SHOPPING CENTERS SOLUÇA0 DE UM PROBLEMA DiFíCIL

COMtRCIO

SHOPPING CENTERS SOLUÇA0 DE UM PROBLEMA DiFíCIL

Hl~T6RICO

Os bens de utilidade doméstica e o confôrto individual, que no século XVIII eram privilégio apenas de uma classe, foram amplia- dos extraordinàriamente na época atual, chegando até às camadas sociais menos favorecidas, ao próprio operariado. Não obstante a in- flação, o aumento do custo da vida e a maior dificuldade em se obter dinheiro, a verdade é que o cidadâo médio de hoje, particularmen- te nas grandes cidades, possui mais bens de utilidade e goza de maior confôrto do que o indivíduo abastado do tempo de nossos avós. A televisão, o rádio e a geladeira também já atingiram as favelas. A água quente, a luz elétrica, o fogão a gás, enfim todos êsses equipa- mentos domésticos que proporcionam confôrto, não mais constituem patrimônio de uma classe privilegiada. Também a alimentação va- riada já invadiu o lar dos pobres.

Essa conseqüência do progres- so foi bem compreendida pela indústria, que, para não ficar su- focada na superprodução, tornou os preços de suas mercadorias accessíveis a uma quantidade maior da população. Também as casas comerciais que negociavam apenas nos centros das grandes cidades se viram forçadas a ins- talar filiais em bairros e arrabal- des mais afastados, a fim de

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atender aquela população que, por impossibilidade ou conve- niência, não desejava deslocar- se para fazer compras.

Por outro lado, quanto menor o valor locativo de uma região, maiores possibiltdades terão as lojas de se instalar nessas locali- dades e vender seus produtos a preços mais accessíveis. Êsse é o princípio que rege o desenvolvi- 73

DADOS MÉDIOS DE VENDAS, PRAZOS E VALÓRES LOCATIVOS DE ALGUNS RAMOS NOS EE.UU.

ÁREA

I

TOTAL DE ALUGUEI~

DE VENDAS TOTAL QUEA-

R A M O DA LOJA

I

~

M2 M2 CENTER N.o carros

- - -

Supermercado 200e 1500 1,2 20 anos 12000000 65000 3600

Drogaria. ... ... 1000 8000 3,0 lO anos 3600000 15000 715

Variedades. \600 1100 4,0 15 (lnos 2000000 23000 1500

Lojas e Departamentos . 5000 4200 2,5 15 ancs 14000000 12700 715

Artiios para SQ-nhoras ... 450 400 5,0 10 anos 1200000 26000 1000

ArtiioS para Homens 300 250 5,0 5 anos 800000 26000 J 000

Sapataria 350 100 5,0 10 anos 800000 26000 1000

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menta geográfico e econômico de uma região, de uma cidade, ou de um estado.

Há 50 anos atrás, ninguém pensava em comprar sapatos, chapéus, ou camisas dentro de seu bairro; para fazê-lo teria que ir ao centro da cidade. Hoje essa necessidade foi superada, haven- do bairros que possuem vida pró- pria tão intensa que as condições de trabalho dos chefes de famí- lia se concentram na própria lo- calidade, seja nas casas comer- ciais existentes, seja nas agên- cias bancárias, industriais e go- vernamentais que nela operam.

IMPORTANCIA SÓCIO-ECONÔMICA

Por que existem zonas rurais em completo abandono, apesar de haverem sido planejadas se- gundo o critério de um lotea- mento bem traçado? Porque a população que nêle eventual- mente poderia residir desiste de

construir sua casa pela impossi- bilidade de vida independente,

sendo forçada a se dirigir à ci- dade mais próxima para comprar quase todos os artigos de utili- dade doméstica e, em muitos ca- sos, a própria alimentação; pois as eventuais "tendinhas" ali exis- tentes nada representam face às necessidades da família.

Nessas condições, o que acon- tece é o cidadão comprar seu lote e deixar a terra se valorizar para revender mais tarde com MARÇO/1969

lucro. Êsse estado de coisas traz como conseqüência o abandono do loteamento e o empobreci- mento da zona rural. Se, ao se planejar um loteamento, em zo- na de fácil acesso, mesmo servi- da por uma só estrada de roda- gem ou ferroviária, se incluísse a construção de um Centro Co- mercial, com tôdas as caracterís- ticas que o definem, tais como área para estacionamento de car- ros, vários tipos de lojas comer- ciais, facilidade de compra etc., então êsse loteamento seria bem sucedido. Traria como decorrên- cia natural a construção de casas pelos compradores dos lotes e, si- multâneamente, o enriquecimen- to da zona rural. Em pouco tem- po, o loteamento se transforma- ria em vila, posteriormente em municípios, depois em cidade, com progresso cada vez maior e aproveitamento de novas áreas, com novos loteamentos, novos Centros Comerciais e assim su- cessivamente, levando a civili- zação até o longínquo interior do país.

CONFIGURAÇÃO E DIMENSIONAMENTO

Um Centro Comercial é o de- senvolvimento conjunto de vá- rias lojas varejistas, planejadas e construídas como uma só uni- dade, dirigidas por uma só pes- soa ou uma só emprêsa e fazen- do parte de uma mesma estru- tura com lojas suficientes para

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oferecer vantagens, facilidades de compras, desenvolvimento combinado de lojas concorrentes e bem conhecidas, amplas áreas para estacionamento de carros dos clientes, sem ônus ou restri- ções de qualquer espécie. Além disso, o Centro Comercial deve proporcionar serviços de utilida- de pública, como agências de Correios e Telégrafos, bancas de jornais e revistas, telefone, águas e esgotos, e um indispensável centro de atrações e divertimen- tos. (Vide GRÁFICO e QUA- DRO n).

Os Centros Comerciais - a mais recente etapa do desenvol- vimento do comércio varejista - são a solução mais acertada para vender muito e a preços baixos, combinando as vantagens do Auto-Serviço, como sistema de vendas, com a concepção ur- banista na distribuição das lojas e facilidades adicionais para fre- guesia que transita de uma loja para outra. Os Centros Comer- ciais são, assim, o desenvolvi- mento mais revolucionário das vendas a varejo, desde o apare-

cimento dos Supermercados.

Existem, atualmente, nos Es- tados Unidos e Canadá, mais de dez mil centros comerciais loca- lizados fora do centro urbano, na distância média de 20 quilôme- tros, ocupando áreas que somam aproximadamente 9 milhões de metros quadrados e vendendo

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entre 9,5 a 10 bilhões de dólares anualmente. No Brasil, há uma meia dúzia dêles; mas tudo iaz crer que dentro dos próximos anos seu desenvolvimento se. á mais acentuado.

Os Centros Comerciais surgi- ram como conseqüência lógica do desenvolvimento excessivo dos centros das cidades, criando problemas que podem ser resu- midos no seguinte: deterioração do centro urbano. excesso de po- pulação, de lojas e edifícios, ex- pansão vertical. congestionamen- to do tráfego, poluição do ar pela fumaça, óleo e gasolina, ruas mistas para pedestres e veí- culos etc.

VALOR E PRAZO DE LOCAÇÃO

Pràticamente tôdas as lojas de um Centro Comercial perten- cem em geral a um só proprietá- rio ou a uma só emprêsa, sendo tôdas elas alugadas na base de percentagem sôbre as vendas de cada uma, variando essa percen- tagem de acôrdo com o ramo de negócio. Tais percentagens, pela experiência norte-americana, va- riam de 1 % das vendas, quando se trata de supermercados, até 7%, para lojas de especialidades ou aparelhos eletro-domésticos, chegando mesmo a 9 % sôbre as vendas em bares e restaurantes.

(Vide QUADRO r).

A percentagem sôbre as ven- das paga como aI ugueI se evi- dencia mais pelo potencial de

CONJUNTURA ECONÔMICA

, 1

---'~ I

l ~ l

5º-

~ ~ '=:i

26

I

40

I

27

39 ⁴¹ 42

28 38 43

1 37

II

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35 45

~~

^~

J

29

~

8 0

ESQUEMA TIPICO DE UM) r -

SHOPPING CENTE R

DE PEQUENAS DIMENSOES

11 _ DISTRIBUIÇAO DAS ÁREAS CONFORME ESQUEMA T1PICO

I Drogaria 2 Padaria.

TIPO DE LOJA

3 Art. p/ Senhoras.

4 Supermercado 5 Armazém 6 Art. p/ jardim 7 Joalheria 8 Ótica.

9 Variedades . 10 Ferragens l i Arl. de Beleza.

12 Prataria 13 Administraçõo

14 Lingerie . . . ....•..•.

15 Lanchonete . . . ." .. 16 Aparelhos Elelro-Domésticos 17 Livraria

18 Art. p/ Presentes 19 Bomboniere 20 Teatro ..

21 Boile 22 Dentista 23 Dentista 24 Sorveteria 25 Boile

26 Escritório . . . ... . . ... . . • . . . 27 Correio! &. Telt:-grafe'l, ~st9cirnamento subterrâne'j sol:)

24 a 27 lojas) 28 Loja de Departamentos 29 Loja de Departamentc' 30 Banco ..•.

31 Flóres . . . ..... . . .••.••.••... 32 Joalheria.

33 Art. de BelezA .

34 Aparelhos Eletro-Domésticos . . . • . 35 Fotógrafo

36 Chapéus 37 Escritório 38 Art. p Senhoras 39 Barbearia 40 Restaurante 41 Tapetes &. Decorações 42 Sapataria . . . ...•• .... 43 Art. p Esporte

44 Art. pl Fotografia 45 Alfaiataria 46 Sapataria 47 Art. pl Homens 48 DepÓ~ito de Gás 49 DepÓsito dI' Gás 50 Parquesmento

ÁREA TOTAL DA LOJA.

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LARGURA- COMPRo

Metros

20 x 20 7 x 25 7,. 25 40 x 25 20 x 25 i x 25 3 x 25 3 x 25 13 x 25 13 x 25 13 :< 20

~ x 12 5 " 17 13 x 12 13 " 40 18 x 15 6 " 15 'i x 15

~ " 18 17 x 46 8 " 28 8 x 20

1('\ x 13

'x

I; x 15

20 x 20 18 x 20 '5 x 20 20 x 20 20 x 20

~ " 12

:\ 'li: 12

lO 'li: 12

5 x 12 10 x 12 5 x 12 li x 12 16 x 12 10 x 12 28 x 16 5 x 10

5 'li: 10

16 x 10 12 x 10 li x 10 21 x 10

12 'li: 10

ÁREA M2

400 175 175 1000 500 175 75 75 325 325 260 9fi 85 156 520 270 90 75 14' 782 224 160 130 30 90 '00 360 500 400 400 96 36 120 60 12.

60 60 192 120 448 50 50 160 120 50 210 120

1.000 11.469 CONJUNTURA ECONôMICA

vendas por metro quadrado, do que por qualquer outro fator. O tipo mais comum de aluguel per- centual sôbre as vendas é o es- tabelecimento de uma base mí- nima por tipo de negócio.

Seria difícil, no panorama co- mercial brasileiro, estabelecer qual a percentagem a ser aplica- da aos aluguéis dos vários tipos de lojas que funcionassem no Centro Comercial, por não exis- tir ainda iniciativa alguma nesse sentido e não ser fácil a pesqui- sa do mercado, especificamente aplicado a êsse caso. No entanto, podemos dizer que tais percen- tagens seriam mais ou menos se- melhantes às dos Centros Co- merciais norte-americanos, pelo

simples fato de que o Brasil se- gue passo a passo o padrão nor- te-americano, não só no setor co- mercial, como em quase todos os setores da atividade humana - artística ou cultural. Tanto isso é verdade que nossos programas de rádio e de televisão são có- pias fiéis de programas norte- americanos. Destarte e como orientação, podemos classificar tais percentagens locativas na se- guinte ordem;

Supermercados:

1 % sôbre as vendas, com pra- zo de locação de 10 a 25 anos.

Lojas de Departamentos;

2,5 % a 3 % sôbre as vendas, com prazo de 20 a 50 anos.

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Lojas de Variedades:

5 % sôbre as vendas, decres- cendo percentual mente à medi- da que o volume de vendas fôr 8umentando dentro de certo li- mite. Prazo de 2 O anos com opção para renovação de con- trato em cada 5 anos.

Restaurantes:

6 a 9 % sôbre as vendas, com prazo de 5 a 10 anos.

Lojas de Ferragens:

60/0 sôbre as vendas, com prazo de 10 a 15 anos.

Lojas de Roupas Feitas:

4 % sôbre as vendas, com prazo de 5 a 10 anos.

Lojas de Roupas para Senhoras (Modas) ;

7 % sôbre as vendas, com prazo de 5 a 15 anos.

Essa é a política que rege ;'I;

economia dos Centros Comerci- ais norte-americanos e que, com alguma reserva, poderá ser apli- cada também no Brasil. Os pla- nos governamentais de abasteci- mento tanto quanto o desejo dos comerciantes progressistas em ajudar o desenvolvimento do país, poderão combinar-se mu- tuamente para encontrar solu- ção. As companhias construtoras e de loteamento também pode- riam entrar nesse tipo de negó- cio, que tantos benefícios tra- riam à população.

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