UNIVERSIDADE ESTADUAL DE CAMPINAS
Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo
ADRIELI CRISTINA VIEIRA DE CARVALHO
MÉTODO PARA ENTREGA DE VALOR SUSTENTÁVEL
VISANDO REDUZIR CUSTOS ADICIONAIS EM
EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS
CAMPINAS 2019
MÉTODO PARA ENTREGA DE VALOR SUSTENTÁVEL VISANDO
REDUZIR CUSTOS ADICIONAIS EM EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS
Tese de Doutorado apresentada a Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo da Unicamp, para obtenção do título de Doutora em Engenharia Civil, na área de Construção.
Orientador: Prof. Dr. Ariovaldo Denis Granja
Coorientadora: Profa. Dra. Vanessa Gomes da Silva
ESTE EXEMPLAR CORRESPONDE À VERSÃO FINAL DA TESE DEFENDIDA PELA ALUNA ADRIELI CRISTINA VIEIRA DE CARVALHO E ORIENTADA PELO PROF. DR. ARIOVALDO DENIS GRANJA.
ASSINATURA DO ORIENTADOR
______________________________________
CAMPINAS 2019
FACULDADE DE ENGENHARIA CIVIL, ARQUITETURA E URBANISMO
MÉTODO PARA ENTREGA DE VALOR SUSTENTÁVEL VISANDO
REDUZIR CUSTOS ADICIONAIS EM EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS
ADRIELI CRISTINA VIEIRA DE CARVALHO
Tese de Doutorado aprovada pela Banca Examinadora, constituída por:
Prof. Dr. Ariovaldo Denis Granja Presidente e Orientador, FEC / UNICAMP
Prof. Dr. José de Paula Barros Neto Universidade Federal do Ceará
Profa. Dra. Doris Catharine Cornelie Knatz Kowaltowski Universidade Estadual de Campinas
Profa. Dra. Ercília Hitomi Hirota Universidade Estadual de Londrina Profa. Dra. Patricia Stella Pucharelli Fontanini
FEC/UNICAMP
A Ata da defesa com as respectivas assinaturas dos membros encontra-se no SIGA/Sistema de Fluxo de Dissertação/Tese e na Secretaria do Programa da
Unidade.
Agradeço a Deus.
A minha mãe Elisete Carvalho e minha irmã Mariana Carvalho, que sempre me apoiaram incondicionalmente.
Aos meus avós, exemplos de amor e bondade, pelas orações a mim dedicadas e pela constante torcida em cada desafio.
Ao meu orientador professor Dr. Ariovaldo Denis Granja, a quem possuo imenso respeito, por acreditar em meu trabalho e por compartilhar comigo seus conhecimentos, conselhos, profissionalismo, paciência e amor pela profissão.
Ao professor Dr. Ricardo Hundelshaussen pelo incentivo e auxílio nesta etapa final.
Ao professor Dr. Flavio Augusto Picchi, à professora Dra. Ercília Hitomi Hirota, à professora Dra. Doris Kowaltowski e à professora Dra. Vanessa Gomes da Silva pelas orientações e contribuições no desenvolvimento do trabalho.
Ao professor Dr. Rafael Pimentel Maia, pela orientação com o tratamento estatístico dos dados.
Aos queridos professores da FEC, que contribuíram em minha formação e conquista do título de doutora.
Aos meus colegas do Lagercon, por compartilharem experiências; e aos funcionários da FEC, por darem suporte às minhas necessidades e por tornarem a faculdade ainda mais agradável.
Aos profissionais da empresa envolvida na pesquisa, por abrirem as portas, dando todo o suporte necessário e acreditando em meu trabalho.
Aos engenheiros e arquitetos dos grupos focais, pela participação nas dinâmicas e pelas ricas discussões, em especial ao Lucas Dalpino.
Em especial, ao Fellip Lacerda, presente em cada momento, pelo carinho e suporte.
A todos que estiveram e continuarão presentes em minha caminhada. O presente trabalho foi realizado com apoio da Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - Brasil (CAPES) - Código de Financiamento 001 (01-P-03428-2014)
“Aprender é a única coisa que a mente nunca se cansa, nunca tem medo e nunca se arrepende.” Leonardo da Vinci
A indústria da construção está adotando cada vez mais estratégias sustentáveis para atingir metas de eficiência e reduzir seus impactos ambientais. Apesar do aumento da preocupação em prol da sustentabilidade, algumas barreiras ainda são percebidas no mercado imobiliário de edifícios sustentáveis. Uma delas refere-se ao ‘the vicious circle of blame’, ou círculo vicioso da culpa. A percepção de que edificações mais sustentáveis custam mais quando comparadas com as convencionais tem levado investidores, ocupantes, construtores e incorporadores a culparem um ao outro por sua própria falta de compromisso em adotar práticas imobiliárias mais sustentáveis. Com base no exposto, esta pesquisa tem como objetivo propor um método para a redução do custos adicionais e para o aumento da entrega de valor sustentável em edificações residenciais. Para isso, adotou-se como estratégia de pesquisa a Design Science Research (DSR), visto que o objetivo é a construção de uma solução, que resolva um problema de ordem prática e com potencial para uma contribuição teórica. Como resultado, esta pesquisa apresentou um método que entrega mais valor sustentável, a partir do desenvolvimento e aplicação de uma ferramenta visual para a captação dos valores dos usuários; e, que é capaz de reduzir o green cost premium através da identificação de oportunidades para a realocação dos recursos financeiros e para a incorporação de atributos sustentáveis. Como contribuição teórica, o desenvolvimento desta pesquisa confirmou o potencial da aplicação do custeio-meta e da metodologia de valor para o desenvolvimento de edificações residenciais mais sustentáveis. Como contribuição prática, o método proposto mostrou-se eficiente para integrar essas teorias em uma sequência lógica de atividades.
Palavras-chave: Valor sustentável; Custos adicionais; Edificações residenciais; Metodologia de valor; Custeio-meta.
The construction industry is increasingly adopting sustainable strategies to achieve efficiency targets and reduce environmental impacts. Despite the growing concern about sustainability, some barriers are still perceived in the real estate Market for sustainable buildings. One of these refers to the 'vicious circle of blame'. The perception that sustainable buildings cost more compared to conventional ones has led investors, occupiers, builders and developers to blame each other for their own lack of commitment to adopt more sustainable real estate practices. Based on the above, this research aims to propose a sustainable value delivery method for reducing the cost premium of residential buildings. The research strategy adopted was the Design Science Research (DSR), since the goal is to build a solution that solves a practical problem with the potential for a theoretical contribution. As a result, this research presented a method that delivers more sustainable value through the development and application of a visual tool to capture users' values; and which is able to reduce the cost premium by identifying opportunities for reallocating financial resources and incorporating sustainable attributes. As a theoretical contribution, the development of this research confirmed the potential of applying target costing and value methodology for the development of more sustainable residential buildings. As a practical contribution, the proposed method proved to be efficient for integrating these theories into a logical sequence of activities.
Keywords: Sustainable value; Additional costs; Residential buildings; Value methodology; Target costing.
Figura 1. Círculo vicioso da culpa (the vicious circle of blame) ... 22
Figura 2. Etapas para a condução da DSR. ... 27
Figura 3. Círculo virtuoso ... 28
Figura 4. Estrutura da pesquisa e as etapas da DSR ... 29
Figura 5. Interação entre os agentes atuantes no setor imobiliário ... 35
Figura 6. Estrutura conceitual do CASBEE ... 43
Figura 7. Composição do indicador BEE ... 44
Figura 8. Barreiras para incorporação de sustentabilidade em construções e reformas residenciais ... 58
Figura 9. O processo de CM ... 63
Figura 10. Custo permissível ... 65
Figura 11. Etapas da aplicação do CMA ... 70
Figura 12. Controle de valor e ambiental... 73
Figura 13. Relacionamento entre valor e satisfação ... 81
Figura 14. Estrutura original do diagrama FAST ... 92
Figura 15. Diagrama de Mudge ... 93
Figura 16. Gráfico COMPARE ... 95
Figura 17. Realocação de custos ... 95
Figura 18. Delineamento da pesquisa ... 101
Figura 19. Diagrama de associação de atributos de valor sustentável aos subprodutos ... 117
Figura 20. Diagrama de Mudge dos subprodutos do empreendimento ... 117
Figura 21. Versão preliminar do artefato ... 128
Figura 22. Índice geral de importância sobre valores desejáveis sustentáveis ... 133
Figura 23. Resultados do estudo de caso sobre os valores sustentáveis desejados, usando valores de confiança bootstrap ... 135
Figura 24. Grupo focal 2 durante a dinâmica ... 142
Figura 25. Resultado da aplicação da técnica de Mudge ... 144
Figura 26. Gráfico COMPARE 1 ... 147
Figura 27. Diagrama FAST do subproduto Mobilidade/Acesso ... 150
Figura 30. Diagrama de associação subprodutos x atributos de valor ... 157
Figura 31. Comparação par-a-par dos subprodutos ... 160
Figura 32. Gráfico COMPARE 2 ... 162
Figura 33. Determinação do custo permissível ... 167
Figura 34. Gráfico COMPARE original (acima) e modificado (abaixo) ... 177
Tabela 1. Cálculo do nível alcançado por tema ... 52
Tabela 2. Dados do campo empírico de análise, número realizado e analisado de entrevistas ... 112
Tabela 3. Conteúdo dos 19 cartões ilustrados: naipes e valores sustentáveis ... 113
Tabela 4. Composição de custos do subproduto salão de festas ... 140
Tabela 5. Consumo de recursos por subprodutos ... 141
Tabela 6. Diagrama de associação dos atributos de valor sustentável aos subprodutos ... 143
Tabela 7. Diagrama de associação de subprodutos e atributos de valor ... 159
Tabela 8. Determinação das necessidades relativas dos subprodutos ... 161
Tabela 9. Custos do produto ... 166
Quadro 1. Classificação dos sistemas de certificação ... 47
Quadro 2. 14 categorias do processo AQUA-HQE ... 51
Quadro 3. Exemplo de um perfil de desempenho ambiental para receber a certificação AQUA-HQE ... 53
Quadro 4. Comparativo entre o Custeio-Meta e a abordagem tradicional de custos ... 60
Quadro 5. Custo-meta e custo permissível ... 64
Quadro 6. Plano de trabalho ... 87
Quadro 7. Definição do problema de pesquisa ... 105
Quadro 8. 14 categorias do processo AQUA-HQE ... 109
Quadro 9. Composição do grupo focal 1 ... 115
Quadro 10. Composição do grupo focal 2 ... 115
Quadro 11. Composição do grupo focal 3 ... 119
Quadro 12. Composição do grupo focal 4 ... 120
Quadro 13. Tipos de grupos focais em Design Science Research ... 126
Quadro 14. Resumo da aplicação do grupo focal 1 ... 137
Quadro 15. Decomposição do produto em subprodutos ... 139
Quadro 16. Resumo das aplicações do grupo focal 2 ... 145
Quadro 17. Análise de função dos subprodutos ... 149
Quadro 18. Fase analítica dos subprodutos... 151
Quadro 19. Fase criativa dos subprodutos ... 152
Quadro 20. Análise funcional e identificação de oportunidades para o aumento da entrega de valor no Salão de festas ... 170
Quadro 21. Análise funcional e identificação de oportunidades para a redução de custos no Dormitório 1 ... 173
Quadro 22. Avaliação dos cartões ilustrados ... 178
Quadro 23. Avaliação do diagrama de associação ... 179
Quadro 24. Avaliação da técnica de Mudge ... 180
Quadro 25. Avaliação do gráfico COMPARE ... 181
Quadro 26. Avaliação da análise funcional ... 182
Quadro 27. Avaliação da técnica de brainstorming ... 183
ACV AECO APO AQUA AV BRE BREEAM CASBEE CBA CIB CMA CSTB CVC DS DSR EV FAST GBC Brasil GCP
Avaliação do Ciclo de Vida
Arquitetura, Engenharia, Construção e Operação Avaliação Pós Ocupação
Alta Qualidade Ambiental Análise de Valor
Building Research Establishment
Building Research Establishment Environmental Assessment Method Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency Choosing by Advantages
International Council for Research and Innovation in Building and Construction Custeio Meta Ambiental
Centre Scientifique et Technique du Batiment Círculo Vicioso da Culpa
Design Science
Design Science Research Engenharia de Valor
Function Analysis System Technique Green Building Council Brazil Green Cost Premium
HQE IFoA IGI IGLC IVM LEED MV PAC PAR PBS PNH PD QEB SAVE SGE SMO TVD TPS USGBC
Haute Qualité Environnementale Integrated Form of Agreement Índice Geral de Importância
International Group of Lean Construction Institute of Value Management
Leadership in Energy and Environmental Design Metodologia de Valor
Programa de Aceleração do Crescimento Programa de Arrendamento Residencial Product Breakdown Structure
Política Nacional de Habitação Preferência Declarada
Qualité Environnementale du Bâtiment Society American Value Engineering Sistema de Gestão do Empreendimento Système de Management de l'Opération Target Value Design
Toyota Production System U.S. Green Building Council
SUMÁRIO
1. Introdução ... 18
1.1. Contexto e justificativa da pesquisa ... 18
1.2. Objetivos da pesquisa ... 25
1.3. Delimitações da pesquisa ... 25
1.4. Resumo do método ... 26
1.5. Estrutura da pesquisa ... 28
2. Revisão bibliográfica ... 31
2.1. Sustentabilidade e o mercado imobiliário... 32
2.1.1. Mercado imobiliário brasileiro ... 32
2.1.2. Caracterização dos agentes atuantes no setor imobiliário ... 33
2.1.3. Sustentabilidade no mercado imobiliário ... 37
2.1.4. Sistemas de avaliação ambiental ... 39
2.1.5. Processo AQUA-HQE ... 50
2.2. Custos e as edificações mais sustentáveis ... 55
2.2.1. Edificações mais sustentáveis custam mais que as convencionais? ... 55
2.2.2. Custeio-Meta e a abordagem tradicional de custos ... 59
2.2.3. Custeio-Meta (CM) ... 60
2.2.4. Target Value Design (TVD) ... 68
2.2.5. Custeio-meta ambiental (CMA) ... 70
2.3. Valor e o ambiente construído ... 75
2.3.1. Conceito de valor ... 75 2.3.2. Valor e satisfação ... 78 2.3.3. Valor e sustentabilidade ... 81 2.3.4. Valor e custo ... 83 2.3.5. Metodologia de Valor (MV) ... 84 a. Análise de função ... 90 b. Diagrama FAST ... 91 c. Técnica de Mudge... 92 d. Método COMPARE... 94 3. Método de pesquisa ... 96 3.1. Design Science (DS) ... 96
3.2. Abordagem metodológica e estratégia geral de pesquisa ... 97
3.4. Descrição das etapas da pesquisa ... 105
3.4.1. Etapa A ... 105
3.4.2. Etapa B ... 107
a. Captação de valor sustentável ... 108
b. Grupos focais ... 114 3.4.3. Etapa C ... 121 3.5. Fontes de evidência ... 123 3.5.1. Análise bibliográfica ... 123 3.5.2. Análise de documentos ... 123 3.5.3. Entrevistas ... 124 3.5.4. Grupo focal ... 125 4. Resultados e discussão ... 127
4.1. Etapa A: discussão e análise da primeira versão do artefato ... 130
4.2. Etapa B: desenvolvimento, implementação e teste da solução ... 132
4.2.1. Resultados da captação de valor sustentável desejado ... 132
4.2.2. Resultados do grupo focal 1 ... 136
4.2.3. Resultados do grupo focal 2 ... 138
a. Organização do empreendimento em subprodutos ... 138
b. Consumo de recursos ... 139
c. Diagrama de associação ... 141
d. Técnica de Mudge... 144
e. Gráfico COMPARE ... 146
4.2.4. Resultados do grupo focal 3 ... 148
a. Análise de função ... 148
b. Fase criativa ... 152
4.2.5. Segunda versão do artefato ... 154
4.2.6. Resultados do grupo focal 4 ... 156
a. Planejamento estratégico do produto... 157
b. Análise funcional e desenvolvimento do produto ... 165
4.3. Etapa C: avaliação da solução ... 178
4.3.1. Aplicabilidade ... 178
4.3.2. Utilidade ... 184
5. Conclusão ... 188
5.1. Cumprimento dos objetivos da pesquisa ... 188
5.2. Contribuições teóricas ... 190
5.3. Contribuições práticas ... 192
5.5. Recomendações ... 194
REFERÊNCIAS ... 195
APÊNDICE A: Informações dos participantes dos grupos focais. ... 213
APÊNDICE B: Cartões ilustrados ... 221
APÊNDICE C: Entrevista com especialista... 225
APÊNDICE D: Análise de função dos subprodutos para a identificação de oportunidades para o aumento de valor. ... 228
APÊNDICE E: Análise de função dos subprodutos para a identificação de oportunidades para a redução do consumo de recursos. ... 234
APÊNDICE F: Alocação de custos nos subprodutos ... 240
APÊNDICE G: Roteiro de avaliação ... 242
ANEXO A – Requisitos do SGE ... 249
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp
1. Introdução
Este capítulo apresenta o problema de pesquisa e os objetivos que guiaram essa investigação. A primeira seção introduz o contexto no qual se insere a pesquisa, apresentando a justificativa e realçando o problema de pesquisa. Nesse caso, são identificadas e discutidas algumas das barreiras encontradas para a justificativa do investimento em empreendimentos imobiliários mais sustentáveis. Em seguida são apresentados os objetivos, geral e específicos, as delimitações da pesquisa, o resumo do método e a forma como o conteúdo desta pesquisa foi organizado.
O conceito de desenvolvimento sustentável surgiu no início dos anos 1970, com o crescimento das discussões e de uma série de publicações que alertavam para a importância do desenvolvimento e das limitações ambientais, e para a exploração do ambiente pelo homem (NSSD, 2003). Contudo, é em 1987 que o termo ‘desenvolvimento sustentável’ passa a ser conhecido como o assimilamos hoje: “desenvolvimento econômico e social que atenda às necessidades da geração atual sem comprometer a habilidade das gerações futuras atenderem a suas próprias necessidades” (WCED, 1987).
A partir da década de 1980, metas para o desenvolvimento sustentável passam a ganhar reconhecimento através das convenções globais como as de Montreal (1987)1, do Rio de Janeiro (1992)2 e de Kyoto (1997)3. Em especial, a
Conferência das Nações Unidas sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento, realizada no Rio de Janeiro, destaca-se pela apresentação da Agenda 21 (UNITED NATIONS,
1 A Convenção de Montreal deu continuidade às resoluções definidas na Convenção de Viena para a Proteção da Camada de Ozônio. Assim, em 1987 é criado o Protocolo de Montreal, com o objetivo principal de restringir a liberação de CFCs e halogêneos, principais substâncias responsáveis pela destruição da camada de ozônio (HENRIQUES DA SILVA, 2009).
2 Em 1992, A Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento reafirmou a declaração de Estocolmo ressaltando a necessidade de novos níveis de cooperação internacional através dos Estados, dos setores-chave da sociedade e dos indivíduos (NOVAES, 1992).
3 Assinado em 1997, o Protocolo de Kyoto tem como marco o comprometimento firmado por diversos países na redução em 5,2% dos gases causadores do efeito estufa (HENRIQUES DA SILVA, 2009).
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp 1992). A aprovação desse importante documento consolidou as propostas para o equilíbrio das necessidades econômicas e sociais com os recursos naturais do planeta. Além de reforçar a ideia de desenvolvimento sustentável e a necessidade de conservação do meio ambiente, a Agenda 21 salientou a importância do direito ao desenvolvimento, para os países em desenvolvimento e para as futuras gerações.
No contexto da construção civil, as interpretações mais relevantes da Agenda 21 podem ser relacionadas as seguintes agendas:
• Agenda Habitat II, realizada em Istambul, em 1996;
• Agenda Habitat III, realizada em Quito, no Equador, em 2016;
• Agenda 21 on Sustainable Construction, publicada pela International Council
for Research and Innovation in Building and Construction (CIB), em 1999, e;
• Agenda 21 for sustainable construction in developing countries’ em 2002. Enquanto a Agenda Habitat II e III, representam uma orientação para o desenvolvimento urbano sustentável, a Agenda 21 on Sustainable Construction, tinha como foco a apresentação de medidas para redução dos impactos através de alterações na forma como os edifícios são projetados, construídos e gerenciados ao longo do tempo (SILVA, 2003). Por sua vez, a Agenda 21 for sustainable construction
in developing countries, apontou para a importância do estabelecimento de metas
para o desempenho ambiental das edificações, para as mudanças nas práticas de gestão e para a implantação de uma nova cultura dentro do setor da construção civil (SALGADO; CHATELET; FERNANDEZ, 2012). Embora essa última Agenda 21 tenha definido uma estratégia de ação para o mundo em desenvolvimento em parceria com o mundo desenvolvido, vale ressaltar, que a maioria das contribuições vieram de países desenvolvidos, onde as diferenças sociais, culturais e econômicas são diferentes das vivenciadas em países em desenvolvimento.
Nesse contexto, no Brasil, um grupo de pesquisadores preocupados em atender as particularidades e necessidades ambientais, funcionais, sociais e econômicas publicaram uma interpretação da Agenda 21 para o contexto da construção civil, conhecida como Agenda 21 for the Brazilian construction industry
– a proposal (JOHN et al.,2000). Essa Agenda 21 sinalizou para a importância de se
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp também, principalmente, para a incorporação dos aspectos culturais, organizacionais, institucionais e econômicos de cada país (JOHN; SILVA; AGOPYAN, 2001).
Seguindo a tendência das conferências, no cenário acadêmico o número de publicações cresceu significantemente ao longo dos últimos anos (GONI et al., 2015). Mais especificamente, no setor da construção civil, os resultados mostram que a aplicação de princípios e estratégias sustentáveis têm contribuído não só para a melhoria dos processos de produção desse tipo de produto, mas também para a melhoria do desempenho das edificações (ZAMBRANO, 2008; DEGANI, 2010). Como resultado dessas aplicações, podem ser citados vários benefícios, principalmente com relação aos aspectos ambientais, tais como: redução do desperdício de materiais, viabilização da aplicação de materiais alternativos, reaproveitamento e melhor utilização de recursos, minimização de impactos ambientais etc.
Por outro lado, no que diz respeito aos aspectos econômicos, ainda existem dúvidas se construir de maneira mais sustentável implica ou não em aumento dos custos iniciais da edificação. Na literatura é possível identificar alguns estudos preocupados em investigar a relação entre os custos de edificações convencionais e edificações mais sustentáveis. Kats et al. (2014), por exemplo, têm realizado diversas pesquisas com foco nos aspectos econômicos e financeiros da construção mais sustentável e na relação com o aumento de custos na obra. Outros autores também têm se preocupado em discutir o tema e apontam para resultados diferentes. Os estudos publicados por Matthiessen et al. (2004), Morris e Langdon (2007) e Rehm e Ade (2013) afirmam que os custos de se construir de maneira mais sustentável são insignificantes quando comparados com os custos de construções convencionais. Já Shrestha e Pushpala (2012) argumentam que os custos das edificações mais sustentáveis são superiores aos das convencionais. Uma terceira linha de estudo ainda aponta um resultado diferente: os custos das edificações mais sustentáveis podem ser menores quando comparados com os custos de edificações convencionais (STEVEN WINTER ASSOCIATES, 2004).
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp De maneira geral, embora não exista um consenso a respeito do green cost
premium (GCP)4 de edificações mais sustentáveis, para os profissionais do setor, o
custo adicional permanece sendo a principal barreira para alavancar investimentos nesse tipo de produto (KATS; BARMAN; JAMES, 2014). Nesse contexto, observa-se que ainda existe na literatura uma lacuna significativa a respeito do quanto esse custo adicional representa. Em geral, observa-se que mais de 90% dos custos adicionais relatados através de investigação empírica estão dentro de um intervalo que varia desde −0,4% até 21% do custo total da obra (DWAIKAT; ALI, 2015).
Além do custo adicional, outra grande barreira enfrentada para o desenvolvimento desse tipo de produto está relacionada às dificuldades que o mercado imobiliário enfrenta para compreender os valores desejados por este tipo de consumidor. Há uma série de fatores que afetam a disposição dos consumidores em realizar estratégias mais sustentáveis e a se comportar de maneira mais sensível ao meio ambiente. Fatores como o tempo, o esforço, o nível de conforto fornecido e as despesas são apontados como importantes para os consumidores (BOND, 2011). Em um estudo realizado na Austrália e Nova Zelândia, observou-se que os consumidores estavam dispostos a adotar recursos eficientes de energia, caso os benefícios incluíssem: economia de custos, maior conforto e instalação fácil e conveniência (BOND, 2011). De acordo com Peattie (2001), quando o custo excede o benefício percebido, dificilmente o consumidor age a favor do meio ambiente.
As edificações mais sustentáveis ainda enfrentam outro dilema, a hipótese de que essas geram economia a longo prazo. Embora essa suposição possa ser confirmada pela Análise de Custo ao Longo do Ciclo de Vida (BERRY et al., 2004; WEERASINGHE; RAMACHANDRA; THURAIRAJAH, 2017), para o incorporador, agente responsável pela viabilização de edificações mais sustentáveis, dificilmente reduções de custo no longo prazo são percebidas como valor agregado. Por sua vez, sob a perspectiva dos usuários finais, na condição de possíveis futuros compradores de unidades habitacionais, esses em sua maioria ainda não estão dispostos a arcar com o GCP em troca de futuras economias (MCGRAW-HILL CONSTRUCTION, 2012a). Ainda soma-se a isso, o pensamento entre os investidores de que o investimento em
4Kats (2010) define green cost premium ou custo adicional como a diferença de custo entre versões
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp empreendimentos mais sustentáveis atrai pouca demanda para esse tipo de edificação (FINNEGAN, 2017). Por outro lado, usuários finais ou clientes argumentam que mesmo que eles queiram viver em edificações mais sustentáveis, existe uma quantidade limitada desse tipo de produto no mercado; e, segundo os empreendedores existe o pensamento de que mesmo que eles construam edificações mais sustentáveis, os investidores não estão dispostos a pagar a mais por isso (FINNEGAN, 2017). Essa mentalidade resulta em um círculo de culpa, também conhecido como ‘the vicious circle of blame’5 (KEEPING, 2000), ou círculo vicioso da
culpa (CVC) (Figura 1).
Figura 1. Círculo vicioso da culpa (the vicious circle of blame)
Fonte: Adaptado de Keeping (2000)
Alguns estudos já examinaram como o CVC poderia ser revertido e transformado em um círculo virtuoso de adaptação à sustentabilidade (ANDELIN et
5Nesta pesquisa iremos adotar o termo “círculo vicioso da culpa” (CVC) para aludir ao the vicious
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp al., 2015; HARTENBERGER; LORENZ; LÜTZKENDORF, 2008). Andelin et al. (2015), por exemplo, argumentam que o CVC poderia ser transformado em um círculo de cooperação em prol da sustentabilidade quando moradores se tornarem mais conscientes de seus impactos e dos benefícios das edificações mais sustentáveis. Contudo, no contexto de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, para a transformação do CVC em um círculo virtuoso é necessária mais do que a conscientização dos agentes envolvidos. Esta pesquisa parte da premissa de que um círculo virtuoso de desenvolvimento de edifícios mais sustentáveis será possível desde que:
1. O produto esteja alinhado a percepção de valor do cliente em relação aos atributos relacionados à sustentabilidade;
2. Empreendedores e projetistas cooperem na identificação de oportunidade de realocação de recursos financeiros para favorecer a incorporação de atributos sustentáveis nas edificações;
3. O produto se torne financeiramente e economicamente viável, de forma a convencer os investidores a iniciar o ciclo de produção.
Para que o produto se torne financeira e economicamente viável para os investidores, primeiramente se faz necessária uma reavaliação das estratégias atualmente utilizadas para o desenvolvimento de produtos imobiliários, principalmente os mais sustentáveis. Jacomit, Silva e Granja (2009) a partir da análise de relatórios de custos sobre edificações mais sustentáveis inferiram que, para que um empreendimento possa atingir um GCP mínimo ou nulo é necessário que as estratégias sustentáveis sejam integradas ao projeto nos estágios iniciais de sua concepção e que os seus custos sejam gerenciados de forma proativa. Nesse sentido, o Custeio-Meta (CM) se insere como uma abordagem com potencial capaz de proporcionar um produto mais competitivo, através do estabelecimento do custo (permissível) como parâmetro de entrada para o processo de projeto, juntamente com padrões de qualidade e funcionalidade (JACOMIT; GRANJA, 2011).
Diferente dos sistemas tradicionais de desenvolvimento de produto, no qual o custo final é resultado da soma do custo de produção com a margem, no CM
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp um custo-meta6 é determinado baseado nas necessidades do usuário, no preço que
ele está disposto a pagar pelos benefícios do produto e na margem definida estrategicamente (COOPER; SLAGMULDER, 1997). O atendimento a estes parâmetros ocorre em conjunto à aplicação da Metodologia de Valor (MV), ou seja, identificando onde a redução de custos poderia ser alcançada para a efetivação das metas (IBUSUKI; KAMINSKI, 2007), e/ou identificando e incorporando melhorias ao produto e subprodutos (MILES, 1989).
A aplicação do CM e da MV no desenvolvimento de produtos da construção civil, pode ser observada em diversos estudos. Jacomit (2010), por exemplo, desenvolveu um modelo, definido por vinte etapas, para a incorporação do CM no processo de desenvolvimento de produtos em edificações. Ruiz (2011) propôs uma sequência de passos para a aplicação da MV em produtos de edificações da construção civil. Yokota (2015) aplicou o CM no processo de projeto de uma unidade de habitação de interesse social no contexto do programa governamental “Minha Casa, Minha Vida”. Moraes (2017) propôs um método para a identificação de oportunidades de realocação de custos em projetos de empreendimentos habitacionais com base na adaptação de algumas das ferramentas tradicionalmente aplicadas na MV.
As contribuições teóricas e práticas que resultaram dessas pesquisas evidenciam a potencialidade da aplicação do CM em conjunto com a MV para a resolução do problema abordado nesta pesquisa. Apesar dessas contribuições não se destinarem a propor melhorias para o desenvolvimento de produtos mais sustentáveis, a incorporação de requisitos do sistema de certificação AQUA-HQE nesse processo, parece ser uma estratégia fundamental para o desenvolvimento desse tipo de produto. Nesse caso, o processo AQUA-HQE, usualmente empregado para a obtenção de uma certificação ambiental, poderia ser utilizado de maneira a dar suporte às decisões e estratégias sustentáveis adotadas. Como resultado, tem-se
6 Custo-meta é a diferença entre o preço máximo que o mercado está propenso a pagar pelo produto e o lucro estabelecido pela empresa (MONDEN, 1995). Porém, segundo Cooper e Slagmulder (1997), esta é a definição do custo permissível. Para estes autores o custo-meta seria determinado levando-se em consideração a capacidade de redução de custos da empresa. Assim, consideraremos aqui custo permissível = custo-meta.
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp como proposição um método capaz de orientar e estimular construtores e investidores a desenvolverem edificações mais sustentáveis para a transformação de um CVC em um círculo virtuoso de adaptação à sustentabilidade.
O objetivo principal desta pesquisa é propor um método para a redução do green cost premium (GCP) e para o aumento da entrega de valor sustentável em empreendimentos habitacionais, com base nos conceitos do Custeio-Meta (CM), da Metodologia de Valor (MV) e no sistema de certificação AQUA-HQE. Este desdobra-se nos seguintes objetivos específicos:
• Desenvolver ferramentas visuais para a captação do valor desejado relacionado aos atributos de sustentabilidade em edificações;
• Identificar oportunidades para realocar o fluxo financeiro em edificações, puxado pela percepção de valor do usuário relacionado a atributos de sustentabilidade;
• Identificar e adaptar ferramentas da MV para a incorporação de valor sustentável e para a redução de custos, sem o comprometimento da funcionalidade e qualidade do produto.
O artefato produzido nesta pesquisa, um método, tem a pretensão de poder ser aplicado a empreendimentos habitacionais mais sustentáveis, visto que as características intervenientes são específicas ao contexto estudado, qual seja, o de empreendimentos imobiliários, e empreendimentos com valor sustentável. Contudo, é importante lembrar que a proposição tem como parâmetro a situação econômica, social e cultural brasileira, portanto, adaptações para outros contextos e para o nível de maturidade particular de cada organização precisarão ser conduzidas.
O método na forma de artefato desta pesquisa não tem como objetivo apresentar uma solução única e capaz de reduzir o GCP associado a todos os tipos de empreendimentos habitacionais mais sustentáveis. Ele almejou acoplar teorias, como a MV, o CM, o CMA e a certificação AQUA-HQE na busca por alternativas que
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp proporcionem reduções de custos e garantia da entrega do valor sustentável. Contudo, novas pesquisas precisarão ser desenvolvidas para a confirmação e sua generalização a novos contextos.
Também não faz parte do escopo desta pesquisa entregar um produto passível de certificação ambiental, mas sim induzir o processo de incorporação de estratégias para o desenvolvimento de um produto mais sustentável, sem comprometer gestões orçamentárias com base em recursos escassos. Em outras palavras, o intuito é demonstrar que, através do planejamento estratégico do produto e do projeto, é possível reduzir custos para a incorporação de estratégias mais sustentáveis, sem que isso comprometa a funcionalidade e qualidade do produto.
A Design Science (DS) foi escolhida como base científica e metodológica, e a Design Science Research (DSR) como o método que operacionaliza a construção do conhecimento (CHAKRABARTI, 2010). A utilização desse método orienta pesquisas que se destinam a projetar ou desenvolver algo novo e, portanto, está alinhado ao objetivo desta pesquisa, qual seja o desenvolvimento de um método.
Muito utilizada na área de gestão, arquitetura, engenharia e medicina, a DSR surgiu da necessidade do desenvolvimento de soluções que pudessem auxiliar na resolução de problemas reais. Contudo, seu objetivo não é apenas resolver problemas específicos, mas sim que tenham alcance a uma certa classe de problemas (VAN AKEN, 2004). Nesse sentido, nesta pesquisa a DSR se insere como um método de pesquisa que contribui para a resolução de um problema real e de ordem prática, no caso, a redução do GCP comumente associado às edificações mais sustentáveis. Além disso, a lacuna de pesquisa não se restringe a um problema específico, ao contrário, busca romper com o chamado CVC ao tornar o produto mais interessante sob a perspectiva dos investidores, respondendo assim a uma demanda que representa toda uma classe de problemas: a gestão do processo de projeto de edificações mais sustentáveis.
Tendo em vista que o método está orientado ao objetivo desta pesquisa, a próxima etapa consiste no delineamento do método em si. Vários autores propõem
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp diferentes formas de condução de uma pesquisa fundamentada na DSR (ALTURKI; GABLE; BANDARA, 2011; GREGOR; JONES, 2007; KASANEN; LUKKA; SIITONEN, 1993; LUKKA, 2003; NUNAMAKER; CHEN; PURDIN, 1991). Embora, algumas similaridades possam ser constatadas entre esses autores, para esta pesquisa optou-se por adotar o delineamento apresentado por Lukka (2003) (Figura 2).
A aplicação das etapas propostas por Lukka (2003) tem início com a identificação de um problema relevante e com sua conscientização. Com a definição do problema, buscou-se obter uma maior compreensão teórica a respeito dos três conceitos centrais envolvidos no problema desta pesquisa: sustentabilidade, custos e valor. Além disso, de maneira a confirmar a relevância prática do problema foi realizada nesta etapa uma entrevista com um dos executivos de um sindicato representativo de empresas que atua no mercado imobiliário.
Figura 2. Etapas para a condução da DSR.
Fonte: Baseado em Lukka (2003)
A etapa de desenvolvimento do artefato teve início com a adaptação da aplicação do CMA aplicado na manufatura por Horváth e Berlin (2012) para o contexto
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp da construção civil. Na etapa de implementação e teste do artefato buscou-se acoplar três referenciais teóricos o CM, a MV e o processo AQUA. Para tanto, grupos focais do tipo exploratório e confirmatório foram realizados durante a pesquisa com o intuito de promover ciclos de melhoria na aplicação e adaptação de ferramentas que pudessem contribuir para a adaptação e evolução do método.
Com o artefato finalizado foi realizada uma reflexão sobre a aplicabilidade e utilidade do artefato, e a identificação e análise das contribuições teóricas e práticas. A partir dessa reflexão foi possível identificar a transformação do CVC em um ciclo virtuoso de cooperação em prol da sustentabilidade (Figura 3).
Fonte: Autora
Esta pesquisa está estruturada em cinco capítulos (Figura 4).
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp
Figura 4. Estrutura da pesquisa e as etapas da DSR
Fonte: Autora
Este primeiro capítulo apresenta o contexto e a justificativa da pesquisa, onde o problema de pesquisa é colocado em evidência, seguido pelos objetivos e as delimitações da pesquisa. O segundo capítulo compreende a revisão bibliográfica, que foi dividida em três partes. A primeira parte, contextualiza o objeto de estudo
Capítulo 1. Introdução – LAGERCON | Unicamp sob a ótica da sustentabilidade e sobre o contexto do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Na segunda parte, é discutido o conceito de custo e são apresentadas abordagens de custeio, que têm como objetivo o gerenciamento dos custos a partir da definição de um custo-meta. Na terceira parte, é discutido o conceito de valor e é apresentada a MV como uma abordagem sistemática capaz de contribuir para a operacionalização do custo-meta.
O capítulo 3 apresenta o método de pesquisa, com a abordagem metodológica, a descrição da estratégia geral de pesquisa, e seu delineamento. Neste capítulo, também são apresentadas as fontes de evidências utilizadas, e a descrição em detalhe de todos os procedimentos realizados em cada uma das três etapas de desenvolvimento da pesquisa. No capítulo 4 são apresentados os resultados obtidos, e a avaliação e reflexão sobre a aplicabilidade do artefato.
No capítulo 5 são apresentadas as contribuição teóricas e práticas, o atendimento aos objetivos propostos, as limitações do método e recomendações para pesquisas futuras.
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica - LAGERCON | Unicamp
2. Revisão bibliográfica
Quando considerado em termos de desenvolvimento sustentável, os projetos de construção podem exigir uma mudança consciente do ponto de vista da tradição: de curto para longo prazo, dos acionistas para as partes interessadas, do produto ao serviço, do local ao global, e de custo para valor (HAYLES, 2004).
Este capítulo apresenta o problema prático que tem potencial de pesquisa, e é importante e único como revelado através da pesquisa bibliográfica. O referencial teórico apresentado a seguir busca não só identificar o conhecimento teórico e prático desenvolvido a respeito do tema, mas principalmente, obter uma maior compreensão a respeito do problema. Assim, o capítulo foi estruturado em três principais abordagens:
• Primeiro, é introduzido um panorama a respeito da sustentabilidade e o
mercado imobiliário, a fim de contextualizar o objeto de estudo, às
edificações mais sustentáveis. Além disso, são apresentados e comparados alguns processos de certificação ambiental mais utilizados, bem como o Processo AQUA-HQE, o qual dá suporte e embasa as decisões e estratégias sustentáveis adotadas na configuração do método apresentado no Capítulo 4. • Na segunda parte, é apresentado o conhecimento teórico a respeito do
gerenciamento de custos na construção civil e os custos associados às edificações mais sustentáveis. Inicialmente são identificadas e comparadas três diferentes linhas de pesquisas preocupadas em discutir se os custos em edificações mais sustentáveis são realmente mais elevados quando comparados com os de edificações convencionais. Também são apresentados os conceitos de CM e CMA, pertinentes para o entendimento e desenvolvimento do artefato.
• Por fim, este capítulo aborda o processo de geração de valor no âmbito da construção civil, visto que é objetivo da pesquisa promover o fluxo financeiro puxado pela percepção de valor do usuário. Além disso, também são apresentadas as ferramentas da MV que irão dar suporte ao desenvolvimento do artefato.
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (valor)– LAGERCON | Unicamp Cada vez mais observa-se uma maior preocupação com as questões ambientais e com a sustentabilidade. A construção civil, como parte das atividades que colaboram para o agravamento dos impactos ambientais, ainda não adotou uma estratégia abrangente para minimizar esses impactos. Edifícios sustentáveis apresentam benefícios inegáveis, mas o número de edificações e imóveis desse tipo ainda permanece baixo (ANDELIN et al., 2015). Um dos principais motivos apontados como responsável por essa situação é o chamado CVC (KEEPING, 2000), que envolve os agentes atuantes no setor imobiliário. Assim, para se discorrer sobre a sustentabilidade no mercado imobiliário, este capítulo busca compreender os papéis exercidos por esses profissionais e empresas e as inter-relações existentes entre esses agentes. Além disso, é fundamental para o desenvolvimento do artefato, entender como o processo de certificação de edificações mais sustentáveis funciona a fim de garantir a qualidade e viabilidade desse tipo de empreendimento.
A virada do século XX para o século XXI foi marcada por algumas mudanças sociais e políticas com o intuito de melhorar as condições de acesso à moradia. Em 1995, foi criada a Política Nacional de Habitação (PNH), com o objetivo de garantir à população, especialmente a de baixa renda, o acesso à habitação. Logo em seguida, em 2000 e 2007, respectivamente, o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) também foram criados com o intuito de melhorar a habitação e as condições urbanas, incluindo saneamento básico, pavimentos de rua e investimentos em transporte. Em 2009, seguindo os objetivos da PNH, o programa Minha Casa Minha Vida foi lançado com uma meta de construir um milhão de unidades habitacionais para as famílias de baixa renda que recebiam de 0 a 10 salários mínimos.
Acompanhando as medidas tomadas pelo governo, e a melhoria da economia, principalmente após a crise mundial de 2008, o mercado imobiliário brasileiro passa por uma fase de crescimento e valorização (TEIXEIRA, 2010). Com a alta procura por imóveis e baixo estoque de produtos no mercado, os preços dos imóveis sobem, chegando a valores acima de 20% ao ano (BACEN, 2013). Porém, nos
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp últimos anos, sobretudo em 2015 e 2016, o mercado imobiliário brasileiro sofre uma forte queda, influenciado, principalmente, pela instabilidade política e econômica do país. Esses dois fatores juntos acabaram contribuindo para que a taxa de juros ficasse mais elevada e a concessão de crédito diminuísse, afetando negativamente o mercado imobiliário.
Em 2017, o mercado imobiliário brasileiro volta a apresentar números melhores, sendo possível prever um aumento das vendas em 9,4%, bem acima do crescimento de 5,2% nos lançamentos do ano anterior (CÂMERA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO, 2018). Contudo, apesar dessa melhoria e do retorno ao crescimento do mercado imobiliário no último ano, o Brasil ainda possui um déficit habitacional muito elevado, estimado em 7,77 milhões7 de moradias em 2017. Ainda
soma-se a isso, as condições precárias e inadequadas em que vive grande parte da população. Segundo levantamento realizado pela Fundação João Pinheiro (2018), em 2015 no Brasil existiam cerca de 7,225 milhões de domicílios carentes de pelo menos um tipo de serviço de infraestrutura.
Esse cenário, coloca em evidência a necessidade não só de condições mais dignas de moradia, como também leva a refletir sobre o papel do mercado imobiliário e dos agentes envolvidos no setor. Nesse contexto, observa-se que embora o mercado imobiliário não tenha a pretensão de contribuir com condições melhores de moradia, visto que esse não é objetivo do capital privado, se faz necessário pensar como um mercado, que é cada vez mais competitivo, pode ser incentivado a entregar produtos com maior valor agregado e que ao mesmo tempo contribua para o desenvolvimento sustentável do planeta.
O setor imobiliário formal é complexo e nele atuam diversos profissionais, como arquitetos, engenheiros, consultores, advogados, incorporadoras,
7 Segundo estudo da Fundação Getulio Vargas (2018), disponível em: https://www.abrainc.org.br/wp-content/uploads/2018/10/ANEHAB-Estudo-completo.pdf
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp construtoras, empresas especializadas, imobiliárias, entre outros. A integração desses agentes é necessária não só para o desenvolvimento do empreendimento e para o aumento da competitividade, mas por sua capacidade de agregar sustentabilidade no produto imobiliário.
Nesta pesquisa, os principais agentes atuantes no setor imobiliário foram divididos em seis grupos: empreendedores, projeto, execução, fornecedores e vendedores, agentes externos, e uso e operação (VANEGAS, 2001) (Figura 5). Como pode ser observado na Figura 5, os agentes foram organizados em grupos de acordo com as suas funções predominantes nas etapas de desenvolvimento do empreendimento. Esses grupos também foram classificados de acordo com sua função ativa de maneira a salientar o potencial de cada agente para que as boas práticas de sustentabilidade possam ser alcançadas. Assim, podem ser destacadas três formas de ação dos agentes: realização, indução e apoio. Os agentes de realização são aqueles responsáveis pela tomada de decisões e pelas ações praticadas durante determinada fase do processo; os agentes de indução, são aqueles que, embora não tomem as decisões, participam do processo e contribuem com seu conhecimento técnico específico; e, os agentes de apoio, são aqueles responsáveis por fornecer os insumos necessários para a tomada de decisão e prática de ações, além de contribuírem com seu conhecimento técnico específico (CSILLAG; CÍCERO; CAMPOS, 2011).
Um dos primeiros agentes atuantes nesse processo é o loteador, responsável pela transformação de glebas desprovidas de infraestrutura em lotes urbanizados. O loteador ou a empresa loteadora tem como dever o atendimento das diretrizes de ocupação definidas pelas legislações urbanísticas, sanitária, ambientais, e das normas e regulamentações (CSILLAG; CÍCERO; CAMPOS, 2011). Juntamente com o loteador, o incorporador tem papel fundamental na realização do empreendimento e representa a figura do empreendedor ficando sob sua responsabilidade grande parte das decisões sobre o empreendimento (CSILLAG; CÍCERO; CAMPOS, 2011). É de responsabilidade do incorporador: a idealização das principais características e usos do projeto, a contratação e gestão dos projetistas e demais profissionais envolvidos, o registro da incorporação imobiliária, a venda das unidades e/ou a contratação de corretoras e empresas imobiliárias, a contratação
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp de uma empresa construtora, e, a garantia da edificação pelo tempo determinado na legislação (LEITE JUNIOR, 2013).
Figura 5. Interação entre os agentes atuantes no setor imobiliário
Fundamentais para a entrega do produto final, o grupo de projeto, composto por engenheiros, arquitetos, e outros projetistas especializados, é responsável pela concepção e desenvolvimento do projeto e têm papel importante na garantia da inserção das estratégias de sustentabilidade no empreendimento (CSILLAG; CÍCERO; CAMPOS, 2011).
O grupo de execução, formado pelo construtor, empreiteiros gerais e
especializados ou subcontratados, é o responsável pela etapa de execução da obra, Fonte: Baseado em Vanegas (2001)
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp ou seja, pela fabricação do produto. Todos os custos e riscos inerentes à construção, como pagamentos de impostos sobre a mão de obra, responsabilidade técnica, acidentes de trabalho, são de responsabilidade da construtora. Além disso, esses agentes são responsáveis por garantir que os problemas que afetarão ou têm potencial para afetar o processo de construção estejam incluídos na definição do projeto e serão abordados nos estágios iniciais do projeto (VANEGAS, 2001).
O grupo de fornecedores e vendedores é responsável pelo fornecimento de insumos durante as fases de projeto e construção, mas também podem contribuir para as fases de planejamento e operação do empreendimento. Seu principal papel no processo de desenvolvimento de projeto integrado é garantir que os problemas que têm potencial para afetar o processo de aquisição estejam incluídos na definição do projeto e sejam abordados no início do processo de projeto (VANEGAS, 2001).
Os agentes externos incluem as partes interessadas externas à equipe de projeto que podem afetar a entrega do projeto e operação do empreendimento. Um desses agentes é o responsável pela viabilidade financeira do empreendimento, como o agente financeiro, o investidor e o terrenista (CSILLAG; CÍCERO; CAMPOS, 2011). Esses agentes isoladamente ou em conjunto podem participar ativamente do desenvolvimento do empreendimento e por isso tem papel fundamental para alavancar ações de sustentabilidade em virtude de seu poder de influenciar a formatação do produto final (CSILLAG; CÍCERO; CAMPOS, 2011). Também são agentes externos o poder público, concessionárias, entidades setoriais e a academia, que têm a função de apoiar o desenvolvimento do empreendimento e de induzir a adoção das estratégias de sustentabilidade.
Por fim, o morador ou usuário final e o condomínio completam o quadro de agentes envolvidos, sendo os maiores responsáveis pela utilização e manutenção do empreendimento. Têm ação indutora por suas necessidades e exigências na etapa de desenvolvimento do projeto, sendo assim considerados agentes fundamentais para a efetivação das estratégias de sustentabilidade (CSILLAG; CÍCERO; CAMPOS, 2011). Além disso, é importante lembrar que sob a ótica da sustentabilidade, o usuário final não é somente a pessoa que irá utilizar a edificação em si, a sociedade e o meio ambiente também precisam ser considerados no desenvolvimento dos produtos da construção civil.
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp As diferentes perspectivas das partes envolvidas muitas vezes tendem a ser abordadas de forma independente e fragmentada (VANEGAS, 2001), o que reforça a necessidade de uma definição clara do empreendimento para que as estratégias de sustentabilidade consigam ser aplicadas e alcançadas no desenvolvimento do produto imobiliário. Além disso, visto que essas relações são capazes de inibir as ações de sustentabilidade, é importante que se identifiquem possíveis soluções para aumentar os investimentos desses agentes e assim buscar o rompimento do chamado CVC (KEEPING, 2000).
Segundo o Green Building Council Brasil8, até o ano de 2018, 482
empreendimentos foram certificados e cerca de 1292 foram registrados para a obtenção do seloLeadership in Energy and Environmental Design (LEED) no Brasil.
Dos empreendimentos registrados, mais de 40% corresponde à tipologia comercial, seguido pelos centros de distribuição com 14,7% e escritórios com 8,4%. Apesar disso, com relação aos projetos residenciais, até o primeiro semestre de 2018, foram registrados apenas cerca de 49 empreendimentos no país.
O crescimento do número de empresas que procuram um selo de certificação tem aumentado com o passar dos anos, demonstrando que a preocupação com o meio ambiente e com os impactos do setor da construção civil, representam uma mudança real em direção ao desenvolvimento de empreendimentos mais sustentáveis.
De acordo com o CEO do U.S. Green Building Council (USGBC)9,
Trata-se de uma mudança de padrão necessária. As tendências mundiais para os próximos anos mostram que a qualidade de vida e o bem-estar das pessoas serão as bases para que projetos sejam planejados, soluções sejam desenvolvidas e inovações sejam implementadas. E os profissionais e empresas no Brasil,
8 Disponível em: http://www.gbcbrasil.org.br/graficos-empreendimentos.php, acessado em 20/05/2018.
9 Disponível em: http://www.gbcbrasil.org.br/detalhe-noticia.php?cod=287, acessado em 20/05/2018.
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp demonstram capacidade de se colocarem nesse cenário como uma referência.
De acordo com os indicadores da Fundação Vanzolini10, até o primeiro
semestre de 2018, 268 edifícios residenciais e 226 edifícios não residenciais foram certificados pelo Processo AQUA-HQE no Brasil. Embora, pelo Processo AQUA-HQE o número de projetos residenciais tenha se mostrado maior, observa-se que no geral o foco dos selos de certificação ainda são os edifícios corporativos. Isso ocorre, pois os empreendimentos corporativos normalmente são ocupados por grandes empresas, que buscam atrelar suas marcas à sustentabilidade e que reconhecem os benefícios financeiros decorrentes da propriedade e ocupação de imóveis mais sustentáveis (LEITE JUNIOR, 2013).
Além disso, no modelo de edificações corporativas, os benefícios financeiros associados à adoção de estratégias sustentáveis podem ser mais facilmente garantidos, pois o usuário da edificação é justamente o proprietário do negócio. Por outro lado, no caso de empreendimentos residenciais mais sustentáveis, o produto imobiliário é concebido e produzido pelos empreendedores do projeto, mas são os moradores os beneficiários finais. Assim, como muitas vezes o empreendedor tem dificuldades de relacionar os custos adicionais, frequentemente associados à construção sustentável, aos possíveis benefícios econômicos para o seu negócio, é previsível que ele também não veja motivos para realizar tais investimentos.
Diante do exposto, observa-se que o maior obstáculo para o desenvolvimento de empreendimentos mais sustentáveis, quando no contexto da incorporação de imóveis residenciais, é o seu custo adicional. Uma pesquisa realizada com 700 líderes da indústria imobiliária, de 45 países, incluindo o Brasil, mostrou que 80% dos entrevistados citaram os custos iniciais adicionais como um obstáculo chave para o crescimento da construção sustentável (GREEN BUILDING COUNCIL; MCGRAW-HILL CONSTRUCTION, 2008). Apesar disso, uma pesquisa realizada em 2012 mostrou que, para construtores residenciais norte-americanos, quanto maior a proporção de empreendimentos sustentáveis desenvolvidos em relação ao total de empreendimentos construídos por suas empresas, melhores são os impactos que os
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp empreendimentos sustentáveis trazem a seus negócios (MCGRAW-HILL CONSTRUCTION, 2012a).
Esses dados reforçam a necessidade de um método capaz de viabilizar financeiramente o desenvolvimento de empreendimentos mais sustentáveis. Para isso, primeiramente é necessário compreender como o processo de certificação se desenvolve no mercado de incorporação imobiliária residencial.
Os sistemas de avaliação ambiental são um dos meios mais utilizados para se avaliar o desempenho ambiental de uma edificação, pois além de garantir maior credibilidade através do recebimento de um “selo verde”, também atesta para o consumidor de forma clara o comprometimento da edificação e da organização com os princípios da sustentabilidade.
Dentre os sistemas de avaliação o Building Research Establishment
Environmental Assessment Method11(BREEAM) foi o primeiro a ser lançado com o
objetivo de avaliar o desempenho ambiental das edificações. Desenvolvido na Inglaterra em 1990, pelo Building Research Establishment (BRE), a certificação serviu de base para os sistemas de avaliação orientados para o mercado que viriam a seguir. O BREEAM é um sistema de avaliação ambiental destinado às construções novas, renovações e edifícios existentes, nos quais são abordadas todas as etapas do ciclo de vida. A avaliação ocorre sob o sistema de pontuação e aborda as seguintes categorias: energia, saúde e bem-estar, inovação, uso do solo, materiais, gestão, poluição, transporte, resíduos e água. Para manter um sistema flexível, o BREEAM adota uma abordagem chamada de 'balanced scorecard'12 para a avaliação e
classificação de um projeto. Isso significa que, para atingir um determinado nível de desempenho, a maioria dos créditos pode ser negociada, ou seja, a não conformidade em uma categoria pode ser compensada pela conformidade em outra para atingir a classificação BREEAM desejada. No entanto, para garantir que o desempenho em
11 Disponível em: www.breeam.org. Acessado em: 20/07/2016
12 Balanced scorecard em português pode ser traduzido como "Indicadores Balanceados de
Desempenho", é uma metodologia de medição e gestão de desempenho desenvolvida (KAPLAN; NORTON, 1997).
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp relação a questões ambientais fundamentais não seja negligenciado em busca de uma classificação específica, o BREEAM estabelece padrões mínimos de desempenho em áreas-chave, como por exemplo, energia, água e resíduos.
Na França, os estudos para a avaliação da qualidade ambiental dos edifícios tiveram início em 1992, mas foi em 2005 que o Centre Scientifique et
Technique du Batiment (CSTB) lançou o sistema de avaliação Haute Qualité Environnementale (HQE) com o objetivo de elevar a qualidade ambiental das
edificações francesas (NAG, 2019). Para a obtenção do desempenho ambiental o processo de certificação francês é estruturado em dois componentes: a gestão do empreendimento – Système de Management de l'Opération (SMO) – e a qualidade ambiental – Qualité Environnementale du Bâtiment (QEB). O SMO apoia a gestão do empreendimento durante a etapa de projeto e construção e contempla os seguintes aspectos (CERTIVÉA, 2018):
• engajamento, que envolve a definição dos objetivos do projeto, estudo do local, o conceito da edificação, e a análise da rentabilidade;
• trabalhos de construção, que engloba o cronograma e a definição de responsabilidades;
• supervisão nos diferentes estágios; e, • avaliação pós-ocupação.
A avaliação não possui escala de pontuação, mas sim uma estrutura baseada em um perfil ambiental determinado pelo empreendedor, dentre os quatro temas (energia, ambiente, conforto e saúde), que abordam juntos 14 categorias:
• relação do edifício com o entorno;
• escolha integrada de produtos, sistemas e métodos de construção; • localização de baixo impacto ambiental;
• gestão da energia; • gestão da água; • gestão de resíduos;
• manutenção, desempenho ambiental permanente; • conforto higrotérmico;
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp • conforto acústico,
• conforto visual; • conforto olfativo;
• qualidade sanitária dos espaços; • qualidade sanitária do ar; e, • qualidade sanitária da água.
Para a composição do perfil ambiental as 14 categorias precisam atender aos níveis de desempenho definidos, que podem ser: bom (nível de regulamentação ou prática padrão), superior (boa prática, melhor que básica) e excelente (comparável aos melhores projetos do país). Para atingir a certificação um mínimo de atendimento à todas as categorias é requerido: três categorias no nível excelente, pelo menos quatro categorias no nível superior, no máximo sete categorias no nível bom, e a categoria gestão da energia no nível superior ou excelente (NAG, 2019). Dessa maneira, o sistema de certificação HQE acaba exigindo que todas as categorias apresentem um desempenho pelo menos igual ao normalizado, regulamentar ou correspondente às práticas usuais.
O sistema de certificação Leadership in Energy and Environmental Design
(LEED)13, outro referencial de avaliação, foi criado em 1993 nos Estados Unidos com
o intuito de promover e fomentar práticas de construções sustentáveis. Atualmente é o sistema de certificação comercial mais aplicado internacionalmente.
No Brasil, o referencial é dividido nas seguintes tipologias: LEED-NC para construções novas ou grandes projetos de renovação; LEED-ND, para projetos de desenvolvimento de bairro; LEED-CS para envoltória e parte central do edifício; LEED Retail NC e CI, para lojas de varejo; LEED Healthcare, para unidades de saúde; LEED-EBOM, para projetos de manutenção de edifícios já existentes; LEED Schools, para escolas e; LEED-CI para projetos de interior ou edifícios comerciais. Além disso, mais recentemente conta com as certificações GBC Brasil Casa® e Condomínio®, referenciais específicos para esse tipo de produto.
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp O processo de avaliação dos produtos pelo referencial GBC Brasil Casa® e Condomínio®, ocorre através do somatório de pontos obtidos em oito áreas principais: implantação, eficiência energética, uso eficiente da água, materiais e recursos, qualidade ambiental interna, requisitos sociais, inovação e projeto e créditos regionais. Cada uma dessas áreas possui pré-requisitos obrigatórios, e créditos (recomendações) que quando atendidos garantem pontos à edificação. Para que uma residência ou condomínio residencial conquiste a certificação é necessário atender a todos os itens obrigatórios, e uma quantidade mínima de pontos através do atendimento dos créditos, demonstrando um desempenho acima do convencional. Além disso, pontos extras também podem ser conseguidos obtendo desempenho exemplar em alguns créditos.
Vale ressaltar que o referencial GBC Brasil Casa® e Condomínio® apresenta o mesmo processo de certificação, pontuação e níveis de certificação que o referencial LEED. Contudo, a Certificação GBC Brasil Casa se baseia em normas brasileiras, enquanto que o LEED é pautado em normas norte-americanas e algumas europeias.
No Japão, um consórcio (Japan Sustainability Building Consortium) composto por entidades industriais, acadêmicas e governamentais, colaborou para o desenvolvimento de um sistema de avaliação de edifícios conhecido como
Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency – CASBEE
(JSBC, 2010). Desenvolvido em 2002, o CASBEE é uma ferramenta de avaliação e assessoramento, que qualifica o desempenho ambiental de edifícios e construções. Sendo projetado especialmente para as condições culturais e sociais do Japão caracteriza-se por dois pontos principais: a definição dos limites da edificação em análise, e o levantamento e balanceamento entre impactos positivos e negativos gerados ao longo de seu ciclo de vida (SILVA, 2003).
Diferente das outras metodologias, o CASBEE se propõe através do conceito de sistemas fechados14, a determinar a capacidade ambiental relacionada
ao edifício. Para isso, através da delimitação de um espaço limite hipotético, a metodologia japonesa define e distingue claramente o espaço dentro dos limites do
14 O conceito de sistema fechado pode ser entendido nesse contexto como um espaço hipotético encerrado pelos limites do terreno.
Capítulo 2. Revisão Bibliográfica (sustentabilidade)– LAGERCON | Unicamp terreno e o espaço fora dos limites do terreno. Dessa maneira, os critérios de avaliação são voltados a esses dois espaços, o interno Q (built environment quality), correspondendo aos aspectos de qualidade ambiental e desempenho do edifício; e o L (built environment load), no qual são tratados os impactos negativos que se estendem para fora do espaço hipotético (Figura 6). Enquanto o primeiro aborda questões relativas à qualidade do ambiente interno, qualidade do serviço e meio ambiente local; o segundo considera questões relacionadas à energia, gestão de recursos e ambiente externo.
Fonte: Adaptado de JSBC (2010)
Para a avaliação desses dois fatores, desempenho ambiental e cargas ambientais, o CASBEE definiu um indicador de eficiência ambiental do edifício ou
Building Environmental Efficiency (BEE). Esse indicador é calculado a partir do
quociente entre a qualidade ambientado edifício (qualidade do ambiente interno) e a carga ambiental do edifício (uso de energia) (JSBC, 2010) (Figura 7). Como resultado, quanto maior o BEE, maior a sustentabilidade do edifício.
