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FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA ABUSO DO DIREITO FIANÇA

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Tribunal da Relação de Lisboa Processo nº 2804/18.9T8CSC.L1-2 Relator: CARLOS CASTELO BRANCO Sessão: 21 Maio 2020

Número: RL

Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE

CONTRATO DE ARRENDAMENTO

FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA ABUSO DO DIREITO FIANÇA APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO

Sumário

I) O locatário incorre em mora sempre que não cumpra pontualmente a obrigação de pagar a renda, pelo montante total, no dia do vencimento e no lugar de pagamento.

II) A falta de pagamento de rendas enquanto fundamento de resolução do contrato passou a estar delineada no regime do NRAU de 2006 com um

requisito adicional: a mora tinha de durar há mais de três meses. Com o NRAU de 2012, passa a ser de dois meses. Nessas situações, a mora é suficiente como fundamento de despejo, considerando-se inexigível a manutenção do arrendamento, a não ser que ocorra abuso do direito do senhorio.

III) O abuso do direito é de conhecimento oficioso pelo Tribunal.

IV) Nos termos do artigo 1041.º, n.ºs. 5 e 6 do CC, na redação dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro – vigorando desde 13-02-2019 -, caso exista fiança e o arrendatário não cesse a mora, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, apenas podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito depois de efetuar a mencionada notificação.

V) No caso em apreço, a exigibilidade do cumprimento das obrigações a cargo do fiador do arrendatário não dependia de qualquer notificação do senhorio ao fiador, estando plenamente constituída tal situação jurídica à data de entrada em vigor da referida Lei n.º 13/2019.

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VI) A mora não purgada do locatário, enquanto elemento constitutivo da responsabilização do fiador, constituía assim uma condição da ação, ou seja, elemento necessário para a procedência da pretensão deduzida, que se

deveria verificar à data da instauração da pretensão, ainda que só em sede de decisão final se viesse a apurar se estava ou não verificado.

VII) Aos factos constitutivos da pretensão da autora, fundada na mora do locatário e no não cumprimento da obrigação a cargo do fiador, é aplicável a lei em vigor à data em que tais factos ocorrem, ou seja, no caso, inteiramente sob a égide da lei antiga, aí se consolidando.

VIII) Os n.ºs 5 e 6 do artigo 1041.º do CC, na redação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, não visam factos e efeitos totalmente passados, aditando condições antes não previstas para a exigibilidade da prestação do fiador. Tais normativos estabelecem novas condições para a exigibilidade de tal prestação, mas, tão só, para as relações jurídicas que nasçam na sua vigência e para as que subsistiam à data da sua entrada em vigor, mas, nas quais, ainda não se tivesse constituído a situação de mora do locatário. Nas demais, como a dos presentes autos, é aplicável a lei antiga.

Texto Integral

Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: 1. Relatório:

COLUNA E ARCO-CONSTRUÇÃO CIVIL, LDA. Identificada nos autos, instaurou a presente acção declarativa, para efectivação de despejo contra PROPRIMEL, S.A. e FM…, também identificados nos autos, pedindo a declaração da cessação do contrato de arrendamento por resolução com

fundamento no art. 1083º, nº 3 e 4 do Código Civil, sendo os réus condenados a entregar-lhe o locado, devoluto, bem como, condenados solidariamente a pagarem-lhe a quantia total de € 10.000,00, correspondentes às rendas

vencidas e não pagas, acrescida da importância de 194,90€ a título de juros de mora já vencidos, bem como nas rendas vincendas até efectiva entrega do locado, acrescida dos respectivos juros.

Alegou, em suma:

- Que é dona e legítima possuidora da fração autónoma designada pela letra B, destinada à habitação, do prédio urbano, constituído em regime de

propriedade horizontal, sito no largo …, condomínio …, Janes, freguesia de Alcabideche, Concelho de Cascais, que, em 02-10-2012, deu de arrendamento à ré PROPRIMEL, SA. constituindo-se o réu FM… fiador, avocando, assim, todas as obrigações emergentes do referido contrato, que foi celebrado com

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prazo certo, pelo período de 5 anos, com início a 02-10-2012;

- Que autora e a ré convencionaram renda mensal no valor de 2.000,00€, a pagar por cheque bancário, até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito;

- Que foi convencionado que, no 1º, 2º e 3º anos do contrato, a renda ajustada não seria objeto de atualização, que no 4.º ano seria de 2.200,00€ mensais e no 5.º ano, passava para € 2.400,00 mensais;

- Que a partir do 6º ano, a renda seria atualizável anualmente de acordo com o coeficiente legal imposto por lei;

- Que o arrendamento foi celebrado com opção de compra, não tendo a Ré, enquanto arrendatária, exercido esta faculdade dentro do prazo

convencionado contratualmente;

- Que o senhorio assegurou à arrendatária o gozo do locado;

- Que a ré não cumpriu com as obrigações emergentes do contrato e deixou de pagar a renda ajustada e deixou de cumprir com o prazo estipulado para

pagamento, passando, a partir de dezembro de 2016, a pagar a renda mensal entre os dias 19 e 20 e não procedeu ao pagamento da renda atualizada; - Que em outubro de 2016, a renda foi actualizada para a quantia mensal de 2.400,00€, não tendo a Ré procedido ao pagamento em conformidade;

- Que no período de outubro de 2015 a setembro de 2016, a Ré deveria ter pago, a título de rendas, a importância total de 26.400,00€, tendo pago apenas 24.000,00€, quedando-se em divida com a importância de 2.400,00€;

- Que no período entre outubro de 2016 e setembro de 2017, a Ré teria que proceder ao pagamento da quantia total de 28.800,00€ e só pagou 24.000,00€, ficando em divida a importância de 4.800,00€;

- Que em novembro de 2017, a Ré começou a fazer pagamentos mensais no valor de 2.200,00€, que mantem até à presente data;

- Que desde outubro de 2017 até à presente data, a Ré apenas pagou

26.000,00€, quando deveria ter liquidado a título de rendas a importância de 28.800,00€, ficando em divida e importância de 2.800,00€;

- Que os pagamentos realizados pela Ré foram imputados às rendas mais antigas em divida e assim em setembro de 2015, a Ré para pagamento da renda de outubro, depositou 2.000,00€, quando deveria ter liquidado a importância de 2.200,00€, permanecendo em divida o valor de 200,00€;

- Que aquando do pagamento ocorrido em outubro de 2015, a Autora imputou a importância de 200,00€ para pagamento do montante em divida do mês anterior, quedando em divida por conta da renda de novembro a quantia de 400,00€ e assim sucedeu nos meses que sobrevieram, pelo que, à presente data, encontram-se em divida as rendas relativas aos meses de maio

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ascende a 10.000,00€;

- Que a ré não procedeu ao pagamento das rendas no dia do seu vencimento, nem nos oito dias seguintes a contar da data do começo da mora,

relativamente a cada uma das indicadas rendas, nem o fez posteriormente; e - Que, encontrando-se em falta o pagamento de mais de três rendas, tornou-se inexigível à Autora a manutenção do contrato de arrendamento, assistindo-lhe, nessa medida, o direito à sua resolução, nos termos do estatuído no art. 1083º, nº3, do Código Civil, bem como, é inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento o caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes,

seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (vide nº 4 do art. 1083º do CC), tendo a autora direito à resolução do contrato de arrendamento,

faculdade que pretende exercer através da presente ação judicial e,

consequentemente tem o direito a receber as rendas vencidas e não pagas no valor de 10.000,00€, acrescidas de juros vencidos de 194,90€ e uma vez que o 2º Réu assumiu, solidariamente, com a arrendatária, 1ª Ré, o fiel cumprimento de todas as obrigações emergentes do contrato de arrendamento, é

solidariamente responsável pelas rendas vencidas e vincendas e respetivos juros.

*

Os réus contestaram, pugnando pela improcedência do pedido, considerando que não houve incumprimento contratual da sua parte, invocando, aliás, que a autora e os réus acordaram em não actuar as cláusulas de actualização de renda, devendo a acção ser julgada improcedente e os RR. absolvidos do pedido, declarando-se nula a fiança, por indeterminação, e devendo, em qualquer caso, considerar-se que o 2º. R. nada afiançou.

*

Foi proferido despacho saneador e, após, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, na qual a autora requereu a condenação dos réus como litigantes de má fé, tendo estes se pronunciado sobre tal pedido, em sede de alegações. *

Em 11-11-2019 foi proferida sentença que, na parcial procedência da ação, concluiu

“1) Declarar a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora COLUNA E ARCO-CONSTRUÇAO CIVIL, LDA e os RR PROPRIMEL, S.A e FM… e a sua cessação com fundamento no art.º 1083º, nº 3 do Código Civil;

2) Condenar os Réus PROPRIMEL, S.A e FM… a entregar o locado à A. totalmente devoluto de pessoas e bens e em bom estado de conservação, no prazo de 30 dias;

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3) Condenar os RR. PROPRIMEL, S.A e FM… a pagar à A. a quantia total de 9.800,00€ (nove mil e oitocentos euros), correspondente aos montantes não pagos decorrentes das actualizações da renda previstas no contrato já

vencidas desde Outubro de 2015 até Setembro de 2018, acrescida dos montantes não pagos decorrentes da actualização da renda para o valor de €2400,00 desde Outubro de 2018 até à data da entrega do locado, acrescidas de juros de mora desde 15/12/2017 relativamente aos montantes que se

venceram em momento anterior, e a partir daí a contar da data do vencimento das rendas decorrente do acordo mencionado no facto provado 77, até integral e efectivo pagamento à taxa de juros legal.

4) Absolvo os RR do pedido de condenação como litigantes de má fé”. *

Não se conformando com esta decisão, dela apelam os réus PROPIMEL, S.A. e FM…, pugnando pela manutenção do arrendamento- revogando-se a sentença recorrida no que toca à resolução do contrato de arrendamento - e pela

absolvição do 2º apelante, do que se decidiu ser devido pela 1.ª apelante a partir de Maio de 2019, formulando na alegação que apresentaram, as seguintes conclusões:

“A) O actual fundamento básico que legítima a resolução do arrendamento é o incumprimento por uma das partes que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível, para a outra parte, a manutenção do contrato – artº. 1083º. – nº. 2 CC.

B) É certo que a própria lei considera existir tal inexigibilidade no caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda ou, por mais de quatro meses, no atraso de tal pagamento no período de um ano – nº. 2 e 4 do mesmo artigo.

C) Mas, dada a gravidade pessoal, familiar e social da expulsão de uma família da casa em que habita, o disposto naqueles segmentos da lei tem de ser

sabiamente interpretado, sob pena de, assim não sendo, se chegar a resultados desumanos e, dada a finalidade da lei, ilegais.

D) O comando estrito dos nºs. 3 e 4 do citado artigo aplica-se aos casos de falta/recusa de pagamento da renda.

E) Para os casos de erro do arrendatário (quanto a valor, local e tempo de pagamento), deverá, caso a caso, atender-se ao critério dos nºs. 1 e 2 do mesmo artigo.

F) No caso dos autos, estando em causa a actualização de uma renda mensal de € 2.000,00, sempre paga, o incumprimento da parte restante apenas com a douta decisão recorrida ficou esclarecida, aceitando os apelantes o que, nesse aspecto, decidido ficou.

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incumprimento que é para si, objectivamente, intolerável manter o arrendamento.

H) Age a apelada com abuso de direito, nos termos do artº. 334º. CC, ao aproveitar o diferendo surgido, e só agora resolvido, para obter o despejo do locado.

I) O 2º. apelante deixou de ser responsável, como fiador, pelo pagamento da parte da renda que não tem sido paga a partir de Maio de 2019, nos termos do artº. 1041º., nºs. 5 e 6 CC, em vigor desde 13/02/2019 (lei nº. 13/2019, de 12/02), dado que não lhe foi comunicada tal falta.

J) Violou a douta sentença o disposto nos preceitos antes referidos (artº. 1083º., nº. 1, 2, 3 e 4, 334º. e 1041º. nºs. 5 e 6, todos do Código Civil)”. *

A autora COLUNA E ARCO-CONSTRUÇAO CIVIL, LDA. apresentou contra-alegações pugnando pela improcedência do recurso, tendo concluído que: “1) A Douta Sentença não merecer qualquer reparo ou censura, sempre se dirá que a invocada questão “social e familiar de expulsão de uma família da sua habitação” não se coloca, porque o 2º réu não tem no locado a sua

habitação, pois como o mesmo afirmou em julgamento, reside e trabalha em Cabo Verde.

2) A Douta Decisão recorrida não enferma dos vícios apontados pelo

recorrente, pelo que se deve manter na íntegra, julgando-se assim o recurso improcedente.

3) O recurso a que se responde, mais não é que a única forma que os

recorrentes encontraram de se manterem a ocupar o locado, em manifesto incumprimento das obrigações assumidas contratualmente.

4) Os Réus durante a pendência dos presentes autos e mesmo após a prolação da sentença recorrida persistem no pagamento de um valor a título de renda, fora dos prazos contratuais para pagamento e num valor inferior ao acordado contratualmente.

5) Em face dos elementos de prova devidamente valorados em sede de julgamento e dos documentos juntos, entendeu o Tribunal- e bem em nosso entender- que os Réus incumpriam com o contrato de arrendamento, deixando de pagar a renda nos valores acordados e decorrentes do contrato de

arrendamento. E isso mesmo decorre dos factos dados como assentes, os quais os Recorrentes aceitam como válidos, uma vez que não impugnam a decisão sobre a matéria de facto.

6) Os recorrentes aceitam a decisão sobre os factos provados e não provados 7) Os Recorrentes aceitaram que o tribunal considerasse como não provado o facto de, aquando da celebração do contrato de arrendamento, tivesse a autora aceite que o 2º réu não garantisse qualquer obrigação locatícia da 1ª

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ré.

8) Provou-se que a 1ª Ré não procedeu ao pagamento integral das rendas devidas.

9) Como resulta dos factos considerados como assentes, entre as partes foi assinado um contrato de arrendamento, em outubro de 2012, no qual se

estipulava que, em outubro de 2015, a renda seria atualizada para o montante de 2.200,00€ e que em outubro de 2016 o valor de renda seria atualizado para os valores de 2.400,00€.

10) Como resulta provado, a 1ª ré não procedeu ao pagamento da renda devida a partir de outubro de 2015.

11) ficou como provado que a 1ª ré tem a sua sede no locado dado de

arrendamento e o 2º Réu também habita o imóvel, quando vem a Portugal. 12) Os pagamentos não correspondentes com as rendas convencionadas, causavam rendas não integralmente pagas, o que acarretava que os

pagamentos recebidos fossem imputados às rendas mais antigas em divida. E consequentemente, à data da propositura da ação, os réus tinham em divida as rendas de maio, junho, julho, agosto e setembro de 2018.

13) Com efeito, em face da falta de pagamento das prestações mensais por prazo superior a 3 meses, a autora socorreu-se dos meios legais para a

resolução do contrato, nos termos do art. 1084º, nº 1, com referência ao art. 1083º, nº 3, do CC.

14) O não pagamento integral do valor da renda equivale ao seu não

pagamento, ficando a mesma e todas as outras que, entretanto, se vencerem também em atraso, e, portanto, em dívida, constituindo-se o arrendatário em mora.

15) Enquanto essa situação não for regularizada, e os rendas não forem pagas integralmente, acrescidas da indemnização, correspondente a 50% sobre o seu valor integral, todas as rendas que se forem vencendo, ainda que pagas integralmente, estão também elas em dívida e pela sua totalidade.

16) O senhorio pode optar por recusar as rendas que o inquilino não pagou integralmente, bem como as posteriores já pagas pelo seu valor total,

enquanto a situação não for regularizada, ou optar por rececioná-las, sem que perca o direito a resolver o contrato ou àquela indemnização. Esta é a

interpretação que resulta do cotejo do disposto no artº 1041º, nºs 1, 3 e 4 do C.C.

17) os recorrentes não procederam a qualquer depósito liberatório e inclusive, na presente data, persistem no pagamento de uma renda desatualizada.

18) Está legitimada, desde logo, o direito da autora em recorrer à ação judicial para, com base na falta de pagamento da renda, lograr obter a resolução do contrato de arrendamento.

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19) Está afastada a imputação de abuso de direito que agora é invocado pelos recorrentes.

20) A autora cumpriu cabalmente com o contrato celebrado com os réus. E apenas reagiu judicialmente em face do incumprimento das obrigações do arrendatário. A autora agiu dentro dos ditames da boa fé, na legitima convicção de um direito que lhe assistia em face da falta de pagamento de rendas pro parte da arrendatária.

21) O 2º Réu, na qualidade de fiador, assumiu solidariamente o cumprimento das obrigações emergentes do contrato de arrendamento. Pelo que responde solidariamente com a 1ª Ré pelo pagamento das rendas que estão em divida, acrescidas dos respetivos juros, uma vez que não correu qualquer cláusula de exclusão”.

*

2. Questões a decidir:

Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC - sem prejuízo das questões de que o tribunal deva conhecer oficiosamente e apenas estando adstrito a conhecer das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objeto do recurso - , as questões a decidir, em termos lógicos, são as de saber:

A) Se a decisão recorrida violou o disposto no artigo 1083.º do CC? B) Se a decisão recorrida violou o disposto no artigo 334.º do CC?

C) Se a decisão recorrida violou o disposto no artigo 1041.º, n.ºs. 5 e 6, do CC?

*

3. Enquadramento de facto: *

A SENTENÇA RECORRIDA CONSIDEROU COMO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE:

A) Com relevância para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:

1. A Autora é proprietário e legitima possuidora da fracção autónoma

designada pela letra B, destinada à habitação, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito no largo …, condomínio …, Janes, freguesia de Alcabideche, Concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da referida freguesia, com alvará de utilização nº … emitido pela Câmara Municipal de Cascais (Cf. Doc. nº1 e 2 juntos com a PI).

2. Em 02 de Outubro de 2012, a Autora, (enquanto primeira outorgante) deu de arrendamento à Ré PROPRIMEL, SA., (enquanto segunda outorgante) a

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fração autónoma designada pela letra B, destinada à habitação, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito no largo …, condomínio …, Janes, freguesia de Alcabideche, Concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da referida freguesia, com alvará de utilização nº … emitido pela Câmara Municipal de Cascais, conforme resulta do contrato (Cf. Dc. Nº3, juntos com a PI).

3. O aludido contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo, pelo período de 5 (cinco) anos, com início a 02/10/2012 e final no dia 31 de Julho de 2017 (Clausula segunda ponto 1-).

4. Consta da clausula primeira que “O locado destina-se a ser utilizado pela segunda outorgante para habitação própria, não podendo esta dar-lhe outro uso, nem subloca-lo, em todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente, sem prévia autorização por escrito da primeira Outorgante”.

5. O locado destinou-se a ser a sede da empresa R. e a ser a residência própria do 2º R., colaborador da sociedade R. e seu agregado familiar.

6. O contrato de arrendamento foi celebrado com opção de compra, opção essa que poderia ser activada a partir do terceiro ano de arrendamento (Clausula segunda ponto 1-).

7. Foi acordado na Clausula segunda ponto 2 que “Se a opção de compra for exercida ao fim do terceiro ano de arrendamento o valor do imóvel será de €460.000,00 (…) ou se for ao fim do quinto ano de arrendamento o valor do imóvel será de €450.000,00(…)”.

8. A Ré, enquanto arrendatária, não exerceu a opção de compra dentro do prazo convencionado contratualmente.

9. A senhorio, aqui A., assegurou à arrendatária, ora 1.ª R., e seu colaborador, ora 2.º R., o gozo do locado.

10. Consta da Clausula Quinta que “A segunda Outorgante expressamente declara que tem perfeito conhecimento do bom estado de conservação em que o locado se encontra, considerando que o mesmo satisfaz todas as suas

necessidades habitacionais e não carece de qualquer tipo de obras”.

11. Consta da clausula décima primeira que o Réu FM… enquanto terceiro outorgante “assume solidariamente com a segunda outorgante a obrigação do fiel cumprimento de todas as clausulas deste contrato, seus aditamentos e suas renovações até à efectiva restituição do local livre e devoluto, de ónus e encargos e nas condições estipuladas, e bem assim declaram que a fiança que acabam de prestar subsistirá ainda que haja alterações”.

12. A Autora e a Ré convencionaram uma renda mensal no valor de 2.000,00€ (dois mil euros), cujo pagamento, deveria ser feito por cheque bancário, até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito

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(vide nº1 da Cláusula Terceira do contrato de arrendamento).

13. As partes convencionaram que no primeiro, segundo e terceiro ano (2/10/2012 a 2/10/2013; 2/10/2013 a 2/10/2014; 2/10/2014 a 2/10/2015) a renda ajustada não seria objeto de atualização(clausula terceira ponto 3-). 14. No quarto ano de arrendamento (2/10/2015 a 2/10/2016) a renda mensal passava para 2.200,00€ (dois mil e duzentos euros) -(vide cláusula terceira nº3 do contrato de arrendamento).

15. E no quinto ano de arrendamento (2/10/2016 a 2/10/2017) a renda mensal passava para 2.400,00€ (dois mil e quatrocentos euros)-(vide cláusula terceira nº4 do contrato de arrendamento).

16. A partir do 6º ano, a renda seria atualizável anualmente de acordo com o coeficiente legal imposto por lei (cláusula quarta do contrato de

arrendamento).

17. Em 10/08/2015 a R. procedeu ao pagamento à A. do montante de

€1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Julho de 2015. 18. Em 14/09/2015 a R. procedeu ao pagamento à A. do montante de

€1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Agosto de 2015. 19. Em 19/10/2015 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo a R. €500), para pagamento da renda relativa a Setembro de 2015 tendo a A. emitido o

correspondente recibo datado de 16/10/2015.

20. Em 17/11/2015 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo €500), para

pagamento da renda relativa a Outubro de 2015.

21. Em 18/12/2015 foi depositado a conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Novembro de 2015.

22. Em 15/01/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Dezembro de 2015, tendo sido emitido o correspondente recibo pela A. em 20/01/2016. 23. Em data não apurada de 02/2016 a R. procedeu ao pagamento à A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2016.

24. Em 17/03/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2016.

(11)

montante de €1.700,00.

26. Em 19/05/2016 foi depositado pela R. na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Abril de 2016.

27. Em 20/06/2016 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo €500), para

pagamento da renda relativa a Maio de 2016.

28. Em 21/07/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Junho de 2016, tendo sido emitido o recibo pela A.

29. Em 15/08/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Julho de 2016, tendo sido emitido o correspondente recibo.

30. Em 19/09/2016 foi depositado pela R. na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda

relativa a Agosto de 2016, tendo sido emitido o correspondente recibo.

31. Em 19/10/2016 foi depositado pela R. na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Setembro de 2016.

32. Em 21/11/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por MP…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do

montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Outubro de 2016.

33. Em 19/12/2016 foi depositado o pela R. o montante de €1.500,00, na conta de depósito à Ordem n.º … da A., retendo €500, para pagamento da renda relativa a Novembro de 2016.

34. Em 17/03/2017 foi efectuado pela R. um depósito na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2017.

35. Em 19/04/2017 foi efectuada transferência bancária para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Março de 2017.

36. Em 18/05/2018 foi efectuado pela R. um depósito na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Abril de 2017.

37. Em 18/06/2017 foi efectuada transferência bancária para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Maio de 2017.

(12)

38. Em 18/07/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, retendo €500, para

pagamento da renda relativa a Junho de 2017.

39. Em 17/08/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, retendo €500, para

pagamento da renda relativa a Julho de 2017.

40. Em 15/09/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, retendo €500, para

pagamento da renda relativa a Agosto de 2017.

41. Em 18/10/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00 retendo €500, para

pagamento da renda relativa a Setembro de 2017.

42. Em 16/11/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu no montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Outubro de 2017.

43. Em 15/12/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Novembro de 2017.

44. Em 16/01/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Dezembro de 2017.

45. Em 16/02/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Janeiro de 2018.

46. Em 19/03/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2018.

47. Em 16/04/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Março de 2018.

48. Em 16/05/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Abril de 2018.

49. Em 18/06/2018 foi efectuada transferência bancária para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Maio de 2018.

50. Em 19/07/2019 foi efectuado pela R. depósito na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Junho de 2018.

(13)

cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Julho de 2018.

52. Em 17/09/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Agosto de 2018.

53. Em 19/10/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Setembro de 2018.

54. Em 19/11/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Outubro de 2018.

55. Em 18/12/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Novembro de 2018.

56. Em 18/01/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Dezembro de 2018.

57. Em 19/02/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante em numerário de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Janeiro de 2019.

58. Em 19/03/2019 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2019.

59. Em 22/04/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Março de 2019.

60. Em 20/05/2019 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Abril de 2019.

61. Em 19/06/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. pela R. o montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Maio de 2019.

62. Em 19/07/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Junho de 2019.

63. Entre Outubro de 2015 e Outubro de 2017 a R. pagou à A. a renda mensal de 1500,00, retendo a quantia de €500 a título de imposto.

64. No período de outubro de 2015 a setembro de 2016, considerando o acordado no contrato, a Ré deveria ter pago, a título de rendas incluindo o imposto, a importância total de 26.400,00€ (vinte e seis mil e quatrocentos

(14)

euros) e apenas pagou a quantia de 24.000,00€.

65. No período entre outubro de 2016 e setembro de 2017, considerando o acordado no contrato, a Ré teria que proceder ao pagamento da quantia total de 28.800,00€ e só pagou 24.000,00€.

66. Em novembro de 2017, a Ré começou a fazer pagamentos mensais no valor de 1.650,00€, retendo a quantia de €550,00 relativa a imposto, pagamentos que mantem até à presente data, os quais têm vindo a ser realizados pela R. para a conta de depósito à Ordem n.º … da A.. 67. Desde outubro de 2017 até setembro de 2018, a Ré apenas pagou

26.200,00€, quando deveria ter liquidado a título de rendas a importância de 28.800,00€, ficando em divida a importância de 2.600,00€ (na PI consta erro de calculo).

68. A A. aceitou os pagamentos mencionados nos pontos 19 a 41, recebendo as rendas nos montantes pagos, desconsiderando as actualizações, previstas no contrato e mencionadas em 13 a 15, não as exigindo aos RR. durante esse período, na expectativa de que a R. iria exercer a opção de compra até à final do prazo previsto no contrato, isto é até 02/11/2017.

69. Durante esse tempo a A. não escreveu aos RR. a pedir-lhe o pagamento de qualquer montante decorrente das actualizações previstas no contrato.

70. Como a R. não exerceu essa opção de compra até à altura referida em 68., a A. passou, a exigir que a R. cumprisse o contrato, pagando as quantias

decorrentes das actualizações previstas no contrato.

71. A Autora, por intermédio da sua mandataria, em 09 de novembro de 2017, enviou as cartas juntas como Doc. Nº4, 5, 6 e 7.

72. As comunicações referidas no número anterior foram devolvidas, conforme decorre dos documentos juntos como Doc. Nº8 e 9, sendo que em relação à comunicação junta como doc. 6 a mesma foi recebida e assinado o A/R, porém acabou por ser devolvida com a menção “desconheço o destinatário da carta nesta morada assinado por engani sem ser aberta”.

73. Em 10 de dezembro de 2017, a mandataria da Autora, enviou novas comunicações, desta feita em registo simples, cuja copias estão juntas como Doc. Nº10, 11, 12 e 13.

74. As comunicações foram recebidas pelos RR. (Cf. Doc. Nº14 e 15).

75. O 2º. R. exerce a sua actividade de empresário turístico na Ilha do Sal em Cabo Verde, sendo que a representante legal da R. vive com o 2.º R. em união de facto, tendo também em loja na Ilha do sal em Cabo Verde, os quais

deslocam-se a Portugal com frequência ao longo do ano, e quando o fazem ficam alojados no imóvel em causa nos autos.

76. O AL… e o 2º. R. até pelo menos o final do ano de 2016 mantiveram relações muito amigáveis.

(15)

77. AL…, representante legal da A. autorizou os RR. a pagar a renda a partir de, pelo menos, Agosto de 2015, até ao dia 20 de cada mês.

*

A SENTENÇA RECORRIDA CONSIDEROU COMO NÃO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE:

Não se provou que:

a) nunca foi intenção das partes que o 2º. R. garantisse qualquer obrigação locatícia da 1ª. R. dado que esta nada tinha a ver com o arrendamento e nunca teve a fruição do locado, nem quis tê-la, nem quis a A. que a tivesse.

b) Entre 2012 (início do arrendamento) e 2015 (ano da primeira alteração da renda) tornou-se cada vez mais difícil para os RR. fazer face aos compromissos antes assumidos, dado o arrastamento da retracção económica subsequente à crise de 2008.

c) No decurso daquelas conversas, quando se aproximou o mês de Setembro de 2015, o 2º. R. disse ao AL… que não se justificava o previsto aumento da renda, propondo-lhe e pedindo-lhe que a renda se mantivesse nos € 2.000,00 mensais.

d) O AL… aceitou, prontamente, o pedido do 2º. R.

e) Assim ficando sem efeito as cláusulas relativas à actualização da renda a partir de 2015.

f) Esta conversa e este acordo tiveram lugar no estabelecimento comercial do 2º. R., em Cascais (stand automóvel ‘Auda’).

g) Face à confiança existente entre o R. e o AL… não se pensou, sequer, em reduzir a escrito tal acordo.

h) Só no fim de 2017, com a referida valorização imobiliária, a A. voltou a querer o contrato inicial cumprido.

i) Quando o AL… e o 2º. R. acordaram em pôr de lado as previstas

actualizações extraordinárias de 2015 e 2016, entenderam os RR. que só ficariam de pé as actualizações normais, exigíveis pela senhoria, face à inflação.

j) Foi para evitarem conflitos com a senhoria, que os RR passaram a

transferir, desta vez sem qualquer conversa com o AL…, a quantia mensal de € 2.200,00.

k) Pensaram os RR. que assim respondiam à condescendência anterior do AL…, deste modo compensando os seus compreensíveis interesses.

l) Mas nunca os RR. assumiram que tal comportamento significasse a aceitação das actuais exigências do AL….

*

4. Enquadramento de Direito: *

(16)

A) Se a decisão recorrida violou o disposto no artigo 1083.º do CC?

Começam os recorrentes por impugnar a decisão recorrida, referindo que “o presente recurso visa obter de V. Exas. uma análise um pouco mais

aprofundada da aplicação em certos casos concretos, como o dos autos, do disposto no artº. 1083º. do Código Civil, bem como apreciar a situação do 2º. Apelante, como fiador, face ao disposto da recente entrada em vigor da lei 13/2019, de 12/02”.

Para tanto, alegaram, designadamente, o seguinte:

“2. Segundo a lei anterior (artº. 64º. do DL 321- B/90, de 15/10), o senhorio só podia resolver o contrato nos casos aí previstos, o primeiro dos quais era a falta de pagamento da renda, no tempo e lugar próprios.

Actualmente, qualquer das partes pode resolver o contrato por incumprimento da parte contrária (artº. 1083 nº. 1 CC).

Mas acrescenta o nº. 2 desse artigo, esse incumprimento tem de ter gravidade e consequências tais que torne inexigível, para a parte cumpridora, a

manutenção do contrato.

Até aqui, evidente seria a impossibilidade, para a apelada, de resolverem o contrato: uma simples divergência sobre o quantitativo da renda, equivalente a cerca de 10% do valor por ambas as partes aceite, que o recurso ao tribunal já clarificou, nunca tornaria, por si só, a manutenção do contrato inexigível para o senhorio.

De resto, num caso como o dos autos, o normal seria que qualquer das partes pedisse ao tribunal a fixação da renda devida, face aos invocados acertos posteriores introduzidos na renda por senhoria e inquilina e não o

aproveitamento dessa divergência para se pedir a resolução do arrendamento.

Só que o nº. 3 desse artº. 1083º. CC diz mais que a própria lei considera ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda.

E a douta sentença aplicou tal segmento do artigo com régua e esquadro e sem mais contemplações: não provado inequivocamente o novo acordo quanto ao valor da renda e sendo pago, mês a mês, um valor que não era o

contratado, a consequência é, sem quaisquer outras considerações, resolver o contrato e despejar a família do equivocado.

O que os apelantes defendem é que, pelo contrário, a lei deverá ser

interpretada e aplicada tendo em atenção as circunstâncias de cada caso concreto, de modo a que a solução, cumprindo o sentido e a finalidade da lei, não seja sentida como simplesmente mecânica ou computorizada, com

exclusão do elemento humano.

(17)

pedido de retirada de um portão que impedia a serventia de um caminho por terreno alheio, pondo de lado o julgamento estrito do pedido, condenou o autor do impedimento, não à requerida remoção do portão, mas antes à entrega ao A. de uma chave do mesmo, para poder entrar e sair quando lhe conviesse (Ac. Rel. Coimbra, 30/04/2019, in. Col. de Jurisprudência, 2019, II, pág. 329)?

No caso dos autos também poderemos perguntar: o que a lei,

verdadeiramente, pretende é defender o direito do senhorio ao recebimento da renda que contratou, ou dar-lhe o direito potestativo e absoluto de despejar quem se enganou no valor a pagar ou está (mal) convencido ou que está a pagar o que deve?

3. A lei diz, simplesmente, que é grave e torna inexigível, para o senhorio, a manutenção de um inquilino que esteja em mora no pagamento da renda por três meses, pelo menos.

É evidente que a situação normal considerada pela lei é a da falta de pagamento da renda, por recusa ou por qualquer outro motivo não enquadrável em caso de força maior.

Mas há casos em que o pagamento de renda não é recusado, antes é oferecido (sendo aceite ou não), mas em que se verificou lapso do arrendatário (como é frequente a seguir às pequenas actualizações ordinárias e anuais ou quanto às actualizações extraordinárias previstas no contrato e de que o arrendatário se esquece, não sendo avisado pelo senhorio para o efeito).

Há também os casos em que o senhorio e inquilino divergem a certa altura sobre qualquer aspecto de pagamento da renda (valor, tempo de pagamento, lugar do pagamento, divisa utilizável) e que só a intervenção do tribunal torna líquidas e claras as obrigações das partes.

Semelhante a esta há as situações em que o arrendatário recusa o pagamento porque, sendo o contrato sinalagmático, não estão a ser cumpridas pelo

senhorio as suas obrigações legais ou contratuais.

Se o arrendatário se obriga, no contrato, a actualizar a renda para o dobro quando for disponibilizada a parte do prédio destinada a garagem, se o senhorio considera, a certa altura, que tal obrigação está cumprida, aumentando, em consequência a renda, e se o arrendatário alega que a referida garagem não permite a entrada de um carro de normais dimensões, pelo que não paga a nova renda, dirimida a questão a favor do senhorio, com aceitação (resignada) pelo inquilino, justificar-se-á atender o pedido de

despejo da habitação?

De longe, a situação mais frequente proposta aos tribunais é a de haver, pura e simplesmente, falta de pagamento de renda e é a essa que, no pensamento do legislador, os nºs. 3 e 4 do artº. 1083º. CC se referem.

(18)

Tal conclusão é reforçada pelo facto de, nesses preceitos (nºs. 3 e 4), se falar em mora igual ou superior a três meses e mora por mais de oito dias por mais de quatro vezes num ano, nada referindo quanto aos casos em que haja

divergências entre senhorio e inquilino que se reflitam no valor da renda ou na própria obrigação de a pagar.

Situação que tem merecido decisões fora do automatismo que aqui se põe em causa, é a dos inquilinos que, por razão que não chega a ser relevante, pagam a renda com uma pequena falta, entendendo-se, genericamente que essa discrepância não justifica a resolução do contrato, até porque a intenção do senhorio não é a de receber a pequena parcela em falta, mas sim livrar-se do inquilino.

No entanto, se entendermos a “mora” referida na lei com rigor, teriam os tribunais de ser implacáveis também em tais situações.

Entendem, pois, os apelantes que o campo de aplicação dos nºs. 3 e 4 do artº. 1083º. CC, face ao que consta dos nº. 1 e 2 (corpo do preceito), se deverá limitar aos casos claros de falta de pagamento de renda, em que ao senhorio não pode exigir-se que permita a manutenção de tal situação.

Fora desta previsão estarão os casos, a considerar em concreto face às circunstâncias, em que há divergência sobre valor, lugar ou tempo do contratado, dado que só a partir da clarificação judicial se poderá pôr a eventual questão do incumprimento voluntário.

No caso dos autos, está em causa uma parcela correspondente a menos de 10 % do valor da renda. A situação normal, havendo boa fé, seria a de, nunca tendo havido recusa do pagamento, a apelada ter pedido, judicialmente, a condenação dos apelantes a pagar-lhe as actualizações controvertidas, só pensando na hipótese do despejo se os apelados não obedecessem ao decidido.

E, como se vê dos autos, os apelantes sempre pagaram, mês a mês, a renda que entendiam ser devida, embora a senhoria fosse passando os recibos como, também, entendia dever passá-los (…)”.

Importa referir, liminarmente, que não é colocada em questão a matéria de facto apurada no Tribunal recorrido, pelo que, a apreciação do presente recurso – restrito à apreciação das questões de direito suscitadas pelos impugnantes, tem por referência e base a referida matéria de facto.

Ora, conforme resulta dos factos provados, foi celebrado entre as partes um contrato de arrendamento de prédio urbano destinado a habitação.

Nele figuram como senhorio a autora e como arrendatário a 1.ª ré, sendo que, o 2º réu, outorgou em tal contrato na qualidade de fiador.

Trata-se de matéria assente e não controvertida.

(19)

02-10-2012 e final no dia 31 de Julho de 2017, tendo sido assegurado pela autora o gozo do locado.

Foi convencionada a renda mensal inicial de 2.000,00€ (dois mil euros), cujo pagamento, deveria ser feito por cheque bancário, até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito (vide nº1 da Cláusula Terceira do contrato de arrendamento). Esta renda não seria actualizada nos primeiros três anos de contrato (até 02-10-2015) (cfr. clausula terceira ponto 3-). No quarto ano de arrendamento (2/10/2015 a 2/10/2016) a renda mensal passava para 2.200,00€ (dois mil e duzentos euros) e no quinto ano de

arrendamento (2/10/2016 a 2/10/2017) passava para 2.400,00€ (dois mil e quatrocentos euros)-(vide cláusula terceira nºs. 3 e 4 do contrato de

arrendamento).

Relativamente a valores pagos pela ré, verificou-se provado o seguinte:

- Em 10/08/2015 a R. procedeu ao pagamento à A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Julho de 2015;

- Em 14/09/2015 a R. procedeu ao pagamento à A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Agosto de 2015;

- Em 19/10/2015 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo a R. €500), para pagamento da renda relativa a Setembro de 2015 tendo a A. emitido o

correspondente recibo datado de 16/10/2015;

- Em 17/11/2015 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Outubro de 2015;

- Em 18/12/2015 foi depositado a conta de depósito à Ordem n.º …. da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Novembro de 2015;

- Em 15/01/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Dezembro de 2015, tendo sido emitido o correspondente recibo pela A. em 20/01/2016; - Em data não apurada de 02/2016 a R. procedeu ao pagamento à A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2016;

- Em 17/03/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2016;

-Em 18/04/2016 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de €1.700,00;

(20)

- Em 19/05/2016 foi depositado pela R. na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Abril de 2016;

- Em 20/06/2016 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Maio de 2016;

- Em 21/07/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Junho de 2016, tendo sido emitido o recibo pela A;

- Em 15/08/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por FF…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Julho de 2016, tendo sido emitido o correspondente recibo;

- Em 19/09/2016 foi depositado pela R. na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Agosto de 2016, tendo sido emitido o correspondente recibo;

- Em 19/10/2016 foi depositado pela R. na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de €1.500,00, (retendo €500), para pagamento da renda relativa a Setembro de 2016;

- Em 21/11/2016 a R. procedeu ao pagamento por transferência bancária, realizada por MP…, para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do

montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Outubro de 2016;

- Em 19/12/2016 foi depositado o pela R. o montante de €1.500,00, na conta de depósito à Ordem n.º … da A., retendo €500, para pagamento da renda relativa a Novembro de 2016;

- Em 17/03/2017 foi efectuado pela R. um depósito na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2017;

- Em 19/04/2017 foi efectuada transferência bancária para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para

pagamento da renda relativa a Março de 2017;

- Em 18/05/2018 foi efectuado pela R. um depósito na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Abril de 2017;

- Em 18/06/2017 foi efectuada transferência bancária para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.500,00, retendo €500, para

pagamento da renda relativa a Maio de 2017;

(21)

cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Junho de 2017;

- Em 17/08/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Julho de 2017;

- Em 15/09/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00, retendo €500, para pagamento da renda relativa a Agosto de 2017;

- Em 18/10/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.500,00 retendo €500, para

pagamento da renda relativa a Setembro de 2017;

- Em 16/11/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu no montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Outubro de 2017;

-Em 15/12/2017 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Novembro de 2017;

- Em 16/01/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Dezembro de 2017;

- Em 16/02/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Janeiro de 2018;

- Em 19/03/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2018;

- Em 16/04/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Março de 2018;

- Em 16/05/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Abril de 2018;

- Em 18/06/2018 foi efectuada transferência bancária para a conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para

pagamento da renda relativa a Maio de 2018;

- Em 19/07/2019 foi efectuado pela R. depósito na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Junho de 2018;

-Em 16/08/2018 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para

(22)

pagamento da renda relativa a Julho de 2018;

- Em 17/09/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Agosto de 2018;

- Em 19/10/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Setembro de 2018.

-Em 19/11/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Outubro de 2018.

-Em 18/12/2018 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Novembro de 2018.

-Em 18/01/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Dezembro de 2018;

-Em 19/02/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante em numerário de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Janeiro de 2019;

-Em 19/03/2019 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Fevereiro de 2019;

-Em 22/04/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Março de 2019;

-Em 20/05/2019 foi efectuada transferência bancária pela R. para na conta de depósito à Ordem n.º … da A. do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Abril de 2019;

- Em 19/06/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. pela R. o montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Maio de 2019;

- Em 19/07/2019 foi depositado na conta de depósito à Ordem n.º … da A. o cheque que a R. emitiu do montante de €1.650,00, retendo €550, para pagamento da renda relativa a Junho de 2019;

-Entre Outubro de 2015 e Outubro de 2017 a R. pagou à A. a renda mensal de 1500,00, retendo a quantia de €500 a título de imposto;

- No período de outubro de 2015 a setembro de 2016, considerando o acordado no contrato, a Ré deveria ter pago, a título de rendas incluindo o imposto, a importância total de 26.400,00€ e apenas pagou a quantia de 24.000,00€;

(23)

- No período entre outubro de 2016 e setembro de 2017, considerando o acordado no contrato, a Ré teria que proceder ao pagamento da quantia total de 28.800,00€ e só pagou 24.000,00€;

- Em novembro de 2017, a Ré começou a fazer pagamentos mensais no valor de 1.650,00€, retendo a quantia de €550,00 relativa a imposto, pagamentos que mantem até à presente data, os quais têm vindo a ser realizados pela R. para a conta de depósito à Ordem n.º … da A.;

- Desde outubro de 2017 até setembro de 2018, a Ré apenas pagou 26.200,00 €, quando deveria ter liquidado a título de rendas a importância de 28.800,00 €, ficando em divida a importância de 2.600,00€ (na PI consta erro de calculo); - A A. aceitou os pagamentos mencionados, recebendo as rendas nos

montantes pagos, desconsiderando as actualizações, previstas no contrato, não as exigindo aos RR. durante esse período, na expectativa de que a R. iria exercer a opção de compra até à final do prazo previsto no contrato, isto é até 02/11/2017;

- Durante esse tempo a A. não escreveu aos RR. a pedir-lhe o pagamento de qualquer montante decorrente das actualizações previstas no contrato; - Como a R. não exerceu essa opção de compra até à altura referida

(02-11-2017), a A. passou, a exigir que a R. cumprisse o contrato, pagando as quantias decorrentes das actualizações previstas no contrato;

- A Autora, por intermédio da sua mandataria, em 09 de novembro de 2017, enviou as cartas juntas como Doc. Nº4, 5, 6 e 7, que foram devolvidas, sendo que em relação à comunicação junta como doc. 6 a mesma foi recebida e assinado o A/R, porém acabou por ser devolvida com a menção “desconheço o destinatário da carta nesta morada assinado por engani sem ser aberta”; - Em 10 de dezembro de 2017, a mandataria da Autora, enviou novas

comunicações, desta feita em registo simples, cuja copias estão juntas como Doc. Nº10, 11, 12 e 13, as quais foram recebidas pelos RR. (Cf. Doc. Nº14 e 15);

- O 2º. R. exerce a sua actividade de empresário turístico na Ilha do Sal em Cabo Verde, sendo que a representante legal da R. vive com o 2.º R. em união de facto, tendo também em loja na Ilha do sal em Cabo Verde, os quais

deslocam-se a Portugal com frequência ao longo do ano, e quando o fazem ficam alojados no imóvel em causa nos autos; e

- AL…, representante legal da A. autorizou os RR. a pagar a renda a partir de, pelo menos, Agosto de 2015, até ao dia 20 de cada mês.

Vejamos:

Na decisão recorrida lê-se, a respeito, o seguinte:

“Como resulta da factualidade provada, entre as partes foi celebrado um contrato de arrendamento em outubro de 2012.

(24)

A A, outorgou o contrato como senhoria, a 1.ª R. como arrendatária e o

segundo R. como fiador. Ainda que o 2.ºR. fiador habite o locado, o certo é que o mesmo constitui igualmente sede da R., sendo, por isso arrendatária, tendo assim que ver com arrendamento e tendo a fruição do locado, ao contrário do afirmado pelos RR na contestação.

A causa de pedir nos presentes autos funda-se no não pagamento da renda no montante e no prazo convencionados no contrato e que atentos os valores em dívida legitimam a A. a requerer a resolução do contrato com o consequente despejo, além do pagamento das quantias em dívida a título de renda.

Alega a A. que em outubro de 2016, a renda foi actualizada para a quantia mensal de 2.400,00€ (dois mil e quatrocentos euros), não tendo a Ré

procedido ao pagamento em conformidade, mantendo-se a pagar, fora do prazo estipulado, a renda mensal de 2.000,00€, o que fez entre outubro de 2015 e novembro de 2017.

Assim, no que respeita ao período de outubro de 2015 a setembro de 2016, a Ré deveria ter pago, a título de rendas, a importância total de 26.400,00€ (vinte e seis mil e quatrocentos euros). E apenas pagou a quantia de 24.000,00 €, quedando-se em divida com a importância de 2.400,00€ (dois mil e

quatrocentos euros).

Por seu turno, no período entre outubro de 2016 e setembro de 2017, a Ré teria que proceder ao pagamento da quantia total de 28.800,00€ e só pagou 24.000,00€, ficando em divida a importância de 4.800,00€ (quatro mil e oitocentos euros).

Em novembro de 2017, a Ré começou a fazer pagamentos mensais no valor de 2.200,00€, pagamentos que mantem até à presente data.

E isto quando bem sabia, que a renda devida era no valor de 2.400,00€, fruto da atualização ocorrida em outubro de 2016 e constante do contrato de

arrendamento.

Desde outubro de 2017 até à presente data, a Ré apenas pagou 26.000,00€, quando deveria ter liquidado a título de rendas a importância de 28.800,00€, ficando em divida e importância de 2.800,00€.

Em face dos pagamentos não correspondentes com as rendas convencionadas, o que sucessivamente originava rendas não integralmente pagas, os

pagamentos realizados pela Ré foram imputados às rendas mais antigas em divida.

Pelo que, à presente data, encontram-se em divida as rendas relativas aos meses de maio(parcialmente), junho, julho, agosto e setembro de 2018, cujo montante ascende a 10.000,00€ (dez mil euros).

A Ré não procedeu ao pagamento das rendas no dia do seu vencimento, nem nos oito dias seguintes a contar da data do começo da mora, relativamente a

(25)

cada uma das indicadas rendas, nem o fez posteriormente.

Deste modo alega que, encontrando-se em falta o pagamento de mais de três rendas, tornou-se inexigível à Autora a manutenção do contrato de

arrendamento, assistindo-lhe, nessa medida, o direito à sua resolução, nos termos do estatuído no art. 1083º, nº3, do Código Civil.

Bem como, é inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de

arrendamento o caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou

interpoladas, num período de 12 meses (vide nº 4 do art. 1083º do CC). Em contrapartida vêm os RR invocar que não procederam ao pagamento dos montantes decorrentes das actualizações previstas no contrato porque assim foi acordado oralmente com o representante legal da A. quando se aproximou o mês de setembro de 2015, no stand “Auda” do 2.º R., ficando sem efeito as cláusulas relativas à actualização da renda a partir de 2015, ficando apenas de pé as actualizações normais, e que o pagamento tem ocorrido em data

diferente da constante do contrato porque assim o pediu a A.. Vejamos:

O contrato de arrendamento é uma espécie de contrato de locação que o art.º 1022.º do Código Civil (CC) define como «o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição».

Precisamente, nos termos do art.º 1023.º do CC, a locação diz-se arrendamento sempre que o objecto do contrato seja coisa imóvel.

Assim, de acordo com o estabelecido no art.º 1022º do CC, são elementos caracterizadores, essenciais do contrato de arrendamento enquanto espécie de contrato de locação:

a) A obrigação de uma das partes proporcionar ou conceder à outra o gozo de uma coisa imóvel,

b) Que esse gozo seja temporário,

c) Que a cedência do gozo tenha como contrapartida uma retribuição.

Encontramo-nos perante um contrato bilateral ou sinalagmático, na medida em que às obrigações do locador de entregar ao locatário a coisa locada e de lhe assegurar o gozo desta para os fins a que a mesma se destina (art.º 1031.º do CC), corresponde a obrigação do locatário de pagar a renda (art.º 1038.º, al. a) do CC).

As obrigações em causa, constituindo um vínculo jurídico pelo qual as partes ficam adstritas, entre si, à realização de uma prestação (art.º 397.º do CC), estão sujeitas à liberdade contratual, podendo as partes fixar livremente, dentro dos limites da lei, o seu conteúdo (art.ºs 398.º, n.º 1 e 405.º, n.º 1 do CC).

(26)

No caso do contrato de arrendamento, as prestações caracterizam-se como duradouras, uma vez que a sua “execução se prolonga no tempo, em virtude de terem por conteúdo ou um comportamento prolongado no tempo ou uma repetição sucessiva de prestações isoladas por um período de tempo.” –

Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Vol. I, 6ª Ed., Almedina, 2007, pág. 135.

Relativamente ao locador, a sua prestação caracteriza-se, ainda, como uma prestação duradoura continuada, na medida em que a sua execução não sofre interrupção – a disponibilidade do locado é ininterrupta.

Já no que concerne ao locatário, a respectiva prestação tem-se como

duradoura periódica, na medida em que a mesma é sucessivamente repetida em certos períodos de tempo.

Por sua vez, determina o art.º 1083.º, n.º 1 do CC, que o senhorio pode

resolver o contrato de arrendamento com fundamento no incumprimento das obrigações do arrendatário.

A resolução traduz-se na destruição da relação contratual validamente

constituída, operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato, sendo equiparada, na falta de disposição especial, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico - art.º 433.º do CC, não abrangendo a resolução, no caso do arrendamento, as

prestações já efectuadas, pois sendo o arrendamento um contrato de execução continuada, é-lhe aplicável o disposto no art.º 434.º, n.º2, do CC, o qual

prescreve que, neste tipo de contratos, a resolução não abrange as prestações já realizadas, salvo se entre estas e a causa de resolução existir um vínculo que legitime a resolução de todas elas.

No entanto, não é todo e qualquer incumprimento das obrigações do arrendatário que fundamenta a resolução, exigindo-se que esse

incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento – primeira parte do art.º 1083º, n.º2, do citado diploma.

Sendo que, nos termos do art.º 1083.º, n.º 3 do CC, «é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda». E nos termos do n.º4 “É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior oito dias, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte.”

Ainda nos termos do art.º 1084.º, n.º 2 do CC, «a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde

(27)

fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida».

O não pagamento da renda ou dos encargos constitui uma infracção grave praticada pelo arrendatário, que põe em causa o nexo sinalagmático que caracteriza o contrato de arrendamento, podendo o senhorio resolver o contrato.

Com o Novo Regime de Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e da Lei 31/2012 de 14-08) a resolução do contrato quando esteja em causa a falta de pagamento de rendas, tanto pode ser feita judicial, como pode operar extrajudicialmente, por comunicação à contraparte (artigos 1047º e 1084º, nº1, do Código Civil), devendo esta obedecer aos requisitos do artigo 9º, nº 7 do NRAU.

Caso o senhorio intente acção declarativa, com vista à resolução do contrato, determina o artigo 1084º, nº3, do Código Civil que: “ o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até à contestação da acção declarativa (...) pague ou deposite as somas devidas e a indemnização no artigo 1041º”.

Nos termos do artigo 1081º, nº1 a cessação do contrato tem por efeito tornar imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega.

No caso específico do pagamento das rendas, a resolução ficará sem efeito se o arrendatário pagar até ao termo do prazo previsto para a contestação da acção declarativa ou para oposição à execução, acrescido de uma

indemnização no valor de 50% desse valor. Se a questão estiver a correr em tribunal, o arrendatário só poderá usar esta faculdade de pagamento uma única vez, tanto para rendas como para encargos e despesas.

No caso dos autos é certo que os RR não procederam ao pagamento da renda nos montantes decorrentes das actualizações previstas no contrato e nas datas previstas no mesmo.

Porém, no que respeita aos montantes que deveriam ter pago até Outubro de 2017, tal como o representante legal da A. afirmou, não exigiu o pagamento dos montantes em falta na expectativa de aquisição do imóvel pelos RR., o que não veio a ocorrer. Por isso, veio a exigir pagamento dos montantes em falta, após essa data. Todavia, não se provou que a A. tivesse abdicado desses montantes, apenas não os exigiria se fosse adquirido o imóvel pela R., o que não veio a ocorrer.

Ademais, não se provou qualquer acordo entre as partes no sentido de que as actualizações ficariam definitivamente sem efeito.

Destarte, não foi levado a escrito qualquer acordo nesse sentido, sendo certo que o contrato de arrendamento está sujeito à forma escrita (art.º 1069.º, do CC) e para estipulações relativas ao montante de renda as razões da exigência

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