VALOR EM TEMPOS DE CRISE

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INTRODUÇÃO

A crise que tem vindo a assolar os mercados financeiros internacionais desde o Verão de 2007, despoletada pela crise hipotecária do sub prime nos Estados Unidos, vai ficar na história dos mercados financeiros e da economia mundial.

O mercado imobiliário, a par do mercado financeiro, esteve na génese desta crise, e tem sido um dos principais prejudicados. Em Portugal, e à semelhança do cenário global, o mercado imobiliário foi o primeiro sector da economia real a sentir os efeitos da crise, logo a seguir ao mercado de capitais.

O volume de activos imobiliários transaccionados no mercado nacional em 2008 foi de cerca de € 500 milhões, representando uma quebra de mais de 60% face ao ano anterior.

Um pouco por todo o Mundo são reportadas subidas de yields, abrandamento nas taxas de crescimento das rendas e quebra de actividade na grande maioria dos sectores. A percepção de um maior nível de risco por parte dos investidores, reflectida na subida de yields, provocou uma pressão descendente sobre os valores de avaliação dos imóveis, que se repercutiu no retorno do imobiliário.

VALOR EM TEMPOS DE CRISE

IPD PORTUGAL 2008

AGOSTO 2009

1 Introdução 2 IPD 2008

- Retorno Total - Retorno das Rendas - Valorização do Capital 7 Análise

A evolução do Índice Imobiliário Anual Português Imométrica/IPD (Investment Property Databank) ilustra bem a realidade actual do mercado imobiliário nacional. De acordo com os últimos dados deste Índice, o retorno total do sector imobiliário comercial caiu de 12,4% em 2007, para 2,6% em 2008.

Cushman & Wakefield

Av. da Liberdade, 131 – 2º 1250-140 Lisboa, Portugal www.cushmanwakefield.com

Após 8 anos de retorno do sector imobiliário na casa dos dois dígitos, o ano de 2008 foi palco de uma viragem dramática.

Tendo por suporte a recente publicação dos resultados do índice IPD, preparámos este documento que pretende analisar a situação actual do mercado imobiliário na óptica do valor.

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VALOR EM TEMPOS DE CRISE

U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

IPD 2008

A evolução do Índice Imobiliário Anual Português Imométrica/IPD (Investment Property

Databank) ilustra bem este cenário, com o retorno do imobiliário a registar uma queda

significativa em 2008. De acordo com os últimos dados deste Índice, o retorno total do imobiliário caiu de 12,4% em 2007, para 2,6% em 2008. Depois de 8 anos em que o retorno do sector imobiliário se situou sempre nos dois dígitos, o ano de 2008 foi palco de uma viragem dramática no mercado. Ainda assim, quando analisado à luz do contexto europeu, verificamos que este resultado pode ser considerado positivo, já que na maioria dos países analisados pelo IPD, os retornos em 2008 foram negativos.

O Índice Imométrica/IPD mede o desempenho do investimento imobiliário detido directamente. Este índice é baseado numa amostra de 741 imóveis, avaliados no final de 2008 em aproximadamente €8.6 mil milhões. Prévia à apresentação dos resultados, importa reforçar a metodologia do IPD e o seu principal pressuposto – todos os valores

analisados assentam em avaliações estáticas e não em transacções reais.

Retorno Total

O retorno do imobiliário reflectido neste Índice é analisado através de duas componentes – retorno das rendas e valorização do capital, tendo esta última componente impulsionado a queda do índice em 2008. A valorização negativa do capital, ainda que atenuada por um crescimento do retorno das rendas, arrastou o retorno total do imobiliário para o valor mais baixo registado desde o início deste índice.

Retorno Total 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Retalho Escritórios Industrial Outros Todos os Imóveis

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O sector de retalho foi o que apresentou a pior performance, sendo o principal responsável pela queda do Índice Imométrica/IPD, já que representa mais de 50% do portfólio analisado. Em 2008 registou uma taxa de retorno abaixo de 1%, muito aquém dos 14% verificados em 2007. Este valor corresponde ao pior desempenho de sempre deste segmento, que desde 2002 se destacava por ter a rentabilidade mais elevada e sempre na ordem dos 2 dígitos.

Os restantes sectores acompanharam esta trajectória descendente, muito embora com quedas significativamente inferiores às registadas no retalho. O sector de Uso

Misto/Outros, que reúne activos diversos como por exemplo hotéis, habitação e

terrenos, entre outros, foi o que gerou o maior retorno total, 5,4%. O retorno total dos sectores de Industrial e Escritórios situou-se também acima do retorno do Índice, correspondendo a 4,9% e 4,7%, respectivamente.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), que representam cerca de 45% do portfólio analisado pelo IPD, apresentaram melhor desempenho quando comparados com as companhias imobiliárias, representativas de 54% do Índice Imométrica/IPD. O retorno total dos FII foi de 5,7%, significativamente acima dos 2,6% apresentados pelo Índice Imométrica/IPD e dos 0,4% gerados pelas companhias imobiliárias.

A constituição das carteiras de cada um destes investidores teve um impacto decisivo no retorno gerado. A estrutura de activos das companhias imobiliárias analisadas no Índice é pouco diversificada, sendo constituída em 86% por imóveis de retalho, que tiveram a maior desvalorização de capital em 2008, comprimindo desta forma o retorno destes investidores. No caso dos FII, a carteira de activos analisada pelo Índice apresenta uma maior diversificação, com os sectores de Escritórios e Outros a assumirem os papéis principais, representando cerca de 66% da carteira e o sector de Retalho a assumir um papel residual de apenas 15%. No entanto, não podemos esquecer que o nível óptimo de diversificação está relacionado com o perfil de risco do investidor. Se é verdade que em 2008 o retorno de Retalho foi decepcionante, também não é menos verdade que se analisarmos o retorno médio gerado por sector desde o início do índice, verificamos que o Retalho lidera com 12,4%.

Retorno das Rendas

O retorno global das rendas foi equivalente ao registado em 2007, 6,1%. O segmento de Escritórios registou o valor mais baixo nesta variável (5,8%), abaixo do retorno global do Índice, muito embora tenha sido o único a apresentar um crescimento neste indicador face a 2007.

Esta evolução positiva do sector de Escritórios reflecte uma melhoria do desempenho dos imóveis, fruto da redução da taxa de desocupação, que caiu para 17,9%, o valor mais baixo para o portfólio desde 2003. A evolução do nível de desocupação do portfólio contraria a tendência geral do mercado de escritórios, que em 2008 verificou uma ligeira subida, ainda assim este indicador é muito elevado tendo em conta o valor do mercado, de 8,5%. Esta diferença poderá indiciar uma dificuldade na gestão dos activos de

escritórios, no que ao universo do IPD se refere.

A melhoria do nível de ocupação dos imóveis teve um impacto não só por via do aumento das rendas recebidas, como também por via da redução dos custos,

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Retorno das Rendas

0,00% 3,00% 6,00% 9,00%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Retalho Escritórios Industrial Outros Todos os Imóveis

Fonte: Imométrica/IPD

O mercado de escritórios de Lisboa foi o que registou o melhor desempenho, com destaque para a Zona 4 (Zonas Secundárias) cujo retorno se situou acima do retorno global, devolvendo aos investidores 6,9%. A Zona 4 foi também responsável em 2008 pelo maior retorno das rendas do Índice Imométrica/IPD, o que não se verificava desde 2002. O desempenho desta zona não foi certamente alheio ao facto de esta ter sido a única que manteve o nível de rendas médias no final de 2008, face ao final de 2007, contrariando a tendência de queda verificada no mercado.

Evolução Rendas Médias por Zona (2000-08)

12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6

Fonte: Cushman & Wakefield

O sector de retalho manteve o valor do retorno do rendimento registado em 2007, 6,1%, travando desta forma o percurso descendente desta variável iniciado em 2001. Esta estabilidade ao nível das rendas teve um impacto decisivo no comportamento global deste sector já que atenuou a queda do retorno total, fortemente impulsionada pela valorização

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Uma análise por segmento indica que os Centros Comerciais Grandes (ABL>40.000 m2_{), que}

representam 25,8% do total do portfólio analisado, conseguiram manter o nível de retorno das rendas de 2007. Os Centros Comerciais Pequenos (ABL<20.000 m2_{) conseguiram mesmo}

registar um crescimento deste indicador, em contraponto com os Centros Comerciais Médios (20.000 m2_{≤ABL≤40.000 m}2_{) e o Outro Retalho (que inclui outros formatos de}

retalho à excepção dos centros comerciais) que registaram quebras do retorno das rendas. O segmento Outro Retalho, onde se incluem os Retail Parks, foi o que registou a queda mais expressiva. A aparente facilidade de desenvolvimento deste formato, levou a um rápido crescimento da oferta, o que tem vindo a dificultar a colocação de alguns projectos e a pressionar os valores de renda praticados.

À semelhança do que se verificou no sector de Escritórios, também no sector de Retalho, o bom desempenho ao nível da componente das rendas ficou a dever-se à descida da taxa de desocupação. Esta evolução positiva da taxa de desocupação é essencial para compensar o declínio dos valores médios das rendas, originada pelo contínuo aumento da oferta comercial, pelo enquadramento económico actual e também pelo crescente poder negocial dos

retalhistas.

O segmento Industrial foi o que apresentou o maior retorno das rendas (6,5%) em 2008, acima do retorno das rendas do Índice, muito embora tenha sido o sector que apresentou a maior quebra face ao ano anterior. Esta queda do retorno é resultado de um mau

comportamento deste sector em 2008, já que ao contrário do que se verificou nos sectores de Escritórios e Retalho, este segmento apresentou uma subida do nível de desocupação e dos custos operacionais não recuperáveis, muito embora a natureza deste tipo de imóveis faça com que os custos se mantenham em valores consideravelmente abaixo dos restantes sectores.

Não existem hoje dúvidas quanto ao impacto da crise económica na actividade industrial em Portugal, sendo expectável que em 2009 se mantenha a má performance deste sector. Os anúncios sucessivos de indústrias com processos de despedimento colectivo e paragens de produção em curso, e outras mesmo em risco de encerramento, terão certamente um impacto negativo no sector industrial. A actividade logística será também afectada em virtude do acentuado impacto que a crise económica está a ter em sectores como o automóvel, têxtil, farmacêutico e de grande consumo. Quebras nestes importantes sectores da nossa economia resultam de forma directa em quebras de volume para os operadores logísticos, que desta forma não só não poderão ocupar novos espaços como também, no limite, poderão ter que racionalizar a sua ocupação actual.

Valorização do Capital

A valorização do capital apresentada pelo Índice Imométrica/IPD tem acompanhado de forma geral a evolução registada nas primeyields nos últimos anos, atingindo o valor máximo de 5,8% em 2007, ano em que as yields desceram a níveis recorde. A valorização do capital expressa neste índice é medida em função do valor de avaliação de final de ano dos imóveis. Quanto maior a yield aplicada pelo avaliador, maior a sua percepção de risco quanto ao imóvel, e menor o seu valor.

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Evolução Yields Prime vs Valorização do Capital (2000-08)

-3,50 0,00 3,50 7,00 10,50 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 (% )

Retalho Escritórios Industrial Valorização do Capital Imométrica/IPD

Fonte: Imométrica/IPD e Cushman & Wakefield

A forte subida das yields, iniciada desde o final de 2007 e que até Maio deste ano já ultrapassava 1,25%, conduziu à queda verificada na valorização do capital, que atingiu em 2008 um valor negativo de 3,3%.

O sector de Retalho evidenciou-se por ter registo a maior desvalorização de capital, cerca de -5%, largamente distanciado dos restantes segmentos, com quebras de valor na ordem de -1%.

Os Centros Comerciais foram os activos que apresentaram as maiores desvalorizações de capital, devido ao maior valor absoluto que apresentam, e os únicos que se situaram abaixo do Índice Imométrica/IPD. Nesta categoria, os Centros Comerciais Médios foram os mais penalizados, registando uma valorização negativa do capital de 7,4%.

Valorização de Capital -10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Retalho Escritórios Industrial Outros Todos os Imóveis

Fonte: Imométrica/IPD

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No extremo oposto encontramos três classes de activos cuja valorização do capital se situou em terreno positivo, designadamente os Escritórios localizados nas Novas Zonas (Zona 3) e nas Zonas Secundárias (Zona 4) e o Industrial localizado fora da Grande Lisboa. Os Escritórios das Novas Zonas foram os activos que apresentaram a maior valorização do capital, 1,6%. Esta valorização do capital retrata em parte o comportamento das yields no mercado de Escritórios, já que a Zona 3 foi a que conseguiu assegurar a menor subida das yields prime e uma das menores subidas das yields médias.

ANÁLISE

Da análise dos resultados do Índice IPD verificamos que o retorno do mercado imobiliário foi atingido essencialmente de forma indirecta, já que se verificou em geral um bom desempenho dos activos, com redução dos níveis de desocupação e dos custos operacionais não

recuperáveis. O mercado foi particularmente afectado pela percepção de maior risco por parte dos investidores, e consequente subida generalizada das yields, produzindo um impacto indirecto na valorização dos activos.

O risco imobiliário tornou-se assim na principal causa do crescimento da yield e

consequentemente, da desvalorização do capital. Com a subida das yields, que para os activos

prime deverá ser menos agressiva a médio prazo, os valores dos imóveis decresceram

significativamente. Os imóveis mais penalizados não só pelo incremento das yields mas também pela correcção das rendas, foram os imóveis de menor qualidade ou de menor aderência à actual realidade do mercado, piorando a situação no caso de localizações mais secundárias e por isso menos atractivas. Os projectos de promoção em qualquer sector ou zona não prime têm sido também muito penalizados neste novo enquadramento.

No que se refere a proprietários, se bem que a maioria já aceitou a evidência que os seus imóveis decresceram de valor, outros há que ainda não realizaram o novo enquadramento e que é urgente fazer uma correcção aos valores dos imóveis, para valores mais consentâneos com a realidade económico-financeira actual.

Com o abrandamento da actividade económica mundial, que se repercutiu numa recessão à escala global sem precedentes, o mercado imobiliário vai continuar a sentir em 2009, e talvez em 2010, os efeitos directos deste enquadramento económico. As consequências resultantes da quebra do crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) e do consumo privado, da

deterioração das condições de emprego e do aumento do desemprego e da quebra do índice de confiança dos consumidores, não passarão ao lado do mercado imobiliário. Este cenário de crise terá um impacto directo no dia-a-dia da actividade imobiliária, especialmente na vertente ocupacional dos diversos segmentos imobiliários, que se sentirá ao nível de uma pressão sobre as rendas e das taxas de desocupação do mercado.

Neste contexto pouco animador, a gestão dos imóveis terá um papel decisivo na minimização de uma potencial perda de valor dos imóveis. Como pudemos verificar na análise efectuada, a componente de retorno das rendas, que espelha a gestão operacional dos activos, foi

fundamental para contrabalançar o impacto negativo das yields, sobre as quais os investidores têm menor interferência. Já sobre os seus activos, os investidores conseguem e devem interferir, procurando de forma pró-activa criar valor através da gestão, de forma a garantir um bom desempenho dos mesmos.

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A pressão sobre os valores dos imóveis ir-se-á manter, quer por via indirecta da subida das yields, cuja tendência até ao final de 2009 continuará a ser ascendente; quer por via directa, fruto do abrandamento da actividade de ocupação imobiliária que se deverá manter até ao final de 2009. Prevê-se que os próximos meses sejam tempos de desafio para todos os intervenientes no mercado imobiliário.

Ainda assim, e apesar deste cenário desafiante, o imobiliário mantém-se como uma boa opção para os investidores quando analisado numa óptica de longo prazo. Em termos globais, o retorno anualizado do sector imobiliário (10,5%)1_{apresenta no longo prazo um}

valor acima do registado no mercado accionista e obrigacionista. Estes resultados validam a aposta no imobiliário, geralmente com menor volatilidade que outros activos, através da constituição de carteiras diversificadas.

Retorno IPD vs Mercados accionistas e obrigacionistas

-60,00% -50,00% -40,00% -30,00% -20,00% -10,00% 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

IPD OT´s 10 A PSI 20

Fonte: Imométrica/IPD; Banco de Portugal; CMVM

Retorno anualizado do sector imobiliário apresentado pelo IPD no longo prazo (9 anos)

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SOBRE A EQUIPA DE AVALIAÇÕES

O nosso grupo de Valuation Advisory Services é a maior organização de avaliação imobiliária internacional. Os nossos conhecimentos especializados baseiam-se na experiência da nossa equipa e num profundo entendimento dos mercados que nos permite possuir um vasto histórico de trabalhos efectuados paras as maiores empresas nacionais e internacionais que actuam no mercado imobiliário português. A nossa equipa possui elementos com larga experiência de avaliação de portfólios, sendo certificada pela CMVM e membros do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

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A equipa de Research & Consultoria da C&W presta serviços de consultoria e estudos de mercado a nível local ou internacional, tanto a promotores, retalhistas, ocupantes, investidores ou autoridades locais. O seu trabalho baseia-se na experiência dos profissionais da C&W através das várias equipas e países do grupo. SERVIÇOS PRESTADOS:

• Análise económica, demográfica e imobiliária • Análise de mercado

• Consultoria à promoção imobiliária (promotores, utilizadores e comunidades locais)

• Consultoria na aquisição (investidores)

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