ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE – PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE NATAL – JUÍZO DE DIREITO DA 16ª VARA CÍVEL
Processo 0115253-84.2012.8.20.0001 Ação: Procedimento Ordinário
Autor(a): A.L.F.
Réu: Habitare Construtora e Incorporadora Ltda SENTENÇA Vistos, etc.
Trata-se de Ação Ordinária c/c Indenização por Danos Materiais e Morais promovida por A.L.F. em desfavor da Habitare Construtora e Incorporadora Ltda, aduzindo, em prol da sua pretensão, os motivos fáticos e jurídicos a seguir expendidos:
Aduz a parte autora que em 15/04/2011 celebrou como o demandado um contrato particular de promessa de compra e venda de uma unidade habitacional apto 1404, do Edifício Laguna, situado à rua Laguna, 33, Bairro Serra, Belo Horizonte/MG, no valor global de R$ 784.326,47.
Diz que a propaganda do empreendimento conteve apelos de merchandising informando da sofisticação, da vista do imóvel, bem como que bairro onde o imóvel situa-se é um bairro nobre de Belo Horizonte com fácil acesso aos principais pontos da cidade.
Informa que o autor foi induzido a erro, posto que o empreendimento localiza-se há cerca de 50 metros da entrada de uma grande favela, uma das maiores da cidade de Belo Horizonte e bastante perigosa.
Assevera que comprou o imóvel a distância e tal fato só chegou ao conhecimento do autor após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, quando o mesmo fez visita ao prédio.
Destaca que a propaganda através do folder foi o principal atrativo para compra do imóvel e toda a propaganda centrava-se nas vantagens da localização e na qualidade do empreendimento.
Aduz que assim que verificou a situação do prédio, entrou em contato com o corretor, solicitando a negociação com outro imóvel, mas a proposta que lhe foi feita seria para que o demandante pagasse a multa contratual e incorporação de 9% no preço de revenda que seria uma taxa de corretagem, o que não foi aceito pelo autor. Informa que outra proposta foi feita, mas também não foi aceita pelo demandante.
Diz que o valor pago pelo imóvel até o presente foi de R$ 66.823,84 e o réu pretendia rescindir o contrato devolvendo ao autor apenas a quantia de R$ 14.349,91.
Requer, em sede de antecipação de tutela, que seja: declarado rescindido o contrato e devolvido sem multa ou outros encargos contratuais o valor pago pelo autor, qual seja, R$ 66.823,14 devidamente corrigido e após o ressarcimento, liberar a unidade para venda; ordenado o sobrestamento do pagamento das parcelas em curso sem nenhuma espécie de prejuízo ao autor; alternativamente, que seja ordenado o depósito judicial das parcelas vincendas e a proibição da ré em inserir o nome do autor nos cadastros restritivos ao crédito.
No mérito, requer a confirmação da antecipação de tutela requerida , bem como a condenação do réu em danos morais, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), e verbas da sucumbência.
Citada, a demandada contestou o pedido, alegando, em síntese, que o autor teve ampla liberdade para escolher o imóvel de seu agrado e no contrato consta a expressa localização onde o empreendimento seria erguido.
Que com o propósito de buscar a satisfação do cliente, a parte ré enviou uma proposta excepcional para o distrato, mas o autor se recusou a fazer o distrato. Que o contrato não detém qualquer vício ou ilegalidade. Que não houve publicidade enganosa. Ressalta que o autor é um engenheiro, não sendo leigo na matéria. Que o suplicante não buscou conhecer o local onde estava sendo construído o imóvel antes de adquiri-lo. Para o autor instruir a ação soube buscar na internet matérias sobre a comunidade Vila do Cafezal, o que poderia ter feito antes de adquirir o empreendimento.
Afirma que a simples alegação de que existe uma comunidade carente nas proximidades do empreendimento não pode ensejar a rescisão do contrato por culpa da suplicada, pois a proximidade de favelas de bairros nobres é fato comum atualmente. Que comunidade mencionada está instalada no bairro há anos, muito antes da celebração do presente contrato. Ressalta que inúmeros bairros de Belo Horizonte estão localizados próximos as favelas, como em várias capitais brasileiras.
A ré manifesta que não se opõe ao pedido de rescisão antecipada do contrato, cabendo a retenção de valores pagos, pela rescisão unilateral do autor, pois o CDC apenas veda a perda total dos valores pagos. Que a cláusula quarta, parágrafo primeiro do contrato, estabelece a perda de apenas 11 % (onze por cento) do valor total do contrato, que correspondem às despesas efetivadas com a negociação. Estabelece ainda que é devido o percentual de 5% (cinco porcento), referente a remuneração do corretor, na forma do art. 725, do Código Civil Brasileiro, sendo estes valores que foram pagos e que não se incorporam ao patrimônio da suplicada. Ressalta ainda a restituição dos valores pagos a título de impostos e taxas, que não lhe serão restituídos, como PIS/COFINS, cuja retenção, em caso de distrato, já estão previstos na cláusula quarta, § 1º do Contrato.
Alega que não existem danos morais a ser indenizado. Diz que sequer se demonstrou o nexo de causalidade do alegado dano e a empresa ré. Pede a inversão do ônus da prova. Requer a improcedência dos pedidos da inicial, com a condenação do autor no ônus da sucumbência. Juntou documentos.
Manifestação à contestação reiterativa dos termos da exordial.
Em audiência preliminar fls.187, restou inexitosa a tentativa de acordo. Na oportunidade, foi indeferido o pedido de provas, uma vez que não houve controvérsia que o empreendimento foi erguido próximo a uma favela. Não tendo mais prova a produzir, determinou-se a conclusão dos autos.
A parte autora apresentou embargos de declaração à decisão que indeferiu a prova, que não conheço, pois tratam apenas de tentativa de rediscutir a matéria.
É o que pertine relatar. Passo a decidir.
DA RESCISÃO CONTRATUAL
A questão tratada nos autos envolve um empreendimento imobiliário lançado pela construtora demandada, que foi erguido próximo a uma favela, o que teria sido omitido do autor, sendo este motivo para a rescisão do contrato, com devolução total das parcelas pagas e indenização por dano moral.
O demandante busca amparo para sua pretensão de rescisão contratual na alegação de que foi induzido a erro no momento da compra do imóvel mencionado na inicial, pois não lhe foi informado que o imóvel ficava próximo a uma favela perigosa.
O autor afirma que foi induzido a erro ao adquirir o imóvel pela propaganda veiculada pela ré. Ora, o mesmo realizou a compra de um imóvel de alto valor sem ao menos verificar o local onde iria ser construído o empreendimento e somente após a assinatura do contrato é que diligenciou para obter todas as informações possíveis acerca do imóvel.
A parte ré não negou que o empreendimento é localizado perto de uma comunidade carente, também conhecida por favela. Contudo, assiste razão ao réu quando afirma que a simples alegação de que existe uma comunidade carente nas proximidades do empreendimento não pode ensejar a rescisão do contrato por culpa da suplicada, pois a proximidade de favelas de bairros nobres é fato comum atualmente em várias capitais brasileiras, inclusive na nossa cidade, como por exemplo os empreendimentos de alto padrão de luxo, edificados vizinhos à Mãe Luíza, aqui mesmo em Natal.
Não houve qualquer ato ilícito da parte ré que venha a lhe atribuir culpa para a rescisão do contrato. Contudo, é possível o distrato, na forma estipulada na cláusula Quarta, Parágrafo primeiro, que a retenção pelo réu de apenas 11 % (onze por cento) do valor total do contrato, não se verificando nenhuma abusividade neste cláusula, tendo em vista a jurisprudência dominante, inclusive do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, da Lavra do Des. Vírgilio de Macêdo Júnior, que transcrevo:
Ementa: EMENTA: CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO.
RECURSOS DE APELAÇÃO. PEDIDO DA
INCORPORADORA PARA QUE SEJAM DESCONTADOS DA RESTITUIÇÃO OS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. RECORRENTE/RECORRIDA QUE DISPONIBILIZOU A VENDA DAS UNIDADES RESIDENCIAIS UNICAMENTE POR MEIO DA IMOBILIÁRIA. VENDA CASADA. VEDAÇÃO LEGAL. ART. 39, I, DO CDC. IMPOSSIBILIDADE DE FAVORECIMENTO À PRÁTICA ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. PRETENSÃO DE REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO, A TÍTULO DE PERDAS E DANOS PELA RESCISÃO UNILATERAL, DO VALOR TOTAL PAGO. NÃO
ACOLHIMENTO. PORCENTAGEM DE 25% QUE RESPEITA AS PECULIARIDADES DO CASO EM CONCRETO. PRECEDENTES DO STJ. MULTA PROCESSUAL POR DESCUMPRIMENTO DA DECISÃO QUE DEFERIU A LIMINAR. REDUÇÃO DO VALOR DIÁRIO DA MULTA REALIZADA PELA SENTENÇA. CABÍVEL À LUZ DO CASO CONCRETO. QUANTUM FIXADO COM PARÂMETRO NA RAZOABILIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 1. Os valores pagos pelo promitente comprador a título de comissão de corretagem devem ser computados para fins da restituição pela incorporadora, eis que foi opção desta a venda das unidades imóveis unicamente por intermédio da imobiliária, em verdadeira prática de venda casada, o que, consoante art. 39, inciso I, da Lei 8.078/90, configura prática abusiva. 2. O percentual de retenção pela incorporadora fixado em 25% do total pago evidencia-se razoável ao caso em concreto, não acarretando prejuízos a qualquer das partes em face da rescisão contratual unitateral tornada a efeito por parte do promitente comprador.3. Incabível a reforma da sentença na parte em que reduziu o valor das astreintes, pois foi reavaliado tal quantum a fim de torná-lo compatível com as peculiaridades do caso, fixando-o com amparo na razoabilidade. 4. Precedentes: TJRN (Ag n.º 2013.004293-6, Rel. Desembargadora Judite Nunes, 2ª Câmara Cível, j. 17/09/2012 e Ag n.º 2012.003242-0, Rel. Desembargado Relator: Des. Virgílio Macêdo Jr
Vemos que inclusive o valor cobrado pela ré é bastante razoável, pois a jurisprudência colacionada admite a retenção de até 25% do valor pago pelo consumidor/promitente comprador, e no presente contrato se retém apenas 11% do valor pago pelo autor. Desta feita, ante tais considerações, deve ser restituído ao autor a quantia paga, acrescidos de correção monetária, desde o pagamento de cada parcela, e juros de 1% (um porcento) ao Mês, a partir desta decisão, com a declaração de rescisão contratual.
DOS DANOS MORAIS
Nos termos do artigo 186 do Código Civil de 2002, "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano".
Quanto ao dano moral, no dizer da Professora MARIA HELENA DINIZ, "vem a ser a lesão de interesses não patrimoniais de pessoa física ou jurídica, provada por fato lesivo" ("Curso de Direito Civil Brasileiro, 7º volume, Saraiva, 7ª edição, pág. 68).
Ocorre que o caso em questão trata de indenização decorrente de dano moral, não restou provado qualquer ato ilícito, ou omissão, que possa ser atribuído ao réu e que tenha atingindo ao autor.
Em face de todos esses argumentos, não concluo pela responsabilidade indenizatória da ré, não havendo que se falar em indenização por danos morais.
Ante ao exposto, em face das razões acima alinhadas, JULGO PROCEDENTE em parte, o pedido da inicial, apenas para determinar a rescisão do contrato, entre as partes, devendo as parcelas pagas ser devolvidas, acrescidas de correção monetária, a partir da quitação de cada parcelas, acrescidas de juros de 1% ao mês, a partir desta decisão, ficando autorizada a retenção pelo réu de 11% sobre o valor pago pelo autor.
Condeno as partes, ante a sucumbência recíproca, em Honorários Advocatícios e custas, que arbitro aquele em 10%(dez por cento) sobre o valor da causa, sendo 2/3 (dois terços) deste valor em favor da parte ré e 1/3( um terço), em favor da parte autora, devendo os valores ser compensados. A parte autora arcará com 2/3 das custas devidas e a parte ré, 1/3, tudo na forma do art. 21 do Código de Processo Civil.
Natal, 02 de Dezembro de 2013.
André Luís de Medeiros Pereira JUIZ DE DIREITO
