ELOISA HELENA BUTOLO DUTRA EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8ª VARA CÍVEL DESTA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, ESTADO DE SÃO PAULO.

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8ª VARA CÍVEL DESTA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo nº 1020547-11.2017.8.26.0564

ELOISA HELENA BUTOLO DUTRA, avaliadora judicial, nomeada nos autos da ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerida por RESIDENCIAL PALERMO contra ODAIR ILVA e SANDRA REGINA ALVES DE OLIVIERA, processo número 1020547- 11.2017.8.26.0564, vem à presença de Vossa Excelência apresentar o seu LAUDO DE AVALIAÇÃO, nos seguintes termos:

I- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

A finalidade de o presente laudo objetiva apurar o valor do mercado imobiliário do apartamento nº 111, localizado no Bloco 1, integrante do Condomínio Residencial Palermo, situado na rua Helena Aparecida Secol, 280, bairro Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo - São Paulo.

II- VISTORIA DO IMÓVEL 1- DO LOCAL

Em diligências no endereço da rua Helena Aparecida

Secol, 280, foi procedida a constatação do imóvel que assim se descreve:

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“Um apartamento sob o nº 111, localizado no 11º andar do Bloco I, parte integrante do empreendimento denominado Residencial Palermo, com acesso pelo nº 280 da rua Helena Aparecida Secol, com área privativa de 60,595 metros quadrados, área comum de 34,435 metros quadrados, totalizando a área real construída de 95,030 metros quadrados, equivalente a uma fração ideal de 0,390625% no terreno e demais partes comu ns do condomínio”. Referido imóvel encontra -se matriculado sob nº 98.130, junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo.

.

1.1) MELHORAMENTOS PÚBLICOS:

O local onde se situa o referido imóvel é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais como:

- guias e sarjetas;

- pavimentação;

- rede de água;

- rede de esgoto;

- rede telefônica;

- rede de energia elétrica;

- iluminação a vapor de mercúrio;

- transportes coletivos, - coleta de lixo;

- escola pública, etc.

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1.2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO:

O local apresenta características de uso predominante residencial.

A destinação residencial é caracterizada por residências térreas, assobradadas e edifícios de apartamentos.

A ocupação comercial é bastante diversificada, observando-se farmácias, lojas, padarias, etc, localizados nas proximidades do imóvel.

2- DO IMÓVEL 2.1- DO EDIFÍCIO

O Bloco I, onde está localizada a unidade objeto da presente avaliação, encontra-se erigido sobre um terreno voltado para a rua Helena Aparecida Secol, 280, Jardim Palermo. O edifício empreendimento em suas áreas comuns possui como lazer salão de festas, quadra poliesportiva, academia e churrasqueira. No item segurança,conta com serviço de portaria com interfone, porta e portões automáticos na entrada social e na de veículos.

2.2- DA UNIDADE

A unidade avalianda está situada no 11º andar do

Bloco I, e é constituída de sala de jantar e estar conjugadasm com varanda,

dois dormitórios, cozinha, área de serviço, banheiro social e uma vaga de

garagem.

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Oportuno ressaltar que muito embora esta avaliadora tenha previamente designado dia e hora para a realização da vistoria, inclusive, entregando correspondência no endereço do imóvel avaliando (cf.

carta que instrui o presente), os requeridos não compareceram no local, o que impossibilitou o ingresso no interior do apartamento. Contudo, dos elementos colhidos no local, foi possível enquadrar a unidade autônoma avalianda dentro das recomendações contidas no estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, versão 2002, revisado em novembro de 2006 e abril de 2007, diretamente ao padrão construtivo R

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N do SINDUSCON/SP como sendo pertencente ao grupo 1.3 (apartamento) de

“ padro médio ” . Segundo este estudo, estão enquadrados neste padrão os edifícios com quatro ou mais pavimentos, apresentando alguma preocupação com a forma e a funcionalidade arquitetônica no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e de serviço), geralmente com acessose circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padro médio e podem conter salão de fesxtas e, eventualmente, quadras de esportges e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre a massa corrida ou testurizada ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalente. Enquadram-se ainda neste padrão as unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma gvaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependências para empregada. Caracterizam-sae pela utilização de matgeriais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áres privativas como nas de uso comum.

As ilustrações a seguir mostram os principais

aspectos do imóvel em estudo.

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Vista frontal do Condomínio

Vista do Bloco 1

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Nova vista do Bloco 1

Vista da rua Helena Aparecida Secol sentido centro-bairro

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Vista da rua Helena Aparecida Secol sentido bairro-centro

III- DA AVALIAÇÃO

1.1- DA PESQUISA DO METRO QUADRADO

O método utilizado no presente laudo é o comparativo.

Para se obter o valor do metro quadrado oferecido na região, procedeu-se a uma pesquisa de mercado abrangendo elementos localizados nas proximidades da unidade avalianda, conforme segue:

1- ELEMENTO Nº 1: apartamento na rua Helena Aparecida Cecol, 280 - Nova

Petrópolis, SBC – 60,00 m2 área útil – R$ 250.000,00 (fonte: Guaíra

Negócios Imobiliários – tel. 4348-1900 – cod. 50906);

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2- ELEMENTO Nº 2: apartamento na Nova Petrópolis, SBC – 60,00 m2 área útil – R$ 280.000,00 (fonte: Regiane Empreendimentos Imobiliários – tel.

94747-1240 – cod. 3411);

3- ELEMENTO Nº 3: apartamento na Nova Petrópolis, SBC – 60,00 m2 área útil – R$ 271.000,00 (fonte: Guaíra Negócios Imobiliários – tel. 4348-1900 – cod 78988);

4- ELEMENTO Nº 4: apartamento na rua Helena Aparecida Cecol, 280 - Nova Petrópolis, SBC – 60,00 m2 área útil – R$ 245.000,00 (fonte: - Irene Boroski – terl 4352-8449- cod 991-2-901856);

5- ELEMENTO Nº 5: apartamento na rua Helena Aparecida Cecol - Nova Petrópolis, SBC – 60,00 m2 área útil – R$ 310.000,00 (fonte: SA Teixeira Corretora de Imóveis – terl. 2866-7444 – cod. 1388);

6- ELEMENTO Nº 6: apartamento na Nova Petrópolis, SBC – 60,00 m2 área útil – R$ 260.000,00 (fonte: Guaíra Negócios Imobiliários – tel. 4348-1900 – cod. 47229).

1.2- DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS

Para a homogeneização dos elementos consideraremos:

a) a dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual superestimativa por parte dos ofertantes;

b) das médias aritméticas encontradas desprezaremos os valores discrepantes, sendo estes considerados 30%

inferiores e 30% superiores.

Assim, encontramos os seguintes valores individuais:

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1- ELEMENTO Nº 1: R$ 250.000,00 : 60,00m2 x 0,9 = R$ 3.750,00/m2 2- ELEMENTO Nº 2: R$ 280.000,00 : 60,00m2 x 0,9 = R$ 4.200,00/m2 3- ELEMENTO Nº 3: R$ 271.000,00 : 60,00m2 x 0,9 = R$ 4.065,00/m2 4- ELEMENTO Nº 4: R$ 245.000,00 : 60,00m2 x 0,9 = R$ 3.675,00/m2 5- ELEMENTO Nº 5: R$ 310.000,00 : 60,00m2 x 0,9 = R$ 4.650,00/m2 6- ELEMENTO Nº 6: R$ 260.000,00 : 60,00m2 x 0,9 = R$ 3.900,00/m2

Para a média aritmética teremos:

R$ 3.750,00 + R$ 4.200,00 + R$ 4.065,00 + R$ 3.675,00 + R$ 4.650 + R$

3.900,00 : 6 = R$ 4.040,00

Valores discrepantes (+/- 30%)

Limite inferior (-30%) = R$ 4.040,00 x 0,70 = R$ 2.828,00 Limite superior (+30%) = R$ 4.040,00 x 1,30 = R$ 5.252,00

Não havendo elementos discrepantes, teremos como média final saneada igual a:

V

u

= R$ 4.040,00/m2

(quatro mil e quarenta reais o metro quadrado)

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1.3- VALOR DA UNIDADE AVALIANDA

Resulta da aplicação da seguinte fórmula:

V

t

= A

ut

x V

u

, temos a seguinte expressão:

V

t

= A

u

x V

u

onde:

V

t

= valor total da unidade A

u

= área útil em m2

V

u

= valor unitário do metro quadrado

substituindo temos:

V

t

= 60,59 x 4.040,00 = R$ 244.783,60

V

t

= R$ 245.000,00

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IV- CONCLUSÃO

Pelo que ficou exposto na presente avaliação, o valor do mercado imobiliário para o apartamento nº 111, localizado no Bloco 1, integrante do Condomínio Residencial Palermo, situado na rua Helena Aparecida Secol, 280, bairro Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo - São Paulo, corresponde a:

VI = R$ 245.000,00

(duzentos e quarenta e cinco mil reais)

válido para fevereiro de 2020

V- ENCERRAMENTO

Encerro o presente laudo devidamente assinado e rubricado em onze (11) laudas digitadas apenas no anverso vindo as demais rubricadas e esta última datada e assinada.

São Bernardo do Campo, 12 de fevereiro de 2020.

Eloísa Helena Butolo Dutra

Avaliadora Judicial