UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA JOÃO VICTOR SANTOS TRIERVEILER
ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ATRELADOS A CONSTRUÇÃO CIVIL
Palhoça 2020
JOÃO VICTOR SANTOS TRIERVEILER
ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ATRELADOS A CONSTRUÇÃO CIVIL
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina como requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil.
Orientador: Prof. José Humberto Dias de Toledo, MSc.
Palhoça 2020
JOÃO VICTOR SANTOS TRIERVEILER
ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ATRELADOS A CONSTRUÇÃO CIVIL
Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado adequado à obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil e aprovado em sua forma final pelo Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina.
Dedico este à minha família e a todos que acrescentaram à minha formação acadêmica.
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a Deus, pelo dom da vida, pela minha saúde, minha família, por ter me dado coragem para enfrentar todos os desafios.
Aos meus pais, Ernei e Rosires, todas palavras aqui escritas nunca irão demonstrar minha imensa gratidão a ele juntamente a Deus, por me proporcionar a vida, 23 anos de amor, carinho, apoio, transmitindo-me seus valores e caráter, me orgulho muito de quem sou, mas sobretudo me orgulho muito deles. Eles que abdicaram de sonhos e planos em prol dos meus e de meus irmãos, garantindo que tivéssemos a melhor condição de vida e estudos, pela oportunidade da melhor educação possível desde meus primeiros meses, até a graduação nesta faculdade, pela confiança em meu potencial, oportunidade do aprendizado, por terem me guiado nas estradas da vida e serem 100% responsáveis da pessoa que sou e venho me tornando, resumindo, obrigado por fazerem-me dever-lhes tudo. Devo minha vida a vocês.
Aos meus irmãos, pela amizade, amor, companheirismo, por se fazerem sempre presente e pelo amparo quando mais precisei. Kamila mesmo distante sempre se fazendo presente com toda sua calma, sabedoria e maturidade em seus conselhos. Ao meu melhor amigo e irmão João Carlos, devo um agradecimento muito especial, pois foi ele que mais me incentivou, puxou minha orelha, me deu broncas, mas principalmente, sempre me ajudou quando precisei, sendo meu farol, minha referência e meu exemplo nesse meio, e claro ele que foi sempre comigo para a faculdade, relembrando todos os bons momentos que tivemos desde quando éramos muito pequenos, sempre juntos. Só quem tem um irmão assim um dia poderá entender.
Aos meus amigos, principalmente os que considero da minha família, minhas primas e seus namorados, tios e tias em especial ao meu tio Zeca, tia Eliane e meu padrinho Jeferson, que despertaram em mim uma paixão pela estrada porém sempre incentivando a não largar a faculdade e concluir o curso, tio Zeca hoje não se faz mais presente fisicamente porém está dentro de nossos corações e lá no céu ilumina-nos todos os dias. Obrigado por simplesmente fazerem parte de minha vida, podendo contar com todos sempre quando precisei, confirmando o verdadeiro significado de família.
Aos meus colegas e amigos de faculdade, em especial Letícia e Heloísa, exerceram grande papel na minha formação sempre me ajudando quando eu precisei, sempre estavam ali para puxar minha orelha, compartilhamos dúvidas e aprendizados. Aos demais amigos, que felizmente não conseguirei citar nomes, pois são muitos, sou grato por todo companheirismo desde a primeira fase alguns, e outros fui conhecendo no decorrer dela, amizades e conselhos, risadas, partidas de truco e trocas de experiência em todas as etapas de minha graduação. Peço a Deus que me mantenha sempre em contato com eles, mesmo após cada um seguir suas vidas.
Ao corpo docente e coordenação do curso de Engenharia Civil da UNISUL, por todo conhecimento compartilhado compondo minha formação profissional, em especial ao professor e meu orientador José Humberto, pela paciência, confiança, auxílio e contribuição para o enriquecimento deste trabalho e principalmente pela compreensão, pelo fato de estarmos em uma fase atípica da vida.
Devo agradecimento especial aos meus colegas de trabalho e estágio que contribuíram para minha experiência e parceria nos mesmos, pelas boas risadas e bons momentos. Seu Gregório e Victor, sem palavras para vocês, que me deram uma oportunidade sem eu possuir experiência, e me passaram ela, a vocês devo minha paixão por canteiro de obra, gratidão por tudo e parabéns pela simplicidade de pessoas que vocês são. Não poderia deixar de citar também meus chefes atuais, que me deram a oportunidade e agregaram experiência na parte de escritório no meu currículo, Marcelo e Talita, apenas gratidão.
RESUMO
O presente trabalho de cunho quantitativo consiste na realização da análise de investimentos atrelados a construção civil, mais precisamente Fundos Imobiliários, comparado cinco fundos aleatórios que faziam parte de uma carteira de investimento. O estudo é justificado pela possibilidade destes investimentos serem acessadas por milhares de pessoas que buscam aplicar suas economias, visando a demonstração da melhor aplicação. Para a elaboração do mesmo, foi realizada uma pesquisa do ano de 2010 até o presente ano, período da criação de alguns fundos (IPO) ou desdobramento de outros, tendo como base de estudos sites de investimentos onde foram colhidos dados teóricos dos fundos e análises necessárias para o cálculo da rentabilidade dos mesmos. Mesmo com a pandemia que se faz presente no ano de 2020 passando e consequentemente uma crise econômica, obteve-se a demonstração da viabilidade e qualidade de investir em Fundos de Investimentos Imobiliários, principalmente do tipo de tijolo, que foi o que mais se destacou perante os outros.
ABSTRACT
The present work of a quantitative nature consists of carrying out the analysis of investments linked to civil construction, more precisely Real Estate Funds, comparing five random funds that were part of an investment portfolio. The study is justified by the possibility of these investments accessed by thousands of people who seek to invest their savings, aiming to demonstrate the best application. A survey was carried out from 2010 to the present year, the period of the creation of some funds (IPO) or the deployment of others, based on studies of investment sites where theoretical data on funds and analyzes were collected. It shows necessary to calculate their profitability. Even with the pandemic that is present in the year 2020 and
consequently an economic crisis, there was a demonstration of the viability and quality of investing in Real Estate Investment Funds, mainly of the brick type, which was the one that stood out the most before the others.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Dados HGLG11 ... 38
Figura 2 - Dados MXRF11 ... 39
Figura 3 - Dados BCFF11 ... 41
Figura 4 - Dados KNCR11 ... 43
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Fundos com desdobramento...48 Gráfico 2 – Fundos desde IPO………50
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Participação dos Fundos no IFIX ... 35
Tabela 2 - Dividendos dos fundos com desdobramento ... 45
Tabela 3 - Valorização + dividendos ... 45
Tabela 4 - Dividendos dos fundos desde IPO ... 47
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
BM&FBOVESPA - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros B3 – Brasil, Bolsa, Balcão
CDB – Certificado de Depósito Bancário COPOM – Comitê de Política Monetária CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários CVM – Comissão de Valores Mobiliários FGC – Fundo Garantidor de Crédito FII – Fundo de Investimento Imobiliário FOF – Fundo de Fundos
IFIX – Índice de Fundos de Investimento Imobiliários IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo IPO – Inicial Public Offering
IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano LCI – Letras de Crédito Imobiliário
LH- Letras Hipotecárias
P/VPA – Preço/ Valor Patrimonial
SELIC – Sistema Especial de Liquidação e Custódia SPC – Serviço de Proteção ao Crédito
SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO ... 16 1.1 TEMA E DELIMITAÇÃO ... 18 1.2 PROBLEMA DE PESQUISA ... 18 1.3 JUSTIFICATIVAS ... 18 1.4 OBJETIVOS ... 19 1.4.1 Objetivo Geral ... 19 1.4.2 Objetivos Específicos ... 19 1.5 METODOLOGIA ... 20 1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO ... 21 2 REFERENCIAL TEÓRICO ... 22 2.1 COMPONENTES DE INVESTIMENTO ... 22 2.1.1 Perfil do Investidor ... 22 2.1.1.1 Conservador ... 22 2.1.1.2 Moderado ... 23 2.1.1.3 Arrojado ... 23
2.1.2 Tripé dos investimentos ... 23
2.1.2.1 Liquidez ... 23 2.1.2.2 Risco ... 24 2.1.2.3 Rentabilidade ... 24 2.2 MERCADO FINANCEIRO ... 24 2.2.1 Mercado de Capitais ... 25 2.3 FUNDOS IMOBILIÁRIOS ... 25
2.3.1 Fundos de Renda (Tijolo) ... 26
2.3.2 Fundos de Recebíveis ... 27
2.3.3 Fundos de Desenvolvimento Imobiliário ... 28
2.3.4 Fundos de Fundos (FOF) ... 29
2.4 TRABALHOS CORRELATOS ... 29
2.5 MOTIVOS PARA INVESTIR EM FIIS ... 30
2.6 IPO 32 2.7 DESDOBRAMENTO ... 33
2.9 IFIX 33 3 ESTUDO DE CASO ... 36 3.1 CAMPO DE PESQUISA ... 36 3.2 MÉTODO DE PESQUISA ... 36 3.3 RESULTADOS E ANÁLISES ... 37 3.3.1 HGLG11 ... 37 3.3.2 MXRF11 ... 38 3.3.3 BCFF11 ... 40 3.3.4 KNCR11 ... 41 3.3.5 KNRI11 ... 43
3.4 COMPARATIVO ENTRE OS FUNDOS ESCOLHIDOS ... 44
3.4.1 Análise de Fundos com Desdobramentos ... 44
3.4.1.1 Análise de distribuição de dividendos ... 44
3.4.1.2 Análise de valorização do fundo com dividendos ... 45
3.4.2 Análise de Fundos após IPO ... 47
3.4.2.1 Análise de valorização do fundo com dividendos ... 47
4 CONSIDERAÇOES FINAIS ... 49
16
1 INTRODUÇÃO
Poupar e investir são verbos escassos no vocabulário e cotidiano dos brasileiros. Mesmo com o desejo, essas atitudes ainda não se fazem presente na vida da maioria da população do país. Segundo dados apurados pelo Indicador da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e pelo Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil), cerca de 67% dos consumidores brasileiros não conseguiram poupar nenhuma parte dos rendimentos do mês de agosto de 2019, sendo que das classes C, D e E, este índice passa para cerca de 71%, enquanto nas classes A e B, o percentual é de 54%.
Justificados pela baixa renda, imprevistos financeiros, gastos atípicos e falta de controle financeira, os dados apurados do indicador são confirmados segundo a economista-chefe do SPC Brasil, Marcela Kawauti.
A crise econômica tem seu papel no resultado da baixa poupança. Com desemprego presente em muitos lares, o orçamento familiar tornou-se mais apertado e, em alguns casos, insuficiente até para honrar compromissos já assumidos. (apud SPC Brasil, 2020)
Do total de poupadores, cerca de 6 a cada 10 pessoas ainda preferem a caderneta de poupança, 27,1% preferem guardar suas economias em casa 23,1% mantém na conta corrente. Citados por apenas 6,5% dos entrevistados, a escolha por Fundos de Investimento ficou à frente de Tesouro Direto (4,7%), ações da bolsa de valores (4,7%) e CDB (4,7%). (SPC BRASIL, 2020)
Preferida entre os econômicos, a Poupança tem trazido resultados abaixo do almejado, em 2019, seus rendimentos ficaram abaixo da Inflação, medida através do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), basicamente apenas garantindo o poder de compra do dinheiro investido, sem ganhos reais. (SPC BRASIL, 2020)
Determinada pela Lei Federal nº 12.703 de 7 de agosto de 2012, a remuneração adicional, por juros, da caderneta de poupança se faz em 0,5% ao mês, quando a meta da Taxa Básica de Juros, SELIC, for superior a 8,5% e quando inferior, 70% da meta da mesma para o ano em questão. (BRASIL, 2012)
17 Através de reuniões de diretores, assessores e chefes de departamento do Banco Central do Brasil, o Comitê de Política Monetária (COPOM) define o valor da Taxa Básica de Juros, que alcançou em maio de 2020, o menor patamar desde 1996, 3,00% ao ano, segundo o Karla Mamona, do site Exame. (CARMONA, 2020)
De acordo com o Relatório de Inflação do Banco Central, a inflação oficial do país é prevista em 2,6% no ano de 2020, valor muito próximo aos juros oferecidos pelo investimento preferido dos brasileiros, sem ganhos reais, confirmando o citado pela economista-chefe do SPC Brasil, Marcela Kawauti. (OLIVEIRA, 2020)
Com juros e rentabilidades reais cada vez menores, os investidores tendem a migrar para outros tipos de investimento, abdicando de grandes níveis de segurança em prol de rendimentos maiores.
Segundo, Felipe Paiva (2020, apud MELLO, 2020), diretor de Clientes da B3, Bolsa de Valores Oficial do Brasil:
A combinação de uma taxa Selic baixa com controle da inflação gerou um admirável mundo novo dos investimentos no País. É natural que as pessoas saiam de sua zona de conforto, dos rendimentos garantidos da poupança do passado, e passem a procurar por retornos maiores e novos produtos financeiros.
Uma opção que segue a linha do novo cenário econômico brasileiro, são os Fundos Imobiliários, uma vez que o nível histórico da taxa de juros, além de provocar uma resiliência nos investidores em prol de ganhos maiores, aquece o mercado imobiliário, setor base deste tipo de investimento, como cita o site Genial Investimentos.
A queda de juros barateia o crédito e estimula a atividade econômica. Com isso, há incentivo para construção, compra e venda de imóveis, produção e consumo. Fundos imobiliários que lucram com a valorização dos imóveis, por exemplo, têm mais facilidade de realizar seus ganhos, pois há demanda. (GENIAL INVESTIMENTOS, 2018)
Segundo o maior site de Fundos Imobiliários do Brasil, Clube FII, este tipo de investimento possui diversos atrativos, como a possibilidade de
18 qualquer tipo de investidor, independente do porte, aportar suas economias em empreendimentos imobiliários de alta qualidade, através de cotas, tendo direito a receita gerada através do aluguel, venda da cota em caso de valorização, igualmente a uma aquisição de um imóvel, porém com vantagens de benefícios fiscais, isenção de taxas de transferências de imóveis entre outros, podendo assim diversificar seu capital em diversos segmentos, como shoppings, indústria, logística, hotéis e imóveis. (CLUBE FII, 2020)
Diante deste contexto, este trabalho de conclusão de curso tem por finalidade analisar tipos de investimentos atrelados a construção civil, em especial os fundos imobiliários, uma vez que este mercado tem crescido expressivamente nos anos de 2019 e 2020.
1.1 TEMA E DELIMITAÇÃO
Análise de investimentos atrelados à construção civil: Fundos Imobiliários.
A pesquisa em questão visa analisar os tipos de Fundos Imobiliários disponíveis na Bolsa de Valores do Brasil, comparando-os.
1.2 PROBLEMA DE PESQUISA
Os fundos de investimentos imobiliários disponíveis no mercado têm se mostrado vantajosos nos últimos anos?
1.3 JUSTIFICATIVAS
A análise de investimentos é imprescindível para todos os níveis de investidores, desde o pequeno que tem de seu aporte o suor do trabalho e a dificuldade da economia, até o grande que possui quantias até mesmo bilionárias, capazes de alterar a economia de um país inteiro.
O curso ao qual este trabalho é defendido, possui uma disciplina chamada “Engenharia Econômica”, capacitando seus alunos a analisar tipos de
19 investimentos, comparando fluxos de caixa, taxas de juros, criando uma ligação fundamental entre a construção civil e os investimentos nela inseridos.
A matéria citada capacita os lecionandos a viver em um sistema capitalista, onde taxas de juros, viabilidade, amortizações entre outros temos estão presente desde a compra de um fogão, até a compra de uma casa própria, abertura de um negócio.
Retratando um tema de extrema importância para os brasileiros, para qualidade de vida, enriquecimento da população e do país, a escolha deste tema motiva-se pela possibilidade de aplicação e contribuição desta monografia para todas as classes sociais e de investidores, um trabalho democrático, importante e com aplicação real.
Com inúmeras opções de investimentos oferecidos por bancos, construtoras, Bolsa de valores entre outras, é possível levantar e analisar alguns destes atrelados à construção civil, mercado relacionado com o curso deste trabalho acadêmico e aquecido com a diminuição da taxa básica de juros, dando enfoque aos Fundos Imobiliários.
1.4 OBJETIVOS
Os objetivos deste trabalho estão subdivididos em objetivo geral e objetivos específicos.
1.4.1 Objetivo Geral
Analisar alguns tipos de investimentos atrelados a construção civil disponíveis no mercado, destacando os pontos positivos e negativos.
1.4.2 Objetivos Específicos
Especificamente essa pesquisa tem por objetivo:
- Descrever alguns tipos de investimentos relacionados a construção civil;
- Analisar as principais características desses investimentos; - Comparar o retorno de investimento para os investidores.
20 1.5 METODOLOGIA
Para Gerhardt e Souza (2009, p.11), metodologia é o estudo do método, são os procedimentos para a realização de uma pesquisa. Ela se interessa pela validade do caminho escolhido a se levar ao propósito fim da pesquisa, indo além da descrição dos procedimentos demonstrando a escolha teórica definida pelo pesquisador para abordar o objeto de estudo.
Para Fonseca (2002), metodologia é o estudo dos caminhos a serem percorridos para a realização de um estudo ou pesquisa.
Segundo Gil (2007), citado por (GERHARDT; SILVEIRA, 2009), pesquisa é um procedimento que objetiva-se a proporcionar respostas aos problemas propostos, constituído por várias fases, desde o desenvolvimento do problema até a apresentação e discussão dos resultados.
A busca pela resposta dos problemas propostos pode ser realizada de acordo com alguns tipos de pesquisa, quanto à abordagem, podendo ser uma Pesquisa Qualitativa ou Quantitativa, quanto à natureza, Básica ou Aplicada, em relação aos seus objetivos, a pesquisa pode ser classificada como Exploratória, Descritiva ou Explicativa e quanto aos procedimentos de pesquisa, a mesma pode ser denominada Experimental, Bibliográfica, Documental, Pesquisa de Campo, Ex-post-facto, de Levantamento, com Survey, Estudo de Caso, Participante, Pesquisa-ação, Etnográfica ou Etnometodológica. (GERHARDT; SILVEIRA, 2009)
A metodologia quanto à abordagem utilizada nesta monografia é a quantitativa:
A pesquisa quantitativa se centra na objetividade. Influenciada pelo positivismo, considera que a realidade só pode ser compreendida com base na análise de dados brutos, recolhidos com o auxílio de instrumentos padronizados e neutros. A pesquisa quantitativa recorre à linguagem matemática para descrever as causas de um fenômeno, as relações entre variáveis, etc. A utilização conjunta da pesquisa qualitativa e quantitativa permite recolher mais informações do que se poderia conseguir isoladamente. (FONSECA, 2002, p.20)
Quanto a natureza, denomina-se de origem Aplicada, que “objetiva gerar conhecimentos para aplicação prática, dirigidos à solução de problemas
21 específicos. Envolve verdades e interesses locais”. (GERHARDT; SILVEIRA, 2009)
Quanto aos objetivos, a pesquisa em questão caracteriza-se por descritiva. Esse tipo de estudo pretende descrever os fatos e fenômenos de determinada realidade (TRIVIÑOS, 1987, apud GERHARDT; SILVEIRA, 2009)
Em relação aos procedimentos, este estudo é classificado como Pesquisa Documental que segundo Fonseca (2002), que recorre a fontes diversificadas e dispersas, como: tabelas estatísticas, jornais, revistas, relatórios, documentos oficiais, cartas, relatórios de empresas, vídeos de programas de televisão, etc.
Este trabalho será realizado através de um levantamento de informações e busca de dados sobre tipos de investimentos atrelados à construção civil.
Com a escolha e descrição de algumas opções, apresentar-se-á opções reais para uso imediato da população que deseja investir suas economias, com uma verificação do comportamento dos mesmos nos últimos anos, sendo de utilidade real para os investidores.
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO
Este trabalho está estruturado e dividido em quatro capítulos assim distribuídos:
No capítulo 1 apresentamos o tema, delimitação do tema, problema de pesquisa, justificativas, objetivos e metodologia.
No segundo capítulo apresentamos o referencial teórico composto por: Componentes de Investimento; Perfil do investidor; Tripé dos Investimentos; Fundos Imobiliários e seus tipos; Trabalhos Correlatos e algumas definições.
No terceiro capítulo consta o estudo de caso destacando: Campo de Pesquisa; Método de Pesquisa; Resultados e análises; Análise de Resultados; Características dos fundos e Comparativo entre os fundos escolhidos.
22
2 REFERENCIAL TEÓRICO
Neste capítulo será apresentado o referencial teórico que será base das discussões e análises dos resultados da presente pesquisa.
2.1 COMPONENTES DE INVESTIMENTO
Segundo D`Andréa, do site Infomoney (2012), ao escolher um determinado investimento se faz necessário analisar alguns itens importantes, como as intenções do investidor quanto a segurança, rentabilidade e liquidez. Contudo a recomendação dos especialistas é fugir dos extremos e respeitar o perfil de cada investidor. (D`ANDREA, 2012)
2.1.1 Perfil do Investidor
Segundo o Caderno de Educação Financeira Gestão de Finanças Pessoais, do Banco Central do Brasil (BCB, 2013), o investidor pode ser classificado em três diferentes perfis, conservado, moderado ou arrojado. Esta análise é fundamental para que os investimentos sejam escolhidos de acordo com os objetivos de forma consciente.
2.1.1.1 Conservador
Privilegia a segurança, fazendo de tudo para que o risco de perdas seja minimizado, aceitando, inclusive, rentabilidades menores e com alta liquidez. (BCB, 2013)
23 2.1.1.2 Moderado
Está disposto a correr mais risco que o Conservador para que seu dinheiro renda um pouco mais do que as aplicações mais seguras. (BCB, 2013)
2.1.1.3 Arrojado
Segundo o blog de investimentos da corretora Rico Investimentos, o investidor arrojado visa sempre a rentabilidade, aceitando exposições de medianas a altas e perdas a curto prazo, acreditando serem necessárias para lucros mais altos a longo prazo. (RICO, 2019)
“Privilegia a rentabilidade e é capaz de correr grandes riscos para que seu investimento renda o máximo possível.” (BCB, 2013)
2.1.2 Tripé dos investimentos
Segundo o site do banco de investimentos BTG Pactual, há três características fundamentais que devem ser consideradas a todo instante na hora de aplicar a poupança, compondo o tripé dos investimentos: Liquidez, risco e rentabilidade. (BONA, 2018)
2.1.2.1 Liquidez
Refere-se a capacidade de um investimento ser transformado em dinheiro, a qualquer momento por um preço justo. O ativo mais líquido que existe é o próprio dinheiro ao contrário dos imóveis, que podem levar muito tempo para serem vendidos, sendo considerados como investimentos de baixa liquidez. (BCB, 2013)
24 2.1.2.2 Risco
Risco é a probabilidade da ocorrência de perdas, quanto maior o risco do investimento, maior a chance de se perder parte ou totalmente o valor investido. (BCB, 2013)
Caderneta de poupança e títulos públicos são considerados de baixo risco, enquanto ações do mercado de renda variável, onde o investidor não possui garantias quanto a seu dinheiro investido, são consideradas de alto risco. (BCB, 2013)
2.1.2.3 Rentabilidade
Rentabilidade é o retorno que um investimento oferece, ou pode oferecer, ao aplicador ao longo de um determinado período. Em geral, opõe-se à segurança, ou seja, quanto maior forem as chances de entrega de uma maior rentabilidade, maior são os riscos para o poupador.
2.2 MERCADO FINANCEIRO
Denomina-se mercado financeiro o mercado onde o utilizam-se os recursos excedentes da economia para o financiamento de novos projetos (investimentos) e empresas. No Mercado Financeiro tradicional, o investidor empresta seu dinheiro a bancos e instituições financeiras com intuito de financiar alguns setores da economia, afim de resgatá-lo posteriormente corrigidos. Por esta intermediação, os mesmos cobram das empresas uma taxa para cobrir seus custos operacionais e riscos de operação, que varia de acordo com o risco de o intermediador receber este valor emprestado. (BERTOLO, 2007)
25
2.2.1 Mercado de Capitais
Segundo Bertolo (2007), fazendo parte do Mercado Financeiro, é no Mercado de Capitais onde empresas que necessitam de recursos, conseguem financiamento através da emissão e venda de títulos, diretamente a poupadores sem intermediação bancária, ou seja, de forma direta.
Este repasse de poupadores às empresas se dá por duas formas: “Títulos de Dívida”, onde o investidor tem o direito de receber seu dinheiro emprestado acrescido de juros previamente determinados, chamado de Mercado de Renda Fixa, ou através de “Ações”, onde investidores tornam-se sócios de empresas ao comprarem títulos emitidos pelas mesmas sem a garantia de remuneração fixa, rendimento que é chamada de dividendos – parte do lucro da empresa de capital aberto dividida a seus acionistas -, essa negociação é feita no mercado chamado de “Mercado de Renda Variável”.
O Mercado de Capitais é essencial para o crescimento de um país, onde muitas empresas não conseguiriam desenvolver-se ou perderiam sua competitividade sem a injeção de capital de investidores. (BERTOLO, 2007, p. 4)
2.3 FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Segundo artigo da empresa de consultoria em investimentos Search (2020),
Fundos imobiliários são fundos de investimento fechados e sem resgate possível, porém que investidores podem vender suas cotas, sempre constituídos por um administrador com o principal objetivo de investir em ativos imobiliários, tais como hospitais, imóveis residenciais, lajes corporativas, galpões logísticos, sedes empresariais, shoppings, imóveis residenciais, imóveis de varejo e títulos de dívida imobiliária.
A empresa ainda relata a forma bastante eficiente de aplicação dos recursos no mercado imobiliário, uma vez que o investidor pode possuir cotas
26 em vários empreendimentos, porém por ter sido criado no modelo condomínio fechado, só é possível a compra de cotas se alguém quiser vendê-las, sendo um veículo utilizado no mercado de capitais para investidores que se interessam pelo ramo imobiliário.
Os Fundos Imobiliários foram introduzidos no Brasil pela criação da Lei 8668 de 1993, sendo que em 2005, a Lei 11.033 proporcionou a isenção de impostos de renda sobre os rendimentos dos mesmos, desde que respeitassem algumas regras como: A não detenção de mais de 10% de cota de um mesmo cotista, ter no mínimo cinquenta cotistas em sua base, ser listado na B3 (Bolsa de Valores do Brasil) e deve distribuir 95% do seu resultado semestral, já em caso de venda das cotas, o investidor deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital. (SUNO RESEARCH, 2020) Os fundos imobiliários têm sido buscados por milhões de investidores que se interessam pelo mercado imobiliário e não possuem condições de comprar um imóvel inteiro, buscam uma diversidade de investimentos, sem precisar lidar com burocracias como IPTU e impostos adquirindo cotas de vários empreendimentos, sendo sócios dos mesmos.
Segundo o maior site de fundos imobiliários do Brasil (2020), o Clube FII, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), possuem uma série de vantagens como a obtenção de receita mensal de pagamento de aluguéis, lucro em caso de valorização e venda das cotas, a possibilidade da compra pela internet em minutos, contratos corrigidos pela inflação, possibilidade de investimento em empreendimentos de alto padrão por investidores de todos os portes, de acordo com a sua intenção, entre outros.
2.3.1 Fundos de Renda (Tijolo)
Fundo de Tijolo são assim representados por apresentarem uma construção tangível, sendo imóveis físicos, tendo endereço físico podendo gerar rendimentos através da construção ou compra para geração de aluguéis
27 ou venda dos imóveis, com busca de renda constante de acordo com a valorização e reajuste dos aluguéis. (BRUNO, 2020)
Sperandio ainda demonstra a quantidade de diferentes setores de investimentos nos Fundos de Tijolo, como lojas e supermercados, lajes corporativas, educacional, escolas e universidades, shoppings, agências bancárias, galpões de logísticas, hospitais, hotéis entre outros, e a importância da diversificação e escolha de bons fundos que possuam boas propriedades, uma vez que ruins imóveis podem sofrer com a falta de locatários gerando vacância (apenas custos).
Exemplos de Fundos de Lojas listados na Bolsa de Valores Oficial do Brasil (B3):
CSHG Logística (HGLG11)
Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) CSHG Real Estate (HGRE11)
2.3.2 Fundos de Recebíveis
Fundos de Recebíveis são fundos que objetivam obter ganhos através do investimento em ativos de renda fixa no ramo imobiliário, como por exemplo Letras de Crédito Imobiliário (LCI),Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) E Letras Hipotecárias (LH). (MANDA, 2020)
O Fundo possui duas características principais que os torna uma boa opção de renda, a baixa volatilidade e o bom pagamento de dividendos.
Por possuir em sua carteira diversos títulos de renda fixa com lastro imobiliário, dispõe de uma maior previsibilidade de resultados, possuindo a menor volatilidade dos fundos imobiliários e mesmo assim mantém um dos maiores percentuais de dividendos do mercado de fundos imobiliários, inclusive acima dos Fundo de Tijolos. (MANDA, 2020)
28 Segundo Manda (2020), são classificados de acordo com a relação risco x retorno, chamados de fundos High Grade, os que possuem portfólio de menor risco de crédito, dívidas de empresas de maior porte e boa saúde financeira, enquanto os fundos com portfólio de títulos com maiores inadimplências, e consequentemente maiores riscos, são chamados de High Yeld.
Exemplos de Fundos de Recebíveis listados na Bolsa de Valores Oficial do Brasil (B3):
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) Kinea Índice de Preços (KNIP11)
Maxi Renda (MXRF11) RBR High Grade (RBRR11)
2.3.3 Fundos de Desenvolvimento Imobiliário
Considerado um dos mais complexos quanto a avaliação devido à alta variação de seus rendimentos, os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário captam recursos com o intuito do desenvolvimento de projetos, em geral, residenciais, distribuindo aos cotistas o lucro das vendas das unidades. (CAMPAGNARO, 2020)
Indicado para investidores mais arrojados, em suma tem potencial de rentabilidade maior que os outros fundos imobiliários, porém riscos de incorporação como atrelados a problemas na construção, orçamento, licenças e atrasos na entrega fazem com que muitos FIIS de Desenvolvimento ofereçam uma Renda Mínima Garantida, servindo de incentivo para que o investidor continue no fundo durante a construção dos imóveis. (CAMPAGNARO, FIIS, 2020)
Exemplos de Fundos de Desenvolvimento listados na Bolsa de Valores Oficial do Brasil (B3):
29 ANCR11B - Ancar IC
AEFI11 – AESAPAR DMAC11 - MAC FII PRSN11B - Personale I
2.3.4 Fundos de Fundos (FOF)
Como o próprio nome sugere, os Fundos de Fundos são um tipo de aplicação financeira, indicado para poupadores que não possuem muito conhecimento sobre os fundos imobiliários, reunindo um conjunto de investidores, com intuito de lucrar com a compra e venda de títulos de outros fundos imobiliários, que objetiva atingir uma grande diversificação de fundos imobiliários na carteira. (CAMPAGNARO, FIIS, 2020)
Em via de regra, os Fundos de Fundos possuem cerca de 20 a 25 fundos imobiliários, demonstrando a diversificação e a dissipação de riscos. (SUNO RESEARCH, 2020)
Exemplos de FOF’s listados na Bolsa de Valores Oficial do Brasil (B3): AQLL11 Áquilla
BCFF11 BTG Pactual Fundo de Fundos BCIA11 Bradesco Carteira Imobiliária Ativa RBRF11 RBR Alpha Fundo de Fundos TFOF11 Hedge TOP FOFII
2.4 TRABALHOS CORRELATOS
Leandro Brandão dos Santos (2010), elaborou uma pesquisa de trabalho de conclusão de curso com o título “As vantagens em se investir em um fundo de investimento imobiliário”, demonstrando e concluindo, através de características, tipos, rentabilidades, taxas e tributações, a boa opção de
30 aplicação financeira para pequenos e médios investidores conseguirem rentabilidades igual a de grandes investidores.
Já Rodrigo Scpak Geara (2014) em seu artigo MBA em Finanças, do Setor de Ciências Sociais Aplicadas, da Universidade Federal do Paraná, relata o que são os Fundos Imobiliários e suas vantagens e desvantagens, concluindo a boa rentabilidade mensal de dividendos e possibilidade de ganho de capital com cada tipo de empreendimento imobiliário
Outro trabalho de conclusão de curso com abordagem em Fundos Imobiliários foi o de Gabriel de Azevedo Franke (2012) em Porto Alegre, que através de um estudo comparativo, levantou os Fundos Imobiliários como alternativa de investimento no Mercado Financeiro, concluindo e evidenciando a superioridade de rendimentos da carteira de fundos imobiliários comparado a investimentos em renda fixa.
2.5 MOTIVOS PARA INVESTIR EM FIIS
Segundo Kleber Stumpf (2019), os Fundos Imobiliários são excelentes escolhas para se investir, principalmente quando comparados a imóveis físicos, abaixo serão listados, de acordo com o autor, alguns motivos para comprovar que vale a pena entrar no mundo dos FIIs.
Acesso a empreendimentos de qualidade: O fato dos FIIs reunirem diversos investidores, faz com que se tenha um volume significativo de recursos, que permite a aquisição de imóveis de alta qualidade como shoppings, hospitais, galpões logísticos, faculdades e prédios comerciais. São imóveis que não são nada acessíveis a pequenos investidores no mercado físico, porém são possíveis nos Fundos Imobiliários.
Acesso a inquilinos de primeira linha: Como no exemplo citado acima, por ter um volume significativo de recursos, possui imóveis de qualidade, e por consequência disso, inquilinos também, de primeira linha e de grande porte. O que faz com que os riscos de problemas
31 caiam drasticamente. São alguns deles Banco do Brasil, Santander, Lojas Americanas, Renner, Volkswagen, entre outros.
Isenção de Imposto de Renda nos investimentos: Ao contrário de um imóvel físico que pode ter a tributação de até 27,5% no recebimento do aluguel, pessoas físicas que investem em FIIs são isentos do Imposto de Renda. Tem-se alguns requisitos para que ocorra essa isenção como por exemplo, o cotista não pode possuir além de 10% das cotas do fundo, o fundo tem que possuir mais de 50 cotistas e as cotas devem ser negociadas na Bolsa de Valores.
Liquidez: uma dificuldade muito grande em um imóvel físico é a sua liquidez, que nada mais é que tornar esse bem em dinheiro no curto prazo, e mais uma vez os FIIs se sobressaem pelo fato de possuírem grade liquidez, podendo ser vendidas as cotas de uma hora para outra, sendo liquidadas e o valor resgatado posteriormente, em no máximo 30 dias, porém isso varia de acordo com o fundo e geralmente são menos dias.
Custos de compra e venda: Nos FIIs os custos são menores, a taxa de corretagem geralmente é fixa e não ultrapassa R$ 18,90, outras taxas sobre o valor da compra são de aproximadamente 0,03% sobre o valor da negociação, e já se encontram inclusas no valor das cotas, além de que algumas corretoras não cobram taxa de corretagem para FIIs.
Diversificação: A grande diversificação dos imóveis também é um atrativo dos FIIs, comprando um fundo tem-se diversos inquilinos e diversos imóveis espalhados pelo país, quando se compram outros fundos distintos essa diversificação é cada vez maior.
Maior rentabilidade: Como comentado anteriormente, o fato de possuir qualidade nos imóveis, bons inquilinos e isenção no Imposto de Renda, torna os FIIs mais rentável que os imóveis físicos, além de que possui uma menor taxa de vacância devido à alta diversificação.
Praticidade: Ao contrário dos imóveis físicos, os FIIs não precisão de certidões e documentos para serem negociados. Basta apenas ter o cadastro em uma corretora e dinheiro para as transações.
32 Acesso a investidor de qualquer porte: Os FIIs possuem cotas com valores muito acessíveis, o que possibilita que pequenos investidores consigam investir, isso com pouco mais de R$ 2,00, o que não é possível nos imóveis físicos.
Fracionamento: Esta vantagem é de suma importância, nada mais é que a possibilidade de vender valores e quantidade apenas necessários, por exemplo: se a pessoa tem um imóvel de R$ 250.000,00 e estiver precisando de R$ 50.000,00, ela não consegue vender apenas um quarto ou uma sala, já o investidor de FIIs consegue vender apenas a quantidade necessária.
Transparência: Por serem negociados na Bolsa de Valores, os administradores dos FIIs todos os meses tem que apresentar diversos documentos exigidos pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela Bolsa de Valores.
2.6 IPO
Segundo Info Money (s.d.),
Em inglês, IPO é a sigla para “initial public offering”, ou “oferta pública inicial” em português. Representa a primeira vez que uma empresa receberá novos sócios realizando uma oferta de ações ao mercado. Ela se torna, então, uma companhia de capital aberto com papéis negociados no pregão da Bolsa de Valores.
De acordo com Eduardo Voglino (2020), a abertura de capital é um evento bem visto pela diretoria da empresa, com intuito de captar recursos, assim como para os investidores, sendo uma oportunidade de serem os primeiros a adquirirem as ações e lucrar com o crescimento da empresa.
33 2.7 DESDOBRAMENTO
Segundo o site Clube FII (s.d), conhecido também por “split”, desdobramento de um fundo imobiliário é a divisão da cota de maior valor em cotas de valor menor.
Não implicando em nenhum ganho ou prejuízo aos cotistas, os administradores, com o intuito de melhorar a liquidez do fundo, propõe esta divisão em Assembleia, contrário do grupamento, onde sugerem por exemplo, a divisão de uma cota de R$ 1.000,00 em 10 de R$ 100,00. (CLUBE FII, s.d.)
2.8 P/VPA
O P/VPA corresponde ao preço de uma ação dividido pelo valor patrimonial correspondente a ela, sendo esse o indicador que diz o quanto os investidores estão dispostos a pagar pelo patrimônio líquido da empresa. (Reis, 2017)
De acordo com Tiago Reis (2017), se uma empresa possui o P/VPA menor que 1,0 ela está com um desconto patrimonial, e caso a mesma esteja maior que 1,0, esta ação está sendo negociada com ágio sobre seu patrimônio, neste caso a primeira opção tem uma margem de segurança e consequentemente o investimento tem mais chances de trazer retorno real aos investidores.
2.9 IFIX
Assim como o IBOVESPA para as ações, a partir do ano de 2012 começou a ser divulgado um índice relativo ao mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), que de acordo com Tiago Reis (2020), representa o desempenho
34 médio das cotações e performance dos principais fundos imobiliários negociados nos mercados da Bolsa de Valores Brasileira (B3).
Além de representar a variação do preço dos fundos, o IFIX também leva em consideração a distribuição de proventos (dividendos) dos títulos ao longo do tempo. (REIS, 2020)
Essa divulgação do IFIX é fundamental para que os investidores possam acompanhar a rentabilidade dos fundos imobiliários ao longo do tempo. Assim, é possível comparar, por exemplo, a performance desses ativos contra o desempenho das ações da bolsa, representadas pelo índice Bovespa, o Ibovespa. (REIS, 2020)
Composto por cotas de fundos negociados nos mercados da B3, o índice é formado por uma carteira teórica de ativos.
Para que um ativo esteja incluído no IFIX, ele deve atender a três critérios preestabelecidos:
– Estar classificado entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade, representem em conjunto 99% do somatório total desses indicadores;
– Ter presença em pregão de 60% no período de vigência das 3 carteiras anteriores;
– Não ser classificado como “Penny Stock”, com cotação abaixo de R$ 1. (INFO MONEY, 2020)
Caso o ativo não atinja esses critérios ele não entra no índice ou se já estiver ele é excluído. (REIS, 2020)
Com serventia de determinar o peso de cada um dos fundos dentro do índice, o IFIX o Critério de Ponderação, determinado pelo valor de mercado de cada título, ou seja, quanto maior o valor de mercado do fundo, maior será a sua representatividade dentro do índice, não ultrapassando 20% de participação do fundo. (REIS, 2020)
A seguir serão demonstrados 5 tipos de Fundos Imobiliários, ambos são representados no IFIX.
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Tabela 1 - Participação dos Fundos no IFIX
%IFIX TICKER NOME
5,01% KNRI11 Kinea Renda Imobiliária
4,42% KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários 4,08% HGLG11 CSHG Logística 2,38% BCFF11 BTG Pactual Fundo de Fundos 2,35% MXRF11 Maxi Renda
Fonte: Elaborado pelo autor, 2020
No próximo tópico apresentaremos os resultados e análises do presente estudo.
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3 ESTUDO DE CASO
Neste capítulo será apresentado o estudo de caso estruturado por: Campo de Pesquisa, Método de Pesquisa, Resultados e Análises que demonstrarão as informações e índices necessários para as comparações e análises entre os Fundos Imobiliários.
3.1 CAMPO DE PESQUISA
Disponibilizadas na Bolsa de Valores do Brasil, B3, serão analisados neste trabalho de conclusão de curso, 5 fundos imobiliários: HGLG11, MXRF11, BCFF11, KNCR11 e KNRI11, escolhidos pelo autor através de recomendações e qualidade demonstrados por especialistas na área.
Serão utilizados sites de Fundos de Investimentos Imobiliários mais renomados e conhecidos, como Fundsexplorer, ClubeFII, Sunoresearch, Infomoney e alguns outros, onde são disponibilizados diariamente análises e artigos por especialistas acerca do tema.
3.2 MÉTODO DE PESQUISA
Obteve-se os dados de pesquisa através da busca nos índices demonstrados pelos maiores e mais populares sites de guias de investimento disponíveis em meios digitais, o Suno Search e Clube FII.
Verifica-se os gráficos de rendimentos e valorização dos últimos anos dos Fundos Imobiliários escolhidos, comparando-os e verificando qual tem se demostrado mais rentável com base nos dados dos anos passados.
Os fundos HGLG11, MXRF11 e KNRI11 serão analisados entre si uma vez que os três possuíram desdobramento, tendo suas datas de análise referentes a data do desdobramento de cada, comparando suas valorizações e rendimentos mensais.
Já os títulos KNCR11 e BCFF11 também serão comparados referentes as valorizações e rendimentos por mês, porém analisados desde a sua IPO.
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3.3 RESULTADOS E ANÁLISES
A seguir, serão demostrados 5 Fundos Imobiliários disponíveis na Bolsa de Valores do Brasil, suas características e seu histórico de resultados.
3.3.1 HGLG11
Constituído em março de 2012, o Fundo Imobiliário CSHG Logística, popularmente conhecido pelo código (ticker) HGLG11, é um fundo imobiliário do tipo tijolo com base de investimentos em galpões logísticos, com intenção de compra ou construção de imóveis visando uma renda de aluguel mensal e um possível potencial de valorização dos imóveis. É negociado no mercado de ações da B3 – Brasil Bolsa e Balcão. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Segundo o site Fundexplorer (s.d.), o fundo tem por objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários através da aquisição de imóveis prontos ou em construção em busca de alienação, locação ou arrendamento voltados para operações industriais e logísticas. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Para a participação no fundo através da obtenção de cotas, permite-se pessoas físicas ou jurídicas, residentes ou não no país ou através de fundos de investimentos, administrado pela CREDIT SUISSE HEDGING GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A sob taxa de administração de 0,6% ao ano sobre o valor de mercado de negociação em bolsa do fundo. É constituído sob a forma de condomínio fechado (para entrar alguém precisa sair), com prazo de duração indeterminado. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Possui política de distribuição de rendimentos aos seus cotistas de no mínimo 95% dos seus resultados, que deverão ser repassados aos investidores no décimo dia útil do mês subsequente ao do recebimento no recurso. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Ainda segundo o site Fundexplorer (s.d.), as aplicações não constam com garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito) e do Administrador, não
38 podendo o mesmo ser responsabilizado sobre eventuais depreciações dos ativos do fundo.
O fundo é dividido em 14 ativos distribuídos em 4 estados do Brasil, são eles São Paulo, Minas Gerais, Santa Catarina e Rio de Janeiro. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Figura 1 - Dados HGLG11
Fonte: (CLUBE FII, 2020)
3.3.2 MXRF11
Constituído em setembro de 2011, o FII Maxi Renda é um fundo de investimento imobiliário negociado no mercado da bolsa B3 com o código MXRF11, do tipo papel onde tem os investimentos destinados exclusivamente em títulos de dívidas imobiliárias e valores mobiliários. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Constituído sob regime de condomínio fechado de duração indeterminada, o fundo tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs, e ativos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Ainda segundo o site Fundsexplorer (s.d), sua política de investimentos se dá através da valorização de suas cotas e da renda da aplicação dos recursos em ativos alvos com distribuição de seus resultados em no mínimo
39 95% do auferido no décimo dia útil do mês subsequente, sendo destinado ao público investidor em geral.
É administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros sob uma taxa de administração de 0,90% sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo, sem possuir garantia do Administrador nem do FGC sobre eventuais depreciações das cotas.
De acordo com Marcelo Fayh (2020), o MXRF11 é um fundo híbrido, com portifólio misto e sua carteira é composta por papéis de dívidas, cotas de outros FIIs e empreendimentos imobiliários, comerciais e residenciais, possuindo seus ativos no Amazonas, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo.
Ainda segundo Marcelo Fayh (2020), seu portifólio é dividido por: Carteira de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): 79,8% Carteira de Ativos Imobiliários: 11,9%
Carteira de Fundos Imobiliários: 3,5% Em caixa: 4,8%
Figura 2 - Dados MXRF11
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3.3.3 BCFF11
De acordo com o site Funds Explorer (2020), o FII BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS é um fundo de investimento imobiliário negociado no mercado de bolsa da B3 com o código BCFF11 e administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A sob uma taxa de administração de 0,15% ao ano diferentemente dos outros as taxas de gestão e a escrituração não estão inclusas na taxa de administração, elas são de 1,10% ao ano sobre patrimônio líquido do fundo e: 0,30% ao ano, respectivamente.
BCFF11 é um fundo imobiliário do tipo papel FOF – Fundo de fundos, e por ser desse tipo se torna bem diversificado, seus investimentos são destinados primeiramente a aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, além de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), Letras Hipotecárias (“LH”) e Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”). (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Conforme o site Fundsexplores (s.d) o fundo é constituído sob regime de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado e política de distribuição de dividendos de no mínimo 95% dos seus resultados, sendo entregues aos cotistas no décimo dia útil do mês subsequente, sendo a administradora isenta de possíveis depreciações dos ativos, uma vez que não possuem garantia do Administrador e do FGC. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
De acordo com o autor Bruno Esperândio do site FIIs o fundo possui quase 100% do seu portfólio alocado em cotas de FIIs, sendo 4,4% em renda fixa, 1,9% em CRI, 0,2% em outros e 93,4% em FIIs, que estão divididos em segmentos de shoppings, logísticos, hospitalares, comerciais entre outros.
41 Figura 3 - Dados BCFF11
Fonte: (CLUBE FII, 2020)
3.3.4 KNCR11
Com início das atividades em 2012, o KNCR11, ticker para o fundo Kinea Rendimentos Imobiliários, é o maior fundo imobiliário negociado na B3, número 1 da do índice IFIX. (BARONI, 2018)
De acordo com o site Funds Explorer (s.d) o FII Kinea Rendimentos Imobiliários é um Fundo de Investimento Imobiliário administrado pela INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., sociedade empresária limitada com sede na cidade de São Paulo sob taxa de administração é de 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido. Onde gestão e escrituração já estão incluídas na taxa de administração. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
KNCR11 é um fundo imobiliário do tipo papel. Seus investimentos são destinados principalmente em ativos de títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Dentre eles os mais comuns são os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), porém poderá investir também em Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliárias (LCI). (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Ainda segundo o site Fundsexplores (s.d) o fundo é constituído sob regime de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado e política
42 de distribuição de dividendos de no mínimo 95% dos seus resultados, sendo entregues aos cotistas no nono dia útil do mês subsequente, não possuindo garantia do Administrador e do FGC quanto a possíveis depreciações dos ativos. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
De acordo com Marcos Baroni (2018), possui como objetivo principal a remuneração de seus cotistas em mais de 100% do CDI líquido e há 04 principais fases na estruturação de um CRI Exclusivo, conforme podemos encontrar essencialmente no portfólio do KNCR11:
Prospecção: Gestor monitora mercado em busca das melhores oportunidades.
Avaliação: Comitê interno avalia os principais riscos, garantias e estruturas jurídicas para que ocorra a formalização dos documentos.
Aquisição: Assim que o Comitê aprova a operação, o CRI é estruturado e adquirido para a carteira interna do Fundo. Daí, surge o termo “CRI Exclusivo”, ou seja, a operação é feita e direcionada ao Fundo.
Controle: Monitoramento ativo e aproximação junto ao Credor para que, se necessário, as intervenções ocorram com celeridade.
KNCR11 conta com mais de 40 CRIs alocados em diversos setores, dentre eles: Shoppings Centers, Grandes Redes Varejistas, Callcenters, Seguradoras, Incorporadoras, dentre outras.
43 Figura 4 - Dados KNCR11
Fonte: (CLUBE FII, 2020)
3.3.5 KNRI11
Constituído em julho de 2010, o Fundo Imobiliário Kinea Renda Imobiliária, negociado no mercado de bolsa da B3 com ticker KNRI11, é um fundo do tipo tijolo com o objetivo de formar uma junção de recursos captados pelo sistema de distribuição de valores imobiliários, mediante a aplicação em aquisição de imóveis comercial e centros de distribuição, com intuito de alienação, locação ou arrendamento. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
De acordo com o site Funds Explorer (2020), o FII Kinea Renda Imobiliária conta com 16 imóveis físicos comerciais e logísticos que estão alugados para mais de 50 empresas, oferecendo boa oportunidade uma vez que possui uma grande diversificação de ativos, podendo compor em sua carteira pontos de varejo. Atualmente é o maior e mais líquido fundo imobiliário do mercado brasileiro, o fundo é administrado pela Intrag DTVM Ltda., sob taxa de administração é de 1,25% ao ano onde gestão e custódia já estão inclusas.
O fundo possui ativos distribuídos em 3 estados brasileiros, sendo eles São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.
O fundo é constituído sob regime de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado e política de distribuição de dividendos de no mínimo 95% dos seus resultados, sendo entregues aos cotistas no décimo dia útil do mês subsequente, não possuindo garantia do Administrador e do FGC quanto a possíveis depreciações dos ativos. (FUNDSEXPLORER, s.d.)
44 Figura 5 - Dados KNRI11
Fonte: (CLUBE FII, 2020)
3.4 COMPARATIVO ENTRE OS FUNDOS ESCOLHIDOS
A seguir, serão comparadas a valorização e rentabilidades mensais dos fundos estudados.
3.4.1 Análise de Fundos com Desdobramentos
3.4.1.1 Análise de distribuição de dividendos
Os fundos analisados que sofreram desdobramentos foram: HGLG11, MXRF11 e KNRI11.
Foram introduzidos na Tabela 2, os dividendos distribuídos aos cotistas destes três fundos no mês de outubro de 2020, dos últimos 12 meses, referindo-se também ao mês de outubro de 2020, e desde a IPO de cada fundo, segundo o site FundsExplorer, (s.d.).
45 Tabela 2 - Dividendos dos fundos com desdobramento
FUNDO DIVIDENDOS
Out/20 12 meses Desde IPO
HGLG11 0,48% 5,6% 63,1%
MXRF11 0,58% 9,18% 77,74%
KNRI11 0,41% 4,75% 59,66%
Fonte: (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Dos fundos que tiveram desdobramentos, o que mais se destacou positivamente em relação a distribuição de dividendos foi o fundo MXRF11, um fundo de papel que possui valor de cota pouco volátil, muito conhecido pela boa distribuição de dividendos, distribuindo cerca de 9,18% nos últimos 12 meses.
3.4.1.2 Análise de valorização do fundo com dividendos
Conforme Tabela 3, ambos os fundos sofreram desdobramentos, HGLG11 em 2018, MXRF11 em 2017 e KNRI11 em 2014, possuindo assim seus valores de desdobramentos até o seu valor atual (outubro de 2020).
Na coluna de Montante Final, acresceu-se além da valorização desde o desdobramento, a distribuição de dividendos, utilizando como base o valor da distribuição do mês de outubro de 2020. A coluna Montante Final, em percentual, representa o crescimento do fundo desde o desdobramento até o período atual.
Tabela 3 - Valorização + dividendos
Fundo Split Valor após
desdobramento
Valor
11/2020 Montante final Meses
Rentabilidade mensal
46 MXRF11 19/05/2017 R$ 9,50 R$ 10,41 R$ 12,84 35,1% 42 0,84% KNRI11 13/06/2014 R$ 120,00 R$ 158,08 R$ 201,97 68,3% 77 0,89%
Fonte: (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Gráfico 1 – Fundos com desdobramento
Fonte: Elaborado pelo autor, (2020)
Na análise geral dos fundos que tiveram desdobramento, foi levado em conta a valorização do fundo após seu desdobramento até os dias atuais, foi acrescido nesse valor a distribuição mensal de dividendos, que é uma característica muito positiva dos FIIs. A porcentagem de crescimento do fundo foi dividida pelo período de tempo em que o fundo possui, e chegou-se a uma rentabilidade mensal.
Os três fundos obtiveram excelentes retornos comparados a taxa básica de juros determinada pelo COPOM 2,00% em outubro de 2020, mas como pode ser visto na tabela acima, o fundo que se destacou mais aos investidores foi o fundo do tipo de tijolo HGLG11, que teve uma rentabilidade mensal de 1,08%, chegando a aproximadamente 13% ao ano. Esses valores levando em consideração médias do período.
47
3.4.2 Análise de Fundos após IPO
Tabela 4 - Dividendos dos fundos desde IPO
FUNDO
DIVIDENDOS
Out/20 12 meses Desde IPO
BCFF11 0,52% 6,51% 95,93%
KNCR11 0,27% 4,72% 78,55%
Fonte: (FUNDSEXPLORER, s.d.)
Dos fundos analisados desde a IPO, ambos tiveram excelentes resultados finais pelo fato de serem fundos que estão em análise a longo prazo, fator muito importante nesse mundo dos investimentos, contudo o fundo BCFF11 apresentou melhores resultados, distribuindo 6,51% ao ano, e quase dobrando o valor do investimento inicial apenas com dividendos ao longo de sua existência.
3.4.2.1 Análise de valorização do fundo com dividendos
Tabela 5 - Valorização + dividendos
Fundo IPO Valor após IPO Valor
11/2020 Montante final Meses
Rentabilidade mensal
BCFF11 17/06/2010 R$ 100,00 R$ 87,25 R$ 183,18 83,2% 125 0,67% KNCR11 02/11/2012 R$ 100,00 R$ 91,95 R$ 170,50 70,5% 96 0,73%
48 Gráfico 2 – Fundos desde IPO
Fonte: Elaborado pelo autor, (2020)
Na revisão final dos fundos que foram analisados desde a IPO, foi levado em conta a valorização do título após início da sua oferta pública até os dias atuais, como feito nos fundos que tiveram desdobramento, foi acrescido nesse valor a distribuição mensal de dividendos, que é uma característica muito positiva dos FIIs.
A porcentagem de crescimento do fundo foi dividida pelo período de tempo em que o fundo possui, e chegou-se a uma rentabilidade mensal.
Ambos sofreram desvalorização nesse período como demonstrado na Tabela 5, porém com o acréscimo dos dividendos para se obter o montante final, os fundos passaram a ser rentáveis apresentando rentabilidade mensal de 0,67% o BCFF11 e de 0,73% o KNCR11.
Verifica-se que mesmo com a depreciação atual do fundo, o fato da distribuição de dividendos e o longo prazo faz com que os fundos sejam ótimas opções de investimentos, trazendo um retorno de aproximadamente 8,76% ao ano, comparado com taxa básica de juros, definida em 2% ao ano em outubro de 2020.
49
4 CONSIDERAÇOES FINAIS
Com o intuito de analisar, demonstrar e comparar alguns investimentos atrelados a construção civil disponíveis no mercado financeiro, o presente trabalho obteve êxito ao conseguir acusar alguns produtos, caracterizando-os, comparando-os e atestando suas vantagens frente a taxa básica de juros, que serve de base para outros tipos de investimento.
Na análise dos fundos foram considerados apenas a distribuição dos dividendos e o comportamento do fundo até o período atual, seja esse comportamento de crescimento ou decrescimento.
Foram analisados apenas os rendimentos mensais e oscilação dos valores de cada fundo, não levando em conta possíveis reaportes de dividendos com aquisição de novas de cotas, gerando assim rendimentos exponenciais. Lembra-se ainda que três dos cinco fundos tiveram desdobramento, o que torna uma análise de curto período de tempo, não recomendado por especialista, por considerarem este tipo de investimento ideal de longo prazo.
Destaca-se ainda o cenário de 2020, onde o mundo enfrenta uma das maiores crises econômicas da história geradas pela pandemia do Corona Vírus, estando em recuperação pós lock-down no país.
Mesmo com todo o período de crise, verifica-se nas análises dos fundos, os motivos para investir e o boa opção de investimento em que este setor se apresenta, onde o fundo analisado com rentabilidade mais baixa apresentou um retorno de 0,67% ao mês, totalizando 8,04% ao ano e o mais rentável se trata de um fundo de tijolo, um dos maiores fundos do Brasil, o HGLG11, com um retorno de 1,08% ao mês, totalizando 12,96% ao ano, uma taxa muito atrativa e dificilmente encontrada em outros investimentos.
Vale ressaltar que as aplicações realizadas nos fundos não contam com garantia do Administrador ou do Fundo Garantidor de Crédito, não podendo o administrador ser responsabilizado por eventuais depreciações dos ativos que compõem a carteira do fundo. Lembrando ainda que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
Este trabalho é de suma importância para minha formação, uma vez que descreve o cenário atual no mercado da construção civil, demonstrando a
50 qualidade e boa opção de escolha de investimento nesta área tanto para aportar em Fundos Imobiliários quanto futuramente, construir edificações com cunho investidor.
Correlatando aos trabalhos com temas similares, Rodrigo Scpak Geara (2014) e Leandro Brandão dos Santos (2010), verificaram e compartilharam resultados semelhantes, ao demonstrar que grandes investidores possuem o mesmo resultado de pequenos investidores, uma vez que os fundos valorizam-se e possuem rendimentos atrelados a sua cota, independente do número das mesmas que o investidor possuir.
Já correlacionando com Gabriel de Azevedo Franke (2012), verifica-se novamente a viabilidade e vantagens do Fundos Imobiliários frente a opções em Renda Fixa, tipos de investimentos atrelados a taxa básica de juros, a SELIC.
Ao fim desta pesquisa, sugere-se aos próximos pesquisadores a elaboração de uma análise de recuperação do mercado financeiro, focado em Fundos Imobiliários, pós crise pandêmica do COVID-19, verificando a solidez do mercado neste período, incluindo os rendimentos nos cálculos de simulação de aplicação inicial, comparando com um resultado futuro.
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BIBLIOGRAFIA
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BCB. (2013). Caderno de Educação Financeira. Em B. C. BRASIL, Gestão de finanças Pessoais (p. 72). Brasília.
Bertolo, L. A. (2007). Mercado financeiro. Apostila de Matemática Financeira. São Paulo, Brasil.
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