EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORUM DE PIRASSUNUNGA - SÃO PAULO

(1)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORUM DE

PIRASSUNUNGA - SÃO PAULO

Processo nº:

1002330-76.2019.8.26.0457

Assunto:

Procediemento Comum Civil

_{– Condomínio}

Requerente:

Luis Alberto Santa Barbara e outros

Requerida:

Miriam da Conceição Santa Barbara Chiesa e Vitória Regina Santa Barbara

HENRIQUE BIGHELLINI M. G. MARTINS, engenheiro civil, Perito deste Juízo,

devidamente qualificado nos autos processuais, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa

Excelência o Laudo Pericial em Anexo.

Requer o levantamento de seus honorários periciais, previamente reservados.

É o que requer,

Pede deferimento.

São Paulo, 11 de junho de 2020.

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

CREA/SP: 5063062395

(2)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Engenheiro Civil – CREA/SP: 5063062395 Perito em Avaliação de Imóveis e Engenharia Civil

Av. Ver. Victorino Tessari, 99, cj 04 Santa Cruz da Conceição – SP / CEP 13625-000 Tel. (11) 99954-5841 E-mail: bmgm.henrique@gmail.com

–

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL

DO FORUM DE PIRASSUNUNGA - SÃO PAULO

Processo nº: 1002330-76.2019.8.26.0457

Assunto:

Procediemento Comum Civil

_{– Condomínio}

Requerente: Luis Alberto Santa Barbara e outros

Requerida: Miriam da Conceição Santa Barbara Chiesa e Vitória Regina

Santa Barbara

HENRIQUE BIGHELLINI M. G. MARTINS, engenheiro civil

registrado no CREA/SP sob o nº 5063062395, perito nomeado nos autos da ação

em epígrafe, tendo se inteirado do assunto em pauta, realizado seus estudos,

levantamentos e vistorias, vem, respeitosamente, apresentar suas conclusões,

expressas em seu

ero WPAG20700190651 .

fls. 144

(3)

SUMÁRIO

1. RESUMO ... 3

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 4

3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO ... 5

4. VISTORIA DO IMÓVEL ... 7

5. AVALIAÇÃO ... 10

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ... 14

7. CONCLUSÕES ... 15

8. RESPOSTAS AOS QUESITOS ... 16

9. ENCERRAMENTO ... 17

10. ANEXO II

– Pesquisa de Mercado ... 26

(4)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

1. RESUMO

Imóvel avaliando:

Rua Domingos Sinotti, 409

– Jd. São Valentim – São Paulo/SP

Data da avaliação: Junho/2020

Matrícula: 18.726 (Registro Imóveis da Comarca de Pirassununga - SP)

Metodologia utilizada: Método Comparativo de Dados do Mercado

Tratamento de dados: Tratamento por Fatores

Valor de Venda:

R$ 117.500,00

(ref. junho 2020)

(cento e dezessete mil e quinhentos reais)

Valor de Locação:

R$470,00/mês

(ref junho 2020)

(quatrocentos e setenta reais por mês)

ero WPAG20700190651 .

fls. 146

(5)

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O presente laudo tem o objetivo de determinar o “Valor de mercado de venda”

do imóvel situado na Rua Domingos Sinotti, n° 409, bairro Jardim São Valentim,

município de Pirassununga/SP, de matrícula nº 18.726 do Registro de Imóveis da

Comarca de Pirassununga/SP.

Segundo a norma ABNT NBR 14653-1:2001, temos a definição de “Valor de

mercado” como:

“...Quantia mais provável pela qual

se

negociaria

voluntariamente

e

conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado

vigente.”.

Para tanto, esta perícia desenvolverá suas análises e cálculos baseada na

norma técnica ABNT NBR 14.653-2:2011 e

na ‘Norma para Avaliação de Imóveis

Urbanos IBAPE/SP:2011’.

2.1. Dos autos

Trata-se de ação de extinção de condomínio na qual pleiteia os autores a

extinção do condomínio existente sobre o imóvel descrito na inicial, com a sua

consequente alienação em hasta pública.

Foi deferida a realização de prova pericial para avaliação do imóvel em comento,

sendo nomeado pelo Douto Juízo este expert, que apresenta suas conclusões no

presente laudo de avaliação.

(6)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

3.1. Localização

O imóvel em questão situa-se na Rua Domingos Sinotti, 409, na quadra

completada pelas Ruas Gilio Tofanelli, Napoleão Fontanari e Vinte e Cinco.

Distante cerca de 2,9 km do centro da cidade, o local fica próximo da Rua Duque

de Caxias.

Figura 1 - Mapa da região (Google Maps)

ero WPAG20700190651 .

fls. 148

(7)

Segundo o Plano Diretor de Pirassununga, o imóvel avaliando se encontra em

ZREIS- Zona Residencial de Especial Interesse Social.

Segundo o texto da Lei, temos:

“São zonas residencial de especial interesse social

aquelas onde devem predominar conjuntos

habitacionais horizontais, podendo permitir comércio

varejista e serviços de âmbito local, micro-industrias

e oficinas que não causem incômodo à vizinhança

.”

3.3. Melhoramentos da Região

Em diligência realizada no local constatou-se que a região possui infraestrutura

urbana completa, servida de todos os melhoramentos públicos básicos, situação típica

de áreas com urbanização já consolidada:

• Rede de água

• Rede de esgoto

• Rede de energia elétrica

• Redes de telefone, TV e internet

• Iluminação pública

• Pavimentação asfáltica

• Passeios, guias e sarjetas

• Drenagem

• Coleta de Lixo

• Entrega postal

• Transporte público

• Escola pública

3.4. Ocupação

(8)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

4. VISTORIA DO IMÓVEL

Foram as partes comunicadas do dia e hora da vistoria, conforme preconiza a

Lei nº10.358/2001 - artigo 431-A do CPC.

A vistoria do imóvel, ocorreu no dia 04/06/20 às 11:00, compareceram:

• Eng. Henrique Bighellini Martins

– Perito Judicial;

• Sra. Miriam da Conceição Santa Barbarra Chiesa – Requerida

4.1. Imóvel

O imóvel avaliando apresenta as características construtivas abaixo descritas,

conforme fotos do Anexo I:

ITEM

CARACTERÍSTICAS

Composição

Imóvel Residencial Térreo

Estrutura

Alvenaria

Fachada

Pintura sobre emboço

Piso Externo

Cimentado e cerâmica

4.2. Benfeitoria

4.2.1. Acabamentos internos

Quantos aos acabamentos internos, podemos destacar:

Ambiente

Piso

Paredes

Teto

Copa/Cozinha

Cerâmico

Pintura sobre laje

Sala de Jantar

Cerâmico

Pintura

Pintura sobre laje

Sala de Estar

Cerâmico

Pintura

Pintura sobre laje

ero WPAG20700190651 .

fls. 150

(9)

EDÍCULA

Área de Serviço

Cerâmico

Pintura

Área descoberta

Quintal

Cerâmico

Área descoberta

Outros acabamentos:

Janelas

_{De Ferro}

Portas

_{De madeira}

Bancadas

_{Bancadas de granito na cozinha}

4.2.2. Áreas

O imóvel em questão possui, segundo a matrícula 18.726 do Cartório de

Registro de Imóveis de Pirassununga, as seguintes dimensões:

Área do terreno: 140,00m²;

Frente do Terreno: 7,0 m;

Profundidade do Terreno de ambos os lados: 20,0 m;

Área construída: 26,18 m²;

Para a avaliação foi considerada a área construída medida no local,

correspondendo à 90,7 m². Essa área construída a mais não esta averbada na

matrícula.

4.2.3. Padrão Construtivo

Utilizando-se o estudo técnico “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”

do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo), conclui-se que a classificação do imóvel é:

Classe: RESIDENCIAL

Grupo: CASA

Padrão Construtivo: PADRÃO ECONÔMICO

Valor Unitário: 0,786 de R8N

(10)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

“Padrão

Econômico:

Construída

sem

preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo

distribuição interna básica, compostas geralmente de

dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria

das vezes são térreas, erigidas em estrutura simples e

alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto,

total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje

pré-moldada impermeabilizada por processo simples ou

telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de

madeira, podendo apresentar forros. Áreas externas

em cimentado rústico ou revestidas com caco de

cerâmica ou similar. Fachadas normalmente com

emboço ou reboco, podendo ter pintura comum

”

4.2.4. Estado de Conservação e Obsoletismo

De acordo com a vistoria realizada (vide Anexo I

– Documentação

Fotográfica), documentação do imóvel e baseando-se no quadro A do estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP, consideramos o

estado da edificação como:

“Necessitando de reparos de simples a importantes:

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com

pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas,

com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema

estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser

restauradas mediante a revisão e com substituição eventual

de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente

possa ser necessária a substituição dos revestimentos de

pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da

impermeabilização ou substituição de telhas de cobertura

.”

ero WPAG20700190651 .

fls. 152

(11)

5. AVALIAÇÃO

5.1. Metodologia

O método escolhido para definição de valor do bem avaliando foi o ‘Método

comparativo direto de dados de mercado’, seguindo orientações da Norma.

Segundo a norma ABNT NBR 14653-2:2001, temos:

“8.1.1 Para a identificação do valor de mercado,

sempre que possível preferir o método comparativo

direto de dados de mercado, conforme definido em

8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.

”

5.2. Pesquisa de Mercado

No Anexo II desta avaliação apresentam-se os detalhes dos elementos

pesquisados com as melhores condições comparativas, todos na mesma região

geoeconômica do imóvel avaliando.

(12)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Av. Paulista, 807, cj 306 São Paulo – SP / CEP 01311-100 Tel. (11) 99954-5841 E-mail: bmgm.henrique@gmail.com

Tabela 1 - Dados da pesquisa de Mercado para Valor de Venda.

El.

Endere

ço

Valor (R$)

Valor Ajustado

(fator oferta 0,9)

Área

Terreno

(m

²)

Área

Constru

ída

(m

²)

Dist. Ao

Centro

(m)

Profundidade

(m)

Testada

(m)

Padr

ão

CUB

Idade

real

(anos)

1 Rua Joaquim Pinto Campos, 671

150.000,00 135.000,00 140

88

2.700

20 7,0

0,786

30

2 Rua João Vieira Sardinha, 553

300.000,00 270.000,00 140

119

2.800

20 7,0

1,100

20 3 Rua Jos

é Antonio Ubaldo, 600

300.000,00 270.000,00 217

203

2.600

31 7,0

1,000

25 4 Rua José Antonio Ubaldo, 839

160.000,00 144.000,00 140

119,35

2.600

20 7,0

0,786

20 5 Rua Sebastião Alves Ferraz, 263

280.000,00 252.000,00 140

140

2.800

20 7,0

1,100

10 PER

ÍCIA Rua Domingos Sinotti, 409

? ? 140

90,7

2.900

20 7,0

0,786

30

ero WPAG20700190651 .

fls. 154

(13)

5.3. Resultados

A memória de cálculos está apresentada no Anexo III deste laudo.

5.3.1. Valor de Venda

A referida pesquisa abrangeu 5 elementos comparativos, estando todos

situados na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando e datados da

época da avaliação, onde, após sofrerem os devidos tratamentos e análises,

resultou no seguinte valor unitário de área de terreno para venda:

V

unit, VD TERRENO

= R$ 468,41 / m² - VALOR UNIT. DE VENDA

A definição do valor total de venda é dada pela seguinte expressão:

V

VD =

[ (V

unit,vd TERRENO

x A) + V

b

] x F

AM

Onde:

V

VD

: Valor total de Venda [R$]

V

unit,VD TERRENO

: Valor Unitário de Venda do Terreno [ R$/m²]

A: Área do [ m² ]

V

b

: Valor das benfeitorias [R$]

F

AM

: Fator de Ajuste ao Mercado

Portanto, aplicando os valores já calculados, temos:

V

VD

=

[ (V

unit,vd TERRENO

x A) + V

b

] x F

AM

V

VD

=

[(468,41 x 140,0) + 58.415,25] x 0,936

V

VD =

R$ 117.500,21 ou em números redondos R$ 117.500,00

ref. Abril de 2020

(14)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

5.3.2. Valor de Locação

Para o valor de locação foi aplicado o Índice FipeZap de Rentabilidade de

Aluguel para imóveis residenciais fornecido pela FIPE (Fundação Instituto de

Pesquisas Econômicas).

O valor de locação dada pela seguinte expressão:

V

LOC =

V

VD

X I

RENT

Onde:

V

LOC

: Valor de locação [R$/mês]

V

VD

: Valor total de Venda [R$]

I

RENT

: Índice de Rentabilidade de Aluguel [%]

Portanto, aplicando os valores já calculados, temos:

V

LOC =

V

VD

X I

RENT

V

LOC =

117.500,00

X 0,40%

V

LOC

= R$ 470,00/ mês

ref. Abril de 2020

ero WPAG20700190651 . fls. 156 fls. 223

(15)

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu, criteriosamente, aos

seguintes princípios fundamentais:

• O imóvel objeto do presente laudo foi inspecionado e vistoriado in

loco,

• A presente Avaliação foi elaborada com a estrita observância dos

postulados nos Código de Ética Profissional do CONFEA-CREA e do

IBAPE/SP.

• Por não fazer parte do escopo deste trabalho, nenhuma investigação

de direito de propriedade ou domínio sobre o patrimônio em questão

foi realizada. Presume-se como sendo bom o título de

propriedade/domínio, admitindo-se que o mesmo se encontra

comerciável e livre de qualquer ônus;

• Também não fez parte do escopo desta avaliação a realização de

qualquer estudo de engenharia acerca do solo, fundações, estrutura

e instalações elétricas e hidráulicas embutidas do imóvel avaliando.

Não existe razão para suspeita de problemas sérios nesses pontos.

• Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro,

interesse algum no bem objeto deste Laudo, assim como não possui

qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou partes

envolvidas na presente ação;

• Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer

forma, subordinados às conclusões do presente laudo;

(16)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

7. CONCLUSÕES

Apresenta-se a seguir as conclusões obtidas a partir das considerações

apresentadas no corpo do presente laudo.

A avaliação do imóvel foi realizada respeitando as normas avaliatórias vigentes,

cujo resultado final já leva em consideração as características construtivas, localização,

condições físicas e funcionais verificadas na ocasião da vistoria o que resultou no valor

de venda de mercado do bem avaliado.

Ressalta-se que os valores calculados no corpo do presente laudo se referem

aos valores de venda e locação para negociação efetiva, ou seja, já descontado o

percentual de margem de negociação, denominado fator oferta.

A tabela a seguir apresenta os resultados da avaliação:

Imóvel avaliando:

Rua Domingos Sinotti, 409

– Jd. São Valentim – São Paulo/SP

Data da avaliação: Junho/2020

Matrícula: 18.726 (Registro Imóveis da Comarca de Pirassununga - SP)

Metodologia utilizada: Método Comparativo de Dados do Mercado

Tratamento de dados: Tratamento por Fatores

Valor de Venda:

R$ 117.500,00

(ref. junho 2020)

(cento e dezessete mil e quinhentos reais)

Valor de Locação:

R$470,00/mês

(ref junho 2020)

ero WPAG20700190651 .

fls. 158

(17)

8. RESPOSTAS AOS QUESITOS

8.1. Quesitos do Autor

8.1.1. Levando em consideração as condições do imóvel

avaliado, bem como sua localização, tempo de uso, e todas

as características do referido bem necessárias para sua

definição, qual o valor de mercado atual para venda do

imóvel?

R. O valor de mercado do imóvel para venda é de

R$117.500,00 (cento e dezessete mil e quinhentos reais)

para junho de 2020.

8.1.2. . Qual foi a metodologia adotada para o Sr. perito para

concluir pelo valor a ser respondido no item 1 (um) acima?

R. A metodologia aplicada foi o Comparativo de Dados do

Mercado com Tratamento por Fatores.

8.2. Quesitos da Requerida

8.2.1. Que o Sr. Perito detalhe a localização e características do

imóvel objeto de avaliação.

R. Ver itens 3 e 4 do presente Laudo.

8.2.2. Qual o valor de mercado atual do imóvel para venda?

R. O valor de mercado do imóvel para venda é de

R$117.500,00 (cento e dezessete mil e quinhentos reais)

para junho de 2020.

8.2.3. Qual o valor mensal atual de locação?

R. O valor mensal de locação do imóvel é de R$4700,00

(quatrocentos e setenta reais) para junho de 2020.

8.2.4. O imóvel se encontra em boas condições de uso e

conservação?

(18)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

9. ENCERRAMENTO

Consta o presente Laudo de 37 (trinta e sete) folhas impressas de um só

lado, todas rubricadas, datada e assinada pelo Perito Judicial, incluindo os 3

(três) anexos.

Dando por encerrada a honrosa missão designada a este Perito

Nesses termos,

pede deferimento.

São Paulo, 11 de junho de 2020.

HENRIQUE BIGHELLINI M. G. MARTINS

CREA/SP: 5063062395

ero WPAG20700190651 .

fls. 160

(19)

ANEXO I

_{– Documentação Fotográfica}

Foto 01

– Frente do imóvel

(20)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Av. Ver. Victorino Tessari, 99, cj 04 Santa Cruz da Conceição – SP / CEP 13625-000 Tel. (11) 99954-5841 E-mail: bmgm.henrique@gmail.com –

Foto 03

_{– Copa/cozinha}

Foto 04

– Copa/cozinha

ero WPAG20700190651 . fls. 162 fls. 229

(21)

Foto 05

– Sala de Jantar

(22)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

Foto 07

_{– Corredor entre os quartos}

Foto 8

_{– Dormitório 1}

ero WPAG20700190651 .

fls. 164

(23)

Foto 09

_{– Teto do dormitório 1}

(24)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

Foto 11

– Banheiro

Foto 12

– Sala de estar

ero WPAG20700190651 .

fls. 166

(25)

Foto 13

– Área em frente à sala de estar

(26)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Foto 15

– Quintal

ero WPAG20700190651 . fls. 168 fls. 235

(27)

10. ANEXO II

_{– Pesquisa de Mercado}

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

01 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Joaquim Pinto Campos, 671

Bairro

Jd. São Valentim

Cidade

P

irassununga

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Casa

Uso

Residencial

Área Terreno

140m²

Área Construída

88 m²

TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

MF Neto Corretor

de Imóveis

Tel.:

(19) 3055-1111

Valor

150.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

02 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua João Vieira Sardinha, 553

Bairro

Jd. São Valentim

Cidade

P

irassununga

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Casa

Uso

Residencial

Área Terreno

140m²

Área Construída

119 m²

TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Okumoto Imóveis

Tel.:

(19) 3055-2626

Valor

300.000,00

(28)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

03 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua José Antonio Ubaldo, 600

Bairro

Jd. São Valentim

Cidade

P

irassununga

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Casa

Uso

Residencial

Área Terreno

217m²

Área Construída

203 m²

TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Imobiliária Portal

Tel.:

(19) 3562-4978

Valor

300.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

04 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua José Antonio Ubaldo, 839

Bairro

Jd. São Valentim

Cidade

P

irassununga

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Casa

Uso

Residencial

Área Terreno

140m²

Área Construída

119,35m ²

TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Leal Imóveis

Tel.:

(19) 3561-2564

ero WPAG20700190651 .

fls. 170

(29)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

05 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Sebastião Alves Ferraz, 263

Bairro

Jd. São Valentim

Cidade

P

irassununga

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Casa

Uso

Residencial

Área Terreno

140m²

Área Construída

140 m²

TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Imobiliária Portal

Tel.:

(19) 3562-4978

Valor

280.000,00

(30)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

–

11. ANEXO III

_{– Memória de Cálculos}

Data de referência:

Junho de 2020

Método Utilizado

O valor do terreno foi determinado pelo Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado com o emprego do Tratamento por Fatores, em face da existência

de elementos comparativos semelhantes ao avaliando. Os fatores empregados neste

trabalho foram estabelecidos e regulamentados na Norma para Avaliação de Imóveis

Urbanos IBAPE/SP

– 2011.

Os valores das edificações do elementos da amostra e do imóvel avaliando

foram determinados pelo Método da Quantificação de Custo, mediante o estudo

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP.

Seguem os cálculos:

ero WPAG20700190651 .

fls. 172

(31)

Determinação do valor das benfeitorias existentes nos imóveis da pesquisa:

Onde:

Elemento V a lo r U n itá ri o B ás ic o ( R $ /m ²) T ip o ( P a d rã o ) C o e f. P a d rã o C o n s tr u ti v o Á re a d a C o n s tr uç ão ( m ²) V id a R e fe re n c ia l (A n o s ) V a lo r R e s id u a l (% ) Id a d e R e a l d a E d if ic aç ão (A n o s ) % d e V id a K a E s ta d o d e C o n s e rv aç ão (R e fe rê n c ia ) D e p re c ia çã o p e lo E s ta d o d e C o n s e rv aç ão ( % ) K F a to r O b s o le ti s m o e C o n s e rv aç ão V a lo r d a B e n fe it o ri a ( R $ )

R8N Padrão Pc Ac Ir R Ie %v Ka Estado Ec K Foc Vb

Avaliando 1.435,51 1.2.3- Casa (Econ mico) 0,786 90,70 70,00 20% 30,00 42,9% 0,694 f 33,20% 0,464 0,5708 58.415,25

1 1.435,51 1.2.3- Casa (Econ mico) 0,786 88,00 70,00 20% 30,00 42,9% 0,694 e 18,10% 0,568 0,6546 64.998,96

2 1.435,51 1.2.4- Casa (Simples) 1,100 119,00 70,00 20% 20,00 28,6% 0,816 c 2,52% 0,796 0,8366 157.204,82

3 1.435,51 1.2.4- Casa (Simples) 1,000 203,00 70,00 20% 25,00 35,7% 0,758 c 2,52% 0,739 0,7908 230.459,90

4 1.435,51 1.2.3- Casa (Econ mico) 0,786 119,35 70,00 20% 20,00 28,6% 0,816 e 18,10% 0,669 0,7349 98.958,73

(32)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Homogeneização dos Valores:

Onde:

Índice Fiscal _{Localização}Fator Valor Unitário Variação do (R$/m²)

Valor Unitário Ajustado

(R$/m²)

Área do

Terreno (m²) Coef. de Área

Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) # V0 Ff At Vo If Fl ∆V1 Vu1 A Ca ∆V2 Vu2 Paradigma 2.900,00 125,00 1 85.001,04 0,9 140,00 546,44 2.700,00 0,9310 -37,69 508,75 140,00 0,9776 -12,25 534,19 2 142.795,18 0,9 140,00 917,97 2.800,00 0,9655 -31,65 886,31 140,00 0,9776 -20,57 897,40 3 69.540,10 0,9 217,00 288,42 2.600,00 0,8966 -29,84 258,58 217,00 0,8956 -30,12 258,29 4 61.041,27 0,9 140,00 392,41 2.600,00 0,8966 -40,59 351,81 140,00 0,9776 -8,79 383,61 5 77.461,52 0,9 140,00 497,97 2.800,00 0,9655 -17,17 480,80 140,00 0,9776 -11,16 486,81 Média 528,64 497,25 512,06 DP 239,32 239,73 240,06 CV 45,27% 48,21% 46,88% Valor Ofertado ou Negociado (deduzidas benfeitorias) Elemento Valor unitário deduzido fator oferta (R$/m²) 1 2 Fator Oferta ou Fonte Área do Terreno (m²)

Coeficiente deÁrea - Ca (zona residencial popular) Fator Transposição (Localização) - Fl

ero WPAG20700190651 .

fls. 174

(33)

Onde:

Índice de Topografia Fator de Topografia Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) It Ft ∆V4 Vu4 Vu S C 1,00 1,00 1,0000 0,00 546,44 496,50 0,9086 1,00 1,0000 0,00 917,97 865,74 0,9431 1,00 1,0000 0,00 288,42 228,45 0,7921 1,00 1,0000 0,00 392,41 343,02 0,8741 1,00 1,0000 0,00 497,97 469,64 0,9431 528,64 480,67 239,32 240,42 45,27% 50,02% Fator Totpografia - Ft 3 Vu Final homoge-neizado (R$/m²) Fator final resultante

(34)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Original

Saneamento 1

Saneamento 2

Saneamento 3

Saneamento 4

Colunas1

Colunas2

Colunas3

Colunas4

Colunas5 Colunas6

1 496,50

496,50

2 865,74

3 228,45

4 343,02

383,61

5 469,64

525,11

M

édia

480,67

468,41

M

édia + 30%

624,87

608,93

M

édia - 30%

336,47

327,89

Desvio padr

ão

240,42

74,82

Elementos

5

3

3 Elemento

Valores Unitários (R$/m²)

Saneamento Amostral

ero WPAG20700190651 .

fls. 176

(35)

Valor dos Terrenos:

Índice Fiscal

Fator de

Localiza

ção

Varia

ção do

Coeficiente

Área do

Terreno (m

²)

Coef. de

Área

Varia

ção do

Coeficiente

#

At

Vu

If

Fl

∆Fl

A

Ca

∆Cp

Paradigma

2.900,00

125,00

Avaliando

140,00

468,41

2.900,00

1,0000

0,0000

140,00

0,9776

-0,0224

Pesquisados

1 140,00

468,41

0,9310

-0,0690

0,9776

-0,0224

2 140,00

468,41

0,9655

-0,0345

0,9776

-0,0224

3 217,00

468,41

0,8966

-0,1034

0,8956

-0,1044

4 140,00

468,41

0,8966

-0,1034

0,9776

-0,0224

5 140,00

468,41

0,9655

-0,0345

0,9776

-0,0224

Elemento

Valor unit

ário

Homogeizado

(R$/m

²)

1

2 Área do

Terreno (m

²)

Fator de Localiza

ção (Transposição) - Fl

Coeficiente de

Área - Ca (zona residencial

popular)

(36)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Índice de

Topogr.

Fator de

Topografia

Varia

ção do

Coeficiente

It

Ft

∆Ft

S

C

Vua

Vt

1,00

1,0000

0,0000

1,0229

479,15

67.080,73

1,0000

0,0000

1,1006

515,52

72.172,23

1,0000

0,0000

1,0603

496,67

69.533,40

1,0000

0,0000

1,2625

591,35

128.323,05

1,0000

0,0000

1,1440

535,85

75.019,25

1,0000

0,0000

1,0603

496,67

69.533,40

Valor do

Terreno (R$)

Fator Final

Resultante

Fator de Topografia

3 Valor

Unit

ário

Avaliado

(R$/m

²)

ero WPAG20700190651 . fls. 178 fls. 245

(37)

Determinação do F

AM

:

Onde:

Elemento

Valor Pesquisado

(R$)

Fator Fonte

(Oferta)

Valor deduziudo

Oferta (R$)

Valor do Tereno

(R$)

Valor das

Construções (R$)

Fator de Ajuste

ao Mercado

Vo

Ff

Vv

Vt

Vb

Fam

1 150.000,00

0,90

135.000,00

72.172,23

64.998,96

0,98

2 300.000,00

0,90

270.000,00

69.533,40

157.204,82

1,19

3 300.000,00

0,90

270.000,00

128.323,05

230.459,90

0,75

4 160.000,00

0,90

144.000,00

75.019,25

98.958,73

0,83

5 280.000,00

0,90

252.000,00

69.533,40

202.538,48

0,93

M

ÉDIA

0,936

(38)

HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS

Resultados:

Estatísticas:

Parcela

Valor (R$)

Valor do Terreno - Vt

67.080,73

Valor da Benfeitoria - Vb

58.415,25

Fam

0,936

Valor do Im vel - Vi

117.500,21

Estat

ística

Valor

Valor Unit

ário (R$/m²)

468,41

DP da Amostra

74,82

Elementos Usados

3,00

Graus de liberdade

2,00

Amplitude Total

162,90

Amplitude (%)

34,78%

Grau de Precis

ão

II

ero WPAG20700190651 .

fls. 180