Tribunal da Relação de Guimarães Processo nº 1832/15.0T8GMR.G1 Relator: MARIA JOÃO MATOS
Sessão: 19 Outubro 2017 Número: RG
Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: TOTALMENTE IMPROCEDENTE
DIREITO DE PREFERÊNCIA ARRENDATÁRIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
ARTIGO 1091 Nº 1 AL. A) DO CÓDIGO CIVIL
PRINCÍPIO DA IGUALDADE PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE
Sumário
I. Na vigência da actual redacção do art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. (dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro), o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência - sobre a parte arrendada, ou sobre a totalidade desse mesmo prédio - na respectiva compra e venda, ou na sua dação em
cumprimento.
II. Inexiste qualquer violação dos princípios constitucionais da igualdade e da proporcionalidade, na interpretação feita do art. 1091º, nº 1, al. a) do C.C., por a distinção do regime legal se mostrar plenamente justificada pela diferença dos respectivos pressupostos fácticos, e em medida razoável.
(Maria João Marques Pinto de Matos)
Texto Integral
Acordam, em conferência (após corridos os vistos legais) os Juízes da 1ª
Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, sendo Relatora - Maria João Marques Pinto de Matos;
1º Adjunto - José Alberto Martins Moreira Dias;
2º Adjunto - António José Saúde Barroca Penha.
I – RELATÓRIO
1.1. Decisão impugnada
1.1.1. A. F. (aqui Recorrente), residente na Rua da …, freguesia de …, concelho de Vizela, propôs a presente acção declarativa, sob a forma de
processo comum, contra M. M., residente na Rua …, em Guimarães, contra J.
M., residente na Praça …, concelho do Porto, contra A. X., residente na Rua
…, em Guimarães, contra M. J., residente na Rua …, no Porto, contra J. R., residente na Rua …, no Porto, e contra N. - Sociedade Imobiliária, S.A., com sede na Rua …, no Porto, (aqui Recorridos), pedindo que
· fosse reconhecido o seu direito de preferir à 6ª co-Ré (N. - Sociedade
Imobiliária, S.A.) na compra - efectuada por ela aos demais co-Réus - do prédio urbano, sito na Rua …, concelho de Vizela;
· fosse reconhecido o seu direito de haver para si o dito imóvel, pelo valor pelo qual foi alienado à 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) pelos demais co- Réus;
· fosse ordenado o cancelamento da Apresentação 845, de 2014/05/08, e da Apresentação 2788, de 2014/12/23, relativa ao mesmo prédio (descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela, freguesia de …, sob o nº …);
· fosse ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao prédio urbano aqui em causa, relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.).
Alegou para o efeito, em síntese, ter adquirido em 24 de Maio de 1994, por escritura pública de trespasse e arrendamento, um estabelecimento de café e snack-bar, instalado no rés-do-chão do prédio urbano referido, não constituído em propriedade horizontal, pertencendo uma sua metade indivisa
conjuntamente à 1ª co-Ré (M. M.), ao 2º co-Réu (J. M.), à 3ª co-Ré (A. X.) e à 4ª
co-Ré (M. J.) (por a haverem adquirido por sucessão mortis causa), e a outra metade indivisa à 5ª co-Ré (J. R.) (por a haver adquirido por doação).
Mais alegou que ambas as metades indivisas do imóvel em causa viriam a ser vendidas à 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) - em 07 de Maio de 2014, conjuntamente pelos 1ª, 2ª, 3ª e 4ª co-Réus (respectivamente, M. M., J. M., A.
X. e M. J.), pelo preço de € 37.500,00, e em 22 de Dezembro de 2014, pela 5ª co-Ré (J. R.), pelo preço de € 65.000,00 -, não lhe tendo sido previamente comunicados os projectos de venda, nomeadamente para que pudesse exercer o direito legal de preferência que o art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. lhe
reconhece.
Por fim, o Autor alegou só ter tido conhecimento da segunda venda no dia 12 de Janeiro de 2015, quando lhe foi comunicada pela 6ª Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.), e da primeira venda posteriormente àquela data, por ele próprio ter então consultado o registo predial do imóvel em causa.
1.1.2. Regularmente citados, a 1ª co-Ré (M. M.), o 2º co-Réu (J. M.), a 3ª co- Ré (A. X.), a 4ª co-Ré (M. J.) e a 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) contestaram conjuntamente, pedindo que as excepções de caducidade que deduziram fossem julgadas procedentes, e a acção fosse julgada
improcedente.
Alegaram para o efeito, em síntese, ter o Autor tido conhecimento da
aquisição do imóvel pela 6ª Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) - por escrito particular autenticado em 8 de Maio de 2014 -, no dia imediato, não tendo proposto a acção nos seis meses seguintes, impostos pelo art. 1410º, nº 1 do C.C., assim deixando caducar o seu direito.
Mais alegaram que, tendo o Autor depositado o preço de aquisição nos autos, não incluiu no seu cômputo as demais despesas exigidas para aquele efeito (nomeadamente, as exigidas por impostos e registos), no valor global de € 9.251,50, e que resultariam da consulta dos documentos oficiais. E, também por isso, teria deixado caducar o direito de preferência invocado nos autos.
Alegaram ainda os co-Réus contestantes (M. M., J. M., A. X., M. J. e N. -
Sociedade Imobiliária, S.A.) que, ao outorgarem a escritura de compra e venda da metade indivisa do prédio em causa, pretenderam transferi-la para a 6ª co- Ré N. - Sociedade Imobiliária, S.A.), no âmbito de um acordo de partilha em vida - cujos termos discriminaram - celebrado entre os aí Vendedores, não tendo havido por isso qualquer pagamento ou recebimento do preço
declarado, mas sim uma entrada em espécie no património da referida Sociedade.
Defenderam, por isso, os co-Réus contestantes (M. M., J. M., A. X., M. J. e N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) não existir qualquer direito de preferência do
Autor no negócio referido (uma vez que tal direito se mostraria limitado à venda, ou à dação em pagamento); e estar também afastado quanto à metade indivisa adquirida pela 5ª Ré (J. R.) (uma vez que o direito de preferência do comproprietário prevalece sobre o do arrendatário).
Por fim, os co-Réus contestantes (M. M., J. M., A. X., M. J. e N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) defenderam que, tendo a compra da primeira metade indivisa do prédio em causa valorizado a outra metade em € 65.000,00, o Autor só poderia vir a ser autorizado a preferir pelo preço total de €
130.000,00, acrescido ainda das despesas exigidas pela aquisição, sob pena de agir em manifesto abuso de direito, nos termos do art. 334º do C.C..
1.1.3. O Autor apresentou resposta escrita às excepções deduzidas, pedindo que fossem liminarmente indeferidas.
Alegou para o efeito, sempre em síntese, desconhecer em 07 de Maio de 2014 qualquer venda relativa a direitos sobre o prédio de cujo rés-do-chão é
arrendatário, reiterando tudo o que em contrário expendera na sua petição inicial; e limitar-se o preço da venda (pelo qual pretende preferir) à
contrapartida pecuniária declarada na compra e venda (excluindo outros despesas).
1.1.4. Sendo dispensada a realização de uma audiência prévia, foi proferido:
despacho saneador, certificando a validade e a regularidade da instância;
relegando o conhecimento da excepção de caducidade para momento ulterior, por exigir prova; definindo o objecto do litígio (« - assiste ao Autor direito de preferência na compra de metade indivisa do prédio melhor descrito no artigo 1º da p.1. ? / - em caso de resposta afirmativa à questão anterior, o direito do Autor caducou pelo não exercício no prazo legalmente previsto, contado desde a comunicação das condições do negócio ? / - em caso de resposta afirmativa à primeira questão e negativa à segunda questão, assiste ao Autor direito a ser colocado na posição da 6ª Ré, mediante contra o pagamento do valor preço da compra e acréscimos legais ?»); enunciando os temas da prova («1. Em
momento anterior à venda referida em v. supra, foi comunicado ao Autor o projecto de transmissão do imóvel da esfera patrimonial dos 1ª a 5ª Réus, para a sociedade 6ª Ré; / 2. Despesas da aquisição do imóvel, descritas sob artigo 9º da contestação; / 3. Outorga do escrito particular epigrafado “Acordo de partilha em vida”, cujo teor se reproduz de fls. 145 a 147 dos autos (artigos 26º e 27º da contestação); 4. Real vontade dos outorgantes do título descrito em iv supra (artigos 14º, 28º a 30º e 46º da contestação); / 5. Não pagamento, pela sociedade Ré aos demais Réus, e não recebimento por estes, do preço declarado no titulo descrito em iv supra (artigos 15º e 45º da contestação)»); e
apreciando os requerimentos probatórios das partes, bem como agendando a realização da audiência de julgamento.
1.1.5. Denunciada no início da audiência de julgamento a preterição de P. X. - marido da 3ª co-Ré (A. X.) -, deferido o incidente então deduzido da sua
intervenção principal provocada, e citado o mesmo, veio contestar, reiterando a contestação antes apresentadas pelos demais co-Réus, e pedindo que a acção fosse julgada improcedente.
Alegou para o efeito (em aditamento ao já antes aduzido pelos outros co-Réus contestantes), não assistir ao Autor qualquer direito de preferência, face à redacção conferida ao art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (N.R.A.U.), que o limitou ao local arrendado que goze de
autonomia jurídica (prédio urbano ou fracção autónoma), e deixando de o autorizar quanto a prédio indiviso onde o locado se insira.
Mais alegou que, não tendo ele próprio sido oportunamente citado nos autos, por inércia imputável exclusivamente ao Autor, ainda que existisse de facto o direito de preferência invocado, o mesmo encontrar-se-ia caduco (face à preterição anterior de um litisconsórcio necessário passivo, com a
consequente ilegitimidade dos co-Réus oportunamente demandados).
1.1.6. O Autor apresentou resposta escrita às excepções deduzidas pelo co- Réu interveniente principal provocado (P. X.), pedindo que fossem
liminarmente indeferidas.
Alegou para o efeito não ter a alteração de redacção do art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. correspondido a qualquer intenção do legislador de eliminar o direito de preferência a favor do arrendatário de prédio não constituído em
propriedade horizontal, o que não teria deixado de afirmar claramente se assim fosse.
Mais alegou não se verificar a excepção de caducidade invocada pelo co-Réu interveniente principal provocado (P. X.), por: a acção se considerar proposta no dia em que foi recebida a petição inicial pela secretaria; a prática deste acto consubstanciar facto impeditivo da caducidade alegada; e a instância se ter mantido a mesma, sendo apenas convalescida com a intervenção do referido co-Réu.
1.1.7. Cumprido o demais legal, e realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção totalmente improcedente, lendo-se nomeadamente na mesma:
«(…)
Pelo exposto, julga-se:
Improcedente a presente acção, absolvendo-se os Réus dos pedidos formulados pelo Autor.
(…)»
*
1.2. Recurso (fundamentos)
Inconformado com esta decisão, o Autor (A. F.) interpôs recurso de apelação, pedindo que fosse julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-se por outra, que lhe deferisse todos os pedidos inicialmente formulados ou, subsidiariamente, que lhe deferisse o direito de preferir na compra da parte do imóvel que lhe está arrendado, e bem assim que o absolvesse de pagar a totalidade das custas da acção.
Concluiu as suas alegações da seguinte forma (sintetizada, sem repetições do processado, ou reproduções de textos legais ou jurisprudenciais):
1ª - Ter o Tribunal a quo errado na interpretação do art. 1091º, al. a) do C.C., que continua a consagrar - sem restrições (incluindo imóvel não submetido ao regime da propriedade horizontal) - o direito de preferência do arrendatário de prédio urbano.
1 - Na Douta Sentença em crise, o Meritíssimo Juiz a quo considerou que tendo o atual artigo1091º, alínea a) do Código Civil deixado de fazer
referência a “prédio urbano" e "fracção autónoma", tal como sucedia com o teor do artigo 47°, n° 1 do RAU, bem como tendo eliminado a disposição do seu n° 2, que previa a licitação entre arrendatários, tal alteração legislativa, constitui uma tomada de posição sobre a questão anteriormente debatida pela doutrina e pela jurisprudência, limitando e fazendo coincidir o conteúdo do direito de preferência ao local arrendado e não a todo o prédio em caso de arrendamento de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal.
2 - Contudo, o evoluir histórico do instituto da preferência do locatário habitacional (desde a Lei nº 63/77 até à atual redação do artigo 1091º do Código Civil), não pode ser havido como “correcção dogmática” desse instituto, visando restringir o exercício da preferência aos casos em que a coisa locada tenha individualidade jurídica própria.
3 - Acresce que, nem da análise do preâmbulo da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, nem da análise da sua exposição de motivos, decorre que o
legislador teve a intenção de afastar o direito de preferência do locatário na
compra e venda de todo o imóvel sempre que este se não encontre subordinado ao regime de propriedade horizontal.
4 - Na verdade, a expressão “local arrendado” continua a ser sinónimo de imóvel onde o arrendamento se situa.
5 - Ora, a supressão das expressões “prédio urbano ou de sua fração
autónoma” não alterou, nem para mais (no sentido de os titulares de fração autónoma terem direito de preferência sobre a totalidade do prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal), nem para menos (no sentido de suprimir o direito de preferência aos arrendatários de prédios que, por facto que lhes é alheio, não estão sujeitos ao regime de propriedade horizontal), o significado da sobredita expressão.
6 - Nem tão-pouco a supressão do n.º 2 do artigo 47º do RAU contribui para essa interpretação face ao que continua a dispor o Código Processo Civil quanto ao exercício de direitos de preferência concorrentes ou que respeitem a várias pessoas (artigos 1032º; 1036º; 1037º).
7 - Na realidade, se o legislador tinha a intenção de suprimir o direito de preferência dos arrendatários de parcelas não autónomas deveria ter dado redação diversa ao artigo 1091º do Código Civil face à conhecida posição da doutrina e jurisprudência dominantes quando ao significado a dar à expressão
“local arrendado” cujo conteúdo, reitera-se não é alterado pela supressão das expressões “prédio urbano ou de sua fração autónoma”.
8 - Não o tendo feito e não se retirando nem do preâmbulo da Lei nem da exposição de motivos tal intenção, não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (favorabilia amplianda, odiosa
restringenda).
9 - Ademais, a existência de um direito de preferência na aquisição de todo o prédio não onera mais gravemente a situação do senhorio. O direito de
preferência não concede ao preferente qualquer privilégio de redução do preço de venda. Aliás, o vendedor deve comunicar ao comprador preferente o preço por que pretende vender e é na base desse preço que o comprador se determinará. Ao senhorio é-lhe, em princípio, indiferente vender o imóvel a A ou a B, pelo que, não estamos perante uma (nova) opção legislativa mas em face de imprecisão de conceitos técnico-jurídicos.
10 - Acresce que, os argumentos que têm vindo a ser invocados por alguma doutrina e jurisprudência para não se poder exercer o direito de preferência relativamente a todo o imóvel não colhem.
11 - Por um lado porque o facto de se ter eliminado da redação do art.º 1091 nº1 al. a) do CC a referência a “prédio urbano” e “fração autónoma”, tal como era plasmada no art.º 47º n.º 1 do RAU, bem como à ausência de disposição idêntica à do seu n.º2, não é decisiva. O que importa é interpretar a amplitude e conteúdo da expressão «local arrendado» atentos, primacialmente, os
elementos lógico e teleológico da hermenêutica jurídica e a sensata e razoável ponderação dos interesses em dilucidação.
12 - Por outro lado, o direito de preferência do arrendatário não pode ser considerado como um direito excecional, e assim, a interpretar
restritivamente o direito, mas antes como um normal direito conferido por lei na razoável ponderação de tais interesses.
13 - E, por último, para os que invocam que, a interpretação que se fazia, não se limitava a conceder ao arrendatário a propriedade da sua habitação, mas sim de todo um prédio, o que não se revela no seu interesse, há que ter presente que o direito de preferência não é de exercício obrigatório.
14 - Além disso, importa referir que, o direito de preferência não constituiu, pelo menos por via de regra, prejuízo, e ónus ou encargos incomportáveis, para o vendedor. Na verdade, o preferente é apenas um primus inter pares, devendo sujeitar-se e satisfazer as melhores condições de venda que o vendedor tenha conseguido obter.
15 - Pelo que, se o prédio não está constituído em propriedade horizontal o
«local arrendado» nunca pode ser alienado, qua tale, isto é, autonomamente, mas apenas incorporado no todo do prédio, pois, se assim não for, o
arrendatário nunca teria direito a preferir, nem ao prédio como um todo, nem à parte locada.
16 - Com efeito, seguindo a tese restritiva, o legislador “dava com uma mão”, ao prever a possibilidade do arrendatário preferir, mas “retirava com a outra”, ao impossibilitar o exercício do direito de preferência nos prédios não
constituídos em regime de propriedade horizontal.
17 - Tal total e inelutável restrição não colhe cobertura, nem no elemento
literal da lei, nem na defesa dos fitos que a preferência pretende prosseguir e supra sumariamente mencionados e retiraria, nestes casos de não
autonomização jurídica das frações do prédio, qualquer aplicação ao art.º1091º do Código Civil.
18 - Tutelando de modo diverso situações substantivamente iguais,
discriminando negativamente o arrendatário que, não obstante usufruir de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal tem relativamente a ela contrato de arrendamento válido e o frutifica e dele retira benefícios, mesmo de índole social, presumivelmente tão relevantes como os oriundos de contratos incidentes sobre fração juridicamente autónoma.
19 - Não sendo logico e ferindo até o sentido de justiça do cidadão comum, do homo prudens e sensato, que se aceite a celebração de um contrato de
arrendamento relativamente a uma parte legalmente indivisa, mas
materialmente autonomizada, e que, na prática, se assume como/e consecute os/fitos, vg. económico sociais, de um contrato indigente sobre uma fracção juridicamente autónoma; e, depois, se lhe tolham os efeitos – vg. o de
atribuição de preferência –jurídicos concedidos a este último contrato.
20 - Assim, perante o extremismo da tese contrária, o melindre da situação, e a polémica que já vinha de trás, se o legislador pretendesse tal proibição, tê- la-ia adrede e inequivocamente plasmado.
Não o tendo feito, vedado está ao intérprete operar tal entendimento
restritivo, ademais com argumentos algo rebuscados e de cariz formal que postergam e conflituam com valores e desideratos de índole substancial, como os supra referidos.
21 - Motivo pelo qual, atento tudo quanto foi exposto, deve a Douta decisão ser revogada e em sua substituição ser proferida outra que confira ao Autor o direito de preferência na compra e venda do imóvel melhor identificado no artigo 1º do articulado de petição inicial.
2ª - Ser a interpretação feita pelo Tribunal a quo do art. 1091º, al. a) do C.C. inconstitucional, por violadora do princípio da igualdade consagrado no art. 13º da C.R.P. (distinguindo injustificadamente
arrendatários de prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal - a quem seria reconhecido o direito de preferirem na venda do local arrendado - e arrendatários de prédios urbanos não sujeito aquele regime - a quem seria negado tal direito).
22 - Caso se considere que, em face do disposto na alínea a) do artigo 1091º do Código Civil, o Autor não tem direito a preferir na compra da totalidade do imóvel melhor identificado no artigo 1º do articulado de petição inicial, o que não se concede, sempre teria direito a preferir na compra da parte do imóvel que lhe está arrendado.
23 - Na verdade, não existem razões materiais que justifiquem a diferença de tratamento entre arrendatários de frações autónomas e de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal.
24 - Motivo pelo qual, ao efetuar-se tal distinção, a alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil viola o princípio da igualdade consagrado no artigo 13.º da Constituição.
25 - Desde logo, porque essas razões materiais haveriam de se encontrar numa diferente situação de facto e de direito dos arrendatários de andares em prédios não constituídos em propriedade horizontal, e não na diferente
situação jurídica do local arrendado, que é estranha à relação locatícia e cuja configuração não depende da sua vontade, na medida em que a propriedade horizontal pode ser livremente constituída e desconstituída pelo(s)
proprietário(s) no decurso daquela relação, sem com ela interferir.
26 - Se o legislador considera que a atribuição do direito de preferência na compra e venda do local arrendado constitui um caminho para a concretização do direito à habitação dos arrendatários consagrado no artigo 65.º da
Constituição, na medida em que consolida e estabiliza a relação jurídica que estes mantêm com a sua casa de morada, teria que justificar em que é que o facto de aquele local não constituir uma unidade predial autónoma altera a natureza dos interesses tutelados.
27 - Não altera, obviamente, porque aqueles arrendatários não precisam menos de estabilidade jurídica do que os arrendatários de frações autónomas.
Pelo contrário até, em caso de venda da totalidade do prédio ficam mais expostos à possibilidade de denúncia do contrato pelo senhorio para
demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundo, nos termos da alínea a) do artigo 1101.º do Código Civil, do que ficariam no caso de venda apenas da sua fração.
28 - Mas não altera, também, porque a sua posição jurídica enquanto
arrendatários em nada difere das dos demais, já que o objeto e o regime do contrato de arrendamento não se definem pelo objeto e o regime do direito de propriedade do senhorio. O arrendamento é um direito pessoal de gozo que tem por objeto a coisa ou parte dela, e não aquele direito de propriedade.
29 - E, como tal, por maioria de razão, o direito de preferência dos
arrendatários tem de se definir pelo objeto do seu direito (de arrendamento) e não pelo objeto do direito (de propriedade) do senhorio.
30 - Assim, sendo o direito de preferência um direito real de aquisição
normativamente atribuído, nada obsta a que ele permita a aquisição apenas da parte do prédio que corresponde ao objeto do direito do arrendatário, como aliás a doutrina e a jurisprudência tem entendido ser juridicamente possível, mesmo sem norma legal expressa, em casos de aquisição originária parcial resultante de usucapião ou de acessão imobiliária fundadas na posse ou na ocupação de apenas parte de um prédio.
31 - Motivo pelo qual, se o supra exposto não proceder, deve ser proferida sentença que conceda ao Autor direito a preferir na compra da parte do imóvel que lhe está arrendado, sob pena de se verificar uma restrição
inadmissível do direito do inquilino, o qual ficaria sempre privado desse direito no caso de habitar parte de um prédio não constituído em propriedade
horizontal.
*
1.3. Recurso (contra-alegações)
Os 1ª co-Ré (M. M.), 2º co-Réu (J. M.), 3ª co-Ré (A. X.), 4ª co-Ré (M. J.) e 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) contra-alegaram, pedindo que o recurso de apelação interposto fosse julgado improcedente, sendo mantida a sentença recorrida.
Consideraram para o efeito, em síntese, não ter o Tribunal a quo incorrido em qualquer erro de julgamento, nomeadamente ao nível da interpretação do art.
1091º, al. a) do C.C., uma vez que:
1 - Com a sua nova redacção, pretendeu-se expressamente não consagrar o direito de preferência de arrendatário de prédio não sujeito ao regime da propriedade horizontal (pelo princípio da tendencial coincidência entre o objecto do arrendamento e o objecto do direito de preferência).
2 - Não ser a interpretação seguida do referido preceito, na sentença
recorrida, inconstitucional, por violadora do princípio da igualdade (uma vez que existem razões materiais e jurídicas que justificam a diferença de
tratamento entre arrendatários de fracções autónomas de prédios constituídos no regime da propriedade horizontal, e arrendatários de partes de prédios não sujeitos ao mesmo regime).
*
II - QUESTÕES QUE IMPORTA DECIDIR 2.1. Objecto do recurso - EM GERAL
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do
recorrente (arts. 635º, nº 4 e 639º, nºs 1 e 2, ambos do C.P.C.), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as
mesmas sejam de conhecimento oficioso (art. 608º, nº 2, in fine, aplicável ex vi do art. 663º, nº 2, in fine, ambos do C.P.C.).
*
2.2. QUESTÕES CONCRETAS a apreciar
Mercê do exposto, 02 questões foram submetidas à apreciação deste Tribunal:
1ª - Errou o Tribunal a quo na interpretação feita da actual redacção do art. 1091º,nº 1, al. a), do C.C., quando entendeu que o mesmo deixou de reconhecer ao arrendatário de parte de prédio não submetido ao regime da propriedade horizontal o direito de preferir na sua venda (devendo, pelo contrário, ser-lhe reconhecido esse direito) ?
2ª - É inconstitucional, por violadora do princípio da igualdade previsto no art 13º da C.R.P., a interpretação feita pelo Tribunal a quo da actual redacção do art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. (ao não reconhecer ao
arrendatário de parte de prédio não submetido ao regime da propriedade horizontal o direito de preferir na sua venda) ?
*
III - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Realizada a audiência de julgamento no Tribunal de 1ª Instância, foram
discriminados na respectiva sentença - como provados, e como não provados - os factos relevantes para a decisão das duas questões enunciadas supra
(entre outras ali sob a sua apreciação, mas cuja sindicância não foi depois objecto do recurso interposto).
A decisão de facto proferida não foi impugnada (nomeadamente, no presente
recurso de apelação), pelo que se reproduz tal como foi ali exarada (e aqui de forma definitiva).
*
3.1. Factos provados
1 - Por escritura pública de trespasse e arrendamento celebrada no dia 24 de Maio de 1994, no Primeiro Cartório Notarial de Guimarães, lavrada de folhas 54 a 55 do livro de escrituras diversas nº …, A. C. e mulher, M. G., declararam trespassar a A. F. (aqui Autor), pelo preço de Esc. 10.000.000$00 que já
receberam, e este declarou aceitar, com todas as instalações próprias dele, seus móveis e utensílios e demais elementos que o integram, incluindo-se o direito ao respectivo arrendamento, o estabelecimento comercial de café e snack-bar, instalado no rés-do-chão do prédio urbano, sito na rua Dr. …, São João, deste concelho e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 260
(conforme escritura pública que é fls. 12 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzida).
2 - Mais declararam A. C. e Mulher, na mesma escritura pública, ue o referido prédio pertence a J. P. (…) e a E. M. (…) a quem vem sendo paga a renda
mensal de vinte e oito mil, oitocentos e vinte escudos (conforme escritura pública que é fls. 12 e seguintes dos autos, já dada por integralmente reproduzida).
3 - O prédio identificado no facto provado número 1, encontra-se actualmente inscrito na respectiva matriz sob o artigo …º da União das Freguesias de …, no Serviço de Finanças de Vizela, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o n.º … da freguesia … de Vizela (conforme certidão permanente do registo predial que é fls. 17 e seguintes dos autos, e caderneta predial urbana que é fls. 19 e seguintes dos autos, que aqui se dão por
integralmente reproduzidas).
4 - Por escritura pública de doação celebrada a 16 de Dezembro de 2010, no Cartório Notarial da Dr.ª M. R., sito em Guimarães, J. P. declarou doar, por conta da sua quota disponível, a sua filha J. R. (aqui 5ª Ré), e esta declarou aceitar, entre outros, metade indivisa do prédio urbano, composto de casa de cave, rés-do-chão, primeiro e segundo andares e logradouro, destinado a habitação, sito na Rua Dr. … de Vizela, do concelho de Vizela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o número … – de Vizela,
inscrito na respectiva matriz sob o artigo … (conforme escritura pública que é
fls. 35 e seguintes dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida).
5 - Depois de celebrada a escritura referida no número anterior, metade do valor da renda passou a ser paga a M. M. (aqui 1ª Ré), na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de E. M., e a outra metade à 5ª Ré (J. R.) (artigo 6º da p.i.).
6 - Por título de compra e venda autenticado, celebrado no dia 22 de
Dezembro de 2014, perante o Sr. Solicitador A. B., com a cédula profissional
…, na cidade do Porto, lavrada no livro .., de folhas oitenta e seis a folhas noventa e um, a 5ª Ré (J. R.) declarou vender a N., Sociedade Imobiliária, S.A.
(aqui 6ª Ré), pelo preço de € 65.000,00, já recebido, a metade indivisa referida no facto provado anterior (conforme título de compra e venda que é fls. 43 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzido).
7 - Por título de compra e venda autenticado, celebrado no dia 07 de Maio de 2014, perante o Sr. Solicitador A. B., com a cédula profissional …, na cidade do Porto, lavrado no livro .., de folhas trinta e seis a quarenta e quatro, M. M.
(aqui 1ª Ré), J. M. (aqui 2º Réu), A. X. (aqui 3ª Ré) e M. J. (aqui 4ª Ré),
declararam vender à 6ª Ré (N., Sociedade Imobiliária, S.A.), pelo preço de € 37.500,00, já recebido, ½ do prédio urbano composto de cave, rés-do-chão, primeiro, segundo andares e logradouro, sito na Rua Dr. …, destinado a habitação e comércio, descrito na Conservatória do registo predial de Vizela sob o n.º .. com a inscrição a favor do autor da herança pelas inscrições AP – .. de 1974/07/09, AP – .. de 1987/01/26 e AP – .. de 1987/01/26, mas
devidamente habilitados pela escritura de habilitação de herdeiros outorgada em 28.10.1996 no Cartório Notarial de Esposende no Lv.º … a fls. 40 que se arquiva, inscrito na matriz sob o artigo … da união das freguesias de Caldas de Vizela (S…), anteriormente era o artigo … da freguesia de S. João de Caldas de Vizela (conforme título de compra e venda que é fls. 53 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzido).
8 - Encontram-se feitas as seguintes inscrições no registo do prédio descrito sob o n.º …, da freguesia São João das Caldas de Vizela, na Conservatória do Registo Predial de Vizela: Apresentação n.º …, de 2014/05/08, aquisição de ½ a favor da N., Sociedade Imobiliária, S.A., por compra A. X., J. M., M. M. e M.
J.; Apresentação n.º … de 23.12.2014, aquisição de ½ a favor da N., Sociedade Imobiliária, S.A., por compra J. R. (conforme. certidão permanente do registo predial que é fls. 17 e seguintes dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzida).
9 - O Autor teve conhecimento no dia 12 de Janeiro 2015 de que tinha ocorrido a compra e venda aludida no facto provado número 6, através do email que nessa data lhe foi enviado por P. X. (aqui Réu interveniente principal provocado), reproduzido a fls. 25 dos autos (artigo 9º da p.i.).
10 - No dia 28 de Janeiro de 2015, o Autor enviou à 1ª Ré (M. M.) uma carta registada, requerendo que a mesma o informasse a quem é que deveria proceder ao pagamento da renda (artigo 10º da p.i.).
11 - Em resposta, a 1ª Ré (M. M.) enviou ao Autor a carta que é fls. 27 dos autos, datada de 23 de Fevereiro de 2015, informando-o que, a partir de 01 de Janeiro de 2015, devem fazer um só pagamento de renda do café (…) para a conta com o seguinte NIB: …, em nome da “N.” da qual sou a Administradora Única (artigo 11º da p.i.).
12 - A 6ª Ré (N., Sociedade Imobiliária, S.A.) suportou, por força da
celebração dos títulos mencionados nos factos provados números 6 e 7, o valor global de € 9.251,50 (nove mil duzentos e cinquenta e um euros e cinquenta cêntimos) com as seguintes despesas: a) IMT referente ao contrato de
04.05.2014 – € 2.467,50; b) IS referente ao contrato de 04.05.2014 – € 300,00;
c) despesas com contrato de 04.05.2014 e respectivo registo - € 1.000,00; d) IMT referente ao contrato de 22.12.2014 – € 4.420,00; e) IS referente ao contrato de 22.12.2014 – € 544,00; f) Despesas com o contrato de 22.12.2014 – € 315,00; g) Emolumento de registo predial de 23.12.2014 – € 245,00 (artigo 9º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
13 - Em 30 de Abril de 2014, a 1ª Ré (M. M.), o 2º Réu (J. M.), a 3ª Ré (A. X.) e a 4ª Ré (M. J.), outorgaram um contrato que denominaram «Acordo de Partilha em Vida», declarando que eram, à data, os únicos accionistas da aqui 6ª Ré (N., Sociedade Imobiliária, S.A.) (artigo 9º da contestação dos 1ª a 4ª e 6ª Réus).
14 - O contrato referido no número anterior destinou-se a partilhar os bens que eram propriedade da 1ª Ré (M. M.) e de seu falecido marido, pai dos demais Outorgantes, E. M. (artigo 9º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
15 - Com vista a concretizar o objectivo referido nos factos provados números 13 e 14, os interessados acordaram ceder às 3ª Ré (A. X.) e 4ª Ré (M. J.) a totalidade das acções que por partilha lhes pertenciam na 6ª Ré (N.,
Sociedade Imobiliária, S.A.), determinando-se que a aqui 1ª Ré (M. M.) e os demais herdeiros de E. M. se comprometem, entre outros contratos a realizar, a integrar o prédio aqui em causa, entre outros, «no património da dita
sociedade N., através das competentes escrituras e a débito da conta
suprimentos da 1ª outorgante, M. M., na referida sociedade N.» (artigos 28º e 29º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
16 - Acordando-se entre todos os herdeiros de E. M. outras transferências de património e pagamentos, com vista à efectivação da partilha aí acordada e documentada (artigo 30º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
17 - A escritura mencionada no facto provado número 7 teve como objectivo último a transferência da propriedade da metade indivisa do imóvel aqui em causa para a 6ª Ré (N., Sociedade Imobiliária, S.A.), no âmbito do acordo de partilha em vida celebrado entre os aí Vendedores, descrito nos factos
provados números 13 a 16 (artigo 14º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
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3.2. Factos não provados
1 - Em momento que precedeu a venda, foi comunicado ao Autor o projecto de transmissão do imóvel da esfera patrimonial dos 1ª Ré (M. M.), 2º Réu (J. M.), 3ª Ré (A. X.) e 4ª Ré (M. J.) para a 6ª Ré (N., Sociedade Imobiliária, S.A.) (artigo 3º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
2 - Desde que foi feito o respectivo registo, que o Autor tem conhecimento da venda referida no número anterior (artigo 2º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
3 - A 6ª Ré (N., Sociedade Imobiliária, S.A.) não procedeu ao pagamento do valor constante do aludido contrato, a título de preço, nem os demais
Outorgantes receberam tal montante como contrapartida da transferência da propriedade da metade indivisa do imóvel (artigo 15º da contestação dos 1ª a 4ª, e 6ª Réus).
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IV - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1. Direito de preferência do arrendatário urbano
4.1.1.1. Natureza do direito - Reconhecimento judicial (do direito de preferência)
Lê-se no art. 1410º, nº 1 do C.C. (aplicável ex vi do nº 4 do art 1091º do C.C.),
e no que ora nos interessa, que o titular do direito legal de preferência «a quem não se dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos
elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção».
Como é próprio de um direito de preferência legal, também o que beneficia o arrendatário tem eficácia real. Isto significa que, se o prédio for
efectivamente alienado a terceiro, com violação do seu direito, o arrendatário se pode substituir ao adquirente, desde que iguale as condições por ele
oferecidas, nomeadamente de preço.
Logo, o preferente não necessita de discutir a validade do acto de alienação violador do seu direito, podendo recair directamente sobre a coisa dela objecto, revertendo-a para si: «por virtude do exercício do direito de
preferência o nome do preferente substitui-se ao do adquirente com todos os direitos referentes ao momento da transmissão, tudo se passando
juridicamente como se por erro de escrita o nome do adquirente tivesse sido rectificado judicialmente. A alienação não é nula e, antes, produz todos os seus efeitos, operando-se apenas a substituição por outro de um dos sujeitos do contrato» (Pinto Loureiro, Manual dos Direitos de Preferência, Vol. II, p.
309. No mesmo sentido, Ac. do STJ, de 29.04.2010, Hélder Roque, Processo nº 81/05.0TBMTS.P1.S1, in www-dgsi.pt, como todos os demais citados sem outra indicação de origem, onde se lê que «o preferente não representa, verdadeiramente, o adquirente, que, retroactivamente, desaparece do contrato como se nele nunca tivesse figurado, de acordo com o princípio
“resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis”, tudo se passando,
juridicamente, como se, por erro de escrita, o nome do adquirente tivesse sido rectificado, judicialmente»).
Será esta inerência (a certo objecto), bem como a sua eficácia absoluta (de o fazer valer contra todos que o detenham), as razões pelas quais,
tradicionalmente, o direito do preferente tem sido considerado um direito real, de aquisição - aquele que confere ao respectivo titular, uma vez verificados certos pressupostos, o poder de adquirir um direito real de gozo sobre determinada coisa (neste sentido, Antunes Varela, em anotação ao Ac.
do STJ, de 20.06.1969, RLJ, ano 103º, p. 476, ou Ac. do STJ, de 29.04.2014, Azevedo Ramos, Processo nº 353/2002.P1.S1, in www.dgsi.pt, como todos os demais citados sem indicação de origem. Contudo, suscitando dúvidas sobre a sua mais correcta classificação como direito inerente de aquisição, J. Oliveira Ascensão, «Direito de preferência do arrendatário», Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, Vol. III, Almedina, Dezembro de
2002, p. 271 a 273. Defendendo ser antes uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, Manuel Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Colecção Teses, Almedina, 1990, p.
217).
Pacífico é que o direito real de preferência «goza das duas características típicas dos direitos da mesma espécie [real]: a preferência (ou prevalência) e a sequela.
A primeira característica significa, como de todos é sabido, que, constituído determinado direito real, ele prevalece sobre qualquer outro direito real conflituante, que sobre a mesma coisa se constitua em momento
posterior. Quanto à segunda, ela confere ao titular do direito a faculdade de perseguir o respectivo objecto, onde quer que ele se encontre» (Antunes Varela, em anotação ao Ac. do STJ, de 20.06.1969, RLJ, ano 103º, p. 479, com bold apócrifo).
Considerado o terceiro adquirente, dir-se-á que «aquele que compra ou recebe em doação uma coisa, sujeita ao direito de preferência de outrem, não pode considerar-se como seu verdadeiro proprietário, enquanto não decorrer o prazo para o exercício daquele direito ou enquanto este não é definido, judicialmente, ficando numa situação semelhante aquele que contrata sob condição resolutiva ou que é sujeito de um negócio jurídico inválido.
Verificada a condição ou declarada a invalidade, tudo tem de ser reposto no estado anterior ao contrato ou ao negócio jurídico, nos termos do estipulado pelos artigos 270º, 276º, 289º e 290º, todos do CC» (Ac. do STJ, de
29.04.2010, Hélder Roque, Processo nº 81/05.0TBMTS.P1.S1).
Sem embargo da mais correcta classificação de que seja alvo, o direito legal de preferência produz ainda os seus efeitos erga omnes independentemente de registo; e, sendo reconhecido judicialmente, tem como resultado a
substituição, com eficácia ex tunc, do adquirente pelo preferente. (Neste sentido, Pinto Loureiro, Manual dos Direitos de Preferência, Vol. II, p. 140, Ac.
do STJ, de 20.06.1969, anotado por Adriano Vaz Serra e por Antunes Varela, RLJ, Ano 103º, p. 470 e seguintes. Na jurisprudência mais recente, Ac. do STJ, de 29.04.2010, Hélder Roque, Processo nº 81/05.0TBMTS.P1.S1, e Ac. do STJ, de 23.11.2010, Azevedo Ramos, Processo nº 2822/03.1TBGDM.P1.S1).
Com efeito, e ao contrário do que sucede com o direito convencional de
preferência (art. 421º do C.C.), o direito legal de preferência está dispensado de registo para produzir efeitos em relação a terceiros, já que a lei o radicou «numa situação objectiva visível ou conhecível» por aqueles (Adriano Vaz Serra, em anotação ao Ac. do STJ, de 20.06.1969, RLJ, ano 103º, p. 471).
Por outras palavras, na «verdade, quando se trata de direitos reais de prelação
criados pelas partes, só o registo poderá proporcionar a terceiros o respectivo conhecimento.
No que respeita, porém, às preferências legais, a situação é diferente. Nesse caso, é a própria lei que cria directamente a preferência e, por
conseguinte, o requisito de publicidade está em larga medida preenchido desde logo por essa circunstância. Para saber se determinada coisa está
onerada com algum direito legal de preferência, bastará a consulta dos textos legais uma vez conhecida a situação de facto ou de direito que serve de
pressuposto à concessão do direito.
E estas situações (de facto ou de direito) tornam-se, em regra - pela sua objectividade, ostensividade ou visibilidade - facilmente reconhecíveis para terceiros (Antunes Varela, em anotação ao Ac. do STJ, de 20.06.1969, RLJ, ano 103º, p. 477, com bold apócrifo).
Contudo, e muito «embora o direito legal de preferência não esteja sujeito a registo, já o mesmo não acontece relativamente à acção através da qual seja exercido - a chamada acção real de preferência. Trata-se de uma acção
constitutiva (e não de uma acção condenatória de reivindicação, conforme pretende Carlos Coelho, na Rev. De Direito e Economia, ano VIII, pág. 178), destinada a obter um efeito jurídico novo: a substituição do adquirente pelo preferente na titularidade do direito que o primeiro adquiriu sobre a coisa sujeita a prelação (…). Por força do disposto no artigo 3º, nº 1, alínea a). do Código do Registo Predial, deve entender-se que esta acção, quando verse sobre imóveis (…) , está sujeita a registo.
A falta de registo da acção, porém, não torna o direito legal de
preferência inoponível a terceiros que tenham adquirido direitos sobre a coisa litigiosa no período da mora litis. As consequências da omissão do registo vêm referidas no nº 3 do artigo 271º do Código de Processo Civil e são de ordem meramente processual.
Se o preferente regista a acção, a sentença favorável que nela obtiver tem uma eficácia superior à que normalmente deriva do caso julgado: além de vincular as partes produz ainda efeitos contra todo aquele que adquirir sobre a coisa litigiosa, durante a pendência da acção, direitos
incompatíveis com os do preferente.
Se pelo contrário o registo não é efectuado, a sentença terá apenas a sua eficácia normal: a eficácia inter partes. Mas o autor não fica impedido de fazer valer o seu direito real contra terceiros, para quem a coisa tenha sido entretanto transmitida. Simplesmente, para lograr o efeito a que se dirigia a primeira acção, necessita de os convencer em novo pleito» (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª edição, Coimbra Editora,
Limitada, 1987, p. 383, com bold apócrifo. No mesmo sentido, Adriano Vaz Serra e Antunes Varela, em anotação ao Ac. do STJ, de 20.06.1969, RLJ, ano 103º, p. 471).
«Consequentemente, faltando a prova do registo da acção de preferência, o que deixa de produzir efeitos contra terceiros (subadquirentes) não é o
direito real de preferência invocado, mas apenas o facto sujeito a registo: a própria acção ou mais correctamente, a decisão nela contida» (Ac. do STJ, de 29.04.2014, Azevedo Ramos, Processo nº 353/2002.P1.S1, com bold apócrifo. No mesmo sentido, Ac. do STJ, de 29.04.2010, Hélder Roque, Processo nº 81/05.0TBMTS.P1.S1, onde se lê que «o direito real [de
preferência] subsiste e produz efeito contra terceiros, a decisão obtida é que deixa, por si só, de produzir efeitos contra eles, e daí a necessidade da
instauração de uma nova acção para convencer os sub-adquirentes de que a coisa foi vendida ou doada por quem não o podia fazer»; ou Antunes Varela, em anotação ao Ac. do STJ, de 20.06.1969, RLJ, ano 103º, p. 476, onde se lê que à «eficácia absoluta desse direito [direito legal de preferência] não obsta o facto de se haver omitido o registo da acção de preferência», tendo essa
«circunstância (…) unicamente como consequência a inoponibilidade da decisão (que reconheça o direito a preferir) a terceiros estranhos ao pleito e que, posteriormente à sua proposição, tenham adquirido sobre a coisa direitos conflituantes»).
*
4.1.1.2. Consagração legal do direito de preferência do arrendatário urbano
O direito português conferiu desde cedo ao arrendatário urbano um direito de preferência, isto é, permitiu-lhe, em igualdade de condições, adquirir o local arrendado caso o senhorio o pretendesse alienar a terceiro.
Assim, e pela primeira vez, a preferência na venda por parte do arrendatário foi consagrada pela Lei nº 1662, de 04 de Setembro de 1924, embora então limitada ao arrendamento para comércio de indústria.
Posteriormente, seria publicada a Lei nº 2030, de 22 de Junho de 1948, que continuou a consagrar idêntico direito para os arrendamentos comerciais, e a exigir que o exercício da actividade no local arrendado o tivesse sido por um período mínimo de um ano; mas estendeu o direito de preferência em causa aos arrendamentos para o exercício de profissão liberal, bem como às situações de dação em pagamento.
Ficaram, mais uma vez, excluídos da consagração de um tal direito os
arrendamentos para habitação (não obstante terem sido previstos no projecto da Lei nº 2030, de 22 de Junho de 1948, de Sá Carneiro), por a Câmara
Corporativa ter considerado que: essa inclusão representaria um entrave ao comércio jurídico e uma grave restrição ao direito de propriedade; e a
natureza real deste direito seria dificilmente compatível com o carácter marcadamente obrigacional do contrato de onde emerge.
As soluções referidas passariam integralmente para a redacção inicial do C.C. de 1966: no seu art. 1117º, nº 1, estabeleceu-se que, na venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio arrendado, os arrendatários que nele exercessem o comércio ou indústria há mais de um ano tinham direito de preferência, sucessivamente e por ordem decrescente das rendas; e no seu art. 1119º estabeleceu-se idêntico regime relativamente ao arrendamento para o exercício de profissão liberal.
Foi só com a Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto, que se veio a consagrar o direito de preferência no arrendamento para habitação, lendo-se
nomeadamente na mesma que: «O locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo» (art. 1º, nº 1); «O locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano goza do direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção» (art. 1º, nº 2); e «Quando mais de um locatário habitacional exercer o direito de preferência, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante» (art. 2º, nº 1).
Resultava expressamente do preâmbulo deste diploma, ser sua intenção dar execução ao disposto no art. 65º, nº 2, da então nova C.R.P. (que
impunha ao Estado a adopção de uma política de acesso à habitação própria), esclarecendo-se aí que, no «domínio dos direitos e deveres sociais, dispõe a Constituição da República que ao Estado compete, além do mais, adoptar uma política de acesso à habitação própria (artigo 65º, nº 2 da Constituição)», podendo «contribuir para a referida política, ainda que em grau reduzido, conferir aos arrendatários habitacionais direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento dos imóveis respectivos».
(O referido levou a que alguma jurisprudência - v.g. Ac. do STJ, de 08.10.2002, Azevedo Ramos, Processo nº 02A2458 - defendesse inclusivamente que não seria a simples posição de inquilino habitacional que faria nascer para este o direito de preferência em causa, exigindo-se ainda que aquele tivesse efectiva necessidade do prédio ou da fracção para sua habitação própria e dos seus familiares).
Posteriormente, o Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.). (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e que teve no diploma a
anterior a sua fonte histórica), reafirmou o já então irrestrito direito legal de preferência do arrendatário urbano - para habitação, comércio e indústria, ou exercício de profissão liberal -, procedendo assim à
harmonização dos antes dois desconformes regimes.
Passou-se a dispor, no seu art. 47º, que: «O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano» (nº1);
«Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante» (nº 2).
Logo, e de forma francamente maioritária na doutrina e na jurisprudência, entendia-se que: se o prédio estivesse constituído em propriedade
horizontal, o direito de preferência do arrendatário só seria passível de ser exercido em relação à fracção autónoma de que fosse locatário, ainda que a concreta alienação ou dação em cumprimento envolvesse o prédio inteiro; já se o prédio não estivesse submetido àquele regime, o direito de
preferência do arrendatário de parte dele (económica - mas não juridicamente - autonomizada) teria que ser exercido sobre todo o imóvel, assim se
compreendendo que pudesse ter que haver licitação entre os eventuais vários arrendatários preferentes.
«Os argumentos subjacentes a este entendimento eram: (1) o alargamento do direito de preferência a todos os arrendamentos urbanos vinculísticos (que não apenas os destinados a comércio, indústria, profissões liberais ou
habitação) e a consagração de novos direitos de preferência, designadamente a favor dos titulares de novo arrendamento e do senhorio em caso de
trespasse; (2) a manutenção das designações de “prédio urbano” e “fracção autónoma”, o que implicaria que a limitação ao local arrendado apenas diria respeito aos casos de venda de prédio já constituído em propriedade
horizontal; (3) a manutenção da norma que mandava proceder à licitação em caso de concurso de preferente, que ficaria sem campo de aplicação caso não se perfilhasse o entendimento de que estes poderiam preferir na totalidade do prédio; e, (4) o preâmbulo do diploma» (Ac. do STJ, de 21.01.2016, Tavares de Paiva, Processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1).
Compreende-se, por isso, que se afirmasse que, se «com a preferência do arrendatário, se pretende eliminar um intermediário que, em princípio, faz aumentar os encargos com a habitação», não existiria razão válida para que
«o arrendatário de uma fracção» tivesse «direito de fazer sua, tanto por tanto, mas já não» pudesse «preferir na venda do imóvel em que ele se integra e que é vendido a um terceiro que nenhuma relação poderá ter com esse mesmo imóvel? A extensão da preferência a todo o prédio não se fundamentará no interesse do preferente?» (Jorge Alberto Aragão Seia, Arrendamento Urbano
Anotado e Comentado, 7ª edição, Almedina, p. 308).
(Contavam-se na doutrina maioritária: Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 4ª edição, Coimbra Editora, p. 568; Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, 3.ª Edição, Almedina, p. 639 e 640; Pedro Romano Soares Martinez, Direito das Obrigações (Parte Especial), Contratos, Compra e venda, locação, empreitada, 2.ª edição, Almedina, p. 266, nota 2; ou Luís Miguel Monteiro, Direitos e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (RAU), A.A.F.D.L., 1992, p.
49-52.
Na jurisprudência, veja-se a muito completa discriminação feita no Ac. do STJ, de 21.01.2016, Tavares de Paiva, Processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1.
Compreende-se que, de forma coerente, tivesse sido proferido, em 01 de Fevereiro de 1995, pelo Supremo Tribunal de Justiça, o Assento nº 2/95, onde se lê que, vendido «um prédio urbano a locatário habitacional de parte dele, sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no artigo 416º, nº 1 do Código Civil quanto aos restantes locatários, o comprador não perde, pelo simples facto de aquisição, o respectivo direito legal de preferência», sendo que «qualquer um desses locatários preteridos, como detentor de direito concorrente, não o poderá ver judicialmente reconhecido sem recorrer ao meio processual previsto no artigo 1465º do Código de Processo Civil, aplicável com as devidas adaptações»).
Eram, assim, francamente minoritários aqueles que entendiam que, face ao regime consagrado no R.A.U., nomeadamente face à expressão «local
arrendado», o legislador teria pretendido a coincidência entre o objecto da preferência e o da habitação, pelo que não sendo esta juridicamente
autonomizável, aquele não poderia ser exercido, nomeadamente sobre a totalidade do prédio.
«Esta posição alicerçou-se no seguinte: (1) a lei contempla com relevância preferencial a fracção autónoma ou o prédio urbano, pelo que, se o
arrendamento tem por objecto a fracção autónoma e ela é vendida, ou se tem por objecto o prédio urbano e ele é vendido, existe, nestes casos, direito de preferência do arrendatário; (2) a lei não contempla no seu texto o direito de preferência de arrendatário de parte alíquota sobre a totalidade do prédio urbano indiviso, pelo que defendê-lo não tem arrimo legal e contraria a
própria lei; (3) a regra da licitação entre os preferentes tem aplicação no caso de o prédio ou a fracção poder ter vários arrendatários e cada um deles
pretender exercer o respectivo direito; (4) a expressão “local arrendado”
constitui uma restrição relativamente à legislação precedente» (Ac. do STJ, de 21.01.2016, Tavares de Paiva, Processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1).
(Contavam-se, na doutrina minoritária: Oliveira Ascensão,
«Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime do
Arrendamento Urbano», Revista da Ordem dos Advogados, n.º 51, Lisboa, 1991, p. 67, e «Direito de Preferência do Arrendatário», Estudo em
Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, Vol, III, Almedina p.
254 e 255; ou Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.ª edição, Almedina, p. 204).
O Novo Regime do Arrendamento Urbno (N.R.A.U.). (aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, e cujo art. 60º revogou o diploma anterior), veio novamente reafirmar o direito legal de preferência do arrendatário urbano, consagrando-o no art. 1091º do C.C. - então aditado a este diploma
fundamental -, dispondo-se no mesmo que: «O arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos» (nº 1, al. a) ).
Mantem-se, como actual, a redacção originária (referida) do art. 1091º, n.º 1, al. a), do C.C..
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4.1.1.3. Interpretação da redacção actual do art. 1091º, nº 1, al. a) do C.C.
Conforme referido, o actual art. 1091º do C.C., face ao anterior art. 47º do R.A.U., deixou de fazer referência a «prédio urbano» e a «fracção
autónoma» (substituindo-as por «local arrendado»), tendo ainda eliminado qualquer disposição prevendo a licitação entre plúrimos arrendatários
interessados em exercer concorrentes direitos de preferência.
Veio, por isso, defender-se que o arrendatário do prédio não constituído em propriedade horizontal deixou de poder exercer o direito de preferência em relação a todo o imóvel (ao contrário do que anteriormente lhe seria reconhecido).
Pondera-se, em abono desta tese (que aqui igualmente se sufraga):
. o elemento literal
Se na «fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador (…) soube exprimir o seu pensamento em termo adequados» (art.
9º, nº 3 do C.C.), não é crível que haja - leviana ou imponderadamente - substituído duas expressões com sentidos jurídicos precisos («prédio urbano» e «fracção autónoma»), por uma outra, também técnico-juridicamente precisa («local arrendado»), eliminando ainda a referência à eventual licitação entre arrendatários preferentes, sem que subjacente a essa sua acção estivesse a intenção de consagrar um novo regime.
Compreende-se, assim, que se afirme que, confrontando «este regime com o pretérito (art.ºs 47.º a 49.º do RAU), há duas alterações merecedoras de registo: primeiro, o prazo mínimo de duração do contrato para conferir o direito de preferência passou de 1 para 3 anos (…); segundo, deixou de se fazer menção ao “arrendatário de prédio urbano ou de sua fração autónoma”
(art.º 47.º/1 do RAU) e de prevenir a hipótese de que, “sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o
alienante” (art.º 47.º/2 do RAU), o que pode ser havido como significando que só o arrendatário de fração autónoma goza do direito de preferência, e não o arrendatário de um fogo em prédio não submetido ao regime de propriedade horizontal, o qual deixa de exercer a preferência em relação à totalidade do prédio, só então podendo haver “ dois ou mais preferentes”, ou seja, nesta matéria ter-se-á optado por uma solução intermédia entre a consagrada no RAU e a defendida por alguns, que rejeitavam toda a preferência do
arrendatário» (Abílio Neto, Código Civil Anotado, 16ª Edição, 2009, p. 970).
Enfatiza-se que não «oferece ambiguidade ou polissemia a expressão
empregue pelo legislador; local arrendado é, repete-se, o exacto espaço que as partes acordaram ser objecto do arrendamento: nem mais, nem menos» (Ac.
do STJ, de 21.01.2016, Tavares de Paiva, Processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1.
Já antes, no mesmo sentido, Ac. da RL, de 26.03.2015, Tomé Ramião, Processo nº 9065-12.1TCLRS.L1-6, onde se lê que, «eliminada que foi a referência a
“prédio urbano” e “fração autónoma”, tal como era plasmada no art.º 47º n.º 1 do RAU, bem como à ausência de disposição idêntica à do seu n.º2, que previa a licitação entre arrendatários e não transposta para o art.º 1091.º do C. Civil, urge concluir que o legislador tomou posição sobre a anterior querela
doutrinária e jurisprudencial, limitando e fazendo coincidir o conteúdo do direito de preferência ao local arrendado, não a todo o prédio em caso de arrendamento de parte do prédio não constituído em propriedade
horizontal»).
Logo, e lendo rigorosamente a expressão «local arrendado», resulta da mesma que a actual consagração legal do direito de preferência do
arrendatário urbano só existe em caso de venda ou dação em cumprimento do local objecto do seu contrato de arrendamento, numa forçada coincidência entre o objecto do direito de preferência, e o objecto do contrato de
arrendamento.
Assim, não estando o prédio constituído em propriedade horizontal, não gozando o local arrendado de autonomia jurídica, não podendo ser
juridicamente individualizado, não permite a tal necessária coincidência entre o objecto do contrato de arrendamento (uma parte de prédio juridicamente individualizável) e o direito de preferência (que teria, em tal hipótese, de ser
exercido sobre todo o prédio, único e uno bem jurídico susceptível de
individualização jurídica, o que contraria a única expressão legal actual de
«local arrendado»).
Ora, se «o legislador tinha pleno conhecimento de cada uma das posições doutrinais perfilhadas e respectivas argumentações», ao
«remover, voluntária e conscientemente, os principais fundamentos legais que justificavam a possibilidade do exercício da preferência sobre todo o imóvel, parece-nos que deixou claro que não deverá ser esse o rumo a tomar em decisões futuras sobre a questão» (José Pedro Carneiro Cadete, Da
Preferência do Arrendatário Habitacional, Tese de Mestrado em Direito - Ciências Jurídico-Privatísticas, Universidade do Porto, Faculdade de Direito, em 29 de Julho de 2011, p. 12, com bold apócrifo, acessível em http://
repositorioaberto.up.pt/bitstream/10216/63905/2/Relatorio de Mestrado.pdf.p.12, e consultada em Outubro de 2017).
Claro que seria desejável que, numa matéria desta importância, a prévia exposição de motivos da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, ou o seu próprio preâmbulo, tivessem sido claros a respeito da nova opção legislativa (sendo precisamente neste facto que o Ac. da RC, de 23.06.2015, Carlos Moreira, Processo nº 1275/12.8TBCBR.C1, radica a sua adesão à tese contrária à aqui sustentada, quando afirma que «nem do preâmbulo do Decreto-lei, nem da análise dos trabalhos preparatórios decorre ter o legislador tido a intenção de afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel»).
Contudo, como se generalizou este tipo de omissões (não raro inexistindo mesmo quaisquer preâmbulos em diplomas primordiais), a dita omissão não nos impressiona, nem convence da bondade da tese contrária.
. o elemento sistemático
Se a «interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico» (art. 9º, nº 1 do C.C.), dir-se-á que qualquer uma destas normas - porque limitativa da liberdade contratual, consagrada no art.
406º do C.C. - tem necessariamente carácter excepcional, impondo ao intérprete-aplicador uma atitude de cautela na definição das obrigações impostas ao sujeito passivo, vinculado à preferência, numa aplicação do princípio favorabilia amplianda, odiosa restringenda.
(Neste sentido, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Quid Juris, 2009, p. 430. Igualmente, Ac. do STJ, de 21.01.2016, Tavares de Paiva, Processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1,onde se lê que o «preceito consagrador da preferência legal reveste-se, porém, de índole
excepcional, pois traduz uma limitação da liberdade de contratar – artigo 405.º do CC – na vertente relativa à escolha da contraparte, e, de índole
imperativa/injuntiva, pois que lhe subjazem razões de interesse público», pelo que «o intérprete está obrigado a confiná-la imperativamente aos casos
expressamente previstos na lei»).
. o elemento histórico
Se a «interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta (…) as
circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada» (art. 9º, nº 1 do C.C.), dir-se-á que a consideração dos sucessivos regimes aplicáveis ao direito de preferência em causa (desde a sua primeira consagração, até à actualidade), reflectindo o ambiente político e social de cada época, depõe igualmente no sentido de se reconhecer o fim de tal direito, no que concerne ao arrendatário de prédios urbanos não sujeitos ao regime da propriedade horizontal.
Com efeito, o inicial ambiente revolucionário e socialista (coevo da Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto) permitiu que se estendesse, pela primeira vez, o direito de preferência em causa ao arrendatário habitacional de prédio urbano, a par da consagração de outras soluções vinculísticas (v.g.
prorrogação forçada do contrato em relação ao senhorio, possibilidade de transmissão da inteira posição contratual do arrendatário, impossibilidade - ou elevadíssima limitação - de actualização de rendas), tendo as ditas soluções vinculísticas sido mantidas em diplomas editados posteriormente.
Compreende-se, por isso, que se afirmasse que «os proprietários deixam de o ser, em termos plenos», pelo que não «investem, não melhoram, não
transaccionam», levando à constatação de «que o vinculismo congela os bens»
(Menezes Cordeiro, «O novo regime do arrendamento urbano», O Direito, 2004, II, p. 319).
Contudo, quer a estabilização do regime democrático, quer sobretudo a constatação da generalizada degradação do parque urbano das grandes cidades (provocada em grande medida pelo congelamento das rendas), vieram permitir, no primeiro caso, e aconselhar vivamente, no segundo, uma viragem de política legislativa.
A mesma iniciar-se-ia precisamente com a publicação do R.A.U., tendo como principal objecto o arrendamento urbano para fins habitacionais; continuaria com a publicação do Dec-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro (nomeadamente, estendendo aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais a
possibilidade de celebração de contratos de duração limitada); e prosseguiria, de forma coerente e reiterada (quer quanto às soluções adoptadas, quer
quanto ao seu âmbito de aplicação), nos posteriores e sucessivos diplomas editados sobre a matéria, numa cada vez maior atenuação - e progressivo desaparecimento - do carácter vinculístico do regime do arrendamento urbano, em qualquer um dos seus possíveis objectos (conforme Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2011 - 3ª edição, Almedina, Outubro de 2011, p. 27-33).
Ora, não se crê que neste intencional, coerente, reiterado e progressivo percurso legislativo, realizado em consonância com uma nova realidade política, social e urbanística - que ainda hoje se mantém - , a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, o ignorasse; ou, mais gravemente ainda, o
considerasse em muitas outras das soluções que consagrou, e depois contraditoriamente o desprezasse nesta particular (deixando sem
qualquer justificação a inegavelmente nova redacção do art. 1091º, nº 1, al. a) do C.C., face aos regimes que o antecederam nesta matéria).
(Contudo, ainda hoje em sentido contrário, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Vol. II, 5ª edição, 2011, Almedina, p. 817, onde
continua a sustentar, apesar das referidas alterações, que o art. 1091º do C.C.
permite manter o anterior regime do direito de preferência do arrendatário urbano, invocando os respectivos antecedentes históricos; e, reconhecendo a dificuldade resultante da ausência de preceito semelhante ao nº 2 do art. 47º do RAU - respeitante à licitação de dois ou mais preferentes -, propondo várias soluções.)
. o elemento teleológico
Se na «fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o
legislador consagrou as soluções mais acertadas» (art. 9º, nº 3 do C.C.), dir-se- á que, face à ratio subjacente ao direito de preferência do arrendatário
urbano, de novo se impõe a solução seguida pelo Tribunal a quo, e aqui sufragada.
Com efeito, a «justificação que preside à atribuição do direito de preferência a favor do locatário é a de facilitar a aquisição do prédio, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de direito de gozo mais ou menos prolongado sobre esse bem, ao mesmo tempo que se solidifica a paz social, ao eliminar potenciais conflitos entre locador e locatário» (Ac. do STJ, de
04.02.2014, Martins de Sousa, Processo nº 1359/06.1TBFAF.G1.S1).
Logo, o exercício do direito de preferência do arrendatário urbano - por forma a adquirir o direito de propriedade sobre a sua habitação - para além dela, extravasa aquele que seria o seu legítimo interesse (José Pedro Carneiro Cadete, Da Preferência do Arrendatário Habitacional, Tese de Mestrado em Direito - Ciências Jurídico-Privatísticas, Universidade do Porto, Faculdade de
