Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba/SP.
Processo nº 4003039-23.2013.8.26.0602
ANTÔNIO MENDES DE QUEIROZ JUNIOR, engenheiro civil – CREA 5061478844, perito
nomeado por V. Exa. nos autos da AÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS que SOCIEDADE DE MELHORAMENTOS VILLA AMATO move a MÁRCIO ANTUNES CAU e MICHELE APARECIDA FERRAZ CAU em tramite perante a 5ª Vara Cívil da Comarca de Sorocaba/SP, após haver procedido aos estudos e às diligências que se fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. LAUDO PERICIAL.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ... Pág. 03 2 DADOS DO IMÓVEL ... Pág. 03 3 VISTORIA ... Pág. 03 3.1 Caracterização da região ... Pág. 03 3.2 Caracterização do Imóvel em avaliação ... Pág. 03 4 MÉTODOS E CRITÉRIOS ... Pág. 05 5 AVALIAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL... Pág. 06 5.1 Elementos pesquisados ... Pág. 07 5.2 Cálculo do Valor do Imóvel ... Pág. 09 6 ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL ... Pág. 10
1 – INTRODUÇÃO
O presente Laudo Pericial tem como objetivo a determinação técnica do valor de um imóvel residencial localizado na Villa Amato do município de Sorocaba/SP.
2 – DADOS DO IMÓVEL
O objeto da avaliação é um imóvel com terreno de dimensões de 6,00m x 22,00m, resultando numa área de 132,00 m2, contendo uma residência popular com 60,00 m2 de área construída, situado na Rua Eurides Pereira Bueno nº 186, Quadra K – Lote nº 29 – Villa Amato – Sorocaba/SP.
A quadra onde se localiza o imóvel é formada pelas seguintes vias públicas: Rua Eurides Pereira Bueno, Rua Rene Regaçoni, Rua João Benedito Mena e Rua Vital de Mello.
3 – VISTORIA
No dia 13 de maio de 2019, o Perito Judicial efetuou vistoria técnica através de visita in loco, podendo observar o imóvel e as vias de acesso, assim como suas características e demais detalhes de interesse, com o intuito de apresentar resultado que digne ser a expressão da verdade.
3.1 – Caracterização da região:
O imóvel localiza-se em uma região de ocupação predominantemente residencial, composto por residências de padrão popular e imóveis comerciais e de serviços, de pequeno porte.
A Rua Eurides Pereira Bueno onde se situa o imóvel em questão é uma via de pequena circulação da cidade de Sorocaba/SP.
A região possui os melhoramentos públicos essenciais, tais como: Rede Coletora de Esgoto, Rede de Abastecimento de Água, Pavimentação Asfáltica em bom estado e com sinalização de trânsito horizontal e vertical, Rede de Energia Elétrica, Iluminação Pública e Rede de Telefonia.
3.2 – Caracterização do imóvel em avaliação:
4 – MÉTODOS E CRITÉRIOS
Para este Laudo será adotado as prescrições da NBR 14653-1 Avaliações de Bens, Parte 2: Imóveis Urbanos, a qual prevê para Avaliação de Imóveis quatro tipos de procedimentos para determinação do valor de um imóvel:
Item 8.2.1 da Norma - Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Item 8.2.2 da Norma - Método involutivo:
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
Item 8.2.3 da Norma - Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
Item 8.2.4 da Norma - Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
Preferencialmente para Avaliação de Imóveis são empregados os procedimentos contido no Item 8.2.1 da NBR 14653-2 – Método comparativo direto de dados de mercado, e após consulta às empresas do setor imobiliário da cidade de Sorocaba, constatou-se que no Bairro Villa Amato há imóveis semelhantes ao imóvel periciado à venda, o que justifica o emprego do método normatizado.
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-se, a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Para a obtenção do valor final do avaliando, temos inicialmente que determinar, dependendo da tipologia em questão, os fatores de ajustes necessários, a fim de compatibilizar as amostras com o imóvel analisado, a saber:
FATOR DE ÁREA: os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área, observando-se que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a área da construção, sendo os de maior área com unitários menores, limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel. Para tanto, utilizamos à fórmula constante da publicação “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antonio Abunahman, 2a. Edição, Editora Pini:
Á𝑟 𝑎 𝐶 𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣 Á𝑟 𝑎 𝐴𝑣𝑎 𝑖𝑎
/4
, quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%.
Á𝑟 𝑎 𝐶 𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣 Á𝑟 𝑎 𝐴𝑣𝑎 𝑖𝑎
/
, quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for maior a 30%.
Há outros Fatores que numa Avaliação de Imóvel podem ser considerados objetivando a homogeneização das ofertas com a finalidade de obter o real valor do imóvel, que para este estudo, não precisaram ser empregados, como:
Fator Local: Todos os imóveis pesquisados localizam-se no mesmo bairro do imóvel avaliando, por isso as ofertas não precisam ser tratadas com este fator. Fator Padrão: Todos os imóveis são de mesmo padrão construtivos, ou seja, residência de padrão popular, térrea, com área construída bastante próximas, composto por 2 dormitórios, sala, cozinha e 1 ou 2 banheiros.
Fator Terreno: Todos os imóveis têm as mesmas dimensões 6mx22m resultando em 132,00m2, por isso o fator não precisa ser empregado para homogeneização das ofertas.
5 – AVALIAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Os trabalhos de pesquisa de mercado têm por objetivo a coleta do maior número possível de elementos significativos para a composição de consistentes análises inferenciais. A pesquisa realizada abrangeu basicamente busca de imóveis assemelhados ao estudado no município de Sorocaba/SP, levantando os seus valores, áreas e demais particularidades. Na pesquisa, buscaram-se elementos que por sua finalidade e atributos se assemelhassem o máximo possível com o imóvel objeto desta avaliação. Na pesquisa efetuada no mercado local, foram obtidos 3 elementos comparativos, relativos a ofertas e transação.
As informações sobre as ofertas de venda de residências no bairro foram obtidas através de contato com profissionais do mercado imobiliário e, posterior a isso, efetuou-se visita aos locais dos elementos para comprovação das informações recebidas e verificação
5.1. – Elementos Pesquisados: ELEMENTO 01:
Oferta: GAT Locação e Administração de Imóveis Ltda – Fone (15) 3414-1900 Mês da oferta: maio de 2019
Área do Terreno = 132m2 (6mx22m) Área Construída = 66m2
Valor de venda: R$ 248.000,00
Localização: Rua José Rocha dos Santos – Vila Amato – Sorocaba/SP Características: 02 Dormitórios, Sala, Cozinha, 02 Banheiros
Abaixo está registrada a foto do imóvel.
ELEMENTO 02:
Oferta: Laureano Corretor de Imóveis – Fone (15) 3359-3953 Mês da oferta: maio de 2019
Área do Terreno = 132m2 (6mx22m) Área Construída = 70m2
Valor de venda: R$ 220.000,00
Localização: Rua Thereza Pinto Alves Bittercourt – Vila Amato – Sorocaba/SP Características: 02 Dormitórios, Sala, Cozinha, 02 Banheiros
ELEMENTO 03:
Oferta: Laureano Corretor de Imóveis – Fone (15) 3359-3953 Mês da oferta: maio de 2019
Área do Terreno = 132m2 (6mx22m) Área Construída = 67m2
Valor de venda: R$ 235.000,00
Localização: Rua Orlando Bonetti – Vila Amato – Sorocaba/SP Características: 02 Dormitórios, Sala, Cozinha, 02 Banheiros
5.2 – Cálculo do Valor do Imóvel:
Para a determinação do Valor do Imóvel, primeiramente, determina-se os valores dos fatores:
Fator de Oferta: Emprega-se o fator de 0,90.
A Norma IBAPE: 2011 estabelece: “ A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).
Fator de Área:
Á𝑟 𝑎 𝐶 𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣 Á𝑟 𝑎 𝐴𝑣𝑎 𝑖𝑎
/4
, quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%. Elemento nº 01: Área Comparativo = 66,00 m2 Área Avaliando = 60,00 m2 Fator de Área 01 = Á𝑟 𝑎 𝐶 𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣 Á𝑟 𝑎 𝐴𝑣𝑎 𝑖𝑎 /4 = , , /4 = 1,024 Elemento nº 02: Área Comparativo = 70,00 m2 Área Avaliando = 60,00 m2
Elemento nº 03: Área Comparativo = 67,00 m2 Área Avaliando = 60,00 m2 Fator de Área 03 = Á𝑟 𝑎 𝐶 𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣 Á𝑟 𝑎 𝐴𝑣𝑎 𝑖𝑎 /4 = , , /4 = 1,028
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Comparativo de Mercado Nº Endereço Área Construída (m2) Preço Pedido (R$) Unitário (R$/m2) Fatores de Reajustes Unitário Homogeneizado (R$/m2) Fator de Oferta Fator de Área
Avaliando Rua Eurides Pereira Bueno 60,00 - - 1,00 1,00 -
1 Rua José Rocha dos Santos 66,00 248.000,00 3.757,57 0,90 1,024 3.462,97
2 Rua Thereza Pinto Alves Bittercourt 70,00 220.000,00 3.142,86 0,90 1,039 2.938,89
3 Rua Orlando Bonetti 67,00 235.000,00 3.507,46 0,90 1,028 3.245,10
Unitário Médio Homogeneizado (R$/m2) 3.215,65
FORMAÇÃO DE VALOR
Área Construída do Imóvel Avaliando (m2) 60,00 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m2) 3.215,65
Valor para Venda (R$) 192.939,00
Valor de Mercado para Venda (R$) 195.000,00
Logo, o valor de Mercado do Imóvel em Avaliação é de R$ 195.000,00 (Cento e Noventa e Cinco Mil Reais).
6 – ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL
Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente Laudo Pericial, que vai editado em 10 (dez) folhas todas de um só lado, seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito, colocando-se a inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornarem necessário.
A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do presente laudo pericial é de nº 28027230190612968.
Capão Bonito, 18 de maio de 2019.
