Carteira de FIIs
A nossa carteira de FIIs tem como objetivo entregar valor para o cliente
priorizando a valorização das cotas, dividend yield e aspectos
importantes como porcentagem de vacância dos fundos. Esse fatores
geram uma carteira com foco não somente em dividendos e valorização
no longo prazo, mas também foco em crescimento.
A carteira de FII foi criada com a intensão de diversificar e proteger
ainda mais nossas sugestões, apesar do impacto negativo provocado
pela reforma, estamos otimistas em relação a carteira, que tem
fundamento e empresas sólidas em seu portfólio.
Com o objetivo de atender à necessidade de montar um
portfólio de fundos imobiliários para nossos clientes com base no que
recomendamos, buscamos entender o prazo, a prioridade do
investimento e o tamanho do investidor que estamos lidando. As
características para a produção desse portfólio foram escolhidas para
que seja carregada uma carteira de FIIs no médio/longo prazo.
O mês de julho foi marcado pelo primeiro mês do lançamento da carteira de FII BullMark.
Nossa carteira de fundos imobiliários seguiu com performance superior ao IFIX, ao longo mês chegou a
alcançar 5% fechando o mês em 3,39%, enquanto seu benchmark, IFIX, fechou em 2.51%. Os papéis da
carteira se recuperaram bem do mês de junho onde a notícia sobre a proposta da reforma tributária
para fundos imobiliários, incluindo a taxação dos proventos em 20% tinha sido enviada ao congresso
pelo planalto. Sobre esse assunto, conforme previsão de analistas esse artigo foi derrubado pelo relator
da proposta na câmara. Os 5 fundos que compões nossa carteira performaram bem no mês, ficando
positivo e mudando a performance de alguns fundos e do próprio IFIX ao longo de 12 meses de
negativa para positiva. O mês ficou evidenciado pela recuperação desse mercado que tem sofrido, com
as altas da Selic, pandemia e seus lockdowns, reforma tributaria entre outros fatores. Importante
ressaltar que, apesar da alta da Selic deixar esses ativos menos atrativos, uma parcela significativa de
investidores ainda preferem esses papeis pelo proventos e não por valorização de cota. Investidores
mais avessos ao risco tem entrado cada vez mais nesses ativos. Outro fator que contribuiu para a
recuperação foi a abertura das atividades mesmo que gradativamente.
O impacto negativo mais preocupante foi a parcela de R$ 90 bilhões em precatórios que
ficaram de fora do orçamento e que pode agravar a questão fiscal. A nossa bolsa e os ativos se
descorrelacionaram de qualquer racional ligados a eles e caíram juntos com a bolsa.
O impacto positivo foi a recuperação dos ativos, o mercado de credito privado aquecido
melhorou o portfólio de ativos como CRI,CRA, debentures e demais ativos de crédito privado das
carteiras em geral. Outro ponto positivo foi o fim das restrições e a volta das atividades na grande parte
dos imóveis dos FII em carteira (Galpões, Shoppings e escritórios). Fundos como HCTR11 e BTLG11
lançaram novas ofertas públicas para aumento de capital e novos investimentos.
Mesmo com o fechamento positivo os ativos ainda estão com ótimos preços de entrada e
abaixo do preço alvo de grande parte dos analistas. Para esse mês continuamos com os mesmos ativos
e acreditamos no grande potencial de valorização das cotas em equilíbrio com os proventos gerados
pela carteira, no mês de julho o Dividend Yield da carteira foi de 0,77% enquanto o Yield cost foi de
0,96% .
Julho
Ticker
Mês
12 Meses
2020
MALL11
4.32%
22.12%
-12.55%
BTLG11
4.76%
10.40%
6.85%
HCTR11
1.98%
65.15%
46.95%
XPSF11
1.77%
10.64%
-ALZR11
4.10%
7.48%
-
1.45%
Mês
12M
2020
Carteira
3.39%
23.16%
-IFIX
2.51%
3.70%
-10.24%
IPCA
0.46%
8.49%
4.43%
MALL11
–
O Malls Brasil Plural FII é um fundo de investimento imobiliário focado na aquisição/gestão de participação em shopping centers pelo Brasil, com o objetivo de promover renda imobiliária a seus cotistas. Sua tese de investimentos consiste nos seguintes pilares: Momento Favorável; Ativos Estratégicos; Consolidação do Setor e Expertise da Gestão.• Momento Favorável: O momento é favorável ao mercado imobiliário com a manutenção de taxas de juros baixas na economia e sinais de retomada econômica. • Ativos Estratégicos: Prospecção de ativos com cap rates na ordem de 7-10% a.a., já consolidados, com dominância regional e com gestão profissional.
• Consolidação do Setor: O mercado de shoppings é altamente competitivo e fragmentado além de possuir vasto potencial de uma consolidação no setor.
• Expertise da Gestão: Equipe de Gestão e Consultoria altamente qualificadas, com foco no setor imobiliário e qualidade reconhecida de gestão, com melhores práticas de governança. Hoje o fundo conta com a participação em 7 (sete) shopping centers dominantes, em diferentes regiões pelo Brasil
BTLG11 –
O BTG Pactual Logística possui uma carteira diversificada, com ativos em diferentes regiões do Brasil mas com receita concentrada no Estado de São Paulo, o mercado mais líquido do país. O portfólio do fundo é composto por imóveis que possuem inquilinos de diversos setores. Além disso, o Fundo conta com um certo grau de previsibilidade da sua receita, sendo 60% oriunda de contratos atípicos. Essa combinação de diversificação com atipicidade resulta em um dos fundos de menores vacâncias da indústria, não apresentando inadimplência nos últimos anos. O BTLG busca auferir renda e ganho de capital aos seus cotistas por meio de investimentos oportunísticos. Em 2021 o fundo vendeu 4 Ativos antigos da sua carteira com 60% de ganho de capital. Esse foi o primeiro movimento da BTG Gestora desde que assumiu o Fundo em outubro de 2019 com intuito de reciclagem do portfólio e foi motivado pelo momento propício de mercado para o desinvestimento. Por outro lado, o Fundo busca aquisições que façam sentido para sua estratégia: Ativos A+, bem localizados, principalmente com fácil acesso as principais vias do país, composto por locatários prime e com foco no perfil logístico. O BTLG11 se destaca pela gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial na obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logísticaHCTR11 –
A Hectare Capital Gestora de Recursos Ltda. (“Hectare” ou “Gestora”) tem como principal foco a atividade de gestão de títulos e valores mobiliários, com expertise na gestão tanto de ativos líquidos como de ativos ilíquidos (caso dos FIDCs, FIIs, FIPs). A filosofia de investimento da Hectare Capital é baseada em profunda análise fundamentalista e controle de riscos rigoroso. “Acreditamos na importância de entender detalhadamente cada um dos mercados alvo, com o objetivo de identificar assimetrias positivas de risco x retorno. Com isso, buscamos construir um portfólio balanceado, privilegiando empresas e projetos que se enquadrem em nossos 3 pilares de gestão: (i) modelo de negócios com diferencial competitivo; (ii) governança sólida e transparente (iii) retorno atrativo. Diferencial Competitivo – Projetos com vantagens competitivas estruturais: potencial de crescimento acima de seu custo de capital, modelo de negócios estruturado e alto potencial de geração de caixa. Governança – Acreditamos que governança, controle e transparência são fatores essenciais para o sucesso dos projetos. Para tanto, é indispensável que os líderes dos projetos e suas equipes sejam competentes e tenham interesses alinhados para entregar os resultados esperados. Retorno – Buscamos projetos que apresentem assimetrias relevantes de risco x retorno, proporcionando margem de segurança para o investimento. Acreditamos que a disciplina na análise é essencial para maximizar retornos e para gerir os riscos associados, reduzindo assim a ocorrência de investimentos que resultem em perda permanente de capital.XPSF11
– O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário. Pontos Positivos: Gestão da XP Asset possui grande expertise no mercado imobiliário (XPLG, XPML, XPIN entre outros). Por isso, vemos potencial para a gestora continuar gerando valor para seu portfolio no médio prazo. Além disso, o XPSF11 possui baixa alocação em fundos da própria gestora; Pontos Negativos: baixa liquidez do fundo se comparado a seus pares de mercado. Por esses motivos iniciamos a cobertura do XPSF11 com recomendação NEUTRA e preço alvo de R$ 99,20 por cota. Atualmente as alocações de seu patrimônio líquido são bem diversificadas, 43% em CRIs, 19% em lajes corporativas, 20% logístico, 10% renda urbana, 5% desenvolvimento, 2% shoppings e 0,3% multifamiliar. As cotas do XPSF11 começaram a ser negociadas em 17/02/2020. Desde então, ocorreram 5.225.417 negociações no período, movimentando um volume de R$ 493,8 milhões. A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 1,6 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês em R$ 97,33 por cota, sem contar com os R$ 0,87 por cota divulgados no encerramento do pregão do dia 31/05/2021.ALZR11 -
O desempenho do mercado imobiliário de uma região está fortemente correlacionado à sua atividade econômica. Os imóveis do Fundo estão localizados majoritariamente nos estados de São Paulo/SP e do Rio de Janeiro/RJ, que juntos constituem o maior polo econômico do país, com 42% do PIB nacional. Em termos práticos, isso significa grande quantidade e variedade de empresas de diferentes setores potencialmente interessadas em ocupar os imóveis. Em contrapartida, praças menores tendem a ser mais concentradas em poucos setores da economia, com demanda por imóveis mais propensa a variações bruscas, caracterizando-as como de maior risco. Outra consequência do dinamismo econômico destes mercados é sua maior propensão para transformação urbana, que gera mudanças dos usos dos imóveis, com regiões mais próximas ao centro comercial e residencial evoluindo para usos de mais alto valor agregado, com maior preço por metro quadrado. Enquanto isso, praças menores tendem a exibir mercados imobiliários mais estáticos. Por estas razões, a localização dos imóveis deste portfólio é um grande diferencial competitivo do Fundo. Por fim, podemos considerar que o Fundo mescla renda fixa com variável, uma vez que os cotistas recebem, mensalmente, os aluguéis dos imóveis investidos ao passo que também podem negociar as cotas no mercado secundário, apropriando-se de eventuais ganhos de capital com a valorização das cotas.No contexto de investimentos imobiliários, os Ativos-Alvo do Fundo são os imóveis ditos “performados”, ou aqueles que atingiram seu desempenho operacional pleno, já tendo superado etapas mais arriscadas. Isso significa que: Os imóveis já foram identificados e adquiridos: Não há mais risco de prospecção dos imóveis, negociação de preço e diligência jurídica e ambiental. Já tiveram seus projetos executivos aprovados na prefeitura: Em outros casos, esta etapa pode se estender significativamente, dependendo da complexidade do projeto e da capacidade operacional da prefeitura em analisá-lo, podendo até demandar reduções relevantes de área e escopo. No portfólio do Fundo, não há esse risco.
Estão 100% construídos e operacionais: Não há risco civil e de engenharia relacionados à construção, de execução da obra pela construtora, bem como de estouro de orçamento e prazo.
Já estão alugados para inquilinos:: A etapa de locação pode se provar desafiadora em certos mercados, com o proprietário tendo que pagar condomínio e IPTU do imóvel até a ocupação plena do imóvel, bem como corretagem aos intermediários. Não é o caso do portfólio do Fundo, que já está 100% alugado. Assim, nos Ativos-Alvo, todas estas etapas que em outros casos adicionariam risco ao investimento, já estão 100% superadas.
Ativos
Malls Brasil Plural FII (MALL11) – Shopping
Na data de 30/06/2021, foi divulgado a mercado a distribuição de rendimentos referente ao mês, com pagamento no dia 15/07/2021. O Fundo gerou um resultado no mês equivalente a R$ 0,53/cota e optamos por reter R$ 0,03/cota da base de resultados acumulada. Dessa forma, o valor distribuído foi de R$ 0,50/cota, apurando uma base acumulada de resultados a distribuir para os próximos meses de, aproximadamente, R$ 0,26/cota. Mesmo acreditando que o pior momento já tenha passado, optamos por ainda reter parte da base, pois dessa forma o Fundo estará mais preparado para voltar aos patamares de distribuição pré-pandemia mais rapidamente. Apesar da recente melhora nos números da pandemia, o cenário ainda é incerto e demanda cautela. Entendemos que, apesar da qualidade do nosso portfólio - formado por ativos dominantes, resilientes e de elevadas taxas de ocupações - além do fato do Fundo contar com garantia de renda mínima em aproximadamente 35% dos ativos, podemos enfrentar turbulências no curto prazo dependendo de novas medidas. Hoje já contamos 6 vacinas aprovadas pela Anvisa, uma base nacional em rota de produção e milhões de doses já aplicadas e contratadas. No fechamento de junho, tínhamos aprox. 72 milhões de pessoas que já haviam tomado a 1ª dose da vacina4 , aproximadamente 35% da população total do país. Vale lembrar que, em dezembro de 2020, os níveis de venda dos ativos já se aproximavam de dezembro de 2019. Com isso, acreditamos que com a massificação da vacinação, a geração de caixa dos ativos se reestabeleça ao longo do segundo semestre de 2021 e os ativos tenham suas operações normalizadas. Por fim, a Equipe de Gestão e o Consultor permanecem atentos para oportunidades de aquisição de novos ativos
Ativos
FII BTG Pactual Logística (BTLG11) – Logística
Em junho o BTLG distribuiu R$ 0,70/cota aos seus cotistas, representando assim um Dividend Yield de 7,90%
com base na cota de fechamento do mês. Em 12 meses o retorno é de 12,1%. Nesse mês, o Fundo teve um
resultado expressivo não recorrente devido o recebimento da primeira parcela da venda de 4 ativos, vide Fato
Relevante. Essa parcela gerou um resultado pro fundo de R$ 8,6 mm que representa R$ 0,57/cota². Na
distribuição de dividendos de junho também ocorreu o pagamento dos rendimentos a todos os participantes
da 10a emissão de cotas do Fundo, sendo distribuído R$ 0,43/cota aos investidores que exerceram o direito
de preferência e R$ 0,29/cota aos que exerceram nas sobras (135% CDI liquido).Conforme comunicado a
mercado, a partir do dia 20 de Julho todas as cotas passaram ser negociadas na B3
Ativos
Hectare CE FII (HCTR11) - Papéis
Em junho o fundo entregou um dividend yield de 1,46%, com pagamento de R$1,70 por cota (HCTR11).
Todos os ativos pagaram as obrigações conforme previsto. Todavia, a Gestão mantém o acompanhamento
semanal intensificado dos recebíveis das carteiras, avanço de obras e vendas a fim de atuar de maneira
proativa aos eventuais impactos nos recebíveis. O fundo adquiriu em junho as seguintes operações que já
faziam parte da carteira: CRI Belle Ville Sr. (R$ 2,24 mm), CRI Ingleses Un. (R$ 5 mm), FII HCHG (R$ 44,44 mm)
e direito de preferência do FII RBHY (R$ 33,33 mm). Também foram adquiridas as seguintes novas operações:
CRI Servic Un. (R$ 8 mm), CRI LR Loteamentos Sr. (R$ 2,73 mm), CRI LR Loteamentos Sub. (R$ 1,73 mm), CRI
GVI Sr. (R$ 51,47 mm), CRI GVI Sub. (R$ 33,51 mm) e FII HREC (R$ 17,42 mm). Realizou se uma venda parcial
da operação CRI WAM Praias Un. (R$ 17,28 mm). Houve ainda o pré-pagamento do CRI Buona Vitta Sr. (R$
42,81 mm), CRI Buona Vitta Mz. (R$ 9,35 mm) e CRI Buona Vitta Sub. (R$ 8,37 mm), resultando em uma multa
de R$ 1,21 mm. Por fim, ainda em Outras Receitas, os FIIs investidos pagaram um total de R$ 462 mil de
dividendos. Eventos Subsequentes O fundo terminou no mês de julho a alocação de 100% dos recuros da 9ª
Emissão em 22 CRIs (14 novos e 8 aumentos em posições anteriores do fundo) e 5 FIIs (2 novos e 3
aumentos em posições anteriores do fundo). Desta maneira, o fundo encontra-se com aprox. 97,85% do PL
alocado em CRIs / FIIs e 2,15 % do PL alocado em caixa na presente data (21/07/21).
Ativos
XP selection Fundo de Fundos FII (XPSF11) - Fof
A distribuição de R$ 0,75 por cota comunicada no fim de junho será realizada em 15/07/2021 para
os detentores de cotas do Fundo (XPSF11) em 30/06/2021. Neste semestre o XP Selection
provisionou o valor diferido da Taxa de Performance do 1º semestre de 2020, paga em julho de
2020, conforme informado no relatório do mesmo mês. Uma vez que esta provisão não é uma
despesa caixa, o Fundo acumulou um resultado adicional que foi distribuído de modo a atingir
percentual equivalente a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa no término de
Junho/21. Esse resultado acumulado beneficiou a estratégia de redução do giro da carteira para
que o fundo pudesse entregar o mesmo nível de rendimentos sem a necessidade da realização
de ganho de capital
O Time de Gestão neste mês de junho optou por manter parcela preponderante alocada em FIIs
de CRIs entendendo que essa estratégia deve mitigar a volatilidade do fundo. O time também
optou por elevar a alocação em caixa neste momento, dado a expectativa de maior volatilidade no
mercado de FIIs nas próximas semanas derivada das discussões em torno do projeto da reforma
tributária. Tal volatilidade deve trazer oportunidades de novas alocações, as quais tendem a se
traduzir em boa relação risco/retorno para o portfólio. Mais informações à respeito das alocações
do fundo podem ser encontradas na seção de FIIs na página 3 deste relatório. O XPSF11 encerrou
o mês com uma cotação de 93,15 reais por cota “ex-proventos”, com um dividend yield de 9,7%
anualizado, e a cota patrimonial atingiu 92,68 reais “ex-proventos”, com um dividend yield de 9,7%
anualizado.
Ativos
Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11) - Híbrido
Durante o mês de junho, avançamos com o processo de captação de até R$ 226,8 milhões (equivalentes a 2
milhões novas cotas), através da 4ª Emissão de cotas do Fundo. Após os períodos de Direito de Preferência e
Sobras, foram subscritas e integralizadas 611.180 cotas (o equivalente a R$ 69,3 milhões considerando o
Preço de Emissão de R$ 113,42) pelos atuais cotistas, remanescendo o total de 1.388.820 cotas, que estão
sendo ofertadas agora a investidores profissionais (“Oferta Restrita”). A polêmica da proposta da fase 2 de
reforma tributária trouxe grande turbulência ao mercado, e afetou negativamente a oferta, evidentemente.
Os recursos obtidos com a Oferta serão aplicados majoritariamente na aquisição de novos ativos imobiliários
e pagamento de obrigações, em consonância com a política de investimentos do Fundo, cujo pipeline é
composto de: (i) 2 (dois) ativos imobiliários – ambos já anunciados nos Fatos Relevantes de 27/04/2021 e
18/05/2021.
Referente ao mês de junho, o Fundo pagará, no dia 23/07/2021, rendimentos de R$ 0,6238 por cota para os
cotistas da base de 16/07/2021, resultado de recebimento normal de todos os aluguéis de nosso portfólio de
ativos (exceto ainda Pandurata/Bauducco) e das despesas do fundo, impactadas extraordinariamente neste
mês por gastos com auditoria e laudos de avaliações relativos ao encerramento do exercício fiscal do fundo
em junho, bem como contratação de plataforma para votação virtual dos cotistas em Assembleia, bastante
relevante em virtude da grande base de cotistas do Fundo. No mercado secundário, o volume médio diário
de negociação das cotas foi de R$ 2,1 milhões em junho e, como vem acontecendo consistentemente desde
o IPO, a base de investidores no Fundo cresceu novamente no período e passando para 92.869 cotistas em
30/06, representando um aumento de 4,2% em relação a maio. Seguimos sempre à disposição através de
nossos canais de relacionamento e agradecemos a todos pela confiança na nossa gestão!
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