LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
IMÓVEL: LOTE URBANO Nº 17 QUADRA Nº 418 MATRÍCULA: 21955
ENDEREÇO: RUA SÃO JOÃO BAIRRO: CANGO
CIDADE: FRANCISCO BELTRÃO ESTADO: PARANÁ
Coordenadas Geográficas: Latitude 26° 4'16.47"S
Longitude 53° 3'3.41"O
1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$) 2. NUMERO DO PROCESSO 3. LOCALIZAÇÃO: Nº CEP ÁREA(m²): FRENTE: TOPOGRAFIA:
PLANO ACLIVE DECLIVE ACIDENTADO
SUPERFÍCIE DO SOLO:
SECO ÚMIDO ALAGADIÇO
ÁREA(m²):
41 ANOS VOCAÇÃO DE USO:
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
BOM REGULAR RUIM
OCUPADO ALUGADO SIM VALOR ALUGUEL
DESOCUPADO
LAUDO Nº J01/2020 THIAGO A. LORENZETTI ASSINATURA:
CREA PR 171054/D 21955 S/N 85604-200 700,00 R$ 7. SITUACAO DO IMOVEL: 14 560,00
RUA SÃO JOÃO
FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL
VALOR TOTAL R$ 193,052,87 FRANCISCO BELTRÃO INDUSTRIA 0000920-98.2000.8.16.0083 5.FOTOGRAFIA: 4.CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO 6. BENFEITORIAS EXISTENTE: ENDEREÇO: MUNICIPIO: MATRICULA Nº 42
PADRÃO CONSTRUTIVO: GALPÃO EM MADEIRA
IDADE ESTIMADA:
ÍNDICE
FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 01
1. INTRODUÇÃO 04
2. FINALIDADE DO LAUDO 04
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 04
4. LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL 04
4.1 Descrições do Imóvel 06
4.2 Zoneamento e Infraestrutura 07
5. VISTORIA DO IMÓVEL 08
5.1 Asfalto 08
5.2 Ligações Energia, Agua e Esgoto 08
5.3 Galpão 08
6. METODOLOGIA AVALIATÓRIA 09
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO 10
8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO GALPÃO 11
9. CONCLUSÃO 11
10. ENCERRAMENTO 12
11. ANEXOS 12
1. INTRODUÇÃO – IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
O presente laudo técnico de avaliação, atendendo à solicitação do EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL, extraído dos autos de cumprimento de sentença de nº 0000920-98.2000.8.16.0083.
2. FINALIDADE DO LAUDO
A finalidade do laudo é causa de avaliação, este constituído por terreno e galpão, localizado à Rua São João, bairro Cango, s/n, no município de Francisco Beltrão – Paraná.
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas do mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliado, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados.
4. LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel avaliando, objeto de estudo da presente avaliação é constituído por LOTE URBANO Nº 17 DA QUADRA Nº 418, do Patrimônio de Francisco Beltrão - PR, com área de 560,00 m2, localizado no Bairro Cango, na Rua São João s/n na cidade de Francisco Beltrão, Paraná, com os limites e confrontações constantes na matrícula Nº 21.955 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Francisco Beltrão – PR.
Sobre o imóvel encontra-se edificada uma construção em madeira do tipo galpão com 42,00 m2, segundo documentos da prefeitura municipal, cuja edificação não está averbada na referida matrícula nº 21.955.
Figura 1: Localização – Francisco Beltrão. Fonte: Revista Cientifica Multidisciplinar 2019.
Figura 2: Vista aéreo Francisco Beltrão. Fonte: Google Earth,2019.
Figura 3: Bairro Localizado o imóvel. Fonte: google.com, 2020.
4.1 Descrições do Imóvel
O imóvel LOTE URBANO Nº 17, DA QUADRA Nº 418 possui as seguintes descrições: NORTE: medindo 40,00 metros, confronta com o lote nº 15 SUL: medindo 40,00 metros, confronta com o lote nº 19; ESTE: medindo 14,00 metros confronta com o lote nº 18; OESTE: medindo 14,00 metros confronta com a RUA SÃO JOÃO.
Os dados necessários para elaboração deste trabalho foram retirados de documentos e matrícula do imóvel, fornecido pelo registro de imóveis da cidade e prefeitura municipal, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas e dimensões em campo.
Figura 3: Mapa da Quadra – Avaliado - Lote 17 da quadra 418. Fonte: Quadra de lotes Prefeitura municipal.
4.2 Zoneamento e Infraestrutura
O imóvel está localizado na região urbana de Francisco Beltrão, sendo sua via principal de acesso, a Rua São João. A via é pavimentada em manta asfáltica, até o limite do imóvel, é contemplada por imóveis residenciais e comerciais, tipo casas, edifícios. O bairro possui infraestrutura, servido pelos seguintes melhoramentos urbanos:
• Ruas pavimentadas; Iluminação pública; Redes de Telefone e Internet; • Coleta de lixo e coleta seletiva; Rede de Abastecimento de água; • Escola municipal e estadual.
• Farmácias e Laboratório e Posto de Saúde.
• Posto de Combustível; Farmácias; Supermercado; Academia. • Empresas do ramo automotivo, moveleiro entre outros.
O imóvel esta localizada em uma ZONA DE USO MISTO (ZUM) corresponde à zona de transição entre as áreas mais centrais e de predominância de uso comercial e de serviços e as áreas de predominância residencial, onde as atividades de serviços e comércio que não produzirem incômodo à população residente poderão se instalar.
Art. 38. A Zona de Uso Misto (ZUM) corresponde às áreas com predominância residencial, localizadas adjacentes à ZC 1, ZC 2 e ZCS onde a ocupação é consolidada e, onde se prevê um maior adensamento residencial, com possibilidade de verticalização. (Lei nº 4612-2018 Zoneamento do uso e Ocupação do Solo – Francisco Beltrão)
Tabela 1: Zoneamento Pref. Municipal. Fonte: Lei de Zoneamento, 2019.
5. VISTORIA DO IMÓVEL
A vistoria e todo o levantamento fotográfico do imóvel avaliando foram realizados no dia 17 de Fevereiro de 2020, in loco por este subscritor, às 09h00min horas, acompanhados pelas partes interessadas.
5.1 Asfalto
Constatou-se que o asfalto chega até o limite do imóvel avaliando, sua frente não possui pavimentação asfáltica, é de chão batido do tipo cascalho, e em rua sem saída. Anexo FOTO 01.
5.2 Ligações energia, agua e esgoto
O referido imóvel possui ligação de energia elétrica com poste padrão independente da companhia de energia local, conforme anexo FOTO 05, e ligação de água, porém foi encontrado somente um relógio medidor para as unidades instaladas no local. Anexo FOTO 06. Não foi encontrado DTI (Dispositivo tubular de inspeção) da rede de esgoto, provável que possua alguma forma de fossa séptica.
5.3 Galpão
Constatou-se na vistoria que possui um galpão em madeira, com 41 anos conforme documentos da prefeitura municipal, construído em 1979 com área de
42m². Anexo FOTO 10. A proprietária informou que está alugado por um valor mensal de R$ 700,00 (setecentos Reais).
O galpão não obedece aos alinhamentos de recuo frontal, conforme lei de zoneamento, que determina no mínimo 1,50 metros conforme tabela 1. O mesmo se encontra edificado no alinhamento dos lotes. Anexo FOTO 08.
6. METODOLOGIA AVALIATÓRIA
Foram realizadas pesquisas no mês de Fevereiro de 2020 coletando 20 amostras para a pesquisa, na região de Francisco Beltrão levando-se em consideração imóveis com elementos próximos, este pesquisado no mesmo bairro do avaliando e nos bairros próximos com as mesmas características e com idade aproximada sendo Bairro da Cango, Guanabara, Cristo Rei e Presidente Kennedy, e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação, visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado, conforme planilha em anexo, contendo as amostras e informações de cada imóvel de amostragem.
Adotou-se o CDDM - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geoeconômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: oferta, área, frente, localização, topografia) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).
“Após a coleta dos elementos que servirão de base para a avaliação, o avaliador geralmente está diante de uma amostra formada por imóveis com características heterogêneas entre si e em ralação ao bem avaliando, tornando-se imprescindível o tratamento dos dados coletados, quando podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: tratamento científico ou tratamento por fatores (DANTAS, 2005, p.17)”
Fatores Utilizados
Fator Topografia: Plano, aclive e declive.
Fator Pavimentação: Chão Batido, Calcamento e Asfalto. Fator Quadra: Esquina e Meio de quadra.
Fator Testada: Testada de referencia do imóvel avaliando.
Fator Localização: Adotou-se ao fator localização como ponto central a Praça de Francisco Beltrão – extraindo medidas até as amostras assim tendo sua medida em linha reta.
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO
VTT= R$ 187.363,00
(cento e oitenta e sete reais e trezentos e sessenta e três reais)
Sendo: VTT = Valor total terreno
Para a determinação do valor metro quadrado do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:
VT = VTT / ÁREA
Sendo:
VMT = Valor do metro quadrado terreno
VTT = Valor unitário de terreno ÁREA = Área total registrada de terreno
VALOR METRO QUADRADO = 187.363,00 / 560 M² = 334,57
VALOR TOTAL = R$ 334,57 (trezentos e trinta e quatro reais e cinquenta e sete centavos.)
8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO GALPÃO
Valor galpão em madeira contendo 42 metros quadrados, por se tratar de um imóvel com 41 anos, a mensuração utilizando o CUB-PR atual chega a um valor não coerente com a realidade do imóvel, Aonde mostra que em fevereiro de 2000, o valor do CUB para GI - galpão industrial correspondia a R$ 189,27, assim chegando a um valor de R$ 7.949,34 assim.
Optou-se em buscar valores de cadastro junto à prefeitura municipal sendo o seu valor venal de R$ 3.430,41 (três mil quatrocentos e trinta reais e quarenta e um centavos). Anexo FOTO 10 comprovante de valor.
Utilizando de uma simples media entre valor do ano 2000 e seu valor venal. Chega-se em seu mais próximo valor real, e coerente de R$ 5.689,87 (cinco mil seiscentos e oitenta e nove reais e oitenta e sete centavos)
9. CONCLUSÃO
É de entender do perito avaliador que o valor de mercado para o imóvel avaliado mais galpão, considerando as dimensões, localização do imóvel, a media de preços da região em questão, o calculo avaliativo é:
VALOR TOTAL DE MERCADO LOTE URBANO E GALPÃO R$
193.052,87 (cento e noventa e três mil e cinquenta e dois reais
e oitenta e sete centavos.)
Data-base Fevereiro de 2020.
10. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho composto por 22 (vinte e duas) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelo autor do presente trabalho, e as demais rubricadas.
11. ANEXOS
São partes integrantes do presente trabalho os anexos:
12.1 Cálculos da avaliação 12.2 Amostras Coletadas 12.3 Materiais Fotográficos 12.4 Documentação
Francisco Beltrão, 28 de fevereiro 2020.
___________________________ Thiago Aurélio Lorenzetti
Engenheiro Civil CREA 171054-D/PR Responsável pelo trabalho
ANEXOS
Data de referência: 28/02/2020
Endereço: LOTE URBANO Nº17 DA QUADRA Nº418 Município: BAIRRO CANGO - FRANCISCO BELTRÃO-PR
1. ESCALAS ADOTADAS NA ESTIMATIVA
Característica
Escala Adotada
Justificativa para a Escala Adotada Extp. (%) Mínimo Amostra Máximo Amostra área terreno 560,00 288,00 851,43 topografia plano=1 aclive=2 declive=3 1,00 1,00 3,00 pavimentação chão batido=1 calcamento=2 asfalto=3 1,00 1,00 3,00 esquina = 1 meio = 2 2,00 1,00 2,00 testada principal 14,00 11,00 20,00 localização 831,84 653,43 2.195,19 valor 187.363,00 120.000,00 420.000,00
2. INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA
Valor Mínimo Valor Estimado Valor Máximo Desvio Mínimo Desvio Máximo Desvio Total Confiança (80 %) 287,59 187.363,0 0 394,10 -14,04% 17,79% 31,84% Predição (80%) 257,19 187.363,0 0 452,97 -23,13% 35,39% 58,52% Campo de Arbítrio 284,39 187.363,0 0 384,76 -15,00% 15,00% 30,00%
3. INTERVALOS DE VALORES PARA DECISÃO
Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$) Confiança (80 %) 161.048,55 187.363,00 220.696,10 Predição (80%) 144.026,82 187.363,00 253.663,67 Campo de Arbítrio 159.258,55 187.363,00 215.467,45
4. VALOR UNITÁRIO ARBITRADO 187.363,00
Justificativa: consideração de imóvel sem pavimentação, e localizado em rua sem saída.
5. VALOR DE AVALIAÇÃO
R$ 187.363,00 (cento e oitenta e sete mil, trezentos e sessenta e três reais) 6. INTERVALO ADMISSÍVEL PARA MÉDIA DE MERCADO
Mínimo (R$): 161.048,55
Arbitrado (R$): 187.363,00
Máximo (R$): 215.467,45
7. CLASSIFICAÇÃO QUANTO A PRECISÃO
Amplitude do intervalo de confiança para 80% de confiabilidade: 31,84 % Classificação para a estimativa: Grau II de Precisão
8. COMPORTAMENTO DO MODELO NO PONTO DE ESTIMAÇÃO
9. VALOR ESTIMADO PARA O IMÓVEL NO CONTEXTO DA AMOSTRA
GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)
Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão
Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados
Tabela 1: Valores de calculo
Tabela 3: Dados das amostras.
Imagem 1 : Localização de Amostras
Endereço Informante área terreno
t e s
tlocalização valor unitario valor referencia
1RUA SANTA RITA - GUANABARA IMOVEIS GHISI 377 806,37R$ 450,93 R$ 170,000,00REF -150
2RUA SANTO ANTONIO - CRISTO REI TOMAZONI 450 1875,21R$ 433,33 R$ 195,000,00REF-2616 3RUA PROFESSOR CANIZIO HILLEBRAND - CRISTO REI ALTERNATIVA 426 2145,09R$ 281,69 R$ 120,000,00REF- 116876 4RUA SÃO JOAQUIM - CRISTO REI ZANATTA 289,8 1850,15R$ 690,13 R$ 200,000,00REF- 861 5RUA FERNANDO NIEHUS - CRISTO REI SENDESKI 403,5 2195,19R$ 346,96 R$ 140,000,00REF-2244
6RUA SANTA MARIA - GUANABARA SENDESKI 288 1517,85R$ 868,06 R$ 250,000,00REF- 2173
7 RUA XEREM - PRESIDENTE KENNEDY TOMAZONI 504 1115,3R$ 529,76 R$ 267,000,00REF- 2515
8RUA SENADOR VERGUEIRO 900 - GUANABARA VIEIRA IMOVEIS 308 1586,08R$ 454,55 R$ 140,000,00REF-288
9RUA MARQUES DE ABRANTES - CANGO SENDESKI 420,88 653,43R$ 380,16 R$ 160,000,00REF- 2122
10RUA SÃO JOSE - CANGO CARNEIRO IMOVEIS 457 1115,74R$ 590,81 R$ 270,000,00REF- VEN130
11RUA SÃO FRANCISCO - CANGO DIRLEI AZEVEDO 851,43 1554,79R$ 411,07 R$ 350,000,00REF-119623
12RUA ASSIS BRASIL - CANGO CASARIL 468 1387,01R$ 373,93 R$ 175,000,00REF-TU401
13RUA NOSSA SENHORA DA GLORIA - CANGO CASARIL 680 1529,96R$ 205,88 R$ 140,000,00REF- TU425
14RUA MARQUES DE ABRANTES - CANGO ALTERNATIVA 760 1153,75R$ 552,63 R$ 420,000,00REF- 109236
15RUA SÃO JOAO - CANGO SENDESKI 560 788,34R$ 303,57 R$ 170,000,00REF-2127
16RUA SÃO JOAO - CANGO IMOVEIS GHISI 636 705,82R$ 377,36 R$ 240,000,00REF- 219
17RUA ASSIS BRASIL - CANGO IMOVEIS GHISI 528 1393,77R$ 340,91 R$ 180,000,00REF-207
18RUA MARQUES DE ABRANTES 28 - CANGO SENDESKI 636 665,42R$ 330,19 R$ 210,000,00REF-2123
19RUA SÃO JUDAS TADEU 703 - GUANABARA NOVA ERA IMOVEIS 680 1756,57R$ 382,35 R$ 260,000,00REF-45
20AVENIDA SANTO ANTONIO 1091 - CRISTO REI NOVA ERA IMOVEIS 451 2052,3R$ 532,15 R$ 240,000,00REF-33
Foto 01: Frente e fim do asfalto
Foto 02: Frente rua
Foto 04: Fundo Galpão
Foto 05: Poste de energia
Foto 06: Cavalete de agua
Foto 07: Ultimo ponto de esgoto encontrado e mais próximo do imóvel.
Foto 08: Alinhamento da construção – Galpão
Foto 09: Matricula do Imóvel
Foto 10: Documentos sobre imóvel
