LAUDO DE AVALIAÇÃO. Antônio Paulo Ronchi Perito Avaliador APR Referências: 4ª Vara Cível de Sorocaba, execução, nº fls.

(1)

APR-2122

Referências: 4ª Vara Cível de Sorocaba, execução, nº 4009546-97.2013

Outubro de 2018

15 páginas

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Antônio Paulo Ronchi

Perito Avaliador

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RESUMO

or determinação Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba, é

elaborada prova técnica no processo n 4009546-97.2013, de autoria de

Coo-perativa de Economia e Crédito Mútuo dos Empresários de Sorocaba e Região

–

Siccob Cooperaso contra Esplanada das Pedras e Materiais para Construção Ltda.

ME e outros, para se apurar valor de um imóvel urbano.

Para obtenção do valor adota-se procedimentos e metodologia preconizados

por normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

O valor de indenização para a área expropriada é calculado em 238.500 reais,

em outubro de 2018.

(3)

ÍNDICE

Preliminares

Objeto

4 Prescrições normativas

4 Orientação dos trabalhos

4 Verificações

Localização da área

6 Características

6 Avaliação

Diagnóstico do mercado

11 Metodologia aplicada

11 Valor do imóvel

13 Conclusão

14 Encerramento

15 Anexos

1 – Dados de mercado

2 _{– Cálculos de inferência estatística}

3 – Especificação da avaliação

(4)

PRELIMINARES

objetivo deste trabalho é encontrar o valor um imóvel urbano do município

de Votorantim, em atendimento ao determinado pela 4ª Vara Cível da

Co-marca de Sorocaba.

Objeto

Trata-se do imóvel de matrícula 85.833 do 1º RI (Registro de Imóveis) de

Soro-caba, isto é, “lote de terreno sob o nº 43, da quadra E, do loteamento Conjunto

Ha-bitacional Jardim Serrano, em Votorantim, SP, com frente para a rua 5

... medindo 6,25 metros de frente para a citada rua; 6,25 metros no fundo, por 25,00

metros da frente ao fundo de ambos os lados, encerrando a área de 156,25 m

2

_,

confron-tando do lado direito de quem do imóvel olha para a rua com o lote nº 42, no lado

esquerdo com o lote nº 44 e no fundo com parte dos lotes 6 e 7 da quadra I do Parque

Santos Dumont; contendo no fundo um faixa non edificandi de 3,00 metros de largura

.”

Prescrições normativas

A avaliação tem por base as recomendações preconizadas pelas normas Abnt NBR

14.653-1

– parte 1: procedimentos gerais e Abnt NBR 14.653-2 – parte 2: imóveis

urbanos

.

Orientação dos trabalhos

Com base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes

eta-pas:

(5)

PRELIMINARES 5

• Estudo da documentação de interesse técnico dos autos

1

;

• Vistoria

2

ao imóvel e vizinhanças [no dia 9 de outubro de 2018], com

to-mada de fotografias;

• Diligência à Prefeitura Municipal de Votorantim;

• Pesquisa imobiliária

3

;

• Preparação de figuras com legendas e assinalamentos;

• Análise e coordenação dos dados obtidos, e

• Redação e montagem do laudo de avaliação

4

.

■

1_{Os dados numéricos referentes a dimensões e áreas consideradas nos cálculos e aceitas como corretas}

foram obtidos de documentos dos autos.

2_{Nenhuma das partes acompanhou o perito.}

3_{As informações colhidas na pesquisa, verificada a idoneidade das fontes consultadas, serão admitidas}

como verdadeiras e de boa-fé.

4_{No intuito de facilitar a leitura e a compreensão, os textos de documentos foram editados e adaptados}

(6)

VERIFICAÇÕES

Localização da área

Está no Jardim Serrano, zona urbana do município de Votorantim.

Representa-se a situação aproximada da área em análiRepresenta-se no círculo vermelho da figura 1, obtida

do freeware Google Maps.

Figura 1 – Situação do imóvel em relação à cidade de Votorantim

Fonte – Elaborada pelo perito.

Características

A região

O Jardim Serrano se caracteriza pelo uso residencial, com tendência de assim

per-manecer em curto prazo.

(7)

VERIFICAÇÕES 7

Com relevo ondulado, na maior parte, o solo é aparentemente seco. O ar não

denota poluição.

Na localidade verifica-se implantação de alguns parcelamentos de solo, de

padrão popular, mas que possuem a maior parte dos melhoramentos públicos.

O distrito está próximo da porção central da cidade, dentro de um raio de 3,00

km. Nesse ínterim, a região é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos

só-lidos e serviços públicos e comunitários municipais, como escola municipal, parque

infantil, creches e unidade básica de saúde.

O terreno está situado em ZMD3 (Zona de Média Densidade) pelo

zone-amento municipal.

Nas suas imediações verifica-se comércio local, com bares, mercados etc.,

especialmente ao longo das avenidas Gisele Constantino e Cristiano Vieira Pedrico.

Situa-se a cerca de 3,50 km do Shopping Center Iguatemi.

Tem-se uma vista da ocupação do local pela figura 2, imagem de satélite de

18 de julho último obtida do freeware Google Earth Pro, na qual o imóvel está

des-tacado em círculo vermelho.

Figura 2 – Ocupação nas proximidades do imóvel

Fonte – elaborada pelo perito. 23º33’43,81” S 47º27’30,72” O

(8)

VERIFICAÇÕES 8

Melhoramentos públicos

Nas imediações do imóvel em tela encontram-se: calçada, meio-fio, pavimentação

asfáltica, rede de água, rede de energia elétrica, rede de telefone, rede de

dre-nagem de águas pluviais, rede de esgoto.

O imóvel

Encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de Votorantim. Sua inscrição

ca-dastral é de nº 054500053300000400. Esse cadastro informa como proprietário

Concima S.A. Construções Civis e compromissário Edval Correa Lemos Filho.

O imóvel faz frente para a rua Décio Pereira Camargo, que possui os

me-lhoramentos públicos acima relatados. Uma vista parcial desta via, nas imediações

do imóvel, é permitida pela fotografia 1.

Foto 1 – Vista parcial da rua Décio Pereira Camargo

Conforme a dita inscrição municipal e a matrícula 85.833 do 1º RI, cuja cópia

está aderida nas fls. 155-158, o respectivo terreno possui 156,25 m

2

_{, e frente de}

6,25 m para a via pública.

No lugar, consiste no prédio nº 72 da rua Décio Pereira Camargo, e

encon-tra-se entre os prédios nº 78, à esquerda, e nº 64. Melhor se mostra pela estampa 2.

(9)

VERIFICAÇÕES 9 Foto 2 – Fachada do prédio nº 72 da rua Décio Pereira Camargo

Na parte frontal do terreno, junto ao lado esquerdo, tem-se uma garagem,

com cobertura de telhas de argila sobre estrutura de madeira, e piso em peças

cerâ-micas de média qualidade.

Por sua vez, na parte mediana do terreno tem-se uma casa térrea, de

alvena-ria, com esquadrias de madeira e cobertura em telhas de argila sobre peças de

ma-deira. Melhor se mostra pela foto 3.

Foto 3 – Vista parcial da garagem e da casa existentes no imóvel

78

(10)

VERIFICAÇÕES 10

Os sinais de escurecimento e desgaste no material aplicado na construção

su-gerem preexistência de pelo menos 20 anos. Denotam estado entre regular e

ne-cessitando reparos simples. Aspectos pertinentes estão nas fotografias 4 e 5

adi-ante.

Foto 4 – Detalhe de desgaste em madeira Foto 5 – Sintomas de desgaste na construção

No fundo do terreno encontra-se uma edícula, em dois níveis, construída de

alvenaria e coberta em telhas de argila. Vista parcial é permitida pela foto 6.

Foto 6 – Vista parcial de edícula no imóvel

Conforme a referida inscrição cadastral, o imóvel possui área construída de

(11)

AVALIAÇÃO

ste trabalho é pautado no método comparativo direto de dados de mercado

5

e o tratamento científico desses dados pela utilização da inferência estatística,

conforme preceitua a Abnt pelas normas NBR 14.653-1:2004 e NBR 14.653-2:2011.

A determinação do valor de indenização tem como data de referência o mês

de outubro de 2018.

Diagnóstico do mercado

O mercado possui quantidade razoável de agentes imobiliários e médio número de

ofertas de terrenos nus e de imóveis com edificações. Pela baixa demanda atual, a

absorção tem sido pequena, com prazo médio estimado de seis meses a um ano entre

a exposição e a transação.

Os dados atuais sugerem baixa liquidez do imóvel.

Metodologia aplicada

Aplicação do método

No caso em exame, foram encontrados 14 dados de mercado, cujas

informa-ções relativas ao trabalho estão no anexo 1.

O cálculo inferencial estatístico é feito pelo uso de programa específico de

regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais denominado SisDEA Windows.

5_{Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram}

vendi-dos recentemente.

(12)

AVALIAÇÃO 12

Para a obtenção do valor de mercado do imóvel por regressão linear e

infe-rência estatística, foi desenvolvido modelo matemático utilizando-se esses dados de

mercado, e considerada variável dependente o valor total de imóvel (V

I

), em reais,

que traduz o valor do dado de mercado descontado de 10%, pelo fator oferta

6

.

Admite-se ter influência nos preços unitários de imóveis as seguintes

caracte-rísticas (ou variáveis independentes):

• Área do terreno (A

T

) - superfície do terreno, variável quantitativa

ex-pressa em metros quadrados (m

2

_);

• Área construída (A

C

)

– variável quantitativa, expressa também em

me-tros quadrados (m

2

_).

A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma equação de

regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de venda de imóveis de

condições similares ao imóvel em avaliação na região onde está situado.

Mediante o tratamento estatístico inferencial (anexo 2), verifica-se que as

va-riáveis admitidas estão relacionadas com as áreas de terreno e de construção.

Neste caso, de acordo com os cálculos empreendidos, o unitário aplicável ao

caso pode ser obtido pela seguinte função estimativa (ou modelo matemático):

VI = 1 ÷ (7,963662877E-006 – 1,132292074E-008 × AT - 4,077769347E-007 × ln (AC))

A interpretação deste modelo matemático indica as seguintes circunstâncias

lógicas para cada uma das variáveis:

• Existe uma relação diretamente proporcional do preço do imóvel com a

área do terreno, isto é, à medida que a área do terreno aumenta, o valor do

imóvel aumenta;

• A relação do preço do imóvel é diretamente proporcional à área

constru-ída, ou seja, quanto maior a área, maior o valor do imóvel.

6_{O fator oferta – também conhecido como fator fonte ou fator elasticidade de preços – tem a função de}

(13)

AVALIAÇÃO 13

Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados (figura 3) o poder

de predição deste modelo é considerado bom.

Figura 3 – Gráfico comparativo de valor estimado e preço observado

E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau de

Fundamentação II e o Grau de Precisão III.

A especificação desta avaliação é apresentada no anexo 3; os itens que se

enquadram ao caso em tela estão destacados em azul.

Valor do imóvel

O valor do imóvel (V

I

) é calculado considerando-se a área do terreno (A

T

), de 156,25

m

2

_{, e área construída, de 135,35 m}

2

_{, no modelo matemático acima, ou seja:}

VI = 1 ÷ (7,963662877E-006 – 1,132292074E-008 × 156,25 - 4,077769347E-007 × ln (135,35))

Nesse ínterim, encontra-se o valor total de R$ 238.484,61, o valor máximo de

R$ 263.193,18 (10,36%) e o mínimo de R$ 218.017,16/m

2

_(8,58%).

No caso em pauta, utiliza-se o valor médio encontrado. Assim, com

arre-dondamento para cima, o valor do imóvel em análise é de R$ 238.500,00 (duzentos

e trinta e oito mil e quinhentos reais).

■

(14)

CONCLUSÃO

mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653, partes 1 e 2, na data de

referência de outubro de 2018 e grau de precisão III, tem-se 238.500 reais

como valor do imóvel de matrícula 85.833 do 1º RI de Sorocaba.

■

(15)

ENCERRAMENTO

ste laudo de avaliação contém 15 páginas e três anexos. É datado e possui

assinatura digital.

■

Sorocaba, 16 de outubro de 2018

Eng. Antônio Paulo Ronchi

CREA-SP 0601041072

Membro titular do IBAPE-SP nº 1.145

E

(16)

Dado de mercado

01

Município Votorantim

Localidade Parque Jataí

Fonte Reis Imóveis

Informante

Telefone (15) 3332-9300

Referência 21792

Observações

Item Unidade Valor

Imóvel R$ 650.000,00

Área total do terreno m2 _330,00

Área construída m2 _380,00

Dado de mercado

02

Localidade Rua Egydio Ribeiro, 65

Jardim Serrano

Fonte Única Negócios Imobiliários

Informante Salvador

Telefone (15) 97403-3677

Referência CA0619

Observações

Imóvel R$ 290.000,00

(17)

Dado de mercado

03

Localidade Rua Ana Maria do Espírito

Santo Jd. Serrano

Fonte Marcello Robert Wilson

Informante

Telefone (15) 3346-8664

Referência CA 0689

Observações

Imóvel R$ 309.000,00

Dado de mercado

04

Localidade Jardim Serrano

Fonte Cilena Fátima de Souza

Tavuencas

Informante

Telefone (15) 3247-7938

Observações

Imóvel R$ 195.000,00

(18)

Dado de mercado

05

Fonte Gat Locação e Administração de

Imóveis

Informante

Telefone (15) 3414-1900

Referência TR02623

Observações

Imóvel R$ 170.000,00

Dado de mercado

06

Fonte Mendes Ortega

Informante

Telefone (15) 3224-4140

Observações

Imóvel R$ 330.000,00

(19)

Dado de mercado

07

Localidade Jardim Clarice

Fonte Moreira Imóveis

Informante

Telefone (15) 3243-7822

Referência V-302

Observações

Imóvel R$ 400.000,00

Dado de mercado

08

Localidade Parque Jataí II

Fonte Moreira Imóveis

Informante

Telefone (15) 3243-7822

Referência V-300

Observações

Imóvel R$ 200.000,00

(20)

Fonte Karafá Imóveis

Informante

Telefone (15) 3243-7100

Referência Observações

Imóvel R$ 130.000,00

Dado de mercado

10

Localidade Santos Dumont

Informante

Telefone (15) 3243-7100

Imóvel R$ 360.000,00

(21)

Dado de mercado

11

Localidade Jardim Mirante dos Óvnis

Informante

Telefone (15) 3243-7100

Imóvel R$ 350.000,00

Dado de mercado

12

Informante

Telefone (15) 3243-7100

Imóvel R$ 300.000,00

(22)

Fonte Viwa Imóveis

Informante

Telefone (15) 3343-1614

Referência 617

Observações

Imóvel R$ 140.000,00

Dado de mercado

14

Localidade Parque Jataí II

Fonte Viwa Imóveis

Informante

Telefone (15) 3343-1614

Referência 672

Observações

Imóvel R$ 250.000,00

(23)

Relatório Estatístico - Regressão Linear

Modelo:

2122

Data de referência:

16 de outubro de 2018

Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 3

Variáveis utilizadas no modelo: 3

Total de dados: 14

Dados utilizados no modelo: 14

Estatísticas:

Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0.9285571 / 0.9235693

Coeficiente de determinação: 0.8622183

Fisher - Snedecor: 34.42

Significância do modelo (%): 0.01

Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 71%

Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 92%

Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%

Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0

% de outliers: 0.00%

(24)

Análise da variância:

Fonte de variação Soma dos

Quadrados Graus de Liberdade Quadrado Médio F Explicada 0.000 2 0.000 34.418 Não Explicada 0.000 11 0.000 Total 0.000 13

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

1/Valor total = +7.963662877E-006 -1.132292074E-008 * Área do terreno -4.077769347E-007 * ln (Área construída)

Testes de Hipóteses:

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área do terreno x -3.05 1.10

Área construída ln(x) -7.38 0.01

Valor total 1/y 10.49 0.01

Correlações Parciais:

Correlações parciais para Área do terreno Isoladas Influência

Área construída 0.10 0.59

Valor total -0.42 0.68

Correlações parciais para Área construída Isoladas Influência

(25)

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

(26)

Especificação da avaliação

Tabela 1 – Graus de fundamentação na utilização de modelos de regressão linear

Item Descrição Grau

III (três pontos) II (dois pontos) I (um ponto) 1 Caracterização do imóvel Completa quanto a

todas as variáveis analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo

Adoção de situação paradigma

2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 3 Identificação dos dados de

mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características conferidas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo

4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo

5 Nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados

(27)

Tabela 2 – Enquadramento do grau de fundamentação em regressão linear

Graus III II I Soma

Pontos mínimos 18 11 7 15 Itens obrigatórios no grau correspondente 2, 4, 5 e 6 no Grau III e os demais no mínimo no Grau II 2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo, no Grau I

Grau de fundamentação do laudo II

Tabela 3 – Enquadramento do grau de precisão em regressão linear

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

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Antônio Paulo Ronchi Celular: (15) 99778-2189 e-mail: eng.pauloronchi@gmail.com