C O M A R C A D E B A U R U JUÍZO DE DIREITO DA 6ª VARA CIVIL
Processo n° 1007560 - 98 .2016 .8 .26. 0071
Ação de Execução de Titulo Extrajudicial- Contrato Bancario
Banco Bradesco SA x
Lucas Teixeira
L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O Matricula nº 101.816 - 2° CRI- de Bauru
1 – OBJETO
Constitui-se objeto da presente perícia avaliar área agrícola no município
de Arealva, denominada ”Gleba H”, com 2,0279 hectares, conforme matricula
nº 101.816 do 2° Cartório de Registro Imobiliario de Bauru.
2 – VISTORIA
A vistoria inicial foi realizada no dia 9 de junho de 2020, ocasião em que ocorreram: a identificação da gleba, sua localização em relação ao centro urbano, verificação do tipo de solo e topografia, culturas presentes, benfeitorias, bem como ilustração fotográfica com posterior pesquisa e consultas para obtenção de dados necessários à realização da avaliação.
2.1 – Localização da Área
A área objeto de avaliação esta localizada em região com característica rural no município de Arealva, próxima ao bairro Santa Izabel, com roteiro de acesso: saindo a direita no km 362 +200metros da rodovia SP321(Bauru-Iacanga), distante cerca de 17 km da cidade de Bauru, seguindo por estrada não pavimentada por 3,44 km, estando a área localizada na margem esquerda desta estrada nas coordenadas geográficas UTM Datum WGS84, 705.558 m E x 7.551.236 m S, conforme croqui em foto aérea abaixo.
Croqui de localização da área
2.2 – Caracterização da Área 2.2.1 - Tipo de solo
O solo da propriedade, de acordo com o Mapa Pedológico do Estado de São Paulo, confeccionado pelo Instituto Agronômico de Campinas em conjunto com a Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária - Embrapa, é classificado como Latossolo Vermelho Amarelo Distrofico, de baixa/media fertilidade, apropriados para culturas permanentes ou anuais, necessita de cuidados em relação a conservação do solo. São solos que não possuem impedimentos físicos ao desenvolvimento de raízes, com boa profundidade e sem problemas de drenagem.
2.2.2 – Relevo
A propriedade possui relevo suave ondulado com declividades máxima de 7%, sem limitação ao transito de maquinas e mecanizações.
2.2.3 - Uso Atual da Propriedade
A propriedade esta sendo utilizada para pecuária, possui pastagens de
braquiárias com reboleiras de grama batatais. .
2.2.4 – Classe de Capacidade de Uso
As características acima descritas, enquadram as terras da propriedade
na Classe de Capacidade de Uso III, de acordo com o apresentado no manual de uso de solo da Coordenadoria de Assistencia Tecnica Integral da Secretaria de Agricultura do Estado de São Paulo, onde:
► classe III- Terras planas a onduladas, com declividade até 12%,
apropriados para culturas anuais e perenes, prestando-se também ao reflorestamento e pastagens. Sua utilização com culturas anuais requer técnicas adequadas de conservação do solo.
Vista da frente da chacara junto a estrada para Santa Izabel
Vista do interior da chacara ocupada por pastagem de braquiaria
2.3 – Acesso
O acesso pode acontecer por 3,44 km em estrada não pavimentada, a
partir da SP 321(Bauru-Iacanga) ou por 1,63 km de estrada não pavimentada a partir do Bairro Santa Izabel.
2.4 – Benfeitorias não reprodutivas.
A propriedade não possui benfeitorias edificadas, esta desprovida de abastecimento de agua e energia elétrica e possui, cortando seu interior, rede de transmissão de energia elétrica de alta tensão.
2-5 – Benfeitorias reprodutivas.
As terras estão ocupadas com braquiaria e reboleiras de grama batatais, com certo grau de degaradação, portanto não será atribuido valor a esta produção vegetal.
3 – AVALIAÇÃO 3.1 - Metodologia 3.1.1 Para terra
A metodologia básica a ser aplicada e utilizada para a valoração da propriedade foi o método comparativo de mercado, utilizando-se dados extraídos de informações baseadas em estimativas de preços, noticias de transações e ofertas, para valores de venda de terras obtidas com imobiliárias, corretores e entidades ligadas ao mercado de terras da região.
Este método atende o preconizado na Norma Técnica - NBR 14653 , da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT , para Avaliações de Imóveis Rurais, e parâmetros definidos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP.
3.2 - Pesquisas de Valores 3.2.1 - Da Terra
A pesquisa foi direcionada para obtenção de valores médios para terras de chácaras, com pastagens de braquiaria com certo grau de degradação, nos arredores do Bairro Santa Izabel, com relevo suave ondulado, fertilidade media/fraca, baixo teor de argila, com cerca de 20% da área do imóvel ocupado por vegetação nativa ou de preservação permanente, com acesso facilitado.
Da pesquisa realizada foram apurados os seguintes informações de valores unitários para cada hectare:
A- Paulo Celso Zuiani Rodrigues
Corretor imobiliário- Bauru- tel. 99153 4005
Preço por ha . . . R$ 45.000,00
B- Edson Pinha Braeto
Corretor autônomo- Arealva- , tel.: 99731 7034
Preço por ha . . . R$ 60.000,00
C – Joel de Oliveira
Corretor autônomo- Arealva- tel.: 99157 1464
Preço por ha . . . R$ 50 .000,00
D – Jose Rogerio Dias
Corretor autônomo- Arealva- tel.: 99149 1344
Preço por ha . . . R$ 50.000,00 E – Classificados Jornal da Cidade de Bauru - dia 11-06-2020
Anuncio – Chacara em Santa Izabel -2ha por R$120,000,00
F – Casa da Agricultura de Arealva – CATI-SP
Informante – Jose Adriano Bandeira tel.99900 4578
Preço por ha . . . R$ 45.000,00 ---
SOMATORIA =R$ 310.000,00
Média aritmética = R$ 310.000,00 ÷ 6 = R$51.666,00/ha
Portanto,
30 % acima = R$ 67.000,00/ha
30 % abaixo = R$ 36.000,00/ha Média saneada = Como todos os elementos de amostra estão dentro do amplitude adotada de 30%,portanto, todas informações serão consideradas aproveitáveis, resultando em cerca de R$ 51.666,00 o valor médio de mercado apurado para o hectare da terra em chácaras, com pastagens de braquiaria, relevo suave ondulado, com cerca de 20% de Área de Preservação Permanente, enquadrada como classe de capacidade de uso III , na região de Santa Izabel/Arealva/SP.
Valor das terras = R$ 51.666,00 x 2,0279 hectares= R$ 104.773,00. 3.3 Adeguações do valor da terra
O resultado da pesquisa foi para terras em propriedades tipo chácaras,
no município de Arealva, no entanto a gleba a ser avaliada possui características próprias, quais sejam: ausência de sistemas abastecimento de agua e energia elétrica e área sob rede de alta tensão com limitação de uso, o que impõe desvalorização estimada por este perito em 15%, resultando em:
Valor adeguado das terras = R$ 104.773,00 x 0,85 = R$ 89.057,00
4- VALOR DA PROPRIEDADE
Valor das terras = R$ 89.057,00 Valor das benfeitorias = R$ 0,00 Valor Total = R$ 89.057,00
5 - CONCLUSÃO
Do observado na vistoria realizada, da pesquisa de mercado, das devidas adequações, conclui-se que o valor do bem avaliado considerando a área que aparece descrita na matricula nº 101.816, corresponde a R$
89.057,00 ( oitenta e nove mil e cinquenta e sete reais ).
Na expectativa de ter cumprido de forma justa a sua missão, coloca-se à disposição do Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários.
Bauru, 24 de junho de 2020
Luis Cesar Demarchi CREA- 0600880342
Perito Judicial