KATIA MARIA RUEDA 1 ENGENHEIRA CIVIL

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Ipiranga

Processo no1004012-25.2014.8.26.0010 / 01

Ação : Cumprimento de Sentença – Locação de Imóvel Exequente : Maria da Penha Sagres Garbelini

Executado : Gazeta Expresso Ltda e outro

KATIA MARIA RUEDA, tendo desempenhado suas funções na

conformidade das normas e preceitos em vigor, vem, mui

respeitosamente, apresentar suas conclusões a V. Exa., a partir das observações e constatações consubstanciadas no presente Laudo.

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 07 de março de 2.016

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Engª Civil - Katia Maria Rueda

CREA 5060805416

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente trabalho tem por objetivo a determinação do justo, real e atual valor do imóvel situado à Rua Vergueiro, nº 8.993 – apto 24 – Edifício Ilha de Capri - Condomínio Piazza de Sorrento, no bairro da Vila

Firmiano Pinto, São Paulo / SP.

A avaliação servirá para instruir o processo nº

1004012-25.2014.8.26.0010 / 01, na presente Ação de Cumprimento de Sentença – Locação de Imóvel. 1.1. A EXEQUENTE - Apresentou inicial (fls. 01) 1.2. OS EXECUTADOS - Foram citados (fls. 32) - Foram intimados (fls. 128) 1.3. O PERITO JUDICIAL

A signatária foi honrada com a indicação, nomeada a proceder a avaliação do apartamento.

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1.5. Na presente avaliação, assume-se que os elementos estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros foram de boa fé e são confiáveis.

2. VISTORIA

2.1. Situação e Características Gerais

Aos 11 (onze) dias do mês de fevereiro de dois mil e dezesseis, procedeu-se a vistoria no imóvel em questão.

O imóvel localiza-se em região de fácil acesso, nas proximidades da Avenida Presidente Tancredo Neves e Rodovia Anchieta. A região caracteriza-se por imóveis de padrão médio, além de comércio de densidade média.

O local é provido de todos os melhoramentos públicos que se fazem presentes na região, a saber: redes de água potável, de águas pluviais, de esgotos sanitários, energia elétrica, iluminação pública, telefone, pavimentação, guias e sarjetas, coleta de lixo, comércio local, transporte coletivo e escolas.

2.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com a matrícula n° 114.941 do 6º CRI de São Paulo, trata-se do apartamento nº 24 localizado no Edifício Ilha de Capri no

Condomínio Piazza de Sorrento, e que possui área útil de 69,38 m2, área

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correspondendo-lhe a fração ideal de 1,1228% no terreno. Possui 01 vaga de garagem.

O edifício no qual situa-se o apartamento em questão é composto por pavimento térreo e 11 andares tipo. Cada andar abriga quatro unidades residenciais e são servidas por 02 elevadores, sendo 01 social e 01 de serviço. O condomínio é composto por dois blocos e possui infra-estrutura de lazer com salão de festas (um por bloco), churrasqueira, salão de jogos, mini quadra e jardins.

A unidade avalianda nº 24 possui as seguintes dependências internas:

- Sala de Estar com sacada; - Sala de Jantar;

- Cozinha;

- Área de serviço; - Banheiro social;

- 03 dormitórios, sendo 1 suíte.

Os principais materiais de acabamento da unidade são:

Paredes Pintura látex, azulejo.

Piso Cerâmica, granito.

Forro Forro de PVC, laje com pintura látex.

Esquadrias Alumínio.

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3. CRITÉRIO E METODOLOGIA

O presente trabalho de avaliação obedece diretrizes gerais às técnicas e recomendações da NBR 14653 Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens – NBR 14653-1:2001– e nas Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos, publicadas pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.

Para o estudo em questão, entre os métodos de avaliação de imóveis, o COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO é, sem dúvida, o mais empregado e o que apresenta melhores resultados.

Na realidade qualquer processo de avaliação lança mão desse método, seja direta ou indiretamente, pois os dados de mercado serão ponderados e analisados. No processo direto utilizado, pesquisa-se o mercado de imóveis disponíveis ou que possam assemelhar-se ao objeto de avaliação, por meio de parâmetros, pois é certo que somente em raras ocasiões se é possível encontrar dados relativos aos imóveis que tenham exatamente as mesmas características.

O presente trabalho é classificado como Laudo de Uso Restrito e possui “Grau I" quanto à fundamentação e quanto à precisão, conforme as exigências definidas na NBR 14653-2:2004.

4. ANÁLISE DE PESQUISA

Para que os valores pesquisados sejam comparáveis ao imóvel avaliando, torna-se necessária a homogeneização levando-se em conta as características próprias dos mesmos, segundo critérios técnicos

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específicos. No processo avaliatório em tela, os fatores a serem aplicados para a homogeneização estão descritos a seguir:

“Fator Fonte”: desconta em 10% (realidade do mercado imobiliário local para apartamentos nessa região ) os valores referentes às ofertas informadas por agentes imobiliários locais, em virtude de uma provável diminuição desta magnitude no preço final, caso o negócio venha a se realizar.

“Fator Concentração de Área”: a área de cada elemento será comparada ao avaliando tendo em vista que quanto maior a área, menor o valor unitário.

“Fator Padrão Construtivo”: o enquadramento na nova tabela de classificação do IBAPE - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – São Paulo – 2002 serviram de base para comparação entre o avaliando e os demais dados amostrais, no que tange o seu padrão construtivo.

“Fator Idade / Conservação”: a idade aparente e estado de conservação dos elementos comparativos foi relacionada com o avaliando. Utilizou-se o Método Ross Heideck através da formulação e classificação.

“Fator Localização”: leva em conta a valorização (ou desvalorização) do imóvel em função de sua localização.

“Fator Vaga de Garagem”: a quantidade de vagas de garagem dos elementos comparativos foi relacionada com a do avaliando.

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5. AVALIAÇÃO

De acordo com o Anexo – I foi determinado o valor unitário médio de mercado para o apartamento, levando em consideração os seguintes parâmetros:

Padrão: Conforme a Tabela de Coeficientes – base R8N do IBAPE – Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, o imóvel encontra-se enquadrado na Classe 1 – Residencial – 1.3 Apartamentos – 1.3.3 Padrão Médio com elevador no intervalo Máximo (2,160).

Estado de Conservação: O imóvel encontra-se em bom estado de conservação, classificado como regular (3) conforme Ross Heideck.

Idade Aparente: O imóvel possui idade aparente de 20 anos.

6. CONCLUSÃO

Em vista dos elementos coletados e analisados, temos o seguinte valor arredondado para o mês de março de 2.016:

Valor do Apartamento = R$ 390.000,00 (março/2016) (trezentos e noventa mil reais)

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7. ENCERRAMENTO

A signatária coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos necessários.

A presente avaliação compõe-se de 8 (oito) folhas, numeradas e digitadas em um só lado, todas rubricadas com exceção da última, que vai datada e assinada.

Seguem anexos:

ANEXO I - Pesquisa Imobiliária

ANEXO II – Homogeneização e Cálculos ANEXO III – Croqui de Localização ANEXO IV – Fotos do Imóvel

São Paulo, 07 de março de 2.016.

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Engª Civil - Katia Maria Rueda

CREA 5060805416 __ __ __ __ ______________________________________________

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ANEXO I

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ELEMENTO 1

ENDEREÇO : Rua Vergueiro, 9.024 - 9º andar - Residencial Vergueiro - V. Firmiano Pinto - São Paulo / SP

VALOR SOLICITADO: R$ 358.000,00 LÍQUIDO: R$ 322.200,00 LOCALIZAÇÃO 100,00

PADRÃO 2,160

ÁREA ÚTIL: 58,00

CONSERVAÇÃO: Regular (3)

STATUS: Oferta V. UNIT.: R$ 5.555,17 IDADE: 25 anos 0,747

FONTE : Henry Kauf Imóveis - Sr. Eduardo - Tel: (11) 2157-8811 ELEMENTO 2

ENDEREÇO : Rua Vergueiro, 9.138 - 4º andar - Edifício Império - V. Firmiano Pinto - São Paulo / SP

PADRÃO 1,926

FONTE : Marcelo Kavaleski Imóveis - Sr. Marcelo - Tel: (11) 2373-1546 ELEMENTO 3

ENDEREÇO : Rua Vergueiro, 9.200 - 2º andar - Res. Villagio di Capri - V. Firmiano Pinto - São Paulo / SP

PADRÃO 1,926

FONTE : Taissei Imobiliária - Sr. Tadeu - Tel: (11) 2384-8102 ELEMENTO 4

ENDEREÇO : Rua Elba, 649 - 9º andar - Edifício Nerina - V. Moinho Velho - São Paulo / SP

PADRÃO 2,160

FONTE : Proprietário - Sr. Renato - Tel: (11) 9.4023-2294

ENDEREÇO : Rua Regino Aragão, 65 - 5º andar - Edifício Duque de Aragão - V. Moinho Velho - São Paulo / SP

PADRÃO 2,160

CARACTERISTICAS : Apartamento com 2 dormitórios, sendo 1 suíte, sala de estar / jantar. Possui 02 vagas de garagem. PESQUISA IMOBILIÁRIA - VENDA - APARTAMENTO

CARACTERISTICAS : Apartamento com 2 dormitórios. Possui 01 vaga de garagem.

CARACTERISTICAS : Apartamento com 2 dormitórios. Possui 01 vaga de garagem. CARACTERISTICAS : Apartamento com 2 dormitórios. Possui 01 vaga de garagem.

CARACTERISTICAS : Apartamento com 2 dormitórios. Possui 01 vaga de garagem.

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ANEXO II

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ELEMENTO VALOR UNITÁRIO

CONC. ÁREA ELEMENTOS

CONC. ÁREA

AVALIANDO FATOR Diferença (R$)

E H P CONC. ÁREA 1 R$ 5.555,17 58,00 69,38 0,978 -123,02 5432,15 2 R$ 4.292,31 65,00 69,38 0,992 -34,85 4257,46 3 R$ 5.175,00 60,00 69,38 0,982 -93,11 5081,89 4 R$ 6.120,00 50,00 69,38 0,960 -245,53 5874,47 5 R$ 5.785,71 63,00 69,38 0,988 -69,35 5716,37 MÉDIA R$ 5.385,64 DESVIO PADRÃO 701,40 COEF. VARIAÇÃO 13,02% ELEMENTO PADRÃO ELEMENTOS PADRÃO

E H P PADRÃO 1 2,160 2,160 1,000 0,00 5555,17 2 1,926 2,160 1,121 521,50 4813,80 3 1,926 2,160 1,121 628,74 5803,74 4 2,160 2,160 1,000 0,00 6120,00 5 2,160 2,160 1,000 0,00 5785,71 ELEMENTO IDADE / CONSERVAÇÃO ELEMENTOS IDADE / CONSERVAÇÃO AVALIANDO

FATOR Diferença (R$) E H P IDADE /

CONSERVAÇÃO 1 0,747 0,809 1,083 461,07 6016,24 2 0,687 0,809 1,178 762,24 5054,55 3 0,809 0,809 1,000 0,00 5175,00 4 0,858 0,809 0,943 -349,51 5770,49 5 0,809 0,809 1,000 0,00 5785,71 ELEMENTO LOCALIZAÇÃO ELEMENTOS LOCALIZAÇÃO

EHP LOCALIZAÇÃO 1 100,00 100,00 1,000 0,00 5555,17 2 100,00 100,00 1,000 0,00 4292,31 3 100,00 100,00 1,000 0,00 5175,00 4 100,00 100,00 1,000 0,00 6120,00 5 100,00 100,00 1,000 0,00 5785,71

ELEMENTO VAGA ELEMENTOS VAGA AVALIANDO FATOR Diferença (R$) EHP VAGA

1 1,00 1,00 1,000 0,00 5555,17 2 1,00 1,00 1,000 0,00 4292,31 3 1,00 1,00 1,000 0,00 5175,00 4 1,00 1,00 1,000 0,00 6120,00 5 1,05 1,00 0,952 -275,51 5510,20 VALOR UNITÁRIO SEM FATORES TODOS OS FATORES

COEF. GERAL HOMOG.

1 R$ 5.555,17 5893,22 0,9426 2 R$ 4.292,31 5541,20 0,7746 3 R$ 5.175,00 5710,62 0,9062 4 R$ 6.120,00 5524,96 1,1077 5 R$ 5.785,71 5440,86 1,0634 5385,64 5622,17 701,40 180,40 NORMA IBAPE 13,02% 3,21% ENTRE 0,5 E 2,0

FATOR CONCENTRAÇÃO DE ÁREA

FATOR VAGA DE GARAGEM CÁLCULO - TRATAMENTO POR FATORES - VENDA - APARTAMENTO

FATOR LOCALIZAÇÃO FATOR PADRÃO

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ANEXO III

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(15)

ANEXO IV

(16)

Vis ta da Entrada do Condom ínio

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Dorm itório 2 Banho Soc ial Dorm itório3 - Suíte

Banho – Suíte Cozinha Área de Serviç o