... . ~ ,. " MERCADO IMOBILlARIO- COMPRADORES RETRAI DOS "... --, , ' .'... "::!/, , '" ,,,

MERCADO

IMOBILlARIO-COMPRADORES RETRAI DOS

Durantt~ & primei:-a m~tade dêste ano predominaram fatôres negativos que impediram um amplo movimento 'de transações

com

bens de raiz. A forte

ele-va

ção

dos

pr<ços (30,8% até

ju-nho

últim

o, co

ntra 17

,

8

%

no

mesmo período de 1962)

,

for

çou

certas classes

de

consumidores

n se absterem

de desFes8

5

não

essenciais,

limitando, ao mesmo

tempo, a poupança

.

Na falta

de suficientes economias

dispo-níveis para ao menos liquidar

a

parte

à

v:ista do preço total de

um imóvel, muitos interessados em adquirir moradia própria só

tiveram recursos para constituir

um patrimônio imobiliário

quan-do lhes foi

assegurado

financia-mento da maior parte do respec-tivo custo integral .

Ao avaliar as condições

_.

mais

.

.

-ou menos propicias a lnversoes

em bens de raiz parece

importan-ACOST0/1963

".

-, '~O NUMeRO DE \ T",.NSAÇÕU •

.

~ \ / v.tLOR eM

...

•

M ,#<JCSOC("I

•

_•

/-•

_•

,

•

•

,

,

_"

.

,

~

•

"

.

"

.

~

•

,

,

'

,

.

..

,

'

"

"

"

.'

.... "::!/,

, ,

_-

_-

, _, •

...

MOVIMENTO IMOBILlARIO

...

RIOOEJANEIRO .ll.I>t. 1HZ I 101..'0 l'U

-

•

•

•

•

,

,

_{• • •} ,

,

_•

_•

_•

"

•

,

,

• • "

..

" •

..

..

te distinguir entre períodos, co· mo o caracterizado acima, e épo· cas de expansão mais moderada dos meios de pagamento, a qual, embora só transitoriamente,

cos-tuma de certa forma animar o mercado.

O investimento imobiliário re·

presenta imobilização de

capital

por tempo indeterm!n

a

d

G,

trastando com tôdas as operações financeiras de duração previa

-mente definida, como por exem-plo empréstimos. A inquietude

política, que reinou durante boa parte do 1.0 semestre, foi parti-culannente adversa aos negó -cios com bens de raiz . Em tais

ocasiões, os inversores dão pre-ferência a transações a prazo

curto e com vencimento certo. A forte alta d e preços em ge-ral requer das emprêsas de to-dos os ramos um capital de giro

cada vez maior, a fim de que se

possa preservar o ritmo habitual de atividade social . E sta con

se-qüência da inflação determina a

reinversão de lucros e os con

se-cutivos aumentos de capital com

subscrição de ações em dinheiro . Com tal destino d ado a grande

parte dos recursos a plicáveis, a

parcela de fundos a serem em

-pregados em bens de raiz sofreu

corte apreciável .

O Congresso deliberou no fim do semestre a respeito da legisla_

•

ção do inquilinato, resolvendo prorrogar até o fim do ano a Lei

1300, de 28-12-50, com algu-mas alterações. Entre estas

des-taca-se a permissão de aumentar o aluguel de imóveis já locados de 10 a 200% , conforme o pe-ríodo de locação . Com êste dis-positivo, grande parte dos alu-guéis ficará menos desa tualiza-da do que até então, se compa -rallIlOS o rendimento percentual de propriedades imobiliárias com o de outras formas de aplicação de capital. Mesmo assim, não é

de prever que o vulto de novas construções destinadas à locação nas grandes cidades do país a u-mente de forma substancial . A

ausência de uma orientação est á-vel no passado, ao se regula men-tarem repetidas vêzes as

condi-ções de locação, coloca o resul

-tado futuro de eventuais inve

s-timentos, bem como o padrão de encargos dos locatários, na de

-pendência de uma legislação de

tendência imprevisível. P arece ainda que outros preceitos ou

I _ MOVIMEI'\TO IMOBILlARIO 1'\0 RIO DE JANEIRO - 1.11.10 DE 1963 'Valor c= milhões de Cr$)

" A I O JANEIRO A !<AI O

CArECORI .... 1 9 6 J 19 62 1 9 63 19 62

"

Va 1 or

"

Vlllor

-+

"

Valor

"

Valor Prédios ••••• • • • ••

"

IJ9 121 118

'"

544 66' ' 37 Terrenoa • • • • • ••••

•

O 30 • 7 133

"

166 32 Apartamentos ••••• 227 324 281 301 1 130 I 501 1 585 1 510 T O T AL _{• • • • • • •} 319 .43 432 426 1 720 2 066 _{2 417} 2 179 f onte: Cartório

,

.

108 CONJUNTURA ECONõMICA

práticas, como por exemplo o

di-reito preferencial do inquilino na compra do imóvel, contribuem

tanto quanto a lei de inquilinato

para manter reduzido o número de novas edificações para

loca

-çoes.

RESULTADOS GERAIS

Nos primeiros 5 meses do ano

foram negociados 1,7 mil

imó-veis num valor de CrS 2,1 bi-lhões (ver QUADRO I). Um ano

antes haviam sido levadas a

têr-mo 2,4 mil transações, por CrS

2,2 bilhões.

J

á

no fim de 1962,

entre agôsto e dezembro, o

mo-vimento decresceu para 2,1 mil

promessas de compra e venda,

com um total de CrS 2,5

bi-lhões. Apesar do sucessivo

au-mento de preços, o montante global aplicado no corrente ano

foi menor do que nos períodos comparados.

•

Atualmente a principal

par-cela

é

representada pelos 1,1

mil apartamentos (66% do

nú-• •

11 _ VALORES MEDIOS DE IMovEIS

NECOCIADOS NO RIO DE JANEIRO

- J~~EIRO A MAIO DE 1963

(Mil CrS/ unidade)

lAN. A ACO. A JAN • A

CATECORIA MAIO DE DEZ. DE MAIO DE

I 9 62 1 962 I 9 63 PrlÍdiOb . . . _'56 1

"4

1 211 Terrenos , .... . 193 551 162 A pu r t.IaIllC n tOI:> •• _'53 1 174 1 318 ~'onlc: Cartórios . AG6ST0/1963

III - NOVAS HIPOTECAS

NO RIO DE JANEIRO (~~OSTRA)

_ MAIO DE 1963 -VALOR PRAZO N' ( M i-I an o 8 ) lhões de Cr$ .ué 5 •..•••.•••... 17 51 6 • 1 S ... . . 21 35 16 ou mais . . . 18

"

T o T A L • • • • • • • • • • 56 130 Janeiro a maio 1963. 561 927 Janeiro a maio 1962 . 382 530 Agôs to a dez, 1962 . . 487 3 185 Fonte: Carlóric;s , JU1jOS ME-DIOS I~ ) 11. 2 10,5 la, 1 10.8 11,5 10.6 11,8

mero total de imóveis

negocia-dos). As vendas neste setor di

-minuíram no último ano de

280/0. Os prédios, que

participa-ram com 26 % da quantidade

global de compras, alcançaram

c penas 2/3 do movimento no

coméço de 1962.

VALORIZAÇÃO MAIS INTENSA

Os preços de bens de raiz no

Rio de Janeiro acusaram

apreciá-vel alta em relação às cotações

dos primeiros meses de 1962.

À base dos valôres médios

cons-tantes do QUADRO lI, a

valoriza-ção im portou em 38% para

apartamento (10% no

interva-lo anterior) e 27 % para prédios

( 11

%

no período anual prece-dente). Em face do reduzido

número de terrenos negociados,

• • • •

parece precano entrar em

ffilnu-cias a respeito.

Para o conjunto de todos os

imóveis a alta média de valôres

venais entre 1962 e 1963

(ja-neiro a maio de cada ano)

im-portou em 34 %, contra 10%

um ano antes. Os preços

regis-traram a principal elevação em

fins de 1962 (29%) e

continua-ram a subir com mais lentidão

nos meses subseqüentes .

Verifica-se, assim, que a

cota-ção de bens de raiz cresceu em

1962/63 em escala mais

próxi-ma ao aumento de outros

pre-ços (por exemplo, preços ao

consumidor), sem, todavia,

com-pensar integralmente a

desvalo-rização monetária. Repete-se,

destarte, a experiência realizada nos últimos anos. Mesmo assim,

o comportamento de imóveis na

atual fase de aguda inflação

constituiu um dos poucos

fatô-res positivos em prol da

inver-são em propriedade imóveis.

IV - CREDORES lJIPOTECÁRIOS

JANEIRO A MAIO DE 1963 (AMOSTRA)

(Milhões de Cr$) 1 963 _{I 9 62} CREDORES NO Valor

"

.

_Valor Ca ixa EconÔl:ll ca _{391 562 177 202} Particulare8 ••

..

₁₃₁

"

146 Bancoa •••••••• _{14 108 8 63} Outros •.••••.•

"

126

..

_ll9 T O T A L _{• • • • 56' 9" 382}

"O

• . Fonto. CjlrtÓrtol:l • 110 • V _ COMPRAS IMOBILlA.RIAS •

DE PESSOAS ffsICAS E JURIDICAS

JANEIRO A MAIO DE 1963

t~ilhões de Cr$)

CONPRADOR 1963

1 _{ndustrlll .•••••.••.••.} • . 35.0

Empriisas illlobillárhs. 36,ó

lnsti tuiçÔcl5 benefici

-entes • . •• •. ••• • • ··• • . 29,8 Clu. d, s!!guros

•

, " -pitallzaçao . • •.• ••• . • 20,0 COlllê rc i o . • •• • ••••.•••. J8,8 Ou t ras !:nlidades •••..• 27.6 • 167.6 PESSOAS JURIOlCAS ••• •• PESSOAS FísICAS •• ••• •• 1 898,4 T O T A L

...

.

..

...

.

..

2 066,0 Fonte: Cart6rios. MAIS FACILIDADE DE FINANCIAMENTOS 196 2 10.8 3ó, I '.2 152.7 43,0 102.8 351.6 1 827,4 2 179.0

Segundo esclarecem os

resul-tados provisórios (ver QUADRO

111), o número de empréstimos

hipotecários aumentot~

ultima-mente, embora as compras de

bens de raiz tivessem

decresci-do . Nos 5 meses iniciais do ano,

2 066 milhões foram

emprega-dos em aquisições imobiliárias

com o auxílio de

financiamen-tos no total de CrS 927 milhões.

Os recursos de terceiros

utiliza-dos nessas transações

correspon-deram a 45 % do valor global

dado às propriedades

compra-das, Há um ano os créditos

des-ta natureza permaneciam

limi-tados a 24% .

VI _ PROMESSAS DE COMPRA F VENDA DE J \tÓVEl S NO RIO DE JANEl RO

- \tIdO DE 1963 _

•

Arcas em .. 11 .. 2. Vul orea ~III milhões de Cri •

• PUDIOS • ZONA [ _I'ERIODO • N' ArclI Sub~rblos •••.•.. . , .•.••. • 60 21 Norte . . •.• . •• .• ..•• . .•••. 12 5 Centro .•.... • . •• • •. . . 7 2 Su I •• • .•••.•. • •. .• ••.•... 6 1 Ilhas .•• •. •.•. •• .•••.. .•. 3 3 T O T A L • • • • • • • • • • • • • • • .S 33 Jantlro

•

111111 o de 1963 • .. 44 9 196 !lInei ro

•

maio d. 1 962 .•• 6ê6 333 • "1.l0 11to

•

dozombro do 19ó2 650 388 . F ~nte: Cart ór los •

A maior libera lidade na

con-cessão de empréstimos

garanti-dos por imóveis impediu que as

transações neste setor caíssem

aquém do baixo nível

efetiva-mente observado. Graças

à

rel

a-tiva facilidade na obtenção de fi

-nanciamentos, muitos

interessa-dos puderam constituir o

patri-mônio desejado, apesar das

difi-culdades a que antes alud

i-mos impostas pela inflação.

Tal vantagem teve, contudo, de

ser compensada com o

pagamen-to de juros, em média, mais

ele-vados . Segundo se depreende

das condições convencionadas

por escrito pelas partes em

car-tório, o custo do dinheiro de

11,5 % pràticamente atingiu

em janeiro/maio d êste ano o

máximo admitido por lei, ao

passo que se limitava a 10,6%

há 12 meses atrás.

ACOSTO/ 1963

TERREl'IOS A P A R T AMEl'ITOS

•

Valor _N' Areli Valor _N' Va lo r

49

•

1 O 35 24 19 -

-

-

47 62 J6

-

- - 10 13 13

-

-

-

133

..

,

1

-

- -

,

1 119

,

1 O 227 324 54. 133 _9" 22 1 138 1 501 63 7 166 2' 1 32 _{1 585 1 510} 828 52 90 29 1 358 1 59.

Foi a Caixa Econômica que

in-crementou substancialmente os

recursos destinados a hipotecas.

Os novos empréstimos por ela

concedidos neste ano, até maio,

totalizaram CrS 562 milhões,

contra CrS 202 milhões em igual

época de 1962 (ver QUADRO IV).

PESSOAS JURIO:LCAS

COMPRAM MENOS

o

conjunto de todos os

adqui-rentes de bens de raiz aplicou

nos 5 meses analisados de 1963

menos CrS 113 milhões do que

em período correspondente do

ano anterior. Não obstante os empecilhos referidos, as pessoas

físicas incrementaram

ligeira-ramente a importância aplicada

empregando Cr$ 1898 milhões,

contra Cr$ 1 826 milhões nos 5

meses iniciais de 1962

(+

4%

),

segundo esclarece o QUADRO v .

Algumas

entidades,

porém

,

res

-tringiram sua participação no mercado investindo quantia infe

-rior à do período comparado. O

comércio e as companhias de

se-~uros e capitalização foram as

entidades que, de forma radical,

"-~ _~ (;) "-! ' ü

,

-112

•

se

desinteressaram pela compra

de propriedades imobiliárias, ao

passo que a indústria e as

insti-tuições beneficentes

incremen-taram as suas aquisições.

Re-sultou daí, finalmente, uma

di-minui

çã

o de Cr$ 184 milhões

nas inversões efetuadas por

pes-soas jurídicas.

ê~fe ~im

(

lê: In"nll.6.vel o seu • • bor. lê: In1lllual4vel • sua qualidade. DellclosOI Relrescantel

,

':) O V

,

-CONJUNTURA ECONOMICA