EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 19ª VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL DE SÃO PAULO SP

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Fernando Rosolia Dabdab

Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 mantovanidabdab@gmail.com

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1

EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 19ª VARA CÍVEL

DO FORUM CENTRAL DE SÃO PAULO

_{– SP}

Ação: Cumprimento de sentença

Processo: nº 0053692-75.2018.8.26.0100

Requerente: Celso Fernando Crispim da Costa

Requerido: Associação de Apoio ao Programa Capacitação Solidária - Em

Liquidação

Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos

autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui

respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no

seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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2

1. INTRODUÇÃO

Em atendimento ao r. despacho de fls. 560, o signatário apresenta à Vossa Excelência o

presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou conjunto

comercial de número 721 do Condomínio Edifício Oswaldo Cruz, com endereço na Rua

Barão de Itapetininga nº 46

_{– República - São Paulo SP.}

O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento

de crédito. O Autor informa que o executado não cumpriu com sua obrigação de

pagamento.

2. VISTORIA

2.1. Localização:

A Vistoria foi realizada no dia 01 de julho de 2020.

A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.

O imóvel está sem uso. Não foi possível entrar no imóvel. Foi vistoriado o conjunto de

nº 921 do mesmo condomínio, similar ao avaliando.

2.2. Características da região:

O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio,

destinadas para escritórios.

Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.

2.3. Melhoramentos Públicos

Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios residenciais com 15

pavimentos, de padrão médio, servido dos principais melhoramentos públicos:

pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica,

iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades

verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras

necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus e metrô).

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3

2.4. O Imóvel Avaliando

O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular

e dá frente para a

Rua Barão de Itapetininga. O Condomínio Edifício Oswaldo Cruz é formado por um

bloco de edifício, com 02 conjuntos comerciais em cada um dos 14 andares tipo.

A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.

O conjunto comercial avaliando tem uma idade de 27

anos; possui 98,1430m² de

área construída total, sendo:

Área útil: 79,38m²

Área comum: 7,1650m²

O conjunto comercial possui cinco salas e dois banheiros.

O conjunto comercial similar apresenta piso em carpete de madeira. Paredes com

massa e pintadas com tinta látex, forro de gesso modular e caixilhos de ferro.

Luminárias de embutir.

Padrão do imóvel é médio com elevador.

Matrícula de nº 41.448 do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, nos

Autos às fls. 14.

3. INFRA-ESTRUTURA

Não há..

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02

4

4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

4.1. Método Adotado

A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços

pesquisados de diversos conjuntos comerciais colocados a venda e vendidos,

homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região.

4.2. Normas

Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de

Avaliações de

Imóveis Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP - 2011

_”.

5. AVALIAÇÃO

Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a

finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de conjuntos comerciais,

coletamos os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a

situação paradigma de um conjunto comercial de padrão médio, com todos os

melhoramentos, com 27 anos de idade aparente. Estado de conservação regular.

O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores calculados.

Depreciação pela Idade e Conservação

Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à

idade e conservação (Foc):

Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida

referencial e valor residual para idade estimada = 27 anos e vida referencial =

60 anos. Portanto, 27/60 = 0,45. Com esse valor, usa-se 46% na tabela 2 de

valores tabulad

_{os para o coeficiente “K” e na fileira “e” é encontrado o índice}

0,544

_{. Foi escolhida a fileira “e” por se tratar de imóvel com estado de}

conservação necessitando de reparos simples.

Foc = 0,2 + 0,544 x (1-0,2) = 0,2 + 0,544 x 0,8 = 0,2 + 0,435 = 0,635

Foc = 0,635

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/ SP.

K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação.

Fator para Escritório Padrão Médio com elevador: 1,836

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5

5.1.

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6

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02

7

5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS

_{– APARTAMENTOS}

As amostras tiveram o mesmo padrão do conjunto comercial avaliando em edifícios

localizados no entorno. São características do elemento avaliando:

Localização: Rua Barão de Itapetininga nº 46

Empreendimento: Condomínio Edifício Oswaldo Cruz

Bairro: República

Cidade: São Paulo SP Área útil: 79,38m²

ELEMENTO Nº 01

Imóvel: Conjunto comercial

_{– República - S. Paulo – SP}

Contato: Marcelo Lara Negócios tel: (11) 3105.6300

Área útil: 108,00m² Vagas de automóvel: 0 Idade aparente: 30 anos

Estado de conservação: necessitando de reparos simples - Oferta: R$ 320.000,00

- Forma de Pagamento: a vista - Data: julho de 2020

- Fator de Fonte: 0,9

Valor unitário homogeneizado: R$ 2.773,56 / m²

(8)

02

8 ELEMENTO Nº 02

_{– República - S. Paulo – SP}

Contato: Andrea Alves Imóveis tel: (11) 9.8564.5860

ELEMENTO Nº 03

_{– República - S. Paulo – SP}

Contato: Izete Araújo Imóveis (11) 5049.3385

(9)

02

9 ELEMENTO Nº 04

_{– República - S. Paulo – SP}

Contato: Scalzitti Imóveis tel: (11) 3258.0563

ELEMENTO Nº 05

– República - S. Paulo – SP

Contato: Scalzitti Imóveis tel: (11) 3258.0563

(10)

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10

5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL

Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor

unitário do conjunto avaliando, para a situação paradigma, com

pagamento a vista em julho de 2020, é de R$ 3.615,75 / m².

A área privativa do apartamento é 79,38m²

O valor do imóvel, portanto, será:

VI = A

cjto

x vu

VI = 79,38 x 3.615,75

VI = R$ 287.018,50 ou R$ 287.000,00 (arredondados)

6. CONCLUSÃO - VALOR DO CONJUNTO COMERCIAL

Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço apresentado, tem-se

que o valor da unidade autônoma ou conjunto comercial de número 721 do Condomínio

Edifício Oswaldo Cruz, com endereço na Rua Barão de Itapetininga nº 46

– República –

São Paulo SP, para pagamento a vista em julho de 2020 é:

(duzentos e oitenta e sete mil reais)

V = R$ 287.000,00

Julho /2020

(11)

02

11

7. ENCERRAMENTO

Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11

(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.

8. ANEXOS:

I

_{– Mapa de localização – 01 fl.}

II

– Fotos do imóvel avaliando e dos elementos comparativos - 05 fls.

São Paulo, 01 de julho de 2020.

___________________________

Fernando Rosolia Dabdab

perito judicial

(12)

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12

ANEXO I

_–

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

(13)

02

13

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

(14)

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14

ANEXO II

_–

FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

(15)

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15

Foto 01

_{– Frente do imóvel avaliando, Rua Barão de Itapetininga nº 46}

Conjunto similar, nº 921:

Foto 02

– Recepção

(16)

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16

Foto 03

– Sala

Foto 04

_{– Sala}

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02

17

Foto 05

– Sala

Foto 06

– Sala

(18)

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18

Foto 07

– Sala

Foto 08

– Sanitário

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19

Foto 09 - Sala

Foto 10 - Sala

(20)

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20

Foto 11 - Copa

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Entorno:

Foto 12

– Rua Barão de Itapetininga

Foto 13

– Rua Barão de Itapetininga

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Foto 14

– Elemento comparativo 01

Foto 15

– Elemento comparativo 02

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Foto 16

_{– Elemento comparativo 03}

Foto 17

– Elemento comparativo 04

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