TRESPASSE ou CESSÃO DE QUOTAS?

TRESPASSE ou

CESSÃO DE

Um dos efeitos da alienação eficaz é tornar o adquirente responsável pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que contabilizados regularmente (art. 1.146, CC/02), mostrando a importância do cumprimento da obrigação de manter escrituração, registrando os atos e fatos empresariais em seus livros.

Antes do CC/02, na alienação, o passivo não integrava o fundo de comércio; o adquirente só assumia quando expressamente aceito por ele.

DA RESPONSABILIDADE DO

ALIENANTE E DO ADQUIRENTE

Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento

dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente

contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente

obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos,

da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE

ACORDO COM A LINHA DO TEMPO

DA CONCORRÊNCIA ENTRE ALIENANTE E

ADQUIRENTE

Quem adquire um estabelecimento quer também sua clientela!

Visando a proteção desse elemento integrante do estabelecimento, o art. 1.147 do CC/02 dispõe que o trespasse veda, para o alienante, pelo prazo de cinco anos, a prática de concorrência ao adquirente através do exercício da mesma atividade.

Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do

estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos

cinco anos subsequentes à transferência.

Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do

estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o

prazo do contrato.

DA CONCORRÊNCIA ENTRE

ALIENANTE E ADQUIRENTE

Quem adquire um

estabelecimento quer também sua clientela!

Em qual espaço?

Entre as controvérsias doutrinárias quanto aos elementos que compõem o estabelecimento, destacam-se os entendimentos acerca do passivo (dívidas e obrigações) estar ou não entre eles.

Entre os que entendem não inserir o passivo estão Rubens Requião, Fábio Ulhoa Coelho e Waldo Fazzio Júnior, adotando posição contrária Ricardo Fiúza, sendo certo que a divergência decorre do conceito legal de estabelecimento contido no art. 1.142, que o define como “complexo de

bens”, no qual, por óbvio, não se inserem dívidas e obrigações, não

podendo confundir estabelecimento com patrimônio.

Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de

bens organizado, para exercício da empresa, por empresário,

ou por sociedade empresária.

Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto unitário de

direitos e de negócios jurídicos, translativos ou constitutivos,

que sejam compatíveis com a sua natureza.

O estabelecimento empresarial é composto por bens materiais (corpóreos) e imateriais (incorpóreos).

BENS MATERIAIS COMPREENDEM COISAS CORPÓREAS IMÓVEIS E MÓVEIS:

a) imóveis: depósitos, edifícios, terrenos, armazéns etc;

a) móveis: utensílios, veículos, mobiliário, mercadorias, máquinas, etc.

OS BENS IMATERIAIS COMPREENDEM COISAS INCORPÓREAS:

a) sinais distintivos: nome, título do estabelecimento, as marcas de indústria, de comércio e de serviço;

b) os privilégios industriais, as patentes de invenção, os modelos e desenhos industriais;

c) as obras literárias, artísticas ou científicas;

d) o ponto e o direito à renovação judicial do contrato de locação; e) os serviços de pessoal; e,

f) clientela e sua proteção contra a concorrência desleal.

O ponto de negócio (comercial) é o local qualificado pelo fato de lá situar-se a empresa.

É A LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA DO ESTABELECIMENTO.

Surge em decorrência da atividade exercida no estabelecimento, colocando à disposição dos consumidores as mercadorias e os serviços de que, eventualmente, necessitam.

A empresa dota determinado imóvel de um atributo, acrescentando-lhe o valor imaterial do fundo de empresa, seja ele próprio ou alugado.

Se a empresa é exercida em imóvel próprio, certamente não haverá qualquer razão para receio pelo empresário, o que não ocorrerá se for alugado.

Observe: costumeiramente sempre que há uma escola há uma papelaria bem próximo, vizinho com hospitais há farmácias, perto de cemitérios há floriculturas e etc, ou seja, há um local propício para o desenvolvimento daquela atividade.

PONTO DE NEGÓCIO

A locação não residencial está disciplinada nos artigos 51 a 57 da Lei no

8.245/91, garantindo ao locatário a renovação do contrato se preenchidos os quatro seguintes requisitos contidos nos incisos I a III do art.51:

1) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito, não sendo admitido contrato verbal;

LEI DE LOCAÇÕES - LEI N

8.245

/91

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Preenchidos os requisitos legais caso o locador se negue a

renovar a locação, o empresário poderá buscá-la

compulsoriamente através da ação renovatória, como previsto nos artigos 71 a 75 da Lei no 8.245/91, cujo direito deverá ser exercido no prazo de seis meses a um ano antes do termo final do prazo contratual (art. 51, §5º da Lei no 8.245/91).

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará

adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

V - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de

locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro,

subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do

Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel

provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão

executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de

mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a

indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não

propuser a ação no interregno de um ano, no máximo,

até seis meses, no mínimo, anteriores à data da

finalização do prazo do contrato em vigor.

QUAL O PRAZO PARA PROPOR A

AÇÃO RENOVATÓRIA?

No art. 52 da LL estão previstas as hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato:

a) por determinação do Poder Público para realização de obras que resultem em sua radical transformação ou modificação que implique em valorização do negócio ou da propriedade (inciso I);

b) para uso próprio (inciso II, 1ª parte);

c) transferência de estabelecimento existente há mais de um ano, em que o proprietário, seu cônjuge, ascendente ou descendente detenha a maioria do capital (inciso II, 2ª parte).

Caso o locador não dê a destinação alegada em sua inicial (hipóteses elencadas nos incisos do art. 52 da LL, no prazo de três meses ou a renovação não ocorra em face de proposta de melhores condições apresentada por terceiro, o locatário terá direito à indenização pelos prejuízos (danos emergentes e lucros

cessantes) decorrentes da mudança, perda do ponto e

desvalorização do estabelecimento (§3º do art. 52).

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

NOME EMPRESARIAL

Existem duas espécies de nome empresarial: a firma e a

denominação. A firma divide-se, ainda, em firma individual e firma social ou razão social.

A firma individual é constituída pelo nome do comerciante singular – pessoa física, que, ao explorar atividade empresarial, deve necessariamente utilizar seu próprio nome, por extenso ou de forma abreviada, para designar seu nome empresarial que será conhecido na praça.

Estabelece a lei, ainda, que no caso das sociedades por quotas, o seu nome pode ser formado não só pela forma de razão social, mas por uma

denominação, que é aquele nome composto por palavra ou termo que

não coincide com o nome dos seus sócios.