F. TURISMO-Sociedade Gestora de fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Pessoa Colectiva Nº. 503 511 668
Matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº 5861 / 95 10 24
Constituída por escritura de 28.09.95, no 3º Cartório Notarial de Lisboa, publicada no Diário da República nº 120, de 23.05.96 Alterada por escritura de 25.01.96, no 3º Cartório Notarial de Lisboa, publicada no Diário da República nº. 120, de 23.05.96 e
Por escritura de 20.05.99, no 3º Cartório Notarial de Lisboa Sede: Rua Ivone Silva, lote 6, 3º Dto. - 1050 – 124 Lisboa
FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO FECHADO
TURÍSTICO
RELATÓRIO E CONTAS
ANO DE 2002
O presente relatório corresponde à prestação de contas anual definida nos nºs. 2 e 3 do artigo 37º. do Decreto-Lei nº. 294/95, de 17 de Novembro de 1995.
1.
Introdução
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico é um fundo fechado, autorizado através da Portaria nº. 229/95, publicado na II Série do Diário da República de 27 de Julho de 1995. O Fundo iniciou a sua actividade em 21 de Novembro de 1995.
Capital
O capital do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico, é de 24.939.894,86 € (vinte e quatro milhões, novecentos e trinta e nove mil euros e oitenta e seis cêntimos), e encontra-se totalmente subscrito e realizado, distribuíndo-se da seguinte forma:
Euros Nº de UP’s %
Instituto de Financiamento e Apoio ao Turismo (IFT)
Caixa Geral de Depósitos Banco Espírito Santo Outros 17.457.926,40 € 5.735.677,02 € 1.743.298,65 € 2.992,79 € 3.500.000 1.149.900 349.500 600 70% 23% 7% 0% Política de Investimento
O conjunto de imóveis que constituem a carteira de aplicações do Fundo estão, na sua totalidade, afectos à actividade turística, particularidade que resulta da sua política de investimento. A política de investimento do Fundo é vocacionada para o desenvolvimento de projectos e para a aquisição de imóveis afectos à actividade turística, tais como:
• de animação turística com carácter inovador;
• hoteleiros e de animação turística que envolvam a recuperação de património arquitectónico, histórico e cultural;
• hoteleiros que necessitem de modernização e redimensionamento;
• turísticos que envolvam a recuperação de imóveis não concluídos, cujas obras se encontrem paradas há mais de cinco anos e que constituam factor de degradação ambiental;
2.
Actividade de 2002
2.1.
Enquadramento económico
O ano de 2002 caracterizou-se pela desacelaração da economia, processo iniciado em 2001. A taxa de inflação em 2002 cifrou-se em cerca de 3,4%, tendo registado face ao ano anterior uma diminuição de cerca de 1%. Manteve-se em 2002 a quebra nas taxas de juro, tendência observada desde o ano transacto. Assim, a EURIBOR a 12 meses, indexante utilizado na actualização das rendas do Fundo, caiu cerca de 60 p.b. ao longo do ano.
2.2.
Evolução da carteira imobiliária do Fundo
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico centrou a sua actividade durante o período em análise na pesquisa de oportunidades de investimento que se enquadrassem na sua política de investimento.
Ao longo do ano de 2002 foram visitadas e analisadas diversas unidades, tendo sido adquiridos três imóveis:
Unidade Valor de Aquisição Localização
Palácio Belmonte (fracção C) 275.000 € Lisboa Palácio Belmonte (fracção A) 225.000 € Lisboa Bolota 450.000 € Elvas
Em 2002 o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico não procedeu à alienação de quaisquer imóveis.
Em 31 de Dezembro de 2002 o património imobiliário do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico, constituído por dezanove imóveis, ascendia, considerando o seu valor contabilístico total, a 28.708.211 euros:
Unidade Data de Aquisição Valor Localização
Villas de Sesimbra (1) 22-Novembro-96 2.554.162 € Sesimbra Hotel Cristal 30-Junho-97 1.714.733 € Marinha Grande Hotel Porta do Sol 6-Novembro-97 2.181.336 € Caminha Hotel Gaivota 14-Novembro-97 628.034 € Ponta Delgada Hotel Cristal Caldas 30-Dezembro-97 1.870.704 € Caldas da Rainha Hotel Saboia 12-Março-98 1.747.557 € Monte Estoril Hotel Garcia D’Orta 14-Abril-98 1.400.239 € Castelo de Vide Hotel D. Luís 15-Junho-98 2.174.985 € Coimbra Casa da Campeã 27-Agosto-98 617.322 € Vila Real Hotel Ibis Viseu 12-Novembro-98 1.999.214 € Viseu Agência da Geotur 18-Dezembro-98 433.299 € Porto Hotel Estrelícia 28-Junho-99 2.344.358 € Funchal Hotel Cristal Vieira 9-Março-00 1.061.071 € Praia da Vieira Grande Hotel Curia 28-Dezembro-00 2.355.320 € Curia Hotel Ibis Faro 3-Outubro-01 2.844.810 € Faro Palácio Belmonte - E 14-Dezembro-01 1.802.389 € Lisboa Palácio Belmonte - C 10-Abril-02 282.991 € Lisboa Palácio Belmonte - A 7-Maio-02 232.029 € Lisboa
Grupo Bolota 28-Maio-02 463.6600 € Elvas
(1) contrato-promessa realizado em 22.11.96, com integral pagamento do preço, e escritura celebrada em 29.12.99
O património imobiliário do Fundo representa cerca de 96% do valor global líquido do Fundo e observou um crescimento, face ao ano transacto, de cerca de 1%. Este ligeiro aumento deve-se à aquisição de imóveis, atrás referida, e à afectação de mais-valias potenciais substanciadas numa valorização anual implícita do património imobiliário de 1,5%.
O gráfico que a seguir se apresenta ilustra que o património imobiliário do Fundo, não obstante ter um peso maior nas regiões Centro, Lisboa e Vale do Tejo e Norte, encontra-se distribuído pela totalidade do território e ilhas:
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO DISTRIBUIÇÃO DO PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO POR REGIÕES
DEZEMBRO 2002
Norte 18%
Centro 33% Lisboa e Vale do Tejo
23% Alentejo 6% Algarve 10% Madeira 8% Açores 2%
2.3.
Rendibilidade da carteira imobiliária do Fundo
Em 2002 a rendibilidade média bruta do património imobiliário do Fundo foi de 6,32% e a rendibilidade média líquida foi de 5,05%, tendo-se verificado uma ligeira quebra face aos valores do ano transacto (6,75% e 5,40%).
2.4.
Evolução e Rendibilidade do Valor Global Líquido do Fundo e da UP
Em 2002 não houve quaisquer alterações na quantidade de unidades de participação em circulação. Em 31 de Dezembro de 2002 o Valor Global Líquido do Fundo ascendia a 29.812.396 euros, correspondente um crescimento anual de 2,33%. A unidade de participação valorizou-se 0,13 €, cifrando-se, nesta data, em 5,96 €.
O Valor Global Líquido do Fundo e a unidade de participação observaram a seguinte evolução nos últimos três anos:
EVOLUÇÃO DA COTAÇÃO
2000-2002
5,60 5,57 5,55 5,53 5,51 5,49 5,47 5,46 5,44 5,43 5,41 5,40 5,83 5,82 5,80 5,78 5,76 5,74 5,72 5,70 5,68 5,66 5,64 5,62 5,96 5,94 5,92 5,90 5,85 5,83 5,81 5,93 5,91 5,89 5,87 5,85Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro
eu
ros
2000 2001 2002
31.Dez.00 31.Dez.01 31.Dez.02 VGLF Valor da UP Valorização anual 27.989.292 € 5,60 € 4,00% 29.134.977 € 5,83 € 4,09% 29.812.396 € 5,96 € 2,33%
2.5.
Evolução económico-financeira
O activo líquido, em 2002, registou um aumento de 2,4%, cifrando-se, em 31 de Dezembro, em 30.209.824 euros, fundamentalmente como consequência da evolução da carteira imobiliária. O resultado líquido do Fundo em 2002, foi de 185.806 euros. Não houve distribuição de rendimentos durante o ano de 2002 e o resultado líquido do exercício será integralmente reinvestido.
Resultados Líquidos
720 38.036 235.037 707.253 632.365 857.992 880.781 185.806 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 eu ros► O total de proveitos obtidos no exercício de 2002 diminuiu cerca de 7% face o ano de 2001,
tendo-se cifrado em 1.685.001 euros.
► Os juros cifraram-se em 11.603 euros, correspondendo a 1% do total dos proveitos e a uma
diminuição de 94% face o ano transacto.
► Os ganhos em operações financeiras, rúbrica não registada no ano anterior, cifraram-se em
4.536 euros.
► Os rendimentos de imóveis ascenderam a 1.668.863 euros, representando cerca de 99% do
total dos proveitos e um crescimento de 4% face o ano anterior.
► O total de custos suportados no exercício de 2002, ascendeu a 1.499.195 euros, que corresponde
► A rubrica comissões, que corresponde às comissões de gestão e de depositário e à taxa de supervisão a pagar à CMVM, representa 32% do total dos custos, tendo-se cifrado, em 2002, em 474.186 euros, significando um acréscimo de 3% face o ano transacto. Importa referir que do total das comissões cerca de 93% referem-se à comissão de gestão, cifrando-se em 441.604 euros, 5% à comissão de depositário, totalizando 23.182 euros e os restantes 2%, ascendendo a 9.400 euros à taxa de supervisão.
► Os impostos, que representaram 22% do total dos custos, diminuiram 6%, totalizando 332.325
euros.
► Os fornecimentos e serviços externos cifraram-se em 25.392 euros, tendo diminuído 45% face ao
ano anterior e tendo representando 2% do total dos custos.
► Os outros custos e perdas correntes ascenderam a 3.867 euros, tendo diminuído, face ao ano
transacto, cerca de 30%. Esta quebra deve-se à alteração, face ao ano transacto, da
alocação dos custos de ROC entre a sociedade gestora e os Fundos.
► Os outros custos e perdas eventuais, representaram cerca de 44% do total dos custos e
ascenderam a 663.425 euros.
3.
Perspectivas Futuras
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico, tem demontrado ser um instrumento de dinamização do sector, evidenciando ser desejável a separação entre a propriedade (imobiliária) e a gestão (hoteleira). Esta separação permite a concentração dos gestores nos factores de competitividade da empresa, nomeadamente através da adopção nos novos conceitos de gestão e de boas práticas nas áreas de inovação, formação dos recursos humanos e qualidade, à sua disposição, possibilitando a melhoria e o redimensionamento da oferta hoteleira.
A estratégia definida para o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico centrou-se na aquisição do maior número possível de unidades que se enquadrassem na política de investimento, sendo o património constituído por dezanoves imóveis perfazendo o valor total de 28.708.211 euros, representando cerca de 96% do valor global líquido do fundo, pelo que cumpre agora rentabilizar a carteira imobiliária, tendo em atenção as condições dos mercados financeiro, imobiliário e turístico, perspectivando-se a médio prazo a criação de excedentes de tesouraria que possibilitem novas aquisições de imóveis. Atendendo à maturidade e às características dos contratos de arrendamento celebrados não é previsível que ocorram alienações de imóveis em 2003. Importa contudo salientar que no início de 2003, foi alienado o imóvel pelo valor de 693.730,90 € onde se encontra instalado o Hotel Gaivota, sito em Ponta
Delgada, nos Açores e proceder-se-á, muito brevemente, ao reembolso do investimento das obras de ampliação do Hotel Cristal Vieira no valor de 654.500 €.
Lisboa, 18 de Fevereiro de 2003
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora
_____________________________________ Emanuel Jorge Marques dos Santos
(Presidente)
_____________________________________ Maria José Martins Catarino
(Vogal)
_____________________________________ Orlando Madeira Pinto Carrasco
(Vogal Executivo)
_____________________________________ José Valério Costa Pereira
(Vogal)
_____________________________________ Rui Victor Ferronha Cláudio
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO BALANÇO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002
valores em euros
Código ACTIVO 2002 2001 Código PASSIVO 2002 2001
Bruto Mv Mv/P Líquido (Líquido)
IMÓVEIS CAPITAL DO FUNDO
31 Terrenos 61 Unidades de Participação 24.939.894,86 24.939.894,85
32 Construções 27.373.699,85 1.334.511,05 28.708.210,90 28.375.671,62 63 Variações Patrimoniais
33 Adiantamentos por compras de imóveis 2.042,58 2.042,58 11.321,71 64 Resultados Transitados 3.352.184,29 2.471.403,12 TOTAL DE IMÓVEIS 27.375.742,43 1.334.511,05 28.710.253,48 28.386.993,34 65 Resultados Distribuídos
66 Ajustamentos em imóveis 1.334.511,05 842.898,70
CARTEIRA DE TÍTULOS 67 Ajustamentos em opções sobre imóveis
OBRIGAÇÕES
211+2171 Títulos da dívida pública DR Resultados Líquidos do Período 185.806,05 880.781,16
212+2172 Outros Fundos Públicos Equiparados
213+214+ 2173 Obrigações Diversas TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 29.812.396,25 29.134.976,84
23 Títulos de Participação
24 Unidades de Participação 120.954,10 120.954,10
25 Direitos PROVISÕES PARA RISCOS E ENCARGOS 26 Outros instrumentos de dívida 48 Para riscos e encargos
TOTAL CARTEIRA DE TÍTULOS 120.954,10 120.954,10
TOTAL PROVISÕES PARA RISCOS E ENCARGOS
CONTAS DE TERCEIROS
411 Obrigações vencidas, a regularizar
412 Juros vencidos, a regularizar CONTAS DE TERCEIROS
413 Rendas vencidas, a regularizar 421 Resgates a pagar a participantes
4112+4122+4132 Devedores em contencioso 422 Rendimentos a pagar a participantes
414+…+ 419 Outras Contas de devedores 733.494,19 733.494,19 357.609,78 423 Comissões e taxas a pagar 793,26 775,28
427 Sector público administrativo 427 Sector Público Administrativo 44.481,55 48.273,46 TOTAL DOS VALORES A RECEBER 733.494,19 733.494,19 357.609,78 424+…+429 Outras Contas de Credores 180.228,50 6.623,79
44 Empréstimos contraídos
DISPONIBILIDADES
11+18 Numerário e equivalentes TOTAL DE VALORES A PAGAR 225.503,31 55.672,52
12 Depósitos à ordem 23.475,20 23.475,20 7.403,23
13 Depósitos a prazo e com pré-aviso 578.000,00 578.000,00 737.000,00
14 Certificados de depósito CONTAS DE REGULARIZAÇÃO
TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 601.475,20 601.475,20 744.403,23 55 Custos a pagar 44.965,74 43.394,80
56 Receitas com proveito diferido 126.958,74 135.741,39
CONTAS DE REGULARIZAÇÕES 58+59 Outras contas de regularização 120.413,60
51 Proveitos a receber 1.508,43 1.508,43 999,14
52 Despesas com custo diferido 191,13 191,13 193,67 TOTAL DE REGULARIZAÇÕES PASSIVAS 171.924,48 299.549,79
58+59 Outras contas de regularização 41.947,51 41.947,51
TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS 43.647,07 43.647,07 1.192,82
TOTAL DO ACTIVO 28.875.312,99 1.334.511,05 30.209.824,04 29.490.199,16 TOTAL DO PASSIVO 30.209.824,04 29.490.199,16
TOTAL DE UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO 5.000.000 5.000.000 VALOR UNITÁRIO DA UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO 5,962 5,827 Lisboa,18 de Fevereiro de 2003
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002
valores em euros
Código CUSTOS E PERDAS 2002 2001 Código PROVEITOS E GANHOS 2002 2001
CUSTOS E PERDAS CORRENTES
JUROS E OUTROS CUSTOS EQUIPARADOS
PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
711+718 De operações Correntes 812 Da carteira de títulos 48.425,89
719 De operações Extrapatrimoniais 811+818 Outros, de Operações Correntes 11.603,32 158.986,38
819 De Operações Extrapatrimoniais COMISSÕES RENDIMENTO DE TÍTULOS
722 Da carteira de Títulos 822+…+825 Da carteira de títulos e Part. Em Soc. Imobiliárias
723 Em imóveis 828 De outras Operações Correntes
724+…+728 Outras, de Operações Correntes 474.186,24 461.319,59 829 De operações Extrapatrimoniais
729 De operações Extrapartimoniais PERDAS OPER. FINANCEIRAS E VAL. IMOBILIÁRIOS
GANHOS EM OPER. FINANCEIRAS E VAL. IMOBILIÁRIOS
732 Na carteira de Títulos 832 Na Carteira de Títulos e Part. Em Soc. Imobiliárias 4.535,56
733 Em imóveis 833 Em imóveis
731+738 Outras, em Operações Correntes 831+838 Outros, em Operações Correntes
739 Em Operações Extrapatrimoniais 839 Em Operações Extrapatrimoniais
IMPOSTOS E TAXAS REPOSIÇÃO E ANULAÇÕES DE PROVISÕES
741 Indirectos 851 Para Crédito Vencido
742 Directos 332.324,70 353.828,72 852 Para Riscos e Encargos
PROVISÕES DO EXERCÍCIO 86 RENDIMENTOS DE IMÓVEIS 1.668.862,59 1.607.537,31
751 Para crédito vencido
752 Para riscos e encargos
76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 25.392,41 46.081,29 87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTESS 3.867,50 5.544,14 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 1.685.001,47 1.814.949,59
TOTAL DE CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 835.770,85 866.773,74
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 881 Recuperação de incobráveis
781 Valores incobráveis 882 Ganhos Extraordinários
782 Perdas Extraordinárias 661.404,25 883 Ganhos de Exercícios Anteriores
783 Perdas de Exercícios Anteriores 2.042,59 884+…+888 Outros Ganhos Eventuais
784+…+788 Outras Perdas Eventuais 2.020,32 65.352,10 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 663.424,57 67.394,69
RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 185.806,05 880.781,16
TOTAL 1.685.001,47 1.814.949,59 TOTAL 1.685.001,47 1.814.949,590 8X2-7X2-7X3 Resultados da Carteira de Títulos -327.789,14 -307.445,42 D-C Resultados Eventuais -663.424,57 -67.394,69
8X3+86-7X3-76 Resultados de Imóveis 1.643.470,18 1.559.413,43 B+D-A-C+742 Resultados Antes de Imposto Sobre o Rendimentos 518.130,75 1.234.609,88
8X9-7X9 Resultados de Operações Extrapatrimoniais B+D-A-C Resultados Líquidos do Período 185.806,05 880.781,16
B-A+742 Resultados Correntes 1.181.555,32 1.302.004,57 Lisboa, 18 de Fevereiro de 2003
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS DE 2002
valores em euros
DISCRIMINAÇÃO DE FLUXOS 2002 2001
PERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS:
Subscrição de unidades de participação
PAGAMENTOS:
resgates de unidades de participação rendimentos pagos aos participantes
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
alienações de imóveis rendimentos de imóveis
adiantamentos por conta de venda de imóveis outros recebimentos de valores imobiliários
PAGAMENTOS:
aquisições de imóveis grandes reparações em imóveis comissões em imóveis
despesas correntes (FSE) com imóveis adiantamentos por conta da compra de imóveis outros pagamentos de valores imobiliários
Fluxo das operações sobre valores imobiliários OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TITULOS
RECEBIMENTOS:
venda de títulos reembolso de títulos
resgates de unidades de participação rendimentos de títulos
juros e proveitos similares recebidos vendas de títulos com acordo de recompra outros recebimentos relacionados com a carteira
PAGAMENTOS:
compra de títulos
subscrição de unidades de participação juros e custos similares pagos
vendas de títulos com acordo de recompra taxas de bolsa suportadas
taxas de corretagem outras taxas e comissões
outros pagamentos relacionados com a carteira
Fluxo das operações da carteira de títulos OPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS
RECEBIMENTOS:
juros e proveitos similares recebidos recebimentos em operações cambiais
recebimentos em operações de taxa de juro recebimentos em operações sobre cotações comissões em contratos de opções
outras comissões
outros recebimentos de operações a prazo e divisas
PAGAMENTOS:
juros e custos similares pagos pagamentos em operações cambiais pagamentos em operações de taxa de juro
pagamentos em operações sobre cotações margem inicial em contratos de futuros
comissões em contratos de opções
outros pagamentos de operações a prazo e divisas
Fluxo das operações a prazo e de divisas OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
cobranças de crédito vencido compras com acordo de revenda reembolso de depósitos bancários juros de depósitos bancários juros de certificados de depósito retenções de IRC
outros recebimentos correntes
PAGAMENTOS:
comissão de gestão comissão de depósito comissão de supervisão despesas com crédito vencido
juros devedores de depósitos bancários
compras com acordo de revenda impostos e taxa
outros pagamentos correntes
Fluxo das operações de gestão corrente OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
ganhos extraordinários
ganhos imputáveis a exercícios anteriores recuperação de incobráveis outros recebimentos eventuais
PAGAMENTOS:
perdas extraordinárias
perdas imputáveis a exercícios anteriores outros pagamentos de operações eventuais
Fluxo das operações eventuais
saldo dos fluxos monetários do período...(A) disponibilidades no início do período...(B) disponibilidades no fim do período...(C)=(B)+(A)
1.528.636 176.970 958.469 22.799 57.101 826.721 3.225 947.675 3.434 5.442 33.316 440.789 22.837 9.382 232.424 29.193 1.705.606 1.038.369 667.236 829.946 947.675 -117.729 42.191 734.626 -692.435 -142.927 744.402 601.475 1.421.984 4.540.766 67.429 15.671 290 9.909.786 163.800 36.040 993 9.909.786 163.744 66.385 62.907 394.600 21.197 7.387 488.045 5.848 638 1.421.984 4.623.865 -3.201.882 10.110.909 10.073.530 37.379 129.292 917.077 -787.785 638 -638 -3.952.927 4.697.329 744.402
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
FECHADO TURÍSTICO
NOTAS AO BALANÇO E À DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS
ANO DE 2002
Introdução
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico, foi autorizado através da Portaria n.º 229/95, publicada na II Série do Diário da República de 27 de Julho de 1995. A política de investimentos do Fundo é vocacionada para o desenvolvimento de projectos e para a aquisição de imóveis afectos à actividade turística.
A Sociedade Gestora do Fundo é a F. Turismo-Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. sendo as funções de Banco Depositário exercidas pela Caixa Geral de Depósitos.
Princípios contabilísticos e critérios valorimétricos
a) Imóveis
O valor dos bens que constituem o património do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico corresponde ao seu custo de aquisição, incluindo custos notariais, de registo e outros. As mais valias consideradas, ou ajustamentos em imóveis, são calculadas a partir da diarização da diferença entre o valor da opção de compra que o inquilino detém sobre o imóvel e o valor de aquisição, desde que o valor que daí resulte seja inferior à média das avaliações periciais.
Decorrente deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos acima referidos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados na rubrica de Ajustamentos em imóveis do Capital do Fundo por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo.
b) Especialização dos exercícios
O Fundo respeita, na preparação das suas contas, o princípio contabilístico da especialização dos exercício. Nesta conformidade, os custos e os proveitos são contabilizados no exercício a que dizem respeito, independentemente da data do seu pagamento ou recebimento.
c) Aplicações em títulos
Os títulos em carteira cotados, são apresentados pelo seu valor de aquisição, sendo que este não difere significativamente do respectivo valor de mercado correspondendo à última cotação efectuada nos últimos 90 dias. Caso esta diferença seja significativa, a diferença resultante da aplicação deste critério é registada no activo em mais ou menos-valias, conforme o caso, a acrescer ou a deduzir ao valor de aquisição do título por contrapartida das rúbricas de resultados de ganhos em operações financeiras e valores mobiliários em operações financeiras e valores mobiliários, respectivamente.
Os títulos em carteira não cotados, são apresentados em balanço ao valor de aquisição ou valor nominal, dos dois o mais baixo. Os juros decorridos são relevados como proveitos do exercício e apresentados no activo na rúbrica de Proveitos a receber.
d) Despesas com imóveis
As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos.
e) Comissões de gestão e de depositário
De acordo com a legislação em vigor, e a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora, o Fundo suporta encargos com comissões de gestão devidos àquela entidade. Esta comissão calculada sobre o valor liquido global do Fundo, pode ser alterada mediante aprovação prévia da CMVM. O cálculo da comissão de gestão obedece ao seguinte critério: se o valor do património líquido do Fundo for inferior a nove milhões novecentos e setenta e cinco mil e novecentos e cinquenta e oito euros, a comissão de gestão será de 3,5% ao ano, se o valor do património líquido se situar entre nove milhões novecentos e setenta e cinco mil e novecentos e cinquenta e oito euros e catorze milhões novecentos e sessenta e três mil novecentos e trinta e sete euros, a comissão de gestão será de 2,5% ao ano, quando o valor do património líquido for superior a dezanove milhões novecentos e cinquenta e um mil novecentos e dezasseis euros a comissão de gestão será de 1,5% ao ano. As bases e método de cálculo encontram-se descritas no regulamento de gestão do Fundo. As comissões de gestão são liquidadas mensalmente e apresentam-se registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da demonstração de resultados.
De acordo com o regulamento de gestão o Fundo liquida à Caixa Geral de Depósitos, pelo exercício das suas funções de depositário, uma comissão correspondente a 0,075% ao ano sobre o valor do património líquido do Fundo deduzida da comissão de gestão do mês corrente, apurada com referência ao último dia de cada mês.
Na sequência da Portaria nº313-A/2000, de 29 de Fevereiro e das alterações decorrentes da Portaria nº1338/2000, de 5 de Setembro, ambas emitidas pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar, a partir de 1 de Janeiro de 2001, uma taxa de supervisão que é calculada tendo por base uma percentagem de 0,0033% aplicada sobre o valor liquido global do Fundo correspondente oa último dia útil do mês. No final de 2001 esta taxa foi alterada para 0,00266% ao abrigo da Portaria nº1303/2001, de 22 de Novembro.
f) Imposto sobre os rendimentos
Os fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuidos aos participantes são líquidos de imposto.
Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam mais-valias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. O imposto retido pelos arrendatários relativamente às rendas recebidas é considerado como pagamento por conta. Relativamente às mais-valias prediais, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: • Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a
retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam mais-valias, obtidos no estrangeiro;
• Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10% sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício.
De acordo com o artigo 19º do EBF, o imposto estimado sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos e taxas da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados.
A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, na generalidade dos casos, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam.
Base de apresentação
As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos mantidos em conformidade com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, definido pelo Regulamento nº 11/2002 da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e de acordo com os princípios fundamentais da continuidade, da consistência, da especialização de exercícios, da prudência, da substância sobre a forma, da materialidade, da independência e da unidade.
As notas que se seguem estão organizadas segundo o Regulamento nº 11/2002 da Comissão do Mercado de Valores Imobiliários, sendo que os números omissos não são aplicáveis.
Os valores de 2002 encontram-se expressos em euros e são comparáveis em todos os aspectos significativos com os valores de 2001.
NOTA 1 VALIAS POTENCIAIS
Imóveis Valor Contabilístico Média dos Valores das Avaliações
Valia Potencial
IMÓVEIS
Aphart. Villas de Sesimbra Hotel Cristal
Hotel Porta do Sol Hotel Gaivota Hotel Cristal Caldas Hotel Sabóia
Hotel Garcia d’ Horta Hotel D.Luis
Casa Campeã Ibis Viseu Hotel Geotur Hotel Estrelícia Hotel Vieira Praia Grande Hotel da Curia Hotel Ibis Faro
Palácio Belmonte Fracção E Fracção C Fracção A Bolota 2.554.162 1.714.732 2.181.336 628.034 1.870.704 1.747.557 1.400.239 2.174.985 617.322 1.999.213 433.299 2.344.358 1.061.071 2.355.320 2.844.810 1.802.389 282.991 232.029 463.660 2.974.573 2.406.883 2.991.790 2.117.000 3.735.281 2.296.879 1.873.600 2.741.892 1.112.159 2.123.524 470.366 3.557.924 2.724.919 2.364.840 3.089.273 3.918.192 207.805 141.270 616.272 420.411 692.151 810.454 1.488.966 1.864.577 549.322 473.361 566.907 494.837 124.310 37.067 1.213.566 1.663.848 9.520 244.463 2.115.803 -75.186 -90.759 152.612 Total 28.708.211 41.464.442 12.756.231
Em 31 de Dezembro de 2002, duas das fracções do imóvel Palácio Belmonte encontram-se registadas por um valor superior à média das avaliações periciais, sendo que este facto será alvo de correcção no início de 2003.
NOTA 2 UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO
O número de unidades de participação emitidas e em circulação no período em referência apresentam-se como se segue:
Descrição No Início Subscr. Resgates Dist.Res. Outros Res.Per. No Fim
Valor base 24.939.895 24.939.895 Diferença em subs.resgates Resultados distribuídos Resultados acumulados 3.352.184 185.806 3.537.990 Ajustamentos em imóveis 842.898 491.613 1.334.511 SOMA 29.134.977 0 0 0 491.613 185.806 29.812.396 Nº de unidades participação 5.000.000 5.000.000
NOTA 3 INVENTÁRIO DE IMÓVEIS
Inventário das aplicações em imóveis:
Descrição dos Imóveis Área
(m 2) Adianta mentos Avaliações Data das Avaliações Valor das Valor do imóvel 1. IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL
1.2.Construções Acabadas 1.2.1. Arrendadas Serviços
Aphart. Villas de Sesimbra
Hotel Cristal
Hotel Porta do Sol
Hotel Gaivota
Hotel Cristal Caldas
Hotel Sabóia
Hotel Garcia d’ Horta
Hotel D.Luis
Casa Campeã
Ibis Viseu Hotel
Geotur
Hotel Estrelícia
Hotel Vieira Praia
Grande Hotel da Curia
Hotel Ibis Faro
Palácio Belmonte Fracção E Fracção C 11.135 750 2.500 684 889 815 3.215 1.500 1.313 965 78 400 573 2.267 1.051 1.426 157 07-08-2002 28-12-2001 24-09-2002 29-11-2001 21-11-2001 28-12-2001 30-11-2002 29-11-2002 29-06-2001 24-09-2002 29-11-2001 06-09-2002 22-11-2001 16-05-2002 27-11-2001 22-11-2001 29-06-2001 16-05-2002 05-06-2002 22-11-2001 28-12-2001 19-11-2001 30-10-2002 03-09-2001 24-09-2002 29-06-2001 17-06-2002 28-12-2001 11-09-2001 31-07-2002 18-06-2001 22-05-2002 21-01-2002 21-01-2002 3.010.000 2.939.147 1.970.000 2.843.767 2.990.792 2.992.787 1.934.000 2.300.000 4.990.563 2.480.000 2.587.759 2.006.000 1.533.305 2.213.896 2.294.470 3.189.314 1.073.318 1.151.000 1.985.000 2.262.048 426.971 513.762 4.148.000 2.967.847 2.358.000 3.091.839 2.315.000 2.414.681 3.169.546 3.009.000 3.990.383 3.846.000 279.400 136.210 2.554.162 1.714.732 2.181.336 628.034 1.870.704 1.747.557 1.400.239 2.174.985 617.322 1.999.213 433.299 2.344.358 1.061.071 2.355.320 2.844.810 1.802.389 282.991
Fracção A Bolota 140 5.499 21-01-2002 21-01-2002 10-04-2002 20-01-2002 231.700 50.839 657.954 574.590 232.029 463.660
Total 35.357 Valor médio 41.464.444 28.708.211
Nota 4 INVENTÁRIO DA CARTEIRA DE TÍTULOS
Descrição Quantid. Divisa Valor médio
aquisição Cotação Mais e Menos Valias decorridos Juros Global Valor
CARTEIRA DE TÍTULOS Unidades de Participação Em F.Mobiliários BES Em F.Tesouraria 5.400 Eur 5.9066 5.9334 31.874 CGD 9.000 Eur 9.8978 9.8998 89.080 SOMA 14.400 0 0 120.954
NOTA 7 LIQUIDEZ DO FUNDO
A liquidez do fundo é constituída pelos depósitos a prazo cuja duração residual é inferior a 3 meses que vencem juros a taxas correntes de mercado e consiste no seguinte:
Contas Saldo Inicial Aumentos Reduções Saldo Final Numerário
Depósitos à ordem
Depósitos a prazo e com pré-aviso 737.000 7.403 578.000 23.475 Certificados de depósito
Outras contas de disponibilidades 0 7.640.000 7.640.000 0
Total 744.403 7.640.000 7.640.000 601.475
NOTA 9 RUBRICAS DO BALANÇO, DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS E DEMONSTRAÇÃO DE
FLUXOS MONETÁRIOS NÃO COMPARÁVEIS COM O PERÍODO ANTERIOR
9.1. Rubricas do Balanço
Os conteúdos da rubrica de Outras Contas de Regularização não é comparável com as do período anterior. A partir de Junho de 2002 deixaram de ser contabilizados os passivos por impostos diferidos relativos aos ajustamentos de imóveis, por um lado, pelo seu não enquadramento no Plano de Contas dos Fundos de Investimento Imobiliário e por outro lado, dada a taxa anual de ajustamento dos imóveis praticada ser de 1,5%, e a consideração de apenas 50% do saldo entre as mais-valias e as menos-valias prediais, corrigido pela aplicação do coeficiente de correcção monetária aplicável aos valores de aquisição, não originará mais-valias fiscais.
NOTA 12 IMPOSTOS RETIDOS
O imposto retido na fonte aos rendimentos do Fundo, conforme estabelecido no artigo 19º do Estatuto dos Benefícios Fiscais com a redacção dada pela Lei nº 75/93, de 20 de Dezembro, são os seguintes:
Descrição Valor Imposto retido nas aplicações financeiras
Imposto retido nos rendimentos prediais 269.373 3.631
NOTA 14 OUTRAS INFORMAÇÕES
A rubrica comissões corresponde à Comissão de Gestão a cargo do Fundo, definida no nº 4 do artigo 6º do respectivo Regulamento de Gestão no montante de 441.604 euros, à Comissão do Banco Depositário no montante de 23.182 euros e à Comissão de Supervisão no montante de 9.400 euros.
Liquidações Adicionais de IVA
Na sequência de inspecção tributária ocorrida em Maio de 2001, a Administração Fiscal qualificou sete contratos de arrendamento celebrados pelo Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico, como contratos de cessão de exploração comercial, pelo que entendeu que não seria aplicável a isenção prevista no nº 30 do artigo 9º do CIVA, tendo liquidado adicionalmente IVA, correspondente aos exercícios de 1997, 1998, 1999, 2000 e 1º trimestre de 2001, no valor de 353.034,22 €, acrescido dos respectivos juros compensatórios no valor de 53.079,94 €, perfazendo um valor total de 406.114,16 €.
Não obstante a F. Turismo considerar tratar-se de um entendimento altamente questionável, optou por aceitar o mesmo, uma vez que a sua contestação por via judicial poderia demorar vários anos, o
que poderia colocar em causa o direito à dedução do IVA suportado sobre as rendas por decurso do prazo legal estabelecido para o exercício do respectivo direito à dedução, caso o entendimento do Fisco viesse a prevalecer. Assim, decidiu liquidar o IVA apurado adicionalmente, repercutindo-o nas sociedades hoteleiras, as quais poderão recuperá-lo através do direito à dedução ou, directamente, através de pedidos de reembolso de imposto.
Assim, em 2001, as liquidações adicionais de IVA (353.034,22 €) foram repercutidas às Sociedades hoteleiras, pelo que este valor se encontrava, em 31 de Dezembro de 2001, registado na rubrica de outras contas de devedores, enquanto que os respectivos juros compensatórios 53.079,94 € foram reconhecidos na demonstração de resultados desse exercício.
Relativamente a este processo do IVA, alienou-se em 2002 a totalidade dos Bens Móveis aos respectivos arrendatários. Esta operação teve um impacto negativo na Demonstração dos Resultados no valor de 654.211€, registado na rúbrica de perdas de exercícios anteriores. O critério utilizado para o apuramento desta menos-valia, teve por base os valores de venda declarados pelos inquilinos aquando da alienação ao Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico, amortizados das taxas em vigor para os diversos tipos de bens. Consequentemente, foram alterados os contratos iniciais e ajustados os valores dos imóveis em causa.
Lisboa, 18 de Fevereiro de 2003
O Técnico de Contas O Conselho de Administração da
Sociedade Gestora
_____________________________________ _____________________________________
Tânia Duarte Emanuel Marques dos Santos
(Presidente)
_____________________________________ Maria José Martins Catarino
(Vogal)
_____________________________________ Orlando Pinto M.Carrasco
(Vogal Executivo) _____________________________________
José Valério Costa Pereira (Vogal)
_____________________________________ Rui Victor Cláudio
