2013
1
4
6
Introdução
Mercado com um nível de dinamismo reduzido aquém da performance dos últimos 2 anos devido não apenas à conjuntura económico-financeira do país mas também à crise política ocorrida no primeiro semestre
Ainda assim, as expectativas são de uma recuperação durante o segundo semestre o que é a tendência natu-ral, este ano impulsionada por um conjunto de grandes operações em perspetiva
Pressão descendente das rendas com a renda prime a situar-se nos 18,0€/m2/mês
Oferta
O stock de escritórios da região da Grande Lisboa mantém--se estável nos 4,5 milhões de m2 tendo entrado neste
semes-tre no mercado o Restelo Business Censemes-tre e o Liberdade 225 A taxa de desocupação continua a tendência ascendente verificada desde 2008, atingindo no final do primeiro semestre de 2013 13,19%, num total de quase 600 mil m2
de área disponível
mercado de eScrITÓrIoS
_nova oferta _stock fonte: Worx, LPI
(1ºs) 4.600.000 4.500.000 4.400.000 4.300.000 4.200.000 4.100.000 4.000.000 3.900.000 3.800.000 3.700.000 3.600.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
O Parque das Nações (Zona 5) e o Corredor Oeste (Zona 6) registam o maior desequilíbrio entre a oferta e a procura, com valores de desocupação de respetivamente 13,6% e 27,20%, tendo a primeira conseguido diminuir as áreas disponíveis desde o final do ano passado
Procura
O primeiro semestre de 2013 registou uma área absorvida de cerca de 26.000 m2 o que significa um decréscimo de
28% face ao mesmo período do ano passado
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 12,89%13,26% 11,40% 7,23% 7,05% 9,71% 11,21% 12,00% 13,19% 12,43% evoLução da taxa de desocuPação em LIsboa
%
fonte: Worx, LPI
A nova oferta em pipeline prevista até 2014 ascende a cerca de 70.000 m2, dos quais 70% se concentram nas Zonas
1 e 2. A maioria dos edifícios em pipeline são reabilitação de imóveis pré-existentes tendo a construção nova menor expressão. Ainda assim, o maior edifício previsto é o Duarte Pacheco 7, uma promoção com um total de 16.750 m2
A inexistência de projetos previstos no curto prazo (após 2014) tenderá a condicionar a procura uma vez que as maiores operações têm sido efetuadas por grandes empresas que não terão alternativas de mercado que respondam aos seus requisitos
Por outro lado, o mercado tem uma oferta de espaços usados (cerca de 507.000 m2), alguns dos quais com
dimensão considerável, mas de difícil ocupação por não se adequarem aos atuais standard da procura e que não são considerados pelas grandes empresas
27%
43% 10%
20%
oferta em PIPeLIne Por Zona
fonte: Worx, LPI
13.900 6.000 8.811 31.950 9.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2013 - 3t 2013 - 4t 2014 - 1t 2014 - 2t 2014 - 3t 2014 - 4t
oferta em PIPeLIne Por data PrevIsta de entrada no mercado
Embora a absorção registada seja a menor de sempre desde que há registos, prevê-se um acréscimo de dinamismo no 2º semestre pelo que se estima um take-up de cerca de 90.000 m2 para 2013, ligeiramente inferior ao registado em 2012
O Parque das Nações registou a maior área absorvida (6.068 m2) num total de 17 operações, seguida do Corredor
Oeste com 5.126 m2 e 27 negócios. A área média por negócio
é de 305 m2
A tendência de mudança de instalações continua a ser uma evidência de mercado muito marcada desde o ano passado. Cerca de 55% da área absorvida prende-se com a mudança de instalações (14.320 m2) embora se
assista a um acréscimo das operações de expansão que representam 29% da área absorvida (7.350 m2)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1t 2t 3t 4t
Ainda assim a mudança de instalações encontra-se muito condicionada por uma estratégia de racionalização de custos e aproveitamento da conjuntura de mercado
Valores de Mercado
Os níveis de absorção bastante reduzidos e o aumento da disponibilidade têm reflexos diretos nos valores de mercado praticados
Ainda assim a renda prime manteve-se estável nos 18,0€/m2/mês sendo expectável que esta tendência se
mantenhano curto prazo
A análise das rendas médias por zona revela a manuten-ção dos valores nas zonas centrais (a renda média mais elevada situa-se nos 16,0€/m2/mês na Zona 1) e um
ajustamento em baixa nas zonas secundárias nomeadamente nas Zonas 5 e 6, atingindo a última valores em torno dos 9,0€/m2/mês
Os valores apresentados não refletem os períodos de carência, as rendas progressivas ou a comparticipação no
fit out das novas instalações, o que tem implicações nos
valores apresentados
Tendências
Manutenção do nível reduzido de atividade do mercado com número diminuto de operações, prevendo-se outro ano de take-up historicamente reduzido
Eventual carência de stock novo o que vai condicionar o dinamismo do mercado a curto prazo
Previsão de ajustamentos e renegociações em baixa de contratos pré-existentes pelo que se prevê que as rendas se mantenham em níveis historicamente baixos//
Em termos da dimensão dos negócios, mais de 80% dos negócios correspondem a áreas menores de 800 m2
(21.103 m2) e existem apenas 2 negócios com áreas
superiores a 1.000 m2 sendo que o maior negócio não
chega a 2.000 m2 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 23 22 21 20 19 18 17 22,50 21,00 22,00 20,00 18,65 19,00 20,20 21,25 21,50 19,50 19,50 18,50 18,00 18,00 evoLução da PrIme rent
fonte: Worx
oferta
Procura
renda
maIores negócIos no 1º semestre de 2013
Zona venda edIfícIo InquILIno area (m2)
arrendamento
7 a amILcar cabraL, 25 ranstad 1.782
5 a atLantIs busIness centre natIonaL oILWeLL 1.203
varco norWay 29% 55% 16% tIPoLogIa da oPeração nova emPresa mudança edIfícIo exPansão Área
fonte: Worx, LPI
mês
Área absorvIda e nº de transações Por Zona
zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 _take-uP nº negócIos 30 25 20 15 10 5 0 take-up (m 2) n º n egócios
Introdução
Segmento fortemente condicionado pela conjuntura económico-financeira que tem tido impacte significativo na performance do setor
Retração do investimento neste segmento e enfoque na rea-bilitação e reconversão de superfícies comerciais existentes Mantém-se a atratividade do comércio de rua e a sua afirmação como alternativa de investimento com um número crescente de insígnias a posicionar-se nas principais zonas da cidade de Lisboa
Superfícies Comerciais
Área bruta locável mantém-se nos 3,6 milhões de m2, não
tendo sido inaugurado qualquer centro comercial desde o final de 2011 com exceção dos dois pequenos retail parks inaugurados em 2012
Mercado de reTaLHo
e coMércio de rua
Comércio de Rua
O comércio de rua continua a estar em contraciclo com a atual retração no segmento de retalho e caracteriza-se por um forte dinamismo nas zonas prime, enquanto nas zonas secundárias se continua a debater com a quebra do consu-mo assistindo-se a um aumento da vacancy nestas zonas
A maturidade do mercado e simultânea quebra no consumo e no volume de vendas justificam a redução do dinamismo do mercado e a forte contração do investimento neste tipo de ativos
Ainda assim, existe um conjunto de projetos anunciados e outros já em construção num total de cerca de 230 mil m2
Mantém-se a tendência de reabilitação e reconversão de anti-gas superfícies comerciais como é o caso do Centro Comercial de Alvalade ou do Alegro Setúbal, ambas resultado de estru-turas antigas e obsoletas que estão a ser alvo de intervenções profundas para responderem aos atuais padrões de consumo
fonte: Worx
Loja LocaLIZação
Levi’s store chiado chiado
Havaianas chiado
stradivarius chiado
geox chiado
amorino chiado
david rosas av. da Liberdade Penhalta noivas av da Liberdade
A Av. da Liberdade e o Chiado permanecem as zonas mais atrativas para o crescimento do retalho de rua, continuando a atrair a primeira um conjunto de insígnias de luxo, tendo aberto no primeiro semestre a David Rosas e a Penhalta Noivas enquanto a segunda continua a atrair cada vez mais insígnias de moda tendo aberto uma Levi’s Store, uma loja Havaianas e a Stradivarius relocalizou-se passando da Rua do Carmo para a Rua Garrett
PrIncIPaIs aberturas de Lojas de rua no 1º s de 2013
centr os co me rc IaIs outros form at os
oferta futura de retaLHo
fonte: Worx
desIgnação LocaLIZação Promotor abL (m2) entrada no mercado centro comercial Lisboa alves ribeiro 4.200 2013 de alvalade
Évora shopping Évora fungepi bes II 16.391 2014 dolce vita braga braga chamartín Inmobiliaria 70.831 2014 fórum setúbal setúbal multi development 43.500 2014 alegro setúbal setúbal Immochan 41.400 2014 forte center carnaxide the edge group 14.000 2016 setúbal center setúbal the edge group 20.600 2016
SUB-TOTAL 210.922
dolce vita braga braga chamartín Inmobiliaria 20.000 2014
SUB-TOTAL 20.000 TOTAL 230.922 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 400 350 300 250 200 150 100 50 0 4.000 3.500 3.00 2.500 2.000 1.500 1.00 500 0
Valores de Mercado
Mantém-se a tendência para a diminuição do volume de vendas a retalho o que tem implicações nas rendas praticadas nas superfícies comerciais
Consequentemente, continua a assistir-se ao ajustamento em baixa das rendas de mercado e nas superfícies comerciais em maiores dificuldades, a supressão da renda fixa mantendo-se apenas a componente variável que é, em muitos casos, residual
No comércio de rua e sobretudo nas zonas mais atrativas os valores de arrendamento permanecem elevados existindo mesmo uma ligeira pressão de subida dada a forte procura na Av. da Liberdade e no Chiado
Tendências
Manutenção da contração da atividade neste segmento em linha com a conjuntura atual e os níveis reduzidos de consumo existentes
Comércio local com atratividade crescente em zonas
prime e capacidade de atração de novas insígnias de luxo
na Av. da Liberdade no segundo semestre de 2013 Tendência de ajustamento em baixa dos valores de arrendamento nas superfícies comerciais e de manutenção ou mesmo ligeira subida do comércio de rua em zonas
prime//
vaLores de mercado
fonte: Worx
Retail Parks
Comércio de Rua
formato de retaLHo LocaLIZação renda (€/m2/mês)
grande Lisboa 20-65 grande Porto 15-50 cidades médias 7,5-20 grande Lisboa 6-9 grande Porto 5-8 cidades médias 3-6
Lisboa (av. Liberdade/chiado) 50-90
Lisboa (av. novas) 10-25
Lisboa (Pq. nações) 10-17,5
Porto (sta catarina) 17-30
Porto (boavista) 12-30
oferta
Procura
renda
Centros Comerciais
Introdução
O mercado industrial e logístico tem sido um dos mercados menos dinâmicos dos últimos anos uma vez que a sua atividade depende fortemente do crescimento da atividade económica e das empresas
A retração da oferta e da procura são as dinâmicas mais presentes, a par de um poder negocial elevado dos inquilinos o que tem resultado numa descida generalizada dos valores de mercado
Oferta e Procura
Stock de espaços industriais e logísticos de cerca de 4,3 milhões de m2 dos quais 2,6 milhões situados na zona
da Grande Lisboa revelando estabilidade face aos anos anteriores
O nível de absorção foi, no primeiro semestre, de aproximadamente 10 mil m2, sinónimo do reduzido
dinamis-mo do mercado
Mercado de
iNduSTriaL & LoGÍSTica
Manutenção da tendência de renegociação dos contratos existentes e de redução significativa dos valores com grande poder negocial dos inquilinos dada a sobre-oferta existente no mercado
Tendências
O mercado de industrial e logística encontra-se estagnado não se perspetivando a sua recuperação no curto prazo
Neste contexto, mantêm-se as tendências de racionali-zação dos espaços e renegociação dos contratos e rendas, prevendo-se que o ajustamento em baixa dos valores se mantenha//
oferta
Procura
renda
Valores de Mercado
Em termos de valores continua a assistir-se a uma pressão generalizada de descida de rendas com a renda
prime a situar-se nos 4,0 €/m2/mês e a renda média nos
3,0€/m2/mês
vaLores de rendas
Zona transação (€/ m2) (€/ m2/mês) 1 - Lisboa centro 350-500 3,50-4,50 2 - amadora, sintra e cascais 200-450 2,00-4,00 3 - azambuja e alverca 275-450 2,50-4,50
4 - Loures 250-375 2,00-3,00
5 - margem sul Poente/sul
250-350 2,00-3,00 (almada, seixal, Palmela,
barreiro, setúbal) 6 - margem sul
250-375 2,00-3,50 nascente/norte (montijo,
alcochete e benavente)
Introdução
Setor turístico com grande capacidade de crescimento traduzido não apenas pela continuidade de abertura de novas unidades hoteleiras mas também pelo crescimento da procura
Procura internacional crescente fruto do posicionamento de Lisboa em termos de destino de city-break e de um conjunto de prémios turísticos internacionais
Sinais de recuperação do setor com os preços médios ao balcão a assumir uma tendência crescente
Hotelaria
Nos primeiros 3 meses de 2013 desembarcaram nos aeroportos nacionais cerca de 2,8 milhões de passageiros, o que sugere um aumento de cerca de 2,7% de passageiros quando comparado com o mesmo período do ano passado
Este acréscimo deve-se a um aumento dos passageiros internacionais (+3,9%) uma vez que se tem vindo a registar um decréscimo dos passageiros em voos domésticos (-2,7%)
A performance do mercado revela um aumento das dormidas (+5,0%) e dos proveitos globais (+4,9%) quando comparado com o primeiro semestre do ano passado invertendo por isso a tendência de descida que se fazia sentir desde 2011
HoTeLaria e
TuriSMo
Prove Itos (10^ 6 € ) 18 18 17 17 17 17 17 16 16 810 800 790 780 770 760 750 740dormIdas ProveItos gLobaIs
2011 (1s) 2012 (1s) 2013 (1s) fonte: turIsmo de PortugaL
dorm
Idas (10^
6) ProveItos e dormIdas gLobaIs em PortugaL
A análise dos preços médios pedidos ao balcão revela igualmente uma subida dos valores invertendo igualmente a tendência de descida generalizada dos últimos anos. Na globalidade dos Hotéis (3, 4 e 5*) assiste-se a uma subida de cerca de 10% o que se deve a uma subida de cerca de 5% nos hotéis de 5* 50,0% 49,0% 48,0% 47,0% 46,0% 45,0% 2011 (1s) 2012 (1s) 2013 (1s) fonte: turIsmo de PortugaL
taxas de ocuPação quarto
47,2%
48,2% 47,8%
fonte: turIsmo de PortugaL
250 200 150 100 50 0 2012 (1t) 2013 (1t)
HotÉIs HotÉIs 5* HotÉIs 4* HotÉIs 3*
Preços mÉdIos ao baLcão nos HotÉIs
As taxas de ocupação quarto corroboram o impulso do mercado, revelando uma tendência de subida quando comparadas com os períodos homólogos dos 2 últimos anos, situando-se nos 48,2%
A oferta hoteleira continua a crescer tendo sido inauguradas 18 novas unidades no início de 2013, num total de 1.617 quartos numa preponderância de hotéis de 5* e 4*, representando os primeiros um total de 30% dos novos quartos
Destacam-se das aberturas o Grupo Sana que abriu duas unidades de 5*, o Epic Sana Lisboa Hotel num total de 311 quartos e o Epic Sana Algarve Hotel num total de 250 quartos, bem como abriu a primeira unidade hoteleira de 5* do Grupo Vila Galé, o Vila Galé Collection Palácio dos Arcos
Tendências
Tendência de manutenção do crescimento da procura em Portugal e nomeadamente em Lisboa que tem vindo a consolidar-se como um dos principais destinos de city-break
Reconhecimento e visibilidade internacional de Lisboa através da capacidade de atração de eventos e media especializados na área turística//
Procura
oferta
Introdução
Mercado de investimento europeu com sinais de recuperação e aumento do dinamismo no primeiro semestre de 2013
Mercado nacional com um volume de investimento muito significativo no primeiro semestre de 2013 embora largamente influenciado pela alienação de 50% do CascaisShopping
Crescente captação do interesse de investidores inter-nacionais que se encontram a estudar o mercado e as várias oportunidades existentes
Perspetiva Internacional
Apesar da situação económica na Zona Euro, o imobiliário permanece uma alternativa muito consistente para investimento o que se traduz em sinais de recuperação do mercado
Aumento da performance do mercado no primeiro semestre de 2013 com um volume total de 54,1 mil milhões de Euros na Europa Ocidental o que significa um aumento de 10% face a igual período do ano passado
O interesse dos investidores permanece em ativos
prime embora a carência de stock qualificado esteja a
travar o dinamismo do mercado
Mercados core como os do Reino Unido, Alemanha e França registaram aumentos significativos face ao primeiro semestre de 2012
A aversão ao risco mantém-se o que se reflete no valor elevado das yield e na preferência por ativos prime embora seja expectável o aparecimento de investimentos oportunísticos no segundo semestre de 2013
Os Escritórios permanecem no topo das preferências dos investidores com um volume total de 24,8 mil milhões de Euros estando a carência de stock a inibir o seu crescimento
Hotelaria e Serviços ultrapassaram o Retalho neste semestre aumentando 46% face ao mesmo período do ano passado
O volume de investimento em Retalho situou-se nos 12,3 mil milhões de Euros, um crescimento de 20% em relação ao período homólogo enquanto o setor de Industrial & Logística, embora tenha crescido, manteve a sua quota de mercado estável nos 10%
iNVeSTiMeNTo
Apesar do panorama animador, é expectável que o volume total de investimento em 2013 mantenha o nível registado em 2012 uma vez que se antecipa um decréscimo de dinamismo em alguns mercados até ao final do ano
O Mercado Nacional
O volume de investimento nacional no 1º semestre de 2013 atingiu os 189 Milhões de Euros o que significa um aumento significativo face ao volume registado no mesmo período do ano passado
0 35 70 105 140 175 210 _ _ _ _ _
voLume de InvestImento euroPeu
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 fonte: bnP ParIbas reaL estate, juLHo 2013 1t 2t 3t 4t
0
_ _
voLume de InvestImento Por semestre
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 fonte: Worx 1s 2s 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 570 660 320 180 275 128 143 123 10970 384 320 € m € 189
A preferência por ativos prime em boas localizações, contratos de arrendamento de longa duração e inquilinos fiáveis continua a ser um dos principais requisitos do mercado
O dinamismo do mercado deve-se sobretudo às transações de retalho que correspondem a cerca de 70% do volume total de investimento, nas quais a aquisição de 50% do CascaisShopping pela Sonae tem um impacte significativo
Ativos específicos de nichos de mercado têm igualmente despertado interesse de alguns investidores tendo a sua representatividade vindo a aumentar ao longo do tempo
decréscimo por se ter tornado uma alternativa consistente ao investimento em centros comerciais. Prevê-se que exista a partir de agora alguma tendência de estabilização para os ativos prime, enquanto ativos secundários ou em localizações secundárias tenderão a manter uma pressão de subida
O dinamismo do mercado deve-se quase em exclusivo aos investidores nacionais sobretudo aos fundos de investimento No entanto, o interesse de investidores internacionais tem sido crescente e encontram-se a ser estudados vários negócios que se perspetivam vir a concretizar-se nos pró-ximos meses
Mantém-se o período dilatado de tempo para a concretização de transações embora se sinta uma maior apetência para o fecho das operações
As prime yield têm vindo a subir gradualmente com exceção do retalho de rua que apresenta um ligeiro
Tendências
Mercado com sinais de recuperação, maior atividade e com perspetiva de crescimento
Redução do risco-país com impacte positivo na atratividade de investidores internacionais que encaram Portugal como uma alternativa e boas oportunidades de investimento
Expectativas de aumento da pressão de venda dos ativos das carteiras dos bancos
Tendência para a estabilização das rendas prime e pressão de subidas das yield em ativos secundários//
PrIncIPaIs transações de InvestImento (1º s 2013)
ImóveL setor LocaLIZação comPrador vaLor (m €)
50% do cascais shopping retalho cascais sonae nd
monte da quinta outros algarve Investidor Privado nd
Évora shopping retalho Évora fungepi bes II 12,0
continente Lamego retalho Lamego esaf 8,6
Loja nike rua garrett retalho Lisboa Investidor Privado 6,2
fonte: Worx
1% 29%
70%
outros
IndustrIaL & LogístIca retaLHo
escrItórIos fonte: Worx, cmvm
InvestImento Por setor (1º s 2013)
fonte: Worx, banco de PortugaL
(1s) escrItórIos retaLHo IndustrIaL eurIbor (6 meses)
_ 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
evoLução das PrIme yIeLds Por setor
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
a worx é uma das principais consultoras imobiliárias em Portugal fornecendo, desde 1996, uma vasta gama de serviços em diversos ramos do sector imobiliário, nomeadamente: Investimento, agência (escritórios, retalho, industrial) representação do cliente, arquitetura, avaliações, research & consultoria, tourism Hospitality & Leisure, urbanismo, gestão de Imóveis e gestão de Projetos. cimentada a sua posição em Portugal, a Worx internacionalizou-se, estando atualmente presente em angola e moçambique.
a Worx conta igualmente com a colaboração da knight frank/newmar, a maior consultora imobiliária privada a nível mundial, que se encontra representada em mais de 49 países distribuídos pelo continente europeu, americano, asiático, africano e oceânia.
