinte estratégia.
Coleta de dados se deu com a escolha do instrumento de coleta de dados, que foi um roteiro de entrevista contendo 17 questões (Apêndice A), sendo questões abertas o procedimento utilizado na coleta.
Gil (2007, p.117) caracteriza a entrevista como técnica bastante adequada para obter informações sobre o que as pessoas sabem, crêem, esperam, sentem ou desejam, pretendem fazer, fazem ou fizeram, bem como acerca das suas explicações ou razões a respeito das coisas precedentes.
Na entrevista semi-estruturada, de acordo com May (2004, p. 149) a diferença central “é o seu caráter aberto”, ou seja, o entrevistado responde as perguntas dentro de sua concepção, mas, não se trata de deixá-lo falar livremente. O pesquisador não deve perder de vista o seu foco.
Gil (2007, p. 120) explica que “o entrevistador permite ao entrevistado falar livremente sobre o assunto, mas, quando este se desvia do tema original, esforça-se para a sua retomada”. Percebe-se que nesta técnica, o pesquisador não pode se utilizar de outros entrevistadores para realizar a entrevista mesmo porque, faz-se necessário um bom conhecimento do assunto.
Os pesquisadores optaram pelo uso do roteiro de entrevista. Entre os principais fatores que explicam esta escolha estão: pouca disponibilidade de recursos e de pessoas para realizar uma pesquisa com amostra grande por entrevista (corpo de servidores da USFC campus Blumenau). Curto espaço de tempo para realização da pesquisa (um semestre e meio para completar a pesquisa, com a análise dos dados e divulgação dos resultados). A pesquisa não teve acesso a documentos da instituição.
Como dito inicialmente, o roteiro de entrevista pode buscar resposta a diversos aspectos da realidade. As perguntas, assim, poderão ter, segundo ensina Gil (2007, p.132), conteúdo sobre fatos, atitudes, comportamentos, sentimentos, padrões de ação, comportamento presente ou passado, entre outros.
O tema precisou ser delimitado, pois, quanto mais demarcado, mais claro fica, facilitando, assim, o alcance dos objetivos propostos. A delimitação representa a
especificação de uma parte no todo e deve identificar o espaço pesquisado. (SANTOS; MOLINA; DIAS, 2007).
Quando se fala em delimitação temática deve-se observar o máximo de influências externas e internas que poderão afetar a realização do trabalho. Se a delimitação temática da pesquisa envolve a sua realização na área “X” da cidade “Y”, é necessária a observação de elementos externos como condições/autorização para a realização da pesquisa no setor, interferência da pesquisa no processo de trabalho, influência da pesquisa no cotidiano das pessoas, disponibilidade em encontrar pessoas para coletar dados, etc. (KAHLMEYER-MERTENS et al, 2007).
4 RESULTADOS DA PESQUISA
O campus Blumenau da Universidade Federal de Santa Catarina fica localizado no bairro da Velha na cidade de Blumenau, distribuído em 4 edificações locadas, sendo duas delas identificadas como sede acadêmica, bloco A e B, lotadas de salas de aulas, laboratórios, biblioteca e auditórios, outra edificação denominada como sede administrativa ocupada por escritórios administrativos, salas de docentes e salas de reuniões e uma terceira lotada como laboratório de informática preenchida por salas de informática.
No organograma da instituição está disposto, que a equipe de manutenção está subordinada pela divisão de infraestrutura, formada uma equipe multidisciplinar composta por engenheiro civil, de segurança do trabalho, mecânico, químico e técnicos da área de elétrica, civil e segurança do trabalho. Esta divisão está subordinada à direção administrativa que por sua vez está subordinada à direção geral do campus.
O responsável pela gestão direta da Manutenção tem formação em engenharia e sua abrangência geográfica de atuação limita-se apenas ao município de Blumenau. A gestão é centralizada em um único departamento e responsável, sendo este quem decide e define o que será corrigido pela equipe interna ou contratação externa.
A população média diária de seus edifícios (população fixa + flutuante) está entre 1001 a 2000 pessoas ocupantes.
Informa a diretora administrativa em resposta ao roteiro de entrevista (Apêndice A), na instituição há responsáveis em cada área de atuação (mecânica, elétrica, predial e segurança do trabalho). A equipe tem apoio de contrato terceirizado com dedicação exclusiva de mão de obra, para execução dos serviços, composta de um oficial e um auxiliar manutenção. Outros contratos são realizados por meio de Sistema de Registro de Preços para realização de intervenções maiores (obras) e manutenções corretivas, sendo esta modalidade a mais praticada na instituição.
Conforme engenheiro responsável pela instituição em resposta ao roteiro de entrevista (Apêndice A), os procedimentos para manutenção preventiva não são aplicados conforme a NBR 5462/94, pela falta de um planejamento de manutenção, e por vezes na falta de dotação orçamentária, seus atendimentos a serviços são solicitados por e-mails e ramais telefônicos, não existindo um software de controle e organização. A diretora informa que as demandas do setor não possuem apenas estes canais de entrada, e não geram estatísticas para
acompanhamento de indicadores. Ela acredita que não há controle sobre 100% das solicitações, pois muitas não entram por estes canais, pois a equipe é acionada pessoalmente e resolve pontualmente várias solicitações dentro da estrutura do campus.
O engenheiro relata que as inspeções existentes são realizadas de forma pontual com serviços corretivos e monitoramento de eventos transitórios. Quando da detecção de necessidade de intervenção corretiva, havendo recursos (humano, técnico, material e financeiro) é providenciada de imediato a intervenção. Na necessidade de acionamento de empresa detentora de Registro de Preços ou aquisição de material, é encaminhado á apreciação da autoridade superior, acompanhado de orçamento.
Não existe do gestor de manutenção um tempo gasto dedicado às atividades de análises, planejamento e gestão estratégica da operação e manutenção da organização.
Com base nas instruções propostas a seguir, será possível instaurar uma rotina de manutenção com caráter preventivo, evitando gastos desnecessários de recursos, evitando paralisações nas atividades exercidas e prolongando a vida útil da edificação.
O Plano de Manutenção Predial configura como um dos documentos básicos da edificação, sendo apenas possível aplicar em conjunto com outras documentações, como memorial descritivo, projetos e manuais, mantendo de forma organizada toda a documentação técnica e administrativa relativa à edificação, sempre que possível em meio físico e digital. Os documentos servem tanto para viabilizar o planejamento e o controle das fases de manutenção, como também para fornecer informações básicas para os profissionais que realizarão as inspeções prediais.
Tanto o projeto arquitetônico quanto os complementares da edificação podem ser concebidos com a utilização do software ArchiCad, que é um software que tem a plataforma BIM (Building Information Management) integrada a um sistema. Através dessa plataforma, é possível extrair planilhas com informações do projeto e dos quantitativos, o que pode facilitar o processo de gestão da manutenção. Sendo assim, recomenda-se que o arquivo de modelagem, tanto no formato PLA, exclusivo para ArchiCad, quanto o formato IFC, que permite a interoperabilidade com outros softwares, sejam incluídos como documentação a ser resguardada pela gestão da edificação.
O modelo deverá ser atualizado de acordo com possíveis intervenções que venham a ocorrer para continuar a configurar um recurso fiel para extração de informações. Todas as
plantas do projeto, mesmo que não estejam atualizadas, devem ser mantidas para que seja possível resgatar o histórico da edificação.
Nos itens a seguir são elencados os documentos básicos a serem solicitados e resguardados pelos gestores do edifício, a fim de aperfeiçoar a gestão das atividades de manutenção e também de garantir o cumprimento das exigências legais necessárias.
4.1 Documentação Administrativa
Os documentos administrativos listados conforme ilustração 7, devem ser organizados e arquivados em meio físico e digital, solicitados pela gestão da edificação aos devidos responsáveis. Documentos que não forem disponibilizados em meio digital devem ser digitalizados.
Ilustração 8 - Lista de documentos administrativos Documento Manual do Proprietário
Alvará de Construção Carta de Habitação Físico
Alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndio Alvará de Funcionamento
Selo dos Extintores
Certificado de Treinamento de Brigada de Incêndio Relatório de Inspeção Anual de Elevadores
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA)
Certificado de Limpeza e Análise Química Referente à Limpeza dos Reservatórios Laudos de Inspeção Predial
Certificado de Inspeção Predial Ficha Técnica da Edificação
Relatórios de Acompanhamento da Rotina de Manutenção Geral Fonte: Adaptado Associação, (2011).
4.2 Documentação Técnica
Em relação aos documentos técnicos que devem ser organizados e arquivados, a ilustração 8 lista todos os itens a serem solicitados pela gestão da edificação aos devidos responsáveis.
Ilustração 9 - Lista de documentos técnicos
Documento Projeto Legal Aprovado
Projeto Executivo
Projeto de Fundações e de Contenções Projeto Estrutural
Projeto Elétrico Projeto Hidrossanitário Projeto de Ar-Condicionado
Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio Memoriais Descritivos
Manuais Técnicos de Materiais e de Equipamentos Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) Projeto de Impermeabilização
Fonte: Adaptado Associação, (2011).
4.3 Manutenção dos Sistemas
O plano compreende as atividades pertencentes às práticas de manutenção rotineira e preventiva e está dividido de acordo com os tipos de sistema, pois cada um apresenta características e procedimentos de manutenção específicos. Para cada um deles, pode ser elaborada uma Ficha Técnica com a discriminação de materiais e a determinação de Vida Útil de Projeto, como também o plano propriamente dito contendo as atividades que deverão ser administradas ou contratadas pela gestão do edifício, sua periodicidade, os agentes envolvidos e os documentos a serem solicitados. A estrutura de dados está exemplificada na ilustração 9, baseada na ASSOCIAÇÃO, (2012).
Sugestão das inspeções ou verificações rotineiras para um edifício.
Ilustração 10 - Modelos não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva de edificação
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável
Diá rio Sistemas hidrossanitários Medidores de entrada de água Verificar consumo excessivo ou falta de fornecimento Equipe de manutenção local
Ilustração 9 (continuação) A ca da s ema na Sistemas hidrossanitários Reservatórios de água potável Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das boias, da funcionalidade do extravasor, evitando entupimentos por incrustações ou sujeiras Equipe de manutenção local Vasos sanitários Verificação dos mecanismos internos da caixa acoplada e limpeza e verificação da regulagem dos mecanismos de descarga Equipe de manutenção local A ca da 1 5 dia s Equipamentos industrializados Iluminação de emergência Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local
Sistemas hidrossanitários Sanitários
Limpeza de tubulação de
mictórios, checagem geral das
caixas acopladas e vasos sanitários Equipe de manutenção local A ca da mês
Jardim Roçada/capina Manutenção geral Equipe de
manutenção local Equipamentos Industrializados Ar condicionado Manutenção recomendada pelo fabricante e atendimento à legislação vigente Equipe de manutenção local/Empresa capacitada Iluminação de emergência Efetuar teste de funcionamento de todo o sistema conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local
Sistema de automação Sistemas de portões
Fazer manutenção geral dos sistemas
conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local/Empresa capacitada Revestimentos de
parede, piso e teto
(Pisos vinilícos e outros) Verificar e se necessário, encerar as peças reparar Equipe de manutenção local
Ilustração 9 (continuação)
A
ca
da
mês
Sistemas hidrossanitários Ralos, grelhas,
calhas e canaletas
Limpar o sistema das águas pluviais e ajustar a periodicidade em função da sazonalidade, especialmente em época de chuvas intensas Equipe de manutenção local A ca da 3 mes es Equipamentos Industrializados Porta corta-fogo Verificar a abertura e o fechamento a 45°. Se for necessário fazer regulagem,
chamar empresa especializada
Equipe de manutenção
local Aplicar óleo lubrificante
nas dobradiças e maçanetas
Equipe de manutenção
local
Iluminação de emergência
Para unidades centrais, verificar fusíveis, led de carga da bateria selada e nível de eletrólito da bateria
comum conforme instruções dos fabricantes
Equipe de manutenção local Sistemas hidrossanitários Caixas de esgoto, de gordura e de águas servidas
Efetuar limpeza geral
Equipe de manutenção
local
Esquadrias de alumínio
Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada A ca da a no
Estrutural Lajes, vigas e
pilares
Verificar a integridade estrutural conforme ABNT
NBR 15575 Empresa especializada ou profissional habilitado Equipamentos Industrializados Sistema de segurança Manutenção recomendada pelo fornecedor Empresa capacitada/ Empresa especializada A ca da a no Equipamentos Industrializados Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas
Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de
medição de resistência conforme legislação vigente
Empresa especializada
Desratização e desinsetização (Residencial) Aplicação de produtos
químicos Empresa especializada Impermeabilização Áreas molhadas internas e externas, piscinas, reservatórios, coberturas, jardins, espelhos d’água
Verificar sua integridade e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas da impermeabilização exposta Equipe de manutenção local
