MERCADO IMOBILIÁRIO - Continua,

•

FI NANÇAS

MERCADO

IMOBILIÁRIO -

Continua

,

em

recesso

•

No ano transato as decisões de interessados em investimentos imo-biliários foram influenciadas por numerosos fatôres, uns agindo no sentido de atrair os prospectivos inversores do mercado, outro no de

afastá-los. A progressiva desvalorização da moeda conservou os bens de raiz no centro da atenção de todos aquêles que, à medida que se processam alterações conjunturais, estudam as inversões mais conve-nientes, assim como - particularmente - dos que vlsam, antes de tudo, proteger as suas poupanças contra os efeitos da inflação, aplicando-as, salvo melhor juizo, em valores reais. Ao mesmo tempo, a rápida perda de poder aquisitivo do cruzeiro e a lentidão do reajustamento dos ven-cimentos de muitas classes aumentaram a dificuldade, principalmente para os assalariados e os pequenos capitalistas, de reunir fundos su-ficientes para cobrir, ao menos, o pagamento inicial correspondente à aquisição de um prédio, terreno ou apartamento.

Por outro lado, em face da per-manência da lei de inquilinato 21 anos após a eclosão da segunda guerra mundial, que deu origem à

proteção unilateral dos locatários,

a tradicional forma de aplicação de

economias individuais em nosso meio não mais incentiva

capitalis-tas a comprarem propriedades imo-biliárias em grande escala para au_ ferir renda contínua. A incerteza quanto ao valor real dos futuros aluguéis em época inflacionária, não pode ser compensada, mes-mo pela majoração dos aluguéis no

início do contrato de locação, como é comum entre nós.

A obtenção de financiamentos tem-se revelado extremamente di -fícil para uns e

extraordinàriamen-te fácil para outros, seja em virtude

das flutuações dos recursos desti-nados pelos investidores a essas operações, seja no que se refere às

condições de juros ou prazo de amortização, seja, finalmente, por fôrça da si tuação ocupacional do

prospectivo devedor.

Outros tipos de inversão, como por exemplo a compra de ações de

I _ PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE lWÓVEI~ NO RIO DE JANEIRO - JANEIRO A NOVEMBRO DE 1960 -(llilhõos do Cr$' 1 9 60 19S9 1 9 S8 _{1960 sôbre}

"

_19S9 CATECORIA N' Valor N' Ápartam ontos •..•• 3 381 2 679

•

52. Prédios • • • • • • • • • • 1 906 1441 2 481 Terrono 8 • • • • • • ••• 1 '76 261 874 T O T A L • • • • • • • 6 763

•

381 1 884

,.

nte: Cartónos.

sociedades, atraíram ultimamente

grande número de inversores,

gra-ças à satisfatória rentabilidade, à

conservação do valor real mediante

distribuição de ações gratuitas re-sultantes da reavaliação do ativo,

e à facilidade de realização, desde que se trate de papéis selecionados

devidamente . Muitas economias

modestas, que, em outros tempos,

teriam sido empregadas na compra

de terrenos com perspectivas de fu-tura valorização efetiva, foram assim aplicadas.

Nem sempre particulares e

en-tidades (comércio, indústria etc.)

seguem a mesma política

imobiliá-ria . Estas últimas, geralmente, to_

mam como base para os seus cá

l-culos de valorização períodos maio

-res do que os escolhidos pelos primeiros (deixandO assim de

sen-tir os efeitos de oscilações apenas passageiras de preços) ; dependem

em menor escala de financiamen.

tos para poder levar a têrmo as aquisições planejadas, e, muitas vêzes, contam com capital próprio _,

Valor _N' Valor _N' Valor

2 82. 5 452 3 041 _ 2S

-

S 1 238 2 758 1 768 - 23 +l6 l6S 1 190 23S + 69 • S8.

•

271 9 400 5 044

-

14 ₊

•

suficiente até para conceder

cre-dito na revenda de suas proprieda-des . No caso de certos grupos de compradores (por exemplo,

indús-tria e comércio), a conveniência

de investimentos em bens de raiz, imobilizando substanciais recursos, faz parte de uma previsão, em têr-mos mais generalizados, da

conjun-tura do seu próprio setor. Conside.

rações dessa natureza devem ter

conduzido pessoas jurídicas das

mais variadas atividades, màrmen-te firmas industriais ou comerciais e instituições beneficentes, a inten. sificarem, em contraste com os in-divíduos, as compras de prédios. terrenos e apartamentos.

DECRESCE O MOVIMENTO

FtSICO

Mais urna vêz, tal como já vinha acontecendo desde 1957, com uma

só exceção. o número de imóveis

negociados, de tôdas as categorias, declinou em 1960 (ver QUADRO I). Nos 11 meses do período em exame

CONJUNTURA ECQNOl\UCA

-foram transacionados 6,8 mil

pré-dios, terrenos e apartamentos, con.

tra 7,9 mil em igual época do ano

anterior e 9,4 mil em 1958. Voltou

assim o movimento ao nível de

1957.

Simultâneamente com o recuo

de cêrca de 25 % do número de

pré-dios e apartamentos transferidos

de propriedade, o movimento de

vendas de terrenos aumentou

so-bremaneira. Embora o apartamen_

to represente a moradia preferida,

as compras decresceram

sucessiva-mente de 5,5 mil unidades em 1958

para 3.4 mil no último período.

Essa queda foi determinada pela alta cada vez maior dos preços, que

cresceram de 11,6 % em 1958/ 59

(11 meses) e até de 26,9'70 em

1959/ 60 (também 11 meses),

quan-do a construção civil apenas enca·

receu de 22,6 % em 1958/ 59 e de 11,5 % em 1959/ 60 e quando os

alu-guéis acompanharam a tendência

do custo de edificação, apresentan.

do um acréscimo de 18,2 % entre

dezembro 1958 e novembro 1959 e

de 16,3 7<- entre dezembro 1959 e novembro 1960.

O elevado nível atual dos preços

de apartamentos não encontra

compensação nos aluguéis e apenas pode ser justificado com eventual

valorização futura. Nessas

condi-ções, numerosos prospectivos

com-pradores desinteressaram-se iIlti-mamente pela inversão em aparta_

mentos destinados a renda. Ao mesmo tempo, porém, os eventuais

adquirentes de moradia própria fo-ram incentivados pela progressiva desvalorização monetária a

consti-tuir um patrimônio imobiliário.

Como a maioria dêstes depende,

para a realização de seus planos,

da obtenção de crédito a prazo

mé-dio ou longo, a procura de

emprés-timos hipotecários aumentou

subs-tancialmente, como veremos adian.

te.

MAIORES INVESTIMENTOS DE PESSOAS JURtDICAS

A importância global aplicada em bens de raiz, seja na compra,

sE"Ja na concessão de financiamen

-tos (deduzidos os débitos

contraÍ-Numerosas emprêsas privadas ou

estatais em nosso pais se valem de informações e dad(ls de CONJ UN-TURA ECONôMICA em seus ba-lanços e relatórios anuais.

MIN

E

RAÇÃO

G

ERAL DO BR

A

S

IL LTDA

.

,

FERROS LAMINADOS EM GERAL

Redondos _ Quadrados - Chatos - Cantoneiras _ Arames Vergalhões de tôdas as bitolas para construção

T UBOS COM E SEM COSTURA

FERRO-LIGAS EM GERAL _,

"Ferro-Manganês" "Ferro-Silício" "Ferro-Silício-Manganês" "Ferro-Cromo"

dos), por pessoas fisicas (ver QUA

-DRO li), foi em 1960, até

novem-bro, de CrS 2,8 bilhões, contra CrS 3,0 bilhões no ano anterior

(-8%). Ao mesmo tempo, as

di-versas entidades (bancos, indús-tria, comércio etc.) inverteram CrS 1,6 bilhão, contra CrS 1,2 bi-lhão (+32 % ). Desta maneira, o

ca-pital empregado por indivíduos

continuou a decrescer, tal como já se observara no intervalo anual an_

terior, e os fundos aplicados por entidades voltaram, nominalmente,

ao padrão de 1958.

Para podermos formar melhor juízo a respeito dessa diversidade de

orientação, vamos analisar o inves-timento bruto dos dois grupos . As pessoas físicas preferiram em 1960, como aliás nos anos precedentes,

empregar os seus recursos obtendo uma rentabilidade variável ou in

-certa, pois 92% daquele total são

constituidos (ver QUADRO II)

pe-la aquisição de bens de raiz (o

alu-guel eventual bem como o valor

ve-nal do imóvel permanecem sujeitos

às variações do mercado) .

Em contraste com os CrS 3,5 bi-lhões assim aplicados, sómente 8%,

ou seja, CrS 0,3 bilhão do mesmo total, corresponderarn a financia-mentos concedidos . As compras imobiliárias por pessoas jurídicas,

entretanto, perfazendo Cr$ 0,9

bi-lhão, equivaleram apenas a 52% dos investimentos brutos, e os

cré-ditos a terceiros, a 48%. AS

inver-sões daquelas entidades, cuja fina. lidade precípua é o emprêgo de ca·

pital mediante rendimento fixo

(por exemplo, bancos). quase igua-laram, portanto, as aplicações das

organizações que operam com

maior flexibilidade institucional

(por exemplo, emprêsas imobiliá· rias) .

Todavia, um confronto entre os resultados dos últimos dois anos mostra que o investimento bruto de pessoas físicas decresceu entre

1959 e 1960 sómen te de Cr$ 69 mi-lhões (2 7t ). em virtude de uma di~

II _ APLICAÇÃO 0& CAPITAL EM IWÓVEIS NO RIO DE JANEIRO JANEIRO A NOv&WBBO DE 1960

IMll hões de Cr$)

PESSOAS FÍSICAS PESSOAS JURÍDICAS

FINALIDADE DA APLICACÃO 19 6 O 1959 19 58 1960 19 59 1 9 S8 1. Aq\llsição do imóveis . •••.••••. S 494 3 646 • 1011 887 581 9Ç3 2 • Concsssão de hipotecas . . . . . .. . _32' 241 155 833

'" '"

,

.

Investimento bruto 11+2) .... 3 818 3 887 4 296 1 _{720 1 249 1 662} •

••

D6bitos hipotecários . .••..••.. 1 OIS 8S3 80. 142 56 110

S. Investimonto lIquido (3 _ 4) •. 2 803 3 034 3 492 1 S78 1 193 1 552

Fonte: Cartórios.

1M CONJ UNTURA ECON()MICA

-111 - COMPRAS E \~NDAS DE INOVEIS NO RIO DE JANEIRO JANEIRO A NOV&~BRO DE 1960

(Milhõ08 de Cr$)

COMPRAS COYl'IlAS VE NDAS MENOS

CO~B.ADOR _{OU VENDEDOR} 1 960 Indús t.ria . ... . . .. . . ₂₄₂ Comércio . . . . ... . . . 148 Eaprê8as Imobiliárias . . . . . .. ₁₁₈ Banco8 . . . • . • . . . ₁₀₉

In8tit.uições Bene!ieent.es . . . 1S9

-elas. d, Seguro8

,

Capit.alização . o Previdência Sooia] . .. . . . O Ou tros .. . . . .. ... . . 39

• TOTAL _ _{PESSOAS JURIDICAS . .. . . . . . 887}

•

PESSOAS FISlCAS . . . 3 494

Fonte: Cartório8.

minuição da ordem de Cr$ 152 mi-lhões das aquisições de bens de

raiz (4%) ter sido compensada, em

grande parte, pelo maior vulto das hipotecas concedidas (+ Cr$ 83 mi-lhões, equivalentes a

+

34%). O

crescimento das inversões brutas

de pessoas juridicas (+ Cr$ 471 mi-lhões ou

+

38% ) resultou, ao

con-trário do acima verificado, princi_

palmente da intensificação das

compras de imóveis (+ Cr$ 306

mi-lhões, ou seja,

+

53 %), embora os

financiamentos concedidos tenham igualmente aumentado (+ Cr$ 165

milhões =

+

25 %).

Uma análise das compras e ven-das de bens de raiz efetuadas pelos

diversos grupos (ver QUADRO IlI)

revela formação mais lenta do

patrimônio imobiliá!-io inn~vidual e

tendência crescente das pessoas

ju-VE ND.AS • 1 959 I 9 58 19 60 19 S9 19 58 1960 1959 3 137 198 179 56 118 + 63 + 81 102 85 159 134 88

-

11

-

32 91 1<7 412 428 471 - 294 - 337 4S 137 19 33 53 + ISO + 12 56 59 34 33 21 + l2S + 23 73

"

2S 63 55

-

19 + 10 21 99 123 _{18 127}

-

₁₁₇ - 57 56 142 34 31

"

+

,

+ 2S 581 903 985 850 1 076

-

98

-

275 640 4 141 3 390 3 371 3 968 + 98 + 275

rídicas no sentido de ampliarem as suas propriedades. Enquanto os in-divíduos realizam numerosas

ven-das em comparação com o nível de

suas aquisições, as entidades desfa-zem-se de poucos bens relativamen-te às suas compras. Segundo se de-preende do QUADRO lII, as aquisi-ções por particulares superaram em

1960 as vendas de sómente CrS 98 milhões, isto é, 2,8

%

do valor glo -bal das respectivas compras (7,5

%

em 1959). As vendas de imóveis pertencentes a entidades ultrapas

-saram as aquisições, entretanto, de

11

%

(47,3 % em 1959).

Destacam-se nesse particular dois grupos de inversores: as insti-tuições beneficentes, que compra-ram em 1960 prédios. terrenos e apartamentos correspondentes a +

Cr$ 125 milhões do que tranferiram

para terceiros (+ CrS 23 milhões

em 1959), e os bancos, CrS 150 milhões (. 12 milhões em 1959) .

As aquisições por

estabelecimen-tos industriais excederam as cifras

dos 2 anos precedentes. O mesmo

se verificou quanto às vendas. Em tais condições, o ritmo das imobili

-zações em bens de raiz dêsse setor econômico, um dos mais importan

-tes no particular, até sofreu ligeiro

declínio.

Continuaram a diminuir, confor

-me já assinalamos tanto em 1959

como em 1958, as vendas por em-prêsas imobiliárias de suas

proprie-dades. Mesmo assim, estas nova-mente destinaram maiores fundos

à compra de imóveis. Provàvelmen-te esperam uma conjuntura mais

favorável em futuro próximo, quan-do também deverão aumentar de novo as vendas de apartamentos, que vem decrescendo, conforme

mencionamos.

INTENSA A VALORIZAÇAO

Impulsionados pela alta geral de preços internos, os valores venais

de imóveis também subiram muito na primeira metade do ano. Já a

expectativa da alteração do salário

mínimo determinou a seguir, mes~

mo antes de sua consumação, a

partir do terceiro trimestre, novos aumentos das cotações de bens de raiz, particularmente de aparta-mentos.

Cumpre notar que o grande au-mento do custo da vida em 1959

106

provocaram um desequilíbrio de tal monta dos orçamentos familiares,

que

somente se

conseguiram

ven-der prédios e terrenos mediante

apreciáveis conceções quanto aos

preços exigidos, resistindo então

apenas as

cotações

de

apartamen-tos. Com a maior moderação da

alta dos preços ao consumidor no

princípio de 1960 e em face dos

crescentes aluguéis, os comprado.

res de bens de raiz se mostra.ram novamente propensos a admitir

va-lores venais mais elevados.

Em têrmos gerais, pode·se con· cluir que os preços de imóveis su·

biram no último ano (média de 11 meses de 1960. comparada com a correspondente de 1959) de 39,6 ~"

contra uma baixa de 1,5 c:(' no

pe-ríodo anterior. Nessa estimativa

foi levada em conta a freqüência

relativa do número de transações de cada uma das 3 categorias (pré·

dias, terrenos e apartamentos) du· rante o ano investigado . Os bens de raiz encareceram, portanto, em escala mais intensa que os artigos

de consumo forçado ou outros bens. Os preços de atacado sofreram uma alta de 30,5% (média de 10 meses de 1960, contra 10 meses de 1959),

e o custo da vida no Estado da Guanabara apenas de 17,3€('

(mé-dia de 11 meses de 1960. contra 11 meses de 1959) .

O lucro nominal apurado pelos vendedores que haviam comprado imóveis há 2 anos e dêles se

:leram em 1960 importou em média em 29,0 70 (0 ,870 no intervalo an -terior) . No último qüinqüênio, ou

-trossim, a va

l

or

i

zação montou a

87,570 , contra 31,6 % no período

precedente .

O comportamento de prédios, ter_

r

e

nos

e

apartamentos seguiu nos

últimos anos tendências di versas

(ver QUADRO IV) . No qüinqüênio

tran

s

ato foram a

s

cotaç

ões

d

e

apar-tamentos as que aumentaram com maior intensidade, seguidas pelas

de prédios.

Somente

o valor médio

de terrenos recuou aparentemente nesse interim . Explica-se essa ob

-servação pelo fato de haver

dimi-nuído consecutiva e radicalmente

a quantidade de vendas de lotes,

salvo nos subúrbios, onde vigora

•

I V - VALORES ijEDIOS DE lMOVEIS NEGOCIADOS NO RIO DE JANEIRO

JANEIRO A NOVEMBRO DE 1960

(Mil Cr$ l unidade )

PREOIOS TE R RENOS APAR_TTAMEN _OS

-ANO V. - _~ V . _ _~

V,_

_~ lo r 1 0 r loc 1960 •• . . 756 172 177 80 792 187 1959 . ••• . 99 114 189 85

.24

141 1951;1 •••• .41 14. 197 89 558 132 1957 ••• . 55. 127 193 87 508 120 1956 . . • . 439 100 222 100 42. 100 Fonto: Cart6ri os .

:Im preço médio inferior ao dos demais bairros. Foi assim

provo-c

ada uma di

s

tor

ç

ão dos resu

l

tados

estatísticos, uma vez que, por exem-plo, o preço médio de terrenos,

in-dicado no QUADRO IV, para os

CIA. PROPAC

(COM. E INO).

Capital e Reservas - Cr$ 364.924.313,00

DIRETORIA

Percy C. lUurnzy Presidente Sydney R. Murra!! Diretor José C. LamJ}Tela Vice-Presidente Luj~ W. SlmOnsen Diretor

Oswaldo B. de A::ewdo DiretOT Avó; da Silva Bessa Diretor

IMPORTAÇlo EM GERAL, E REPRESENTANTES DE, AV$II" Motor ElIport Corporalion Lld. (Peças)

BrGam & Wad. Lld. (Compressores de ar. ferr

a-mentas pneumâticas. bl'ocas para rocha)

8ucyru.-E.I. Compony (Escavadeiras, dragas e

perfuratrizes)

Choln Bell CompClny (Betoneiras, bombas.

bom-bas p/recalque de concreto, motobetoneiras e pavimentadoras)

Chry.ler Corporotlon (peças genuínos)

Euclld (Greol Brltoln) lId. (Transportadores e car

-regadore!!)

Generol MotOR Overu o. Operotlon. - EucUd Pro

-ducts - (transportadores e carregadores)

Llttleford Bro •. Inc. (Equipamentos completos p/ asfalto, rolos compressores pequenos, tanques

p/lavagem de rua, vassouras mecânicas)

NuHleld Exportl Llmlted (Motores e tratores agri_ colas)

Stothert & Pltt Lld. (Aparelhamentos especiais para carga e descarga, guindastes de pórtico e

ferrovl6rlos, pontes rolantes)

CONCESSIONÁRIOS DA WlllYS OVERLAND DO BRASa S. A. (Avlomóveis, iipes, cc:omionelos, etc.)

./7::~~

CIA. COM~RCIO E INDÚSTRIA

Al'_ Rio Branco, 85 _ 14.- ando - Zl-ZIOl _ E. Guanabara. Ruo. Libero Badaró, 19l COIIJ. 7-C - l2-l077 _ ll-6:nJ - S. Paulo , Rua Guarani, 307 _ 4-8447 - B. Horizonte

recentes anos, mas não para os que

I

os precederam, se refere quase

ex-clusivamente a terras na periferia

da cidade.

Segundo mostra o GRAFICO, a

mais significativa valorização em

1959/ 60 relaciona-se com os

pré-dios, que em 1958/ 59 sofreram uma

baixa de cotações. Possivelmente

aquela interrupção da tendência

predominante de preços em franca

ascenção refletiu então uma

ativi-dade menor de construção de

edi-fícios, superada no ano seguinte,

quando os incorporadores voltaram

a adquirir, mesmo por quantias

mais elevadas, prédios antigos a

fim de demolí-Ios e em seu lugar

levantar edifícios de apartamentos.

Em virtude dos aumentos

ocorri-dos, os preços de imóveis nas zonas

108

ASSINE

ARQUIVOS BRASILEIROS DE PSICOT~CN ICA REVISTA DE DIREITO PÚBLICO E CIENCIA POLlTlCA • •

Editadas pela Fundação

Getúlio Vargas

Pedidos

à

Fundação

Getúlio

Vargas

Praia de Botafogo

,

186

Telefone: 46·4010

RIO DE JANEIRO

I

CONJUNTURA ECONO~UCA

•

v _ EVOLLCÀO DAS TRAj'iSAÇOES IMOBILIARIAS NO RIO DE JANEIRO

JANEIRO A NOV~VBRO DE 1960

(Milhões de Cr$)

•

SI; 1J1I1U 1 OS. ZOl'lA NONTE E I LHAS CENTRO E SUL

'"'O _{~ ~}

,.

Vai ar _N' Va l o r N' Va lo r N' Va lo r 19SB .... . 5 042 2 0 73 100 1959 . . . 4 547 _{1 8}11 90 1960 . . .. . 4 322 1 927 86 f'onte: Cart6 rlOb .

mais valorizadas (Centro e Sul) atingiram um padrão tão alto que

o número de compradores poten-ciais sofreu apreciável contração.

Encontra-se mesmo no movimento

imobiliário, devidamente analisado,

um reflexo dessa evolução de pre-ços. De acôrdo com os dados do

QUADRO V, o número de

transa-ções caiu no decurso do último triê_

nio de 44% nos bairros de preços

imobiliários mais altos, mas

dimi-nuiu somente de 1470 nas zonas

constituídas pelos subúrbios, norte

e

ilhas.

MAIOR COBERTURA HIPOTECARIA

o

intenso ritmo ascensional das

cotações de bens de raiz tornou

in-suficientes os

recursos

em

mãos de

grande número de prospectivos

compradores, o que

tomou

impossí-vel levar-se a têrmo certo número

de transações planejadas. Uma vez

• • 100 4 358 2 971 100 100 87 3 337 2 416 77 81 93

,

441 2 454

"

83

-afastados do mercado alguns

da-queles interessados, concluiram-se

como vimos, negócios imobiliários em menor quantidade do que no

ano anterior. Tais aquisições exigi-ram dos inversores - servindo

co-mo ponto de partida os preços

vi-gentes em 1959 - um dispêndio suplementar de Cr$ 1042 milhões.

t:sse fato, conseqüência das

cota-ções mais altas, provocou crescente procura de financiamentos. A fim

de atender tal demanda,

capitalis-tas particulares e algumas entida

-des aumentaram de Cr$ 24!t mi-

-lhões o valor global dos novos

em-préstimos hipotecários a serem

con-cedidos. Só puderam, pois, realizar

as compras de bens de raiz, confor

-me pretendiam, aquêles que foram

capazes de suportar, com meios

próprios, 76 % do encarecimento.

Em conseqüência do exposto, cresceu entre 1958 e 1960 em cêrca

de 50 70 a cobertura hipotecária ob_

tida por pessoas físicas, que

consti-tuem o principal grupo de

adqui-rentes de bens de raiz.

n - CREDORES DE l\OVAS IIIPOTECAS NO RIO DE JANEI RO

JANEIRO A NOVi~8RO DE 1960 'Milhões do CrS )

CRt::OORES 1 ') bO I 9 S 9 195 8

ClI txa Econôlllica • .• .• "-93 298 475

Parliculllrcs ••.. •• .. 324 253 IS5

Prcvidêncill Socilll . . _25' 91 as

Bancos •. • .. .•..•...• _{113 J39 J20}

Outros . •. . ••. . . . .. •. _{73 J28 79}

T O TA L • • • • • • • • • • J J57 'O, 91.

.

• .

Fe-.nto: CartorI ol:> •

COMPRAS IMOBILIARIAS E DÉ

-BITOS HIPOTECARIOS CON

-TRAtDOS POR PESSOAS FtSI

-CAS - JANEIRO A NOVEMBRO

1960 - (milhões de Cr )

-OI~CR[l\nNAçAO _{1960 1959 1958}

Compras ImOblllârias _{• • • • "94}

".,

_{4 141}

(ver QUADRO VI) foram forneci-dos pela Previdência Social (con· junto de todos os organismos rela· tivos a funcionários públicos e de entidades privadas), que concede·

ram + Cr$ 163 milhões de

finan-ciamentos, pela Caixa Econômica

(+ Cr$ 95 milhões) e por partic

Ula-res (+ Cr$ 71 milhões) .

É interessante notar que, das no·

vas hipotecas, apenas acusaram au· mento em valor os empréstimos a prazo curto e longo, enquanto as operações de duração média só

cresceram em número (ver QUA.

DRO VII) . Tais fatos fornecem, em adição ao que assinalamos a respeito dos credores, algumas in· dicações referentes aos principais devedores beneficiados pela expan·

são dos financiamentos imobiliá

-rios. As diversas instituições de previdência social cabe oferecer em

-préstimos com garantia de bens de Débitos HIPOtccârlos ... 1015 853 804 raiz exclusivamente aos seus segu -Cobertura lIIpotecária (%) 29.0 23.4 19,4 rados; a Caixa Econômica, por sua

vez, só admite a amortização em

Os principais fundos adicionais mais de 15 anos quando se tratar

\'1 1 ~O\'AS IIIPOTECA~ r.{l RIO Dl JÁI'iU RO - JA.\ EIRO A I\O\"EMBRO DE 'lbO

{Mi lhõe" dI' CrS'

-19 6U I q j 'l _1'l5U

-

'

1960 SOBRE 1'/5" PRAZO (a {l" I

"

Va 1 ar

"

" "I " r , o Va I or

,

.

Valo r A t l' :a • •• • •• • ••••• ·10 I

."

-118 :!6:! 30_ eo 206

,

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• 4 +27 Fonto: Cart6rio~ . 110 _{CONJUNTURA ECONôMICA}

VIII _ TAXA MÉDIA DE JUROS E PRAZO NÉDIO PARA AMORTIZAÇÃO DE NOVAS HIPOTECAS NO RIO DE JANEIRO - JANEIRO A NOVEMBRO DE 1960

•

TAXA. ld&D lA DE

PRAZO CONTRATUAL I ~ J

I Qno~ 1 1 960 1 959 Alô 5 ... .. •••••.•. ... 10.0 1 1 , 2 6

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. 10. I 10,1 Funtu: Cartório~.

de funcionário público ou autár-quico, e os particulares,

finalmen-te, concedem hipotecas quase

ex-clusivamente a prazo de poucos

anos. A expansão unilateral de

cer-tas operações de crédito imobiliá-rio, na forma descrita, leva a crer

que a maior parte de tais

emprésti-mos foi tomada por contribuintes de instituições de previdência so-cial, principalmente por servidores

públicos civis e militares.

O custo médio do dinheiro, obtido

em forma de empréstimo hipotecá-rio, decresceu de 11,3% ao ano em

1958 para 10,4% no exerCÍcio

se-guinte e para 10,1

%

em 1960 (ver QUADRO VIII). A redução maior ocorreu entre as operações a prazo curto (10% em 1960, contra 11,2 %

em 1959) . Seria, porém, errôneo supor que os credores dêstes últi

-mos financiamentos tivessem, via de regra, estabelecido juros inferio-res. O que se deu foi um aumento dos créditos imobiliários sem juros,

os quais influiram sôbre o conjun-to, reduzindo o valor médio. Tais

JUROS PRAZO MÉDIO PA RA AMORTIZAÇÃO I anos i I 958 196p 1 9 59 1958 1 1 . 2 I • 9

2.

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2, 3 1 I . 1 12. 8 10, .. 10.7 I 1 , 2 19, 8 20.0 19.8 11 , 3 10.8 10. 7 10.9

transações, que freqüentemente não têm finalidade econômica di

-reta para o credor, representando uma ação graciosa com o caráter

de auxílio, ou estando vinculada a

outras operações, que,

supostamen-te, darão lucro ao inversor, torna

-ram-se ultimamente mais freqüen-tes. Em 11 meses de 1960 êstes

em-préstimos marginais perfizeram CrS 36,5 milhões, contra CrS 8,6 milhões no período anterior.

Em 1960 as taxas de juros acusa_

ram ainda menor variação em fun-ção do prazo contratual do que em

anos anteriores. Os extremos regis_ trados foram de' 10,2

%

(prazo lon-go) e 10,o r;~ (prazo curto ou médiO), quando em 1959 haviam sido de

10,0'1 (prazo longo) e 11,2',

(pra-zo curto). Parece, portanto, que os

juros nas operações em questão perdem cada vez mais a função

su-plementar de compensar, em parte, a desvalorização monetária, em fa

-vor do maior valor da transação,

da mesma maneira que nos contra_ tos de locação.

Cumpre ainda frisar que uma

mercadoria tão procurada como o

dinheiro diminuiu de cotação em

uma época de alta geral de preços.

Essa aparente contradição às leis

econômicas explica-se pelo fato de

não flutuarem as taxas de juros

hipotecários em nosso meio,

refle-tindo oferta e procura. A taxa

mé-dia revela apenas em que escala

participaram das operações os

di-versos inversores, aos quais se en-contram ligados juros de padrões

bastante rígidos, de um lado, e de

outro a maior flexibilidade na

de-terminação do valor do imóvel que

se eleva na proporção desejada,

pa-ra compensar a impossibilidade de

ultrapassar os 12

%

da Lei da

Usura.

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Comércio

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