Supremo Tribunal de Justiça Processo nº 07B1648
Relator: MARIA DOS PRAZERES PIZARRO BELEZA Sessão: 03 Julho 2008
Número: SJ200807030016487 Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: REVISTA.
Decisão: NEGADA A REVISTA.
ARRENDAMENTO FALTA DE PAGAMENTO RENDA
CADUCIDADE CASO JULGADO DEPÓSITO DA RENDA
DOCUMENTO PARTICULAR
PRINCÍPIO DA LIVRE APRECIAÇÃO DA PROVA RESOLUÇÃO
Sumário
1. Não equivale a pagamento de renda o depósito de montante inferior ao da renda devida.
2. Subsistindo rendas anteriores por pagar, o depósito de rendas não faz cessar o direito de resolução do contrato de arrendamento.
3. Não têm valor probatório especial documentos assinados pelo
representante da parte que os apresentou em juízo, para fazer prova de factos cujo ónus lhe competia.
Texto Integral
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. Em 3 de Março de 2004, AA instaurou contra “Empresa-A, Lda.”, no Tribunal Cível da Comarca do Porto, uma acção na qual pediu que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento do R/C do prédio urbano identificado nos autos, de que é proprietário desde 1999, e a consequente
entrega do local arrendado pela ré, arrendatária. Pediu ainda que a ré fosse condenada a pagar a quantia de € 12.520,64, correspondente a rendas em dívida e juros vencidos, acrescida dos juros legais que se vencessem até ao efectivo pagamento.
Como fundamento, o autor invocou a falta de pagamento de rendas desde que adquiriu a propriedade do prédio (al. a) do nº 1 do artigo 64º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro), aquisição que era do seu conhecimento desde a data em que o prédio, em acção executiva, lhe foi adjudicado.
Contestando, a ré, que impugnou o montante da renda mensal invocado pelo autor, alegou ter sempre oferecido o pagamento pontual das rendas, sendo o autor que se recusara a recebê-las; por essa razão, disse que tem procedido ao respectivo depósito e que até depositou, condicionalmente, o montante
correspondente à indemnização necessária para fazer cessar a mora e caducar o direito à resolução do contrato, nos termos do disposto no artigo 22º do RAU. Invocou ainda a caducidade do direito de resolução do contrato, nos termos do nº 1 do artigo 65º do mesmo RAU, e pediu a condenação do autor como litigante de má fé.
O autor respondeu, sustentando não estarem verificados os pressupostos de admissibilidade dos alegados depósitos, não ter ocorrido qualquer caducidade e acusando a ré de ser ela quem litiga de má fé.
Por sentença de 21 de Dezembro de 2005, de fls. 384, a acção foi julgada procedente.
Por acórdão de 12 de Outubro de 2006, de fls. 603, do Tribunal da Relação do Porto, foi negado provimento à apelação interposta pela ré, quer quanto à decisão sobre a matéria de facto, quer quanto ao julgamento de direito, concluindo o acórdão recorrido nestes termos:
“Estamos no domínio de uma acção de despejo, fundada na falta de pagamento pontual da renda mensal. Demonstrado está que esta é de,
conforme alegou o Autor/recorrido, € 187,05 (antes, de PTE 37.500$00)/mês;
que a Ré/inquilina nunca procedeu ao pagamento da renda devida ao Autor/
recorrido, sabendo que este se tornou proprietário, em 16.3.1999, do locado rés-do-chão do imóvel, devendo aquela ser paga na residência do senhorio, que ela bem conhecia.
Demonstrado não ficou que a citada renda de 37.500$00 tenha sido também oferecida, como também que o Autor/senhorio a tenha recusado, ou sequer a ele tenha sido dado conhecimento dos depósitos inferiores (€ 59,85/mês) e indemnização correspondente que ia depositando.
Sendo irregular o primeiro deles, irregulares e de nenhum efeito são todos os depósitos seguintes. Isto porque só teriam a virtualidade de fazer caducar o
direito à resolução do contrato (art.s 1048° e 1041°-1, CC), se os valores depositados tivessem correspondência com os valores das rendas e indemnização devidas.
Como os valores depositados estão totalmente desfasados desses montantes, está inviabilizada a caducidade prevista no art. 1048° citado e equivale à manutenção do direito à resolução contratual.
É que os depósitos feitos sucessivamente ao longo do tempo foram feitos
segundo critérios pessoais da Ré/inquilina que não correspondem aos critérios legais, pelo que nenhuma eficácia têm relativamente ao mérito da causa,
tendo a acção de proceder.
É que a Ré inquilina violou o seu dever contratual de efectuar o pagamento da renda, no tempo e lugar próprios [art. 1 038° a), CC; 64°-1 a) RAU] .
Os depósitos que efectuou não têm a virtualidade para equivalerem ao pagamento das rendas, porquanto os respectivos montantes não
correspondem aos das rendas devidas; o que se reconduz ainda à falta de pagamento das rendas inviabilizando a caducidade prevista no art. 1048°, CC (art. 22°, RAU).
Por isso, assiste ao Autor/senhorio o direito à resolução do contrato (art. 64°-1 a) RAU), dado que a Ré não o fez caducar, porque não deu cumprimento ao prescrito no art. 1048°, pagando ou depositando as rendas devidas (€ 187,05/
mês) e a indemnização de 50% dessas rendas a que alude o art. 1041°-1, CC.
Afinal, a falta de pagamento da renda devida e do respectivo depósito
liberatório faz permanecer o direito à resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio/Autor/recorrido.
Em dívida estão todas as rendas mensais devidas desde Abril de 1999 à razão de € 187,05/mês.
Acrescendo-lhes juros de mora, à taxa legal em cada momento vigente até efectivo e integral pagamento (art.s 559°-1, 804° e 806°, CC, Portarias n°
1171/95, de 25.9 (10%); 263/99, de 12.4 (7%); 291/03, de 8.4 (4%) .”
Por acórdão de 23 de Novembro seguinte, foi indeferido o pedido de aclaração formulado também pela ré.
2. Em 12 de Dezembro de 2006, a ré interpôs recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, que foi admitido como revista e com efeito meramente devolutivo.
Das “conclusões” das alegações de recurso então apresentadas retira-se que a recorrente pretende que o Supremo Tribunal de Justiça revogue o acórdão recorrido pelas seguintes razões:
– porque “a renda devida pelo arrendamento do rés-do-chão do prédio em
apreço nos autos é (…) de Esc. 12.000$00/ € 59,86, nunca tendo sido alterada pelo recorrido; assim resultaria provado da conjugação dos documentos juntos aos autos e da matéria de facto considerada assente nas alíneas A), B), C), D), E), F), g), H), I), J), L) e M) da lista de fls. 236;
– porque há caso julgado quanto ao montante da renda, fixado por decisão judicial transitada em julgado, proferida numa acção que correu no (então) 6º Juízo Cível do Porto, 2º secção, com o nº473/97, junto à contestação como doc.nº 1 ( a recorrente refere outras, sem todavia as especificar
suficientemente);
– porque a recorrente sempre ofereceu ao recorrido o montante das rendas devidas, que se recusou a recebê-las, razão pela qual as depositou; procedeu mesmo, à cautela, condicionalmente, ao depósito das quantias necessárias para fazer cessar a mora e para fazer caducar o direito à resolução do contrato, que se, portanto, se extinguiu por caducidade;
– porque, após ter sido notificada da sentença proferida neste processo pela primeira instância, procedeu ao depósito da diferença entre a renda que considera dever e a que a sentença julgou ser devida, acrescentada da
referida indemnização, necessária para evitar a resolução do contrato, no que respeita aos meses de Março a Junho de 2006, ponto não apreciado pelo
acórdão recorrido;
– porque o acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 22º, 23º, 24º e 30º do RAU, 405º, 824º, nº 2, 1041º, 1048º e 1057º do Código Civil e 497º 2 498º do Código de Processo Civil.
Em contra-alegações, o recorrido defende a manutenção do que foi julgado, sustentando ainda que a recorrida não respeitou, nas alegações, as regras previstas no nº 2 do artigo 690º do Código de Processo Civil.
3. Cumpre começar por recordar a matéria que vem provada das instâncias, que se transcreve do acórdão recorrido:
“- o Autor é proprietário do prédio urbano, sito na Rua Duque de Saldanha, ..., Porto, descrito na 1ª Conservatória sob o n° 52 203 e inscrito a seu favor pela inscrição G 1 - Ap. 47, de 1999.06.29,
- que chegou à sua titularidade por via de adjudicação, em 16.3.1999, obtida na acção executiva n° 473/97 que correu seus termos na 2ª secção da 6ª Vara Cível Porto, em que figurava como exequente o ora Autor e como executado BB.
- Este, então, para além de proprietário do prédio penhorado e adjudicado depois ao Autor era, simultaneamente – e é ainda hoje – sócio maioritário da Ré "Empresa-A, L.da", detendo 65% do capital social e os restantes 35%
pertencem à sócia e gerente, sua mulher, CC.
- O Autor tentou obter decisão judicial que decretasse a inexistência (por extinção) do invocado contrato de arrendamento,
- o que foi discutido na acção n° 246/99, da 3ª secção da 1ª Vara Cível Porto e no apenso H da aludida execução. Porém,
- em ambos os processos, o Autor não obteve ganho de causa.
- Por escritura de trespasse e arrendamento, de 2.5.64, DD trespassou a EE o estabelecimento comercial de que era proprietário e FF arrendou a esta o rés- do-chão, onde se encontrava instalado o estabelecimento comercial objecto do trespasse.
- Nesse contrato, além do mais, foi definido o valor da renda mensal e o lugar de pagamento, estabelecendo-se que a renda deveria ser paga «no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, na residência do
senhorio ou de quem legalmente o represente, nesta cidade»
- Em 4.8.1986, por escritura ... o estabelecimento de pasto, instalado no rés do chão do prédio A), foi trespassado de GG para HH.
- Em 10.1.1989, por escritura ... HH trespassou o estabelecimento à Ré
"Empresa-A, Lda".
- No início de 1993, o casal de BB e CC passou a deter a totalidade do capital social da Ré, que era arrendatária do rés-do-chão do prédio A).
- Em 12.5.1993, este casal adquiriu o prédio A).
- Em Maio de 1993, a última renda (mensal) paga pela Ré "Empresa-A, Lda." a II, então proprietário do imóvel, foi de PTE 37.500$00 (hoje, correspondente a
€ 187,05).
- A partir de Junho de 1993, e durante os anos seguintes, o casal do BB e da CC não exigiu à Ré "Empresa-A" o pagamento da renda, relativa ao rés do chão,
- que, actualmente, se cifra em € 187,05/mês.
- A Ré procedeu a depósitos na CGD dos valores [adiante referidos],
- e não procedeu ao pagamento da renda devida ao Autor, bem sabendo (na pessoa dos seus únicos sócios e gerentes) que havia um novo proprietário e senhorio, e
- que a renda mensal devida era de € 187,05, e
- que, nos termos do contrato em vigor, esta deveria ser paga na residência do novo senhorio (cujo endereço também era conhecido pelos sócios da Ré).
- A Ré tomou conhecimento que o Autor havia adquirido o prédio A), onde se encontrava instalado o estabelecimento comercial que explora, desde Março de 1999. data em que foi adjudicado ao Autor, no proc. n° 473/97, da 2ª secção, 6ª Vara Cível Porto.
- Após se ter tornado proprietário do prédio, o Autor solicitou à Ré que lhe
fizesse a entrega do 1° andar do mesmo.
- A Ré Empresa-A, Lda. efectuou depósito na CGD, a favor do Autor de PTE 12.000$00, referente aos meses de Maio a Dezembro de 1999, de Janeiro a Junho de 2000; e referente aos meses de Junho a Dezembro de 1999 inclusive e Janeiro a Julho de 2 000 inclusive, acrescido da indemnização de 50%;
- e, assim, procedeu nos meses seguintes, de modo ininterrupto, até pelo menos 13.4.2004.
-A Ré procedeu ao depósito condicional de € 450,00, na CGD.”
4. Tal como sustenta o recorrido, não pode considerar-se que as “conclusões”
com que a recorrente termina as alegações tenham sido redigidas de acordo com o preceituado nos nº1 e 2 do artigo 690º do Código de Processo Civil.
Com efeito, nem são uma indicação “sintética” dos “fundamentos por que pede a alteração” do acórdão recorrido, como exige o nº 1, nem fornecem
claramente os dados enumerados no nº 2.
A verdade, todavia, é que, sendo possível retirar do texto respectivo, quer aqueles fundamentos, quer estes dados, não se procede ao convite previsto no nº 4 do mesmo preceito legal por não ser indispensável à apreciação do
recurso a reformulação das conclusões.
5. Como igualmente afirma o recorrido, o que verdadeiramente pretende a recorrente é que o Supremo Tribunal de Justiça altere determinados pontos da matéria de facto, em termos não admissíveis num recurso de revista.
Com efeito, não se tratando dos casos especialmente previstos no nº 2 do artigo 729º e nº 2 do artigo 722º do Código de Processo Civil – como não trata –, o Supremo Tribunal de Justiça não pode modificar a decisão de facto
proferida pelas instâncias.
Da leitura atenta das referidas “conclusões” ressalta claramente que a
recorrente pretende que o Supremo Tribunal de Justiça dê como assente que
“a renda devida pelo arrendamento do rés-do-chão (…) é, como sempre foi, de esc. 12.000$00/ € 59, 86, renda essa (…) que sempre foi do conhecimento do recorrido, que jamais a alterou”, tendo em conta as repercussões que tal modificação implicaria.
Como se sabe, nada disso resulta da matéria considerada provada pela 1ª Instância, que a Relação não alterou. Apenas se teve como provado que, em Maio de 1993, a última renda paga ao então proprietário do prédio foi de 37.500$00 (€ 187,50); e não se considerou provado que, conforme alegara a recorrente, esse pagamento incluísse a utilização temporária do 1º andar do mesmo prédio.
Não é com base nos documentos que a recorrente juntou aos autos,
conjugados com os factos provados a fls. 236 e segs. (donde nada resulta quanto ao montante da renda devida), como sustenta no ponto XVI das
“conclusões”, que o Supremo Tribunal de Justiça pode acolher a sua
pretensão. É certo que o nº 2 do artigo 729º, conjuntamente com o nº 2 do artigo 722º, ambos do Código de Processo Civil, lhe permite alterar o
julgamento da matéria de facto quando estiver em causa uma alegada ofensa de uma disposição legal que “fixe a força de determinado meio de prova”.
Todavia, e em qualquer caso, tratando-se de documentos assinados pelo representante da devedora, não têm qualquer valor probatório especial.
6. O Supremo Tribunal de Justiça também não vai analisar a questão de saber se deve ou não tirar-se alguma consequência dos depósitos alegadamente efectuados já em 2006, nos termos que o recorrente afirma, e que o acórdão recorrido nem sequer considerou.
Ora a verdade é que, nos termos do disposto no nº 4 do artigo 1041º do Código Civil, subsistindo rendas anteriores por pagar, tal depósito não faz cessar o direito de resolução do contrato. Assim, trata-se de questão não relevante no contexto da presente acção.
E também não cabe no âmbito da revista alterar o decido quanto à alegação, pelo recorrente, de que sempre ofereceu as rendas devidas ao proprietário, que este recusou e que por isso procedeu ao seu depósito.
7. Finalmente, não procede a alegação de caso julgado relativamente à determinação do montante da renda devida, nos termos pretendidos pela recorrente.
Na verdade, da cópia de um despacho proferido no processo nº 473/97 do Tribunal Cível da Comarca do Porto, destinado a determinar a remuneração a pagar ao depositário do prédio, que se encontrava penhorado, consta que o respectivo rés-do-chão estava arrendado a “Empresa-A, Lda., pagando a renda de 12.000$00 mensais”. A verdade é que a natureza de tal despacho, cuja definitividade, aliás, se desconhece, e, sobretudo, o objecto nele decido – a remuneração – impede em absoluto que se lhe atribua força de caso julgado material (porque obrigatória neste processo agora em causa), nos termos do disposto no artigo 671º do Código de Processo Civil, quanto a um elemento utilizado para fundamentar o cálculo da remuneração.
8. Não se mostram, pois, violados os preceitos legais indicados pela recorrente.
Nestes termos, nega-se provimento à revista, confirmando-se o acórdão
recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 3 de Julho de 2008
Maria dos Prazeres Beleza (relator) Lázaro Faria
Salvador da Costa
