MEMÓRIA DESCRITIVA E JUSTIFICATIVA
ASSUNTO: ALTERAÇÃO DO LOTE 72 NO ALVARÁ DE LOTEAMENTO N.º 31/89 REQUERENTE: DENIS – COMPRA E VENDA DE PROPRIEDADES, LDA
LOCAL: PORTO DE MÓS, ATALAIA E AMEIJEIRA, LOTE 72 - LAGOS
1 - INTRODUÇÃO
Apresentamos à consideração da Câmara Municipal de Lagos o projecto de arquitectura relativo à alteração do lote 72 no alvará de loteamento n.º 31/89, localizado em Porto de Mós, Atalaia e Ameijeira, freguesia de S. Gonçalo de Lagos, concelho de Lagos, do qual é proprietário e requerente Denis – Compra e Venda de Propriedades, Lda, para efeitos de Licença Administrativa de acordo com o Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção actual.
A presente proposta foi analisada, em reunião técnica, com o Dr. Jorge Cardoso, Urbanista da Unidade Técnica de Obras Particulares da Câmara Municipal de Lagos.
2 – DESCRIÇÃO DA PROPOSTA a) – Área objecto do pedido.
Integrado no loteamento com o alvará n.º 31/89, que tem uma área total de terreno de 331300.00 m2, o lote 72, em questão, tem 9068.00 m2 de área
registada, está descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o nº 3672/20040609, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº 4780 da Freguesia de S. Gonçalo de Lagos.
O terreno apresenta uma configuração irregular, uma pendente total de 10.55m de sul para norte, confina a Norte com Rua I, a Nascente com a Rua H, a Sul com via V28 e a Poente com passeio pedonal e arruamento em impasse.
b) Caracterização da operação urbanística.
A operação urbanística consiste na alteração do loteamento urbano com o alvará n.º 31/89, nos termos das alíneas a) n.º 2 do art.º 4.º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção actual.
c) - Enquadramento da Pretensão nos planos territoriais aplicáveis.
O lote 72 está titulado pelo alvará de loteamento n.º 31/89 situado em Porto de Mós, Atalaia e Ameijeira, classificado no P.U. de Lagos em Solo Urbanizado, Área Urbana Consolidada.
O alvará de Loteamento prevê para o lote 72:
- Área do lote... 9 068.00 m2
- Área de construção (Habitação)….…….………… 5 730.00 m2
- Área de construção (Com/Serv/Sim.Hot.)..…… 1 000.00 m2
- Área de construção Total...…… 6 730.00 m2
- Área de implantação……… 4 000.00 m2 - Nº de pisos………..………. 3/Cv* - Nº de fogos………..………….……….. 56 - Tipologia…..………..………….……….. 6T1/44T2/6T3 - Ocupação……….. AP - Lugares de Estacionamento……….. 76 - Cota de Soleira……….. 35.00
Cv* - Cave 3,00 abaixo da cota d soleira.
De acordo com os n.º 7 e 8 do art.º 63.º do Regulamento do P.U. de Lagos, “a construção em lotes livres, resultantes de operações de Loteamento Urbano, anteriores à entrada em vigor do Plano, respeita os índices e parâmetros urbanísticos constantes do respetivo alvará de Loteamento” e “quaisquer alterações a operações de Loteamento Urbano anteriores à entrada em vigor do Plano, ficam sujeitas aos índices e parâmetros urbanísticos constantes do respetivo alvará”.
d) Justificação das opções técnicas e da integração urbana e paisagística da operação.
Devido à dimensão do actual lote, pretende o proprietário e requerente subdividi-lo em 5 lotes, distribuindo os parâmetros urbanísticos já previstos, pelos mesmos, ou seja mantendo os usos previstos e o n.º de pisos máximo e distribuindo as áreas de construção, de implantação, o n.º de fogos e estacionamentos, pelos lotes.
Assim, propõem-se 4 lotes exclusivamente habitacionais (habitação colectiva) e 1 lote para Com/Ser/Sim.Hot., possibilitando o seu desenvolvimento faseado.
Todos os lotes propostos têm acesso directo para os arruamentos existentes, encontrando-se assinalados na planta de síntese as localizações propostas para os acessos de veículos aos lotes, efectuados nas cotas mais baixas dos arruamentos adjacentes, numa solução idêntica ao já definido para outros lotes do loteamento. Esta solução implica a transferência de 6 lugares de estacionamento público da Rua H para o arruamento em impasse localizado a poente do lote, mantendo-se, assim, o n.º total já previsto de estacionamentos exteriores.
Implica igualmente que na zona dos acessos viários aos lotes, o passeio seja rebaixado garantindo a sua acessibilidade, numa solução idêntica ao já definido para outros lotes do loteamento.
As cotas de soleira propostas, seguem a mesma filosofia existente nos restantes lotes do loteamento, respeitando as cotas existentes dos arruamentos adjacentes, pelo que se apresenta o levantamento topográfico actualizado.
Estas cotas propostas também tiveram em consideração as altimetrias dos edifícios existentes e propostos na envolvente mais próxima e evitar que sejam criadas situações de insalubridade nos futuros edifícios.
Pretende o requerente, também a uniformização das tipologias previstas, pelo que propõem-se que os 6T3 e os 6T1, passem para 12T2, que na sua essência se
traduz na transferência de 6 quartos dos T3, para os T1, passando os 6T3 para 6T2 e os 6T1 para 6T2.
Com o levantamento do lote existente, verificou-se a existência de um Posto de Transformação localizado junto à Rua H, no interior do lote privativo, junto ao seu limite, que não está representado na planta de síntese actual. Também se verificou que apesar do arruamento em impasse estar representado na planta de síntese como pertencente ao lote 72 (pelo limite do lote e polígono de implantação), na planta de cedências está como área de arruamentos, passeios e estacionamentos, pelo que se conclui que não pertence ao lote.
Assim, aproveita-se para corrigir estas duas situações que se encontram assinaladas nas plantas de síntese e cedências (alterações), à cor azul (elementos a legalizar).
Assim, o lote 72 do alvará de loteamento prevê actualmente:
Lote Área dos Lotes Área de Implantação Ocupação Tipologia N.º de Fogos N.º de Pisos Área de Construção N.º de Lugares de Estaciona-mento Cotas de Soleira T1 T2 T3 Com/Serv Sim.Hot. Habit-ação Total 72 9068 4000 AP 6 44 6 56 3/Cv* 1000 5730 6730 76 35.00 3/Cv* - Cave 3,00 abaixo da cota de soleira
Alteração proposta (extracto do quadro de áreas):
Lote Área dos Lotes Área de Implantação Ocupação Tipologia N.º de Fogos N.º de Pisos Área de Construção N.º de Lugares de Estaciona-mento Cotas de Soleira T1 T2 T3 Com/Serv Sim.Hot. Habit-ação Total 72 2063 850 AP 14 14 3/Cv* 1432 1432 14 36.00 102 (1) 1476 850 AP 14 14 3/Cv* 1432 1432 14 36.00 103 2072 850 AP 14 14 3/Cv* 1433 1433 14 41.00 104 2250 850 AP 14 14 3/Cv* 1433 1433 14 41.00 105 1187 600 Com/Serv Sim.Hot. 3/Cv* 1000 1000 20 38.00 TOTAL (1) 9048 4000 56 56 3/Cv* 1000 5730 6730 76 3/Cv* - Cave 3,00 abaixo da cota de soleira
A correcção do P.T., que ocupa uma área de 20m2, implica a rectificação da área total dos lotes que passa de 123687m2 para 123667m2 e das cedências para arruamentos, passeios e estacionamentos que passa de 33363m2 para 33383m2.
Pelo exposto, a pretensão não implica qualquer aumento das áreas totais de construção e de implantação nem do n.º de fogos, estacionamentos e n.º de pisos. A pequena mudança nas tipologias é equilibrada pela transferência de quartos, (mantém-se o n.º total de quartos) situação a qual não contraria o estipulado no n.º 8 do art.º 63.º do P.U. de Lagos.
e) Indicação das condicionantes para um adequado relacionamento formal e funcional coma envolvente, incluindo com a via pública e as infraestruturas ou equipamentos aí existentes.
O loteamento nesta área, caracteriza-se por apresentar 3 zonas com altimetrias diferenciadas. Uma constituída por edifícios e 4 pisos + cave, a poente do lote 72, outra por edifícios de 3 pisos + cave, a sul, e por edifícios de 2 pisos + cave a nascente e norte.
Verifica-se que o desenho urbano do loteamento é marcado por uma vertente de reduzir a altimetria à medida que nos vamos aproximando do vale.
A altimetria do lote a alterar é de 3 pisos + cave, que se pretende manter nos 5 lotes propostos. No entanto propõem-se manter a redução altimétrica dos edifícios com as cotas de soleira propostas, propondo que sejam mais baixas à medida que diminui a altura do terreno.
Neste sentido, e em termos de inserção urbanística, consideramos que as cotas de soleira propostas apresentam um enquadramento e uma inserção urbanística preconizada no contexto do próprio loteamento.
Visto que os parâmetros urbanísticos propostos não alteram os parâmetros do loteamento existente, o dimensionamento das infraestruturas existentes são adequadas para a alteração proposta.
f) Programa de utilização das edificações, quando for o caso, incluindo a área a afetar aos diversos usos.
A alteração proposta não altera as utilizações das edificações ou as suas áreas.
g) Áreas destinadas a infraestruturas, equipamentos, espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva e respetivos arranjos, quando estejam previstas.
A alteração proposta não altera as áreas de equipamentos, espaços verdes e outros espaços de utilização colectiva e respectivos arranjos.
No entanto corrige-se uma situação existente, relativamente ao P.T. existente em lote privativo.
h) Quadro sinóptico.
3 – PLANO DE ACESSIBILIDADES
As alterações propostas podem-se resumir à divisão do lote 72 em 5 lotes para construção urbana, inseridos num loteamento urbano existente e já infraestruturado com passeios pedonais pavimentados, rede viária e espaços de estacionamento marginal à via pública.
No entanto a alteração proposta implica uma pequena alteração nos passeios com o rebaixamento junto aos acessos viários previstos para os lotes alterados, pelo que se apresenta o pormenor dessa alteração nos passeios.
No restante deverá cumprir o Decreto – Lei nº 163/2006, de 8 de Agosto.
4 – OUTROS
Solicita-se a dispensa da apresentação do estudo que demonstre a conformidade com o Regulamento Geral do Ruído e termo de responsabilidade do respectivo técnico, devido ao facto que a alteração proposta ao lote 72 mantém os pressupostos e parâmetros urbanísticos já aprovados.
Procurou-se respeitar todas as normas existentes na elaboração deste projeto. Em tudo o que por omissão não se faz referência nesta memória descritiva e justificativa, serão respeitados os regulamentos em vigor.
Face ao exposto julga-se reunidas as condições necessárias á aceitação da pretensão, mas que se coloca à consideração das entidades competentes.
