ABSTRACT
This research relates the real estate product, applied to any type of real estate unit, the object of the sale and leasing of real estate market and the design process, based on recent practices of real estate development. Earlier raises the role of technical planning in the housing market, describing key processes in the development of a product. In sequence, list the actors LQYROYHG LQ WKLV SURFHVV DQG ¿QDOO\ GHVFULEHV VRPH examples of architect-entrepreneurs who excel in the real estate market throughout history. The question that we seek answer is whether there is still the stigma of architect as entrepreneur as well as an analysis of the imbalance between the technical and the business and WKLV K\EULG IXQFWLRQ LQÀXHQFHV WKH IRU PDWWLQJ RI UHDO estate product. Finally, it addresses the issue of the need for greater professionalism in the real estate developer and integration among key stakeholders, contributing to a critical approach between market and university. Keywords: Real Estate Development, Planning, Real Estate
INTRODUÇÃO: DELINEAMENTO DA
PROBLEMÁTICA
$WXDOPHQWH DLQGD H[LVWH FRQÀLWR HQWUH D atuação de planejadores e incorporadores? A qualidade destes produtos imobiliários é alterada quando este é desenvolvido por empresa multidisciplinar?
O artigo Wo Plans America? Planners or
Developers? Richard Peiser(1990), levanta uma LQWHUHVVDQWHTXHVWmRGRFRQÀLWRHQWUHHVWHVStakeholders envolvidos no processo de incorporação imobiliária nos Estados Unidos. Ele acredita que cada vez mais cada um precise mais do outro do que se imagina.
Segundo Peiser (1990), uma das razões para que os incorporadores não tenham priorizado as questões urbanísticas, pode ser pela impossibilidade de administrar todas as variáveis ao mesmo tempo, sobrevivendo num ambiente de muitas mudanças,
EMPREENDEDORISMO VOLTADO AO
MERCADO IMOBILIARIO
ANÁLISE E PRÁTICAS DA INTEGRAÇÃO
DA ARQUITETURA E REAL ESTATE
ENTREPRENEURSHIP FACING THE REAL
ESTATE MARKET
ANALYSIS AND PRACTICE OF
INTEGRATION OF ARCHITECTURE AND
REAL ESTATE
BARZI, Luciana Andrade
Mestranda Universidade Federal de São Paulo – Unifesp Gestão de Políticas e Organizações Públicas
lucianabarzi@hotmail.com
RESUMO
Esta pesquisa relaciona o produto imobiliário, aplicado a qualquer tipo de unidade imobiliária, objeto do mercado de venda e locação de imóveis e o processo do projeto, baseada nas práticas recentes de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.
No início levanta o papel do planejamento técnico no mercado imobiliário, descrevendo os principais processos no desenvolvimento de um produto. Na sequencia, elenca os atores envolvidos QHVWHSURFHVVRH¿QDOPHQWHGHVFUHYHDOJXQVH[HPSORV de arquitetos- empreendedores que se destacam no mercado imobiliário ao longo da história.
A questão que se busca resposta é se ainda existe o estigma do arquiteto como empreendedor, bem como para uma análise sobre o desequilíbrio entre a técnica e o negócio e se este híbrido de funções LQÀXHQFLDQDIRUPDWDomRGRSURGXWRLPRELOLiULR
3RU¿PDERUGDDSUREOHPiWLFDGDQHFHVVLGDGH GHPDLRUSUR¿VVLRQDOL]DomRGRLQFRUSRUDGRULPRELOLiULRH integração entre os atores principais, contribuindo para uma aproximação crítica entre mercado e universidade. Palavras-chave: Incorporação Imobiliária, Planejamento,
DOWDPHQWH LQÀDFLRQiULR H DR PHVPR WHPSR WHQGR TXH avaliar os impactos de suas ações no ambiente urbano.
No mercado imobiliário, percebem-se ainda muitas tomadas de decisão por intuição. Em situações complexas de negócios, fazer distinções sutis do assunto,muitas vezes, é o que separa o sucesso do fracasso. Se procurarmos interpretar uma ameaça competitiva ou turbulência do mercado, simplesmente mantendo-o em um padrão obsoleto, é provável que perderemos o que o torna diferente e tomaremos as medidas erradas. (Bonabeau- 2003)
A atividade de incorporação, portanto, é uma atividade empresarial, cuja gestão deve estar subordinada a um indivíduo com capacidade empreendedora e administrativa. Ao mesmo tempo, como está atrelada à construção física do empreendimento, a incorporação necessita cercar-se de competência técnica para concepção e concretização do projeto e da obra do empreendimento.
Essa dualidade entre os aspectos gerenciais H WpFQLFRV SRGH FRQVWLWXLUVH QXP FRQÀLWR VpULR GH FRPXQLFDomR H FRPSURPHWHU R UHVXOWDGR ¿QDO GR empreendimento.
Melhado (1994),relata que na França o modelo é similar, as missões do empreendedor francês concentram-se na garantia do aporte de recursos ¿QDQFHLURV QHFHVViULRV QR HVWDEHOHFLPHQWR GR programa de necessidades a ser atendido pelo projeto, na contratação do projeto e da obra e na administração geral do empreendimento. Em alguns casos, ele assume também a gestão na fase de uso, operação e manutenção, como nos conjuntos habitacionais de interesse social. E para algumas dessas missões cerca-se em geral de ascerca-sessores especializados, como para a elaboração do programa de necessidades, por exemplo. A coordenação e controle do desenvolvimento do projeto, assim como o acompanhamento da execução GDREUDDWpDVXDHQWUHJDVmRFRQ¿DGRVDRFRQMXQWRGH todos os projetistas, incluindo-se aqui os engenheiros, sendo a coordenação normalmente assumida por DUTXLWHWRV2LQFRUSRUDGRUGHYHVHU¿OLDGRDR6LQGLFDWR dos Incorporadores, à qual compete examinar o planejamento jurídico e econômico do empreendimento.
O INCORPORADOR IMOBILIÁRIO
O termo em inglês para Incorporador é Developer, ou seja, aquele que é responsável por desenvolver os projetos de incorporação para construção de estradas, HGLItFLRVUHVLGHQFLDLVHQ¿PGHVHQYROYHQGRRQHJRFLR No Brasil, a Lei n. 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, TXH GLVS}H VREUH FRQGRPtQLR HP HGL¿FDo}HV H DV LQFRUSRUDo}HV LPRELOLiULDV GH¿QH LQFRUSRUDGRU FRPR “pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em HGL¿FDo}HVDVHUHPFRQVWUXtGDVRXHPFRQVWUXomRVRE regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Nos Estados Unidos, o mercado imobiliário se consolida na década de 30, a partir da criação da
National Association of Real Estate Bords (NAREB)
que propôs ao governo federal uma reorganização nas atividades que antes era exercida de forma espontânea e desordenada.
Esta entidade dividiu a atividade Real Estate em cinco partes: corretagem de propriedade e seguros, administração de propriedades e construções, ¿QDQFLDPHQWR,PRELOLiULRGHVHQYROYLPHQWRGHWHUUDVH construções de casas e avaliação de Imóveis. (WEISS, 1987)
A partir dai, grandes corretores e construtoras tornaram-se incorporadores em razão da organização e sistematização das atividades. Essa organização possibilitou o aumento do controle das atividades pelos órgãos públicos.
O resultado da organização e integração com o poder público propiciou o incremento qualitativo VLJQL¿FDWLYR QR GHVHQYROYLPHQWR XUEDQR DPHULFDQR (WEISS, 1987).
empreendedor e o construtor, dois dos intervenientes do processo de construção, avaliariam a qualidade de um dado projeto segundo os seguintes aspectos:
(PSUHHQGHGRU: alcance dos seus objetivos empresariais (penetração do produto no mercado e formação de imagem da empresa) e pelo retorno aos seus investimentos;
Construtor: clareza da apresentação (facilitando o planejamento e execução); potencial economia de materiais e mão-de-obra.
Uma das etapas mais importantes do processo de desenvolvimento é a avaliação, uma vez que LQÀXHQFLDDWRPDGDGHGHFLVmRGRLQFRUSRUDGRUHPWRGDV as fases do processo de desenvolvimento imobiliário. A avaliação inclui pesquisa de mercado, tanto em termos JHUDLVHHVSHFt¿FRVHDYDOLDomR¿QDQFHLUDGDSURSRVWD (Reed, 2007).
8PREMHWLYRDGLFLRQDOGDDYDOLDomR¿QDQFHLUDp estabelecer o valor do terreno. Esta etapa do processo deve ser realizada antes de qualquer compromisso de ¿QDQFLDPHQWRHHQTXDQWRRLQFRUSRUDGRUDLQGDGLVS}H GHÀH[LELOLGDGH(PERUDDDYDOLDomRHQYROYDDDQiOLVH GH HTXLSH SUR¿VVLRQDO D GHFLVmR SDUD SURVVHJXLU H assumir o risco é, em última instância, do incorporador. Em uma análise preliminar, a fase de projeto e estimativa de custo aparenta ser o causador dos maiores desvios nestes estudos de viabilidade.
Exemplos como o de Canary Wharf em Londres, UHÀHWHPEHPHVWHWLSRGHIDOWDGHDQiOLVHGHYLDELOLGDGH Canary Wharf, empreendimento da gigante O & Y, foi um ambicioso projeto do empreendedor Paul Reichmann. São 24 edifícios de escritórios, incluindo uma torre de 60 andares que superaria qualquer outro edifício de escritórios em Londres. Paul comprou o terreno em meados de 1987, desprezando as evidências de que o local nao seria viável por sua localização estar oposta aos investimentos em transportes da cidade.
1R ¿QDO GH R PHUFDGR GH HVFULWyULRV de Londres mergulhou em uma recessão profunda e prolongada. A O & Y tinha quase terminado doze edifícios om um custo de aproximadamente US $ 3 bilhões e com cerca de 55% do espaço ocioso. Como o
OS PRINCIPAIS ATORES DO SUBSETOR
DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUAS
FORMAS DE ATUAÇÃO
Dentro de cada fase no desenvolvimento imobiliário, existe uma variedade de atores importantes e cada um contribui para o resultado no processo de desenvolvimento e podem ter diferentes expectativas. Rees e Wilkinson (2008) comparam o papel do incorporador ao de um diretor de uma peça de teatro TXH WHP TXH JHULU RV REMHWLYRV GLYHUVRV H FRQÀLWDQWHV de todos os atores em um palco público. Como tal, um diretor deve ter a capacidade e energia para unir a equipe garantindo que ela atinja um nível satisfatório de soluções.
Além do empreendedor, Rees e Wilkinson( 2008), listam ainda como principais atores do desenvolvimento imobiliário, os órgãos e agencias do setor público, planejadores, arquitetos, agrimensores, LQVWLWXLo}HV ¿QDQFHLUDV HPSUHLWHLURV FRUUHWRUHV consultores de economia, engenheiros, gerentes de SURMHWRVFRQWDGRUHVHRFXSDQWHV FOLHQWH¿QDO
O desenvolvimento de um empreendimento imobiliário depende da integração de atividades ligadas às funções de empreender (incorporar) e construir, que podem ou não ser desempenhadas por uma mesma empresa.
De acordo com Assumpção (1996), além de toda a situação de confronto e instabilidade dentro desse mercado, nas empresas de incorporação e construção, ocorrem pressões motivadas por posições muitas vezes FRQÀLWDQWHVHQWUHDVIXQo}HVGHHPSUHHQGHUHFRQVWUXLU O autor observa que “HPSUHHQGHUpDPLVVmRSULQFLSDO GDHPSUHVD, compreendendo a coordenação de todas as etapas e interveniente, no ambiente interno e externo, GHVGHDLQFRUSRUDomRDWpDHQWUHJD¿QDODRFOLHQWH´
Neste contexto, as empresas incorporadoras, muitas vezes criam estruturas independentes para a empresa HPSUHHQGHGRUD UHVSRQViYHO SHOD GH¿QLomR do produto, incorporação e vendas, com um padrão de decisão focado no negócio e sua rentabilidade; e para a construtora, responsável pela sua produção, cujas decisões visam à construção e sua racionalização.
GXUDQWH VXD FDUUHLUD SUR¿VVLRQDO &KDUOHV %XO¿QFK H /XLV %DUUDJDQ IRUPDUDP SDUFHULDV SDUD GHVHQYROYHU VHXV HPSUHHQGLPHQWRV &ORXJK :LOOLDPV H (OOLV -RKQ 3RUWPDQ FRQFHEHUDP SURMHWDUDP GHVHQYROYHUDP H RSHUDUDPVHXQHJyFLRDOXJDQGRVHXVHGLItFLRV
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
2 WUDEDOKR LQWHJUDGR HQWUH DV iUHDV GH LQFRUSRUDomR H FRQVWUXomR SRGH JHUDU VLWXDo}HV FRQÀLWDQWHV SRLV FDGD TXDO WHP XP IRFR H FDVR QmR HVWHMDP HP SHUIHLWR DOLQKDPHQWR SRGHUmR FRQGX]LU D IDOKDVQRSURGXWRLPRELOLiULR¿QDO
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$FUHGLWDPRV TXH HVWH HVWHUHyWLSR DSHVDU GH DLQGDH[LVWLUWHQGHUiDRGHVXVRHH[LVWHDRSRUWXQLGDGH FDGD YH] PDLRU GH XPD LQWHJUDomR SURGXWLYD HQWUH RV SDSpLV
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2IDWRGHTXHHXQXQFDWHUHUUDGRPHOHYRXDFRPHWHU HUURV¶¶
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A PRÁTICA DA INTEGRAÇÃO PARA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
$ LQWHJUDomR GD SUiWLFD DUTXLWHW{QLFD H GR HPSUHHQGLPHQWR LPRELOLiULR UHPRQWD VpFXORV HPERUD HOD QmR WHQKD VLGR SDUWH GD QDUUDWLYD KLVWyULFD GD SUR¿VVmR
&RPR DSRQWDGR SRU 5LFKDUGVRQ HPERUDRQHJyFLRLPRELOLiULRFRQVLGHUHDVDWLYLGDGHVGH LQFRUSRUDomRHFRQVWUXomRHPHPSUHVDVVHSDUDGDVKi XPQ~PHURVXEVWDQFLDOGHDUTXLWHWRVDWXDLVHGRSDVVDGR TXH WrP LQFRUSRUDGR DWLYLGDGHV LPRELOLiULDV jV VXDV SUiWLFDV (QWUH HVWHV H[HPSORV GH HPSUHHQGHGRUHV HVWmR RV DUTXLWHWRV -RKQ :RRG H <RXQJHU RV LUPmRV $GDP -RKQ 1DVK 2WWR :DJQHU /XLV %DUUDJDQ H -RKQ3RUWPDQ(QWUHRVPDLVUHFHQWHVSUDWLFDQWHVVmR 5DQG\%URZQ%UXQHU&RWW.5'%6HEDVWLDQ0DULVFDO H -RQDWKDQ 6HJDO 0XLWRV GHVVHV DUTXLWHWRV IRUDP UHVSRQViYHLV SHOD FRQFHSomR H LQYHVWLUDP HP PXLWRV VXFHVVRVHWDPEpPDOJXQVPDOVXFHGLGRVSURMHWRV 'H DFRUGR FRP 5LFKDUGVRQ Ki XPD VpULHGHFRQFOXV}HVIXQGDPHQWDLVDSDUWLUGDVDWLYLGDGHV GHVVHV DUTXLWHWRV (P SULPHLUR OXJDU SRGHVH YHU D DPSOD FDSDFLGDGH GH HQJDMDPHQWR GHVVHV DUTXLWHWRV QRGHVHQYROYLPHQWRLPRELOLiULR
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