Fundo de Investimento Imobiliário Fechado PROMOVEST RELATÓRIO & CONTAS ÍNDICE ENQUADRAMENTO MACRO ECONÓMICO. 2 MERCADO IMOBILIÁRIO 6

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Fundo de Investimento Imobiliário Fechado

PROMOVEST

RELATÓRIO & CONTAS

2010

ÍNDICE ENQUADRAMENTO MACRO ECONÓMICO ……….……… 2 MERCADO IMOBILIÁRIO ……… 6 MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS ………...……… 8 ACTIVIDADE DO FUNDO ……….……….. 9 DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS …..………….………... 10 RELATÓRIO DO AUDITOR EXTERNO

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I Inntteerrnnaacciioonnaall

A actividade económica mundial voltou a expandir‐se em 2010, de forma mais saliente nos países emergentes, sobretudo no bloco asiático. O regresso do crescimento anual para valores positivos assentou nos estímulos proporcionados pelos principais bancos centrais, que mantiveram as taxas de juro historicamente baixas, em função da ausência de pressões inflacionistas, e na retoma do consumo privado em muitas economias. INDICADORES ECONÓMICOS MUNDIAIS Taxas de variação (em %)

PIB Inflação Desemprego

2009 2010 2009 2010 2009 2010

União Europeia ‐4,0 2,0 1.0 (a) _2.0(a) _8.9(a) _9,6(a)

Área do Euro ‐4,1 1,7 0,3 1,6 9,4 10,1 Alemanha ‐4,7 3,6 0,2 1,3 7,5 7,1 França ‐2,5 1,6 0,1 1,6 9,4 9,8 Reino Unido ‐4,9 1,7 2,1 3,1 7,5 7,9 Espanha ‐3,7 ‐0,3 ‐0,2 1,5 18,0 19,9 Itália ‐5,0 1,0 0,8 1,6 7,8 8,7 EUA ‐2,6 2,6 ‐0,3 1,4 9,3 9,7 Japão ‐5,2 2,8 ‐1,4 ‐1,0 5,1 5,1 Rússia ‐7,9 4,0 11,7 6,6 8,4 7,5 China 9,1 10,5 ‐0,7 3,5 4,3 4,1 Índia 5,7 9,7 10,9 13,2 n.d. n.d. Brasil ‐0,6 7,5 4,9 5,0 8,1 7,2 FMI: World Economic Outlook ‐ Outubro de 2010 (a) CE: European Economic Forecast ‐ Novembro de 2010

À semelhança do ano anterior, o bom desempenho dos indicadores económicos permitiu que as estimativas de crescimento para 2010, por parte do Fundo Monetário Internacional (FMI), fossem sucessivamente revistas em alta. O seu World Economic Outlook, datado de Outubro de 2010, aponta para um crescimento da economia mundial de 4.8%. No relatório de Outubro de 2009 estimava um crescimento de apenas 3.1%. O maior crescimento atingido revelou‐se, contudo, insuficiente para reduzir o desemprego, o qual permaneceu elevado nas economias desenvolvidas, ao contrário do que sucedeu nas economias emergentes.

Contudo, é de salientar finalmente que em 2010, as autoridades norte‐americanas voltaram a ter um papel decisivo para a retoma da economia mundial. A Reserva Federal manteve inalterada a taxa de

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referência no nível mais baixo de sempre, garantindo que esta assim permanecerá durante um extenso período de tempo, e reforçou o programa de compra de activos inicialmente delineado em Março de 2009. A Administração Obama, por seu turno, anunciou durante 2010 a implementação de diversos pacotes de estimulo económico, desde ajudas à compra de habitação, na Primavera, à extensão, no final do ano, dos cortes de impostos implementados pela Administração anterior, num acordo estabelecido com o Congresso que também permitiu a redução da carga fiscal sobre o trabalho.

O bloco asiático mostrou novamente um comportamento muito positivo. O crescimento da economia japonesa voltou a território de expansão em 2010, impulsionada pelo consumo privado, apesar do ligeiro aumento do desemprego, resultado das medidas de estímulo levadas a cabo quer pelo banco central, quer pelo governo. Ainda relativamente à Ásia, os indicadores económicos da China permaneceram robustos, sobretudo ao nível da actividade doméstica, beneficiando de estímulos e medidas de política monetária, e da manutenção do crescimento da concessão de crédito a ritmo elevado.

Produto Interno Bruto (variação anual)

-10 % -5 % 0 % 5 % 10 % 15 % Brasil Índia China Rússia Japão EUA Área do Euro União Europeia 2009 2010 Destaca‐se ainda para o desempenho da actividade económica brasileira, cujo crescimento do produto acelerou fortemente em 2010, apesar da moderação registada no segundo semestre. Após a contracção de ‐0.6% do PIB em 2009, em Outubro o FMI estima para 2010 um crescimento de 7.5%, o nível mais forte desde 1986.

Ao contrário do que sucedeu nas economias desenvolvidas, onde as taxas de juro directoras dos bancos centrais permaneceram inalteradas, em muitas economias emergentes foram decretados agravamentos das mesmas, função sobretudo da aceleração da inflação.

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Apesar da elevada instabilidade financeira vivida em 2010 na Área Euro, o crescimento económico registado surpreendeu pela positiva. De acordo com o FMI, o crescimento em 2010 terá ascendido a 1.7%, o nível mais forte em três anos.

Esta expansão assentou primordialmente no desempenho da procura doméstica. A Alemanha destacou‐ se pela positiva, com um crescimento de 3.6%, o ritmo mais forte desde a reunificação. Pela negativa, sublinhe‐se o desempenho das economias periféricas, as quais, à excepção de Portugal, terão registado de novo crescimentos anuais negativos.

Os efeitos da recuperação económica não se fizeram ainda sentir ao nível do mercado de trabalho. A taxa de desemprego aumentou de 8.9% em 2009 para 9.6% em 2010, o nível mais elevado desde 1998. Também neste aspecto, a Alemanha se destacou pela positiva, já que terminou o ano com a taxa de desemprego no nível mais baixo desde a reunificação. INDICADORES ECONÓMICOS DA UNIÃO EUROPEIA Taxas de variação (em %) 2009 2010 Produto Interno Bruto (PIB) ‐4,0 2,0 Consumo privado ‐1,7 0,7 Consumo público 2,0 1,2 FBCF ‐12,1 ‐0,6 Procura Interna n.d. n.d. Exportações ‐12,5 10,2 Importações ‐12,4 8,9 Taxa de Inflação média (IHPC) 1,0 2,0 Taxa de desemprego 8,9 9,6 Saldo do Sector Público Adm. (em % do PIB) _‐6,8 _‐6,8 CE: European Economic Forecast ‐ Novembro de 2010

O nível de inflação na União Europeia, medido pelo Índice Harmonizado de Preços no Consumidor (IHPC), registou em 2010 uma taxa de variação média de 2,0%, acima dos 1,0% de 2009. Este comportamento esteve associado maioritariamente ao aumento dos preços dos bens energéticos.

A não normalização das condições financeiras na Área Euro levou o Banco Central Europeu (BCE) a manter uma postura activa no domínio das medidas de política monetária não convencional, embora mantendo inalterada a taxa directora do euro durante todo o ano de 2010. Dada a não total regularização do funcionamento do mercado monetário da região, em parte patente na dificuldade de um conjunto de instituições assegurarem financiamento nos mercados de capitais, o BCE prolongou as condições mais favoráveis nos leilões de cedência de liquidez, embora eliminando os de maior prazo. Por outro lado, e numa decisão inédita, o BCE anunciou, na sequência do agudizar da crise da dívida

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soberana, a aquisição de dívida pública no mercado secundário, como forma de assegurar uma adequada transmissão da política monetária.

Contudo, é de salientar que o ano de 2010 ficou marcado pelo agravamento das tensões no mercado de dívida pública, nomeadamente dos países periféricos da Área Euro. O prémio pago por estes países para se financiarem aumentou significativamente e obrigou ao reforço das medidas de austeridade. Estas variaram entre Estados Membros, mas foi comum o esforço no sentido de uma consolidação mais célere das respectivas finanças públicas, quer através da contenção de despesas, quer de iniciativas visando o reforço de receitas. P Poorrttuuggaall Em Portugal, a actividade económica em 2010 surpreendeu pela positiva com uma expansão de cerca de 1.4%. Este desempenho resultou do contributo positivo das exportações líquidas, do consumo privado e do consumo público, apesar da forte queda do investimento. INDICADORES DA ECONOMIA PORTUGUESA (em %) 2008 2009 2010* PIB (Taxas de variação real) 0,0 ‐2,5 1,4 Consumo privado 1,8 ‐1,0 1,8 Consumo público 1,1 3,4 3,2 FBCF ‐1,8 ‐11,6 ‐5,0 Procura Interna 1,2 ‐2,9 0,5 Exportações ‐0,2 ‐11,4 9,0 Importações 2,9 ‐10,5 5,0 Taxa de Inflação (IHPC) 2,7 ‐0,9 1,4 Rácios* Taxa de desemprego 7,8 9,5 10,9 Défice do SPA (em % do PIB) ‐2,7 ‐9,3 ‐7,3 Dívida Pública (em % do PIB) 65,3 76,1 82,1

(*) Boletim Económico do Banco de Portugal ‐ Inverno 2010

Em termos de comércio externo, sublinhe‐se o papel das exportações que, com um crescimento de 9.0%, permitiram superar o efeito negativo resultante do aumento das importações, de apenas 5.0%. Este comportamento esteve associado ao assinalável aumento da procura externa resultante da retoma da economia mundial, tendo‐se observado um aumento das novas encomendas provindas do exterior. Quer o consumo privado, com um crescimento de 1.8%, quer o consumo público, que cresceu 3.2%, contribuíram para o bom desempenho económico, principalmente na primeira metade do ano. Os desafios de redução do défice orçamental e a consequente aprovação de medidas de austeridade

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induziram um decréscimo do contributo destas componentes para o crescimento durante o terceiro trimestre, tendo se observado um agravamento da confiança dos consumidores ao longo do segundo semestre.

Por outro lado, verificou‐se uma redução de 5% da Formação Bruta de Capital Fixo, em parte consequência do nível de actividade económica e das perspectivas para a procura interna, bem como do decréscimo do investimento público. A contracção foi mais notória ao nível do investimento em equipamento e em construção.

Quanto à inflação, o IHPC português registou, em 2010, uma taxa de variação média de 1.4%, consequência, sobretudo, do aumento do preço dos bens energéticos e do acréscimo de diversos impostos indirectos, designadamente, o IVA, o ISP e o Imposto sobre o Consumo do Tabaco, ficando contudo 0.2 pontos percentuais abaixo do da Área Euro.

A taxa de desemprego em 2010 permaneceu elevada, tendo inclusive aumentado face ao ano anterior. A taxa de desemprego cifrou‐se em 10.9%, sendo a população desempregada de 556 mil indivíduos, o que representa um aumento de 8,9% em relação ao mesmo período do ano anterior.

O sistema financeiro português continuou a demonstrar resiliência, tendo a sua actividade crescido, apesar das condições adversas ditadas pela crise da dívida soberana. Os efeitos desta sobre o financiamento do sector nos mercados internacionais levaram a um reforço na atracção de recursos de clientes, tendo os Depósitos Totais tido um acréscimo de 7.9%. O Crédito Interno Total, por seu turno, registou um aumento de 8.2%.

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I Inntteerrnnaacciioonnaall As recuperações económicas são caracterizadas por períodos de volatilidade e esta recuperação não tem sido excepção. O regresso ao crescimento económico continua em curso, apesar de algumas contrariedades económicas terem criado riscos para a recuperação, a tendência geral continua em alta. O imobiliário comercial, que tende a retardar face ao resto da economia, manteve‐se com pouca actividade mas em crescimento, similar ao cenário económico. O ambiente de baixas taxas de curto e longo prazo, estimulou muitos investidores a recorrerem ao investimento no sector imobiliário que no ano de 2010, apresentou rendibilidades mais elevadas que os mercados de taxa de juro.

A aversão ao risco sentida pelos investidores levou a que o investimento se centrasse em imóveis prime, com rendimentos estáveis e seguros, localizados principalmente nas maiores cidades como Hong Kong, Londres, Nova Iorque e Paris. Inicialmente, as transacções ocorreram em regiões da Ásia e do Reino Unido e no final de 2010 em determinadas zonas da Europa Continental e dos Estados Unidos. A procura por retornos estáveis, traduzidos pelas rendas dos imóveis, trouxe uma maior segurança aos mercados de imobiliário ajudando assim, à recuperação dos preços.

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Na Europa houve diferenças entre as várias cidades, Paris e Londres mostraram sinais de compressão das yields enquanto noutras cidades este movimento se manteve mais lento.

Nos Estados Unidos, as transacções ocorreram de uma forma mais lenta fazendo com que as yields nalgumas regiões ainda revelassem movimentos de alargamento.

O bom ambiente económico asiático traduziu‐se num melhoramento do arrendamento imobiliário nos principais sectores. O sector de escritórios esteve muito activo na procura de novos arrendamentos, levando assim as rendas prime a aumentarem em vários mercados, tais como, Hong Kong, Singapura e Sidney.

O sentimento geral continua a ser uma longa e lenta recuperação, embora algumas regiões, como a Ásia ‐Pacífico, poderão ficar acima do esperado. O imobiliário tem ainda alguns obstáculos a enfrentar num futuro próximo – taxa de desemprego acima da média, volatilidade dos mercados financeiros, consumo e incerteza na actividade comercial – que continuam a desafiar o caminho para a recuperação. A procura por imobiliário continua a depender do crescimento da actividade económica.

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Em Portugal, os ténues sinais de recuperação que o sector imobiliário apresentava no início de 2010, desvaneceram‐se a partir de Março, na sequência da crise de confiança internacional em torno da sustentabilidade da dívida soberana.

Este cenário reflectiu‐se num agudizar das condições globais do mercado imobiliário contribuindo para uma diminuição da Procura. A escassez de financiamento desempenhou um papel fundamental no decréscimo do desenvolvimento de projectos de promoção imobiliária, em particular os de habitação, turismo e lazer.

No que concerne ao mercado da habitação ‐ permanente ou segunda habitação ‐ manteve‐se, de um modo geral, a tendência de estagnação manifestada nos últimos anos em consequência do abrandamento da procura, para o qual tem contribuído a subida das taxas de juro e as restrições de acesso ao crédito.

O mercado de arrendamento de escritórios registou uma performance pouco positiva, que se traduziu num volume de negócios similar ao de 2009. Por parte das empresas arrendatárias verificou‐se em 2010 uma estratégia generalizada no sentido de diminuir os seus encargos globais, pelo que se manteve a tendência para renegociação de rendas e custos de funcionamento associados, bem como para a procura de localizações secundárias com rendas inferiores. Em consequência, a renda prime atingiu o valor mais baixo dos últimos 10 anos: 18 €/m²/mês. Para o mercado industrial e logístico, o ano de 2010 foi de estagnação. A procura atingiu um dos níveis mais baixos dos últimos anos, tendo‐se verificado um volume de operações extremamente reduzido. A actividade de investimento, por seu lado, teve um início de 2010 relativamente animador, contudo, a desconfiança face à Europa do Sul teve um efeito quase imediato, contribuindo para que os investidores estrangeiros ‐ principais intervenientes neste mercado ‐ retomassem a atitude de cautela que os tinha caracterizado no decorrer de 2009. No entanto, apesar dos preços estarem a descer, os yields têm subido e os prazos de contrato, em especial nas operações de sale&leaseback, estão a aumentar.

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Em Dezembro de 2010, o valor sob gestão dos fundos de investimento imobiliário totalizou 11.558 milhões de euros, mais 323 milhões do que no final de 2009, o que representa uma variação de 2,9%. Este crescimento não foi homogéneo ao longo do ano. Nos primeiros cinco meses do ano, o volume dos fundos imobiliários aumentou a um ritmo semelhante ao do ano anterior. Os 4 meses seguintes foram caracterizados por uma estabilização do volume sob gestão nos 11.700 M€; e, finalmente, no último trimestre do ano, o volume manteve uma tendência de descida.

Em 2010, os Fundos Imobiliários Abertos aumentaram 213 M€ e os Fundos Especiais de Investimento Imobiliário Fechados (FEIIF) registaram um aumento de 130 M€; em contrapartida, os Fundos Imobiliários Fechados perderam 11 M€. MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS PORTUGUÊS 0 M€ 2.000 M€ 4.000 M€ 6.000 M€ 8.000 M€ 10.000 M€ 12.000 M€ 2006 2007 2008 2009 2010

Abertos Fechados FEII

Fonte: APFIPP ‐ Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, de Pensões e Patrimónios Em 2010 foram constituídos 13 novos fundos de pequena dimensão, maioritariamente Fundos Fechados e FEIIF, registou‐se a fusão de 2 fundos abertos e foram liquidados 2 fundos fechados; o que elevou para 260, o número de fundos imobiliários portugueses em actividade.

O mercado nacional de Fundos imobiliários encontra‐se disperso por 35 sociedades gestoras. No final do ano, as cinco maiores sociedades gestoras de fundos imobiliários portuguesas concentravam 50% do mercado, tendo a quota de mercado da Fundimo aumentado de 14,0% para 14,7%.

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O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado PROMOVEST iniciou a sua actividade em 11 de Novembro de 2002, com um capital social inicial de 25.000.000 € e com uma duração de 10 anos, prorrogável por períodos de 5 anos.

Em 31 de Dezembro de 2010, os Activos imobiliários que compunham a carteira do Fundo totalizavam 90.818.517 €, suportados por Capitais alheios no valor de 45.295.452 € e o valor global líquido era de 34.543.502 €.

Durante o exercício de 2010, os Proveitos totalizaram 11.340.232 € e os Custos 27.005.715 €, apurando‐se um Resultado Líquido de ‐15.665.483 €. A rendibilidade anual do fundo foi assim de ‐ 31,20%.

No 1º trimestre de 2010 a obra dos Jardins do Mondego em Coimbra não teve consecução devido, por um lado à difícil conjuntura do mercado onde o empreendimento se insere e, por outro lado, devido a constrangimentos financeiros potenciados pela acção judicial em curso, em que o Fundo é co‐ interessado. Em face da acção judicial, diligenciou‐se em articulação com a Câmara Municipal de Coimbra o pedido de alteração ao alvará de loteamento, com vista a obviar eventuais desconformidades apontadas na acção judicial relativamente a dois dos dezoito lotes do empreendimento.

Entretanto, no decorrer de 2010 foi entregue na Câmara Municipal de Coimbra um pedido de alteração ao loteamento dos Jardins do Mondego, que contempla a resolução das desconformidades apontadas no referido processo judicial, nomeadamente no que se refere aos dois lotes do empreendimento. Lote 1 e 18. O projecto de alteração ao loteamento contempla os parâmetros consensualizados com a Câmara Municipal de Coimbra.

Assinala‐se como facto relevante em Janeiro de 2011 ter sido recebido Acórdão do Tribunal que, no sentido dos interesses do Fundo, concedeu parcial provimento ao recurso interposto e que permitirá prosseguir a prazo com a obra dos Jardins do Mondego, nomeadamente sem constrangimentos administrativos. Lisboa, 11 de Fevereiro de 2011

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VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (VLGF) 31-12-2010 (em euros) Valor Global 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA

1.1. Terrenos 1.1.1. Urbanizados

Prédio Urbano, Casal Goilão, Alacabideche 5,513,271

Prédio Urbano, Casal da Lobeira, Estoril, Cascais 2,172,448

Prédio Urbano, Casal da Laboeira, Cascais 5,334,727

Prédio Urbano, Malmerenda, Alcabideche 883,513

Prédio Urbano, Bicesse, Alcabideche 733,875

Prédio Urbano, Arregaça ,Coimbra 3,004,118

Prédio Urbano, Qta. do Hilarião, Torres Vedras 5,682,351

1.3. Outros Projectos de Construção

Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 2,I nsua dos Bentos, Coimbra 4,841,398

Prédio Urbano, Lad. Batista Lot 3-4, Insua dos Bentos, Coimbra 3,280,558

Prédio Urbano, Lad Batista Lot 9-10, Insua dos Bentos, Coimbra 4,260,969

Prédio Urbano, Lad Batista L. 11-12, Insua dos Bentos, Coimbra 4,301,501

Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 14, Insua dos Bentos, Coimbra 3,472,537

Prédio Urbano, Alcabideche - Cascais 18,163,621

1.4. Construções Acabadas 1.4.1. Arrendados

Habitação

Prédio Urbano, Edifício Sanremo, Rua Pedro Álvares Cabral nº 47, Cascais 632,720

1.4.2.Não Arrendados Habitação

Prédio Urbano Jardins Mondego-Lote 1A - 43 , Coimbra 2,615,728

Serviços

Prédio Urbano, Infante de Sagres, Rua Infante de Sagres, Alcabideche 2,959,430

7 - LIQUIDEZ 7.1. À vista

7.1.2. Depósitos à Ordem -47,629

8 - EMPRÉSTIMOS

8.1. Empréstmos Obtidos -45,295,452

9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR 9.1. Valores Activos

9.1.1. Adiantamentos por conta de imóveis 4,500,000

9.1.2. Outros 447,126

9.2. Valores Passivos

9.2.2. Outros -11,379,060

VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (VLGF) 34,543,502 1

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Activo Mv/Af mv/df Activo Activo

ACTIVO bruto líquido líquido CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 2010 2009

ACTIVOS IMOBILIARIOS CAPITAL DO FUNDO

31 Terrenos 19,027,416 8,829,849 (4,514,779) 23,342,486 29,195,130 61 Unidades de participação 25,000,000 25,000,000

32 Construções 47,402,075 17,606,200 (2,032,245) 62,976,030 64,850,592 62 Variações patrimoniais -

-34 Adiantamentos por compra de imóveis 4,500,000 - - 4,500,000 4,729,903 64 Resultados transitados 25,208,985 36,802,960

TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 70,929,491 26,436,049 (6,547,024) 90,818,516 98,775,625 66 Resultado líquido do exercício (15,665,483) (11,593,975)

TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 34,543,502 50,208,985

CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES

24 Unidades de participação - - - AJUSTAMENTOS E PROVISÕES

47 Ajustamentos de dividas a receber 107,886 63,208

CONTAS DE TERCEIROS 48 Provisões acumuladas -

-412 Devedores por rendas vencidas 108,569 - - 108,569 63,795 TOTAL DAS PROVISÕES ACUMULADAS 107,886 63,208

413+….+419 Outras contas de devedores 1,019 - - 1,019

-TOTAL DOS VALORES A RECEBER 109,588 - - 109,588 63,795 CONTAS DE TERCEIROS

422 Rendimentos a pagar aos participantes -

-DISPONIBILIDADES 423 Comissões e outros encargos a pagar 623,752 412,055

12 Depósitos à ordem (47,629) - - (47,629) (1,203,475) 424+…+429 Outras contas de credores 7,492,910 3,504,996

13 Depósitos a prazo e com pré-aviso - - - 432 Empréstimos não titulados 45,295,452 41,628,748

TOTAL DAS DISPONIBILIDADES (47,629) - - (47,629) (1,203,475) 44 Adiantamentos por venda de imóveis - 30,702

TOTAL DOS VALORES A PAGAR 53,412,114 45,576,500

ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

51 Acréscimos de proveitos (14) - - (14) 230 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

52 Despesas com custo diferido - - - - 103,915 55 Acréscimos de custos 3,149,459 1,877,556

58 Outros acréscimos e diferimentos 337,552 - - 337,552 - 56 Receitas com proveito diferido 5,052 5,052

TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 337,538 - - 337,538 104,146 58 Outros acréscimos e diferimentos - 8,789

TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 3,154,511 1,891,397

TOTAL DO ACTIVO 71,328,988 26,436,049 (6,547,024) 91,218,013 97,740,091 TOTAL DO PASSIVO 91,218,013 97,740,091 Número total de unidades de participação

em circulação 25,000 25,000 Valor unitário da unidade de participação 1,381.74 2,008.36

BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E 2009 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO PROMOVEST

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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO PROMOVEST

CUSTOS 2010 2009 PROVEITOS 2010 2009

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES

JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS

711+718 De operações correntes 1,401,286 2,258,353 812 Da carteira de títulos e participações -

-COMISSÕES 811+818 Outros, de operações correntes - 1,410

722 Da carteira de títulos e participações - - RENDIMENTO DE TITULOS

723 Em activos imobiliarios - - 822+…+825 Da carteira de títulos e participações -

-724+…+728 Outras, de operações correntes 251,662 355,301 828 De outras operações correntes -

-PERDAS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS GANHOS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS

732 Na carteira de títulos e participações - - 832 Na carteira de títulos e participações -

-733 Em activos imobiliarios 25,031,328 11,736,445 833 Em activos imobiliarios 11,142,341 2,866,905

731+738 Outras, de operações correntes - - 831+838 Outros, de operações correntes -

-IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES

7411+7421 Impostos sobre o rendimento 2,304 - 851 De ajustamentos de dividas a receber 2,127 918

7412+7422 Impostos indirectos 164,230 141,738 852 De provisões para encargos -

-7418+7428 Outros impostos - 430

PROVISÕES DO EXERCICIO 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIARIOS 60,628 59,669

751 Ajustamentos de dividas a receber 46,806 64,126

752 Provisões para encargos - - 87 OUTROS PROVEITOS E CUSTOS CORRENTES -

-76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 79,172 3,211 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 11,205,097 2,928,902

77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 1,458 4,225

TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 26,978,244 14,563,828 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS

882 Ganhos extraordinários -

-CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 883 Ganhos de exercicios anteriores 135,135

-782 Perdas extraordinárias 27,240 59,369 884+…+888 Outros ganhos eventuais - 331,023

783 Perdas de exercícios anteriores 230 230,702 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 135,135 331,023

784+…+788 Outras perdas eventuais -

-TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 27,471 290,071

66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO - - 66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO 15,665,483 11,593,975

TOTAL 27,005,715 14,853,900 TOTAL 27,005,715 14,853,900

Resultados da carteira de titulos - - Resultados eventuais 107,664 40,952

Resultados de activos imobiliarios (13,907,529) (8,813,081) Resultados antes de imposto s/ rendimento (15,663,179) (11,593,975)

Resultados correntes (15,773,147) (11,634,927) Resultados Liquidos do periodo (15,665,483) (11,593,975)

DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E 2009 (Montantes expressos em Euros)

(14)

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS:

Alienação de activos imobiliários 0 0

Rendimentos de activos imobiliários 15,854 73,829

Adiantamentos por conta de venda de act. Imob. 0 0

Outros recebimentos de activos imobiliários 0 15,854 0 73,829

0 PAGAMENTOS:

Aquisição de activos imobiliários 0

Comissões em activos imobiliários 0

Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 74,986 5,975,911

Adiantamentos por conta de compra de act. Imob. 0 0

Construções/Projectos em Curso 2,220,199 0

Devolução Sinal 0 709,369

Outros pagamentos de activos imobiliários 0 2,295,185 0 6,685,280

Fluxo das operações sobre valores imobiliários -2,279,332 -6,611,451

OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS:

Juros de depósitos bancários 6,155

Empréstimos 23,621,809 12,267,757

Outros recebimentos correntes 23,621,809 324,346 12,598,258

PAGAMENTOS: Comissão de gestão 0 0 Comissão de depósito 0 0 Taxa de supervisão 0 18,644 Impostos e taxas 7,875 11,622 Reembolso de Empréstimos 19,955,105 4,920,009 Juros de Emprestimo 156,779 501,172

Outros pagamentos correntes 66,872 20,186,632 2,229,078 7,680,525

Fluxo das operações de gestão corrente 3,435,178 4,917,733

OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS:

Ganhos extraordinários 0 0 0

PAGAMENTOS:

Perdas extraordinárias 0 0 59,369 59,369

Fluxo das operações eventuais 0 -59,369

Saldo dos fluxos monetários do período 1,155,846 -1,753,088

Disponibilidades no início do período -1,203,475 549,613

Disponibilidades no fim do período -47,629 -1,203,475

(Montantes expressos em Euros)

2010 2009

(15)

ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E 2009

(Montantes expressos em Euros)

INTRODUÇÃO

O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “PROMOVEST” foi autorizado em 8 de Novembro de 2002, tendo iniciado a sua actividade em 11 de Novembro de 2002.

O Fundo é administrado, gerido e representado pela Fundimo – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A..As funções de banco depositário são exercidas pela Caixa Geral de Depósitos, S.A. (CGD). As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano de Contas dos Organismos de Investimento Colectivo. As notas, cuja numeração se encontra ausente não são exigidas para efeitos do anexo às contas anuais, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas.

BASES DE APRESENTAÇÃO, COMPARIBILIDADE DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS POLITICAS CONTABILISTICAS

As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade.

Este Regulamento impõe a divulgação de informação que se destina não só a desenvolver e a comentar os valores incluídos nas referidas Demonstrações Financeiras, mas também informações consideradas úteis para os participantes do fundo de investimento.

As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes:

a) Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o principio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimentos ou pagamento.

b) Comissão de gestão

A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão de seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestoras, sendo registada na rubrica de “Comissões”.

Segundo o Regulamento de Gestão, a Sociedade Gestora será remunerada por uma comissão anualizada de 0,54 %, cobrada mensalmente sobre o valor liquido global do Fundo no final do mês, até 40.000.000 Euros, e uma comissão de gestão anualizada de 0,36 % cobrada mensalmente para o valor do Fundo superior a 40.000.000 Euros.

c) Comissão de depositário

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços prestados ao Fundo.

A comissão do banco depositário é calculada através da aplicação de uma taxa anual de 0,05%, sobre o valor do activo liquido global do Fundo no final do ano a que respeita.

d) Comissão de supervisão

A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa global do Fundo no final de cada mês. Em 31 de Dezembro de 2010 e 2009, esta taxa ascendia a 0,00266%. Sempre que o montante calculado seja inferior a 200 Euros ou superior a 20.000 Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um destes limites.

(16)

Os terrenos, nos quais estão a ser edificadas construções, incluem o valor de aquisição do terreno e os custos já incorridos com as respectivas obras.

As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos efectuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados. Nos termos do Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as respectivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o banco depositário.

f) Unidades de participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo, pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados transitados e resultado líquido do exercício.

1. VALOR CONTABILÍSTICO VS VALOR MÉDIO DAS AVALIAÇÕES A rubrica Activos Imobiliários é composta pelos seguintes imóveis:

IMÓVEIS

Valor Contabilístico em 31/12/2010 (A)

Média dos Valores da Avaliação (B)

Diferença (B) - (A)

Prédio Urbano, Casal Goilão, Alacabideche 5,513,271 5,513,271 0

Prédio Urbano, Casal da Lobeira, Estoril, Cascais 2,172,448 2,172,448 0

Prédio Urbano, Casal da Laboeira, Cascais 5,334,727 5,334,727 0

Prédio Urbano, Malmerenda, Alcabideche 883,513 883,513 0

Prédio Urbano, Bicesse, Alcabideche 733,875 733,875 0

Prédio Urbano, Arregaça ,Coimbra 3,004,118 3,004,118 0

Prédio Urbano, Qta. do Hilarião, Torres Vedras 5,682,351 5,682,351 0

Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 2,I nsua dos Bentos, Coimbra 4,841,398 4,841,398 0

Prédio Urbano, Lad. Batista Lot 3-4, Insua dos Bentos, Coimbra 3,280,558 3,280,558 0

Prédio Urbano, Lad Batista Lot 9-10, Insua dos Bentos, Coimbra 4,260,969 4,260,969 0

Prédio Urbano, Lad Batista L. 11-12, Insua dos Bentos, Coimbra 4,301,501 4,301,501 0

Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 14, Insua dos Bentos, Coimbra 3,472,537 3,472,537 0

Prédio Urbano, Alcabideche - Cascais 18,163,621 18,163,621 0

Prédio Urbano, Edifício Sanremo, Rua Pedro Álvares Cabral nº 47, Casc 632,720 677,892 45,172

Prédio Urbano Jardins Mondego-Lote 1A - 43 , Coimbra 2,615,728 2,615,728 0

Prédio Urbano, Infante de Sagres, Rua Infante de Sagres, Alcabideche 2,959,430 2,959,430 0

TOTAL 86,318,517 86,363,689 45,172

2. CAPITAL DO FUNDO

O património do Fundo está formalizado através de unidades de participação, com características iguais e sem valor nominal, as quais conferem aos seus titulares o direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades que representam.

(17)

O movimento ocorrido no capital do Fundo, durante os exercícios de 2010 e 2009, apresenta o seguinte detalhe: Descrição Saldo em 31-12-2009 Subscrições Resgates Distribuição Resultados Outros Resultado Periodo Saldo em 31-12-2010 Valor Base 25,000,000 - - - 25,0

Diferença em Sub. Resgates - - -

-Resultados Distribuidos - - -

-Resultados Transitados 36,802,960 - - - -11,593,975 - 25,208,985 Resultado Liquido do Periodo -11,593,975 - - - 11,593,975 -15,665,483 -15,665,483

SOMA

50,208,985 - - - - (15,665,483) 34,54

Nº Unidade de participação

25,000 25,000

Valor Unidade Participação (unitário) _2,008.36 _1,381.74

2010

00,000 0 0

3,502

3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

O inventário das aplicações em activos imobiliários em 31 de Dezembro de 2010 é o seguinte:

Área (m2 ) Data da Avaliação 1 Valor da Avaliação 1 Data da Avaliação 2 Valor da

Avaliação 2 Valor do Imóvel 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA

1.1. Terrenos

Prédio Urbano, Casal Goilão, Alacabideche 53,063 20100331 5,287,442 20100331 5,739,100 5,513,271 Prédio Urbano, Casal da Lobeira, Estoril, Cascais 123,094 20100331 2,106,160 20100331 2,238,736 2,172,448 Prédio Urbano, Casal da Laboeira, Cascais 302,260 20100331 5,172,190 20100331 5,497,264 5,334,727 Prédio Urbano, Malmerenda, Alcabideche 10,400 20100331 878,325 20100331 888,700 883,513 Prédio Urbano, Bicesse, Alcabideche 3,160 20100331 692,750 20100331 775,000 733,875 Prédio Urbano, Arregaça ,Coimbra 18,024 20100331 2,903,236 20100331 3,105,000 3,004,118 Prédio Urbano, Qta. do Hilarião, Torres Vedras 57,280 20100331 5,616,702 20100331 5,748,000 5,682,351

1.3. Outros Projectos de Construção

Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 2,I nsua dos Bentos, Coimbra 1,714 20100331 4,756,897 20100331 4,925,899 4,841,398 Prédio Urbano, Lad. Batista Lot 3-4, Insua dos Bentos, Coimbra 2,168 20100331 3,176,141 20100331 3,384,975 3,280,558 Prédio Urbano, Lad. Batista Lot 5-6, Insua dos Bentos, Coimbra 2,121 20100331 2,641,941 20100331 2,999,071 2,820,506 Prédio Urbano, Lad. Batista Lot 7-8, Insua dos Bentos, Coimbra 1,914 20100331 4,335,556 20100331 4,428,011 4,381,784 Prédio Urbano, Lad Batista Lot 9-10, Insua dos Bentos, Coimbra 1,656 20100331 4,186,381 20100331 4,335,556 4,260,969 Prédio Urbano, Lad Batista L. 11-12, Insua dos Bentos, Coimbra 1,668 20100331 4,267,446 20100331 4,335,556 4,301,501 Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 13,I nsua dos Bentos, Coimbra 1,012 20100331 3,357,000 20100331 3,390,973 3,373,987 Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 14, Insua dos Bentos, Coimbra 1,227 20100331 3,390,973 20100331 3,554,101 3,472,537 Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 15,I nsua dos Bentos, Coimbra 1,188 20100331 3,402,269 20100331 3,536,000 3,469,135 Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 16, Insua dos Bentos, Coimbra 1,244 20100331 2,066,345 20100331 2,366,254 2,216,300 Prédio Urbano, Lad. Batista Lote 17, Insua dos Bentos, Coimbra 1,241 20100331 2,066,345 20100331 2,341,743 2,204,044 Prédio Urbano, Alcabideche - Cascais 202,498 20100331 17,304,200 20100331 19,023,041 18,163,621

1.4. Construções Acabadas 1.4.1. Arrendados Habitação

Prédio Urbano, Edifício Sanremo, Rua Pedro Álvares Cabral nº 47, Casca 200 20091222 655,783 20091202 700,000 632,720

1.4.2.Não Arrendados Habitação

Prédio Urbano Jardins Mondego-Lote 1A - 43 , Coimbra 5,678 20100331 2,499,601 20100331 2,731,854 2,615,728

Serviços

Prédio Urbano, Infante de Sagres, Rua Infante de Sagres, Alcabideche 5,380 20100331 2,738,000 20100331 3,180,860 2,959,430

TOTAL 86,318,517

(18)

CONTAS Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final

Depósitos à ordem (1,203,475) 29,892,405 (28,736,559) (47,629)

Depósitos a prazo - - -

-TOTAL (1,203,475) 29,892,405 (28,736,559) (47,629)

8. DEVEDORES

Em 31 de Dezembro de 2010 e 2009, as rendas vencidas tinha o seguinte detalhe:

2010 2009

Quinta do Tesouro Velho 46,530 14,792

Edificio Sanreno 62,040 49,003

Outros 1,019

-109,589 63,795

11. AJUSTAMENTOS DE DEVEDORES

Em 31 de Dezembro de 2010 e 2009, os ajustamentos de devedores tinha o seguinte detalhe:

2010 2009

Quinta do Tesouro Velho 46,530 14,792

Edificio Sanreno 62,040 49,003

Outros 1,019

-109,589 63,795

12. IMPOSTOS E TAXAS

Nos termos do disposto no artigo 22ª do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime especifico de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada:

(19)

Rendimentos prediais

Os rendimentos prediais são tributados autonomamente a uma taxa de 20%, a qual incide sobre o valor das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido efectivamente suportados com os prédios em causa, desde que tais encargos se mostrem devidamente documentados.

Mais-valias prediais

As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva é de 12,5%.

Não são registados impostos diferidos relativamente às mais-valias potenciais reconhecidas no capital do Fundo.

Outros rendimentos

No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação é efectuada autonomamente, à taxa de 10%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respectivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português. A referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano.

No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de mais-valias, a tributação é efectuada por retenção na fonte, como se de pessoa singular residente em território português se tratasse, isto é, são tributadas apenas por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede de IRS para entidades residentes.

Os impostos suportados pelo Fundo durante o exercício de 2010 e 2009 foram os seguintes:

2010 2009

Impostos directos :

Imposto sobre rendas 2,304

Imposto de mais-valias - Outros - -2,304 -Impostos indirectos : Imposto de selo 146,413 136,243 IMI 17,817 5,495 Outros - -164,230 141,738 Outros impostos :

Aplicações financeiras - juros de depositos - 430

166,534 142,168

(20)

Tipo de responsabilidade Montantes

No inicio No fim

Operações a prazo de compra de imóveis 701,872 527,100

QUINTA DO TESOURO VELHO 250,544 500,887

ARREGAÇA LAMEIRO 1,207 8,388

CALHABÉ LAMEIRO 23,586 8,388

ALCABIDECHE 400,000

-Operações a prazo de venda de imóveis 6,326,929

-LADEIRA DO BAPTISTA 476,929

-QUINTA DO HILARIÃO 5,850,000

-Total 7,028,801 527,100

15. CONTAS DE TERCEIROS – PASSIVO Estas rubricas têm a seguinte composição:

2010 2009

Outros valores a pagar : - Fornecedores

Ferrovial Agroman 6,650,261 2,851,385

Pengest 110,672 39,082

Garriges Portugal 47,726 47,726

Gonçalo Byrne , Arquitectos 37,076

-Outros 65,984 6,845,735 3,004,176 - Credores Diversos Alcabideche 400,000 400,000 Garrigues 47,726 47,726 Quinta do Junqueiro 20,494 20,494 Outros 11,559 46 Sociedade Gestora 165,091 32,554 644,871 500,820 7,490,606 3,504,996

(21)

16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS - PASSIVO Estas rubricas têm a seguinte composição:

2010 2009

Acréscimos de custos

- Juros de empréstimos contraidos 3,103,814 1,853,058

- Comissões a pagar 33,767 24,499

- Outros custos a pagar 11,878

-3,149,460 1,877,556

Em 31 de Dezembro de 2010, a rubrica de “Outros custos a pagar” diz respeito à provisão de IMI, relativa ao ano de 2010, a pagar em 2011.

17. COMISSÔES

Esta rubrica tem a seguinte composição:

2010 2009 Em activos imobiliários Comissão de Intermediaçao - --- Comissão de Gestão 215,961 278,887 Comissão de Depositário 17,289 28,734 Taxa de supervisão 13,069 18,335 Comissão de Garantia 126 14,649 Outras comissões 5,217 14,694 --- ---251,662 355,300 --- ---251,662 355,300

18. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Esta rubrica inclui os juros de depósitos à ordem.

19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS Esta rubrica tem a seguinte composição:

(22)

Obras - 447 Avaliação de Imóveis 19,035 2,229 Honorários 7,190 -Registos e Notariado 47,748 -Diversos 768 2,763 79,171 5,440

20. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Os “Ajustamentos favoráveis e desfavoráveis em activos imobiliários” correspondem aos ajustamentos pela valorização dos imóveis que nos termos de Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro são registados em resultados do exercício.

(23)

(24)

(25)