LAUDO DE AVALIAÇÃO. Ação: PROCEDIMENTO COMUM CONDOMÍNIO. Solicitado por: GABRIEL HENRIQUE SANTANA FRANCISCO. Contra: ELISÂNGELA REGINA SAMPAIO

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Ação:

PROCEDIMENTO COMUM

– CONDOMÍNIO

Solicitado por:

GABRIEL HENRIQUE SANTANA FRANCISCO

Contra:

ELISÂNGELA REGINA SAMPAIO

Processo n.º 1001313-43.2015.8.26.0037

1ª Vara Cível da Comarca de

Araraquara/SP

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SUMÁRIO

1. Objetivo

2. Vistoria do Imóvel à Avaliar

3. Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando

4. Etapas de Construção de uma Obra

5. Diagnóstico do Mercado

6. Metodologia Utilizada

7. Avaliação do Terreno

8. Avaliação das Benfeitorias

9. Determinação do Valor Atual das Benfeitorias

10. Determinação do Valor do Imóvel

11. Quesitos do Requerente

12. Conclusão

13. Considerações Finais

14. Encerramento

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_______________________________________________________________________________ 1) OBJETIVO

Determinação do valor das benfeitorias realizadas no imóvel.

2) VISTORIA DO IMÓVEL A AVALIAR

A vistoria ao imóvel em questão, foi realizada no dia 28 de maio de 2019, no período das 08:00 às 09:00 horas, e foi acompanhada pela Sra. Fabiana Alberta Nicolau.

3) IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 3.1 _{– Localização}

O imóvel localiza-se na Rua Assad Azzem nº 34, lotes 16 e 17 da Quadra 9 do Loteamento Cidade Jardim, situado no munícipio de Araraquara/SP.

3.2 _{– Descrição do Imóvel}

O imóvel, representado no Anexo I - Fotos, é composto de uma residência inacabada, uma edícula acabada nos fundos e garagem, com área atual construída de 571,80m2_, encravados em um terreno de 1.411,00m2_.

Benfeitoria 1 - Residência

Residência inacabada, com área edificada de 367,05m2_{, padrão simples de construção,} com paredes em alvenaria de tijolos, revestidas com argamassa de cimento, sem pintura, instalações elétricas (conduítes e fiação) e hidráulicas (tubulação e registros) concluídas, forro em madeira aparelhada na sala de estar e forro em laje de concreto nos demais cômodos, cobertura em telhas cerâmicas tipo portuguesa, assentes sobre estrutura de madeira, batentes assentados e contrapiso executado.

A residência é composta de sala de estar, sala de jantar, sala de TV, lavabos, 2 dormitórios com closet, banheiro social, suíte com banheiro e closet, cozinha, área de serviço,

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Estado de Conservação - Residência

O imóvel apresenta estad_{o de conservação “Necessitando de Reparos de Simples a} Importantes” (F), de acordo com o Quadro A do Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP.

Benfeitoria 2 _{– Edícula}

Edícula acabada, com área edificada de 171,24m2_{, padrão simples de construção, com} idade aparente de 15 anos de construção, com paredes em alvenaria de tijolos, revestidas com argamassa de cimento e pintura látex, instalações elétricas e hidráulicas embutidas, cobertura em telhas cerâmicas tipo portuguesa, assentes sobre estrutura de madeira, forro em laje de concreto revestida e com pintura látex, esquadrias e portas em madeira, piso cerâmico, revestimento cerâmico até o teto na cozinha e sanitário.

A edícula é composta de garagem/varanda, cozinha, sala de estar, sanitário e dormitório.

Estado de Conservação - Edícula

A edícula apresenta estado de conservação “Necessitando de Reparos Simples” (E), de acordo com o Quadro A do Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP.

Benfeitoria 3 _{– Garagem}

Garagem acabada, com área edificada de 53,20m2_{, padrão simples de construção, com} idade aparente de 15 anos de construção, com cobertura em telhas cerâmicas tipo portuguesa, assentes sobre estrutura de madeira (sem verniz), sem forro, piso em concreto.

Estado de Conservação - Garagem

A Garagem apresenta estado de conservação “Necessitando de Reparos Simples” (E), de acordo com o Quadro A do Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP.

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4) ETAPAS DE CONSTRUÇÃO DE UMA OBRA

Do gasto total para a construção da uma obra, 60% do valor do orçamento será utilizado com materiais e 40% com a mão de obra.

4.1 - Distribuição do custo da obra por etapas construtivas

ETAPA VARIAÇÃO DO CUSTO

Projetos e aprovações 5% a 12% Serviços preliminares 2% a 4% Fundações 3% a 7% Estrutura 14% a 22% Alvenaria 2% a 5% Cobertura 4% a 8% Instalação hidráulica 7% a 11% Instalação elétrica 5% a 7% Impermeabilização/isolamento térmico 2% a 4% Esquadrias 4% a 10% Revestimento e acabamentos 15% a 32% Vidros 1% a 3% Pintura 4% a 6%

Serviços completares Até 1%

4.2 - Descrição das etapas construtivas 1. Serviços Preliminares

• Sondagem;

• Projeto;

• Construção do depósito;

• Construção do tapume;

• Instalação provisória de água;

• Instalação provisória de energia;

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2. Infraestrutura (fundação e laje) • Sapata ou estaca;

• Viga Baldrame;

• Coluna;

• Laje;

• Escada.

3. Supra Estrutura (vedação) • Pilar;

• Parede;

• Verga e contra-verga;

• _{Torre caixa d’água.} 4. Cobertura

• Forro (pré-moldado, madeira, PVC ou gesso);

• Oitão

• Telhado (pré-moldado, madeira, PVC);

• Telha (cerâmica, concreto, etc.);

5. Esquadrias (Madeira, alumínio ou PVC) • Guarnição; • Batente; • Folha • Vista. 6. Revestimento e Acabamentos • Chapisco; • Emboço; • Reboco; • Piso; • Azulejo; • Soleira 7. Instalações Hidráulica • Canos; • Tubos; • Registros; • _{Caixa d’água;} • Bóia; • Caixa de gordura; • Caixa sifonada; • Caixa de inspeção; • Tanque séptico; • Filtro anaeróbico; • Metais. 8. Instalações elétricas • Tubulações; • Caixas; • Fios; • Tomadas / disjuntores.

9. Pintura Interna e Externa • Selador;

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_______________________________________________________________________________ • Massa corrida; • Lixa; • Tinta; • Solvente. 10. Serviços Complementares • Limpeza. 5) DIAGNÓSTICO DO MERCADO

Considerando a retração da atividade econômica que vem ocorrendo em nosso país, com pouco incentivo dos governos municipal e federal na construção de novas edificações residenciais, comerciais e industriais, o município encontra-se com um desempenho baixo, havendo na cidade um número significativo de ofertas de imóveis, com absorção considerada lenta. A liquidez do imóvel avaliando é considerada como baixa, estando o desempenho do mercado anormal.

6) METODOLOGIA UTILIZADA

A avaliação obedecerá às diretrizes gerais conforme determinação da Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos NBR-14.653/2001 e preceitos do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

Para a determinação do valor do imóvel será considerado o valor do terreno mais o valor das benfeitorias. VI = VT + VB Onde: VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor da Benfeitoria

6.1 _{– MÉTODO APLICADO PARA AVALIAÇÃO DO TERRENO}

A avaliação do terreno será feita pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é um tipo de método em que o valor de mercado é obtido através do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra de elementos. O Método Comparativo Direto é o mais respeitável, entre outros, quando possível sua utilização com eficácia, como acontece nesta avaliação.

6.2 _{– MÉTODO APLICADO PARA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES}

A avaliação das edificações será feita pelo Método do Custo de Reprodução com Depreciação, que é um tipo de método utilizado nas avaliações das benfeitorias quando da avaliação de imóveis pelo Método Evolutivo. Obtém-se o resultado por meio de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados pelas entidades oficiais credenciadas. Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2_{construído).}

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6.3 - NÍVEL DE PRECISÃO

O nível de precisão adotado segundo a NB 14.653‐2 (Procedimento para avaliação de imóveis urbanos) da ABNT, será de precisão normal.

7) AVALIAÇÃO DO TERRENO

Obtido a partir de pesquisa imobiliária direcionada para a região, efetuada junto a estabelecimentos do ramo e corretores do município, considerando as benfeitorias públicas, dimensões, ofertas de lotes à venda nas imediações, chegando_{‐se ao seguinte} resultado médio para o terreno avaliando:

Área Preço Profundidade Frente Terreno

(R$) (m) (m) (m2₎

1 Cidade Jardim, Araraquara - SP - COD.

TE00948 Viva Real Morada Center 110.000,00 40,00 11,50 460,00 2 Cidade Jardim, Araraquara - SP - COD.

005-T Viva Real Site Imobiliária 135.000,00 35,00 14,00 490,00 3 Cidade Jardim, Araraquara - SP - Ref:

TO-TE593

Rede Imobiliária

Araraquara Toscano Imóveis 106.000,00 40,00 11,50 460,00 4 Cidade Jardim, Araraquara - SP - Ref:

TO-TE657

Rede Imobiliária

Araraquara Toscano Imóveis 110.000,00 43,00 10,00 430,00 5 Cidade Jardim, Araraquara - SP - Ref:

SI-1312

Rede Imobiliária

Araraquara Suzy Imóveis 115.000,00 40,00 7,50 300,00 6 Cidade Jardim, Araraquara - SP - Ref: SI-₁₂₈₅ Rede Imobiliária _Araraquara Suzy Imóveis 115.000,00 40,00 11,50 460,00

7 Cidade Jardim, Araraquara - SP - Ref: TO-_TE661 Rede Imobiliária _Araraquara Toscano Imóveis 130.000,00 40,00 11,50 460,00

8 Cidade Jardim, Araraquara - SP - Ref: SI-1660

Rede Imobiliária

Araraquara Suzy Imóveis 139.000,00 40,00 11,50 460,00 9 Cidade Jardim, Araraquara - SP - Ref: SI-₁₆₂₈ Rede Imobiliária _Araraquara Suzy Imóveis 212.000,00 30,64 16,66 524,54

HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES COMPARATIVOS DE TERRENOS

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Aplicando nas 09 amostras comparativas os Fatores de Oferta, Área, Profundidade e Frente, encontra-se o Valor unitário (Vu) Médio:

Vu Médio = R$ 270,97 / m²

Com o Vu Médio = R$ 270,97/m², encontra-se a média saneada com valor mínimo de -30% e valor máximo de +30%. Foi descartada a amostra 5 que apresentou valor fora do intervalo. Foi encontrada a nova média saneada Vu Médio = R$ 254,80/m2_{, onde não foram} encontrados valores fora do intervalo.

Portanto:

Vu = R$ 254,80 / m²

Adotado para o terreno avaliando o valor médio do campo de arbítrio que varia de +15% a -15%, portanto: Vu = R$ 254,80 / m² Assim, Valor do Terreno (VT) VT = Vu x Área VT = R$ 254,80 x 1.411,00 m²

VT = R$ 359.517,05 (trezentos e cinquenta e nove mil, quinhentos e dezessete reais e

cinco centavos)

Dado Fator Oferta Área Preço Unit. Profund Frente nº (R$) (m2₎ _(R$/m2₎ _(m) _(m) 1 99.000,00 460,00 215,22 40,00 11,50 0,80 0,97 1,31 232,02 232,02 2 121.500,00 490,00 247,96 35,00 14,00 0,81 0,85 1,25 224,26 224,26 3 95.400,00 460,00 207,39 40,00 11,50 0,80 0,97 1,31 223,58 223,58 4 99.000,00 430,00 230,23 43,00 10,00 0,79 1,04 1,36 273,18 273,18 5 103.500,00 300,00 345,00 40,00 7,50 0,73 0,97 1,46 400,40 6 103.500,00 460,00 225,00 40,00 11,50 0,80 0,97 1,31 242,57 242,57 7 117.000,00 460,00 254,35 40,00 11,50 0,80 0,97 1,31 274,21 274,21 8 125.100,00 460,00 271,96 40,00 11,50 0,80 0,97 1,31 293,19 293,19 9 190.800,00 524,54 363,75 30,64 16,66 0,82 0,74 1,20 275,36 275,36 1.411,00 41,38 34,10 270,97 254,80 270,97

352,27 Área Unitário Valor

189,68 (m2₎ _(R$/m2₎ _(R$) 5 1.411,00 254,80 R$ 359.517,05 254,80 331,23 178,36 (R$/m2₎ _{Valor (R$)} 0 -15% 216,58 305.589,49 Vu médio 254,80 359.517,05 +15% 293,02 413.444,61 Avaliando

Fat. área Fat. prof Fat. frente Vu (R$/m2₎ _{Vu (R$/m}2₎

MÉDIA GERAL Avaliando (Vu médio)

Limite Superior Limite Inferior Elem. Discrepante

MÉDIA GERAL

Limite Superior Campo de arbítrio

Limite Inferior Elem. Discrepante

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8) AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

A avaliação das benfeitorias será realizada considerando o padrão construtivo, estado de conservação, idade aparente, depreciação e demais características do imóvel, podendo enquadrá-lo de acordo com _{os “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” elaborado} pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que estabelece um valor unitário de venda (Vu).

O valor demonstrado é referente ao CUB _{– Custo Unitário Básico de Construção Civil} elaborado e divulgado pelo "Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado de São Paulo" (SINDUSCON/SP), adotando-se o valor de R1-N = R$ 1.415,15/m² (junho/2019). Para a depreciação do imóvel no estado em que se encontra, utilizaremos o “Método

Ross- Heidecke”.

De acordo com o Método de Ross-Heidecke teremos um fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação: Foc o qual é dado pela fórmula:

Foc = R + K. (1 _{– R)}

R = coeficiente residual corresponde ao padrão do imóvel K = Coeficiente de Ross-Heidecke

8.1 _{– Benfeitoria 1 - Residência}

Área construída (Ac): 367,05m²

Padrão construtivo: “casa padrão simples” Idade aparente: 20 anos

Vida útil: 70 anos

Estado de conservação = (f) necessitando de reparos de simples a importantes Índice construtivo (Ic) = 1,743

Aplicando-_{se os dados na tabela 2 para determinação do coeficiente “K”:} Idade em % da vida referencial = 20 anos ÷ 70 anos = 0,2857 = 28,57% K = 0,548 ((f) necessitando de reparos de simples a importantes)

R = 20%

Foc = R + K * (1 - R)

Foc = 0,20 + 0,548 (1 _{– 0,20) = 0,6384}

8.2 _{– Benfeitoria 2 - Edícula}

Padrão construtivo: _{“casa padrão econômico”} Idade aparente: 20 anos

Vida útil: 70 anos

Estado de conservação = (e) necessitando de reparos simples Índice construtivo (Ic) = 0,919

Aplicando-_{se os dados na tabela 2 para determinação do coeficiente “K”:} Idade em % da vida referencial = 20 anos ÷ 70 anos = 0,2860 = 28,60%

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K = 0,672 ((e) necessitando de reparos simples) R = 20%

Foc = R + K * (1 - R)

Foc = 0,20 + 0,672 (1 – 0,20) = 0,7376

8.3 _{– Benfeitoria 3 - Garagem}

Padrão construtivo: “cobertura padrão simples” Idade aparente: 15 anos

Vida útil: 20 anos

Estado de conservação = (e) necessitando de reparos simples Índice construtivo (Ic) = 0,142

Aplicando-se os dados na tabela 2 para determinação do coeficiente “K”: Idade em % da vida referencial = 10 anos ÷ 20 anos = 0,5000 = 50,00% K = 0,512 (necessitando de reparos simples (e))

R = 10%

Foc = R + K * (1 - R)

Foc = 0,10 + 0,512 (1 – 0,10) = 0,5608

8.4 _{– VALOR DAS BENFEITORIAS}

Foi calculado o valor total para a construção da residência, considerando que estivesse pronta, valor da edícula e valor da garagem, considerando-se o padrão construtivo, índice de construção, área construída, depreciação, estado de conservação e CUB.

VB = Vb1 + Vb2 + Vb3

VB = R$ 577.986,87 + R$ 164.264,65 + R$ 5.995,29

VB = R$ 748.246,81 (setecentos e quarenta e oito mil, duzentos e quarenta e seis reais e

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9) DETERMINAÇÃO DO VALOR ATUAL DAS BENFEITORIAS

Para a determinação do valor da residência foi considerado o valor total para a obra concluída (R$ 577.986,87) e, foi multiplicado pela porcentagem executada de cada etapa da obra, resultando em valor atual da residência de R$ 317.892,78.

Índice Área

Construtivo Construída Vuc Vb

(Ic) (m2₎ _(R$/m2₎ _(R$)

1 Residência 20 Casa Padrão _Simples 1,743

Necessitando de reparos de simples a importantes (f) 367,05 CUB Padrão R8-N 1.415,15 2.466,61 0,548 0,6384 577.986,87

2 Edícula 20 Casa Padrão _Econômico 0,919

Necessitando de reparos simples (e) 171,24 CUB Padrão R8-N 1.415,15 1.300,52 0,672 0,7376 164.264,65 3 Garagem 15 Cobertura Padrão Simples 0,142 Necessitando de reparos simples (e) 53,20 CUB Padrão R8-N 1.415,15 200,95 0,512 0,5608 5.995,29 591,49 748.246,81 Vuc R8-N Vb Foc

Valor Unit. de Venda da Construção Vuc = Ic x R8-N Custo básico de construção Sinduscon Valor das benfeitorias Vb = Ac x Vuc x Foc Fator de obsolescência Foc = R + K*(1 - R)

TOTAIS

VALOR DAS BENFEITORIAS

Nº Descrição Idade (anos) Padrão Construtivo Conservação Sinduscon (junho/19) K Foc Categoria (R$/m2₎

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_______________________________________________________________________________ Valor Atual das Benfeitorias

VAb = Vb1 + Vb2 + Vb3

VAb = Valor Atual da Residência + Valor da Edícula + Valor da Garagem VAb = R$ 317.892,78 + R$ 164.264,65 + R$ 5.995,29

VAb = R$ 488.152,72 (quatrocentos e oitenta e oito mil, cento e cinquenta e dois reais e

setenta e dois centavos).

10) DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

VI = VT + VB

VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor da Benfeitoria

VI = R$ 359.517,05 + R$ 488.152,72

VI = R$ 847.669,77 (oitocentos e quarenta e sete mil, seiscentos e sessenta e nove

reais e setenta e sete centavos).

11) QUESITOS REQUERENTE

1) Qual o real estado geral do imóvel avaliado?

Resposta: Residência inacabada, com área edificada de 367,05m2_{, com paredes} em alvenaria de tijolos, revestidas com argamassa de cimento, sem pintura, instalações elétricas concluídas (conduítes e fiação), instalações hidráulicas (tubulação e registros) concluídas, forro em madeira aparelhada na sala de estar e forro em laje de concreto nos demais cômodos, cobertura em telhas cerâmicas tipo portuguesa, assentes sobre estrutura de madeira, batentes assentados e contrapiso executado.

2) O imóvel encontra-se acabado ou inacabado?

Resposta: O imóvel encontra-se inacabado.

3) É possível estimar o tempo da construção? Caso afirmativo, qual o tempo de construção?

Resposta: Consta no carnê de IPTU que a construção é de 2004, ou seja, tem 15

anos.

4) A construção é moderna ou antiga?

Resposta: A construção é antiga.

5) O imóvel avaliado requer a realização de diversas benfeitorias para que seja ofertado ao seu preço real e justo de venda ou, caso ofertado no estado que se encontra sofrerá significativa depreciação em seu valor de venda?

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___________________________________________________________________________________ 6) Quais as benfeitorias seriam necessárias para que o imóvel avaliado seja ofertado em condições de igualdade com um imóvel com as mesmas características, porém que esteja pronto e acabado?

Resposta: Consta no quesito abaixo, as porcentagens a executar e executadas da

obra.

7) Tendo em vista a área construída do imóvel avaliado, é possível quantificar o valor aproximado a ser empregado para a realização dessas benfeitorias?

Resposta: Para a conclusão da residência, estima-se o valor de R$ 260.094,09

8) Em razão do estado geral que o imóvel se encontra, é possível que a sua exposição cada vez mais à ação do tempo em razão da demora em sua comercialização, venha a exigir a realização de reparos e, consequentemente a depreciar o valor do bem e o seu valor de venda?

Resposta: Sim, a falta de conservação do imóvel, gera a necessidade de reparos

e acréscimos na depreciação.

9) Levando em consideração o estado geral que o imóvel se encontra, como também, o atual cenário em que se encontra o mercado imobiliário, trata-se de um imóvel de difícil comercialização, caso o valor atribuído ao bem, não esteja compatível com o seu atual estado de conservação e com o seu preço e venda?

Resposta: Considerando o atual cenário do mercado, o tamanho das construções,

do terreno e os serviços que faltam para a conclusão e adequação, trata-se de um imóvel de difícil comercialização.

Área (m2₎ _{Valor (R$)}

367,05 577.986,87

Etapas Variação % do Custo Valor da obra % da Obra Valor da obra Valor da obra da obra do Custo Adotada por etapa (R$) Executada executada (R$) a executar (R$)

Projetos e aprovações 5% a 12% 5% 28.899,34 4% 23.119,47 5.779,87 Serviços preliminares 2% a 4% 3% 17.339,61 3% 17.339,61 0,00 Fundações 3% a 7% 5% 28.899,34 5% 28.899,34 0,00 Estrutura 14% a 22% 18% 104.037,64 18% 104.037,64 0,00 Alvenaria 2% a 5% 5% 28.899,34 5% 28.899,34 0,00 Cobertura 4% a 8% 8% 46.238,95 8% 46.238,95 0,00 Instalação hidráulica 7% a 11% 10% 57.798,69 6% 34.679,21 23.119,47 Instalação elétrica 5% a 7% 6% 34.679,21 2% 11.559,74 23.119,47 Impermeabilização/isolamento térmico 2% a 4% 3% 17.339,61 0% 0,00 17.339,61 Esquadrias 4% a 10% 8% 46.238,95 1% 5.779,87 40.459,08 Revestimento e acabamentos 15% a 32% 21% 121.377,24 3% 17.339,61 104.037,64 Vidros 1% a 3% 2% 11.559,74 0% 0,00 11.559,74 Pintura 4% a 6% 5% 28.899,34 0% 0,00 28.899,34

Serviços completares Até 1% 1% 5.779,87 0% 0,00 5.779,87

TOTAL 100,00% 577.986,87 55,00% 317.892,78 260.094,09

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10) Qual é o valor real compatível de venda para o imóvel avaliado, levando-se em consideração seu estado atual de conservação, como também, a sua localização e, por fim, o atual cenário do mercado imobiliário?

Resposta: O valor atual do imóvel é de R$ 847.669,77 (oitocentos e quarenta e

sete mil, seiscentos e sessenta e nove reais e setenta e sete centavos).

12) CONCLUSÃO

De acordo com diligências e estudos que se fizeram necessárias, adota-se para o imóvel objeto da ação, o valor atual de R$ 847.669,77 (oitocentos e quarenta e sete mil, seiscentos e sessenta e nove reais e setenta e sete centavos), valor válido para o mês de julho de 2019.

13) CONSIDERAÇÕES FINAIS

• Este laudo está vinculado a data de sua elaboração, tendo validade por um determinado período, conforme grau de mudança no comportamento do mercado imobiliário local, bem como dos custos unitários básicos da construção civil.

• A caracterização do imóvel objeto deste laudo, foi baseada em vistoria no local e análise dos dados constantes nos autos.

• A documentação obtida para elaboração deste é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuada análise jurídica.

14) ENCERRAMENTO

Encerro o presente trabalho que é composto de 10 páginas impressas apenas no anverso, 3 anexos, perfazendo um total de 16 páginas, ao mesmo tempo em que me coloco à inteira disposição deste juízo para dirimir quaisquer dúvidas que possam surgir a respeito deste trabalho no trâmite normal desta ação.

Termos em que pede deferimento

(16)

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ANEXO I

_{– FOTOS}

Foto 01 – Vista frontal do imóvel

Foto 02 – Vista interna do imóvel. Detalhe para a cobertura da garagem

(17)

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Foto 04 – Vista da residência

Foto 05 – Vista da residência

(18)

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Foto 07 – Vista da residência. Detalhe para o forro de madeira.

Foto 08 – Vista da residência. Detalhe para a sala de estar

(19)

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Foto 10 – Vista da residência. Detalhe para a área de serviço

Foto 11 – Vista da residência. Detalhe de um dos dormitórios

(20)

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Foto 13 – Vista da cozinha da edícula

Foto 14 – Vista do sanitário da edícula

(21)

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Foto 16 – Vista do dormitório da edícula

Foto 17 – Vista da varanda da edícula

(22)

Avaliações e Perícias de Engenharia _______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Engº Civil – Engº de Segurança do Trabalho – CREA/SP - 5060449254

EXMO. SR.

DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP.

Processo: 1001313-43.2015.8.26.0037

EUGÊNIO ALBIERO NETO, perito judicial devidamente nomeado e qualificado às folhas

dos Autos da Ação de Procedimento Comum _{– Condomínio que Gabriel Henrique}

Santana Francisco, move contra Elisângela Regina Sampaio em trâmite por esta vara,

vem mui respeitosamente à presença de V.Exa., apresentar os esclarecimentos sobre o Laudo.

Termos em que pede deferimento.

(23)

1)

O Requerente alega em sua impugnação ao Laudo que, o valor atribuído ao

imóvel em maio de 2019, se encontra muito elevado, comparado às avaliações anteriores, levando-se em conta a atual situação do mercado imobiliário.

• Setembro/2013 = R$ 673.347,54 (seiscentos e setenta e três mil, trezentos e quarenta e sete reais e cinquenta e quatro centavos);

• Setembro/2015 = R$ 707.658,85 (setecentos e sete mil, seiscentos e cinquenta e oito reais e oitenta e cinco centavos);

• Maio/2019 = R$ 847.669,77 (oitocentos e quarenta e sete mil, seiscentos e sessenta e nove reais e setenta e sete centavos).

2)

O REQUERENTE ALEGA QUE:

“em setembro de 2.015 foi atribuído à CONSTRUÇÃO o Valor de R$ 351.945,85

(Trezentos e Cinquenta e Um Mil, Novecentos e Quarenta e Cinco Reais e Oitenta e Cinco Centavos) (fls. 145).

Todavia, em maio de 2.019 foi atribuído à Construção, o Valor de R$ 488.152,72 (Quatrocentos e Oitenta e Oito Mil, Cento e Cinquenta e Dois Reais e Setenta e Dois Centavos) (fls. 464).

Assim, verificasse um AUMENTO SUBSTANCIAL DE R$ 136.206,87 (Cento e Trinta e Seis Mil, Duzentos e Seis Reais e Oitenta e Sete Centavos) no VALOR da

CONSTRUÇÃO.”

Resposta: Para análise do questionamento, será feito um comparativo do valor do CUB

– Custo Unitário Básico de Construção Civil elaborado e divulgado pelo "Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado de São Paulo" (SINDUSCON/SP), aplicado nos dois períodos.

• Setembro/2015

Vu depreciado (R$/m2) = Custo Unitário Pini Edificações x Kd (depreciação)

Residência = R$ 1.392,99/m2_{x 0,81 = R$ 1.128,32/m}2 Edícula = R$ 1.067,17/m2_{x 0,57 = R$ 608,29/m}2 • Maio/2019

Vu depreciado (R$/m2) = Índice Construtivo x CUB x Foc (depreciação)

Residência = 1,743 x R$ 1.415,15/m2_{x 0,6384 = R$ 1.574,68/m}2

Edícula = 0,919 x R$ 1.415,15/m2_{x 0,7376 = R$ 959,27/m}2

Os valores encontrados em maio/2019 estão condizentes com o padrão construtivo do imóvel e com o estado atual de conservação.

(24)

Valor das Benfeitorias considerando a residência 100% concluída

• Subtraindo os valores encontrados em maio/2019 e setembro/2015 temos a diferença por metro quadrado entre as duas avaliações:

Residência = R$ 1.574,68/m2_{- R$ 1.128,32/m}2_{= R$ 446,36/m}2 Edícula = R$ 959,27/m2_{- R$ 608,29/ m}2_{= R$ 350,98/m}2 • Multiplicando a diferença em R$/m2_{pela área construída temos:}

Residência = R$ 446,36/m2_{x 367,05m}2_{= R$ 163.836,44} Edícula = R$ 350,98/m2_{x 171,24m}2_{= R$ 60.101,81} R$ 223.938,25

Ou seja, o “AUMENTO SUBSTANCIAL DE R$ 136.206,87 (Cento e Trinta e Seis Mil,

Duzentos e Seis Reais e Oitenta e Sete Centavos) no VALOR da CONSTRUÇÃO.” é em

relação à adequação do valor atual do CUB (Custo Unitário Básico de Construção Civil) - SINDUSCON/SP, considerando-se o padrão construtivo do imóvel e o estado atual de conservação e, ainda está inferior ao comparativo entre as duas avaliações onde foi encontrado o valor de R$ 223.938,25.

Valor Atual das Benfeitorias VAb = Vb1 + Vb2 + Vb3

VAb = Valor Atual da Residência + Valor da Edícula + Valor da Garagem VAb = R$ 317.892,78 + R$ 164.264,65 + R$ 5.995,29

VAb = R$ 488.152,72 (quatrocentos e oitenta e oito mil, cento e cinquenta e dois reais e

setenta e dois centavos).

Índice Área Vuc

Construtivo Construída Vuc deprec. Vb

(Ic) (m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$) 1 Residência 20 Casa Padrão Simples 1,743 Necessitando de reparos de simples a importantes (f) 367,05 CUB Padrão R8-N 1.415,15 2.466,61 0,548 0,6384 1.574,68 577.986,87 2 Edícula 20 Casa Padrão Econômico 0,919 Necessitando de reparos simples (e) 171,24 CUB Padrão R8-N 1.415,15 1.300,52 0,672 0,7376 959,27 164.264,65 3 Garagem 15 Cobertura Padrão Simples 0,142 Necessitando de reparos simples (e) 53,20 CUB Padrão R8-N 1.415,15 200,95 0,512 0,5608 112,69 5.995,29 591,49 748.246,81 Vuc R8-N Vb Foc TOTAIS Nº Descrição Idade (anos) Padrão Construtiv o Conservação Sinduscon (junho/19) K Foc Categoria (R$/m2₎

Valor Unit. de Venda da ConstruçãoVuc = Ic x R8-N Custo básico de construção Sinduscon Valor das benfeitorias Vb = Ac x Vuc x Foc Fator de obsolescência Foc = R + K*(1 - R)

(25)

3)

AVALIAÇÃO DO TERRENO

Para a avaliação do terreno foram utilizadas 09 amostras comparativas de terrenos à venda na mesma região.

Aplicando nas 09 amostras comparativas os Fatores de Oferta, Área, Profundidade e Frente, encontra-se o Valor unitário (Vu) Médio:

Vu Médio = R$ 270,97 / m²

Com o Vu Médio = R$ 270,97/m², encontra-se a média saneada com valor mínimo de -30% e valor máximo de +30%. Foi descartada a amostra 5 que apresentou valor fora do intervalo. Foi encontrada a nova média saneada Vu Médio = R$ 254,80/m2_{, onde não foram} encontrados valores fora do intervalo.

Portanto:

Vu = R$ 254,80 / m² - maio/2019 Vu = R$ 252,10 / m² - setembro/2015

Considerando a retração atual do mercado imobiliário, será dotado para o terreno avaliando o valor mínimo do campo de arbítrio que varia de +15% a -15%, portanto:

(26)

Assim,

Valor do Terreno (VT)

VT = Vu x Área

VT = R$ 216,58 x 1.411,00 m²

VT = R$ 305.589,49 (trezentos e cinco mil, quinhentos e oitenta e nove reais e quarenta e

nove centavos)

4) DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

VI = VT + VB

VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor da Benfeitoria

VI = R$ 305.589,49 + R$ 488.152,72

VI = R$ 793.742,21 (setecentos e noventa e três mil, setecentos e quarenta e dois

reais e vinte e um centavos)

5) CONCLUSÃO

De acordo com diligências e estudos que se fizeram necessárias, adota-se para o imóvel objeto da ação, o valor atual de R$ 794.000,00 (setecentos e noventa e quatro mil reais), valor válido para o mês de agosto de 2019.

6) CONSIDERAÇÕES FINAIS

• Este laudo está vinculado a data de sua elaboração, tendo validade por um determinado período, conforme grau de mudança no comportamento do mercado imobiliário local, bem como dos custos unitários básicos da construção civil.

• A caracterização do imóvel objeto deste laudo, foi baseada em vistoria no local e análise dos dados constantes nos autos.

• A documentação obtida para elaboração deste é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuada análise jurídica.

(27)

Avaliações e Perícias de Engenharia _______________________________________________________________________________________ 7) ENCERRAMENTO

Encerro o presente trabalho que é composto de 6 páginas impressas apenas no anverso, ao mesmo tempo em que me coloco à inteira disposição deste juízo para dirimir quaisquer dúvidas que possam surgir a respeito deste trabalho no trâmite normal desta ação.

Termos em que pede deferimento

Araraquara, 27 de agosto de 2019