ATA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO SPAZIO BOSQUE MAIA REALIZADA AOS CINCO DIAS DO MÊS DE AGOSTO DO ANO DE DOIS E MIL E DEZENOVE.
Aos cinco dias do mês de agosto do ano de dois mil e dezenove, as dezenove horas e trinta minutos em segunda e última convocação, reuniram-se em Assembleia Geral Extraordinária, os senhores condôminos do CONDOMÍNIO SPAZIO BOSQUE MAIA, sito à Av. Raimundo Pereira de Magalhaes 2500, São Paulo–SP, em atendimento ao Edital de Convocação, regularmente expedido e datado aos vinte e seis de julho de dois mil e dezenove, a fim de deliberarem sobre a seguinte "Ordem do Dia”: 1. Apresentação do processo de implantação; 2. Deliberação e aprovação do Regulamento Interno provisório; 3. Apresentação e deliberação referente a tela de proteção, grade de proteção das unidades térreo e itens correlatos; 4. Aprovação dos procedimentos a serem adotados para realizar o protesto das despesas condominiais não pagas, conforme Lei Estadual no 13.160 de 21.07.2008, bem como para o síndico levar a protestos os Condôminos inadimplentes; 5. Esclarecimentos referente ao kit implantação. Abertos os trabalhos, foi indicado para presidir a mesa o Sr. Moises Felipe de Araujo Costa da Torre 01 – Apartamento 401, que autorizou a mim Leandro Amorim Rodrigues, representante da administradora Lello Condomínios, para secretariá-lo. Composta a mesa, foi efetuada a leitura da "Ordem Do Dia", passamos ao seu primeiro item - 1. Apresentação do Processo de Implantação - Fazendo uso da palavra o Sr. Leandro Amorim - representante da administradora Lello Condomínios, inicialmente fez uma breve apresentação sobre vida em condomínio, discorrendo sobre a legislação a qual os condôminos estão sujeitos, (Código Civil, Lei de condomínios, Convenção do condomínio e Regulamento interno) esclarecendo a todos que a partir da compra do imóvel os condôminos estão sujeitos a esses regramentos, e que obedecem uma ordem hierárquica onde o Regulamento interno é a base da pirâmide, com o objetivo de conduzir de forma harmoniosa o dia a dia do condomínio, depois a convenção do condomínio, a lei de condomínios e o regramento maior é o código civil, depois esclareceu a todos as funções de cada membro que compõe e condomínio, ressaltando e esclarecendo que a Administradora possui algumas funções bem específicas, sendo a primeira cumprir funções administrativas por demanda, ou seja o sindico procede com as solicitações e a administradora executa (ex: redação de circular, redação de Regulamento interno, envio de boleto, etc), e que a mesma não tem o poder de decisão, e sim de orientação ao síndico, a Administradora responsável pela parte contábil (emissão e boletos e recebimentos, pagamento das contas e prestação de contas), cuida e fiscaliza a parte tributária e trabalhista, já o Sindico cumpre todas as funções elencadas no código civil artigo 1.348, onde somente o síndico é o responsável em representar o condomínio, perante órgãos públicos e/ou terceiros, é o síndico o responsável pela manutenção e preservação da área comum, onde ele deve contratar as empresas para executar tais serviços, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção e demais legislações, o sindico é o responsável direto e legal pelo condomínio, o Subsíndico substitui o síndico na ausência do mesmo, como o Síndico do Condomínio é Profissional, o Subsíndico acaba que na ausência do mesmo, assume as funções de ouvir os moradores e repassar ao Síndico, para que sejam adotadas as ações. Ao Conselho cabe a análise das contas, verificando se o síndico está gastando dentro do teto orçamentário, devidamente aprovado, além do acompanhamento das demandas. Aos Condôminos, cabe participar das assembleias, votar e ser votado, estando quite com as contribuições condominiais, guardar o zelo e o decoro, em contínuo o Sr. Leandro, apresentou a todos o processo de implantação, ressaltando que o condomínio nesse primeiro momento deve cumprir as obrigações
legais necessárias, dentre elas as alterações de titularidade das contas de consumo, cadastro de economias, celebrar o seguro do condomínio e contratar as manutenções necessárias para a preservação dos equipamentos que o empreendimento possui, conforme NBR5674. O Sr. Leandro, ressaltou a importância de todos se cadastrarem no site da administradora Lello, pois terão acesso aos dados do condomínio, balancetes documentos, projetos e principalmente ao aplicativo de prestação de contas digital, onde todos podem verificar as contas do condomínio de maneira clara e transparente, onde todos os condôminos terão acesso a cada nota paga, e o custo de cada empresa que presta serviço para o condomínio, o que faz a gestão ser de todos. O Sr. Leandro ressaltou ainda que o Conselho juntamente com o Sindico negociou junto a empresa Haganá além dos postos de mão de obra o complemento do sistema de segurança que envolve câmeras e sistema de controle de acesso de pedestre e veículos, cujo os custo será absorvido pelo condomínio mediante a negociação realizada, porém fica a cargo de cada condômino a aquisição do controle linear (veiculo) para as unidades que possuem vagas de garagem, após esclarecimento foi colocado em votação a aquisição do controle linear no valor de R$ 37,90 a vista ou parcelado em 3x, foi aprovado o pagamento a vista que será cobrado no boleto da cota condominial com vencimento no mês de setembro/19. Concluindo esse item, passou a discussão o segundo item da ordem do dia: 2. Deliberação e aprovação do Regulamento Interno provisório. Primeiramente o Sr. Leandro, esclareceu que a minuta do regulamento interno é baseada na Convenção do Condomínio, no Código Civil, onde as regras apresentadas nessas 3 (três) instâncias devem ser mantidas, sendo que tal minuta tem intenção de ser um meio de mediação mais eficaz para os condôminos. A minuta do Regulamento Interno provisório ficará disponível pelo prazo de 180 dias, onde todos os condôminos podem emitir sua opinião sobre o regulamento e com isso construir as regras do condomínio. O regulamento interno será publicado no portal da Lello (www.lellocondominios.com.br - Condomínio – Atas, Editais, Documentos diversos), durante esse período poderão ser enviadas sugestões e/ou alterações para melhor atender a vivência dos condôminos. Esta minuta tem a sua validade na íntegra. Pontuamos a área comum do empreendimento, onde os Srs. Condôminos precisam deliberar sobre a cobrança da utilização dos espaços do Condomínio, Salão de Festas e o horário da utilização dos espaços. Após esclarecimentos, foi colocado em votação três propostas, sendo: 1° proposta: Cobrar a taxa de locação no valor de 20% (vinte por cento), do Salário mínimo – R$ 199,60 (cento e noventa e nove reais e sessenta centavos), 2° proposta: Cobrar a taxa de locação de 15% ( quinze por cento), do Salário Mínimo - 149,70 (Cento e quarenta e nove reais e setenta centavos), e 3° proposta: Cobrar a taxa de locação no valor de 10% (dez por cento), do Salário mínimo – R$ 99,80 (noventa e nove reais e oitenta centavos). O representante da administradora, frisou que o valor da locação das áreas, além de pagar os custos da manutenção, também serão provisionados para fazer investimentos ou outras melhorias que se fizerem necessários, para não ter que futuramente fazer rateio para todos os condôminos. Após esclarecimentos, colocado em votação as três propostas, foi aprovado por maioria dos presentes, a proposta 3, assim o valor da locação dos espaços serão 10% (dez por cento), do Salário mínimo – R$ 99,80 (noventa e nove reais e oitenta centavos) para a locação do salão de festas. Foi ratificado o horário de uso das 08h00 às 22h00, esclarecido que será permitido a utilização de aparelhos sonoros, desde que não incomodem os demais usuários, também aprovado que os moradores, poderão fazer a reserva dos espaços no máximo 2 vezes, pelo período de sessenta dias, para que todos possam utilizar os espaços. As reservas serão feitas pelo portal da administradora, sendo que a cobrança da locação, será realizada juntamente com a cota condominial no mês posterior a utilização. Foi aprovado também que as desistências, deverão ser realizadas com antecedência mínima de sete dias, caso seja realizada em um menor espaço de tempo, o condômino
terá que pagar 50% do valor da locação do espaço, pois impediu o uso de um outro condômino. Foi definido também, que a locação do espaço limita apenas a utilização do mesmo, não sendo permitido que os convidados utilizem as áreas comuns. Novamente com a palavra o representante da administradora, informou que o restante do Regulamento Interno é baseado na Convenção Condominial, Código Civil e Lei de Condomínios (4.591/64), devidamente adaptado a estrutura do condomínio, assim sugere que o Regulamento Interno seja aprovado pelo período de 180 dias, sendo que nesse período o Regulamento Interno ficará disponível no portal da Administradora, onde todos os condôminos poderão enviar sugestão a administradora e em futura Assembleia Geral, será discutido as sugestões e aprovado o Regulamento Interno em definitivo, até que ocorra essa Assembleia, o Regulamento Interno é valido na integra. Após deliberação desse assunto passamos a discussão do terceiro item da ordem do dia - Item 3. Apresentação e deliberação do padrão da grade das unidades térreo, tela de proteção e itens correlatos. Novamente com a palavra, o representante da administradora, informou que devido a segurança e para não alterar a fachada, informou que a grade de segurança, pode ser instalada somente pelas unidades do térreo e a instalação e opcional e não obrigatória, após os esclarecimentos foi proposto três modelos de instalação, a qual após votação foi aprovada a instalação das grades de segurança para as unidades do térreo por unanimidade, lembrando que a instalação é opcional, devendo a mesma ser de alumínio branco pintura eletrostática e a instalação deverá ser faceada com a janela, não podendo ser chumbada na parede, ou parafusada, pois o Condomínio pode perder a garantia da construção, o modelo escolhido foi o Modelo 02, conforme ao lado:
Sr. Leandro esclareceu informou ainda que caso, os moradores optem pela instalação da grade de segurança interna, não precisam seguir o padrão aprovado. Ato continuo, o Sr. Leandro, informou que precisa ficar deliberado a padronização da tela de proteção, esse item deve ser deliberado em assembleia, pois compõe a fachada do condomínio, as telas de proteção são consideradas item de segurança e o condomínio não pode barrar a instalação da mesma, mas pode definir o padrão de cor, após o esclarecimento foi colocado em votação, sendo que a Cor Cristal aprovada por unanimidade, conforme modelo abaixo:
Foi lido o item III, do artigo 1.336, do Código Civil, que diz: “não alterar a forma e a cor da fachada, das parte e esquadrias externas”. Entende-se com fachada todas as faces da edificação, as quais são vistas externamente e internamente, as face externas são as frentes, laterais e fundo do prédio; faces internas são, corredores, hall, escadas, portas e soleiras, dessa forma, as mesmas não podem ser alteradas, com relação as portas das unidades, ambas devem ser mantidas o padrão, caso o condômino queira trocar por uma com material mais resistente, pode o fazer desde que mantenha a característica, sendo a mesma branca e lisa, não podendo alterar a cor, puxador e também as soleiras. Itens de segurança, como olho mágico, chave tetra, fechadura eletrônica e câmera de segurança, podem ser instaladas. Concluindo o item, passamos a discussão o quarto item da ordem do dia: 4. Aprovação dos procedimentos a serem adotados para realizar o protesto das despesas condominiais não pagas, conforme Lei Estadual no 13.160 de 21.07.2008, bem como para o síndico levar a protestos os Condôminos inadimplentes. Com a palavra o Sr. Leandro esclareceu aos presentes, que apesar de a Lei estar em vigor é recomendável a aprovação em Assembleia de todos os procedimentos a serem adotados, bem como, a autorização para que o Síndico possa efetuar os protestos. Após esclarecimentos, e sendo colocado em votação, foi aprovado por unanimidade dos votos o protesto dos encargos condominiais vencidos e não pagos a partir de 60 (sessenta) dias de inadimplemento. Os títulos seguirão para cartório, não efetuando o pagamento total do débito acrescidas dos encargos decorrentes da mora (multa, juros e atualização monetária), e das despesas administrativas com cobrança, análise da documentação e envio a protesto (no importe de 10%), despesas com certidões, eventuais emolumentos cartorários, e demais que se façam necessárias, no exato valor desembolsado pelo condomínio, com a devida correção monetária. Estas despesas deverão ser pagas pelo condômino inadimplente quando da regularização da dívida. O protesto deverá ser lavrado em nome de pessoa física ou jurídica que figurar como titular do imóvel no Cartório de Registro de imóveis, ou Escritura Pública, ou Compromisso Particular de Compra e Venda. Havendo divergência entre os dados destes documentos que causem dúvidas com relação à efetiva titularidade da unidade, fica a cargo do Corpo Diretivo estabelecer, com base nos dados disponíveis, quem será
levado a protesto. É responsabilidade do proprietário do imóvel a atualização permanente de seu cadastro junto à administradora que não se responsabilizará em hipótese nenhuma por qualquer dano que ocorra por falta de atualização cadastral. Igualmente, no caso de venda de unidade é de responsabilidade do vendedor informar a administradora através de documento hábil sobre a transferência de titularidade. A assembleia isenta de qualquer responsabilidade tanto o síndico quanto a administradora pelo pagamento de qualquer dano, seja material ou moral, que venha a ser pleiteado por condôminos e/ou possuidores que tiverem o nome protestado. A assembleia autorizou o Sr. Síndico a levar a protesto os condôminos inadimplentes, podendo proceder o envio por si, pela administradora ou por advogado contratado pelo condomínio. Após protesto o débito seguirá para escritório jurídico que tomará as medidas cabíveis inclusive judiciais. Concluindo o item, passamos a discussão do quinto e último item da ordem do dia: 5. Esclarecimentos referente ao kit implantação: Com a palavra o Sr. Claudio, síndico do condomínio esclareceu que através de realizações de parceiras com fornecedores de diversos segmentos para condomínio, foram doados itens para as áreas comuns do empreendimento dos mais diversos gêneros, desde a copa para funcionários, vestiários, moveis para o salão de festas entre outros itens. Informou ainda que alguns dos itens doados constavam como sugestão de item a ser adquirido na planilha disponibilizada pela construtora. Desta forma, não será necessário compra-los, podendo reverte a verba destinada a esses itens para compras de outros equipamentos necessários e que não compõe a planilha entregue, um exemplo, possível aquisições de caixas de correspondência. Ainda com a palavra o Sr. Claudio informo já ter realizado a compra de diversos itens necessários para a operação do condomínio, tais como lixeiras, carrinhos de compras, travas para os carrinhos, protetores dos elevadores entre outros. Com a palavra o Sr. Leandro informou que todos os custos e notas são devidamente apresentadas na prestação de contas mensalmente, disponibilizada no 5º dia útil do mês seguinte ao fechamento, onde todos os condôminos possuem acesso através do portal da administradora. Tal medida tem como objetivo deixa a gestão do condomínio de maneira transparente para que todos tenham acesso as informações do condomínio. Nada mais havendo a ser tratado, determinou a Sr. Presidente o encerramento dos trabalhos e a lavratura dessa ata, assinada por ele, Presidente e por mim, Secretário.
Moises Felipe de Araujo Costa Leandro Amorim Rodrigues Presidente Secretário
