Superior Tribunal de Justiça

(1)

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO

REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)

RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO.

EMBARGOS DO DEVEDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO.

LEGITIMIDADE ATIVA DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.

- A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual.

- Recurso especial provido. Ônus sucumbenciais invertidos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Sidnei Beneti.

Brasília (DF), 19 de junho de 2012(Data do Julgamento)

MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora

(2)

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2011/0105156-4 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1252620 / SC

Números Origem: 20070481201 20070481201000100 20070481201000200 23033740278

PAUTA: 12/06/2012 JULGADO: 12/06/2012

Relatora

Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. MAURÍCIO DE PAULA CARDOSO Secretária

Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA

AUTUAÇÃO

RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S) ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Locação de Imóvel

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, adiou o julgamento deste processo por indicação do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).

(3)

Superior Tribunal de Justiça

RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso especial interposto por LÍDIA MOREIRA

MUND - ESPÓLIO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da

Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Santa

Catarina.

Ação: embargos do devedor, opostos pelo recorrente, em face de

execução de título extrajudicial ajuizada pela ADMINISTRADORA DE

IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA, em desfavor do recorrente.

A ação de execução está fundada em contrato de locação firmado

entre Hermano Beilke Viana – locador, e Alberto Knolsein – locatário, e

afiançado por Lídia Moreira Mund, já falecida e, portanto, substituída pelo

espólio.

Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido, para reconhecer

a validade da fiança e excluir do valor da execução todas as rubricas acessórias

(água, energia elétrica, IPTU), mantendo-se apenas o valor referente aos aluguéis.

Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrente,

nos termos da seguinte ementa:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. AVENTADA ILEGITIMIDADE AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA PROPOR EXECUÇÃO DE ALUGUERES. PODERES CONFERIDOS

(4)

Superior Tribunal de Justiça

LITISPENDÊNCIA. EXECUÇÃO ANTERIOR JULGADA EXTINTA

SEM ANÁLISE DO MÉRITO. NÃO CONFIGURAÇÃO.

CERCEAMENTO DE DEFESA. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. DESNECESSIDADE. PROVAS NOS AUTOS SUFICIENTES À FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. RAZÕES RECURSAIS INFUNDADAS. APELO DESPROVIDO.

"É parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário, a empresa imobiliária investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo, a fim de receber valores oriundos de contrato de locação." (AI n. 02.016903-5, de Blumenau, Rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben).

"A teor do disposto no artigo 301, §3º, do CPC, existe litispendência quando se repete a ação que está em curso. Para se configurar a litispendência, é necessária a existência da tríplice identidade prevista no §2º do artigo 302 do CPC, ou seja, que a ação tenha as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido da outra demanda. Dentro desta concepção, não ocorre litispendência quando se trata de ações com pedidos distintos." (STJ, REsp n. 399.892/MG, Rel. Min. Garcia Vieira).

O princípio da livre apreciação da prova, vigente no ordenamento jurídico pátrio (art. 131 do CPC), outorga ao juiz o poder de examinar livremente os elementos probatórios que lhe são apresentados, sendo-lhe não apenas facultado, como também altamente aconselhável, à luz dos princípios da economia e da celeridade processuais, proceder ao julgamento tão logo constem dos autos elementos suficientes para a formação de seu convencimento. (e-STJ fl. 100)

Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram

rejeitados.

Recurso Especial: alega violação dos arts. 6º e 389, II, do CPC, bem

com dissídio jurisprudencial. Argumenta que a administradora de imóveis não é

parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, os quais

compõem o patrimônio do devedor. Assevera que houve cerceamento de defesa,

tendo em vista o indeferimento da prova pericial.

Juízo Prévio de Admissibilidade: O Tribunal de origem admitiu o

Recurso Especial, determinando a subida dos autos ao STJ.

(5)

Superior Tribunal de Justiça

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)

RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

VOTO

I – Delimitação da controvérsia

Cinge-se a controvérsia a examinar a legitimidade ativa da

administradora de imóveis para postular, em nome próprio, os aluguéis

inadimplidos.

O Tribunal de origem assim se manifestou sobre a preliminar de

ilegitimidade suscitada pela recorrente:

Quanto à aventada ilegitimidade ativa ad causam , tem-se que os documentos juntados às fls. 4/6 dos autos da execução em apenso são suficientes para afastar essa preliminar. Além disso, o embargante, em suas argumentações, em momento algum nega a existência do contrato particular de locação de imóvel no qual a imobiliária atua como representante do proprietário do bem.

Com efeito, consoante se infere do mandato firmado entre o proprietário, Sr. Hermano Beilke Viana, e a apelada, possui essa, em relação ao imóvel locado, cujo fiador é o apelante, poderes para "tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (fl. 20 dos presentes autos, com grifos no original). Não pairam dúvidas, portanto, de que o imóvel permanecia sob a

(6)

Superior Tribunal de Justiça

administração e os cuidados da imobiliária durante a vigência do contrato de fl. 6.

Como bem destacou o MM. Magistrado a quo, "À exequente, conforme a procuração que consta à fl. 5 dos autos da execução, foram atribuídos poderes especiais, para que constituísse Advogado para buscar em Juízo a satisfação de créditos decorrentes do contrato locativo" (fl. 55).

É da essência do mandato que uma pessoa seja "investida de poderes por outra, com o objetivo de, em seu nome, praticar atos jurídicos ou administrar interesses. É o conceito que se extrai do art. 1.288 do Código Civil (de 1916): 'Opera-se o mandato, quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses'" (in RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 471).

(...) Dessa feita, conquanto tenha intervindo na celebração do pacto locatício em apreço, porque constituída administradora do imóvel locado, resta inquestionável a legitimidade da imobiliária para figurar no pólo ativo da demanda executória, atuando na qualidade de representante do proprietário. (e-STJ fls. 102/104)

O recorrente afirma que o acórdão recorrido violou o art. 6º do CPC,

porque a imobiliária, como representante do locador, não poderia pleitear, em

nome próprio, os aluguéis inadimplidos, que compõem o patrimônio do

proprietário.

II. Legitimidade Ativa

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/1991. O

contrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em

dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de imóvel, é

sinalagmático, firmado entre locador e locatário.

Significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmada

com a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária,

que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de

vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de

pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.

(7)

Superior Tribunal de Justiça

A dúvida surgida nesse recurso consiste em dizer se essa

intermediação, por si só, outorga à imobiliária legitimidade para ajuizar, em seu

nome, ação de execução de aluguéis em face do locatário e dos fiadores.

Quanto ao ponto, merece consideração prévia a contextualização da

posição do intermediário na relação contratual subjacente e seus reflexos

processuais.

O contrato de administração de imóveis tem lugar quando o

proprietário, mediante mandato ou autorização, outorga a outrem a gestão de

imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários,

mediante contraprestação em dinheiro.

A procuração é, portanto, o principal instrumento da administração

imobiliária. Nela estão especificadas a designação e a extensão dos poderes

conferidos pelo mandante ao mandatário para o desempenho de sua função.

Na hipótese em análise, para a execução desse ofício, o proprietário

do imóvel outorgou poderes à imobiliária recorrida, para:

"tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (e-STJ fls. 102/103)

Conclui-se que a recorrida fora constituída pelo locador, Sr. Hermano

Beilke Viana, mediante instrumento de procuração, como sua mandatária para a

prática de atos de administração em geral de imóvel, sendo-lhe outorgados

poderes para, inclusive, ajuizar ações em que o outorgante tenha interesse e que

versem sobre o referido imóvel.

(8)

Superior Tribunal de Justiça

imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de

cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário

ou fiadores, em nome do locador.

A dúvida existe com relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar,

em seu nome, ação de execução de aluguéis inadimplidos.

Isso porque o Código de Processo Civil estabelece que não é possível

pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo as exceções estabelecidas em lei

(art. 6º). A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direito

material. Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos,

denominados substitutos processuais.

A substituição processual somente poderá se aperfeiçoar nos termos

definidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediante

disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto.

Ocorre que a legislação infraconstitucional, em especial a Lei

8.245/91, não garante à administradora de imóveis legitimidade para substituir

processualmente o locador.

A administradora de imóveis é apenas representante do proprietário, e

não substituta processual, legitimada para executar obrigações e encargos

derivados de contrato de locação.

A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de

colocá-la no lugar do próprio locador. Isso, mesmo que a intermediação contratual

se dê apenas com a imobiliária, sem que as partes – locador e locatário – sequer

tenham contato pessoal.

Fenece, então, legitimidade à administradora de imóveis.

Por essa razão, não sendo a recorrida titular da pretensão deduzida

em juízo, uma vez que o contrato de locação foi entabulado entre HERMANO

BEILKE VIANA, proprietário do imóvel e a locatária, afiançada por LÍDIA

MOREIRA MUND, deve ser reconhecida como carecedora de ação, por lhe faltar

(9)

Superior Tribunal de Justiça

uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito.

Há, por todo o exposto, violação do art. 6º CPC, fato a justificar o

provimento do Recurso Especial.

Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para

cassar o acórdão recorrido e extinguir o processo, sem resolução do mérito, nos

termos do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade ativa da agravada.

Condeno a recorrida

ao pagamento das custas processuais e dos

honorários advocatícios, mantidos quanto a estes o valor fixado pelo Juízo de 1º

grau de jurisdição.

(10)

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2011/0105156-4 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.252.620 / SC

Números Origem: 20070481201 20070481201000100 20070481201000200 23033740278

PAUTA: 12/06/2012 JULGADO: 19/06/2012

Relatora

Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. JOSÉ BONIFÁCIO BORGES DE ANDRADA Secretária

Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA

AUTUAÇÃO

RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S) ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Locação de Imóvel

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Sidnei Beneti.