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COMISSÃO DE CORRETAGEM: DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO
Rayane Silva França
Advogada
- Posição jurisprudencial
A controvérsia que paira acerca da obrigação de pagamento da comissão de
corretagem assume vários aspectos jurídicos, ou seja, termos iniciais e finais do negócio
validamente efetivado. Segundo o atual Código Civil, a reflexão gira em torno do que seja
considerado resultado útil, baseado no trabalho de mediação do corretor. O Capítulo XIII do
CC/02 que trata - Da Corretagem – no art. 725, leva-se a tal direção, veja-se:
“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em
virtude de arrependimento das partes”. Grifei.
Sobre o tema, o e. TJDFT se manifesta:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETOR IMOBILIÁRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OFERECIMENTO E ACEITAÇÃO DE PROPOSTA. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ARTIGO 725 DO CCB/02. 1. O resultado útil esperado do contrato de corretagem, que torna devido o pagamento da respectiva comissão, é a participação efetiva do corretor nas negociações que resultam na venda do imóvel, ou, ao menos, na celebração de pacto que torne exigível o registro imobiliário, como a promessa de compra e venda. 2. A mera negociação entre as partes, ainda que intermediada por corretor imobiliário, não obriga ao pagamento de comissão de corretagem se uma delas desiste do negócio antes de firmar promessa de compra e venda ou do pagamento de sinal. Precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça. 3. Inteligência e aplicação do art. 725 do CCB/02. Precedentes desta Egrégia Corte de Justiça e do Egrégio STJ. 4. Se por outro lado há confissão mesmo em sede de alegações finais de que o imóvel fora vendido pelo Apelante a um Terceiro e que também a comissão não fora paga, aplicam-se ao caso concreto as disposições contidas nos artigos 348/350 do CPC. 5. Recurso conhecido e desprovido.
(Acórdão n.539835, 20090111786079APC, Relator: ALFEU MACHADO, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 05/10/2011, Publicado no DJE: 10/10/2011. Pág.: 294) Grifei.
Outrossim, como bem apontado pelo acórdão supracitado, o STJ corrobora
como o mesmo entendimento, in verbis:
CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO. 1. No regime anterior ao do CC/02, a
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jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem. 5. Recurso especial não provido.
(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011) Grifei.
O Superior Tribunal de Justiça, explicitamente, em seus julgados, posta duas
correntes jurisprudenciais. No regime anterior ao do CC/02, o mesmo consolidou em avaliar o
resultado da obrigação assumida pelos corretores, ou seja, de modo que a não concretização
do negócio jurídico iniciado por este não lhe dava direito a remuneração. Assim, era visto
como uma obrigação de resultado, cabendo o pagamento da comissão somente se a transação
de compra e venda se concretizasse. Eis um acórdão que reporta tal posição:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. NEGÓCIO NÃO REALIZADO. MERA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado. Recurso não conhecido.
(REsp 208508/SC, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2002, DJ 11/11/2002, p. 220) Grifei.
No mesmo sentido, dentre outros: REsp 50.245/RJ, eminente Ministro Nilson
Naves, DJ 6/3/1995; REsp 238.305/MS, eminente Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ
18/12/2000 e; REsp 278.028/PE, eminente Ministra Nancy Andrighi, DJ 19/2/2001.
Destarte, após o CC/02, em seu art. 725, segunda parte, trás novas discussões,
visto que no caso de arrependimento das partes, a comissão de corretagem permanece devida.
Todavia, não é devido o pagamento da comissão de corretagem na hipótese de
arrependimento das partes antes da celebração do negócio jurídico, uma vez que, nos termos
do art. 725 do Código Civil e do próprio STJ, é necessária a efetiva conclusão do negócio
jurídico entre as partes para o nascimento da obrigação de pagamento da intermediação e,
consequentemente, não sendo suficiente a mera aproximação dos interessados.
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Em suma, a natureza da obrigação inserida no contrato de corretagem não é de
resultado, na medida em que não se exige, para sua configuração, que o negócio jurídico de
compra e venda do bem imóvel se concretize.
No entanto, o que vem incendiando as discussões dos Tribunais Brasileiros de
primeira instância é a seguinte questão: A quem cabe o ônus da Comissão de Corretagem? Ao
vendedor ou ao comprador? Havendo previsão contratual expressa acerca da
responsabilidade, é passível a alteração?
Em coletânea de alguns julgados, as respostas para as perguntas supracitas
mostram-se divergentes. Vejamos um acórdão do e. TJDFT que condiz com o atual
entendimento deste:
CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES ILEGALMENTE COBRADOS EM DOBRO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A função social interna do contrato “Implica a necessidade de os parceiros se identificarem como sujeitos de direito fundamentais e titulares de igual dignidade. Assim, deverão colaborar mutuamente nos deveres de proteção, informação e lealdade contratual, pois a finalidade de ambos é idêntica: o adimplemento, da forma mais satisfatória ao credor e menos onerosa ao devedor”. (Código Civil Comentado, Coordenador Min. Cezar Peluso, 2ª edição, Ed. Manole, pág. 409). 2. Dispõe o art. 187 do Código Civil que “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”. 3. Além disso, o código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, IV, disciplina que “São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV. Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. Desta feita, a boa-fé objetiva, princípio norteador dos negócios jurídicos, tem como uma de suas funções o controle do exercício do direito subjetivo das partes, de forma a evitar o abuso de direito. 4. Tratando-se de relação de consumo, o disposto no art. 724 do Código Civil não autoriza transferir ao promitente comprador o ônus de arcar com a comissão de corretagem. 5. Inegável que, verificado o resultado útil do negócio jurídico de compra e venda, intermediado por corretor, é devido o recebimento da respectiva remuneração (art. 725 do Código Civil). Contudo, é ônus de quem contrata o serviço de corretagem, in casu, o vendedor do imóvel, o pagamento da comissão. Acrescenta-se o fato de que o custeio das despesas com corretagem não se enquadra entre os deveres secundários do comprador, estabelecidos pelo art. 490 do Código Civil. 6. Verificada a cobrança indevida da comissão de corretagem e não configurado o engano justificável, imperiosa a repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que o consumidor pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais (art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor). 7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.
(Acórdão n.716650, 20130710108489ACJ, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 17/09/2013, Publicado no DJE: 01/10/2013. Pág.: 229) Grifei.
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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO ART. 206, § 5º, II, DO CC NÃO OCORRÊNCIA. Não transcorrido o prazo quinquenal previsto no art. 206, § 5º, II, do CC entre a data do pagamento e a propositura da presente ação, de rigor o afastamento da alegação de prescrição. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. RECONHECIMENTO. ABUSIVIDADE E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTIDA EM CONTRATO DE ADESÃO QUE ESTABELECEU PAGAMENTO DA COMISSÃO PELO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO FEITA DE FORMA SIMPLES. INAPLICABILIDADE DO ART. 42, PÁRAGRAFO ÚNICO, DO CDC MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA ÔNUS SUCUMBENCIAIS RECÍPROCOS ART. 21 DO CPC RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I- A comissão de corretagem pela venda do imóvel de sua propriedade é do vendedor, que foi quem contratou a intermediadora para promover as vendas e captar compradores, sendo dela, portanto, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. Assim, ainda que tenha sido firmada a contratação do pagamento da referida comissão, tratando-se de contrato de adesão, não deve prevalecer referida cláusula, eis que abusiva. II- Ausente demonstração de má-fé por parte do suposto credor, inaplicável a norma do parágrafo único do art. 42 do CDC; III- Em sendo as partes vencidas e vencedoras em igualdade de condições, pertinente a incidência do art. 21 do CPC.
(APL 0039843-49.2012.8.26.0002, Outros números: 398434920128260002, Relator(a): Paulo Ayrosa, Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 01/10/2013, Data de registro: 01/10/2013) Grifei.
Os e. Tribunais, consequentemente, relativizam o princípio pacta sunt
servanda, sobre este instituto vale ressaltar, nas palavras doutrinárias de THEODORO
JÚNIOR
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“É inegável, nos temos atuais, que os contratos, de acordo com a visão social do Estado Democrático de direito, hão de submeter-se ao intervencionismo estatal manejado com o propósito de superar o individualismo egoístico e buscar a implantação de uma sociedade presidida pelo bem-estar e sob efetiva prevalência da garantia jurídica dos direitos humanos.”
É imperiosa tal conclusão por se tratar de relação consumerista, uma vez
verificada a existência de cláusula explicitamente desfavorável ao consumidor. A sustentação
da autonomia da vontade frente ao desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável
não pode ser utilizada como suporte para tal finalidade.
A transmissão do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao comprador
ou adquirente de bem imóvel, segundo os e. Tribunais, mostra-se abusiva. Assim, alegam que
ferem o princípio da boa-fé objetiva e a função social dos contratos, sendo estes balizadores
do Código de defesa do Consumidor. Assim sendo, afirmam que o art. 724 do Código Civil
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não assente transmitir ao promitente comprador o ônus de arcar com a comissão de
corretagem, seja expressa ou tacitamente.
Indiscutível que, constatado o “resultado útil” pelo corretor, é devida a
respectiva gratificação. Todavia, afirmam a notável jurisprudência, é ônus de quem contrata o
serviço de corretagem o devido pagamento da comissão. Apoia-se tal argumento ao art. 490
do CC/02, no qual o custeio das despesas com corretagem não se enquadram entre os deveres
secundários do comprador, veja-se:
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
