Prezados Senhores,
A Campus Valore, através da Engenharia de Avaliações e a Consultoria Patrimonial, desenvolveu o presente trabalho com o objetivo de apresentar a PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A., subsídios e parâmetros que se correlacionam com a valoração de bem tangível a qual se destina a sua finalidade.
É com satisfação que procedemos à entrega do Laudo Técnico nº102441/12.
É importante esclarecer que os valores aqui expressos foram apurados em absoluta observância às Normas de Avaliação da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e publicações do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) além de observar as legislações municipais, estaduais e federais.
Para as conclusões técnicas do presente laudo, foram usados cálculos em função da área em relação ao mercado, pesquisa local das alienações mais recentes e análise de documentos pertinentes ao ativo.
Visando em atender e prestar consultoria de qualidade com transparência na informação e credibilidade agradecemos a oportunidade de ter executado o presente trabalho.
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SUMÁRIO
01 - INFORMAÇÕES GERAIS DO IMÓVEL ... 3
1.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIANDO ... 4
1.2 - RESSALVAS ... 5
02 - INTRODUÇÃO ... 6
03 - VISTORIA... 7
3.1 - PRIMEIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA... 7
3.1.1 - Municipio de Leopoldina-MG..……….. 7
3.1.2 - Mapa de Localização do Imóvel……… 8
3.1.3 - Características do Logradouro……… 9
3.1.4 - Circunv izinhança……… 9
3.1.5 - Infra-Estrutura Urbana……… 10
3.2 - CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO ... 11
3.2.1 - Características Físicas do Terreno……… 11
3.2.2 - Lei de Zoneamento……… 11
3.2.3 - Características Físicas das Edificações……… 12
3.3 - ESTUDO DE MERCADO – GRAU DE LIQUIDEZ... 16
04 - METODOLOGIA ... 17
4.1 - SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA... 17
4.1.1 - Método Comparativo Direto de dado de Mercado – Terreno……….. 18
4.1.2 - Método da quantificação de custo – Construções……… 19
05 - AVALIAÇÃO ... 21
5.1 - TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO ... 21
5.2 - CONCEITO DOS VALORES... 21
5.2.1 - Valor……… 21 5.2.2 - Valor do Terreno……… 22 5.2.3 - Valor do Imóvel……… 27 06 - CONCLUSÃO ... 31 07 - ENCERRAMENTO... 32 ANEXOS I ELEMENTOS PESQUISADOS... 33 II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA... 35
III DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL ... 41
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01
INFORMAÇÕES GERAIS DO IMÓVEL
CONSULENTE: Petrobras Distribuidora S/A
CLIENTE: Posto de Serviço 3 D de Leopoldina Ltda PROPRIETÁRIOS: Posto de Serviço 3 D de Leopoldina Ltda TIPO DO IMOVEL: Urbano
MATRÍCULA: 33.495 COMARCA: Registro de Imóveis de Leopoldina- MG USO E OCUPAÇÃO: Comercial - Posto de combustível
LOCALIZAÇÃO: BR-116, s/nº
MUNICÍPIO: Leopoldina ESTADO: Minas Gerais
IPTU: 01.007.001.2768.0002/0003/0004/0005/0006 e 0007
FINALIDADE: Crédito
OBJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada
ÁREA TERRENO: 19.855,50 m2 ÁREA CONSTRUÍDA 2.166,00m² ÁREA AVERBADA 1.182,10m² COORDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 21°32'42.50"S 42°39'37.38" W ÁREA REGULARIZADA 1.182,10m²
VALORES
VALOR DE MERCADO R$ 3.995.000,00
(Três milhões novecentos e noventa e cinco mil reais)
VALOR DE ORDEM DE VENDA R$ 3.195.000,00
(Três milhões cento e noventa e cinco mil reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ 2.397.000,00
(Dois milhões trezentos e noventa e sete mil reais)
GRAU DE LIQUIDEZ: Médio
DATA BASE Novembro/ 2012
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1.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIANDO
QUANTO AOS REGISTROS E AVERBAÇÕES JUNTO AO CRI DA COMARCA
O Princípio da Continuidade é um dos efeitos constitutivos do registro de imóveis, pois nenhum assento registral poderá ser efetuado sem a prévia menção do título anterior, formando o encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões.
OBS: No aguardo da matrícula atualizada.
QUANTO A REGULARIDADE DE ÁREA CONSTRUÍDA
De acordo com a vistoria realizada no imóvel, foram consideradas para efeitos de cálculo as seguintes informações:
Área construída estimada “in loco” 2.166,00m²
Área construída averbada em matrícula 1.182,10m²
Área construída regularizada na prefeitura 1.182,10m²
OBS: O proprietário do imóvel objeto de análise deverá providenciar a regularização da área construída junto ao CRI e a municipalidade.
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1.2 RESSALVAS
Importante ressaltar que para o presente trabalho, consideramos a documentação fornecida pela solicitante como boa e válida, não tendo sido realizados trabalhos de medições de campo para regularização de área e estudo de cadeia dominial para identificação de título de origem.
Em nossas conclusões, considerou-se que o imóvel descrito em matrícula corresponde ao vistoriado.
Por fugirem do escopo deste trabalho nenhum estudo de natureza legal ou ambiental foi realizado para a propriedade em questão.
Os valores apresentados neste laudo, não contemplam os tributos e/ou custos para a realização de trabalhos de medição e regularização junto à municipalidade.
Por determinação da Consulente, não foram considerados para o presente trabalho quaisquer estudos que envolvam valores relacionados ao Fundo de Comercio, bem como Máquinas / Equipamentos / Móveis e Utensílios.
A CAMPUS VALORE CONSULTORIA PATRIMONIAL LTDA não possui qualquer espécie de vínculo com o(s) proprietário(s) ou empregado(s) do imóvel avaliando, portanto não existindo qualquer tipo de interesse financeiro inclusive nos valores atribuídos ao presente trabalho.
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02
INTRODUÇÃO
De acordo com Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1, Avaliação de Bens é a “Análise Técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.
Laudo de Avaliação segundo Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1 é definido como “Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem”.
A metodologia geral empregada neste laudo baseia-se nas normas da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, através da NBR 14.653 em suas partes: 1 – Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis
Urbanos, além de observar as legislações municipais, estaduais e federais.
O presente trabalho foi dividido em três partes fundamentais:
Primeira Parte - VISTORIA COMPROBATÓRIA Segunda Parte - METODOLOGIA
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03
VISTORIA
3.1 PRIMEIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA
Segundo a Norma NBR 14653-1:2001, vistoria é a “constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”.
Inspecionou-se “in situ” o imóvel alcançado pelo estudo, indicando suas principais características físicas, bem como análises na circunvizinhança de forma a enquadrar as características do imóvel ao contexto urbano e mercadológico ao qual pertence. Para tanto foram estudados aspectos de localização, físicos, econômicos, de uso e ocupação do solo, de infra-estrutura urbana e de equipamentos comunitários e de serviços à população.
A vistoria foi realizada dia 26/11/2012, acompanhada pelo Sr. Marlon, tel: (32) 3441 4008, contato Indicado pelo Solicitante.
3.1.1
Municipio de Leopoldina- MG
Leopoldina é um município brasileiro do Estado de Minas Gerais. Leopoldina tem a indústria e o setor de serviços como principais atividades econômicas, os quais representam, respectivamente, 29% e 62% do PIB do município. Na indústria, destacam-se a fabricação de têxteis, artigos de vestuário, alimentos e bebidas, produtos de metal, artigos de borracha e plástico e minerais não-metálicos. Atualmente, desenvolve-se no município o turismo ligado à natureza
FONTE IBGE Características Geográficas do Município
Área 942, 307 km²
População 51 136 hab. Censo IBGE/2010
Densidade 54,27 hab./km²
Altitude 225 m
Clima Tropical Aw
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3.1.2
Mapa de Localização do Imóvel
Imagem de Satélite - Localização
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3.1.3
Características do Logradouro
Denominação BR-116
Classificação Expressa
Intensidade do tráfego Alto
Sentido do tráfego Duplo
Topografia Plano
Pavimentação Asfalto
Conservação Boa
Acessibilidade Boa
Melhoramentos O logradouro possui iluminação pública vapor de mercúrio e calçadas.
3.1.4
Circunvizinhança
Ocupação Imóveis comerciais predominantemente horizontais
Densidade de Ocupação Baixo
Padrão Econômico Médio
Categoria de Uso Predominante Comercial
Vocação Comercial
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3.1.5
Infra-Estrutura Urbana
DESCRIÇÃO Sim Não
Energia domiciliar X Iluminação pública X Pavimentação X Guias e sarjetas X Arborização X Gás encanado X Rede telefônica X
Rede de água – Poços artesianos X
Rede de esgoto X
Rede de águas pluviais X
Condução coletiva X Coleta de lixo X Comércio local X Escola X Correio X Igreja X Assistência médica X Recreação X Bancos X
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3.2 CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO
3.2.1
Características Físicas do Terreno
A área de terreno totalizando 19.855,50m2 apresenta as seguintes características físicas:
Características
Topografia: Plana
Superfície: Seca
Nivelamento: Ao nível do logradouro de situação
Solo: Aparentemente firme
Formato: Irregular
Testada: Meio de quadra
3.2.2
Lei de Zoneamento
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3.2.3
Características Físicas das Edificações
Na vistoria realizada, constatou-se que o avaliando possui área construída estimada de 473,16m² em estado de conservação entre novo e regular, descritas a seguir:
EDIFICAÇÃO 1 – Cobertura de Abastecimento
Área Construída: (estimada) 1.248,00 m²
Idade Aparente: 06 anos
Estado de Conservação: Entre novo e regular
Tipo de Construção: Cobertura
Estrutura: Metálica
Cobertura: Metálica com forro em PVC
Benfeitoria – Pavimentação Externa
Área Construída: 9.000,00m²
Idade Aparente: 15 anos
Estado de Conservação: Regular Tipo de Pavimentação: Paralelepípedo
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EDIFICAÇÃO 2 – Escritório e restaurante
Área Construída: (estimada) 838,00 m²
Idade Aparente: 10 anos
Estado de Conservação: Entre novo e regular
Pavimentos: 02
Subdivisão: Restaurante, escritório, depósitos, salas, WC
Tipo de Construção: Prédio comercial
Estrutura: Concreto
Fechamento Lateral: Alvenaria
Cobertura: Telha de barro, Fibro cimento
Apoio da Cobertura: Madeira
Revestimento Externo: Pintura acrílica
Pé Direito: 3,30m
Pisos: Ardósia, cerâmica
Paredes internas: Pintura acrílica, cerâmica
Forros: Laje com aplicação de gesso
Esquadrias: Alumínio
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EDIFICAÇÃO 3 – garagem
Área Construída: (estimada) 80,00 m²
Idade Aparente: 03 anos
Estado de Conservação: Regular
Tipo de Construção: Cobertura
Estrutura: Metáica
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Licenciamento (n°) Não informado
Data da Instalação (posto) Não informado
Lavagem de veículos Sim N° de boxes 02
Troca de óleo: Sim N° de boxes 03 rampas
Outros serviços Borracharia X Bar / Lanchonete Hotel / Hospedagem
Loja de conveniência X Restaurante Oficina
Especificação de Produtos e Tanques
Tipo de combustível tanques N° de Capacidade de estocagem Ano de instalação Data de troca dos tanques
Gasolina 01 15.000 Litros 2002 Etanol 01 15.000 Litros 2002 Supra 01 15.000 Litros 2002 Gasolina Aditivada Diesel 02 60.000 Litros 2002 S 50 01 15.000 Litros 2002 Outros
Fontes de água utilizadas para abastecimento Poço / rede Publica
Pavimentação do Pátio Concreto
Destino dos despejos líquidos previstos Caixa separadora
Resíduos Sólidos Empresa especializada
Observações Gerais
Existe drenagem na área de abastecimento? Sim
Existe sistema de coleta de águas pluviais? Sim
A ocupação está de acordo com o zoneamento municipal? Sim
OBS: Com relação ao licenciamento ambiental, o proprietário deverá apresentar documentos que comprovem a situação perante a órgão competente.
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3.3 ESTUDO DE MERCADO – GRAU DE LIQUIDEZ
A região do avaliando apresenta vocação econômica comercial, de acordo com o levantamento e a dimensão das áreas que ocupam a região. A ocupação do bairro é predominantemente horizontal com baixa densidade e padrão econômico médio que caracterizam a sua ocupação.
O avaliando está inserido na BR-116, logradouro caracterizada como expressa. De bom acesso, com sentido de tráfego duplo e alta trafegabilidade de veículos. Em nossas pesquisas existem ofertas de terrenos ao entorno do avaliando, onde o preço do m² pode variar de R$ 66,65 a R$ 123,78 / m² dependendo da localização e aproveitamento. O mercado imobiliário encontra-se estável, existindo ofertas e poucas transações imobiliárias, principalmente para imóveis comerciais.
O departamento de pesquisa da Campus Valore realizou um estudo dos valores praticados em negociações imobiliárias com o objetivo de demonstrar a realidade dentro do cenário mercadológico local. A oferta de imóveis com as mesmas características é razoável. A determinação dos valores para o imóvel foi, portanto, baseada em no aproveitamento de área, infra-estrutura de apoio a produção, topografia, localização e acessibilidade.
O imóvel avaliando, de acordo com a sua topografia, a ocupação para a região e acessibilidade, está inserido dentro do contexto regional, resultando dessa forma uma média liquidez junto ao mercado imobiliário local.
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04 METODOLOGIA
4.1 SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA
Existem, na prática, vários enfoques metodológicos independentes que podem empregar-se nas avaliações de bens de imóveis, para determinar os valores de mercado.
Recomendam as normas os seguintes métodos:
[a] Comparativo Direto de Dados de Mercado (Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra);
[b] da Capitalização da Renda (Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários viáveis);
[c] Evolutivo (Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade
seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização);
[d] Involutivo (Identifica o valor dos bens, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo
de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto); e
[e] os métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento
onde os procedimentos avaliatórios usuais junto com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
(Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais: manual básico / Marcelo Rossi de Camargo Lima. 2. Ed Rev. e Atual – São Paulo: Liv e Ed. Universitária de Direito, 2005).
O método de avaliação empregado consiste em comparar as características do imóvel sujeito ao estudo, com outros dos quais se conhece valor de mercado.
O valor utilizado na comparação inclui, não só o custo do imóvel propriamente, mas também fatores, como o interesse na compra da unidade, sobre a base de suas características principais, e outros fatores.
Em nossas conclusões, adotamos o “Método comparativo direto de dados de Mercado e o Método Evolutivo ”.
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4.1.1
Método Comparativo Direto de dado de Mercado - Terreno
No presente trabalho, utilizamos os fatores de homogeneização calculados conforme item 8.2.1.4.2., da Norma NBR 14653-2, por metodologia científica, que refletem, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Para a determinação do Valor Unitário do Terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado foram utilizados os seguintes parâmetros:
PREÇO À VISTA E FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado,
considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento, a este desconto denomina-se fator de fonte ou fator oferta (Ff).
SITUAÇÃO PARADIGMA: Osterrenos pesquisados terão ainda entre si e com o imóvel avaliando diferenças,
que impossibilitam a comparação direta entre seus unitários. Para tanto temos que trazê-los para um denominador comum. Este processo é denominado de Homogeneização dos Elementos.
Para que seja dado início a homogeneização é preciso definir a situação paradigma, que é o parâmetro de comparação as variáveis que influenciam na formação dos valores. A relação entre as variáveis existentes com a situação paradigma é traduzida em expressões matemáticas que resultam em fatores de correção.
FATORES ANALISADOS
MULTI-TESTADA
Os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua localização.
Meio de quadra 1,00
Esquina 1,05
Frentes Múltiplas 1,10 TOPOGRAFIA
Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando, de acordo com a sua topografia.
Plano 1,00
Em declive 0,95
Em aclive 0,90
NIVELAMENTO
Transposição dos dados em função do nível ao logradouro que se encontra o terreno.
Ao nível 1,00
Acima do nível 0,95
Abaixo do nível 0,95
FATOR TRANSPORTE Baseado na escala de valores que varia de 50 a 150 (notas atribuídas ao local)
A expressão de cálculo para a aplicação dos fatores, após a incidência do fator Oferta:
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4.1.2
Método da quantificação de custo - Construções
Para a determinação do valor das construções será utilizado o estudo dos Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2.002/2.007, devidamente adaptado para a região onde está situado o avaliando.
Os referidos valores foram obtidos com base em amplas pesquisas junto a arquitetos, engenheiros, construtores e incorporadores, subtraindo o valor do terreno dos valores globais da venda dos mesmos, sendo apresentados no aludido estudo em expressões da forma “Val. Unit. = R8N x li a lm” onde “li” e “lm” são respectivamente os multiplicadores mínimos e máximos determinados quando da análise do mercado imobiliário e “R8N” corresponde ao Custo Unitário Básico mensalmente divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON),
“R8N” - Outubro/12 = R$ 1000,24 /m²
Critério de Depreciação
Conforme preconizações do estudo supramencionado, o critério especificado para a determinação da depreciação é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.
O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:
FOC = R + K x (1-R)
onde:
• R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal
Avenida Prof. Manoel José Pedroso, 1680, cj 16/17 – Pq Bahia– Cotia – SP – CEP 06717-100 Pág. 020 PABX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 102441 O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas.
Cód Estado de Conservação Cód Estado de Conservação
A Novo F Entre reparos simples e importantes
B Entre novo e regular G Reparos importantes
C Regular H Entre reparos importantes e sem valor
D Entre regular e reparos simples I Sem valor E Reparos simples
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05 AVALIAÇÃO
5.1 TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO
A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas as diretrizes fixadas na Parte I e Parte III da NBR 14653 de 2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de imóveis rurais da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Segundo a Norma NBR 14653-1:2001 avaliação de bens é “Análise Técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”, ou seja, a atividade de avaliação consiste em expressar em termos econômicos o valor de um bem (ou grupo de bens) a um dado momento, de acordo com um conjunto de premissas e metodologias que são próprias.
5.2 CONCEITO DOS VALORES
5.2.1
Valor
A fim de assegurar uma clara interpretação, define-se o seguinte conceito de valor adotado como premissa de avaliação:
Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” Ou seja, corresponde à: “Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação.”
Valor de Ordem de Venda “É o valor pelo qual um ativo pode ser convertido em dinheiro em prazo menor
que o apresentado no mercado. Ele é estabelecido levando-se em consideração as suas características técnicas, sua especialização ou adaptabilidade, aparência, apelo junto ao mercado, prazo para comercialização, entre outros fatores relevantes.
Valor de Liquidação Forçada “Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor
que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de liquidação forçada é o valor utilizado como valor mínimo praticado em leilões.
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5.2.2
Valor do Terreno
Para a determinação do valor do terreno foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Foram realizadas pesquisas na região onde está inserido o imóvel objeto de análise, com a finalidade de investigar terrenos disponíveis para venda.
O campo amostral utilizado para a determinação do valor do terreno é composto por 6 (seis)elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos.
Na tabela de homogeneização abaixo, foram considerados fatores como área, testada, nivelamento e a topografia. C o m p a ra ti v o F a to r F o n te Área (m ²) Oferta (R$) Benfeitoria s (R$) Valor Unitário (R$/m ²)
FATORES EM RELAÇÃO AO AVALIANDO
Valor Unitário Hom og. (R$/m ²) F a to r M u lt i T e s ta d a F a to r T e s ta d a F a to r Á re a F a to r T ra n s p o rt e F a to r T o p o g ra fi a F a to r N iv e la m e n to F a to r H o m o g . 1 0,90 1.585,00 300.000,00 - 170,35 1,000 1,000 0,729 0,87 1,00 1,00 0,60 101,98 2 0,90 5.000,00 700.000,00 - 126,00 1,000 1,000 0,842 0,91 1,00 1,00 0,75 94,59 3 0,90 7.000,00 900.000,00 - 115,71 1,000 1,000 0,878 0,95 1,00 1,00 0,83 96,07 4 0,90 15.000,00 1.500.000,00 - 90,00 1,000 1,000 0,932 1,05 1,00 1,00 0,98 88,64 5 0,90 8.000,00 850.000,00 - 95,63 1,000 1,000 0,893 1,11 1,00 1,00 1,00 95,98 6 0,90 1.907,00 200.000,00 - 94,39 1,000 1,000 0,746 1,25 1,00 1,00 1,00 94,02
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GRÁFICOS 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 200,00 - 50,00 100,00 150,00 200,00 U n it á ri o O b s e rv a d o (R $ /m ²) Unitário Estimado (R$/m²)
Unitário Observado x Unitário Estimado
-100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Resíduos Relativos
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TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos discordantes.
Adotamos a seguinte expressão:
×
−
=
(
1
,
/
2
)
0,50
n
S
a
n
t
E
onde: n = nº de elementos a = 20% (100 - 80) (incerteza) S = desvio padrão sendo:t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiança é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2) Para o teste de hipótese:
−
=
−
5 , 0)
(
)
1
(
n
S
q
M
n
t
No Elementos: 6 No Elementos Saneados: 6Somatório 571,28 Soma Saneada: 571,28
Média: 95,21 Média Saneada: 95,21
Limite Inferior: 66,65 Desvio Padrão: 4,29
Limite Superior: 123,78 t. student 1,4759
Unitário homogeneizado 95,21 Intervalo de Confiabilidade Inferior 92,63 -3%
Unitário adotado: 95,21 Intervalo de Confiabilidade Superior 97,80 3%
Onde:
n = nº elementos M = média aritmética q = média saneada S = desvio padrão
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VALOR DO TERRENO
Multiplicando-se o valor unitário pela área de terreno, tem-se o seguinte valor:
Valor Unitário= R$ 95,21/m²
VT = Vu x At = R$95,21 x 19.855,500 = R$ 1.890.509,02
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5.2.3
VALOR DAS EDIFICAÇÕES
Item Descrição Área
(m²) R8N I Unitário Novo (R$/m²) Idade Estimada (anos) Vida Útil (anos) % da Vida Estado de cons. Fator K Coef. de Deprec Unitário Deprec (R$/m²) Custo de Reprodução (R$) Custo de Reprodução Depreciado (R$) Edificações 1 Cobertura de Abastecimento 1.248,00 1000,24 0,600 600,14 6,00 50,00 12% b 0,930 0,937 562,33 748.979,71 701.793,99
2 Escritório/ Restaurante/ Deposito/ Salas 838,00 1000,24 0,972 972,23 10,00 70,00 14% b 0,917 0,934 907,68 814.731,49 760.633,32
3 Garagem 80,00 1000,24 0,312 312,07 3,00 50,00 6% c 0,944 0,950 296,35 24.965,99 23.707,70 Total Edificações 2.166,00 1.588.677,19 1.486.135,01 Benfeitorias 1 Pav imentação 9.000,00 1,000 80,00 15,00 60,00 25% c 0,823 0,858 68,64 720.000,00 617.760,00 Total Benfeitorias 720.000,00 617.760,00 Total Custos 2.308.677,19 2.103.895,01
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5.2.4
Valor do Imóvel
Determinação do Valor TOTAL DO IMÓVEL:
Valor do Imóvel – ( Vi = VT + VE )
Valor do Terreno (VT) R$ 1.890.509,02
Valor das Edificações (VE) R$ 2.103.895,01
Fator Comercialização 1,00
Arredondando:
VALOR DO IMÓVEL- R$ 3.995.000,00
(Três milhões novecentos e noventa e cinco mil reais)
DATA BASE: Novembro de 2012
Para os Valores de Ordem de Venda e Liquidação Forçada, foram utilizados os percentuais de 80% e 60% respectivamente em relação ao valor de mercado, de acordo com o mercado vigente no município.
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5.2.5
Classificação do Laudo Avaliatório
ANÁLISE DO TERRENO
Tabela 4 - Graus de Fundamentação - Utilização do Tratamento por Fatores
Item Descrição Grau Pontuação
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento
Adoção de situação
paradigma 2
2 Coleta de dados de mercado
Características conferidas pelo autor do laudo Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo
Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros
2
3
Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
12 6 1 2
4 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondente aos fatores utilizados
1
5 Extrapolação conforme B.5.2. Não admitida Admitida para
apenas uma variável Admitida 1
6
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 1
TOTAL 9
- Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do Laudo na modalidade completa.
- Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na tabela 5, identificam-se três campos (graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do Laudo deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto dos itens, atendendo à tabela 5.
Tabela 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação por tratamento por fatores
Item Graus III II I
Pontos 15 9 6
1 Itens obrigatórios no grau correspondente
Itens 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II Itens 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Portanto,
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ANÁLISE DAS BENFEITORIAS
Tabela 7 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
Item Pontuação Descrição Graus
III II I
1 2 Estimativa de Custo Direto
Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético
Pela utilização de custo unitário básico
para projeto semelhante ao projeto padrão
Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os
devidos ajustes
2 1 BDI Calculado Justificado Arbitrado
3 2 Depreciação Física
Calculada por meio de levantamento de
custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo
Calculado por métodos técnicos
consagrados, considerando-se idade, vida útil e
estado de conservação
Arbitrada
Total 5 Laudo enquadrado no Grau II
Tabela 6 - Graus de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descrição Grau
III II I
1
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa
<= 30% 30% - 50% > 50%
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MÉTODO EVOLUTIVO
Tabela 11 – Graus de Fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Item Pontuação Descrição
Graus III II I 1 2 Estimativa do Terreno Grau III de fundamentação no método comparativo ou no evolutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou no evolutivo Grau I de fundamentação no método comparativo ou no evolutivo
2 2 Estimativa dos Custos de
Reedição Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo 3 1 Fator de Comercialização Inferido em mercado
semelhante Justificado Arbitrada
Total 5 Laudo enquadrado no Grau II
O presente trabalho é classificado como "GRAU I" quanto à Fundamentação e "GRAU III" quanto à Precisão do valor do terreno, com intervalo de confiabilidade de 3%, conforme a pontuação atingida que segue em anexo a este relatório.
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06 CONCLUSÃO
Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos os seguintes valores:
FINALIDADE: Crédito
OBJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada ÁREA TERRENO: 19.855,50m2 ÁREA
CONSTRUÍDA 2.166,00m² ÁREA AVERBADA 1.182,10m²
COORDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 21°32'42.50"S 42°39'37.38" W ÁREA REGULARIZADA 1.182,10m²
VALORES
VALOR DE MERCADO R$ 3.995.000,00
(Três milhões novecentos e noventa e cinco mil reais)
VALOR DE ORDEM DE VENDA R$ 3.195.000,00
(Três milhões cento e noventa e cinco mil reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ 2.397.000,00
(Dois milhões trezentos e noventa e sete mil reais)
GRAU DE LIQUIDEZ: Médio
DATA BASE Novembro / 2012
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07 ENCERRAMENTO
Este Laudo que consta de 31 (Trinta e uma) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que esta última folha está datada e assinada.
O presente laudo apresenta as reais condições do imóvel, conforme vistoria efetuada. Em anexo:
I. Elementos Pesquisados;
II. Documentação Fotográfica;
III. Documentação do Imóvel.
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Comparativo 1
Endereço: BR-116 km 760
Área Terreno: 1.585,00 m² Frente: 30,00 m
Área Construída: - m² Topografia: plano 1
Preço: R$ 300.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Jorge (32) 3441-3404
Valor Unitário: 170,3470032 /m² Observações:
Comparativo 2
Endereço: BR-116
Área Terreno: 5.000,00 m² Frente: 70,00 m
Área Construída: - m² Topografia: Plano 1
Preço: R$ 700.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Imobiliária Solar Imóveis - Jairo (32) 3441-3724
Valor Unitário: 126 /m²
Observações:
Comparativo 3
Endereço: BR-116
Área Terreno: 7.000,00 m² Frente: 100,00 m
Área Construída: - m² Topografia: plano 1
Preço: R$ 900.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Imobiliária Solar Imóveis - Jairo (32) 3441-3724
Valor Unitário: 115,71 /m²
Avenida Prof. Manoel José Pedroso, 1680, cj 16/17 – Pq Bahia– Cotia – SP – CEP 06717-100 Pág. 035 PABX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 102441
Comparativo 4
Endereço: BR-116
Área Terreno: 15.000,00 m² Frente: 120,00 m
Área Construída: - m² Topografia: plano 1
Preço: R$ 1.500.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Imobiliária Solar Imóveis - Jairo (32) 3441-3724
Valor Unitário: 90 /m²
Observações:
Comparativo 5
Endereço: BR-116
Área Terreno: 8.000,00 m² Frente: 90,00 m
Área Construída: - m² Topografia: Plano 1
Preço: R$ 850.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: Imobiliária Euza Imóveis - Euza (32) 3441-6769
Valor Unitário: 95,625 /m²
Observações:
Comparativo 6
Endereço: Rua João Batista Ferreira fica a 600m da BR-116 ao lado do Restaurante Grotão
Área Terreno: 1.907,00 m² Frente: 50,00 m
Área Construída: - m² Topografia: Plano 1
Preço: R$ 200.000,00 Nivelamento: ao nível 1
Ofertante: João (32) 8833-6360
Valor Unitário: 94,38909282 /m² Observações:
Avenida Prof. Manoel José Pedroso, 1680, cj 16/17 – Pq Bahia– Cotia – SP – CEP 06717-100 Pág. 036 PABX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 102441
Avenida Prof. Manoel José Pedroso, 1680, cj 16/17 – Pq Bahia– Cotia – SP – CEP 06717-100 Pág. 037 PABX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 102441
FOTO - 1
Descrição – Fachada do avaliando
FOTO - 2
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FOTO - 3
Descrição – Vista interna do escritório
FOTO - 4
Avenida Prof. Manoel José Pedroso, 1680, cj 16/17 – Pq Bahia– Cotia – SP – CEP 06717-100 Pág. 039 PABX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 102441
FOTO - 5
Descrição – Vista interna do restaurante
FOTO - 6
Avenida Prof. Manoel José Pedroso, 1680, cj 16/17 – Pq Bahia– Cotia – SP – CEP 06717-100 Pág. 040 PABX/ FAX: (11) 4617-4242 www.campusvalore.com.br e-mail: info@campusvalore.com.br Laudo: 102441
FOTO - 7
Descrição – Pavimentação
FOTO - 8
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