EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIRETO DA 10ª
VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO CAPITAL
Processo: 1110327-25.2019.8.26.0100
Classe Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais
Requerente: Condomínio Edifício Kaprish
Requerido: Hilda Ribeiro dos Santos
Guilherme Augusto de Souza Nigro, arquiteto, CAU nº A30597-9, portador do CPF
275.502.728-24 e do RG 23.783.601-4, nomeado por V. Exa. como Perito do Juízo na ação
supra referida, vem, mui respeitosamente apresentar as conclusões do trabalho pericial, cujo
laudo segue anexo, composto de trinta e duas páginas.
L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
1 - Objetivo:
Apurar o valor de mercado do imóvel que consiste no apartamento de nº 42, localizado no
4º andar do Edifício Kaprish, situado à Rua São Caetano, nº 907, no 6º Subdistrito Brás,
assim descrito na matrícula imobiliária nº 23.025, juntada
aos autos: “com área construída e
vendável de 73,01m², - ou seja área útil de 59,83m², área comum de 13,28m²,
correspondendo-lhe uma fração ideal de 2,718% no terreno
”. Contribuinte: 002.004.0157-2
2 - Informações preliminares:
A vistoria no imóvel foi realizada às 10:00hs do dia 19 de fevereiro de 2021, tendo sido
acompanhada pelo Oficial de Justiça nomeado nos autos, Sr. Isaias, e pela moradora, Sra.
Hilda Ribeiro dos Santos. O Sr. Cesar, síndico do condomínio, e o seu representante legal
estiveram presentes, mas não foram autorizados pela moradora adentrar no apartamento.
Vale ressaltar que após inúmeras tentativas de contato com a requerida, sem resposta da
mesma, o Oficial de Justiça autorizou o início dos trabalhos pelo chaveiro para acesso ao
imóvel. Durante o processo de abertura a requerida abriu a porta, quando a fechadura tetra
já havia sido aberta. Foi explicado a ela o motivo da vistoria e assim a mesma autorizou a
entrada deste perito e do Sr. Oficial de Justiça ao imóvel.
A metodologia adotada para a apuração do valor do imóvel foi o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em função de existirem na região amostras semelhantes à do
imóvel objeto da avaliação.
3- Vistoria:
A vistoria buscou apurar o estado de conservação e as características do imóvel, além de
terem sido realizadas outras diligências necessárias para se alcançar o valor de mercado das
amostras dos imóveis da região.
4
– Características do imóvel e localização:
Como dito, o imóvel localiza-se no 4º andar do Edifício Kaprish, situado à Rua São
Caetano, nº 907, consistente no apartamento de número 42, descrito na matrícula
imobiliária nº 23.025, como tendo a área útil de 59,83m², sem vaga de garagem.
O apartamento é composto de dois dormitórios, um banheiro, uma sala, cozinha e área de
serviço. O apartamento se apresenta em completo abandono e necessita de pequenos
reparos. Não consegui adentrar aos cômodos da cozinha e um dos dormitórios em razão da
presença da animais nos locais.
O edifício foi construído há aproximadamente 45 anos e o padrão da construção é simples
com elevador. O prédio está localizado em região que possui escola, estabelecimentos
comerciais, transporte, entre outros serviços.
Características do Imóvel:
Área Útil
Estado do imóvel
Padrão da construção
andar
59,83 m²
Necessita pequenos reparos
Simples com elevador
4º andar (baixo)
Setor 002 – Quadra 004 – Zoneamento: ZEIS-3– Índice Fiscal: 1.980,00 / 2021
Foto sala – Portas dos quartos
5
– Avaliação:
A avaliação do valor do imóvel contou com dezessete amostras de imóveis em oferta para
venda na região, conforme documentos anexos (fls. 07/10), de modo a fornecer parâmetros
comparativos, além das seguintes variáveis:
Área útil – Andar – Estado de Conservação – Índice Fiscal
O parâmetro comparativo andar foi dividido em: baixo (até o 5ºandar); Intermediário (do 6º ao 10º)
e alto (a partir do 11ºandar).
Para os cálculos, os valores foram corrigidos com uma redução
de 10%, o que, por se tratar de oferta, é utilizada na negociação em mercado imobiliário. A
variável Padrão da Construção não foi utilizada em virtude de todas as amostras levantadas
apresentarem as mesmas características do avaliando (simples com elevador).
6 – Amostra de imóveis a venda na região:
Amostra 01
– Rua
São Caetano, 907 – março de 2021 – IF 1.980,00
- Área útil
59,83m²
- Estado do imóvel
regular
- Idade estimada do prédio 45
- Andar
8º andar
-Valor anunciado:
R$ 380.000,00
Fonte de informação: Sra. Carina Saka
Corretora Autônoma - 973971207
Amostra 02
– Rua
São Caetano, 907 – setembro de 2021 – IF 1.980,00
- Área útil
59,83m²
- Estado do imóvel
regular
- Idade estimada do prédio 45
- Andar
8º andar
-Valor anunciado:
R$ 270.000,00
Fonte de informação: Sra. Clara
Imobiliária Nova São Paulo - 55923200
Amostra 03
– Rua
São Caetano, 907 – setembro de 2021 – IF 1.980,00
- Área útil
59,83m²
- Estado do imóvel
regular
- Idade estimada do prédio 45
- Andar
3º andar
-Valor anunciado:
R$ 280.000,00
Fonte de informação: Sra. Clara
Amostra 04
– Rua
São Caetano, 1004
– março de 2021 – IF 2.129,00
- Área útil
96,00m²
- Estado do imóvel
Reparos importantes
- Idade estimada do prédio 45
- Andar
2º andar
-Valor anunciado:
R$ 310.000,00
Fonte de informação: Sr. Marcos
Sabatinni Imóveis
– 35847978
Amostra 05
– Rua
São Caetano, 629
– março de 2021 – IF 1.822,00
- Área útil
47,00m²
- Estado do imóvel
Regular
- Idade estimada do prédio 15
- Andar
2º andar
-Valor anunciado:
R$ 300.000,00
Fonte de informação: Sra. Patrícia
BeG Imóveis
– 25929030
Amostra 06
– Rua
São Caetano, 629
– março de 2021 – IF 1.822,00
- Área útil
47,00m²
- Estado do imóvel
Reparos simples
- Idade estimada do prédio 15
- Andar
4º andar
-Valor anunciado:
R$ 265.000,00
Fonte de informação: Sra. Ana Lúcia
Shisan Imóveis
– 982363156
Amostra 07
– Rua
Paula Sousa, 105– março de 2021 – IF 5.955,00
- Área útil
73,00m²
- Estado do imóvel
Reparos simples
- Idade estimada do prédio 50
- Andar
3º andar
-Valor anunciado:
R$ 300.000,00
Fonte de informação: Sr. Pedro Dutra
Rebeca Imóveis – 33581500
Amostra 08
– Rua
Pedro Alvares Cabral, 21 – março de 2021 – IF 1.068,00
- Área útil
72,00m²
- Estado do imóvel
Reparos importantes
- Idade estimada do prédio 50
- Andar
6º andar
-Valor anunciado:
R$ 350.000,00
Fonte de informação: Sr. Cláudio
Corretor Autônomo - 949669194
Amostra 09
– Rua
Vinte e Cinco de Março, 1277
– março de 2021 – IF 6.263,00
- Área útil
95,00m²
- Estado do imóvel
Reparos simples
- Idade estimada do prédio 50
- Andar
6º andar
-Valor anunciado:
R$ 380.000,00
Fonte de informação: Sr. Benedito
Proprietário - 991760278
Amostra 10
– Rua
Guilherme Maw, 24 - março de 2021
– IF 1.085,00
- Área útil
113,00m²
- Estado do imóvel
Regular
- Idade estimada do prédio 50
- Andar
2º andar
-Valor anunciado:
R$ 380.000,00
Fonte de informação: Sr. Fernando
Consquistare Imóveis - 33161033
Amostra 11
– Rua
Vinte e cinco de Janeiro, 151
– março de 2021 – IF 1.075,00
- Área útil
43,00m²
- Estado do imóvel
Reformado
- Idade estimada do prédio 15
- Andar
3º andar
-Valor anunciado:
R$ 330.000,00
Fonte de informação: Sr. Luiz Henrique
Imóveis no Centro SP Imobiliária - 33332855
Amostra 12
– Rua
Vinte e cinco de Janeiro, 102– março de 2021 – IF 1.046,00
- Área útil
43,00m²
- Estado do imóvel
Regular
- Idade estimada do prédio 15
- Andar
7º andar
-Valor anunciado:
R$ 300.000,00
Fonte de informação: Sr. Bernardo
GKI Imóveis - 30970877
Amostra 13
– Rua
da Cantareira – março de 2021 – IF 5.195,00
- Área útil
52,00m²
- Estado do imóvel
Regular
- Idade estimada do prédio 40
- Andar
1º andar
-Valor anunciado:
R$ 330.000,00
Fonte de informação: Sr. Leonardo
Scalzitti & Auerbach Imóveis - 32580563
Amostra 14
– Rua
Mauá, 738
– março de 2021 – IF 5.300,00
- Área útil
79,00m²
- Estado do imóvel
Reparos simples
- Idade estimada do prédio 50
- Andar
18º andar
-Valor anunciado:
R$ 350.000,00
Fonte de informação: Sra. Selene
TC Negócios Imobiliários
– 35034000
Amostra 15
– Rua
Mauá, 738
– março de 2021 – IF 5.300,00
- Área útil
79,00m²
- Estado do imóvel
Reparos simples
- Idade estimada do prédio 50
- Andar
2º andar
-Valor anunciado:
R$ 330.000,00
Fonte de informação: Sr. Luiz Cesar
Metrópole Paulista Imóveis - 31043242
Amostra 16
– Rua Dutra Rodrigues, 51
– março de 2021 – IF 1.296,00
- Área útil
59,00m²
- Estado do imóvel
Regular
- Idade estimada do prédio 40
- Andar
2º andar
-Valor anunciado:
R$ 280.000,00
Fonte de informação: Sr. Paulo
Belmudes Imóveis - 33756398
Amostra 17
– Rua
Vinte e Cinco de Março, 1286– março de 2021 – IF 6.985,00
- Área útil
54,00m²
- Estado do imóvel
Reparos importantes
- Idade estimada do prédio 50
- Andar
3º andar
-Valor anunciado:
R$ 200.000,00
Fonte de informação: Sra. Glaucia
Robotton Imóveis - 55614142
Mapa de localização das amostras levantadas
7
– Cálculos Matemáticos
Amostras
Nº Am. Valor área útil Estado de
conservação Andar Indice Fiscal
1 342.000,00 59,83 Regular médio 1.980,00
2 243.000,00 59,83 Regular médio 1.980,00
3 252.000,00 59,83 Regular baixo 1.980,00
4 279.000,00 96,00 Reparos importantes baixo 2.129,00
5 270.000,00 47,00 Regular baixo 1.822,00
6 238.500,00 47,00 Reparos simples baixo 1.822,00
7 270.000,00 73,00 Reparos simples baixo 5.955,00
8 315.000,00 72,00 Reparos importantes médio 1.068,00
9 342.000,00 95,00 Reparos simples médio 6.263,00
10 342.000,00 113,00 Regular baixo 1.085,00
11 297.000,00 43,00 Reformado baixo 1.075,00
12 270.000,00 43,00 Regular médio 1.046,00
13 297.000,00 52,00 Regular baixo 5.195,00
14 315.000,00 79,00 Reparos simples alto 5.300,00
15 297.000,00 79,00 Reparos simples baixo 5.300,00
16 252.000,00 59,00 Regular baixo 1.296,00
Descrição das Variáveis
Variável Dependente: • Valor Variáveis Independentes: • área útil • Estado de conservação Classificação:Novo = 1; Reformado = 2; Regular = 3; Reparos simples = 4; Reparos importantes = 5;
• Andar
Classificação:
baixo = 1; médio = 2; alto = 3;
• Índice Fiscal
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 17 Nº de variáveis independentes : 4 Nº de graus de liberdade : 12
Desvio padrão da regressão : 31117,5408
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Valor 282441,18 43089,9793 15,26% área útil 66,56 20,3882 30,63% Ln(Estado de conservação) 1,2495 0,2467 19,74% Ln(Andar) 0,2684 0,3859 143,76% Indice Fiscal 3075,35 2165,6888 70,42%
Número mínimo de amostragens para 4 variáveis independentes : 15.
Estatísticas das Variáveis Não Transformadas
Nome da Variável Valor médio Desvio Padrão Valor Mínimo Valor Máximo Amplitude total Valor 282441,18 43089,9793 180000,00 342000,00 162000,00 área útil 66,56 20,3882 43,00 113,00 70,00 Estado de conservação 3,5882 0,8702 2,0000 5,0000 3,0000 Andar 1,4117 0,6183 1,0000 3,0000 2,0000 Indice Fiscal 3075,35 2165,6888 1046,00 6985,00 5939,00 Nome da Variável Coeficiente de variação Valor 15,2562 área útil 30,6322 Estado de conservação 24,2531 Andar 43,7995 Indice Fiscal 70,4208Dispersão dos elementos
Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável Valor.
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 342.000,00 304.297,82 -37.702,18 -11,0240 % 2 243.000,00 304.297,82 61.297,82 25,2254 % 3 252.000,00 274.188,70 22.188,70 8,8050 % 4 279.000,00 283.886,66 4.886,66 1,7515 % 5 270.000,00 255.357,97 -14.642,03 -5,4230 % 6 238.500,00 230.851,52 -7.648,48 -3,2069 % 7 270.000,00 267.391,76 -2.608,24 -0,9660 % 8 315.000,00 279.095,98 -35.904,02 -11,3981 % 9 342.000,00 329.774,76 -12.225,24 -3,5746 % 10 342.000,00 352.885,47 10.885,47 3,1829 % 11 297.000,00 284.323,52 -12.676,48 -4,2682 % 12 270.000,00 279.905,07 9.905,07 3,6685 % 13 297.000,00 261.289,33 -35.710,67 -12,0238 % 14 315.000,00 324.229,59 9.229,59 2,9300 % 15 297.000,00 276.507,77 -20.492,23 -6,8997 % 16 252.000,00 273.256,82 21.256,82 8,4352 % 17 180.000,00 219.959,45 39.959,45 22,1997 %
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
[Valor] = 280490 + 1472,9 x [área útil] - 85186 x Ln([Estado de conservação]) + 43438 x Ln([Andar]) - 0,4249 x [Indice Fiscal]
Modelo para a Variável Dependente
[Valor] = 280490 + 1472,9 x [área útil] - 85186 x Ln([Estado de conservação]) + 43438 x Ln([Andar]) - 0,4249 x [Indice Fiscal]
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
área útil b1 = 1472,9442 417,6181 906,5632 2039,3251 Estado de conservação b2 = -85185,8571 38388,9691 -1,3724x105 -33122,0717 Andar b3 = 43438,2746 20332,9773 15862,3383 71014,2109 Indice Fiscal b4 = -0,4249 4,0567 -5,9267 5,0768
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) ... : 0,7803 Valor t calculado ... : 4,322Valor t tabelado (t crítico) ... : 1,782 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,6089
Coeficiente r² ajustado ... : 0,4785
Tabela de Somatórios
1 Valor área útil Estado de
conservação Valor 4,8015x106 1,3858x1012 3,2704x108 5,9706x106 área útil 1131,4900 3,2704x108 81960,8867 1446,3425 Estado de conservação 21,2418 5,9706x106 1446,3425 27,5159 Andar 4,5643 1,3941x106 315,2932 5,8839 Indice Fiscal 52281,0000 1,4607x1010 3,6126x106 69290,3868
Andar Indice Fiscal
Valor 1,3941x106 1,4607x1010 área útil 315,2932 3,6126x106 Estado de conservação 5,8839 69290,3868 Andar 3,6092 14374,0018 Indice Fiscal 14374,0018 2,3582x108
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 1,8088x1010 4 4,5220x109 4,670
Residual 1,1619x1010 12 9,6830x108
Total 2,9707x1010 16 1,8567x109
F Calculado : 4,670
F Tabelado : 3,259 (para o nível de significância de 5,000 %) Significância do modelo igual a 1,7%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.
Correlações Parciais
Valor área útil conservação Estado de Andar Indice Fiscal
Valor 1,0000 0,5313 -0,1698 0,3944 -0,1066 área útil 0,5313 1,0000 0,4041 0,0913 0,1881 Estado de conservação -0,1698 0,4041 1,0000 0,1186 0,4637 Andar 0,3944 0,0913 0,1186 1,0000 0,0252 Indice Fiscal -0,1066 0,1881 0,4637 0,0252 1,0000
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
Valor área útil Estado de
conservação Andar Valor 2,173 -0,597 1,487 área útil 2,173 1,530 0,318 Estado de conservação -0,597 1,530 0,414 Andar 1,487 0,318 0,414 Indice Fiscal -0,371 0,664 1,813 0,0873 Indice Fiscal Valor -0,371 área útil 0,664 Estado de conservação 1,813 Andar 0,0873 Indice Fiscal
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%) Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0832
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
área útil b1 3,860 0,23% Sim
Estado de
conservação b2 -2,702 1,9% Sim
Andar b3 2,155 5,2% Sim
Indice Fiscal b4 -0,1183 91% Não
Um dos regressores não é importante na formação do modelo.
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%) Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5386
Variável Coeficiente t Calculado Significância
área útil b1 3,527 0,21%
Estado de
conservação b2 -2,219 2,3%
Andar b3 2,136 2,7%
Tabela de Resíduos
Resíduos da variável dependente [Valor].
Nº Am. Observado Estimado Resíduo Normalizado Studentizado
1 3,4200x105 3,0429x105 37702,1831 1,2116 1,3327 2 2,4300x105 3,0429x105 -61297,8168 -1,9698 -2,1668 3 2,5200x105 2,7418x105 -22188,6992 -0,7130 -0,7565 4 2,7900x105 2,8388x105 -4886,6561 -0,1570 -0,2032 5 2,7000x105 2,5535x105 14642,0333 0,4705 0,5102 6 2,3850x105 2,3085x105 7648,4772 0,2457 0,2881 7 2,7000x105 2,6739x105 2608,2416 0,0838 0,0939 8 3,1500x105 2,7909x105 35904,0168 1,1538 1,5612 9 3,4200x105 3,2977x105 12225,2351 0,3928 0,4926 10 3,4200x105 3,5288x105 -10885,4735 -0,3498 -0,5746 11 2,9700x105 2,8432x105 12676,4805 0,4073 0,5228 12 2,7000x105 2,7990x105 -9905,0678 -0,3183 -0,3721 13 2,9700x105 2,6128x105 35710,6653 1,1476 1,3205 14 3,1500x105 3,2422x105 -9229,5877 -0,2966 -0,3878 15 2,9700x105 2,7650x105 20492,2345 0,6585 0,7238 16 2,5200x105 2,7325x105 -21256,8206 -0,6831 -0,7333 17 1,8000x105 2,1995x105 -39959,4457 -1,2841 -1,7146 Nº Am. Quadrático 1 1,4214x109 2 3,7574x109 3 4,9233x108 4 2,3879x107 5 2,1438x108 6 5,8499x107 7 6,8029x106 8 1,2890x109 9 1,4945x108 10 1,1849x108 11 1,6069x108 12 9,8110x107 13 1,2752x109 14 8,5185x107 15 4,1993x108 16 4,5185x108 17 1,5967x109
Resíduos x Valor Estimado
Tabela de Resíduos Deletados
Resíduos deletados da variável dependente [Valor].
Nº Am. Deletado Variância Normalizado Studentizado
1 45617,4511 8,9997x108 1,2567 1,3823 2 -74166,7971 6,4303x108 -2,4172 -2,6589 3 -24977,9429 1,0059x109 -0,6995 -0,7422 4 -8189,2436 1,0526x109 -0,1506 -0,1949 5 17219,5591 1,0334x109 0,4554 0,4939 6 10508,6496 1,0490x109 0,2361 0,2768 7 3275,5236 1,0555x109 0,0802 0,0899 8 65736,2195 8,4176x108 1,2375 1,6744 9 19219,7496 1,0349x109 0,3800 0,4764 10 -29370,3740 1,0272x109 -0,3396 -0,5578 11 20885,4919 1,0322x109 0,3945 0,5064 12 -13542,3626 1,0441x109 -0,3065 -0,3584 13 47283,5435 9,0282x108 1,1884 1,3675 14 -15785,6829 1,0430x109 -0,2857 -0,3737 15 24759,2823 1,0102x109 0,6447 0,7086 16 -24495,0566 1,0089x109 -0,6691 -0,7183 17 -71239,2538 7,9753x108 -1,4149 -1,8892
Resíduos Deletados Normalizados
Estatística dos Resíduos
Número de elementos ... : 17 Graus de liberdade ... : 16 Valor médio ... : 1,8390x10-14 Variância ... : 6,8350x108 Desvio padrão ... : 26143,9636 Desvio médio ... : 21130,5373 Variância (não tendenciosa) ...: 9,6830x108Desvio padrão (não tend.) ...: 31117,5408 Valor mínimo ... : -61297,8168 Valor máximo ... : 37702,1831 Amplitude ... : 99000,0000 Número de classes ... : 5 Intervalo de classes ... : 19800,0000
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 1,8390x10-14
Momento central de 2ª ordem : 6,8350x108
Momento central de 3ª ordem : -9,1959x1012
Momento central de 4ª ordem : -5,4093x1011
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,5146 0 0
Curtose -3,0000 0 Indefinido
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 -61297,8168 -41497,8168 1 5,88 -61297,8168
2 -41497,8168 -21697,8168 2 11,76 -31074,0724
3 -21697,8168 -1897,8168 5 29,41 -11232,7211
4 -1897,8168 17902,1831 5 29,41 9960,0935
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Gráfico de Indicação de Outliers
Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 8,892 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 0,0745 0,1735 Sim 2 0,1971 0,1735 Sim 3 0,0143 0,1116 Sim 4 5,5862x10-3 0,4032 Sim 5 9,1673x10-3 0,1496 Sim 6 6,2080x10-3 0,2721 Sim 7 4,5145x10-4 0,2037 Sim 8 0,4050 0,4538 Sim 9 0,0277 0,3639 Sim 10 0,1121 0,6293 Sim 11 0,0354 0,3930 Sim 12 0,0101 0,2685 Sim 13 0,1130 0,2447 Sim 14 0,0213 0,4153 Sim 15 0,0218 0,1723 Sim 16 0,0163 0,1321 Sim 17 0,4602 0,4390 Sim
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Distribuição dos Resíduos Normalizados
Intervalo Distribuição de Gauss % de Resíduos no Intervalo -1; +1 68,3 % 70,59 % -1,64; +1,64 89,9 % 94,12 % -1,96; +1,96 95,0 % 94,12 %
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
2 -61297,8168 2,443x10-2 0,0588 0,0244 0,0343 17 -39959,4457 0,0995 0,1176 0,0407 0,0181 3 -22188,6992 0,2379 0,1765 0,1202 0,0614 16 -21256,8206 0,2473 0,2353 0,0707 0,0119 10 -10885,4735 0,363 0,2941 0,1279 0,0691 12 -9905,0678 0,375 0,3529 0,0810 0,0221 14 -9229,5877 0,383 0,4118 0,0304 0,0283 4 -4886,6561 0,438 0,4706 0,0258 0,0329 7 2608,2416 0,533 0,5294 0,0628 3,9881x10-3 6 7648,4772 0,597 0,5882 0,0676 8,8434x10-3 9 12225,2351 0,653 0,6471 0,0645 5,7344x10-3 11 12676,4805 0,658 0,7059 0,0110 0,0477 5 14642,0333 0,681 0,7647 0,0248 0,0836 15 20492,2345 0,745 0,8235 0,0198 0,0786 13 35710,6653 0,874 0,8824 0,0509 7,9186x10-3 8 35904,0168 0,876 0,9412 6,6401x10-3 0,0654 1 37702,1831 0,887 1,0000 0,0540 0,1128
Maior diferença obtida : 0,1279
Valor crítico : 0,2860 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 9 Número de elementos negativos . : 8 Número de sequências ... : 10 Média da distribuição de sinais .... : 8,5 Desvio padrão ... : 2,062
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) : Limite inferior .... : 0,5176
Limite superior . : 0,0148
Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Teste de Sinais
(desvios em torno da média) Valor z (calculado) ... : 0,2425
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,9304 (nível de significância de 5,0%) Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,90 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,10Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,83 4-DU = 2,17
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Resíduos x Variáveis Independentes
Verificação de multicolinearidade :
Resíduos x Variáveis Omitidas
Não existem informações neste item do relatório.Estimativa x Amostra Nome da
Variável Mínimo Valor Máximo Valor Avaliando Imóvel
área útil 43,00 113,00 59,83
Estado de
conservação Reformado Reparos importantes Reparos simples
Andar baixo alto baixo
Indice Fiscal 1.046,00 6.985,00 1.980,00 Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Formação dos Valores
Variáveis independentes :
• área útil ... = 59,83
• Estado de conservação ... = Reparos simples • Andar ... = baixo
• Indice Fiscal ... = 1.980,00
Estima-se Valor = R$ 249.682,26
O modelo utilizado foi :
[Valor] = 280490 + 1472,9 x [área útil] - 85186 x Ln([Estado de conservação]) + 43438 x Ln([Andar]) - 0,4249 x [Indice Fiscal]
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado : Mínimo : R$ 231.572,84 Máximo : R$ 267.791,67
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando Variável inferior Limite superior Limite Valor no ponto de avaliação relação ao limite Variação em área útil 43,00 113,00 59,83 Dentro do intervalo Estado de
conservação Reformado importantes Reparos Reparos simples Dentro do intervalo Andar baixo alto baixo Dentro do intervalo Indice Fiscal 1.046,00 6.985,00 1.980,00 Dentro do intervalo Variável Aprovada (*)
área útil Aprovada Estado de
conservação Aprovada
Andar Aprovada
Indice Fiscal Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I, é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais Variável Valor estimado no limite inferior estimado no Valor
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação área útil 224.892,60 327.998,70 249.682,26 Estado de conservação 308.728,59 230.673,58 249.682,26 Andar 249.682,26 297.404,08 249.682,26 Indice Fiscal 250.079,16 247.555,39 249.682,26 Variável Maior variação Aprovada (**)
área útil Dentro do intervalo Aprovada Estado de
conservação Dentro do intervalo Aprovada Andar Dentro do intervalo Aprovada Indice Fiscal Dentro do intervalo Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I, é admitida uma variação de 20,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, somente 999 variáveis podem extrapolar o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) Intervalo de confiança de 80,0 % : Nome da variável Limite Inferior Limite Superior Amplitude Total Amplitude/média ( % ) área útil 245.871,51 253.493,00 7.621,49 3,05 Estado de conservação 242.561,24 256.803,27 14.242,04 5,70 Andar 242.278,36 257.086,15 14.807,79 5,93 Indice Fiscal 243.655,87 255.708,64 12.052,77 4,83 E(Valor) 203.758,71 295.605,80 91.847,09 36,79 Valor Estimado 231.572,84 267.791,67 36.218,82 14,51
Amplitude do intervalo de confiança : até 50,0% em torno do valor central da estimativa.
Variação da Função Estimativa
Variação da variável dependente (Valor) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa. Variável dy/dx (*) dy % (**) área útil 1472,9442 0,3530% Estado de conservação -21296,4642 -0,3412% Andar 43438,2746 0,1740% Indice Fiscal -0,4249 -0,0034%
Gráficos da Regressão (2D)
Calculados no ponto médio da amostra, para : • área útil = 66,5582
• Estado de conservação = 3,4886 • Andar = 1,3079 • Indice Fiscal = 3075,3529
Curvas de Nível
Calculados no ponto médio da amostra, para :
• área útil = 66,5582 • Estado de conservação = 3,4886 • Andar = 1,3079 • Indice Fiscal = 3075,3529
Gráficos da Regressão (3D)
Calculados no ponto médio da amostra, para :
• área útil = 66,5582` • Estado de conservação = 3,4886 • Andar = 1,3079 • Indice Fiscal = 3075,3529 Limites dos eixos dos gráficos :
• Valor : [ 1,8000x105 ; 3,4200x105 ]
• área útil : [ 43,0000 ; 113,0000 ] • Estado de conservação : [ 2,0000 ; 5,0000 ] • Andar : [ 1,0000 ; 3,0000 ] • Indice Fiscal : [ 1046,0000 ; 6985,0000 ]
