PARECER SOBRE A COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS NO REGISTRO DE SOLO OU INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 1. Consulta-nos o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro - SINDUSCON-RIO sobre o artigo 237-A da Lei de Registros Públicos - Lei nº 6.015/77, instituído pela Lei 11.977/09, e sua abrangência. É anexado parecer emitido pela Douta Corregedoria Geral de Justiça que entende pela restrição das disposições da Lei 11.977/09 e as alterações legislativas trazidas pela mesma às situações relacionadas ao Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV. Passemos à análise do dispositivo.
2. A Lei 11.977/09 é fruto da conversão da Medida Provisória nº 459/09. O artigo 76 da Lei equivale ao artigo 48 da MP, e estabelece que:
Art. 48. A Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:
(...)
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.
§ 1° Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.
§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.
3. A discussão consiste na análise da extensão do referido dispositivo, se restrito ao Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, instituído pela Lei 11.977/09, ou se abrange todo e qualquer empreendimento, e na ponderação entre esta legislação e eventual legislação estadual que disponha de forma distinta.
4. Com o devido respeito ao Parecer exarado pela Douta Corregedoria Geral de Justiça do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, ousamos discordar de suas conclusões, pelas razões
expostas a seguir.
DA ABRANGÊNCIA DOS ARTIGOS DA LEI 11.977/09 AOS REGISTROS PÚBLICOS EM GERAL
5. Ao se interpretar determinada norma, o intérprete pode se valer de diversas modalidades de interpretação, dentre elas a literal, que leva em conta o texto da norma, a teleológica, que leva em conta a finalidade da norma. Independentemente do método utilizado, é regra cediça de interpretação que é vedado ao intérprete estabelecer um nexo até então inexistente entre o fato e a norma, ou seja, criar uma situação para qual a norma não foi originariamente editada. E é desta forma que conclui o r. parecer da Corregedoria de Justiça do TJ-RJ, com a qual não podemos concordar.
6. O Parecer da Corregedoria de Justiça se fundamenta precipuamente na interpretação teleológica, restringindo o alcance da norma aos empreendimentos afeitos ao PMCMV, pois este programa seria a razão precípua da edição da MP. Outrossim, esta interpretação levaria à negativa de vigência do próprio dispositivo, bem como, ao contrário do que conclui a Corregedoria, à desconsideração das razões pelas quais o próprio dispositivo foi criado. No caso, a interpretação literal nos dá o melhor entendimento sobre o tema, ainda mais quando analisado em conjunto com a exposição de motivos da Medida Provisória, que nos dá a chamada mens legis, ou mensagem da lei, que é a intenção da lei, a razão de sua edição por seu autor.
7. Vê-se pela simples leitura da MP e da Lei que inúmeros dispositivos se aplicam aos serviços e registros públicos e atos registrais praticados sob a égide da Lei 6.015/73, e que não se referem especificamente ao Programa Minha Casa Minha Vida. A exposição de motivos da MP, como já dissemos, confirma esta nossa interpretação. 8. Quando determinada disposição da Lei 11.977/09 se restringe aos empreendimentos relativos ao PMCMV, há a expressa menção a tal fato. Citamos por exemplo o Capítulo II da Lei, que cuida do registro eletrônico e das custas e emolumentos. Os artigos 37 a 45 da Lei dispõem sobre diversas disposições a serem aplicadas aos temas afeitos à Lei 6.015/73, sendo certo que, destes, somente os artigos 42 e 43 e parágrafo único se referem ao Programa, como expressamente previsto nos mesmos:
"CAPÍTULO II
DO REGISTRO ELETRÔNICO E DAS CUSTAS E EMOLUMENTOS
Art. 37. Os serviços de registros públicos de que trata a Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os prazos e condições previstas em regulamento, instituirão sistema de registro
eletrônico. (...)
Art. 39. Os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, serão inseridos no sistema de registro eletrônico, no prazo de até 5 (cinco) anos a contar da publicação desta Lei.
(...)
Parágrafo único. Os atos praticados e os documentos arquivados anteriormente à vigência da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, deverão ser inseridos no sistema eletrônico.
Art. 42. As custas e os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, registro da carta de habite-se e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:
(...)
Art. 43. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal de até 3 (três) salários mínimos.
Parágrafo único. As custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do PMCMV, serão reduzidos em:
(...)
Art. 44. Os cartórios que não cumprirem o disposto nos arts. 42 e 43 ficarão sujeitos à multa no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), bem como a outras sanções previstas na Lei n° 8.935, de 18 de novembro de 1994.
Art. 45. Regulamento disporá sobre as condições e as etapas mínimas, bem como sobre os prazos máximos, a serem cumpridos pelos serviços de registros públicos, com vistas na efetiva implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37”
Eis a exposição de motivos do referido capítulo:
"25. Dispõe, ainda, a presente proposta de Medida Provisória, no Capítulo VIII, sobre a adoção do registro eletrônico nos serviços de Registro de Imóveis, a redução de custas e emolumentos na elaboração das escrituras e registros de empreendimentos ou imóveis adquiridos ou financiados no âmbito do "Programa Minha Casa, Minha Vida ", altera o art. 17 da Lei ns 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e acresce o art. 237-A à mesma lei.
26. Um dos principais requisitos para a realização de bons negócios é a existência de informações acessíveis, transparentes e fidedignas que permitam ao adquirente ou ao credor avaliar a efetiva situação do bem ou do direito. Isso vale para qualquer tipo de relação
comercial ou financeira, mas principalmente para as transações envolvendo imóveis residenciais, que além de representarem a utilização de grande soma de recursos por parte dos adquirentes, espelham a concretização de um sonho.
27. Atualmente, os registros realizados nos cartórios de imóveis não são, em sua grande maioria, eletrônicos, o que além de impor maior custo à guarda de informações, dificulta ou inviabiliza a realização de consultas amplas sobre a situação do imóvel. Com vistas a preencher tal deficiência e obter a segurança mínima necessária para a realização de negócios, os agentes econômicos, em processo de compra e venda de imóveis, solicitam um extenso conjunto de documentos, que, ao final, tornam a transação de compra e venda um evento caro e moroso para as partes, sem que isso lhes dê efetiva segurança quanto à ausência de futuros questionamentos judiciais sobre a validade da transação.
28. Neste sentido, o art. 41 define os requisitos mínimos de segurança que devem ser atendidos quando da apresentação, na forma eletrônica, de documentos ao serviço de Registro de Imóveis ou quando da expedição de tais documentos pelo mesmo serviço. Já o art. 42 regulamenta a inserção de atos registrais ocorridos em data anterior ao da vigência desta Medida Provisória, enquanto o art. 43 trata da manutenção de cópia digital de segurança dos dados., O art. 44, por sua vez, cria a obrigação de repasse das informações ao Poder Executivo.
29. Nos artigos 45 e 46 são instituídos valores reduzidos para a cobrança de custas e emolumentos no registro de empreendimentos e imóveis adquiridos ou financiados no âmbito do "Programa Minha Casa, Minha Vida". Como haverá uma maior facilidade de acesso às informações, o art. 48 altera redação do artigo 17 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, restringindo o acesso a informações pela rede mundial de computadores às pessoas detentoras de assinatura digital.
10. Releva notar que o primeiro item, de número 25, já deixa claro que a MP se refere a temas distintos do PMCMV. Além disso, nos demais itens, salvo o número 29, sequer é mencionado o PMCMV, justamente pelo fato dos artigos aos quais os r. itens se referem nada terem a ver especificamente com o programa, mas sim, aos atos de registro em geral.
11. Já com relação ao artigo 48 da MP, que especificamente se refere ao artigo 237-A da Lei 6.015/73, vejamos o item 30 da exposição de motivos:
com o propósito de tornar homogênea a sistemática de cobrança de registros efetuados nas matrículas de empreendimentos imobiliários. Importa destacar que não há atualmente unicidade de tratamento no processo de abertura de matrículas durante a fase de incorporação. A maioria dos Estados abre uma única matrícula, fazendo os registros e averbações necessários nesta matrícula. Outros Estados possibilitam que os cartórios abram tantas matrículas quantas forem as unidades que comporão a incorporação. Neste caso, os registros e averbações e, conseqüentemente, suas custas, passam a ser multiplicados pelo número de matrículas abertas. Embora possa haver a argumentação de que os cartórios que abrem múltiplas matrículas têm custas de registro e averbação diferentes daqueles que abrem uma única matrícula, a falta de homogeneidade no procedimento possibilita a ocorrência de práticas de custos que podem onerar os empreendimentos. "
12. Não resta dúvida então que o artigo visa alcançar TODA e QUALQUER operação praticada sob a égide da Lei 6.015/73. Aliás, esta é a função do artigo, uniformizar o procedimento em todo o país, justamente através da alteração da lei de registros públicos, norma federal geral sobre o tema, aplicável em todo o território nacional. 13. Logo, dizer que o mesmo só se aplica aos empreendimentos afeitos ao PMCMV é justamente dar ao mesmo o efeito contrário para o qual o mesmo foi criado, é exatamente normatizar a falta de homogeneidade de procedimentos!
14. E que não se fale em falta de isonomia, de igualdade, pois para os registros específicos do PMCMV temos as reduções de custas do parágrafo único do artigo 43 da MP, artigo 42 da Lei 11.977/09, além da isenção do artigo 43.
15. Logo, por todo o exposto, não tem fundamento jurídico a afirmação de que as disposições da Lei 11.977/09 somente se aplicam a empreendimentos afeitos ao Programa Minha Casa Minha Vida, até por que a própria exposição de motivos da mesma afirma o contrário.
DA VALIDADE DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS COMO NORMA COGENTE E DA FIXAÇÃO DE EMOLUMENTOS
16. A Constituição da República Federativa do Brasil é clara ao dispor que é de competência privativa da União Federal legislar sobre registros públicos, conforme artigo 22, inciso XXV.
17. Já sobre os emolumentos devidos pelos serviços notarias e de registro, o artigo 236 da CRFB é claro:
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.
§ 1 ° - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º - Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
18. A norma prevista no parágrafo 2Q do referido dispositivo já foi editada, e é a Lei 10.169/00, lei ordinária de caráter federal, a ser obrigatoriamente seguida pelos Estados e pelo Distrito Federal.
19. No caso, e até mesmo o parecer da Douta Corregedoria de Justiça entende desta forma, o novel artigo 237-A da Lei nQ 6.015/73, ao dispor de forma distinta daquela prevista na Lei 10.169/00, deve prevalecer, pois é norma hierarquicamente igual, cronologicamente posterior, e editada pela união Federal no exercício de sua competência legislativa contida no artigo 22, XXV da CRFB.
20. Logo, o dispositivo é apto para o fim pretendido. Eventuais normas estaduais dispondo em contrário não poderão prevalecer, pois estarão violando norma federal de caráter geral, bem como usurpando competência legislativa privativa da União.
CONCLUSÃO
21. Por todo o exposto, entendemos que o artigo 237-A é de observância obrigatória em todo o território nacional, independentemente da existência de norma Estadual dispondo em contrário.
22. Caso os órgãos competentes façam exigências distintas daquelas previstas na atual redação da Lei 6.015/73, cabe mandado de segurança em face do órgão.
23. Entendemos que o referido remédio constitucional também pode ser apresentado em caráter preventivo, pelo órgão de classe competente, em defesa do interesse de seus associados, visando a aplicação do prefalado artigo 237-A a todo e qualquer empreendimento que se enquadre na hipótese prevista no artigo. 24. Sendo este nosso entendimento sobre o tema, sugerimos o encaminhamento.
Gustavo Kelly Alencar GJE - Gerente
