FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES ENGENHEIRO CIVIL CREA

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FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

ENGENHEIRO CIVIL

– CREA 0600722301

AV. BRIGADEIRO LUIZ ANTONIO Nº 54 – 10º ANDAR – CONJ. “A” – SÃO PAULO/SP – TEL. 31040389 EMAIL : fladani@terra.com.br

EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 03ª VARA CÍVEL DE

CARAPICUÍBA/SP

Ref. :

Processo nº. 0001434-70.2019.8.26.0127

FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES,

Engenheiro Civil, devidamente registrado no Crea sob nº 72.230/D, Perito

Judicial, louvado nos autos do Cumprimento de Sentença onde consta como

Exequente a ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E PROPRIETÁRIOS DAS

CHÁCARAS DO LAGO e como Executada SOLUÇÃO PARTICIPAÇÕES

E EMPREENDIMENTOS LTDA, tendo procedido a todas as diligências

necessárias ao cumprimento da honrosa missão, vem, mui respeitosamente,

apresentar à V. Exa. o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente:

São Paulo, 11 de Setembro de 2.020

FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

L A U D O P E R I C I A L R E T I F I C A D O

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L A U D O

C A P Í T U L O

I

PRELIMINARES

Refere-se o presente parecer técnico aos autos do

Cumprimento de Sentença

onde consta como Exequente a ASSOCIAÇÃO DE

MORADORES E PROPRIETÁRIOS DAS CHÁCARAS DO LAGO e

como

Executada

SOLUÇÃO

PARTICIPAÇÕES

E

EMPREENDIMENTOS LTDA.

Vem como objeto da prova pericial a avaliação do valor do

imóvel a seguir identificado:

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Nomeado Jurisperito no feito conforme o R. Comando

Saneador de fls. 136, assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente,

sem dolo nem malicia, apresentar seu parecer sobre a lide focalizada, e que ora

submete à apreciação da E. JULGADORA.

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C A P Í T U L O II

VISTORIA

Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à

vistoria do imóvel, quando então buscou observar o seu dimensionamento,

características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse à

mais completa e perfeita elucidação técnica da matéria.

Ressalte-se que o exame pericial se aterá aos documentos

existentes nos autos, analisados em confronto com os elementos colhidos por

ocasião da vistoria.

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II.1 - LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando, conforme identificado na Matrícula nº

126.259 do Cartório de Registro de Imóveis de Barueri, situa-se ao final da Rua

Austrália, Condomínio Chácara dos Lagos, Município de Carapicuíba/SP, tudo

conforme configurado nas reproduções parciais das fotos aéreas a seguir

apresentadas:

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II.2 - DESCRIÇÃO

O imóvel vem constituído por um grande lote de terreno

aparentemente seco e firme, abrangendo uma área de 10.726,94 m² com 41,12 m

de frente para a via pública.

O grande lote não possui benfeitorias.

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II.3 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

FOTO 01: Vista da Rua Austrália, na direção do lote avaliando. Vide abaixo em

seta azul

o local de tomada da foto e em

círculo vermelho

o lote avaliando

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FOTO 02: Vista da Rua Austrália, na direção do lote avaliando. Vide abaixo em

seta azul

o local de tomada da foto e em

círculo vermelho

o lote avaliando

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FOTO 03: Vista da Rua Austrália, na direção do lote avaliando. Vide abaixo em

seta azul

o local de tomada da foto e em

círculo vermelho

o lote avaliando

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FOTO 04: Vista da Rua Austrália, notando-se ao fundo o lote avaliando. A Rua

Austrália não se encontra asfaltada no trecho observado. Vide abaixo em

seta

azul

o local de tomada da foto e em

círculo vermelho

o lote avaliando

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FOTO 05: Vista da Rua Austrália, notando-se ao fundo o lote avaliando. A Rua

Austrália não se encontra asfaltada no trecho observado. Vide abaixo em

seta

azul

o local de tomada da foto e em

círculo vermelho

o lote avaliando

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FOTO 06: Vista da Rua Austrália, notando-se o lote avaliando cercado. A Rua

Austrália não se encontra asfaltada no trecho observado. Vide abaixo em

seta

azul

o local de tomada da foto e em

círculo vermelho

o lote avaliando

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FOTO 07: Vista da Rua Austrália, em sentido contrário ao das fotos anteriores.

A Rua Austrália não se encontra asfaltada no trecho observado. Vide abaixo em

seta azul

o local de tomada da foto e em

círculo vermelho

o lote avaliando

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C A P Í T U L O III

III.1 - APURAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

III.1.1 - METODOLOGIA

Para a apuração do justo e correto valor de mercado do

imóvel avaliando, o Jurisperito se louvará nas novas normas ABNT aplicáveis à

matéria, quais sejam, a NBR 14653

– AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 1;

CONCEITOS GERAIS, NBR 14653 - AVALIAÇÃO DE BENS

– PARTE 2;

IMÓVEIS URBANOS e NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS – PARTE 3;

IMÓVEIS RURAIS, bem como da também nova NORMA PARA

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/2011.

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III.1.2 - O TERRENO

III.1.2.1 - VALOR UNITÁRIO DO TERRENO

Para a fixação do justo e correto valor unitário de terreno,

que reflita a realidade imobiliária da região, o signatário se louvará no MÉTODO

COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, onde foram analisados dados

de 12 (doze) elementos (ANEXO 01).

Todo o rol pesquisado foi homogeneizado conforme os

ditames preconizados pela normalização técnica vigente, com o fito de se apurar:

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 FATOR FONTE: Nos casos de ofertas, que não refletem com absoluta

exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação ou

escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%,

compensando-se, desta forma, a sua superestimativa natural. A aplicação do

fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da

construção, quando for o caso):

Fator Oferta: 0.9 Ref. Valor total

Oferta Nat. Fator Diferença

Efeito do fator VU Corrigido 1,00 350.000,00 oferta 0,90 -35.000,00 -0,10 422,25 2,00 435.000,00 oferta 0,90 -43.500,00 -0,10 404,44 3,00 350.000,00 oferta 0,90 -35.000,00 -0,10 313,75 4,00 449.000,00 oferta 0,90 -44.900,00 -0,10 511,52 5,00 349.000,00 oferta 0,90 -34.900,00 -0,10 436,25 6,00 389.000,00 oferta 0,90 -38.900,00 -0,10 519,44 7,00 1.500.000,00 oferta 0,90 -150.000,00 -0,10 275,51 8,00 850.000,00 oferta 0,90 -85.000,00 -0,10 501,64 9,00 450.000,00 oferta 0,90 -45.000,00 -0,10 355,58 10,00 348.000,00 oferta 0,90 -34.800,00 -0,10 313,20 11,00 330.000,00 oferta 0,90 -33.000,00 -0,10 488,49 12,00 5.000.000,00 oferta 0,90 -500.000,00 -0,10 450,00 fls. 227

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 FATOR ÁREA:

Conforme a norma do IBAPE, considerando que a área de boa parte dos imóveis

excede o valor máximo do intervalo de áreas típico da 3ª zona, é necessário

avaliar eventual influência da área no valor unitário.

O gráfico de dispersão abaixo, relacionando a área com o valor unitário,

evidencia que não há influência perceptível da área do terreno no valor unitário,

de maneira que a aplicação de um fator de área não se justifica.

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 PROFUNDIDADE – 30/60: Calculado segundo recomendação de norma,

admitido para o local como profundidades limites eficientes os seguintes valores

= 30,00 m e 60,00 m;

Expoente Fp = 0.5 Profundidade

Profundidade comparativos Fator Diferença Efeito do fator VUcorr. 49,73 1,00 0,00 0,00 422,25 64,53 1,00 1,02 0,00 405,46 66,93 0,99 1,73 0,01 315,47 52,67 1,00 0,00 0,00 511,52 48,00 1,00 0,00 0,00 436,25 44,93 1,00 0,00 0,00 519,44 81,67 0,96 10,44 0,04 285,95 101,00 0,91 47,66 0,10 549,30 75,93 0,98 8,29 0,02 363,86 66,67 0,99 1,61 0,01 314,81 40,53 1,00 0,00 0,00 488,49 66,67 0,99 2,31 0,01 452,31 fls. 229

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 TESTADA: Calculado segundo recomendação de norma, admitido para o

local 15,00 m como testada de referência, limitada a um mínimo de 7,50 m e

máximo de 30,00 m, a saber:

Expoente de Ff = 0.15 Frente

Frente comparativos Fator Diferença Efeito do fator VUcorr. 15,00 1,00 0,00 0,00 422,25 15,00 1,00 0,00 0,00 404,44 15,00 1,00 0,00 0,00 313,75 15,00 1,00 0,00 0,00 511,52 15,00 1,00 0,00 0,00 436,25 15,00 1,00 0,00 0,00 519,44 60,00 1,11 -30,19 -0,11 245,32 15,00 1,00 0,00 0,00 501,64 15,00 1,00 0,00 0,00 355,58 15,00 1,00 0,00 0,00 313,20 15,00 1,00 0,00 0,00 488,49 150,00 1,11 -49,31 -0,11 400,69 fls. 230

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 LOCAL: A transposição de valores baseada na localização dos lotes

comparativos (100) em relação ao avaliando (80) foi considerada pelo fato do lote

avaliando situar-se distante da entrada do empreendimento, gerando a seguinte

tabela homogeneizante:

Indice Avaliando = 80 Localização

IF comparativos Fator Diferença Efeito do fator VUcorr. 100,00 0,80 -84,45 -0,20 337,80 100,00 0,80 -80,89 -0,20 323,55 100,00 0,80 -62,75 -0,20 251,00 100,00 0,80 -102,30 -0,20 409,22 100,00 0,80 -87,25 -0,20 349,00 100,00 0,80 -103,89 -0,20 415,55 100,00 0,80 -55,10 -0,20 220,41 100,00 0,80 -100,33 -0,20 401,31 100,00 0,80 -71,12 -0,20 284,46 100,00 0,80 -62,64 -0,20 250,56 100,00 0,80 -97,70 -0,20 390,79 100,00 0,80 -90,00 -0,20 360,00

 ATUALIZAÇÃO: Todos os elementos são válidos para o mês de

Setembro/2020;

 CONSTRUÇÕES: Os elementos com algum tipo de construção, sofreram a

dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossem

representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o

valor unitário final represente tão somente valor de terreno-nu;

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O grande diferencial da nova norma é que vem como

necessário proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar um que

represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As

combinações testadas seguem apresentadas:

Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor

médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de

Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir:

Comb 1

Fo

Ff

Comb 2

Fo

Fp

Comb 3

Fo

Floc

Comb 4

Fo

Ff

Fp

Comb 5

Fo

Ff

Floc

Comb 6

Fo

Fp

Floc

Comb 7

Fo

Ff

Fp

Floc

fls. 232

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s/n Ref. Vu Comb 1 Comb 2 Comb 3 Comb 4 Comb 5 Comb 6 Comb 7

s 1,00 422,25 422,25 422,25 337,80 422,25 337,80 337,80 337,80 s 2,00 404,44 404,44 405,46 323,55 405,46 323,55 324,57 324,57 s 3,00 313,75 313,75 315,47 251,00 315,47 251,00 252,73 252,73 s 4,00 511,52 511,52 511,52 409,22 511,52 409,22 409,22 409,22 s 5,00 436,25 436,25 436,25 349,00 436,25 349,00 349,00 349,00 s 6,00 519,44 519,44 519,44 415,55 519,44 415,55 415,55 415,55 n 7,00 - - - - s 8,00 501,64 501,64 549,30 401,31 549,30 401,31 448,97 448,97 s 9,00 355,58 355,58 363,86 284,46 363,86 284,46 292,75 292,75 s 10,00 313,20 313,20 314,81 250,56 314,81 250,56 252,17 252,17 s 11,00 488,49 488,49 488,49 390,79 488,49 390,79 390,79 390,79 s 12,00 450,00 400,69 452,31 360,00 403,00 310,69 362,31 313,00 média 428,78 424,29 434,47 343,02 429,99 338,54 348,71 344,23 desvio 75,52 75,60 80,02 60,41 80,30 60,86 65,19 65,86 CV 18% 18% 18% 18% 19% 18% 19% 19% Linferior 300,14 297,01 304,13 240,12 300,99 236,98 244,10 240,96 Lsuperior 557,41 551,58 564,81 445,93 558,98 440,10 453,33 447,50

Após as iterações de praxe (feitas de forma automática pelo

software), elencou o Jurisperito como combinação representativa da formação do

valor unitário do mercado local a de número 03 qual seja:

COMBINAÇÃO N 03 = Fo + Ff

Onde:

Fo = Fator oferta;

Floc = Fator localização.

Tal combinação fornece um valor unitário básico de

R$ 343,02/m² (TREZENTOS E QUARENTA E TRÊS REAIS E DOIS

CENTAVOS POR METRO QUADRADO).

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III.1.2.1.1

– GRAU DE PRECISÃO

A nova norma estabelece que a combinação selecionada

deve ser classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo

de confiança de 80% para a média.

O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte

formulação:

n

S

n

S











p

__

p

__

t

X

t

X



O valor de

t

p

, para um dado nível de significância, deve ser

obtido com base na distribuição t-student, cuja densidade segue representada :

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Procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo

programa), obtém-se a tabela a seguir:

PRECISÃO - NBR 14653 Média Saneada 343,02 Desvio-Padrão 60,41 Erro-Padrão 26,22 IC(significância=20%) 316,8064 < VUmed < 369,2366 Amplitude do IC 15%

Grau III de Precisão

Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo

proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO.

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III.1.2.1.2

– GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Conforme exposto na tabela 4 do item 9.2.2.1 da NBR

14653, há que se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e

para o conjunto de fatores, com posterior classificação segundo um grau de

fundamentação.

A

seguir

tem-se

a

tabela

do

GRAU

DE

FUNDAMENTAÇÃO alcançado pelos fatores individuais:

FUNDAMENTAÇÃO DOS FATORES - NBR 14653 O fator Fo atingiu grau III

O fator Floc atingiu grau II O conjunto de fatores atingiu grau I

Ref. Vu Comb 3 FG 1 422,25 337,80 0,80 2 404,44 323,55 0,80 3 313,75 251,00 0,80 4 511,52 409,22 0,80 5 436,25 349,00 0,80 6 519,44 415,55 0,80 7 - - - 8 501,64 401,31 0,80 9 355,58 284,46 0,80 10 313,20 250,56 0,80 11 488,49 390,79 0,80 12 450,00 360,00 0,80 fls. 236

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Onde :

-

Ref = elemento de referência;

-

Vu = valores unitários não homogeneizados;

-

Comb 03 = valores unitários homogeneizados;

-

FG = fator de ajuste global.

De todo o exposto, apresenta o signatário a seguir o valor

unitário do lote padrão, por fundamentado tecnicamente:

q = R$ 343,02/m²

TREZENTOS E QUARENTA E TRÊS REAIS E DOIS CENTAVOS

POR METRO QUADRADO

(30)

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III.1.2.2 - VALOR PRÉVIO DO TERRENO

Conforme ficou evidenciado no tratamento de dados, os

fatores frente e profundidade não são fatores homogeneizantes, pois levam ao

aumento da dispersão da amostra.

Como a norma não recomenda a utilização de fatores

dispersantes, vem como entendimento do signatário a aplicação tão somente do

fator localização, em face da inequívoca influência que exerce sobre o valor

unitário no caso em testilha, considerando que o avaliando não entesta para rua

asfaltada.

Desconsiderando-se a aplicação dos fatores frente e

profundidade para o avaliando, o valor unitário do imóvel avaliando será

precisamente o valor unitário homogeneizado, de maneira que o valor de

mercado do imóvel objetivado pode ser calculado conforme segue:

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IMÓVEL AVALIANDO

Área do Avaliando 10726,94 VU Homogeneizado 343,0215149

Topografia terreno plano

Consistência seco

Localização meio de quadra

Aplicação do Fator Frente

Frente Fator Diferença

41,12 - -

Aplicação do Fator Profundidade

Profundidade Fator Diferença

260,8691634 - -

Aplicação do Fator Topografia

Paradigma Fator Diferença

plano 1 0

Aplicação do Fator Consistência

3ª zona 1 0

Aplicação do Fator Frentes Múltiplas

meio de quadra 1 0

VU CORRIGIDO 343,02

VALOR TOTAL DO AVALIANDO 3.679.571,21

Arredondando, tem-se:

VT = R$ 3.680.000,00

TRÊS MILHÕES SEISCENTOS E OITENTA MIL REAIS

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III.1.2.3 - CAMPO DE ABÍTRIO

Segundo dispõe a NBR 14653-2, o campo de arbítrio é o

“intervalo de variação em torno da estimativa pontual adotada na avaliação, dentro do qual

pode-se arbitrar o valor do bem desde que justificado pela ausência de características próprias

não contempladas no modelo

”.

O campo de arbítrio possui semiamplitudes diferenciadas

em função do tipo de tratamento adotado.

A NBR 14653-2 estabelece uma semi amplitude de 15%

para modelos de regressão e de 10% para tratamento por fatores.

A norma IBAPE/2005 estabelece uma semi amplitude única

de 15%.

Seguindo a norma IBAPE, o Jurisperito adotará uma semi

amplitude de 15% em torno da estimativa pontual, para a definição do campo de

arbítrio.

O conceito de campo de arbítrio pode ser utilizado quando

o imóvel avaliando possui alguma característica particular não contemplada nos

elementos da amostra.

No caso em tela, o Jurisperito utilizará o campo de arbítrio

para contemplar a situação desprivilegiada da área avalianda, pois situada em

porção da Rua Austrália sem asfalto e não implantada, como já observado no

Relatório Fotográfico apresentado.

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III.1.2.4 - VALOR CONCLUSO DA ÁREA AVALIANDA

Será obtido pela aplicação da seguinte expressão apuradora:

VI = R$ 3.680.000,00 x 0,85

VI = R$ 3.128.000,00

TRÊS MILHÕES CENTO E VINTE E OITO MIL

REAIS

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E N C E R R A M E N T O

Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo

Pericial em 34 (trinta e quatro) folhas impressas e enumeradas de um só lado,

além de 01 ANEXO, todas rubricadas, com exceção da primeira e desta última

que vão assinadas e datadas.

São Paulo, 11 de Setembro de 2.020

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A

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S

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S

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L

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Á

R

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fls. 243

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