Tribunal da Relação de Évora Processo nº 709/14.1TBSTB.E1 Relator: RUI MACHADO E MOURA Sessão: 21 Janeiro 2016
Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PROCEDENTE
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
MEDIADOR REMUNERAÇÃO
Sumário
Para que a autora, como mediadora imobiliária, tenha direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou da atividade por aquela desenvolvida.
Texto Integral
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
B…, Lda., intentou acção declarativa sob a forma de processo comum contra C…, peticionando a condenação da ré a pagar-lhe o montante de € 11.400,00 a título de remuneração devida pelos serviços de mediação imobiliária que lhe prestou, acrescido dos juros de mora desde a data de conclusão do negócio;
subsidiariamente que seja a ré condenada a indemnizá-la pelo prejuízo sofrido em consequência do incumprimento e que se computa em pelo menos €
9.500,00.
Alegou, em síntese, que em 14-11-2009 celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, que no âmbito desse contrato angariou interessados e intermediou a ré e os potenciais compradores, mas que a ré e os referidos interessados celebraram
directamente o negócio visado sem o seu conhecimento, sendo que o negócio só foi possível devido à sua intervenção sendo-lhe por isso devida a
remuneração contratualmente estabelecida. Mais alegou que com a
divulgação e visitas ao imóvel despendeu várias horas de trabalho durante dois anos e em consequência do incumprimento culposo da ré sofreu um prejuízo correspondente pelo menos à remuneração que teria recebido caso a ré tivesse cumprido o contrato.
Em contestação, a ré excepcionou a incompetência territorial deste tribunal;
mais invocou que em Agosto de 2012 denunciou o contrato de mediação imobiliária, que a autora nunca lhe apresentou quaisquer interessados na compra, que só foi contactada pelos compradores posteriormente à denúncia e que apenas nessa altura negociaram os termos da venda, sem qualquer
intervenção da autora que assim não tem direito a remuneração.
Foi proferido despacho saneador nos termos do art. 597º, do C.P.C., tendo sido julgada improcedente a excepção de incompetência territorial.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo, tendo sido proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolveu a ré dos pedidos formulados pela autora.
Inconformada com tal decisão dela apelou a ré tendo apresentado para o efeito as suas alegações de recurso e terminando as mesmas com as seguintes conclusões:
A) Considera a A. ter sido feita prova que contraria a douta decisão quanto aos factos julgados provados nos números 9, 10 e 14 e quanto aos factos julgados não provados nos números 1, 3 e 4.
B) O Tribunal a quo deveria ter julgado não provado que a R. não aceitou os valores propostos, porquanto, conforme resulta dos depoimentos das
testemunhas D… (depoimento de 09-02-2015,
20150209110100_813240_2871795, de 08:00 a 09:23 e de 09:36 a 10:16), de E… (gravado a 09-02-2015, 20150209110100_813240_2871795, de 09:15 a 09:18 e de 10:08 a 10:48) e de F… (gravado a 09-02-2015,
20150209115101_813249_2871794, de 03:33 a 03:58), a R. aceitou os duzentos e cinco mil euros.
C) Pelos mesmos fundamentos, e com base nos mesmos depoimentos com que se sindicou a decisão sobre o Ponto 9. dos factos provados, se considera que o Tribunal a quo deveria ter julgado provado, relativamente ao Ponto 1. dos factos não provados, que “No âmbito das negociações intermediadas pela autora, a ré e os compradores do prédio acordaram no preço de €
205.000,00.”
D) O Tribunal a quo deveria ter julgado não provado que “Os interessados informaram a autora que não poderiam comprar o imóvel pelo preço exigido pela ré por não obterem empréstimo bancário.” com base no depoimento da
testemunha D… (depoimento de 09-02-2015,
20150209110100_813240_2871795, de 12:43 a 13:09, de 14:13 a 14:26 e de 14:36 a 14:44).
E) Não foi feita qualquer prova de que João Jonas e Irina Relvas tenham contactado a R. (por lapso, na Sentença faz-se menção à A.) “após o envio do e-mail descrito em 11”, sendo contraditórios e insuscetíveis de fundamentar a decisão em causa os depoimentos de E… (gravado em 09-02-2015,
20150209110100_813240_2871795, de 08:00 a 08:48) e de F… (gravado a 09-02-2015, 20150209115101_813249_2871794, de 13:20 a 13:58), para além de contraditado pelas datas da licença de utilização e do certificado
energético referenciados no documento que titula a compra e venda junto aos autos.
F) Pelo que, não deveria o Tribunal a quo ter julgado provado que os
interessados contactaram com a R. depois do envio do email referido em 11, ou seja, após o dia 07-08-2012.
G) Pela mesma ordem de razões, deveria o Tribunal a quo ter julgado provado que“ Porém e sem que a autora o soubesse, logo nessa altura a ré e os
compradores passaram a negociar directamente entre si com vista à
concretização do negócio.” (facto vertido no Ponto 3 dos factos não provados) e que “A ré ocultou esse facto da autora”(Ponto 4 dos factos não provados).
H) A A. discorda da conclusão vertida na Sentença recorrida, considerando demonstrado que a atuação da A. foi determinante para a concretização do negócio de compra e venda visado pelo contrato de mediação imobiliária, tendo sido por seu exclusivo intermédio que as posições das partes se aproximaram, designadamente no que ao preço tange.
I) O negócio só não se concretizou pelo alegado facto alheio á vontade das partes de os interessados não terem conseguido obter empréstimo bancário.
J) Após a visita ao imóvel, e através da intermediação da agente imobiliária da A., D…, a R. aceitou baixar o preço para a quantia de €205.000,00 (duzentos e cinco mil euros), quantia que foi aceite pelos interessados João e Irina sob condição de obtenção de crédito bancário.
K) Esta conduta dos interessados após a contraproposta da R. é inequívoca de aceitação do preço, apenas condicionada pela obtenção do financiamento, conforme demonstrado pelo depoimento da testemunha E… (gravado a 09- 02-2015, 20150209110100_813240_2871795, de 11:45 a 13:00) e da
testemunha F… (gravado a 09-02-2015, 20150209115101_813249_2871794, de 03:33 a 03:58).
L) A irrisória diferença entre o preço conseguido pela A. e aquele pelo qual veio a ser formalizada a compra e venda - €10.000,00 (€205.000,00 -
€195.000,00) - contraria a tese de que a A. não aproximou as partes quanto
aos termos do negócio, designadamente quanto ao preço, sendo os €10.000,00 de diferença a comissão de 5% sobre os €205.000,00 previamente acordados por meio da A.
M) Foi apenas com a intervenção da A. que foi possível a concretização do negócio que veio ser concluído “nas suas costas”, conforme decorre dos pontos 4, 5, 6, 7, 8 e 10 dos factos provados.
N) Foi a A. quem, inquestionavelmente, criou interesse em João e Irina na compra da casa, interesse esse que se manteve inalterado até à concretização do negócio diretamente com a R., o que resulta do depoimento da testemunha F… (gravado a 09-02-2015, 20150209115101_813249_2871794, de 04:42 a 07:01) e da testemunha E… (gravado a 09-02-2015,
20150209110100_813240_2871795, de 05:00 a 07:49).
O) Do que relataram E… e F…, não é possível extrair outra ilação que não a de que, na realidade, as partes passaram a manter negociações diretas com o objectivo de não pagar a comissão à A. permitindo, dessa forma, renegociar o preço para condições mais vantajosas para ambas as partes (compradores e R., evidentemente).
P) É totalmente inverosímil a história contada pelas testemunhas E… e F… de que passaram “casualmente” no local e apenas perguntaram se a casa da R. já tinha sido vendida por “mera curiosidade” despoletada pelo facto de a placa de venda ter desaparecido e de a “velhota” que ali estava ter dito que a casa já não estava para venda.
Q) É pouco (para não dizer “nada”) credível que os referidos E… e F…, após terem, alegadamente, desistido da compra por não terem conseguido
empréstimo para compra da casa pelo preço pretendido pela R., tenham
contactado directamente a R. para saber se ainda a quereria vender, depois de saberem que esta já não estaria para venda e que não tinham tido dinheiro para a comprar!
R) É inverosímil que a R. tenha desistido de vender a casa em 07-08-2012 para, pelo menos entre aquela data e 23-08-2012 (data da obtenção da licença de habitação que instruiu a escritura), ter decidido vender por preço inferior ao anteriormente pretendido!
S) O “curtíssimo” hiato temporal decorrido entre o envio do correio eletrónico à A. a comunicar a desistência da venda – 07-08-2012 – e a data da obtenção da licença camarária e certificado energético necessários à outorga da
escritura de compra e venda (23 e 28 de agosto de 2012) demonstra que a R.
nunca desistiu de vender a casa.
T) E mesmo que assim tivesse sido (o que se não aceita por inverosímil), a verdade é que a R. sempre teria desistido de “desistir” da venda, tendo decidido concretizar o negócio com os interessados angariados pela A. em
data anterior a 23 de agosto de 2012!
U) Em face do que ficou provado, e no que tange ao direito à remuneração, para além de estar previsto o regime de exclusividade, e tendo sido o negócio concretizado entre comprador e cliente com comprador angariado pela
mediadora, tem a A. direito à remuneração.
V) A comunicação da R. de 07-08-2012 consubstancia uma denúncia do contrato, mas tão-só em virtude de uma desistência da venda que, na
realidade, se não verificou já que a R. veio a outorgar a escritura pública de compra e venda alguns meses depois.
W) Apesar de se constatar que à data da celebração do contrato de compra e venda o contrato já não estava em vigor, também resulta que os adquirentes tiveram conhecimento do prédio através da atividade exercida pela A., tendo visitado o imóvel e apresentado proposta de aquisição do mesmo; não se tendo o negócio concretizado de imediato apenas porque os interessados ficaram de obter financiamento bancário que, alegadamente, não conseguiram no
imediato.
X) Assim que tiveram possibilidade para adquirir a casa, os interessados contactaram de imediato a R. tendo, nessa sequência, o negócio sido
concretizado por menos € 10.000,00 que o valor inicialmente “apalavrado”, diferença que corresponde ao valor em singelo da remuneração que seria devida à A.
Y) Foi a atividade da A. a adequada impulsionadora da aquisição do imóvel da R., tendo os compradores mantido o mesmo interesse na aquisição desde a sua visita promovida pela A. até ao momento em que passam a negociar
diretamente com a R.
Z) Inexistiu, no hiato temporal entre o conhecimento pelos adquirentes do objecto do negócio e a sua ulterior aquisição, qualquer alteração substancial dos termos do negócio que tivesse implicado uma inicial rejeição dos seus termos (na senda da atividade desenvolvida pela A.), e apenas conseguido com a definição dos seus termos com a R., tendo a única alteração sido a da
disponibilidade financeira dos compradores.
AA) Ficou provado que a concretização do negócio se deveu apenas e essencialmente à atividade desenvolvida pela A., o que fez nascer na sua esfera jurídica o direito à comissão contratada de 5%, a incidir sobre o valor pelo qual o negócio se concretizou efetivamente.
AB) Pelo que, deveria o Tribunal a quo ter condenado a R. a pagar à A. a comissão de 5% sobre o valor de €195.000,00, acrescida de IVA, por verificados os pressupostos legais que lhe conferem o direito ao seu
recebimento, nos termos do disposto nos artigos 18.º e 19.º do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto.
AC) Ao absolver a R. do pedido, a Sentença recorrida viola o disposto nos citados normativos 18.º e 19.º do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto.
AD) Termos em que, e sempre nos mais e mais doutos de Direito que Vexas.
doutamente suprirão, deve o presente recurso merecer provimento, revogando-se a douta sentença recorrida, fazendo-se assim a costumada Justiça.
Pela R. não foram apresentadas contra alegações de recurso.
Atenta a não complexidade das questões a dirimir foram dispensados os vistos aos Ex.mos Juízes Adjuntos.
Cumpre apreciar e decidir:
Como se sabe, é pelas conclusões com que a recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 639º nº 1 do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável à recorrente (art. 635º nº3 do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas
conclusões da alegação (nº4 do mesmo art. 635º) [3] [4].
Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação da recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas
conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
No caso em apreço emerge das conclusões da alegação de recurso apresentadas pela A., ora apelante, que o objecto do mesmo está circunscrito à apreciação das seguintes questões:
1º) Saber se foi incorrectamente valorada pelo tribunal “a quo” a prova (testemunhal e documental) carreada para os autos, devendo, por isso, ser alterada a factualidade dada como provada e não provada;
2º) Saber se assiste à A. o direito de receber da R. a retribuição acordada no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas.
Apreciando, de imediato, a primeira questão suscitada pela recorrente –
relativa à incorrecta valoração pelo tribunal “a quo” da prova carreada para os autos – importa dizer a tal respeito que sustenta a A. a sua pretensão tendo por base, não só os depoimentos das testemunhas D…, E… e F…, como também nos diversos documentos juntos aos autos, afirmando ser possível extrair de tais provas que a actuação da A. foi determinante para a
concretização do negócio de compra e venda visado pelo contrato de mediação
imobiliária, tendo sido por seu exclusivo intermédio que as posições das partes se aproximaram, designadamente no que tange ao preço pelo qual veio a ser transaccionado o imóvel em causa.
Ora, a este respeito, o nº1 do art.662º do C.P.C., estipula o seguinte:
- “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa” (sublinhado nosso).
Por sua vez, o art.640º do C.P.C. especifica ou concretiza qual o ónus que incumbe ao recorrente quando pretender impugnar a matéria de facto, sendo que a alínea b) do nº1 do referido preceito legal é bem clara nesta matéria ao mencionar (também aqui) que o recorrente deve especificar quais os meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida, não se contentando o legislador nesta matéria com uma mera faculdade (como por exemplo “podiam dar lugar” em vez de “impunham”), mas antes consagrando um imperativo – sublinhado nosso.
Ora, “in casu”, no que concerne aos factos considerados como provados e não provados - os quais a A. pretende que sejam objecto de alteração - constata-se que a recorrente indicou, nas suas alegações e conclusões de recurso, quais os concretos meios probatórios que, em seu entender, impunham decisão diversa da recorrida e, por isso, nesta parte, deu cumprimento ao estatuído no já citado art.640º do C.P.C.
Assim, os factos que a A. sustenta que seja dados como “não provados” nesta Relação são os seguintes:
9 - A ré não aceitou os valores propostos.
10 - Os interessados informaram a autora que não poderiam comprar o imóvel pelo preço exigido pela ré por não obterem empréstimo bancário.
14 - Em data não concretamente apurada mas que se situa no Verão de 2012, e após o envio do e-mail descrito em 11., E… e F… contactaram a autora para saber se o imóvel já tinha sido vendido, manifestando interesse na respectiva compra.
Por sua vez, os factos que a A. pretende que sejam dados como “provados”
neste Tribunal Superior são os seguintes:
1 - No âmbito das negociações intermediadas pela autora, a ré e os compradores do prédio acordaram no preço de € 205.000,00.
3 - Porém e sem que a autora o soubesse, logo nessa altura a ré e os compradores passaram a negociar directamente entre si com vista à concretização do negócio.
4 - A ré ocultou esse facto da autora.
Nos argumentos sufragados pela recorrente quanto à valoração da prova feita na 1ª instância, sustenta esta a alteração da factualidade dada como provada
no ponto 9. para “não provado”, e a alteração do facto dado como não provado no ponto 1. para “provado”, tendo por base os depoimentos prestados pelas testemunhas D… (consultora imobiliária que fez a promoção da casa da R.), E… e F… (compradores da referida casa).
Ora, resultou da audição da gravação de tais depoimentos que a D… afirmou peremptoriamente que E… e F… apresentaram uma proposta de compra da casa por 200.000,00 €, tendo a R. aceitado baixar o preço para 205.000,00 €, valor para o qual os interessados iriam tratar de obter financiamento bancário.
Por sua vez as testemunhas E… e F… declararam que, após terem visitado a casa com a D… e de esta ter negociado o preço com a R., se deslocaram ao banco para tentar obter o referido empréstimo.
Por isso, da audição de tais depoimentos constata-se que, efectivamente, as partes chegaram a um consenso sobre o preço da venda da casa, sendo que a realização da transacção ficou dependente - já não da vontade das partes - mas apenas da obtenção de um financiamento bancário por parte dos compradores supra identificados.
Assim sendo, atentas as provas acima referidas, altera-se a factualidade dada como provada na sentença recorrida e, por via disso, elimina-se o ponto 9. dos factos provados, ao mesmo tempo que se adita à mesma o seguinte facto:
- No âmbito das negociações intermediadas pela A., a R. e os compradores do prédio acordaram no preço de 205.000,00 €.
Sustenta ainda a A., com base nos mesmos depoimentos, que o ponto 10. da factualidade dada como provada deve ser dado como “não provado”,
verificando-se da audição da respectiva gravação que os compradores,
nomeadamente o João Jones, nunca afirmou, de forma categórica, que tivesse informado a A. de que não poderia comprar o imóvel pelo preço exigido pela R. por não conseguir obter o empréstimo bancário necessário à transacção em causa, sendo certo que a testemunha D… esclareceu, de forma cristalina, que ficou sempre à espera de uma resposta concreta dos interessados sobre o dito financiamento bancário, tendo-lhe referido o E… que o crédito estava a ser muito difícil e que era uma questão de aguardar, mas, em concreto, nunca demonstraram (ele e a mulher) que quisessem desistir da compra da casa em questão.
Deste modo, face a tais provas, altera-se a factualidade dada como provada na sentença recorrida e, por via disso, elimina-se o ponto 10. dos factos provados.
Finalmente, pretende também a A. a alteração da factualidade dada como provada no ponto 14. para “não provado”, e a alteração dos factos dados como não provados nos pontos 3. e 4. para “provados”, tendo por base, não só os depoimentos prestados pelas testemunhas E… e F… (compradores da referida casa), como também o que consta da escritura de compra e venda do imóvel
(quanto à data em que foi emitida a certidão pela Câmara Municipal relativa à respectiva licença de utilização, bem como à data da emissão do respectivo certificado energético).
A tal propósito, resulta da audição da gravação que as testemunhas
demonstraram muita hesitação na data em que terão contactado a R. para efectuar o negócio da casa, pois falaram que terá sido no Verão de 2012, depois do filho de ambos ter nascido, acrescentando ainda a F… que tal
ocorreu após Julho de 2012, o que – de todo – não é suficiente para se concluir ter sido depois de 7/8/2012, data em que foi enviado pela R. à A. o email
referido no ponto 11. dos factos provados (no qual aquela denuncia o contrato de mediação imobiliária que ambas tinham celebrado anteriormente).
Além disso, o E… afirmou ainda que a R. lhe havia dito que para efectuar a venda da casa ainda tinha que falar com os filhos, sendo certo que aquele também não tinha apresentado no banco os papéis relativos ao empréstimo, pois faltava o certificado energético do imóvel, necessário para a concessão do crédito e para a realização da escritura de compra e venda.
Por outro lado, resulta da referida escritura que o dito certificado energético só foi emitido em 28/8/2012 – cuja emissão, como é sabido, não demora menos de 8 a 10 dias – sendo que a certidão da Câmara Municipal, relativa à
concessão da licença de utilização do mencionado imóvel, tem data de 23/8/2012, pelo que, considerando que a R. só denunciou o contrato no dia 7/8/2012 e que, por conseguinte, os interessados só teriam interpelado a vendedora após essa data, e que a mesma não terá logo aceitado a proposta formulada pelos mesmos, as datas dos documentos em causa, obtidos em 23 e 28 de Agosto de 2012, demonstram que as negociações com vista à
concretização da compra e venda ocorreram, inexoravelmente, antes do referido dia 7/8/2012 (é um dado de experiência da vida…) e, por isso, ainda na vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e R.
Do exposto, resulta claro que a R. e os compradores (E… e F…) passaram a negociar directamente entre si, com vista à concretização do negócio da casa em questão, o que foi ocultado da A. pela R., com o intuito de, assim, tentar evitar o pagamento da “comissão” prevista no referido contrato de mediação imobiliária.
Na verdade, da audição dos depoimentos das testemunhas E… e F… constata- se que estes confirmaram que passaram a negociar com a R., de forma
directa, justificando tal comportamento pelo facto de esta lhes ter referido que já não tinha qualquer relação contratual com a A., o que, como vimos, não é, de todo, verosímil!
Assim sendo, atentas as provas supra referidas, altera-se a factualidade dada como provada na sentença recorrida e, por via disso, elimina-se o ponto 14.
dos factos provados, ao mesmo tempo que se aditam à mesma os seguintes factos:
- Porém e sem que a A. o soubesse, logo nessa altura a R. e os
compradores passaram a negociar directamente entre si com vista à concretização do negócio.
- A R. ocultou esse facto da A.
Ora, face às alterações efectuadas nos factos dados como provados e não provados na sentença recorrida, temos como assente e apurada a seguinte matéria de facto (constando a negrito a factualidade aditada neste Tribunal Superior):
1 - A autora é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária.
2 - Por escrito denominado “contrato de mediação imobiliária”, datado de 14 de Novembro de 2009 e ao qual foi atribuído o n.º …, a autora obrigou-se perante a ré a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio pertencente à autora, sito em Estrada …, em …, descrito na
Conservatória do Registo Predial de Santiago do Cacém sob o n.º … e inscrito na matriz predial urbana de Santo André sob o artigo …, mediante o
pagamento de remuneração correspondente a 5% do valor da venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, tudo conforme documento junto a fls. 57 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3 - O acordo foi celebrado em regime de exclusividade e pelo período inicial de 6 meses a partir da data de celebração, automaticamente renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não fosse denunciado com a
antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (cláusula 8ª).
4 - Durante dois anos, a autora levou a cabo diligências de promoção do imóvel, divulgando-o na internet, em cartazes e folhetos.
5 - E recebeu chamadas, manteve contactos e mostrou o prédio a diversos interessados, efectuando deslocações ao imóvel para esse efeito.
6 - Devido ao preço de venda ser elevado, a autora despendeu vários dias de trabalho para conseguir encontrar um potencial comprador.
7 - No primeiro trimestre de 2012, a autora mostrou o imóvel a E… e F…, os quais apresentaram propostas de compra por valor inferior e que a autora transmitiu à ré.
8 - Ao longo de vários dias a autora intermediou a ré e os potenciais compradores, tentando aproximar as suas posições quanto aos termos da venda, em especial o preço.
9 – Eliminado.
10 – Eliminado.
11 - No dia 07 de Agosto de 2012, a ré remeteu o seguinte e.mail à vendedora
da autora responsável pela angariação (conforme documento junto a fls. 96 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido):
- “sigo com um email para pedir que anule o meu contrato pois por agora vou desistir de vender a minha casa. pois mais uma vez obrigado por tudo. com respeito à placa de venda vou tirar ok”.
12 - Os contactos entre autora e ré eram sempre efectuados por telefone ou e- mail.
13 - A autora não apresentou nem identificou à ré os referidos E… e F….
14 – Eliminado.
15 - Nessa altura, a ré e os referidos interessados encetaram negociações e acordaram na compra e venda do imóvel pelo preço de € 195.000,00.
16 - E no dia 30 de Novembro de 2012, na Conservatória do Registo Predial de Sines – Casa Pronta, a ré declarou vender-lhes e eles declararam comprar, pelo referido preço de € 195.000,00, o imóvel descrito em 2.
17 - No âmbito das negociações intermediadas pela A., a R. e os compradores do prédio acordaram no preço de 205.000,00 €.
18 - - Porém e sem que a A. o soubesse, logo nessa altura a R. e os compradores passaram a negociar directamente entre si com vista à concretização do negócio.
19 - A R. ocultou esse facto da A.
Analisando agora a segunda questão levantada pela recorrente – saber se assiste à A. o direito de receber da R. a retribuição acordada no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas – haverá que referir a tal propósito que, atenta a factualidade apurada, resulta, sem margem para quaisquer dúvidas, que as partes nesta acção celebraram entre si um contrato de mediação imobiliária.
Ora, este tipo negocial constitui uma modalidade do contrato de prestação de serviços definido no art.1154º do Cód. Civil, resultando a sua regulamentação específica, na actualidade, do dispositivo aprovado pelo D.L. 211/2004, de 20/8.
Como decorre do art.2º, nº1 deste diploma legal, “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a
diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de um negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição nos contratos cujo objecto seja um bem imóvel”.
Desenvolvendo essa noção legal, prossegue o nº2 do art. 2º do referido diploma legal, estipulando que “A actividade de mediação imobiliária
consubstancia-se no desenvolvimento de: a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; b)
Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões”.
Assim, a função do mediador consiste, como se vê, em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio, actuando em nome próprio, e não em representação daquelas, limitando-se a facilitar a conclusão do negócio
pretendido. Para esse fito, o mediador assume a obrigação de exercer uma actividade essencialmente de carácter material, vinculando-se, para com a outra parte, a conseguir (ou diligenciar por conseguir) interessado para certa operação negocial e a acercar esse interessado do comitente (com vista a que estes possam estabelecer as condições do negócio).
Embora numa primeira aproximação deste tipo negocial pareça que a
obrigação assumida pelo mediador é tão-somente uma obrigação de meios, tal não corresponde à realidade, pois que a obrigação a que aquele fica vinculado é, por definição legal, uma obrigação de resultado, sendo esse resultado a conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação. Isto porque, por regra e como veremos adiante, somente verificado este condicionalismo a empresa mediadora adquire o direito a perceber a remuneração acordada (cfr.
art.18º, nº 1 do D.L.211/2004, de 20/8), estando-lhe mesmo vedado, também por princípio, receber quaisquer quantias a título de remuneração ou
adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos do nº1 e 2 do art.18º do citado decreto-lei (cfr. nº3).
E compreende-se porquê.
Na realidade, e como ficou já dito, a mediação é em essência uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio. É assim com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. É com a conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação que o mediador satisfaz a prestação que lhe cabe, passando então a ter o direito a receber a contraprestação correspectiva constituída pela sua remuneração.
Deste regime resulta, por outro lado, como vem sendo unanimemente entendido pela jurisprudência e afirmado também pela doutrina que a remuneração, como contrapartida que é da prestação que incumbe à
mediadora, só é devida se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade desenvolvida pela mediadora; se houver uma relação causal entre a actividade desenvolvida pela mediadora e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação - cfr. Lacerda Barata, Contrato de Mediação, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, Vol. I, pág.223, os Acs. do STJ de 15/11/2007 e de 3/4/2008 e ainda o Ac. da R.P. de 15/2/2012, todos disponíveis in www.dgsi.pt.
Destarte, a remuneração somente é devida à mediadora se o negócio concluído é por si angariado, quando puder concluir-se que esse negócio resulta (ou também resulta) da actividade por si desenvolvida. Mas isto independentemente das diligências promovidas serem muitas ou poucas e mesmo que nem todas as necessárias à conclusão do negócio tenham sido desenvolvidas pela mediadora.
Na verdade, o que se reclama para que surja o direito à mediação é existência de um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora (por reduzida que seja) e a conclusão do negócio visado com a mediação, de forma que possa afirmar-se que aquele é corolário ou consequência da actividade desta.
Este pressuposto adequa-se também naqueles casos em que a mediação seja celebrada em regime de exclusividade - como aconteceu, precisamente, na situação do contrato invocado neste processo. É que também o mediador exclusivo só adquire o direito à remuneração acordada se contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio, embora, nessa situação (de exclusividade), seja admissível presumir-se (de facto) que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o
comitente e terceiros, facilitando o negócio – cfr. nesse sentido o Ac. do STJ de 10/10/2002, disponível em www.dgsi.pt.
Voltando agora ao caso em apreço, temos então que entre as partes foi celebrado um contrato com as características supra referidas, ou seja, um contrato mediante o qual a A. se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra de um determinado imóvel pertença da R.,
desenvolvendo para o efeito as necessárias acções de promoção e recolha de informações. Em contrapartida a dita R. obrigou-se a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida do IVA à taxa legal em vigor.
Por outro lado, a remuneração só seria devida se a A. conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato, sendo que tal contrato teria uma validade de seis meses, contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo. Acresce que esse contrato foi celebrado entre as partes em regime de exclusividade, constando tal menção expressamente do escrito que o formalizou, como exige a lei. (cfr. cláusula 8ª do aludido contrato).
Ora, provou-se nos autos que, após a celebração do contrato de mediação imobiliária, a A., durante dois anos, levou a cabo diligências de promoção do imóvel, divulgando-o na internet, em cartazes e folhetos, tendo recebido chamadas, mantido contactos e mostrado o prédio a diversos interessados,
efectuando deslocações ao imóvel para esse efeito, sendo que, face ao preço de venda ser elevado, despendeu a A. vários dias de trabalho para conseguir encontrar um potencial comprador - cfr. pontos 4., 5. e 6. dos factos provados.
Além disso, na sequência desta sua actividade foi a A. contactada, no primeiro trimestre de 2012, por E… e F…, os quais apresentaram propostas de compra do imóvel por valor inferior ao pretendido e que a A. transmitiu à R., sendo que, ao longo de vários dias a A. intermediou a R. e os potenciais
compradores, tentando negociar e aproximar as suas posições quanto aos termos da venda, em especial o preço, tendo a R. e os ditos compradores do prédio acordado no preço de 205.000,00 € - cfr. pontos. 7., 8. e 17 dos factos provados.
Porém, e sem que a A. o soubesse, logo nessa altura a R. e os compradores passaram a negociar directamente entre si com vista à concretização do negócio, tendo a R. ocultado esse facto da A. – cfr. pontos 18. e 19. dos factos provados.
Tendo a R. e os ditos interessados acordado na compra e venda do imóvel pelo preço de 195.000,00 €, sendo que, no dia 30 de Novembro de 2012, na
Conservatória do Registo Predial de Sines – Casa Pronta, a R. declarou
vender-lhes e eles declararam comprar, pelo referido preço de € 195.000,00, o imóvel descrito em 2.- cfr. pontos 15. e 16 dos factos provados.
É certo que a casa acabou por ser vendida aos interessados angariados pela A.
por preço inferior ao previsto nas negociações que esta intermediou (menos 10.000,00 €), mas a verdade é que a R. aceitou celebrar o negócio por aquele preço inferior, outorgando a correspondente escritura de compra e venda com os interessados E… e F… em 30/11/2012.
Além disso, a questão do valor, por que veio a realizar-se a compra e venda do imóvel em causa, ser inferior ao inicialmente previsto, em nada interfere com o direito à remuneração por parte do mediador. Afinal isso é uma questão que está na livre disponibilidade do vendedor de aceitar ou não a redução de preço proposta pelo comprador, que se reporta, tão só, ao contrato de compra e venda e não ao contrato de mediação.
Assim sendo, constata-se que, “in casu”, a R. veio a aproveitar-se da actividade da A., vendendo a casa aos interessados que esta última tinha encontrado.
Cabe, pois, à dita R. cumprir aquilo a que se obrigara pelo aludido contrato de mediação, ou seja, pagar à A. a remuneração correspondente a 5% do preço pago pelo comprador, acrescido de IVA à taxa legal em vigor à data da
transacção (cfr. arts. 406º nº 1 e 762º nº 1 do Cód. Civil).
Com efeito, sendo por demais evidente que o negócio celebrado entre a R. e os interessados E… e F… resultou da intermediação da A. assiste-lhe, em pleno, o direito à remuneração acordada no mencionado contrato de mediação, pois, se
a mesma não prestou o serviço necessário à realização efectiva do negócio foi porque a R. impediu a A. de o fazer e a tal obstou (fazendo mesmo a denúncia do contrato celebrado - cfr. ponto 11. dos factos provados), mais não
evidenciando com tal comportamento do que o intuito de se vir a furtar ao pagamento da referida remuneração!
Neste sentido pode ver-se o Ac. da R.L. de 2/12/2014, disponível em www.dgsi.pt, onde é afirmado o seguinte:
- A mediadora imobiliária tem direito à retribuição convencionada quando a sua actuação é determinante/causal para a concretização da venda, tendo sido as diligências por si desenvolvidas que conduziram à aproximação dos
interesses na concretização do negócio, proporcionando que o mesmo se tivesse efectivamente concluído.
- Não constitui impedimento à titularidade do direito à retribuição estipulada no contrato de mediação imobiliária a circunstância do negócio ter sido
concluído em momento posterior à respectiva rescisão operada pelo cliente, desde que se comprove – como aconteceu – que a mesma teve por fito,
exclusivamente, evitar esse pagamento, aproveitando contudo o trabalho desenvolvido pela mediadora para – depois de a afastar – limitar-se a concretizar a venda do imóvel – sublinhado nosso.
Na verdade, a lei não exige que a celebração do negócio objecto do contrato de mediação resulte exclusivamente da actuação do mediador, bastando-se com a demonstração de que a actuação da mediadora foi determinante para a concretização da venda, que foram as suas diligências que serviram para aproximar os interessados na realização do negócio e que o seu trabalho influiu na conclusão do mesmo.
Ora isso, como já supra se explanou, ficou suficientemente demonstrado nos autos - cfr., nesse sentido, entre outros, o Ac. da R.P. de 20/9/2001 e o Ac. da R.L. de 24/3/2009, disponíveis em www.dgsi.pt.
A este propósito, pode ainda ver-se o Ac. da R.L. de 24/5/2007, disponível em www.dgsi.pt, onde, a dado passo, é afirmado o seguinte:
- “A mediação assume a feição de contrato bilateral: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio e este último, o dador do encargo, obriga-se a pagar uma
indemnização ao primeiro.
O mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela.
A retribuição do mediador não fica afastada pela circunstância de as
negociações encetadas com a colaboração deste serem rompidas e, alguns dias mais tarde, retomadas com sucesso, já sem a sua participação, desde que
o seu desenvolvimento subsequente possa ser conduzido, face a um critério de continuidade lógica, à anterior actividade do mediador” – sublinhado nosso.
Deste modo, atento o preceituado no art.18º, nº 2, alínea a) do D.L. 211/2004, de 20/8, e o clausulado contratual junto aos autos, surge como evidente ter a A. o direito a perceber a remuneração fixada nesse contrato pelas partes, ao abrigo do princípio da liberdade contratual consagrado no art.405º do Cód.
Civil. Isto porque manifesto é também que o negócio visado no contrato de mediação (que, como se disse, foi acordado em regime de exclusividade) não se concretizou por causa imputável à R., sendo igualmente de concluir que a actuação da mediadora foi determinante na conclusão do negócio - cfr., nesse sentido, o Ac. da R.P. de 8/9/2011, disponível em ww.dgsi.pt.
Logo, tendo - face à factualidade provada - a A. cumprido esse contrato, realizando a prestação que lhe incumbia, não tendo a R. cumprido a que lhe cabia satisfazer - ou seja, pagar a remuneração devida à A., no valor supra mencionado (5% do valor da venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor) - deverá ser condenada a fazê-lo através desta acção, por ser direito da A., nos termos do art.817º do Cód. Civil.
Nestes termos, forçoso é concluir que a decisão recorrida não se poderá
manter, de todo, revogando-se a mesma em conformidade e, em consequência, condena-se a R. a pagar à A. - a título de remuneração pela sua actividade de mediação - a quantia de 9.750.00 € (correspondente a 5% de 195.000,00 €), à qual acresce o IVA à taxa legal em vigor, bem como os juros de mora, à
respectiva taxa legal, que consubstanciam a indemnização legalmente fixada pelos prejuízos decorrentes do seu incumprimento, o qual se presume culposo (cfr. arts. 798º, 799º, nº 1, 804º, nº 1 e 2 e 806º, nº 1 e 2 todos do Cód. Civil).
No entanto, tais juros apenas serão devidos, a partir da data da citação da R.
para os termos desta causa, pois que não ficou demonstrado, nem a A. alegou ter interpelado a R. em momento anterior para efectuar o pagamento devido (cfr. arts. 804º, 805º, nºs 1 e 2 do Cód. Civil).
Por fim, atento o estipulado no nº 7 do art. 713º do C.P.C., passamos a elaborar o seguinte sumário:
- Para que a A., como mediadora imobiliária, tenha direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou da actividade por aquela desenvolvida.
Decisão:
Pelo exposto acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente o
presente recurso de apelação e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, condenando-se a R. a pagar à A. a quantia de 9.750.00 €, à qual acresce o IVA à taxa legal em vigor, bem como os juros de mora, à respectiva taxa legal, desde a citação da R. até integral pagamento.
Custas pela A./apelante e pela R./apelada, na proporção do respectivo decaimento.
Évora, 21 de Janeiro de 2016 Rui Manuel Machado e Moura Maria da Conceição Ferreira Mário António Mendes Serrano
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[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito
Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).
