EXMO. Sr. Dr. JUÍZO DE DIREITO DA 13º VARA CIVEL DO FORUM CENTRAL SÃO PAULO.

(1)

FABIO

FERNANDES

Avaliações e Perícias de Engenharia

1

EXMO. Sr. Dr. JUÍZO DE DIREITO DA 13º VARA CIVEL DO FORUM

CENTRAL

– SÃO PAULO.

Processo nº

_{1088360-94.8.26.0100}

Fabio Costa Fernandes, engenheiro civil, devidamente

registrado no CREA sob nº 060.134.589-5, Membro Titular do IBAPE nº 793, Jurisperito,

louvado e compromissado nos autos em epígrafe, onde tem curso o processo de

AÇÃO

DE PROCEDIMENTO SUMÁRIO

ajuizado por

CONDOMINIO RESIDENCIAL

“C”,

como requerente, contra

MAURO SÉRGIO BERTAGLIA,

tendo efetuado às

diligências ao cumprimento de sua missão e compulsadas atentamente as peças que

instruem o feito, vem apresentar a

VOSSA EXCELÊNCIA

o resultado de seu trabalho,

fundamentado no presente;

LAUDO TÉCNICO

São Paulo, 01 de Novembro de 2.019.

Fabio C. Fernandes

Engenheiro civil Crea – 060.134.589-5 Membro do Ibape nº 793 . fls. 253

(2)

FABIO

FERNANDES

2

C A P Í T U L O

PRELIMINARES

Refere-se o presente Laudo Técnico a ação de

PROCEDIMENTO

SUMÁRIO

”,

decorrente do

processo nº 1088360-94.2014.8.26.0100

, cujo requerente é

CONDOMINIO RESIDENCIAL “C”,

contra o requerido

MAURO SÉRGIO

BERTAGLIA.

Em apertada síntese o requerente informa as fls. 01/03 dos autos, que o

requeente é legitimo proprietário do lote nº 506, localizando no Setor Residencial “C”, do

Condomínio Residencial Tabatinga, com área de 297,55m², conforme documento de fls.

04/07dos autos.

Ocorre que o requerido vem deixando de cumprir suas obrigações

condominiais, conforme demonstrado em documentos de fls. 16 dos autos, perfazendo

uma dívida de 10.710,30 para setembro de 2.014.

O requerido apresenta contestação da exordial as fls. 40/50 dos autos,

informando que s fatos narrados na exordial não merecem prosperar, haja vista, não

conferirem com a realidade dos fatos, informando estar passando por dificuldades

financeiras, conforme exposto as fls. 52/56 dos autos.

.

(3)

FABIO

FERNANDES

3

O requerente informa as fls. 181/183, que o requerido também adquiriu o

lote nº 507, proveniente da matrícula nº 10.576, relatando que o requerido realizou uma

edificação entre os referidos lotes conforme documento de fls. 228/232 dos autos.

Nomeado Perito Judicial as fls. 237 dos autos, sendo este profissional

designado para Avaliação dos Bens descritos aos autos, conforme folhas.

Assumiu o signatário o compromisso geral em cartório, de bem e fielmente,

sem dolo, nem malícia, apresentar seu Laudo Técnico sobre a lide focalizada, e que ora

submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue:

Laudo de Avaliação

.

(4)

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FERNANDES

4

OBJETIVO:

O presente Laudo Técnico tem por escopo:

Proceder a Localização dos imóveis;

Proceder Vistorias Técnicas;

Elaborar Relatório Fotográfico;

Elaborar Levantamento de Campo;

Proceder a cálculos para a elucidação do feito Através de

Metodologia determinada conforme NBR 14653-2;

Apresentar valor por metro quadrado dos imóveis através das

diretrizes impostas na NBR 14653-2;

Informar a este D. Juízo o valor total dos Imóveis objeto da

demanda;

VISTORIA:

Após o estudo acurado da matéria, procedeu ao signatário à vistoria do imóvel,

quando então buscou observar sua situação, dimensionamento, características aparentes,

benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita

conceituação de seus valores na moderna técnica de Vistoria.

.

(5)

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FERNANDES

5

Este signatário se dirigiu ao imóvel situado a Alameda Flamboyant, nº 361, descritos

como lotes nº 506/507 do Residencial “C”, Condomínio Costa Verde Tabatinga – o a

presença da Patrona do Condomínio (Dra. Priscila) e o chefe da segurança do Condomínio,

onde a mesma foi realizada na data de 31/10/2019 , onde a vistoria do referido imóvel se

findou no mesmo dia.

– 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ALAMEDA FLAMBOYANT, nº 361 – LOTES

506 e 507 DO SETOR RESIDENCIAL “C” – CONDOMINIO COSTA VERDE

TABATINGA

– MUNICIPIO E COMARCA DE CARAGUATATUBA – ESTADO

DE SÃO PAULO

– SP.

➢ O imóvel avaliando é constituído de um terreno, descritos como lote nº

506, terreno com benfeitorias, situados a Alameda Flamboyant, nº 361 –

Setor Residencial “C” – Condomínio Costa Verde Tabatinga – Município

e Comarca de Caraguatatuba, de fronte para a referida via em quadrilátero

formado pela citada via, conforme ilustração do O GUIA que segue

abaixo;

.

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FERNANDES

6

“ O G U I A ”

“ A E R O F O T O ”

. fls. 258

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7

O terreno descrito como lote nº 506 situado de fronte para a Rua Flamboyant, nº 361 –

Setor Residencial “C” – Condomínio Costa Verde Tabatinga – Município e Comarca de

Caraguatatuba, é composto de um terreno como segue abaixo;

Área do Terreno

297,55m²

Costa Verde Tabatinga

Município de Caraguatatuba

Inscrição Cadastral

08.225.478

.

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FERNANDES

8

I.3.i

– LOCAL

O Local onde se situa a área objeto da demanda objetivado no presente

Laudo Técnico apresentam os principais melhoramentos públicos tais como, água, energia

elétrica, e transporte coletivo, sem gás encanado.

I.3.ii

– MELHORAMENTOS PÚBLICOS

- Água

- Luz

- Esgoto

- Transporte

- Energia Elétrica

- Rede de telefonia

- Iluminação Pública

- Sistema de Transportes

. fls. 260

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9

I.3.iii

– O IMÓVEL VISTORIADO – LOTE 506

O terreno possui formato regular e topografia plana para os fundos. O

solo aparenta ser seco e firme, podendo receber construções de qualquer porte, obedecidas

evidentemente às posturas municipais.

A medida do imóvel situado de Frente para a Alameda Flamboyant – lote 506;

TESTADA ============================= 5,61 mts.

PARA A ALAMEDA FLAMBOYANT

LATERAL DIREITA =========================== 26,00 mts

LATERAL ESQUERDA ========================== 26,00 mts

FUNDOS ================================== 17,27 mts

ÁREA TOTAL DO IMOVEL 297,55M²

(Duzentos e noventa e sete metros e cinquenta e cinco centímetros quadrados)

.

(10)

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FERNANDES

10

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Vista da testada do imóvel objeto da lide, situado a Avenida Atlântica, nº 325 –

Condomínio Costa Verde Tabatinga – Município e Comarca de Caraguatatuba

.

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11

FOTO 1 e 2) - Vista da dos confrontantes do imóvel avaliando.

.

(12)

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FERNANDES

12

FOTO 3 e 4) - Vista da Alameda Flamboyant em ambos os sentidos, onde podemos notar

a existência dos principais melhoramentos públicos.

.

(13)

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13

FOTO 05 e 06) Vista da piscina do imóvel avaliando, notando a existência da piscina e

churrasqueira, situada no lote nº 507.

.

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14

FOTO 07 e 08) – Vista da Sala de TV e Sala de Estar do imóvel avaliando, localizando no

lote nº 506.

.

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15

FOTO 09 e 10) – Vistas de outros pontos da sala de estar e sala de recreação inserida no

lote nº 506.

.

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16

FOTO 11 e 12) – Vistas de outros pontos da área térrea do imóvel em questão, localizada

no lote nº 506.

.

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17

FOTO 13, 14, 15 e 16)

– Vistas da área de serviço, sala de elétrica, corredor externo e

despensa inseridas no lote nº 506.

.

(18)

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18

FOTO 17, 18, 19 e 20) – Vistas da suíte nº 01, localizada no interior do lote nº 506 e vista

da cozinha do imóvel avaliando,

.

(19)

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19

FOTO 21, 22, 23 e 24) – Vistas do corredor de acesso a suíte master localizada no interior

do lote nº 507.

.

(20)

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20

FOTO 25 e 26) – Vista externa da área da piscina e churrasqueira inseridas no interior do

lote nº 507.

.

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21

FOTO 27 e 28) – Vista ampla da suíte master situada no interior do lote nº 507.

.

(22)

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22

FOTO 29 e 30) – Vista de sistema de bronzeamento situado no interior da suíte master e

área externa do imóvel avaliando.

.

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23

FOTO 31, 32, 33 e 34) – Vista do dormitório suíte 03 do imóvel avaliando, localizando do

lote nº 507.

.

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24

FOTO 35, 36 e 37) – Vista da escadaria de acesso ao 2º pavimento e lavabo localizado no

lote nº 506.

.

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25

FOTO 38 e 39) – Vistas externas da edificação, notando que a mesma encontra-se inserida

no interior dos lotes nº 506 e 507.

.

(26)

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26

FOTO 40 e 41) – Outras vistas da parte externa do imóvel.

.

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27

FOTO 36 e 37) – Vista da sala de estar e churrasqueira do imóvel avaliando.

.

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FOTO 38 e 39) – Vista da sala de estar e churrasqueira do imóvel avaliando.

.

(29)

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29

.

(30)

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30

FOTO 40, 41, 42 e 43) – Vistas dos dormitórios de hospedes do imóvel.

.

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FOTO 44, 4, 16 e 47) – Vistas de outros pontos do dormitório de empregados.

.

(32)

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32

II CAPÍTULO

CRITÉRIOS E METODOLOGIA

Método Comparativo

Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora avaliando, o

perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliatória, bem

como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliação e

Perícia de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP e NBR 14.653-3.

Nas avaliações, temos como base método comparativo de dados de

mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros

similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e

admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam

proporcionalidade linear. No processo comparativo entre o imóvel em exame e os

pesquisados foi levado em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se

as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de

transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade, de testada, de topografia, de

depreciação e outros.

Portanto a apuração do valor básico unitário do terreno foi feita através

do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em

consonância com a Norma de Avaliação e Perícia de Engenharia do– IBAPE/SP e NBR

14.653-3. Para tanto se procedeu a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em

imobiliárias dessa região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente

trabalho.

.

(33)

FABIO

FERNANDES

33

A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar solução para

a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de avaliação dos lotes.

Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de valores junto ao

mercado imobiliário local, para a determinação do valor unitário médio por área.

A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas de dimensões

equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo necessidade os elementos de pesquisa

serão homogeneizados, visando corrigir fatores tais como localização, capacidade de uso,

trafegabilidade, aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas,

topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da

região, bem como o potencial de crescimento, entre outros. Somente de posse disso é que

poderemos determinar o que se conhece por VALOR DE MERCADO para uma unidade

padrão (elemento paradigma).

Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor unitário, tudo como

recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste trabalho o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com tratamento dos dados

pela metodologia de TRATAMENTO POR FATORES.

.

(34)

FABIO

FERNANDES

34

Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados periodicamente

pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois

anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. A norma permite,

alternativamente, a adoção de fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que

o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

O tratamento por fatores corresponde à aplicação da teoria cartesiana à

engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o problema maior pode ser dividido

em vários problemas menores (problema da localização, problema da testada, problema da

profundidade, etc.), que são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma situação de

referência, adotada como paradigma. Todos os fatores se referem a essa situação

paradigma, admitindo que são não-correlacionados. Portanto, devem ser aplicados na

forma de ajustes somatórios ou subtrativos.

A situação paradigma adotada no presente trabalho será a seguinte:

- Área: paradigma à área erradicada (800,00m²);

- Frente: 16,00 metros;

- Profundidade: 30 a 60 metros;

- Topografia: terreno plano;

- Consistência: Seco

.

(35)

FABIO

FERNANDES

35

-

II.2.i Verificação do Grau de Ajustamento

O grau de ajuste do tratamento é verificado através do atendimento aos itens

da tabela 4 da NBR 14653-2, sendo que pode-se atingir Grau III, Grau II ou Grau I. A

obtenção de um maior ou menor grau depende sobretudo da qualidade da amostra obtida.

A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma relacionada ao

atendimento total ou parcial à todos os itens e, além disso, ao atendimento integral do itens

considerados mais importantes, sem os quais, mesmo com uma soma elevada, não se

consegue atingir graus elevados.

II.2.ii Grau de precisão:

A normalização estabelece uma precisão em função da amplitude do intervalo

de confiança de 80% em torno do centróide amostral, cujos valores encontram-se expostos

na tabela 6 da norma.

.

(36)

FABIO

FERNANDES

36

Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra, deve ser calculado com

base na função densidade t-student, ilustrada abaixo:





−













+



























 +



=

+ −

t

f

1 ,

2

1 )

(

2 ) 1 ( 2 







Os valores de t advindos da função densidade, para probabilidades

conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de significância adotada (que vai

depender do grau de fundamentação que se queira atingir) e do número de graus de

liberdade.

O gráfico a seguir representa a função densidade de t-Student:

.

(37)

FABIO

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37

Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de confiança e do

número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo de confiança pela expressão

apresentada a seguir:

n

t

S

X

n

t

S

-X

__



+





_

Onde:

__

X

= centróide amostral;

S = desvio-padrão amostral;

t = estatística t-Student para = 20% e um GL definido;

n = número de elementos da amostra;

.

(38)

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38

AVALIAÇÃO

II.3.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno

II.3.ii

Pesquisa de Campo:

Nesta importante fase do trabalho, o Jurisperito pessoalmente

percorreu diversas regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos em

oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança

com o imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região

geo-econômica do mesmo, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer

viés.

Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as variáveis importantes

na formação do preço no local do imóvel avaliando, o signatário procedeu a minudente

estudo, enfocando não somente a área dos elementos amostra, mas também suas frentes,

topografias, posições nas quadras, situação dos Imóveis, existência de construções,

melhoramentos públicos e demais detalhes julgados importantes no mercado imobiliário.

Foi possível obter, a princípio, 08 (oito) elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento por fatores, como segue:-

.

(39)

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39

II.3.iii Fatores homogeneizantes:

Como fatores de homogeneização, o jurisperito adotou os que seguem:

Foi obtido através do Programa Statvalor um resumo dos elementos

pesquisados conforme segue;

• Fator oferta: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10% de seu

valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário. Tal fator encontra

justificativa na prática profissional;

A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já

descontados o valor da construção, quando for o caso):

Ref. VUtot Nat At F Pe zona Ac Vc Vtot Vt VUterr IF Topografia Consistência

1 9.500,00 oferta 1.000,00 25,0 40,0 3ª zona 748,0 2.743.215,6 9.500.000,0 6.756.784,4 6.756,8 terreno plano seco 2 3.437,50 oferta 800,00 25,0 32,0 3ª zona 347,0 651.489,5 2.750.000,0 2.098.510,5 2.623,1 terreno plano seco 3 4.875,00 oferta 800,00 25,0 32,0 3ª zona 618,0 1.253.991,9 3.900.000,0 2.646.008,1 3.307,5 terreno plano seco 4 3.600,00 oferta 1.250,00 25,0 50,0 3ª zona 513,0 897.854,5 4.500.000,0 3.602.145,5 2.881,7 terreno plano seco 5 4.750,00 oferta 800,00 25,0 32,0 3ª zona 472,0 1.305.781,7 3.800.000,0 2.494.218,3 3.117,8 terreno plano seco 6 4.375,00 oferta 800,00 25,0 32,0 3ª zona 414,0 1.100.150,3 3.500.000,0 2.399.849,7 2.999,8 terreno plano seco 7 9.375,00 oferta 800,00 25,0 32,0 3ª zona 580,0 2.127.092,3 7.500.000,0 5.372.907,7 6.716,1 terreno plano seco 8 6.000,00 oferta 1.250,00 25,0 50,0 3ª zona 803,0 2.944.922,6 7.500.000,0 4.555.077,4 3.644,1 terreno plano seco

1,00 9.500.000,00 oferta 0,90 -950.000,00 -0,10 5.806,78 2,00 2.750.000,00 oferta 0,90 -275.000,00 -0,10 2.279,39 3,00 3.900.000,00 oferta 0,90 -390.000,00 -0,10 2.820,01 4,00 4.500.000,00 oferta 0,90 -450.000,00 -0,10 2.521,72 5,00 3.800.000,00 oferta 0,90 -380.000,00 -0,10 2.642,77 6,00 3.500.000,00 oferta 0,90 -350.000,00 -0,10 2.562,31 7,00 7.500.000,00 oferta 0,90 -750.000,00 -0,10 5.778,63 8,00 7.500.000,00 oferta 0,90 -750.000,00 -0,10 3.044,06 Fator Oferta: 0,9 Ref. Valor total

Oferta

Nat. Fator Diferença Efeito do fator

VU Corrigido

.

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40

• PROFUNDIDADE

– : Calculado segundo recomendação normativa, admitindo

que o avaliando está situado em 3

a

_{Zona para a qual as profundidades são utilizadas.}

A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte resultado:

• TESTADA : Calculado segundo recomendação do item 10.3.1-b da NORMA

IBAPE - 2005 não utiliza o fator testada.

40,00 1,00 0,00 0,00 5.806,78 32,00 1,00 0,00 0,00 2.279,39 32,00 1,00 0,00 0,00 2.820,01 50,00 0,98 53,24 0,02 2.574,96 32,00 1,00 0,00 0,00 2.642,77 32,00 1,00 0,00 0,00 2.562,31 32,00 1,00 0,00 0,00 5.778,63 50,00 0,98 64,27 0,02 3.108,34 Expoente Fp = 0,5 Profundidade

comparativos Fator Diferença

Efeito do

fator VUcorr. Profundidade

.

(41)

FABIO

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41

Desta forma obtendo as seguintes diferenças entre os fatores :

• ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para o

mês de Outubro/2019;

• LOCAL : A transposição de valores foi feita pelo signatário, uma vez que foram

coletados elementos situados na mesma região geo-econômica do avaliando;

• CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção sofreram a

dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossem

representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valor unitário

final represente valor de terreno-nú e foi feita mediante o uso do MÉTODO RESIDUAL;

25,00 1,15 -863,46 -0,15 4.943,33 25,00 1,15 -338,94 -0,15 1.940,45 25,00 1,15 -419,33 -0,15 2.400,68 25,00 1,15 -374,98 -0,15 2.146,74 25,00 1,15 -392,98 -0,15 2.249,80 25,00 1,15 -381,01 -0,15 2.181,30 25,00 1,15 -859,27 -0,15 4.919,36 25,00 1,15 -452,65 -0,15 2.591,41 Frente

comparativos Fator Diferença

Efeito do fator VUcorr. Frente Expoente de Ff = 0,2 Fo Ff Fp Fo Ff Fp 5806,784 -863,46 0,00 0,90 1,15 1,00 2279,388 -338,94 0,00 0,90 1,15 1,00 2820,01 -419,33 0,00 0,90 1,15 1,00 2521,716 -374,98 53,24 0,90 1,15 0,98 2642,773 -392,98 0,00 0,90 1,15 1,00 2562,312 -381,01 0,00 0,90 1,15 1,00 5778,635 -859,27 0,00 0,90 1,15 1,00 3044,062 -452,65 64,27 0,90 1,15 0,98 Diferenças Fatores . fls. 293

(42)

FABIO

FERNANDES

42

O grande diferencial da nova norma é que é preciso proceder à

combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que represente o verdadeiro valor

unitário de venda de lotes na região. As combinações testadas seguem apresentadas abaixo:

Combinações Testadas

Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor médio, do

desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, como mostram

as tabelas a seguir:

Comb 1 Fo Ff

Comb 2 Fo Fp

Comb 3 Fo Ff Fp

s/n Ref. Vu Comb 1 Comb 2 Comb 3

n 1 5.806,78 4.943,33 5.806,78 4.943,33 s 2 2.279,39 1.940,45 2.279,39 1.940,45 s 3 2.820,01 2.400,68 2.820,01 2.400,68 s 4 2.521,72 2.146,74 2.574,96 2.199,99 s 5 2.642,77 2.249,80 2.642,77 2.249,80 s 6 2.562,31 2.181,30 2.562,31 2.181,30 n 7 5.778,63 4.919,36 5.778,63 4.919,36 s 8 3.044,06 2.591,41 3.108,34 2.655,69 média 3.431,96 2.921,63 3.446,65 2.936,32 desvio 1.473,95 1.254,78 1.467,07 1.247,94 CV 43% 43% 43% 43% Linferior 2.402,37 2.045,14 2.412,65 2.055,43 Lsuperior 4.461,55 3.798,12 4.480,64 3.817,22 . fls. 294

(43)

FABIO

FERNANDES

43

RECALCULANDO

Após as iterações de praxe (feitas de forma automática pelo software),

elencou o jurisperito como combinação representativa da formação do valor unitário do

mercado local a

“combinação 03”

, exposta na tabela supra. De fato, quaisquer uma das

combinações supra expostas resultariam no mesmo valor unitário de terreno.

Tal combinação fornece um valor unitário de R$ 2.271,32/m².

II.3.iv

– Grau de Precisão:

A nova norma estabelece que a combinação selecionada deve ser

classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de 80%

para a média.

s/n Ref. Vu Comb 1 Comb 2 Comb 3

n 1,00 - - - -s 2,00 2.279,39 1.940,45 2.279,39 1.940,45 s 3,00 2.820,01 2.400,68 2.820,01 2.400,68 s 4,00 2.521,72 2.146,74 2.574,96 2.199,99 s 5,00 2.642,77 2.249,80 2.642,77 2.249,80 s 6,00 2.562,31 2.181,30 2.562,31 2.181,30 n 7,00 - - - -s 8,00 3.044,06 2.591,41 3.108,34 2.655,69 média 2.645,04 2.251,73 2.664,63 2.271,32 desvio 262,90 223,81 278,72 239,84 CV 10% 10% 10% 11% Linferior 1.851,53 1.576,21 1.865,24 1.589,92 Lsuperior 3.438,56 2.927,25 3.464,02 2.952,71 . fls. 295

(44)

FABIO

FERNANDES

44

O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte formulação:

n

S

n

S



+





−

p

__

p

__

t

X

t

X



O valor de

t

p

, para um dado nível de significância, deve ser obtido com

base na distribuição t-student, aplicável em inferências para pequenas amostras, cuja

densidade segue representada a seguir:

Procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a

tabela a seguir:

.

(45)

FABIO

FERNANDES

45

Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo proposto atingiu

GRAU III DE PRECISÃO

(a maior precisão possível).

II.3.v Grau de Fundamentação:

Conforme exposto na tabela 4 do item 9.2.2.1 da NBR 14653, há que

se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de fatores,

com posterior classificação segundo um grau de fundamentação.

Como todos os fatores resultaram em valores dentro do intervalo 0.9

a 1.0, todos os fatores individuais atingiram

GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO

.

O conjunto de fatores também atingiu

GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO

,

como mostra a tabela a seguir:

Grau III de Precisão PRECISÃO - NBR 14653 Erro-Padrão 158,30 IC(significância=20%) 2113,016 < VUmed < 2429,616 Amplitude do IC 14% Média Saneada 2.271,32 Desvio-Padrão 239,84 . fls. 297

(46)

FABIO

FERNANDES

46

Onde:

- Ref = elemento de referência;

- Vu = valores unitários não homogeneizados;

- Comb 03 = valores unitários homogeneizados;

- FG = fator de ajuste global;

Apresenta-se a seguir o gráfico da bissetriz:

Ref. Vu Comb 3 FG 2 2.279,39 1.940,45 0,85 3 2.820,01 2.400,68 0,85 4 2.521,72 2.199,99 0,87 5 2.642,77 2.249,80 0,85 6 2.562,31 2.181,30 0,85 8 3.044,06 2.655,69 0,87 0,00 500,00 1.000,00 1.500,00 2.000,00 2.500,00 3.000,00 0,00 500,00 1.000,00 1.500,00 2.000,00 2.500,00 3.000,00 3.500,00 E s t im a do Observado

Bissetriz

. fls. 298

(47)

FABIO

FERNANDES

47

Gráfico

– Bissetriz dos quadrantes ímpares.

A) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por não se afastarem da faixa supra.

Não houve valores discrepantes.

B) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO para TERRENO

NO COSTA VERDE TABATINGA

Q = R$ 2.271,32/ m²

(DOIS MIL, DUZENTOS E SETENTA E UM REAIS E

TRINTA E DOIS CENTAVOS POR METRO QUADRADO)

.

(48)

FABIO

FERNANDES

48

III APURAÇÃO DO VALOR DA ÁREA OBJETIVADA

– LOTE 506

A avaliação do lote nº 506 conforme determina a Norma Técnica

Vigente é;

Q = R$ 602.046,68

(Seiscentos e dois mil, quarenta e dois reais e sessenta e oito

centavos)

Outubro/2019

IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando 297,55 VU Homogeneizado 2271,316406 VU CORRIGIDO 2.023,35

VALOR TOTAL DO AVALIANDO 602.046,68

Aplicação do Fator Frentes Múltiplas

Paradigma Fator Diferença

meio de quadra 1 0

Aplicação do Fator Consistência

2ª zona 1 0

Aplicação do Fator Topografia

plano 1 0

Aplicação do Fator Profundidade

Profundidade Fator Diferença

53,03921569 1 0

Aplicação do Fator Frente

Frente Fator Diferença

5,61 0,89082536 -247,9701499

Topografia terreno plano

Consistência seco

Localização meio de quadra

.

(49)

FABIO

FERNANDES

49

Cálculo da Edificação denominada Edificação - Residência;

Com fulcro no conhecido e consagrado estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES

DE IMÓVEIS URBANOS

– IBAPE/2005”, a edificações ora objetivadas vêm

classificadas como “RESIDENCIA PADRÃO FINO”, termo médio, com idade

aproximada de 05 (Cinco) anos, estado de conservação

“b” (necessitando de reparos

simples a importantes);

O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora:

**VB = Sc x 3,15 x H82N x [R + K*(1-R)]**

Onde:

VB = valor da construção = ?

Sc = área construída (aproximada) = 500,67m² (obs: esse valor incorpora a área construída

do imóvel existentes sobre o terreno objetivado);

H82N = Valor unitário de edificações

– SINDUSCON – publicado pela revista “A

CONSTRUÇÃO – MERCADO”, e estimado para Outubro/2019 = R$ 1.348,67/m².

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do

estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20;

K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,963

(considerando-se estado “b” de conservação e idade real de 05 anos);

.

(50)

FABIO

FERNANDES

50

Cálculo do valor do capital terreno avaliando Situação Atual;

Com fulcro no valor unitário do capital terreno e capital benfeitoria

calculado no item retro, pode-se calcular o valor total da área erradicada, conforme segue

(situação atual);

Endereço:

Cidade: Bairro:

Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data:

Idade 5 3 Ic = 60 8 K = 0,954 R = 0,2

R$ 2.048.727,95

4091,97 /m²

3,15 H82N: 1348,67

VALOR CONSTRUÇÃO

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

Topografia : terreno plano %vida:

Consistência do terreno : seco

Obs:

Foc: 0,963199997 Fator de ponderação do padrão:

Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação b

Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio

Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área

Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão fino 500,67

Edificação

Alameda Flamboyant, nº 361

Caraguatatuba Costa Verde tabatinga

out/19

DADOS DO ELEMENTO EDIFICAÇÕES

.

(51)

FABIO

FERNANDES

51 Item Localidade Área Total do Imóvel (m²) Área Edificada (m²) Valor unitário proposto (R$/m²) Total (R$) 01.

Terreno descrito como lote nº 506 – Costa Verde Tabatinga – Município e Comarca de Caraguatatuba

297,55 2.023,35 602.046,68

02. Área edificada no lote 500,67 4.091,97 2.048.727,95

03. TOTAL GERAL

2.650.774,63

Grau de fundamentação do Laudo:

A tabela a seguir apresenta o cálculo da fundamentação do presente trabalho técnico de avaliação, a saber:

Item Descrição

GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel

Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento

Adoção da situação paradigma

2 Coleta de dados de mercado

Características conferidas pelo autor do laudo

Características conferidas por profissional credenciado pelo

autor

Podem ser utilizadas características fornecidas

por terceiros 3 Quantidade mínima de dados de mercado

efetivamente utilizados

12 6 4

4 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados

analisadas

Apresentação de informações relativas à todas as características dos dados correspondentes aos

fatores utilizados

.

(52)

FABIO

FERNANDES

52

5 Extrapolação Não admitida

Admitida apenas para uma variável

Admitida

6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

0,9 a 1,0 0,8 a 1,2 0,5 a 1,0

Os campos identificados pela cor azul mostram os resultados obtidos no presente

trabalho técnico. De posse da tabela supra, pode-se enquadrar o presente trabalho de

avaliação no GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO.

O fator Fo atingiu grau III O fator Ff atingiu grau II O fator Fp atingiu grau III

O conjunto de fatores atingiu grau II FUNDAMENTAÇÃO DOS FATORES - NBR 14653

.

(53)

FABIO

FERNANDES

53

IV QUESITOS ELABORADOS PELAS PARTES

A)

– Requerente (fls. 471 dos autos);

1. Com relação aos quesitos, requer que seja esclarecido pelo SRS. Perito

se o imovel se encontra construido em dois lotes 506 e 507, o que torna

indivisivel?

Resposta do Perito: Sim, conforme podemos observar em

documentos anexados em anexo II, é possivel verificar que as edificacoes existentes no

imovel encontram-se inseridas no interior dos lotes 506 e 507, não sendo possivel sua

divisão.

2. Em tempo, Sr. perito, em complemento ao quesito apresentado, em

caso do imóvel ser indivisível, cabe avaliação dos dois Lotes, 506 e

507, conforme matrícula em anexo? Tal complementação é

pertinente, especialmente por ter sido realizado acordo referente a

ambos os Lotes, que consta nos autos.

Resposta do Perito: Sim, conforme podemos observar em

documentos anexados em anexo II, é possivel verificar que as edificacoes existentes no

imovel encontram-se inseridas no interior dos lotes 506 e 507, não sendo possivel sua

divisão, conforem demonstrado em item conclusão

.

(54)

FABIO

FERNANDES

54

– CONCLUSÃO

O processo avaliatório, muito mais que mero exercício matemático e estatístico

encerra formulação de um ajustamento com bases racionais mensuráveis, pois pressupõe a

aplicação de um conjunto de idéias e conceitos presentes no mercado de negociação de

imóveis, cuja aceitação e invocação o uso consagrou.

Foi avaliado 01 (uma) unidade habitacional, localizada no lote nº 506 e 507 e suas

respectivas edificações (por as mesmas serem indivisíveis), como demonstrado abaixo;

IMÓVEL AVALIANDO

Área do Avaliando 297,55

VU Homogeneizado 2271,316406

VU CORRIGIDO 2.023,35

VALOR TOTAL DO AVALIANDO 602.046,68

Aplicação do Fator Frentes Múltiplas

meio de quadra 1 0

Aplicação do Fator Consistência

2ª zona 1 0

Aplicação do Fator Topografia

plano 1 0

Aplicação do Fator Profundidade

Profundidade Fator Diferença

53,03921569 1 0

Aplicação do Fator Frente

Frente Fator Diferença

5,61 0,89082536 -247,9701499

Topografia terreno plano

Consistência seco

Localização meio de quadra

.

(55)

FABIO

FERNANDES

55 Item Localidade Área Total do Imóvel (m²) Área Edificada (m²) Valor unitário proposto (R$/m²) Total (R$) 01.

297,55 2.023,35 602.046,68

02.

297,55 2.023,35 602.046,68

03. Área edificada no lote 500,67 4.091,97 2.048.727,95

04.. TOTAL GERAL

3.252.821,61

Foi avaliado 01 (um) imóvel situado a Alameda Flamboyant, lotes nº 506 e 507, nº

361 - Condomínio Costa Verde Tabatinga em sua situação atual, caracterizados no corpo

do presente laudo de avaliação e determinado os valores constantes no corpo deste laudo

somam

o total geral de

R$ 3.252.821,61 para pagamento à vista, nesta data.

(Três milhões, duzentos e cinquenta e dois mil, oitocentos e vinte e um reais e sessenta e um centavos)

.

(56)

FABIO

FERNANDES

56

- ENCERRAMENTO

Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo de Avaliação em

56 (Cinquenta e seis) folhas, impressas e enumeradas de um só lado, todas rubricadas, com

exceção da primeira e desta última que vão assinadas e datadas.

Segue 03 (três) anexos, também rubricados.

São Paulo, 01 de Novembro de 2.019.

FABIO COSTA FERNANDES

Engenheiro civil CREA 060.134.589-5

Membro do IBAPE - 793

.

(57)

FABIO

FERNANDES

57

A N E X O S

ANEXO 1)

– Pesquisa Imobiliária Imóvel Caraguatatuba

ANEXO 2)

– Documentos Provenientes da Edificação

ANEXO 3)

– Matrícula do lote nº 507

.

(58)

FABIO

FERNANDES

58

ANEXO - 1

. fls. 310

(59)

FABIO

FERNANDES

59

TRABALHO DE AVALIAÇÃO

Trabalho referente à Pesquisa situada a Alameda Flamboyant, nº 361

– Lotes 506

e 507

Costa Verde Tabatinga

Município de Caraguatatuba

Estado de São Paulo

Pesquisador : Sidney Machado

.

(60)

FABIO

FERNANDES

60

ELEMENTO 01

1

Endereço: Ofertante: Quadra Imoveis

Cidade: Caraguatatub Bairro: Informante: net Tipo: oferta Setor : Quadra : IF : Telefone: (12) 3884-1418 Data:Janeiro/2018

Acessibilidade: Pólo de influência: Obs:

Idade Sarjetas: x água: x

5 luz domiciliar: x Esgoto: x Ilum. Pública: x Transp. x

3 Telefone: x Gás: x

Ic = 60 8 Pavimentação: x lixo: x

K = 0,954 R = 0,2

ELEMENTO :

Avenida Atlantica, nº 955

Costa verde Tabatinga

DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL

Área Total (m²) : 1.000,0

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

Testada Principal (m) : 25,0

Testada Secundária (m) : - _{Uso predominante na região:}

_urbana

Profundidade Equivalente (m) : 40,00

Topografia : terreno plano direta

Obs:

EDIFICAÇÕES MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Padrões Área

casa padrão luxo 748,00

Classe de Conservação b

Termo médio

%vida:

Benfeitorias Diversas/Culturas: Foc: 0,963199997

Fator de ponderação do padrão: 2,89 H82N: 1317,48

R$ 9.500.000,00

R$ 9.500,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 2.743.215,62

R$ 6.756.784,38

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(61)

FABIO

FERNANDES

61

ELEMENTO 02

2

K = 0,753 R = 0,2

ELEMENTO :

Rua B, nº 64

Área Total (m²) : 800,0

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

_urbana

Obs:

casa padrão superior 347,00

Termo médio

%vida:

R$ 2.750.000,00

R$ 3.437,50 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 651.489,46

R$ 2.098.510,54

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(62)

FABIO

FERNANDES

62

ELEMENTO 03

3

K = 0,834 R = 0,2

ELEMENTO :

Rua B, nº 90

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

_urbana

Obs:

Termo médio

%vida:

R$ 3.900.000,00

R$ 4.875,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 1.253.991,91

R$ 2.646.008,09

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(63)

FABIO

FERNANDES

63

ELEMENTO 04

4

K = 0,685 R = 0,2

ELEMENTO :

Rua do Golf B, nº 505

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

_urbana

Obs:

Classe de Conservação e

Termo médio

%vida:

R$ 4.500.000,00

R$ 3.600,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 897.854,49

R$ 3.602.145,51

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(64)

FABIO

FERNANDES

64

ELEMENTO 05

5

K = 0,827 R = 0,2

ELEMENTO :

Rua do Golf A, nº 1.100

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

_urbana

Obs:

casa padrão fino 472,00

Classe de Conservação d

Termo médio

%vida:

R$ 3.800.000,00

R$ 4.750,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 1.305.781,69

R$ 2.494.218,31

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(65)

FABIO

FERNANDES

65

ELEMENTO 06

6

K = 0,785 R = 0,2

ELEMENTO :

Rua do Golf B, nº 580

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

_urbana

Obs:

casa padrão fino 414,00

Classe de Conservação c

Termo médio

%vida:

R$ 3.500.000,00

R$ 4.375,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 1.100.150,26

R$ 2.399.849,74

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(66)

FABIO

FERNANDES

66

ELEMENTO 07

7

K = 0,954 R = 0,2

ELEMENTO :

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

_urbana

Obs:

Termo médio

%vida:

R$ 7.500.000,00

R$ 9.375,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 2.127.092,32

R$ 5.372.907,68

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(67)

FABIO

FERNANDES

67

ELEMENTO 08

8

K = 0,954 R = 0,2

ELEMENTO :

Zona de Ocupação:

_{3ª zona}

_urbana

Obs:

Termo médio

%vida:

R$ 7.500.000,00

R$ 6.000,00 /m²

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VALOR DO TERRENO

R$ 2.944.922,65

R$ 4.555.077,35

VALOR TOTAL

_{à vista}

VALOR UNITÁRIO

.

(68)

FABIO

FERNANDES

68

ANEXO - 2

.

(69)

FABIO

FERNANDES

69

.

(70)

FABIO

FERNANDES

70

.

(71)

FABIO

FERNANDES

71

.

(72)

FABIO

FERNANDES

72

.

(73)

FABIO

FERNANDES

73

.

(74)

FABIO

FERNANDES

74

.

(75)

FABIO

FERNANDES

75

.

(76)

FABIO

FERNANDES

76

.

(77)

FABIO

FERNANDES

77

.

(78)

FABIO

FERNANDES

78

.

(79)

FABIO

FERNANDES

79

ANEXO - 3

.

(80)

FABIO

FERNANDES

80

.