MÓDULO I I - ASPEC SPE TO T S CONTÁBEIS

(1)

MÓDULO I - ASPECTOS

(2)

MÓDULO I

MÓDULO I –

– ASPECTOS CONTABEIS

ASPECTOS CONTABEIS

• 1- Base Legal Histórico

• 2- Conceitos

• 3- Formação do custo do imóvel, objeto

da incorporação imobiliária.

•

4 – Normas sobre Estoque de Imóveis

•

4 – Normas sobre Estoque de Imóveis

•

5 – Reconhecimento da Receita

•

6 - Distrato de contrato de compromisso

de compra e venda de imóveis

•

7 - Despesa com comissão de venda

•

8 - Despesa com propaganda, marketing,

(3)

MÓDULO I

MÓDULO I –

– ASPECTOS CONTABEIS

ASPECTOS CONTABEIS

• 9 - Gastos diretamente relacionados com

a construção do estande de vendas e do

apartamento-modelo

• 10 - Permuta física de Imóveis

• 11

–

Diferenças

temporárias

PIS

/COFINS/CSLL/ IR

• 11

–

Diferenças

temporárias

PIS

/COFINS/CSLL/ IR

• 12 – Registro de operação de cessão de

recebível imobiliário - OCPC 01

• 13

–

atualização

monetária

e

dos juros das contas a receber de unidades

concluídas e entregues - OCPC 01

(4)

Contabilidade na Atividade Imobiliária

1 - Base Legal /Histórico

• Resolução CFC 963/03

• ADI SRF nº 18/2005

(5)

Contabilidade na Atividade Imobiliária

1 - Base Legal /Histórico

Para fins de determinação do lucro real, base

de cálculo do Imposto de Renda Pessoa

Jurídica e da Contribuição Social, a atividade

de

compra

e

venda,

loteamento,

de

compra

e

venda,

loteamento,

(6)

Contabilidade na Atividade Imobiliária

1 - Base Legal /Histórico

Lei 8.981/1995, Art. 30:

(7)

Contabilidade na Atividade Imobiliária

1 - Base Legal /Histórico

• Lei nº 11.941/2009:

Art.

299-B.

O

saldo

existente

no

resultado de exercício futuro em 31 de

dezembro de 2008 deverá ser reclassificado

para o passivo não circulante em conta

dezembro de 2008 deverá ser reclassificado

para o passivo não circulante em conta

representativa de receita diferida.

(8)

Contabilidade na Atividade Imobiliária

1 - Base Legal /Histórico

Base legal – A Partir de 2010:

• Ponto de partida: Leis 11.638/07 e 11.941/09;

•Princípio de Competência (Resolução CFC 750/93);

•Normas Brasileiras de Contabilidade:

•CPC 17 - Resolução CFC 1.411/12 e NBC TG 17;

•ICPC 02 - Resolução CFC 1.266/09 e ITG 02;

(9)

2 2 –

– Conceitos

Conceitos

Incorporação/Incorporador (Lei nº 4.561/64)

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o

território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se

incorporação

incorporação imobiliária

imobiliária

a atividade exercida com o

incorporação

(10)

2 2 –

– Conceitos

Conceitos

Incorporação/Incorporador (Lei nº 4.561/64) Incorporação/Incorporador (Lei nº 4.561/64)

(11)

2 2 –

– Conceitos

Conceitos

• Venda de Imóveis Próprios

(12)

2 2 –

– Conceitos

Conceitos

Loteamento: (Lei 6.766/79)

• Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com abertura de novas vias de

circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,

modificação ou ampliação das vias existentes.

(13)

2 2 –

– Conceitos

Conceitos

Unidade Imobiliária:

A expressão

"unidade

"unidade imobiliária"

imobiliária"

(ou, simplesmente,

unidade

) utilizada ao longo deste trabalho compreende:

a) o terreno adquirido para venda, com ou sem

construção;

b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

c) cada terreno decorrente de loteamento;

d) cada unidade distinta, resultante de incorporação

imobiliária;

(14)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, independentemente de pagamento, e abrange:

a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização;

b) custo dos projetos;

c) custos diretamente relacionados à construção, inclusive aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas áreas comuns;

(15)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

e) encargos financeiros diretamente associados ao

financiamento do empreendimento imobiliário,

incorridos

durante

o

período

de

desenvolvimento do empreendimento até a

finalização da obra.

• Adiantamentos para aquisição de bens e serviços

devem ser controlados, separadamente, em rubrica

específica de adiantamentos a fornecedores (grupo

de

estoques

de

imóveis

a

comercializar)

e

considerados como custo incorrido à medida que os

bens e/ou serviços a que se referem forem obtidos

e efetivamente aplicados na construção.

(16)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

••

Contabilização

Contabilização::

Pela transferência do terreno do estoque para obra

em andamento

D– 11402010001 – Obras em Andamento (Residencial

Tambaú) (AC)

C – 11401010003 – Lote 15, QD 50, Av. Epitácio Pessoa,

Tambaú(AC)

Pela aquisição de Materiais/Insumos para estocagem

D – 11403010001 – Est. de Mat. Produtos (Mat. de

Construção) (AC)

(17)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

••

Contabilização

Contabilização::

Pela aplicação dos materiais nas obras

D – 43101010001 – Custos Pagos ou Incorridos

(Mat. de Construção) (CR)

C – 11403010001 – Estoques de Mat. Produtos (Mat.

de Construção) (AC)

Pela apropriação da mão de obra

D – 43101020001 – Custo da mão-de-obra (Salários)

(CR)

(18)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

••

Contabilização:

Pelos demais custos aplicados na obra

D – 43101030001 – Custos Indiretos (Locação

de Equipamentos) (CR)

C – 21101010001 – Fornecedores (PC)

Pela apuração no trimestre dos custos

D – 11402010001 – Obras em Andamento

(Residencial Tambaú) (AC)

(19)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

••

Contabilização:

Pela apuração no trimestre dos custos

D – 11402010001 – Obras em Andamento

(Residencial Tambaú) (AC)

C – 43101020099 – Custos da Mão de Obra

(Transferências ) (CR)

Pela apuração trimestre dos custos

D – 11402010001 – Obras em Andamento

(Residencial Tambaú) (AC)

(20)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

•• Exemplo:Exemplo:

Considere que no mês janeiro de 20x1 a Construtora Bela Vista Ltda tenha iniciado a obra Residencial Tambaú, e que o custo total no primeiro trimestre, no valor de R$ 390.000,00 tenha a seguinte composição:

• Terreno: R$ 60.000,00

• Mão de Obra e Encargos:Mão de Obra e Encargos: R$ 100.000,00R$ 100.000,00 • Materiais/Insumos: R$ 150.000,00 • Demais Custos da Obra: R$ 80.000,00

• TOTAL: R$390.000,00

(21)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

• Contabilização

Pela transferência do terreno do estoque para obra em andamento

Data 02/01/20x1 (1)

D– 11402010001 – Obras em Andamento (Res. Tambaú) (AC)

C – 11401010003 – Lt. 15,QD 50, Av. Ep. Pessoa,Tambaú...R$60.000,00

Pela aquisição de Materiais/Insumos para estocagem

Data 31/03/20x1 (2)

(22)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

• Contabilização

Pela aplicação dos materiais nas obras

Data 31/03/20x1 (3)

D – 43101010001 – Custos Pagos ou Incorridos (Mat. de Construção) (CR) C – 11403010001 – Est. Mat. Prod.(Mat. Construção) (AC)....R$ 150.000,00 C – 11403010001 – Est. Mat. Prod.(Mat. Construção) (AC)....R$ 150.000,00

Pela apropriação da mão de obra

Data 31/03/20x1 (4)

D – 43101020001 – Custo da mão-de-obra (Salários) (CR)

(23)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

Pelos demais custos aplicados na obra

Data 31/03/20x1 (5)

D – 43101030015 – Custos Indiretos (Locação de Equipamentos) (CR) C – 21101010001 – Fornecedores (PC) ...R$ 80.000,00

Pela apuração no trimestre dos custos

Data 31/03/20x1 (6)

D – 11402010001 – Obras em Andamento (Residencial Tambaú) (AC)

(24)

33-- Formação do Custo do Imóvel, Objeto

Formação do Custo do Imóvel, Objeto

da Incorporação Imobiliária

• Contabilização

Pela apuração trimestre dos custos

Data 31/03/20x1 (7)

C – 43101020099 –Custos da Mão-de-obra (Transferências) (CR)..R$ 100.000,00

Pela apuração trimestre dos custos Pela apuração trimestre dos custos

Data 31/03/20x1 (8)

(25)

4 4 –

– Normas Sobre Estoques de Imóveis

Normas Sobre Estoques de Imóveis

•• RegistroRegistro PermanentePermanente dede EstoqueEstoque

• Não há diferenças quanto aos tipos de

dispêndios;

(26)

4 4 –

– Normas Sobre Estoques de Imóveis

Normas Sobre Estoques de Imóveis

••

Registro

Registro Permanente

Permanente de

de Estoque

Estoque

• Registro para determinar custo dos imóveis

vendidos;

•Abrange todos os imóveis destinados a venda;

•Custo por unidade no mínimo no Balanço

Patrimonial;

(27)

4 4 –

– Normas Sobre Estoques de Imóveis

Normas Sobre Estoques de Imóveis

••

Registro

Registro de

de Inventário

Inventário

• Registro Permanente de Estoque não

dispensa livro de inventário;

•RPE dá subsídio para RI;

•Abrange todos os imóveis destinados a

venda;

(28)

4 4 –

– Normas Sobre Estoques de Imóveis

Normas Sobre Estoques de Imóveis

•• Registro Registro de Inventário de Inventário

• As unidades existentes em estoque na data do balanço

serão discriminados no livro de registro de inventário do seguinte modo:

1 - os imóveis adquiridos para venda, um por um;

2 - os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por conjunto de lotes com idêntica dimensão ou por quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento; ou, então, quando referentes a um mesmo empreendimento; ou, então, terreno por terreno, se assim preferir o contribuinte;

3 - as edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidades autônomas com idêntica área de construção e o mesmo padrão de acabamento, conquanto se refiram a um mesmo empreendimento; ou, então, unidade por unidade, se assim preferir o contribuinte;

(29)

4 4 –

– Normas Sobre Estoques de Imóveis

Normas Sobre Estoques de Imóveis

•• EntregaEntrega dada ECDECD

Art. 3º Ficam obrigadas a adotar a ECD, nos termos do art. 2º do Decreto nº 6.022, de 2007, em relação aos fatos contábeis ocorridos a partir de 1º de janeiro de 2014:

...

(30)

4 4 –

– Normas Sobre Estoques de Imóveis

Normas Sobre Estoques de Imóveis

•• Entrega da ECDEntrega da ECD

• Livros Auxiliares ao Diário ou Livro Principal

• Este registro deve ser preenchido:

• 1 – NoNo casocaso dede LivroLivro PrincipalPrincipal:: Quando o indicador da forma de escrituração contábil (campo 02) do registro I010 for igual a “R”“R” (Livro

(Livro diáriodiário comcom escrituraçãoescrituração resumida)resumida) ou “B” (Livro balancetes diários e balanços, deverão ser informados neste registro os dados dos livros auxiliares “A” (livro diário auxiliar ao diário com escrituração resumida) ou “Z”“Z” (razão(razão auxiliar)auxiliar).. NesseNesse caso,caso, oo

escrituração resumida) ou “Z”“Z” (razão(razão auxiliar)auxiliar).. NesseNesse caso,caso, oo código

código hashhash dodo livrolivro auxiliarauxiliar (campo(campo 0505)) éé obrigatórioobrigatório..

• 2 – NoNo casocaso dede LivroLivro AuxiliarAuxiliar: Quando o indicador da forma de escrituração contábil (campo 02) do registro I010 for igual a “A” (livro diário auxiliar ao diário com escrituração resumida) ou “Z”“Z” (razão

(razão auxiliar)auxiliar), deverá ser informado neste registro o livro principal “R”“R” (Livro(Livro diáriodiário comcom escrituraçãoescrituração resumida)resumida) ou “B” (Livro balancetes diários e balanços, se houver livros auxiliares).

Nesse

Nesse caso,caso, oo códigocódigo hashhash dodo livrolivro auxiliarauxiliar (campo(campo 0505)) nãonão éé preenchido

preenchido..

(31)

4 4 –

– Normas Sobre Estoques de Imóveis

Normas Sobre Estoques de Imóveis

4.6 - Informação à RFB – ECD (IN nº 1.420/2013)

(32)

5 – Reconhecimento da Receita

••

Venda

Venda de

de Unidade

Unidade Concluída

Concluída

• Nas vendas de unidades concluídas, a receita é

reconhecida no momento em que a venda é efetivada,

independentemente do prazo de recebimento do valor

contratual e são mensuradas pelo valor justo da

contraprestação recebida ou a receber.

• Os juros e variação monetária, incidentes sobre as

contas a receber são apropriados ao resultado na

receita financeira quando incorridas, obedecendo ao

regime de competência de exercícios.

(33)

5 – Reconhecimento da Receita

•Exemplo 1 - Venda à vista de Unidade

Concluídas

(34)

5 – Reconhecimento da Receita

•• ExemploExemplo –– 11 VendaVenda àà vistavista dede UnidadeUnidade ConcluídasConcluídas •• ContabilizaçãoContabilização

a)Pela venda e o recebimento do valor

Data 31/01/20x2

D- 11101010001 – Caixa

C – 31101010001 – Receita da Venda de Imóveis...R$ 400.000,00 C – 31101010001 – Receita da Venda de Imóveis...R$ 400.000,00

b)Pelo reconhecimento do custo da venda

Data 31/01/20x2

D- 31201010001 – Custo dos Imóveis Vendidos

(35)

5 – Reconhecimento da Receita

•• VendaVenda dede UnidadeUnidade NãoNão ConcluídaConcluída

• A transferência do Controle, dos riscos e benefícios para o cliente ocorre continuamente, de acordo com a evolução da construção;

• O custo incorrido (inclui-se o gasto com terreno, incorporação, construção, encargos financeiros durante a construção) correspondente às unidades vendidas é apropriado integralmente ao correspondente às unidades vendidas é apropriado integralmente ao resultado.

(36)

5 – Reconhecimento da Receita

• Os montantes das receitas de vendas reconhecidos que sejam superiores aos valores efetivamente recebidos de clientes, são registrados em ativo circulante ou não circulante. Os montantes recebidos com relação à venda de unidades que sejam superiores aos valores reconhecidos de receitas, que sejam superiores aos valores reconhecidos de receitas, são contabilizados na rubrica “Adiantamento de Clientes”.

(37)

5 – Reconhecimento da Receita

••

Venda

Venda de

de Unidade

Unidade Não

Não Concluída

Concluída

• Os demais encargos financeiros são apropriados

ao resultado financeiro quando incorridos, assim

como das operações de crédito imobiliário

incorridos após a conclusão da construção.

(38)

5 – Reconhecimento da Receita

• Exemplo 2 - Venda à vista de Unidade Não Concluídas

A Construtora Bela Vista Ltda, vendeu à vista em 31 de janeiro de 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú, cuja obra foi iniciada 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú, cuja obra foi iniciada em 02/01/20x1 e concluída em 31/12/20x1, por R$ 400.000,00. Considere que o custo orçado dessa unidade seja de R$ 250.000,00. Contabilizar as receitas e os custos dessa operação no final de cada trimestre.

Anexo 01 - Rateio de Custos do Empreendimento.xls

Anexo 05 - Apuração da Receita de Imóvel em Construção.xls

(39)

5 – Reconhecimento da Receita

•• ExemploExemplo –– 22 VendaVenda àà vistavista dede UnidadeUnidade NãoNão ConcluídaConcluída •• ContabilizaçãoContabilização

a)Pela venda e o recebimento do valor

Data 31/01/20x1 (1)

D- 11101010001 – Caixa D- 11101010001 – Caixa

C – 21701010001 – Ad. Clientes (Un. 202 José da Silva)...R$ 400.000,00

b)Pelo reconhecimento do custo da venda

Data 31/03/20x1 (2)

(40)

5 – Reconhecimento da Receita

•• ExemploExemplo –– 22 VendaVenda àà vistavista dede UnidadeUnidade NãoNão ConcluídaConcluída •• ContabilizaçãoContabilização

b) Pelo reconhecimento do custo da venda Data 30/06/20x1 (3)

D- 31201010001 – Custo dos Imóveis Vendidos D- 31201010001 – Custo dos Imóveis Vendidos

C – 11402010001 – Residencial Tambaú ...R$ 57.407,41

Data 30/09/20x1 (4)

Data 31/12/20x1 (5)

(41)

5 – Reconhecimento da Receita

• Venda de Unidade Não Concluída

• Exemplo – 2 Venda à vista de Unidade Não Concluída • Contabilização

c)Pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre.

Data 31/03/20x1 (6) Data 31/03/20x1 (6)

D- 21701010001 – Ad. Cliente (Res. Tambaú)

Data 30/06/20x1 (7)

(42)

5 – Reconhecimento da Receita

• Exemplo – 2 Venda à vista de Unidade Não Concluída • Contabilização

c)Pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre.

Data 30/09/20x1 (8) Data 30/09/20x1 (8)

Data 31/12/20x1 (9)

(43)

5 – Reconhecimento da Receita

(44)

5 – Reconhecimento da Receita

•• Exemplo Exemplo –– 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída •• ContabilizaçãoContabilização

a)Pela venda e o recebimento do valor Data 31/01/20x1(1)

Data 31/01/20x1(1)

D- 11101010001 – Caixa

C – 21701010001 – Ad. Clientes (Un. 202 José da Silva)...R$ 250.000,00

Data 31/10/20x1 (2)

D- 11101010001 – Caixa

(45)

5 – Reconhecimento da Receita

a)Pela venda e o recebimento do valor Data 30/11/20x1 (3)

D- 11101010001 – Caixa D- 11101010001 – Caixa

C – 11201010001 – Und 202 José da Silva (Res. Tambaú)...R$ 75.000,00

b)Pelo reconhecimento do custo da venda Data 31/03/20x1 (4)

(46)

5 – Reconhecimento da Receita

• Exemplo – 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída • Contabilização

b)Pelo reconhecimento do custo da venda Data 30/06/20x1 (5)

D- 31201010001 – Custo dos Imóveis Vendidos D- 31201010001 – Custo dos Imóveis Vendidos

Data 30/09/20x1 (6)

Data 31/12/20x1 (7)

(47)

5 – Reconhecimento da Receita

c)Pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre. Data 31/03/20x1 (8)

D- 21701010001 – Ad. Cliente (Res. Tambaú) D- 21701010001 – Ad. Cliente (Res. Tambaú)

Data 30/06/20x1 (9)

(48)

5 – Reconhecimento da Receita

c)Pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre. Data 30/09/20x1 (10)

D- 21701010001 – Ad. Cliente (Res. Tambaú) D- 21701010001 – Ad. Cliente (Res. Tambaú)

Data 31/12/20x1(11)

D- 11201010001 – Apto 202 José da Silva (Res. Tambaú)

(49)

5 – Reconhecimento da Receita

c)Pelo ajuste na conta de Adiantamento de Clientes. Data 30/09/20x1 (12)

D- 11201010001 – Apto 202 José da Silva (Res. Tambaú) D- 11201010001 – Apto 202 José da Silva (Res. Tambaú)

(50)

6.- Distrato de contrato de compromisso

de compra e venda de imóveis

Na ocorrência de distrato de contrato de

compromisso de compra e venda de imóveis, a

receita

e o

custo reconhecido

no resultado

conforme os critérios de apuração do resultado

são revertidos e contabilizados a débito na

rubrica

“Vendas Canceladas”

e a crédito na

rubrica

“Custo

dos

Imóveis

Vendidos”,

(51)

6.- Distrato de contrato de compromisso

de compra e venda de imóveis

•• Exemplo

Exemplo::

• Suponha que a Construtora Bela Vista Ltda, distratou

em 30/09/20x1, a venda à prazo realizada em 31 de

janeiro de 20x1 da Unidade 202 do Residencial

Tambaú, cuja obra foi iniciada em 02/01/20x1 e

concluída

em 31/12/20x1, por

R$ 400.000,00.

Considere que o custo de produção dessa unidade até o

concluída

em 31/12/20x1, por

R$ 400.000,00.

Considere que o custo de produção dessa unidade até o

dia 30/09/20x1 é de R$ 170.370.37 e que a receita

reconhecida é de R$ 272.592,59. O valor devolvido foi

de R$ 250.000,00.

(52)

6.- Distrato de contrato de compromisso

de compra e venda de imóveis

•• ExemploExemplo::

• Contabilização

a) Pela reversão da receita da venda

D- 31103010001 - Vendas Canceladas

C- 21501010001 – Unidade 202 Jose da Silva...R$ 272.592,59 D- 21501010001 - Unidade 202 José da Silva

C- 11201010001 – Unidade 202 Jose da Silva...R$ 22.592,59 C- 11201010001 – Unidade 202 Jose da Silva...R$ 22.592,59

b) Pelo pagamento do valor devolvido pelo distrato

D- 21501010001 - Unidade 202 José da Silva

C- 11101010001 – Caixa Geral...R$ 250.000,00

c) Pela reversão do custo da venda

D- 11402010001 - Ob. Andamento Un. 202 Res. Tambaú

(53)

7 7 -- Despesa com Comissão de Venda

Despesa com Comissão de Venda

A Construtora Bela Vista Ltda., vendeu em janeiro de 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú em construção, por R$ 400.000,00, à vista, pagando, nesta data, comissão de R$ 20.000,00, cuja a obra tem uma previsão para a sua conclusão 20.000,00, cuja a obra tem uma previsão para a sua conclusão em 31/12/20x1. Considere que os custos orçados dessa unidade seja R$ 250.000,00 e que seja levantados balancetes de verificação trimestralmente.

(54)

7 7 -- Despesa com Comissão de Venda

Despesa com Comissão de Venda

a) Pela ativação do valor das comissões Data: 31/01/20x1

D – 11501010001 Comissão Un. 202 Res. Tambaú

C – 11101010001 Caixa...R$ 20.000,00 C – 11101010001 Caixa...R$ 20.000,00 b) Pela apropriação como despesas do valor das comissões

Data:31/03/20x1

D – 31401010001 Comissões sobre Vendas

(55)

7 7 -- Despesa com Comissão de Venda

Despesa com Comissão de Venda

•• ContabilizaçãoContabilização

b) Pela apropriação como despesas do valor das comissões Data:30/06/20x1

C – 11501010001 Comissão Un. 202 Res. Tambaú...R$ 4.592,59 C – 11501010001 Comissão Un. 202 Res. Tambaú...R$ 4.592,59

Data:30/09/20x1

(56)

7 7 -- Despesa com Comissão de Venda

Despesa com Comissão de Venda

•• ContabilizaçãoContabilização

b) Pela apropriação como despesas do valor das comissões Data:31/12/20x1

(57)

8 8 -- Despesa com Propaganda, Marketing,

Despesa com Propaganda, Marketing,

Promoção e Outras Atividades Correlatas

• As despesas com propaganda, marketing, promoções e

outras atividades correlatas, mesmo que diretamente

relacionadas

a

um

empreendimento

imobiliário

específico,

não

fazem parte do custo de construção do

imóvel.

(58)

9 - Gastos Diretamente Relacionados

com a Construção do Estande de Vendas

e do Apartamento-Modelo

• Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a

construção de estande de vendas e do

apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisição das mobílias

e da decoração dos estandes de vendas e do

apartamento-modelo

de

cada

empreendimento,

possuem natureza de caráter prioritariamente tangível

apartamento-modelo

de

cada

empreendimento,

possuem natureza de caráter prioritariamente tangível

e, dessa forma, devem ser registrados em rubrica de

ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o

respectivo prazo de vida útil estimada desses itens.

(59)

9 - Gastos Diretamente Relacionados

com a Construção do Estande de Vendas

e do Apartamento-Modelo

• Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os

gastos devem ser reconhecidos diretamente ao

resultado como despesa de vendas.

• A despesa de depreciação desses ativos deve ser

reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem

afetar o lucro bruto. Esse reconhecimento não deve

causar impacto na determinação do percentual de

evolução financeira dos empreendimentos imobiliários.

• Eventuais parcelas recuperadas com a venda das

(60)

9 - Gastos Diretamente Relacionados

com a Construção do Estande de Vendas

e do Apartamento-Modelo

• A entidade de incorporação imobiliária deve avaliar, no

mínimo, no fim de cada exercício social, se há alguma

indicação de que um ativo possa ter sofrido

desvalorização. Se houver alguma indicação, a entidade

deve estimar o valor recuperável do ativo.

(61)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Quando

unidades

imobiliárias

de

mesma

natureza e valor são permutados entre si

(apartamentos por apartamentos, terrenos por

terrenos, etc.), essa troca não é considerada uma

transação que gera ganho ou perda.

(62)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Entende-se como valor justo a quantia pela qual um

ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado,

entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma

transação em que não existe relacionamento entre elas.

(63)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a

entrega de apartamento a ser construído, o valor do

terreno adquirido pela entidade de incorporação

imobiliária, apurado conforme critérios descritos no

item anterior,

deve ser contabilizado por seu valor

justo

, como um componente do estoque de terrenos

de imóveis a comercializar, em contrapartida a

adiantamento de clientes no passivo, no momento da

de imóveis a comercializar, em contrapartida a

adiantamento de clientes no passivo, no momento da

assinatura do instrumento particular ou do contrato

relacionado à referida transação.

(64)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Exemplo 1

Admitamos que a Construtora Bela Vista tenha permutado o terreno onde foi edificado o Residencial Tambaú pela Unidade 302, tendo as partes chegado a um valor justo de R$ 300.000,00 para ambos os imóveis e que o custo orçado para esta unidade seja de R$ 250.000,00. Considere também que a esta unidade seja de R$ 250.000,00. Considere também que a obra teve início em 02/01/20x1 e o seu término foi em 31/12/20x1. Contabilizar o valor da receita e a apuração de custo dessa operação.

Anexo 08 - Apuração Receita em Permutas.xls

(65)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Exemplo 1

Contabilização:

a) Pela apropriação da receita da permuta

Data 02/01/20x1: (1)

D- 11401010003 – Lt 15; QD. 50, Av. Epitácio Pessoa Tambaú

C –21701020001 –Un.302 Res.Tambaú(Rec.Perm.Apropriar)R$ 300.000,00

Data 31/03/20x1: (2) Data 31/03/20x1: (2)

D – 21701020001 – Un. 302 Res. Tambaú(Rec. Permutas a Apropriar)

C – 31101010002 – Receita de Permutas...R$ 86.666,67

Data

Data 3030//0606//2020xx11:: ((33))

(66)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Exemplo 1

a)Pela apropriação da receita da permuta Data

Data 3030//0909//2020xx11:: ((44))

C – 31101010002 – Receita de Permutas...R$ 48.888,89 C – 31101010002 – Receita de Permutas...R$ 48.888,89

Data

Data 3131//1212//2020xx11:: ((55))

(67)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Exemplo 1

b) Pela apropriação do custo da permuta Data

Data 3131//0303//2020xx11:: ((66))

D – 31201010002- Custo dos Imóveis Permutados

D – 11402010001 – Res. Tambaú (Ob.Andamento)...R$ 72.222,22 D – 11402010001 – Res. Tambaú (Ob.Andamento)...R$ 72.222,22

Data

Data 3030//0606//2020xx11:: ((77))

(68)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Exemplo 1

b) Pela apropriação do custo da permuta Data

Data 3030//0909//2020xx11:: ((88))

D – 11402010001 – Res. Tambaú (Ob.Andamento)...R$ 40.740,74 D – 11402010001 – Res. Tambaú (Ob.Andamento)...R$ 40.740,74

Data

Data 3131//1212//2020xx11:: ((99))

(69)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Exemplo 2

(70)

10 10 –

– Permuta Física de Imóveis

Permuta Física de Imóveis

• Exemplo 2

a) Pela apropriação da receita da permuta Data

Data 3131//0101//20122012:: ((11))

D – 11401020001- Casa Av. Maximiano Figueiredo, nº 513

D – 31101010002 – Receitas de Permutas...R$ 350.000,00 D – 31101010002 – Receitas de Permutas...R$ 350.000,00

a) Pela apropriação dos custos da permuta Data

Data 3131//0101//20122012:: ((22))

(71)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

(72)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

Exemplo

A Construtora Bela Vista Ltda, vendeu à vista em 31 de março de 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú, cuja obra foi iniciada em 02/01/20x1 e concluída em 31/12/20x1, por R$ 400.000,00. Considere que o custo orçado dessa unidade seja de R$ 250.000,00. Contabilizar as provisões do PIS, COFINS, de R$ 250.000,00. Contabilizar as provisões do PIS, COFINS, CSLL e IRPJ no fechamento de cada trimestre considerando que a forma de tributação é o lucro presumido.

Anexo 10 - Apuração Pis Cofins Csll Irpj.xls

(73)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

Contabilização

(74)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

a) Pela apropriação da obrigação de pagar Data 31/03/20x1 (4)

D – 11601010004- IRPJ Diferido

C- 21401010004 IRPJ a Recolher...R$ 4.800,00

b)Pelo pagamento do PIS COFINS CSLL IR Data 25/04/20x1 (5)

D – 21401010001 Pis a Recolher

(75)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

(76)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

c)Pela provisão PIS COFINS CSLL IR (Regime Competência) Data 31/03/20x1 D – 31102010001 Pis Faturamento (9) C- 11601010001 - PIS Diferido...R$ 751,11 C- 11601010001 - PIS Diferido...R$ 751,11 D – 31102010002 Cofins Faturamento (10) C- 11601010002 - Cofins Diferido...R$ 3.466,67 D – 31701010001 Provisão para CSLL(11) C- 11601010003- Csll Diferido...R$ 1.248,00 D – 31701010002 Provisão para IRPJ (12)

(77)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

c)Pela provisão PIS COFINS CSLL IR (Regime Competência) Data 30/06/20x1 D – 31102010001 Pis Faturamento (13) C- 11601010001 - PIS Diferido...R$ 597,04 D – 31102010002 Cofins Faturamento (14) D – 31102010002 Cofins Faturamento (14) C- 11601010002 - Cofins Diferido...R$ 2.755,56 D – 31701010001 Provisão para CSLL (15) C- 11601010003- Csll Diferido...R$ 992,00 D – 31701010002 Provisão para IRPJ (16)

(78)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

c)Pela provisão PIS COFINS CSLL IR (Regime Competência) Data 30/09/20x1 D – 31102010001 Pis Faturamento (17) C- 11601010001 - PIS Diferido...R$ 423,70 D – 31102010002 Cofins Faturamento (18) D – 31102010002 Cofins Faturamento (18) C- 11601010002 - Cofins Diferido...R$ 1.955,56 D – 31701010001 Provisão para CSLL (19) C- 11601010003- Csll Diferido...R$ 704,00 D – 31701010002 Provisão para IRPJ (20)

(79)

11

11 –

– Diferenças temporárias PIS

Diferenças temporárias PIS

/COFINS/CSLL/

/COFINS/CSLL/ IR

IR

c)Pela provisão PIS COFINS CSLL IR (Regime Competência) Data 31/12/20x1 D – 31102010001 Pis Faturamento (21) C- 11601010001 - PIS Diferido...R$ 828,15 D – 31102010002 Cofins Faturamento (22) D – 31102010002 Cofins Faturamento (22) C- 11601010002 - Cofins Diferido...R$ 3.822,22 D – 31701010001 Provisão para CSLL (23) C- 11601010003- Csll Diferido...R$ 1.376,00 D – 31701010002 Provisão para IRPJ (24)

(80)

12 12 –

– Registro de operação de cessão de

Registro de operação de cessão de

recebível imobiliário

recebível imobiliário -- OCPC 01

OCPC 01

• Cessão pode caracterizar ou não a baixa

do cliente;

• Ativo é mantido nas seguintes hipóteses:

•Se o controle financeiro de administração

e

gestão sobre os recebíveis cedidos

remanesce

com

a entidade.

remanesce

com

a entidade.

•Se a entidade retém, de forma substancial,

os

direitos em relação aos recebíveis

cedidos (juros,

mora

e/ou

multas,

(81)

12 12 –

– Registro de operação de cessão de

Registro de operação de cessão de

recebível imobiliário

recebível imobiliário -- OCPC 01

OCPC 01

• Cessão pode caracterizar ou não a baixa do

cliente;

• Ativo é mantido nas seguintes hipóteses:

• Se a entidade retém, de forma substancial os riscos e

as responsabilidades sobre os créditos cedidos;

Exemplo: obrigação contratual de recompra de

créditos vencidos.

(82)

12 12 –

– Registro de operação de cessão de

Registro de operação de cessão de

recebível imobiliário

recebível imobiliário -- OCPC 01

OCPC 01

Exemplos de contabilização:

• D - Banco Conta Movimento (AC)

• C - Obrigação com Cessão de Recebíveis (PC/PNC)

• Pelo recebimento dos recursos na operação de cessão de • Pelo recebimento dos recursos na operação de cessão de

recebíveis • Ou:

• D - Banco Conta Movimento (AC) • C - Clientes (AC/ANC)

(83)

13 13 –

– atualização monetária e

atualização monetária e

dos juros das contas a receber de unidades

concluídas e entregues

concluídas e entregues -- OCPC 01

OCPC 01

(84)

14 14 –

– Notas Explicativas as

Notas Explicativas as

Demonstrações Contábeis

•• Lei

Lei 66..404

404/

/76

76

• Art. 176. Ao fim de cada exercício social, a diretoria fará elaborar, com base na escrituração mercantil da companhia, as seguintes demonstrações financeiras, que deverão exprimir seguintes demonstrações financeiras, que deverão exprimir com clareza a situação do patrimônio da companhia e as mutações ocorridas no exercício:

• ...

(85)

14 14 –

– Notas Explicativas as

Notas Explicativas as

Demonstrações Contábeis

•• Lei

Lei 66..404

404/

/76

76

• § 5o As notas explicativas devem: (Redação dada pela Lei nº 11.941,

de 2009)

• I – apresentar informações sobre a base de preparação das demonstrações financeiras e das práticas contábeis específicas demonstrações financeiras e das práticas contábeis específicas

selecionadas e aplicadas para negócios e eventos

significativos; (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

• II – divulgar as informações exigidas pelas práticas contábeis adotadas no Brasil que não estejam apresentadas em nenhuma outra parte das demonstrações financeiras; (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

(86)

14 14 –

– Notas Explicativas as

Notas Explicativas as

Demonstrações Contábeis

•• Lei

Lei 66..404

404/

/76

76 • IV – indicar:

(Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

• a) os principais critérios de avaliação dos elementos patrimoniais, especialmente estoques, dos cálculos de depreciação, amortização e exaustão, de constituição de provisões para encargos ou riscos, e dos ajustes para atender a provisões para encargos ou riscos, e dos ajustes para atender a perdas prováveis na realização de elementos do ativo; (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

• b) os investimentos em outras sociedades, quando relevantes (art. 247, parágrafo único); (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

(87)

14 14 –

– Notas Explicativas as

Notas Explicativas as

Demonstrações Contábeis

•• Lei

Lei 66..404

404/

/76

76 • IV – indicar:

(Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

• d) os ônus reais constituídos sobre elementos do ativo, as garantias prestadas a terceiros e outras responsabilidades eventuais ou contingentes; (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

2009)

• e) a taxa de juros, as datas de vencimento e as garantias das obrigações a longo prazo; (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

• f) o número, espécies e classes das ações do capital social; (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

(88)

14 14 –

– Notas Explicativas as

Notas Explicativas as

Demonstrações Contábeis

•• Lei

Lei 66..404

404/

/76

76 • IV – indicar:

(Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)

• h) os ajustes de exercícios anteriores (art. 186, § 1o); e (Incluído

pela Lei nº 11.941, de 2009)

• i) os eventos subsequentes à data de encerramento do exercício • i) os eventos subsequentes à data de encerramento do exercício que tenham, ou possam vir a ter, efeito relevante sobre a situação financeira e os resultados futuros da companhia. (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)