Registro: 2018.0000081768
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1031768-59.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., é apelada CATIA REGINA CAMARGO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente) e BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2018. Carlos Alberto de Salles
Relator Assinatura Eletrônica
3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação n. 1031768-59.2016.8.26.0100 Comarca: São Paulo Foro Central Cível
Apelante: Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.
Apelada: Cátia Regina Camargo
Juíza sentenciante: Stefânia Costa Amorim Requena VOTO N. 13763
COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE PARCELAS PAGAS. Sentença de procedência, rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, por culpa da ré, e condenada a ré a devolver integralmente os valores pagos para a compra do imóvel, atualizados monetariamente desde o desembolso de cada parcela e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, da citação. Irresignação da ré. Pretensão de retenção de parte do valor pago pela compradora apelada. Descabimento. Atraso na entrega do imóvel. Entrega prevista para abril de 2015, com tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias. Validade. Súmula 164 do TJ-SP. Alegação de atraso por aquecimento do mercado da construção civil e entraves administrativos. Fortuito externo não caracterizado. Súmula 161 do TJ-SP. Entrega devida até outubro de 2015. Não comprovação da expedição de “habite-se”. Inadimplemento reconhecido. Resolução contratual por inadimplemento da ré (art. 475, CC). Devolução integral dos valores pagos, pela indenização da resolução por inadimplemento. Vedação ao enriquecimento sem causa da ré (art. 884, CC). Súmula 543 do STJ. Juros de mora da citação, pela mora do inadimplemento da ré (arts. 389 e 395, CC, e art. 240, CPC). Sentença mantida. Sucumbência recursal (art. 85, §11, CPC). Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença de ps. 175/179, que julgou procedentes pedidos de rescisão de contrato de compra e venda c/c devolução de quantias pagas, formulado por Catia Regina Camargo em face de Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A., declarando rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, por culpa da ré, e condenando a ré a devolver integralmente os valores pagos para a compra do imóvel, atualizados monetariamente desde o desembolso de cada parcela e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, da citação.
Inconformada, apela a ré (ps. 182/194), alegando, em síntese, que a devolução integral dos valores pagos não seria devida, pois a iniciativa de rescisão fora da apelada. Afirma que o contrato teria previsto expressamente percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Em razão da rescisão por iniciativa da apelada,
haveria prejuízos à apelante, pelos investimentos no empreendimento. Sustenta que o imóvel estaria engessado até o trânsito em julgado, de forma que haveria mais prejuízos ainda à apelante. Assim, seria o caso de se fixar percentual de retenção, para indenização dos gastos com a reserva do apartamento comprado pela apelada e a rescisão do contrato. Prequestiona a súmula nº 1 do TJ-SP. Pretende a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos, com base no artigo 884 do Código de Processo Civil. Aduz que juros de mora apenas poderiam ser aplicados após o trânsito em julgado da sentença de rescisão, pois inexistente ato ilícito da apelante. Por fim, pretende que o imóvel seja imediatamente liberado em favor da apelante, já que não se oporia à rescisão.
Recurso regularmente processado. Contrarrazões a ps. 196/211.
Sem oposição ao julgamento virtual (p. 219). Os autos encontram-se em termos de julgamento.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Trata-se de pedido de resolução contratual por inadimplemento, julgado procedente para rescindir o contrato de compra e venda por culpa da ré apelante, em razão de atraso na entrega do imóvel, com devolução integral dos valores pagos pelo preço.
A apelante pretende a reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a possibilidade de retenção parcial do valor pago, com base na súmula nº 1 deste Tribunal de Justiça.
Afirma que a rescisão contratual teria sido causada por culpa da apelada, que ajuizara a demanda neste sentido.
Sem razão, contudo.
Como bem fundamentado pela I. Magistrada sentenciante, a apelante descumpriu as cláusulas contratuais, não concluindo as obras no prazo contratado.
O contrato de ps. 18/52 previa que as obras seriam concluídas em abril de 2015, com tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias, na forma do item XVII do quadro resumo e da cláusula 7.3.1.1., ou seja, as obras deveriam estar concluídas e o imóvel entregue ao final de outubro de 2015.
pela apelada em suas razões iniciais, em consonância com o entendimento da súmula 164 deste Tribunal de Justiça:
É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Independentemente da tolerância contratual, porém, o imóvel ainda não foi entregue à apelada. A apelante não faz qualquer prova nem mesmo de que o “habite-se” já estaria expedido.
Alega simplesmente que teria havido uma série de fortuitos externos, em razão de carência de mão-de-obra por aquecimento do mercado.
Há de se diferenciar o caso fortuito interno, isto é, a imprevisibilidade ocorrida no momento da prestação do serviço, do fortuito externo, decorrente de fato que não guarda qualquer relação com a atividade do fornecedor. Apenas o caso fortuito externo é excludente de responsabilidade.
Veja-se:
“Ainda que sustentada a ocorrência de chuvas, escassez de mão-de-obra e embargo administrativo do empreendimento como sendo hipóteses de força maior e caso fortuito, a verdade é que, em se tratando de relação de consumo, os eventos noticiados não rompem a causalidade, nem tampouco afastam a responsabilidade civil atribuída à alienante. Trata-se, sem nenhuma dúvida, de evento próprio, previsível e inerente à atividade empresarial daqueles que se aventuram no mercado imobiliário, ônus que deve ser absorvido pela empreendedora e, em nenhuma hipótese, repassado aos consumidores. Destaque-se, quanto à matéria, que a mão-de-obra escassa ou a incidência de chuvas no período de construção, encerram, na espécie, “res inter alios acta” no que tocam aos autores, não se cogitando, em decorrência, de qualquer submissão aos mencionados fatos, sendo demasiado impor aos compradores o resultado pelo atraso na entrega do imóvel, na forma do art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor, legislação que se aplica ao contrato entabulado pelas partes por se tratar de relação firmada entre fornecedor e destinatário final do produto (arts. 3º e 4º, CDC), apontando-se, sem delongas, as lições de CLAUDIO LUIZ BUENO DE GODOY (Código Civil Comentado, Editora Manole, página 765)”. (TJSP - Apelação nº 0019404-69.2012.8.26.0114 Relator Des. Donegá Morandini
j. 25/02/2014).
Nesse sentido, inclusive, a Súmula 161 deste Tribunal de Justiça:
Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
As alegações da apelante quanto à excludente de responsabilidade, portanto, não configuram fortuito externo, não excluindo sua responsabilidade civil pelo atraso (art. 393, CC).
Em razão do atraso, que leva ao inadimplemento contratual, cabível a rescisão do contrato, com base no artigo 475 do Código Civil.
Como a resolução contratual ocorreu, no caso, por culpa da apelante, em razão do inadimplemento contratual, a restituição integral do preço quitado pela apelada é plenamente cabível, sem qualquer retenção.
Trata-se de medida para a plena indenização devida ao comprador lesado e, sem tal medida, haveria indevido enriquecimento sem causa da apelante (art. 884, CC).
A apelante não faz jus à retenção, conforme entendimento da súmula 543 do E. Superior Tribunal de Justiça, como bem fundamentado na r. sentença:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Não se trata do caso previsto pela súmula nº 1 deste Tribunal de Justiça1, já que a decisão decorre do inadimplemento da
vendedora apelante, e não de manifestação potestativa do comprador ou de inadimplemento deste.
Por fim, os juros de mora devem, no caso, incidirem a partir da citação, na forma do artigo 240 do Código de Processo Civil. Como a restituição dos valores pagos decorre da resolução por inadimplemento contratual da apelante, e não por resilição unilateral do comprador, os juros são contados desde o reconhecimento da mora da vendedora, com base nos artigos 389 e 395 do Código Civil c/c o artigo 240 do CPC.
Quanto à liberação do imóvel em favor da apelante, trata-se de efeito imediato da rescisão do contrato de compra e venda. Como a rescisão não foi matéria impugnada pelo recurso de apelação, a
1 O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
ausência de devolução da questão importa no trânsito em julgado do capítulo da sentença que rescindiu o contrato de compra e venda, sendo daí corolário a possibilidade de renegociação do imóvel pela apelante.
Diante do exposto, nega-se provimento ao apelo, mantendo-se a r. sentença em seus próprios termos.
Pela sucumbência recursal (art. 85, §11, CPC), majoram-se os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) da condenação.
CARLOS ALBERTO DE SALLES Relator
