Pabyfundo. Fundo de Investimento Imobiliário Fechado. Relatório e Contas Gestora e legal representante do

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Banif Gestão de Activos – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A.

Sede Social: Avenida 24 de Julho, nº 98, 1º Piso, 1200-870 Lisboa

Gestora e legal representante do

Pabyfundo

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado

Relatório e Contas

2014

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I. - RELATÓRIO E CONTAS 2014 Aos Senhores Participantes,

Nos termos da Lei e do Regulamento de Gestão, submete-se à Vossa superior apreciação o Relatório e Contas relativo ao Exercício de 2014.

1. - INTRODUÇÃO

O Pabyfundo - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado (doravante denominado Pabyfundo), foi autorizado pelo Conselho Directivo da Comissão de Mercado de Valores Imobiliários em 28 de Maio de 2009 tendo dado início à sua actividade a 10 de Julho de 2009.

2. – CONJUNTURA MACROECONÓMICA

2.1 Enquadramento Internacional

De acordo com o FMI, a economia global terá crescido 3,3% em 2014, o mesmo que em 2013, um desempenho abaixo das expectativas iniciais, essencialmente condicionado pela evolução negativa de algumas das principais economias, em particular durante o primeiro trimestre do ano.

Gráfico 1 - Evolução do Crescimento Global

Fonte: FMI, World Economic Outlook Update, Janeiro de 2015

Alguns factores, de natureza temporária, não alteraram a dinâmica da economia registando-se uma recuperação significativa a partir do segundo trimestre e com a economia a crescer acima de 3% em termos anuais na segunda metade do ano. -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

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Na Europa, o ritmo da recuperação permanece moderado, com vários países a suportar os custos de um ajustamento macroeconómico inacabado e de uma lenta implementação de reformas, assim como a reduzida tendência de crescimento. No seu conjunto, a UE cresceu 1,3%, recuperando de uma variação nula em 2013.

O desempenho da Zona Euro continua desigual entre as várias economias e negativamente impactado pelo processo de desalavancagem dos agentes públicos e privados, pela persistência da fragmentação financeira, apesar dos avanços conseguidos em termos de União Bancária, e pelo elevado desemprego em muitas destas economias. A queda do preço do petróleo, em conjunto com a depreciação da taxa de câmbio efectiva do Euro, as medidas de expansão quantitativa do BCE e o plano de investimento promovido pela Comissão Europeia são factores positivos que poderão permitir sustentar a recuperação em 2015.

No quadro do reforço da arquitectura institucional da Zona Euro, prosseguiu em 2014 o processo de construção da União Bancária, destacando-se o início de funcionamento do Mecanismo Único de Supervisão Bancária, liderado pelo BCE no papel de supervisor único, a partir de Novembro.

O Japão registou um crescimento praticamente nulo em 2014, que se terá cifrado em 0,1%, após um crescimento de 1,6% em 2013. O desempenho da Rússia (que caiu de 1,3% em 2013 para 0,6% em 2014), dos países da América Latina e Caraíbas (de 2,8% para 1,2%) em especial o Brasil (que cresceu apenas 0,1% em 2014 face a 2,5% em 2013), foi muito abaixo das expectativas, sendo poucos os países onde o crescimento acelerou, como por exemplo a Índia (de 5,0% para 5,8%). Outra economia cujo comportamento no primeiro trimestre foi desapontante foi a China, onde o esforço das autoridades para conter o rápido crescimento do crédito provocou um abrandamento da procura interna levando à necessidade das autoridades recorreram a medidas limitadas e direccionadas para impulsionar o crescimento incluindo um corte de impostos para PME, aumento do investimento público em infraestruturas e cortes no rácio de reservas legais dos bancos. Estas medidas terão permitido, segundo o FMI, atingir um crescimento de 7,4% para a totalidade do ano, em linha com os objectivos das autoridades, mas abaixo do registado em 2013 (7,8%).

Um dos aspectos mais marcantes do ano de 2014 foi o desempenho dos preços do petróleo, que registaram uma queda abrupta na segunda metade do ano, de cerca de 55% entre Junho e Dezembro. Esta queda foi, de acordo com o FMI, provocada por uma inesperada redução da procura nalgumas das principais economias, em particular as economias emergentes, reflectindo-se também na queda do preço dos metais industriais, e com uma contribuição preponderante do lado da oferta, incluindo a decisão por parte da OPEP, a 27 de Novembro, de manter os actuais níveis de produção apesar do crescente aumento da produção dos produtores não-OPEP, especialmente os EUA. Ao longo da primeira metade de 2014 assistiu-se igualmente ao recrudescimento dos riscos geopolíticos com potenciais impactos sobre o preço das commodities energéticas, tal como o petróleo e o gás, e desestabilização de zonas do globo já de si altamente instáveis, como o Médio Oriente.

2.2 Enquadramento Nacional

A economia portuguesa registou em 2014 um crescimento positivo, após 3 anos consecutivos de queda real do produto. De acordo com a estimativa rápida do INE, o PIB cresceu 0,9% em volume, após ter registado uma queda de 1,4% em 2013. O crescimento registado em 2014 consolida uma tendência de crescimento que se verifica desde o 1º trimestre de

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2013, e que foi apenas interrompida no primeiro trimestre de 2014, mostrando uma trajectória de recuperação gradual da actividade, em linha com o crescimento registado para a Zona Euro. Esta evolução moderada ocorre num quadro de continuação do ajustamento gradual dos desequilíbrios macroeconómicos, com redução do endividamento externo, e de queda do nível de preços.

Gráfico 2 – Evolução do PIB

Fonte: INE

A evolução do PIB teve subjacente um comportamento do consumo privado como a variável mais dinâmica da despesa, tendo acelerado face ao ano anterior e reflectindo-se tanto ao nível dos bens e serviço de consumo corrente como de consumo duradouro.

Esta evolução do consumo privado é consistente com a evolução da confiança dos consumidores, que apresentou uma recuperação ao longo do ano, tendo permanecido acima da média verificada para este indicador nos últimos 10 anos. No que respeita às exportações, registou-se em 2014 um crescimento moderado, que beneficiou de comportamento similar da componente de bens e da componente de serviços. Em termos nominais, as exportações de bens aumentaram 1,5% no terceiro trimestre, sendo que, excluindo os combustíveis, o crescimento foi de 3%.

As importações, por seu turno, tiveram um comportamento consentâneo com a maior dinâmica das componentes da procura interna, nomeadamente a FBCF em material de transporte e em máquinas e bens de equipamento e o consumo de bens duradouros.

Mercado de trabalho

De acordo com o inquérito ao emprego do INE, a taxa de desemprego situou-se em 13,9% em 2014, uma redução de 2,3 pontos percentuais face ao valor de 2013 (16,2%). O emprego registou um aumento de 1,6% em 2014, após a diminuição de 2,6% verificada no ano anterior.

Evolução dos preços

Os preços no consumidor têm vindo a desacelerar desde 2012, num contexto de deterioração da posição cíclica da economia portuguesa, em particular a moderada evolução da procura interna e do mercado de trabalho, e da diminuição

-5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 01 -0 2-20 00 01 -1 1-20 00 01 -0 8-20 01 01 -0 5-20 02 01 -0 2-20 03 01 -1 1-20 03 01 -0 8-20 04 01 -0 5-20 05 01 -0 2-20 06 01 -1 1-20 06 01 -0 8-20 07 01 -0 5-20 08 01 -0 2-20 09 01 -1 1-20 09 01 -0 8-20 10 01 -0 5-20 11 01 -0 2-20 12 01 -1 1-20 12 01 -0 8-20 13 01 -0 5-20 14

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dos preços das importações excluindo bens energéticos. Em 2014, os preços registaram uma queda significativa, com a taxa de variação média anual do IPC a cair 0,3%, face a um crescimento de 0,3% em 2013.

O IHPC, o índice utilizado para comparações internacionais, apresentou uma taxa de variação média anual de -0,2% em 2014 (0,4% em 2013). O diferencial entre a taxa média anual do IHPC de Portugal e da Zona Euro situou-se em -0,6% em 2014 (-1,0 p.p. em 2013).

Crédito e Recursos

O crédito bancário voltou a contrair em 2014, pelo 4º ano consecutivo, tendo a taxa de variação anual em Dezembro ficado em linha com a do período homólogo, em -5,6%.

Em 2014, o financiamento obtido pelos bancos portugueses junto do Eurosistema decresceu, pelo segundo ano consecutivo de queda após o aumento registado entre 2007 e 2012. No final de 2014 este montante ascendeu a 31,3 mil milhões de Euros, menos 16,6 mil milhões que os 47,9 mil milhões de Euros registados no final de 2013.

No que respeita aos depósitos, verificou-se no ano de 2014 uma ligeira diminuição de 0,8 mil milhões de Euros, tendo totalizado 224,7 mil milhões no final do ano.

Em relação aos títulos emitidos por bancos residentes, verificou-se em 2014 pelo segundo ano consecutivo um decréscimo, de 25,3 mil milhões de Euros. Os títulos emitidos ascendiam a 60,7 mil milhões de Euros, dos quais aproximadamente 55% se encontravam na carteira do próprio sector monetário.

Taxas de juro e indexantes de mercado

Em 2014, à semelhança do sucedido em 2013, as taxas de juro de novas operações de empréstimos diminuíram, num movimento que foi mais expressivo nos novos empréstimos concedidos a sociedades não financeiras, cuja taxa média se fixou em Dezembro, em 4,09%, menos 99 pb que no período homólogo.

Tal como em 2013, as taxas de remuneração dos depósitos diminuíram em 2014, tendo-se fixado em Dezembro em 0,7% e 1,16%, respectivamente, no que respeita a depósitos de sociedades não financeiras e de particulares.

As taxas Euribor desceram em 2014 em todos os prazos, tendo a descida sido mais marcada no segundo semestre, fixando-se 20 pb abaixo dos níveis registados no período homólogo.

Programa de Assistência Económica e Financeira

O ano de 2014 foi ainda caracterizado pelo fim do Programa de Assistência Económica e Financeira a que Portugal esteve vinculado nos últimos 3 anos, tendo-se optado por uma saída do programa para um regime de financiamento de mercado sem assistência oficial por parte dos mecanismos cautelares existentes no âmbito da UE. Neste contexto, é de assinalar a restauração do acesso ao financiamento de mercado, com emissões de dívida de cerca de 17 mil milhões de Euros em 2014, através de emissões sindicadas e por leilão, que encontraram elevado apetite de investidores internacionais e investidores institucionais.

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3. – MERCADO IMOBILIÁRIO

3.1. – Mercado de Investimento Imobiliário Português

As projecções do Banco de Portugal para o período de 2014 e 2016 apontavam para a permanência da trajectória de recuperação gradual da economia portuguesa iniciada em 2013, com aumento no consumo, correcções no desemprego e recuperação nos mercados financeiros permitindo uma maior disponibilidade ao nível do financiamento.

O investimento imobiliário apresentou em 2014 uma inversão na tendência negativa que se vinha a verificar desde 2008, com um volume de investimento na ordem dos 704 milhões de Euros, e assumindo os capitais americanos, uma larga fatia desse montante ascendendo neste ano a 350 milhões de Euros.1

Se por um lado se verificou um crescimento moderado na actividade e nível de preços, por outro assistiu-se a uma procura crescente em quase todos os sectores da área imobiliária.

Numa breve análise aos activos transaccionados, constactamos que o retalho foi o sector mais dinâmico, com 65% do total investido, seguindo-se os escritórios com 21% e o sector de industrial e logística, com 12%.2

O investimento com proveniência internacional totalizou 89% do volume transaccionado em 2014,com investidores oriundos essencialmente da China, EUA, Brasil, Reino Unido, Espanha, Rússia, entre outros.

Estima-se que o ano de 2015 possa consolidar o ritmo de crescimento já registado no exercício findo, tendo em conta, não só algumas operações de grande dimensão iniciadas em 2014 e a concretizar em 2015, como também a perspectiva de continuidade do nível de procura por investidores, turistas, retalhistas, empresas e também residentes estrangeiros, em Portugal.

3.2. – Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário registou uma redução do valor líquido global durante o ano de 2014, invertendo-se a tendência iniciada em 2012. No final do ano transacto o VLG total ascendeu a 11.398,3 milhões de Euros, o que representa uma redução de 7,3% nos montantes líquidos sob gestão.

Em 2014 registou-se uma redução relativamente ao número de Fundos de Investimento Imobiliário, cifrando-se em 248 em Dezembro de 2014, face aos 254 existentes em 2013.

1

Marketbeat Portugal Primavera 2015, Cushman & Wakefield 2

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Em termos de representatividade, a Interfundos manteve-se como a Sociedade Gestora com maior volume de activos sob gestão com 1.518,6 milhões de Euros, que lhe confere uma quota de mercado de 13,3%, mais 0,4 pb que em 2013, seguido da Fundger (ex-Fundimo) que atinge uma quota de mercado de 11,6%. A Finivalor ocupa agora a terceira posição com 8,1%.

A Banif Gestão de Activos registou uma queda na sua quota de mercado, passando de 6% em 2013, para 5,6% no final de 2014, continuando a ocupar o 7º lugar nas sociedades gestoras com maior volume sob gestão.

N. º Fundos

dez-14 dez-13

Milhões € QM Milhões € QM

Interfundos 42 1.518,60 € 13,32% 1.588,70 12,92%

Fundger 27 1.326,70 € 11,64% 1.455,10 11,84%

Montepio Valor (Finivalor) 8 928,70 € 8,15% 1.110,80 9,04%

Norfin 15 909,24 € 7,98% 829,2 6,75%

Square Asset Management 5 796,70 € 6,99% 802 6,52%

GNB - SGFII 28 765,30 € 6,71% 1040,7 8,50%

Banif Gestão de Activos 13 642,51 € 5,64% 737,8 6,00%

Gesfimo 17 641,60 € 5,63% 734,9 5,98%

Imofundos 6 538,80 € 4,72% 563,3 4,58%

Santander Asset Management 4 489,70 € 4,30% 526,2 4,28%

Fonte: APFIPP

4. – Análise de Actividade do Fundo

O Pabyfundo foi constituído em 10 de Julho de 2009 com um capital inicial de 18.200.000 Euros, dividido em 182.000 Unidades de Participação, com o valor inicial de subscrição de 100 Euros cada.

Em 30 de Março de 2010 processou-se o primeiro aumento de capital do Fundo, para 20.608.035,10 Euros, passando a estar representado por 204.194 Unidades de Participação.

Em 24 de Janeiro de 2012 o fundo procedeu a uma distribuição extraordinária de rendimentos ao seu único participante, no montante de 534.988,28 Euros.

Em 31 de Julho de 2012 processou-se uma redução de capital do Fundo, no montante de 499.970,14 Euros, representado por 5.248 unidades de participação, ao valor unitário de 95,2687 Euros, passando o seu capital para 18.954.243,82 Euros, representado por 198.946 unidades de participação.

Em 31 de Dezembro de 2014 o Fundo totaliza um Valor Líquido Global de 16.437.957 Euros e um valor líquido de unidade de participação de 82,6252 Euros. Os resultados do exercício foram negativos em 2.435.764 Euros, face à desvalorização dos activos imobiliários em 1.230.282 Euros, reflectindo maior conservadorismo nas análises periciais dos avaliadores e face ao impacto de menos valias de vendas realizadas em 2014 em 1.234.823 Euros.

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No mesmo período a evolução do valor da unidade de participação (UP) do Fundo foi a seguinte:

Durante o ano de 2014 o Pabyfundo não efectuou quaisquer transacções de compra, tendo efectuado as seguintes transacções de venda de imóveis, que representavam 19,1% do Valor Líquido Global do Fundo.

No final do ano de 2014 a composição da carteira do Pabyfundo, por grandes rubricas, era a seguinte: 80,00 81,50 83,00 84,50 86,00 87,50 89,00 90,50 92,00 93,50 95,00 J a n -1 4 F e v -1 4 M a r-1 4 A b r-1 4 M a i-1 4 J u n -1 4 J u l-1 4 A g o -1 4 S e t-1 4 O u t-1 4 N o v -1 4 D e z -1 4

Euros Evolução do Valor da UP

Denom inação Local (Concelho) Montante (Euros)

Amoreiras Jardim - Fracção A Lisboa 217.700

Amoreiras Jardim - Fracção B Lisboa 234.900

Amoreiras Jardim - Fracção C Lisboa 211.100

Amoreiras Jardim - Fracção D Lisboa 212.500

Amoreiras Jardim - Fracção E Lisboa 163.300

Amoreiras Jardim - Fracção F Lisboa 200.300

Amoreiras Jardim - Fracção G Lisboa 217.900

Amoreiras Jardim - Fracção H Lisboa 210.800

Amoreiras Jardim - Fracção I Lisboa 167.300

Amoreiras Jardim - Fracção J Lisboa 200.500

Amoreiras Jardim - Fracção L Lisboa 222.900

Amoreiras Jardim - Fracção M Lisboa 240.100

Amoreiras Jardim - Fracção N Lisboa 170.900

Amoreiras Jardim - Fracção O Lisboa 204.800

Sedas Place - Fracção D Lisboa 200.000

Porto Oriente B - Fracção CJ Porto 81.000

3.156.000 Montantes (€) % Aplicações Imobiliárias 13.337.432 81,14% Liquidez 3.482.670 21,19% Outros Valores -382.145 -2,32% 16.437.957 100,00%

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5. – Perspectivas para 2015

Com o exercício de 2014 a marcar uma inversão da tendência negativa que se vinha a registar desde 2008 no mercado imobiliário, a estratégia do Pabyfundo para 2015 assentará, essencialmente, em potenciar o rendimento dos imóveis em carteira, dedicando especial atenção à evolução do mercado imobiliário, nas suas vertentes de arrendamento e venda. A previsível consolidação do crescimento do mercado imobiliário gerará um conjunto de oportunidades de venda que a Sociedade Gestora não deixará de analisar, com vista à possível alienação estratégica de alguns imóveis do Fundo.

Lisboa, 31 de Março de 2015

Pela Banif Gestão de Activos – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A. gestora e legal representante do Pabyfundo – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado.

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(valores em euros) 31-12-2014

ACTIVO PASSIVO

CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2013 CÓDIGO DESIGNAÇÃO

Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido 2014 2013

ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO

31 Terrenos 0 0 0 0 0 61 Unidades de Participação 19.894.600 19.894.600

32 Construções 14.332.498 160.656 1.291.969 13.201.185 18.822.292 62 Variações Patrimoniais 45.333 45.333

33 Direitos 0 0 0 0 0 64 Resultados Transitados 525.175 471.521

34 Adiantamento por compras de imóveis 136.247 0 0 136.247 136.247 65 Resultados Distribuidos -1.591.387 -1.591.387

35 Outros activos 0 0 0 0 0 66 Resultados Líquidos do Período -2.435.764 53.654

TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 14.468.745 160.656 1.291.969 13.337.432 18.958.539

TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 16.437.957 18.873.721

CARTEIRA TÍTULOS e PARTICIPAÇÕES

OBRIGAÇÕES

211+2171 Títulos da Dívida Pública 0 0 0 0 0

212+2172 Outros Fundos Públicos Equiparados 0 0 0 0 0

213+214+2173 Obrigações diversas 0 0 0 0 0 AJUSTAMENTOS E PROVISÕES

22 Participações em sociedades imobiliárias 0 0 0 0 0 47 Ajustamentos de dívidas a receber 47.827 51.961

24 Unidades de Participação 0 0 0 0 0 48 Provisões Acumuladas 135.000 135.000

26 Outros títulos 0 0 0 0 0 TOTAL PROVISÕES ACUMULADAS 182.827 186.961

TOTAL DA CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES 0 0 0 0 0

CONTAS DE TERCEIROS

411 Devedores por crédito vencido 0 0 0 0 0 CONTAS DE TERCEIROS

412 Devedores por rendas vencidas 52.517 0 0 52.517 53.922 421 Resgates a Pagar a Participantes 0 0 413+..+419 Outras Contas de Devedores 0 0 0 0 16.492 422 Rendimentos a Pagar a Participantes 0 0 TOTAL DOS VALORES A RECEBER 52.517 0 0 52.517 70.414 423 Comissões e outros encargos a pagar 438 0 424+..+429 Outras Contas de Credores 130.602 134.005

DISPONIBILIDADES 431 Empréstimos Titulados (UP-comp.variável) 0 0

11 Caixa 0 0 0 432 Empréstimos Não Titulados 0 0

12 Depósitos à ordem 182.670 182.670 8.675 44 Adiantamentos por venda de imóveis 0 0

13 Depósitos a prazo e com pré-aviso 3.300.000 3.300.000 300.000 TOTAL DOS VALORES A PAGAR 131.040 134.005

14 Certificados de depósito 0 0 0

18 Outros meios monetários 0 0 0

11+18 TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 3.482.670 3.482.670 308.675

ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

51 Acréscimos de Proveitos 145 145 108 53 Acréscimos de custos 55.308 30.132

52 Despesas com Custo Diferido 4.536 4.536 3.658 56 Receitas com Proveito Diferido 70.168 116.575

58 Outros Acréscimos e Diferimentos 0 0 0 58 Outros Acréscimos e Diferimentos 0 0

59 Contas Transitórias Activas 0 0 0 59 Contas Transitórias Passivas 0 0

TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIF.ACTIVOS 4.681 4.681 3.766 TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIF.PASSIVOS 125.476 146.707

TOTAL DO ACTIVO 18.008.613 160.656 1.291.969 16.877.300 19.341.394 TOTAL DO PASSIVO 16.877.300 19.341.394

Total do Número de Unidades de Participação 198.946 198.946 Valor Unitário da Unidade de Participação 82,6252 94,8686 Abreviaturas: Mv - Mais valias; mv - Menos valias; Af - Ajustamentos favoráveisad - ajustamentos desfavoráveis

O Técnico de Contas A Administração da Sociedade Gestora

PABYFUNDO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO BALANÇO

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(valores em euros) 31-12-2014

CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS

CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2014 2013 CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2014 2013

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES

JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS

711+718 De Operações Correntes 0 0 812 Da Carteira de Títulos e Participações 0 0

719 De Operações Extrapatrimoniais 0 0 811+818 Outras, de Operações Correntes 10.980 991

COMISSÕES 819 De Operações Extrapatrimoniais 0 0

722 Da Carteira de Títulos e Participações 0 0 RENDIMENTOS DE TÍTULOS

723 Em Activos Imobiliários 152.462 79.077 822…825 Da Carteira de Títulos e Participações 0 0

724+..+728 Outras, de Operações Correntes 114.509 123.167 828 De Outras Operações Correntes 0 0

729 De Operações Extrapatrimoniais 0 0 829 De Operações Extrapatrimoniais 0 0

PERDAS OPER.FINANCEIRAS e ACT.IMOBILIÁRIOS GANHOS EM OPER.FINANCEIRAS E ACT.IMOBILIÁRIOS

732 Na Carteira de Títulos e Participações 0 0 832 Na Carteira de Títulos e Participações 0 0

733 Em Activos Imobiliários 2.473.730 0 833 Em Activos Imobiliários 8.625 0

731+738 Outras, de Operações Correntes 0 0 831+838 Outras, de Operações Correntes 0 0

739 Em Operações Extrapatrimoniais 0 0 839 Em Operações Extrapatrimoniais 0 0

IMPOSTOS

7411+7421 Impostos sobre o rendimentos 127.553 127.274 REVERSÕES E AJUSTAMENTOS DE PROVISÕES

7412+7422 Impostos Indirectos 1.757 3.470 851 De ajustamentos de dívidas a receber 22.235 15.816

7418+7428 Outros Impostos 71.767 31.574 852 De Provisões para encargos 0 0

PROVISÕES DO EXERCÍCIO 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 607.177 596.955

751 Ajustamentos de dívidas a receber 18.101 57.327 87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 0 0

752 Provisões para encargos 0 0 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 649.017 613.762

76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 154.136 137.970

77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 655 339

TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 3.114.670 560.198 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS

881 Recuperação de Incobráveis 0 0

CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 882 Ganhos Extraordinários 8 0

781 Valores Incobráveis 0 0 883 Ganhos de Exercicios Anteriores 33.316 4.747

782 Perdas Extraordinárias 75 0 884…888 Outros Ganhos Eventuais 0 0

783 Perdas de Exercicios Anteriores 3.360 4.657 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 33.324 4.747

784…788 Outras perdas Eventuais 0 0

TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 3.435 4.657

66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se > 0) 0 53.654 66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se < 0) 2.435.764 0

TOTAL 3.118.105 618.509 TOTAL 3.118.105 618.509

8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira Títulos 0 0 D-C Resultados Eventuais 29.889 90

8x3+86-7x3-76 Resultados de Activos Imobiliários -2.134.570 379.998 B+D-A-C+741 Resultados Antes de impostos s/o Rendimento -2.308.211 180.928

8x9-7x9 Resultados de Operações Extrapatrimoniais 0 0 B+D-A-C Resultados Líquidos do Período -2.435.764 53.654

B-A+741 Resultados Correntes -2.338.100 180.838

PABYFUNDO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS

(12)

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:

Subscrição de unidades de participação 0

… 0 0

PAGAMENTOS:

Resgates de unidades de participação 0

Rendimentos pagos aos participantes 0

… 0 0

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 0

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:

Alienação de activos imobiliários 3.156.000

Rendimentos de activos imobiliários 557.786 650.071

Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários 0

…

Outros recebimentos de activos imobiliários 0 3.713.786 650.071

PAGAMENTOS

Aquisição de activos imobiliários 0

Grandes reparações em activos imobiliários

Comissões em activos imobiliários 0

Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 284.558 232.240

Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários 0

…..

Outros pagamentos de activos imobiliários 0 284.558 232.240

Fluxo das operações sobre activos imobiliários 3.429.228 417.831

OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS

RECEBIMENTOS:

Venda de títulos-Participações em sociedades imobiliárias 0

Reembolso de títulos 0

Resgates de unidades de participação 0

Rendimento de títulos 0

Juros e proveitos similares recebidos Vendas de títulos com acordo de recompra …..

Outros recebimentos relacionados com a carteira 0 0 0

PAGAMENTOS:

Compra de títulos-Participações em sociedades imobiliárias 0

Subscrição de unidades de participação 0

Juros e custos similares pagos

Vendas de títulos com acordo de recompra Taxas de Bolsa suportadas

Taxas de corretagem Outras taxas e comisões …..

Outros pagamentos relacionados com a carteira 0 0 0

Fluxo das operações da carteira de títulos 0 0

PABYFUNDO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS

( Valores em euros )

(13)

OPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS

RECEBIMENTOS:

Juros e proveitos similares recebidos Recebimentos em operações cambiais Recebimentos em operações de taxa de juro Recebimentos em operarações sobre cotações Comissões em contratos de opções

Outras comissões …

Outros recebimentos op.a prazo e de divisas 0 0

PAGAMENTOS:

Juros e custos similares pagos Pagamentos em operações cambiais Pagamentos em operações de taxa de juro Pagamentos em operações sobre cotações Margem inicial em contratos de futuros Comissões em contratos de opções …

Outros pagamentos op.a prazo e de divisas 0 0

Fluxo das operações a prazo e de divisas 0 0

OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:

Cobranças de crédito vencido Compras com acordo de revenda

Juros de depósitos bancários 7.868 605

Juros de certificados de depósito

Contracção de empréstimos 0 2.094

Reembolso de depósitos a prazo 11.700.000 200.000

Impostos (IVA) 0

…

Outros recebimentos correntes 0 11.707.868 202.699

PAGAMENTOS:

Comissão de gestão 84.831 88.059

Comissão de depósito 27.593 28.806

Despesas com crédito vencido

Juros devedores de depósitos bancários 0

Compras com acordo de revenda

Impostos e taxas 144.751 134.731

Taxa de Supervisão 5.116 6.519

Reembolso de empréstimo 0 2.094

Constituição de depósito a prazo 14.700.000 500.000

…

Outros pagamentos correntes 743 14.963.034 391 760.600

Fluxo das operações de gestão corrente -3.255.166 -557.901

(14)

OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:

Ganhos extraordinários 8

Ganhos imputáveis a exercícios anteriores 0

Recuperação de incobráveis 0

…..

Outros recebimentos de operações eventuais 0 8 0

PAGAMENTOS:

Perdas extraordinárias 75

Perdas imputáveis a exercícios anteriores 0

…..

Outros pagamentos de operações eventuais 0 75 0

Fluxo das operações eventuais -67 0

Saldo dos fluxos monetários do período…(A) 173.995 -140.070

Disponibilidades no início do período…….(B) 8.675 148.745

Disponibilidades no fim do período……….(C) = (B)+-(A) 182.670 8.675

(15)

PABYFUNDO – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014

INTRODUÇÃO

O Pabyfundo – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, iniciou a sua actividade em 10 de Julho de 2009.

Em conformidade com o disposto no Regulamento nº 2/2005 da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários discriminam-se, no presente Anexo, as informações complementares às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2014.

As notas que se seguem são apresentadas com valores em Euros e respeitam a ordem estabelecida no Plano de contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário.

As notas não aplicáveis foram omitidas.

Nota 1

Reconhecimento, para cada imóvel, da diferença entre o valor contabilístico, e o valor resultante da aritmética simples das avaliações periciais:

Valor Média dos Valores Valia Potencial

Contabilístico (A) das Avaliações (B) _{(B) - (A)}

Ajuda Palace _1.054.611 _1.054.611 ₀ Herdade do Gizo _1.180.951 _1.180.951 ₀ Porto Oriente A _1.713.469 _1.713.469 ₀ Porto Oriente B _1.916.181 _1.916.181 ₀ Porto Oriente C _2.705.892 _2.705.892 ₀ Sedas Place _4.630.081 _4.630.081 ₀ TOTAL 13.201.185 13.201.185 0 Imóvel

(16)

Nota 2

Número de unidades de participação emitidas, resgatadas, e em circulação no exercício de 2014. Comparação do valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim de 2014.

Nota 3

Inventário dos activos do fundo:

Descrição Em

01/01/2014

Subscrições Resgates Distribuição de Resultados Outros Resultados do Período Em 31/12/2014 Valor base 19.894.600 - - - 19.894.600 Diferença em subs.resgates 45.333 - - - 45.333 Resultados distribuídos -1.591.387 - - - -1.591.387 Resultados acumulados 471.521 - - - 53.654 - 525.175 Ajustamentos em imóveis - - - -Resultados do período 53.654 - - - -53.654 -2.435.764 -2.435.764 SOMA 18.873.721 - - - - -2.435.764 16.437.957 Nº unidades participação 198.946 - - 198.946

Valor unidades participação 94,8686 - - 82,6252

Descrição dos Imóveis Área Data de Preço Data da Valor da Data da Valor da Valor

(m2) Aquisição Aquisição Avaliação 1 Avaliação 1 Avaliação 2 Avaliação 2 do Imóvel País Município

1-IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.4. Construções Acabadas 1.4.1 Arrendadas Habitação

Ajuda Palace-C 74 10-07-2009 272.650 10-03-2014 203.200 10-03-2014 228.505 215.853 Portugal Lisboa

Ajuda Palace-D 84 10-07-2009 308.032 10-03-2014 230.900 10-03-2014 254.321 242.611 Portugal Lisboa

Ajuda Palace-G 114 10-07-2009 424.585 10-03-2014 304.800 10-03-2014 317.998 311.399 Portugal Lisboa

Sedas Place-0A 120 10-07-2009 406.093 10-03-2014 413.500 10-03-2014 488.460 450.980 Portugal Lisboa

Sedas Place-1B 59 10-07-2009 201.317 10-03-2014 201.500 10-03-2014 232.622 217.061 Portugal Lisboa

Sedas Place-3C 78 10-07-2009 263.274 10-03-2014 249.700 10-03-2014 286.989 268.345 Portugal Lisboa

4.498.508

(17)

Inventário dos activos do fundo (continuação):

4.498.508

Porto Oriente A-AQ 52 10-07-2009 97.304 10-03-2014 84.400 10-03-2014 99.295 91.848 Portugal Porto

Porto Oriente A-BL 52 10-07-2009 98.865 10-03-2014 84.400 10-03-2014 98.787 91.594 Portugal Porto

Porto Oriente A-CC 56 10-07-2009 106.150 10-03-2014 92.100 10-03-2014 106.506 99.303 Portugal Porto

Porto Oriente A-CF 52 10-07-2009 99.906 10-03-2014 88.900 10-03-2014 100.963 94.931 Portugal Porto

Porto Oriente A-CV 56 10-07-2009 107.711 10-03-2014 93.600 10-03-2014 106.905 100.253 Portugal Porto

Porto Oriente A-D 83 10-07-2009 140.492 10-03-2014 121.176 10-03-2014 121.200 121.188 Portugal Porto

Porto Oriente A-DT 52 10-07-2009 102.507 10-03-2014 89.600 10-03-2014 95.981 92.790 Portugal Porto

Porto Oriente A-S 56 10-07-2009 103.028 10-03-2014 88.000 10-03-2014 95.040 91.520 Portugal Porto

Porto Oriente A-V 52 10-07-2009 96.784 10-03-2014 85.100 10-03-2014 101.051 93.076 Portugal Porto

Porto Oriente A-A 37 31-03-2010 79.999 10-03-2014 67.300 10-03-2014 76.729 72.015 Portugal Porto

Porto Oriente A-AP 83 31-03-2010 141.459 10-03-2014 122.364 10-03-2014 125.700 124.032 Portugal Porto

Porto Oriente A-B 48 31-03-2010 93.104 10-03-2014 84.300 10-03-2014 92.220 88.260 Portugal Porto

Porto Oriente A-CD 52 31-03-2010 96.083 10-03-2014 82.600 10-03-2014 97.535 90.067 Portugal Porto

Porto Oriente A-CG 40 31-03-2010 84.604 10-03-2014 70.300 10-03-2014 82.606 76.453 Portugal Porto

Porto Oriente A-CX 52 31-03-2010 96.453 10-03-2014 85.900 10-03-2014 100.798 93.349 Portugal Porto

Porto Oriente A-DB 40 31-03-2010 82.987 10-03-2014 71.200 10-03-2014 78.509 74.855 Portugal Porto

Porto Oriente A-DR 52 31-03-2010 96.421 10-03-2014 83.900 10-03-2014 100.373 92.137 Portugal Porto

Porto Oriente A-CZ 83 14-12-2010 146.672 10-03-2014 118.800 10-03-2014 132.800 125.800 Portugal Porto

Porto Oriente B-AA 74 10-07-2009 105.106 10-03-2014 95.300 10-03-2014 113.396 104.348 Portugal Porto

Porto Oriente B-AB 58 10-07-2009 101.984 10-03-2014 90.000 10-03-2014 107.931 98.965 Portugal Porto

Porto Oriente B-AC 51 10-07-2009 104.065 10-03-2014 93.000 10-03-2014 97.416 95.208 Portugal Porto

Porto Oriente B-AS 61 10-07-2009 109.789 10-03-2014 99.900 10-03-2014 103.147 101.523 Portugal Porto

Porto Oriente B-AU 59 10-07-2009 103.025 10-03-2014 92.000 10-03-2014 107.006 99.503 Portugal Porto

Porto Oriente B-AX 55 10-07-2009 97.821 10-03-2014 89.400 10-03-2014 106.247 97.823 Portugal Porto

Porto Oriente B-BP 58 10-07-2009 104.065 10-03-2014 94.100 10-03-2014 106.703 100.401 Portugal Porto

Porto Oriente B-CH 61 10-07-2009 112.391 10-03-2014 90.288 10-03-2014 103.400 96.844 Portugal Porto

Porto Oriente B-DC 51 10-07-2009 113.431 10-03-2014 95.981 10-03-2014 103.700 99.840 Portugal Porto

Porto Oriente B-DD 55 10-07-2009 110.309 10-03-2014 98.100 10-03-2014 103.712 100.906 Portugal Porto

Porto Oriente B-DF 61 10-07-2009 109.269 10-03-2014 97.900 10-03-2014 114.819 106.360 Portugal Porto

Porto Oriente B-DG 55 10-07-2009 100.423 10-03-2014 91.100 10-03-2014 106.136 98.618 Portugal Porto

Porto Oriente B-DV 61 10-07-2009 114.472 10-03-2014 103.000 10-03-2014 112.867 107.934 Portugal Porto

Porto Oriente B-EA 59 10-07-2009 110.830 10-03-2014 100.200 10-03-2014 116.380 108.290 Portugal Porto

Porto Oriente B-EB 58 10-07-2009 101.984 10-03-2014 90.200 10-03-2014 105.450 97.825 Portugal Porto

Porto Oriente B-H 61 10-07-2009 125.919 10-03-2014 112.100 10-03-2014 117.273 114.686 Portugal Porto

Porto Oriente B-I 58 10-07-2009 100.943 10-03-2014 87.200 10-03-2014 104.590 95.895 Portugal Porto

Porto Oriente B-J 51 10-07-2009 93.659 10-03-2014 81.500 10-03-2014 97.070 89.285 Portugal Porto

Porto Oriente B-Z 51 10-07-2009 108.228 10-03-2014 101.652 10-03-2014 102.200 101.926 Portugal Porto

Porto Oriente C-AE 50 10-07-2009 94.699 10-03-2014 85.500 10-03-2014 96.857 91.179 Portugal Porto

Porto Oriente C-AG 60 10-07-2009 109.268 10-03-2014 93.100 10-03-2014 97.416 95.258 Portugal Porto

Porto Oriente C-AH 62 10-07-2009 114.471 10-03-2014 95.040 10-03-2014 98.200 96.620 Portugal Porto

Porto Oriente C-AI 54 10-07-2009 99.902 10-03-2014 85.600 10-03-2014 102.597 94.099 Portugal Porto

Porto Oriente C-BA 80 10-07-2009 143.609 10-03-2014 123.200 10-03-2014 129.517 126.358 Portugal Porto

Porto Oriente C-BB 60 10-07-2009 110.308 10-03-2014 98.600 10-03-2014 118.235 108.417 Portugal Porto

9.641.525

(18)

Inventário dos activos do fundo (continuação):

9.641.525

Porto Oriente C-BC 62 10-07-2009 115.512 10-03-2014 94.700 10-03-2014 97.416 96.058 Portugal Porto

Porto Oriente C-BD 54 10-07-2009 100.943 10-03-2014 87.700 10-03-2014 102.507 95.103 Portugal Porto

Porto Oriente C-BE 54 10-07-2009 101.463 10-03-2014 87.400 10-03-2014 103.623 95.511 Portugal Porto

Porto Oriente C-BS 50 10-07-2009 95.739 10-03-2014 84.500 10-03-2014 100.690 92.595 Portugal Porto

Porto Oriente C-BT 80 10-07-2009 144.650 10-03-2014 124.600 10-03-2014 128.242 126.421 Portugal Porto

Porto Oriente C-BV 62 10-07-2009 116.552 10-03-2014 96.500 10-03-2014 115.147 105.824 Portugal Porto

Porto Oriente C-BZ 54 10-07-2009 103.024 10-03-2014 87.600 10-03-2014 103.101 95.350 Portugal Porto

Porto Oriente C-CN 50 10-07-2009 96.780 10-03-2014 80.800 10-03-2014 95.746 88.273 Portugal Porto

Porto Oriente C-CO 80 10-07-2009 145.690 10-03-2014 125.300 10-03-2014 129.914 127.607 Portugal Porto

Porto Oriente C-CS 54 10-07-2009 104.065 10-03-2014 86.800 10-03-2014 102.796 94.798 Portugal Porto

Porto Oriente C-DH 50 10-07-2009 97.821 10-03-2014 84.300 10-03-2014 94.944 89.622 Portugal Porto

Porto Oriente C-DL 62 10-07-2009 118.634 10-03-2014 95.600 10-03-2014 113.430 104.515 Portugal Porto

Porto Oriente C-DM 54 10-07-2009 104.065 10-03-2014 86.200 10-03-2014 102.262 94.231 Portugal Porto

Porto Oriente C-DN 54 10-07-2009 98.861 10-03-2014 86.000 10-03-2014 100.495 93.248 Portugal Porto

Porto Oriente C-EC 50 10-07-2009 98.861 10-03-2014 82.500 10-03-2014 98.500 90.500 Portugal Porto

Porto Oriente C-EE 60 10-07-2009 114.991 10-03-2014 95.600 10-03-2014 109.684 102.642 Portugal Porto

Porto Oriente C-EF 62 10-07-2009 119.674 10-03-2014 105.800 10-03-2014 120.139 112.970 Portugal Porto

Porto Oriente C-EG 54 10-07-2009 105.105 10-03-2014 94.400 10-03-2014 106.774 100.587 Portugal Porto

Porto Oriente C-L 50 10-07-2009 93.658 10-03-2014 82.500 10-03-2014 98.010 90.255 Portugal Porto

Porto Oriente C-N 60 10-07-2009 104.065 10-03-2014 96.500 10-03-2014 110.381 103.440 Portugal Porto

Porto Oriente C-P 54 10-07-2009 96.780 10-03-2014 86.500 10-03-2014 102.320 94.410 Portugal Porto

1.4.2 Não Arrendadas Habitação

Ajuda Palace-B 94 10-07-2009 352.780 10-03-2014 276.000 10-03-2014 293.496 284.748 Portugal Lisboa

Herdade do Gizo-P 143 31-03-2010 314.245 10-03-2014 232.900 10-03-2014 242.911 237.906 Portugal Cuba

Herdade do Gizo-Q 143 31-03-2010 308.554 10-03-2014 232.656 10-03-2014 232.900 232.778 Portugal Cuba

Herdade do Gizo-R 143 31-03-2010 310.600 10-03-2014 232.900 10-03-2014 238.266 235.583 Portugal Cuba

Herdade do Gizo-S 143 31-03-2010 310.450 10-03-2014 232.900 10-03-2014 237.066 234.983 Portugal Cuba

Herdade do Gizo-V 143 31-03-2010 318.040 10-03-2014 232.900 10-03-2014 246.502 239.701 Portugal Cuba

13.201.185

Localização

Valor Contabilístico

Adiantamento por conta de compra de imóveis

Ajuda Palace 75.000

Porto Oriente C 61.247

TOTAL 136.247

(19)

Nota 7

Discriminação da liquidez:

Nota 8

Valor das dívidas de cobrança duvidosa incluídas em cada uma das rubricas de devedores constantes do balanço:

Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final

Numerário -

-Depósitos à ordem 8.675 182.670

Depósitos a prazo e com pré-aviso 300.000 14.700.000 11.700.000 3.300.000

Certificados de depósito - - -

-Outras contas de disponibilidades - - -

-TOTAL 308.675 14.700.000 11.700.000 3.482.670

Entidades Devedores p/ rendas

vencidas

Outros devedores Soma

Ana Margarida Gomes Correia de Pinho 800 ₀ 800

Ana Rita Alves Nunes 26 ₀ 26

Anabela da Cruz Azevedo 3.640 ₀ 3.640

Anabela dos Prazeres Oliveira Fernandes 2.750 ₀ 2.750

Andreia Isabel Moreira de Pinho Aguiar Ferreira 8 ₀ 8

António da Graça Soares Teixeira 3.568 ₀ 3.568

António Villar Gomes e Cunha de Araújo 67 ₀ 67

Behdad Dasht Bozorg 38 ₀ 38

Elisabete Mejias Rodrigues 1.408 ₀ 1.408

Filipe Ricardo Martins Duarte 7.760 ₀ 7.760

Joana Morgado Dias 1.135 ₀ 1.135

João Carlos Malheiro Pontedeira 1.625 0 1.625

José Carlos Pereira Silva 36 ₀ 36

Luís André Pereira de Araújo 1.408 ₀ 1.408

Mariana D'Aguiar de Morais Barosa 55 ₀ 55

Rafael Berlitti Fernandes 740 ₀ 740

Ricardo Oliveira Neto Leite 10 ₀ 10

Rodrigo Cantista Adão da Fonseca 3.069 ₀ 3.069

Rui Daniel Vilaça 1.121 ₀ 1.121

Samuel Filipe Silva de Carvalho 322 ₀ 322

Sandra Elisabete Stuttaford Luz e Castro 2.800 ₀ 2.800

Sérgio Miguel dos Santos Correia 4.400 ₀ 4.400

Sílvia Maria Martins Tavares 9 ₀ 9

Thaize Cristianne Correia da Silva 1.362 ₀ 1.362

Tiago Miguel Martins Morais 10.568 ₀ 10.568

Valdir Amâncio Lopes de Sosua Pinto 402 ₀ 402

Vânia Alexandra Soares Gomes Sousa de Barros 402 ₀ 402

(20)

Nota 11

Desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber e das provisões acumuladas:

Nota 12

Discriminação dos impostos retidos na fonte relativos a rendimentos obtidos e contabilizados no fundo:

Nota 13

Discriminação das responsabilidades com e de terceiros:

Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final

471 – Ajustamentos para crédito vencido 51.961 18.101 22.235 47.827

482 – Provisões para encargos 135.000 - - 135.000

Total 186.961 18.101 22.235 182.827

Descrição 2014 2013

Retenção sobre juros de depósitos à ordem 2.977 235

Tipo de responsabilidade

No início No fim

Subscrição de títulos -

-Operações a prazo de compra – Imóveis 926.500 926.500

Operações a prazo de compra – Outras -

-Operações a prazo de venda – Imóveis -

-Operações a prazo de venda – Outras -

-Valores recebidos em garantia -

-Valores cedidos em garantia -

-Outras -

-TOTAL 926.500 926.500

(21)

(22)