ECLI:PT:TRE:2002:63.02.2.F6
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Relator Nº do Documento
Gaito Das Neves
Apenso Data do Acordão
23/05/2002
Data de decisão sumária Votação
unanimidade
Tribunal de recurso Processo de recurso
Data Recurso
Referência de processo de recurso Nivel de acesso
Público
Meio Processual Decisão
Apelação Cível confirmada a sentença
Indicações eventuais Área Temática
Referencias Internacionais Jurisprudência Nacional Legislação Comunitária Legislação Estrangeira Descritores
Sumário:
I - A denúncia pelo senhorio dum contrato de arrendamento baseada na necessidade da casa para habitação própria, tem uma causa complexa e autónoma, já que cumulativamente terá que provar os requisitos exigidos no artigo 71º, nº 1 do RAU, o despejo só se poderá tornar efectivo decorrido o prazo do artigo 70 do RAU e ainda que indemnizar o inquilino nos termos do artigo 72º, nº 1 do RAU.
II - Há que interpretar “o momento em que deva produzir efeitos” referenciado no artigo 107º, nº 1 do RAU, como aquele para o qual o senhorio pode denunciar o contrato (seu termo ou renovação), tendo para tanto instaurado a competente acção - artigo 70º do RAU - sob pena do locatário
através de expedientes dilatórios, poder fazer “arrastar” o processo até atingir a idade ou a condição que impeça o despejo.
Decisão Integral:
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” e mulher “B”, reformados, residentes na Rua ..., nº ... , em Lisboa, instauraram, na Comarca de ..., a presente acção, com processo sumário, contra
“C” e marido “D”, residentes na ..., nº ..., em Faro, alegando:
Os Autores são donos da fracção autónoma, designada pela letra “...”, correspondente ao
2ºandar direito, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na ..., nº ..., em Faro, inscrito na matriz sob o artigo ... (freguesia ...) e descrito na Conservatória sob o número ...
No dia 01.07.84, os Autores cederam de arrendamento aos Réus a mencionada fracção, para que eles ali instalassem a sua residência, mediante a renda mensal de 13.000$00.
Acontece que os Autores não têm outro prédio no concelho de Faro, assim como aqui não têm prédio arrendado há mais de um ano e necessitam de vir habitar a sua fracção.
Encontram-se reformados e pretendem terminar os seus dias na cidade de Faro, da qual o Autor marido é natural, onde residem os seus familiares mais próximos e os amigos.
Acresce que a Autora mulher é doente e os médicos aconselham que resida num ambiente mais sossegado que Lisboa.
Terminam, pedindo a procedência da acção, declarando-se denunciado o contrato de
arrendamento, mediante o pagamento da indemnização aos Réus, nos termos do artigo 72º, do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.
Citados, contestou a ré “C”, alegando:
A fracção foi arrendada à Ré e seu marido, no dia 01.09.1979, mediante a contraprestação mensal de 9.000$00.
Durante os quase 16 anos que a Ré habita a fracção, nunca sentiu ou presenciou qualquer atitude dos Autores que a levasse a concluir pela alegada «ligação emocional, afectiva e familiar... à cidade
de Faro». Aliás, recorda-se de só uma vez ter visto os Senhorios em Faro.
A casa ajuizada situa-se na zona central de Faro, tida por bastante barulhenta, até devido à existência duma Escola Secundária nas imediações.
A Ré tem 58 anos de idade, encontra-se separada de facto do marido, correndo o risco de ser afastada do emprego que actualmente tem, precisamente devido à sua idade.
Despejada, dificilmente encontraria outra casa para tomar de arrendamento. Termina pela improcedência da acção.*
***Veio a Ré apresentar articulado superveniente, que foi admitido, alegando:
No dia 21 de Janeiro de 2000, foi a Ré informada, pelo Centro Nacional de Pensões, que o seu pedido de pensão por velhice havia sido deferido, pelo que se encontra, presentemente, reformada, com uma pensão mensal de 59.430$00, não tendo outros rendimentos.
Tem 63 anos de idade e sofre de anemia, o que motiva transfusões de sangue regularmente.* ***Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.
Pela discussão da causa, provaram-se os seguintes factos:
1 - Os Autores são donos e legítimos possuidores da fracção autónoma, designada pela letra “...”, correspondente ao 2º andar direito, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade
horizontal, sito na Avenida ..., nº ..., da freguesia ..., concelho de Faro, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ..., descrita na Conservatória de Registo Predial de ... sob o número ... 2 - Os Autores são os legítimos donos e possuidores da referida fracção autónoma, identificada na alínea anterior, desde 01.12.1974, por a haverem adquirido ao ...
3 - Em Setembro de 1979, os Autores deram de arrendamento aos Réus, para sua habitação, a sua referida fracção autónoma, através da irmã da Ré, ..., pela renda de 9.000$00 mensais,
alterada em data indeterminada para 13.000$00 mensais, pelo menos desde 01 de Julho de 1984, tendo os Réus passado a ocupar efectivamente o arrendado em data indeterminada de 1984. 4 - Os Autores não têm qualquer outro prédio no concelho de Faro, nem têm casa arrendada no Concelho de Faro, há mais de um ano.
5 - Os Autores encontram-se reformados, pretendendo terminar os seus dias na cidade de Faro. 6 - O Autor marido é natural de Faro.
7 - Os Autores têm amigos desde a infância em Faro, uma filha a estudar na Universidade de Faro e a residir em Faro e dois filhos, casados, residentes na área de Lisboa, e que passam,
normalmente as férias em Faro, em casa de amigos.
8 - Os filhos dos Autores nasceram no arrendado, Autores que só por questões profissionais tiveram de viver em Lisboa e que sempre manifestaram aos seus amigos a vontade de voltarem a viver em Faro, no arrendado, quando se reformassem.
9 - Desde data indeterminada de 1984, a Ré ocupa, efectivamente, o arrendado.
10 - A Ré, desde que é arrendatária dos Autores, sempre pagou a respectiva renda a outras pessoas que por solicitação destes se identificavam como seus «amigos» nunca o tendo feito directamente a estes.
11 - Daí que a partir de uma determinada altura, a Ré tivesse optado por começar a pagar a referida renda através de depósito bancário a favor dos senhorios, na Caixa Geral de Depósitos, o que tem feito até à presente data.
12 - Sempre que a Ré precisou de resolver problemas relacionados com o locado, nunca o fez directamente com os Autores.
13 - A casa arrendada à Ré, localiza-se numa zona próxima de uma escola secundária, sendo uma zona de tráfego intenso.
14 - A Autora beneficiaria com a residência habitual fora de ambientes urbanos, em face da sua situação clínica.
15 - A esta data, a Ré tem 63 anos de idade.
16 - Desde 10 de Maio de 1996, a Ré encontra-se divorciada. 17 - Suportando sozinha todas as despesas próprias e da casa.
18 - A Ré encontra-se, actualmente, reformada recebendo a partir do mês de Fevereiro de 2000, uma pensão de reforma de 59.430$00 mensais.*
***Perante a descrita factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada procedente e
decretado a denúncia do contrato de arrendamento, condenando-se a Ré a entregar o imóvel aos Autores, livre e desocupado.
Os Autores pagarão à Ré, nos termos do artigo 72º, nº 1 do RAU, uma indemnização correspondente a dois anos e meio de rendas, ou seja 30 X 13.000$00 = 390.000$00.*
***Com tal decisão não concordou a Ré, tendo interposto o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:
1 - Os factos que o M.º Juiz a quo considerou como determinantes para justificar a necessidade que os Recorridos têm do locado são, com o devido respeito, perfeitamente irrelevantes e vagos para demonstrar a situação de indispensabilidade efectiva, real e actual do locado, de modo a poderem exercer o seu direito de denúncia do contrato de arrendamento para sua habitação. 2 - A recorrente, na situação de reformada por velhice, embora ainda não tenha completado os 65 anos de idade, beneficia da protecção especial conferida pelo artigo 107º do RAU aos inquilinos, constituindo tal facto uma limitação ao direito de denúncia de arrendamento pelos Recorridos.* ***Contra-alegaram os Autores, concluindo pela improcedência do recurso.*
***As conclusões de recurso delimitam o âmbito do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil. Há, pois que apreciar:
A - Factos provados que serviram de fundamento à denúncia; B - Artigo 107º do R.A.U.*
***
A - FACTOS PROVADOS QUE SERVIRAM DE FUNDAMENTO À DENÚNCIA
Se, normalmente, os contratos são outorgados para terem uma certa e determinada vigência, extinguindo-se quando chegue o seu termo - artigo 278º do Código Civil - podendo, todavia, as partes convencionar que o mesmo se renove, automaticamente, enquanto uma delas não
comunicar à outra a sua denúncia, o mesmo não acontece nos contratos de arrendamento urbano. Ao arrepio do que se passa na generalidade dos contratos, um senhorio vê-se, por princípio e indefinidamente, impedido de poder denunciar, sem mais, um contrato de arrendamento urbano para o seu termo ou renovação, outrossim já não acontecendo com o locatário.
No caso sub judice, constatamos que o imóvel foi cedido aos Réus, em Setembro de 1979. Não consta da matéria factual que tivesse sido fixado qualquer prazo, pelo que teremos que atentar ao que dispõe o artigo 10º do R.A.U.: “O prazo de arrendamento urbano é de seis meses, se outro não for determinado por lei, convencionado pelas partes ou estabelecido pelos usos”- aliás o mesmo que, anteriormente, era estipulado no 1087º do Código Civil.
Quanto à sua renovação, haverá que atentar ao artigo 68º, nº 1, do R.A.U. - antes artigo 1095º do Código Civil -: “O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denúncia regulada no artigo 1055º do Código Civil”. Mas já quanto ao senhorio, é evidente a sua limitação, lendo-se no nº 2: “A denúncia do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida”.
Prevê a lei, que o senhorio possa denunciar o contrato de arrendamento para o termo do prazo ou da sua renovação, “Quando necessite do prédio para sua habitação...” - artigo 69º, nº 1, alínea a), do R.A.U.. E bem se compreende que assim seja. Ao arrendatário deve ser proporcionada toda uma estabilidade de habitação. Todavia, se o senhorio necessita da casa para nela instalar a sua própria residência, seria violento, ainda aqui, privá-lo do direito de denúncia que, na generalidade dos contratos, é reconhecido a ambos os outorgantes.
Embora assim, porém, a lei delimita, fortemente, o que entender por “necessidade do prédio”. Diz o artigo 71º, nº 1, do R.A.U.:
“O direito de denúncia para habitação do senhorio depende, em relação a ele, da verificação dos seguintes requisitos:
a)- Ser proprietário... do prédio há mais de cinco anos...;
b)- Não ter, há mais de um ano... na respectiva localidade... casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria...”.
Tem sido entendido que o direito de denúncia do contrato, baseado na necessidade da casa para habitação própria, corresponde a uma causa complexa e autónoma. Tem o senhorio que
demonstrar, cumulativamente, há quanto tempo é dono da casa; que não tem no local uma outra casa própria ou arrendada há mais de um ano, que lhe garanta as suas necessidades e
estabilidade domiciliária; que tenha reconhecida necessidade de residir ou passar a residir no local onde tem a sua casa.
Mas, como bem se compreende, também o locatário terá necessidade duma habitação, que terá que encontrar. E, por isso, é que a lei dispõe no artigo 70º do R.A.U. que o despejo não poderá ser tornado efectivo, enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva.
Postas estas considerações, vejamos quais os factos tidos por provados e que poderão alicerçar o despejo pedido.
I
Os Autores são proprietários do prédio em causa desde 01 de Dezembro de 1974, isto é há mais de cinco anos e não possuem outro no concelho de Faro há mais de um ano. Estão preenchidos os pressupostos do acima aludido artigo 71º do R.A.U..
II
-O Autor é natural de Faro;
-Os Autores têm amigos de infância a residirem em Faro;
-Os Autores tiveram a sua residência em Faro (conf. doc. fls. 5);
-Os filhos dos Autores nasceram na casa que é objecto do presente pleito; -Os Autores tiveram que ir residir para Lisboa, por motivos profissionais;
-Uma filha dos Autores frequenta a Universidade sita em Faro, residindo nesta cidade; -Os outros filhos dos Autores, que já são casados, passam as suas férias em Faro;
-Os Autores sempre referiram aos seus amigos que pretendiam regressar a Faro, quando um dia estivessem reformados;
-Os Autores estão já reformados;
-E pretendem passar o tempo de vida que lhes resta em Faro;
O estado de saúde da Autora beneficiaria caso ela fixasse a sua residência habitual fora dum ambiente urbano. De modo algum poderemos pensar que a cidade de Faro foge a tal classificação. O que de modo algum poderemos é equipará-la a Lisboa... principalmente fora dos meses de Verão.
Perante os factos postos em destaque, há que concluir que os Autores sempre demonstraram o seu desejo de regressar à terra e casa onde viveram, onde lhe nasceram os filhos e da qual só saíram por motivos profissionais. Regressar à terra onde se encontram os seus amigos de infância para poderem recordar os tempos idos! E a isto não deixa de acrescer que em Faro ainda se encontra uma filha, estudante universitária.
Para qualquer pessoa normal, os motivos acima descritos calarão mais fundo do que dois filhos casados continuarem a residir em Lisboa, cidade que lhe lembrarão os dias de trabalho, do qual, agora, se sentem desligados - vd. Ac. da Relação de Évora de 08.06.89 in BMJ 388 - 617.
De modo algum deparamos com qualquer sintoma de fraude à lei, isto é, estarem os Autores a criarem um artifício para justificarem o despejo - conf. ainda o artigo 109º do R.A.U..
Preenchidos estão, pois, os pressupostos do artigo 69º, nº 1, alínea a) do R.A.U.. B - ARTIGO 107º DO R.A.U.
“O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do nº 1 do artigo 69º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
a)- Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.
Uma interpretação haverá, desde já, que fazer. Literalmente, poderíamos ser levados a concluir que um senhorio não poderia ver satisfeita a sua pretensão de denunciar um contrato de arrendamento, se as limitações impostas pelo artigo 107º do R.A.U. se viessem a produzir durante a pendência da acção em juízo. E isto, face à redacção legal: “não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos...”. Acaso assim fosse, encontrada estava o meio de o locatário fazer
“arrastar” a acção até atingir os 65 anos...
Aquele “momento” terá, pois, que ser entendido como aquele para o qual o senhorio pode denunciar o contrato: termo do contrato ou duma sua renovação.
Como acima já vimos, na falta de outro ter sido convencionado, o prazo de arrendamento urbano é de seis meses - art. 10º do R.A.U. - renovando-se sucessivamente por iguais períodos, enquanto não for denunciado - artigos 68º do mesmo Diploma e 1054º do Código Civil.
Por seu turno, o artigo 70º do R.A.U. dispõe: “A denúncia do senhorio deve ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato...”, ou da sua renovação, conforme dispõe o artigo 69º.
O contrato de arrendamento foi celebrado em data indeterminada de Setembro de 1979 e a presente acção deu entrada em juízo em 07 de Fevereiro de 1995. Eis, pois, que a denúncia operaria os seus efeitos em 30 de Setembro de 1995 “fim da renovação”. E isto, mesmo que se pretendesse que o prazo só fosse contado a partir da citação da Ré (22.03.95, fls. 25)...
Ora, nesta data, nem a Ré tinha 65 anos de idade, nem estava reformada por invalidez absoluta. Não deparamos, pois, com qualquer limitação ao direito de denúncia por parte dos Autores.* ***DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em negar provimento ao recurso e mantém-se a decisão proferida em Primeira Instância.
Os Réus terão que entregar a casa aos Autores, livre e devoluta no prazo máximo de três meses a contar do trânsito em julgado do presente Acórdão - artº 70, do R.A.U.
Os autores pagarão a indemnização fixada na Primeira Instância - artº 72º, nº 1, do R.A.U.. Custas pela Apelante.*
Évora, 23.05.02
