Um Sistema de Apoio à Decisão para Avaliação de Edifícios de Habitação

Um sistema de apoio à decisão

para avaliação de edifícios de habitação

Eduardo Natividade-Jesus

Dep. Engª. Civil - Instituto Superior de Engenharia de Coimbra, Coimbra, Portugal ednativi@isec.pt

João Coutinho-Rodrigues

Dep. Engª. Civil - Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade de Coimbra, Coimbra, Portugal coutinho@dec.uc.pt

Resumo

Apresenta-se neste trabalho um Sistema de Apoio à Decisão (SAD), não só para apoio à avaliação, mas principalmente para apoio à decisão do consumidor na escolha de casa, que pode também ser usado para suportar tomadas de decisão por parte dos vários intervenientes (promotores, equipas de projecto, fiscalização, etc.), nas várias fases do processo construtivo. O SAD é capaz de sistematizar e organizar toda informação sobre os atributos caracterizadores da qualidade/valor de uma habitação, mantê-la organizada e convenientemente estruturada, de forma a que esteja sempre acessível, em tempo útil e de forma simples e precisa. E em simultâneo, explorar as potencialidades da ligação a este, de modelos formais de apoio à decisão com o intuito de guiar e dar coerência ao processo de tomada de decisão, sem suprimir todavia, a acção e livre vontade do Agente de Decisão (AD).

Palavras chave: Sistemas de Informação, Sistemas de Apoio à Decisão, Habitação, Avaliação.

1 Introdução

A habitação é um factor determinante e indispensável para a segurança, autonomia e conforto das pessoas, é um factor de status, e a sua posse influencia o acesso a um conjunto de outros bens essenciais, como a educação, a saúde e o lazer [Knox 1995].

Por razões que se prendem quer com o crescimento económico, quer com o particular aumento da população nos centros urbanos e com as mudanças dos seus hábitos e exigências, quer ainda com a disponibilização de crédito em condições mais favoráveis, tem-se verificado uma procura crescente de habitação própria. Em simultâneo, o solo disponível para construir é cada vez mais escasso, as condições ambientais têm sofrido uma degradação crescente e os utilizadores reclamam uma qualidade superior do produto adquirido (habitação): melhor qualidade dos materiais, mais conforto, melhores condições de utilização, menores custos de manutenção, melhor qualidade do espaço envolvente, etc.

Apesar disto, e da consequente necessidade crescente de Avaliar o Espaço Urbano Edificado, não têm sido efectuados muitos estudos neste domínio, mais ainda, a maior partes dos estudos efectuados ou se dedicam a apenas um dos factores que influenciam a avaliação, ou abordam vários destes factores, mas de uma forma muito simplificada.

Ressalta, assim, a importância em estabelecer uma metodologia que possibilite uma avaliação sistemática e sob várias perspectivas, com as consequentes vantagens para os consumidores em geral mas também para as entidades financiadoras e entidades públicas ligadas à habitação, ao planeamento e licenciamento, às avaliações fiscais, etc.

Um Método de Avaliação do Espaço Urbano Edificado poderá, à partida, basear-se numa análise e subdivisão progressiva de famílias de atributos onde os respectivos desempenhos podem ser expressos quer de forma quantitativa, quer de forma qualitativa. Aqui o termo avaliação é mais abrangente do que a simples afectação de um valor patrimonial, pois engloba métodos que permitem comparar alternativas quer através da construção de uma função de eficiência agregadora, quer através de métodos assentes em princípios diferentes, suportando situações mais realistas no domínio da tomada de decisões.

Dada a diversidade e complexidade dos factores que influenciam este tipo de Avaliação, e o consequente volume de informação envolvido, os Sistemas de Informação, pelas suas características, apresentam-se actualmente como um instrumento promissor para a abordagem deste tipo de problemas. A eficiência e a facilidade de manipulação de informação que proporcionam, a integração da mesma, associada à possibilidade de ligação efectiva a modelos formais de apoio à decisão, representam, neste ponto de vista, grandes atributos a explorar.

2 Atributos caracterizadores do valor de um imóvel (habitação)

Parece consensual, que são inúmeros os atributos que de forma mais ou menos significativa influenciam o valor de um imóvel. O problema da avaliação de imóveis envolve, por isso,

múltiplos atributos (muitos deles traduzidos através de formas de medida qualitativas) que vão desde os aspectos intrínsecos da construção até aos aspectos ambientais, de localização, etc.. Por isso, além de se procurar identificar o maior número possível desses atributos, houve também a preocupação de os organizar e hierarquizar numa estrutura flexível (Figura 1) – Hierarquia de

Objectivos [Wiegand, J et al 1992], neste trabalho designada por Hierarquia de Atributos - que

permite partir de uma noção totalmente abrangente – ex: Qualidade da Habitação: Atributos de Localização e Ambientais - a qual vai ser sucessivamente subdividida em atributos cada vez mais elementares possíveis de serem quantificados directamente [Moreira da Costa 1995]. Esquematicamente pode esta estrutura representar-se sob a forma de uma árvore (Figura 2).

A - Qualidade da Habitação - Atributos de Localização e Ambientais

1. Eficiência dos Aspectos de Localização

1.1 Ao Nível do Lote

1.1.1 Relações de Proximidade, Acessibilidade e Qualidade Paisagística 1.1.1.1 Relações de Proximidade

1.1.1.1.1 Proximidade ao local de Trabalho 1.1.1.1.3 Proximidade de Zonas Verdes / Parques 1.1.1.1.4 Proximidade e Tipos de Escolas 1.1.1.1.5 Proximidade de Zonas Comerciais 1.1.1.1.6 Proximidade de Servi os 1.1.1.1.7 Proximidade de Hospitais 1.1.1.1.8 Proximidade de Equipamentos Desportivos 1.1.1.1.9 Proximidade de Zonas de Divers‹o e Lazer 1.1.1.1.10 Proximidade de Zonas Rurais 1.1.1.2 Acessibilidade

1.1.1.2.1 Acessibilidade ao Centro Urbano (CDB) 1.1.1.2.2 Tempo da desloca ‹o Casa-Trabalho 1.1.1.2.3 Disponibilidade e Tipo de Transportes Pœblicos 1.1.1.3 Qualidade Paisagística

1.1.1.3.1 Horizonte visual

Profundidade/alcance do horizonte visual 1.1.1.3.2 Imagem da unidade paisag’stica envolvente

Qualidade/agradebilidade da paisagem envolvente vis’vel

1.2 Ao Nível da Rua 1.3 Ao Nível da Zona (Bairro)

Figura 1 - Exemplo da hierarquização dos atributos caracterizadores do valor de um imóvel

O Nível 1 contém dois grandes grupos – Atributos Estruturais / Físicos / Intrínsecos e Atributos

de Localização e Ambientais. Se no primeiro grupo é relativamente fácil a hierarquização dos

atributos e respectiva quantificação, existindo mesmo alguns trabalhos e metodologias desenvolvidas [Wiegand, J et al 1992], [Association Qualitel, 1993] e [Moreira da Costa 1995] já no caso do segundo grupo esse trabalho torna-se bastante mais complexo.

Esta complexidade pode ser justificada pela dificuldade em compreender como os factores socio-económicos operam nas diferentes escalas espaciais e como contribuem na construção do mercado imobiliário [Orford 1999]. Daí que, apesar de “… ser frequente afirmar que os factores mais importantes na determinação do valor de uma casa são a localização, a localização e a localização… e que se existir um quarto factor é a localização…” [Woolery 1989], ser reduzido o número de estudos efectuados relativamente a esta questão.

No entanto, se modelarmos o valor da habitação e a sua localização utilizando uma estrutura com vários níveis, muitos dos problemas até aqui encontrados podem ser ultrapassados, já que a consideração de múltiplas escalas espaciais do ambiente urbano – ex: Lote, Rua, Bairro, Região - é crucial para avaliar correctamente a influência da localização no valor da habitação [Orford 1999].

Foram inicialmente identificados cerca de 300 atributos (no conjunto dos 6 níveis), que de seguida foram seriados, procurando eliminar aqueles que (principalmente para o consumidor comum) são de difícil compreensão e/ou quantificação. Chegou-se finalmente a um conjunto de 210 atributos organizados segundo o esquema representado na Figura 2.

Figura 2 - Hierarquização dos 210 atributos caracterizadores do valor de um imóvel

3 Os sistemas de informação (SI)

Durante a última década, a economia mundial abandonou os fundamentos que deram origem à revolução industrial e transformou-se drasticamente numa nova economia, a Economia da Informação. Suportada pelos recentes desenvolvimentos da informática, das telecomunicações e da multimédia, esta por muitos denominada iRevolution (Infoactive Revolution), combina interactividade com acesso à informação, alterando profundamente a economia e a sociedade do século XXI, possibilitando novas formas de negócio (ex. o e-commerce), novas vias de relacionamento entre empresas e consumidores (ex. o B2B, o B2C, o homebanking) e até novas formas de educar (ex. o e-learning, o e-book).

Na Era da Informação, esta rapidamente se transforma num bem disponível (mas não acessível) para todos. Todavia, a diversidade e a complexidade dessa mesma informação, aconselha à utilização de ferramentas onde a eficiência e a facilidade de manipulação dessa informação estejam sempre presentes, de forma a torná-la útil, inteligível e, por isso, acessível a todos os

consumidores. Assim, os Sistemas de Informação (SI) pelas suas características, apresentam-se actualmente como um ferramenta indispensável ao objectivo de manter a informação organizada e estruturada, acessível em tempo útil, de forma simples e precisa (para qualquer utilizador). Apesar do que atrás se referiu, a introdução das novas Tecnologias da Informação, por parte das organizações que actuam no domínio da avaliação, encontrava-se até há bem pouco tempo, numa fase embrionar ou simplesmente não existia. Nas palavras de Dixon [Dixon 1995] "um grande número de organizações ligadas à avaliação não tem de todo estratégia para as Tecnologias da Informação ou então adoptam a estratégia do laissez faire". Ora, esta atitude, é cada vez mais incompatível com as necessidades das sociedades modernas, onde as organizações não sobreviverão sem as Tecnologias da Informação e da Comunicação [CSTB 1998].

3.1 Descrição geral

SI é na sua definição mais simples, um sistema (i.e. conjunto organizado de componentes agregados para interagir e cumprir um objectivo bem definido) com o objectivo de produzir a referida informação [Kroenke 1998]. Nas palavras de Almeida [Almeida 1996], "um SI permite no essencial minimizar o tempo de acesso a grandes quantidades de informação, melhorando simultaneamente a qualidade das respostas obtidas". Já Turban et al [Turban et al 1999], afirmam que um SI recolhe, processa, armazena, analisa e dissemina informação com um objectivo específico.

Um SI é constituído por [Kroenke 1998 e Almeida 1996] - figura 3: • computador ou computadores em que se instala o sistema; • conjunto de dados sobre o contexto de inserção do sistema; • conjunto de programas de manuseamento de dados; • comunidade de pessoas envolvidas pelo sistema;

• procedimentos humanos, ou papéis desempenhados por cada pessoa que interactua com sistema.

Figura 3 - Componentes de um SI e suas interacções (Adaptado de [Kroenke 1989])

Como foi atrás referido, os SI convenientemente ligados a modelos formais de apoio à decisão, apresentam-se actualmente como um instrumento promissor para a abordagem deste tipo de problemas, uma vez que, a diversidade e a complexidade dos atributos e o consequente volume de informação obriga à utilização de ferramentas onde a eficiência e a facilidade de manipulação dessa informação estejam sempre presentes

Um SI deve, assim permitir que [Carter 1989] e [Maguire 1991]:

• a informação seja organizada de forma a que tenha utilidade quando for extraída; • o acesso à informação seja cuidadosamente gerido e regulado;

• a assistência e a manutenção da informação e da tecnologia seja contínua no tempo; • os operadores e utilizadores do sistema recebam formação adequada.

São vários os tipos de SI utilizados para a gestão de informação nas organizações [Kroenke 1989] e a sua classificação ou enquadramento pode ser efectuada com base no tipo de funções e tecnologia envolvida [Han 1990]. Assim, poderemos ter:

• Sistemas de Gestão de Bases de Dados (SGBD); • Sistemas de Apoio à Decisão (SAD);

• Sistemas de Informação Geográfica (SIG); • Sistemas Periciais (SP).

Neste trabalho, um SAD é considerado numa perspectiva bastante abrangente, constituindo uma plataforma de experimentação e permitindo a construção de modelos abstractos do problema, onde o Agente de Decisão (AD) pode intervir de forma dinâmica e interactiva observando as implicações, dessas alterações, nos resultados problema. Assim, o SAD engloba (como se mostrará mais adiante) um SGBD e uma base de métodos de apoio à decisão, a qual se poderia adicionar ainda um SIG e/ou um SP.

Além dos dados de entrada, um DSS utiliza sempre a informação procedimental contida nos métodos de apoio à decisão suportados, e aquela que resulta do contacto directo com o AD. Pretende-se assim, que o SAD a desenvolver seja dotado de características que permitam:

• sistematizar e racionalizar a informação sobre os atributos caracterizadores da qualidade/valor de uma habitação;

• manter a informação organizada e estruturada, acessível em tempo útil, de forma simples e precisa (para qualquer utilizador);

• possibilitar a actualização da informação, de forma a acompanhar a evolução de tecnologias e materiais, bem como, das necessidades e exigências dos vários intervenientes no processo construtivo;

• possibilitar a utilização do sistema sem excessivo dispêndio de tempo, mesmo pelos não-profissionais do sector;

• embora o sistema deva funcionar por si próprio, pretende-se que ele possa incorporar (quando se achar conveniente) outros processos de medida e avaliação;

• possibilitar de forma simples, transparente e automática a disponibilização, em ambiente cliente/servidor ou na word wide web, de inquéritos que permitam aferir a evolução das necessidades e preferências dos consumidores;

• apoiar no processo de estimação do valor de uma habitação, mas também e principalmente, suportar tomadas de decisão por parte dos vários intervenientes (promotores, equipas de projecto, fiscalização, consumidores, etc.), nas várias fases do processo construtivo;

• proporcional um tratamento histórico e estatístico da informação (histórico de imóveis; de avaliações; de atributos; etc.);

• permitir a criação de situações de referência (reais ou hipotéticas), que apoiem quando necessário na comparação com e entre alternativas.

3.2 Arquitectura do SAD

Começando pela descrição da arquitectura técnica do SAD e tendo em conta o que atrás foi referido, pretende-se que sejam vários os seus potenciais utilizadores. Como tal, será conveniente a opção por um SAD que possa funcional de forma aberta, distribuído no espaço e suportado por uma rede física de computadores. No entanto, não podemos ignorar a possibilidade de o SAD ser utilizado isoladamente por um determinado utilizador (ex. avaliador, projectista) e assim, na selecção do SGBD a utilizar no desenvolvimento deste trabalho foi dada especial atenção há possibilidade de este funcionar quer em modelo de arquitectura unitária (ambiente monoposto), quer em modelo de arquitectura de rede (ambiente cliente/servidor). Em termos funcionais pretende-se que o SAD a desenvolver, contenha algumas das funções descritas em 3.1, as quais se pretende que estejam concentradas numa única aplicação e que associem as seguintes funções específicas:

• Sistema de Apoio à Determinação do Valor de um Imóvel; • Sistema de Apoio à Avaliação da Qualidade;

• Sistema de Apoio à Decisão do Consumidor.

A estrutura funcional do SAD pode então ser representada pelo esquema que se apresenta na figura 6.

Figura 6 - As componentes do SAD

3.3 Constituição do sistema de gestão de base de dados (SGBD) desenvolvido

O SGBD escolhido para desenvolvimento deste trabalho utiliza uma linguagem de quarta geração (declarativa) e um modelo relacional. Este tipo de modelo é actualmente dos mais difundidos e nele não existem relacionamentos de nenhum tipo explicitamente definidos entre as

várias tabelas, e portanto entre os registos das mesmas. Existem sim, operadores de álgebra relacional que permitem tornar explícitos relacionamentos latentes entre os registos das tabelas com atributos comuns (em significado) [Almeida 1996].

Os principais componentes do SGBD desenvolvido são:

• A Base de Dados (BD) de atributos que podem caracterizar o valor de um imóvel: esta base é completamente aberta e flexível e, por isso, pode ser editada pelo utilizador; • A BD de avaliações: que contém um histórico de avaliações já efectuadas, e que através

da aplicação de processos estatísticos (regressão linear múltipla, etc.), nos facultará parâmetros necessários a futuras avaliações;

• A BD de inquéritos: que contém o conjunto das respostas aos inquéritos até ao momento realizados (inquérito para avaliação do grau de importância de cada atributo na caracterização do valor de um imóvel).

• A BD de imóveis disponíveis: que contém o conjunto de todos os imóveis disponíveis para avaliação e/ou selecção pelos utilizadores à procura de casa.

Conforme descrito os atributos foram organizados segundo uma Hierarquia de Atributos, que totaliza seis níveis, assim, foram criadas outras tantas tabelas e estruturadas segundo o diagrama Entidade-Relacionamento (E-R) apresentado na figura 7. Esta estrutura é o núcleo de todo o SAD e, por isso, a base para a criação da restante estrutura do sistema.

Figura 7 - Sub-Diagrama E-R - BD de atributos caracterizadores do valor/qualidade de uma habitação

A partir do diagrama E-R, é necessário obter a estrutura da informação em termos de tabelas. Os elementos representados por uma entidade terão como suporte lógico uma tabela da base de

dados. Esta tabela terá os atributos da entidade correspondente (incluindo os atributos chave) e os atributos necessários para traduzir os relacionamentos que envolvem a referida entidade. Foram assim criadas sete tabelas, uma para cada um dos seis níveis da Hierarquia de Atributos e mais uma para a entidade Fórmula.

Para cada uma destas tabelas foi desenvolvido um formulário de entrada de dados (semelhante ao apresentado na figura 8). No desenho e desenvolvimento destes formulários, bem como em todo o SAD, foi dada especial atenção à criação de um interface agradável, intuitivo que permitisse uma utilização simples para qualquer utilizador.

Figura 8 – Formulário de entrada de dados da tabela – Hierarquia de Atributos - Nível 6

3.4 Base de dados de imóveis

Para a criação da BD de imóveis foram criadas várias tabelas adicionais. A primeira delas e que pode ser considerada a principal desta subestrutura é a tabelas "Imóveis", nela estão contidas as características gerais do imóvel, nomeadamente aquelas que constam normalmente nas fichas de avaliação utilizadas pelas instituições de crédito (nome, rua, tipologia, área útil, ano de construção, estado de conservação, etc.). A ligação entre esta tabela e a subestrutura central do SAD (a que contém os atributos caracterizadores do valor/qualidade de um imóvel) é efectuada por uma outra tabela, a tabela "Caracteriza Imóveis". O diagrama E-R que daqui resulta é apresentado na figura 9.

Figura 9 - Sub-Diagrama E-R - BD de Imóveis

Os Dados Gerais contém os campos Código, Nome, Descrição, Tipologia e Preço (valor pelo qual o vendedor pretende transaccionar o imóvel). Além deste dados, neste grupo estão ainda incluídos o Valor da Avaliação, que será estimado pelo SAD com base nas características gerais do imóvel e calculado utilizando uma função do preço hedónico (definida com recurso a análise de regressão linear múltipla), o Valor de Utilização, indicador do nível de qualidade do imóvel, também ele calculado pelo SAD com base nas notas obtidas para cada um dos Atributos de Avaliação e no peso de cada um desses atributos na hierarquia (obtidos através de Inquéritos) e por último os campos que permitem classificar um imóvel como referência (para utilização nos Métodos de Apoio à Decisão, como se verá mais adiante).

Figura 10 - Formulário de entrada de dados da tabela – Imóveis

O grupo Localização (figura 11), conforme o nome indica, contém os campos que definem a localização do imóvel. Os campos Rua, Endereço, Nº Porta e Zona, são preenchidos pelo utilizador. Todos os restantes campos (Localidade, Freguesia, Concelho, Distrito, Tendência de Desenvolvimento, Facilidade de Acesso e Transportes Públicos) são, para evitar a introdução de erros e redundâncias e aproveitando os relacionamentos definidos entre classes de entidades (figura 10), preenchidos automaticamente pelo SAD depois de o utilizador digitar o campo Rua.

Figura 11 - Formulário de entrada de dados da tabela – Imóveis – Dados de Localização

Por último, o grupo Dados Gerais (figura 12), contém um conjunto de outros campos que complementam a caracterização do imóvel: Ano de Construção; Situação no Mercado; Tipo de Comercialização; Acabamentos; Aquecimento Central; Ar Condicionado; Tipo de Estrutura; Enquadramento Paisagístico; Estado de Conservação; Área Útil; Área de Varandas; Área de Garagens; e Área do Terreno. É de salientar que mais uma vez, existiu a preocupação de facilitar a utilização e evitar erros na introdução dos dados, pelo que, alguns destes campos foram desenvolvidos como pop-up menus contendo a lista das opção já disponíveis no SAD (estas listas, são obviamente editáveis pelos utilizadores).

A segunda zona do formulário Imóveis (parte inferior na figura 10), é a área de definição dos níveis de qualidade alcançados pelo imóvel, para os diversos atributos da Hierarquia de Atributos e constituí por isso o cerne do Sistema de Apoio à Avaliação da Qualidade do Imóvel. Foram criadas check-box que permitem desagregar (ou não) um determinado atributo e um

pop-up menu que possibilita a selecção do nível a que se pretende desagregar a Hierarquia de

Atributos. A introdução da nota obtida por cada atributo, pode ser feita, quer digitando o valor numérico, quer através da utilização de metáforas gráficas - termómetro - (coluna da direita). Preferencialmente, o utilizador deve descer até ao nível 6 onde, para cada atributo, tem acesso (clicando no botão Classifica Atributos) a uma segunda página que contém os procedimentos de avaliação, nomeadamente com a apresentação de listas escalonadas de exigências (quadros de comparação com situações-tipo), a quadros de dupla entrada ou a funções de transformação (via gráfica).

Figura 12 - Formulário de entrada de dados da tabela – Imóveis – Outros Dados.

3.5 O sistema de apoio à decisão

Os Sistemas de Apoio à Decisão (SAD ou DSS- Decision Support Systems), constituem, uma plataforma de experimentação, com o objectivo de resolver uma problema de decisão.

O seu desenvolvimento foi iniciado no final da década de 60, para apoiar a área de negócios, dotando os SI até aí existentes de capacidades de incorporação de modelos e melhorando as possibilidades interacção com o Agente de Decisão (AD). No início da década de 70, Gerrity descreveu SAD como "uma mistura de inteligência humana, tecnologia de informação e software que interage estreitamente para resolver problemas complexos". De facto os SAD permitem a construção de modelos abstractos do problema, possibilitando ao AD alterar de forma dinâmica parâmetros e observar as suas implicações, permitindo assim, tratar problemas mais complexos e menos estruturados que os restantes SI.

Segundo Turban e Aronson [Turban e Aronson 1998] referidos em [Laurini 2001], um SAD deve suportar um conjunto de capacidades e características esquematizadas na figura 13, das quais se podem destacar:

• capacidade de suportar apoio à decisão para diferentes tipos de AD e a vários níveis do processo de decisão;

• abranger todas as fases do processo de decisão (projecto, selecção, implementação, etc.); • flexível e adaptável ao longo do tempo;

• interface amigável para todos os tipos de utilizadores; • possuir um conjunto alargado de modelos de apoio à decisão;

Para tal, um SAD inclui normalmente, três componentes básicas [Kroenke 1989 e Almeida 1996]:

• um módulo de armazenamento de dados - BD;

• uma base de Modelos/Métodos de Apoio à Decisão - MAD;

• uma base de diálogos - Interface de Comunicação - que permite a intervenção directa do AD.

Figura 13 - Características e capacidades de um SAD (Adaptado de [Turban e Aronson 1998])

3.5.1 Métodos de apoio à decisão

Podemos definir Métodos de Apoio à Decisão (MAD) como o conjunto de técnicas que permite guiar e dar coerência a um processo de decisão, nunca suprimindo a acção e livre vontade do AD [Coutinho 1999]. Eles têm como objectivo, identificar para um problema real representado

através de um modelo abstracto, uma ou várias soluções que se destacam de acordo com um subconjunto das suas características. Esta identificação tem uma componente bastante subjectiva. De facto, para a generalidade dos problemas reais (pelo menos para aqueles em que a aplicação destes sistemas tem interesse), as alternativas, são enumeradas implícita ou explicitamente e não existe uma objectivamente melhor [Almeida 1996]. Assim, os MAD constituem um suporte à reflexão, à negociação e à criatividade, permitindo e tolerando as ambiguidades, as hesitações e os recuos inerentes a um processo de decisão.

No caso em estudo (a escolha de uma casa), estão envolvidos vários critérios de decisão expressos em diferentes unidades de medida, alguns deles, em conflito entre si, e por isso, entramos no campo dos métodos multicritério. Nestes métodos e ao contrário do que acontece nos métodos ditos monocritério, em geral não se obtém uma solução óptima, mas sim a “melhor” solução de compromisso, face ao conjunto de critérios considerados.

3.5.2 Constituição do SAD

O SAD desenvolvido neste trabalho pretende, conforme se pode observar na Figura 6, desempenhar várias funções: apoio à determinação do valor de um imóvel; apoio à avaliação da qualidade; e por último apoio à decisão do consumidor (na escolha de casa).

Ele é composto (Figura 14) por uma base de dados (parte integrante do SGBD atrás referido), por uma base de Métodos de Apoio à Decisão (Pesagem Simples, TOPSIS, ELECTRE, ELECTRE TRI, etc.) e por um interface que se procurou que fosse altamente amigável e intuitivo no diálogo com o utilizador.

BASE DE DADOS ATRIBUTOS AVALIA‚ Í ES INQUƒ RITOS ... INTERFACE

SI ST. DE A POIO Ë DETE RMI NA ‚ Ì O DO VA LOR DE UM IMî V EL

BASE DE MAD PESAGEM SIMPLES ADITIVA

TOPSIS ELECTR E ... SI STEM A DE APOI O Ë AV ALIA ‚ Ì O DA QUALIDADE SI STEM A DE APOI O Ë DECISÌ O DO CONSUMIDOR

Figura 14 - As componentes do SAD

O interface desenvolvido permite ao utilizador não só utilizar um dos sistemas de apoio disponíveis e atrás referidos, mas também intervir no próprio SGBD onde, por exemplo, pode criar, alterar ou eliminar atributos, avaliações, ou mesmo definir quais os atributos que pretende

sejam objecto de um inquérito (Figura 8), que de forma completamente automática e transparente pode imediatamente publicar num ambiente cliente/servidor e/ou na internet.

3.5.3 Os Métodos de Apoio à Decisão

3.5.3.1 Método da Pesagem Simples Aditiva e Interactiva

Este método é muito provavelmente o mais conhecido e utilizado, graças às suas características simples e intuitivas [Coutinho-Rodrigues 1999]. É necessário a atribuição de pesos de preferência aos diferentes n atributos do problema (Figura 15), no caso do sistema aqui apresentado, e dado que os atributos se encontram estruturados em vários níveis, existe ainda a preocupação de compatibilizar o pesos atribuídos pelo AD, em cada um desses níveis (Figura 16).

Figura 16 - Compatibilização dos pesos para e entre cada nível

De seguida, para cada alternativa i, é efectuado o somatório dos produtos de cada um dos valores (devidamente normalizados) dos atributos pelos respectivos pesos, obtendo-se um valor

Si para cada alternativa. Quanto mais elevado for este valor, tanto mais preferível será a

alternativa correspondente (Figura 17). Como se pode ver na Figura 17 o resultado é também apresentado sob a forma gráfica.

Figura 17: Resultados do Método da Pesagem Simples Aditiva

Uma das críticas apontadas a este método, e sem dúvida uma das que pode colocar alguma reserva na aplicação deste método ao problema aqui estudado (selecção de imóveis), é o facto de permitir a compensação entre os vários critérios. Em muitas situações (e muito concretamente no caso de imóveis), uma muito boa performance num critério pode não compensar, uma menos boa prestação noutro critério. Outros métodos, como os da família ELECTRE (descritos adiante) ultrapassam esta limitação. De qualquer forma, dada a simplicidade e intuitividade (já atrás referidas) na aplicação deste método, achou-se por bem, a sua implementação neste SI. Note-se que a interactividade permite ao utilizador, efectuar experimentações baseadas no efeito de variações nos valores dos pesos.

3.5.3.2 TOPSIS - Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution

Como o nome indica, este método baseia-se na ideia de que a “melhor” alternativa deve ter a mínima distância em relação à solução ideal (composta pelos melhores valores possíveis para os atributos) e a máxima distância em relação à solução ideal-negativa (composta pelos piores valores possíveis para os atributos) (Figura 18).

Este método pressupõe, tal como o método anterior, a atribuição interactiva de pesos e situa-se no grupo de métodos ditos de agregação completa, que pressupõem uma agregação das

performances de cada alternativa nos vários atributos segundo uma função utilidade, e

utilidade. Por esta razão, a crítica apontada ao Método da Pesagem Simples Aditiva mantém-se

válida para este método.

Figura 18 – Resultados do Método TOPSIS

3.5.3.3 ELECTRE – Elimination et Choix Traduisant la Realité

Este método (que pertence a uma família de métodos, já que existem várias versões), ao contrário dos dois anteriores, não permite estabelecer uma ordenação completa das alternativas, mas apenas estabelecer ordenações entre alternativas comparáveis entre si [Coutinho-Rodrigues 1999]. Os métodos deste tipo são chamados de métodos de agregação parcial, já que se baseiam em comparações entre pares de alternativas e no estabelecimento de certos limiares (Figura 19), com o objectivo de obter as designadas relações de subordinação (ou prevalência) entre elas (Figura 20).

Figura 20 - ELECTRE – Grafo com as relações de subordinação entre alternativas

3.5.3.4 ELECTRE TRI

Este método engloba-se na problemática de afectação ou triagem, onde o problema é colocado em termos de atribuição ou afectação de cada alternativa (aqui imóvel) a uma categoria ou classe pré-definida.

Para a definição dos limites destas classes, são utilizadas acções (i.e. imóveis) padrão ou de referência que o utilizador pode seleccionar livremente dentro do sistema de informação (Figura 21), que, tratando-se de um problema de segmentação multicritério simples, devem ser perfeitamente comparáveis entre si (i.e. cada uma domina ou é dominada por outras). Estas mesmas acções são utilizadas no processo de afectação, que consiste na comparação entre as várias alternativas e destas com as acções de referência, tentado-se estabelecer deste modo relações de prevalência.

Figura 21 - Selecção dos imóveis de referência

O utilizador (ou AD), pode interagir com o SI, em várias das fases do processo de decisão. Numa primeira fase ele pode filtrar e seleccionar, de entre os vários imóveis disponíveis no sistema, aqueles que para algumas características se enquadram nas suas preferências. De seguida, o utilizador pode definir o peso (importância) de cada critério no processo de decisão, bem como os limiares de indiferença, preferência e veto (Figura 22).

Figura 22 - Definição dos pesos e limiares de indiferença, preferência e veto

Com os imóveis de referência definidos (limites superiores de cada classe), os imóveis a classificar seleccionados e os pesos e limiares definidos, o SAD efectua a classificação dos referidos imóveis segundo o tipo de afectação (pessimista ou optimista, consoante o AD seja mais ou menos exigente) escolhido pelo AD. Na Figura 23 podem ver-se as classes obtidas segundo os dois tipos de afectação.

Afectação: OPTIMISTA Classe 1: Inferior a Fraco Cód. Imóvel Referência (Limite Superior da Classe): 23

Classe 2: Fraco

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 23 Cód. Imóvel: 5 - Nome do Imóvel: REF. 3778 - Moradia no Tovim Cód. Imóvel: 36 - Nome do Imóvel: REF. 3666 - T4 no Olivais

Classe 3: Suficiente

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 2

Cód. Imóvel: 6 - Nome do Imóvel: REF. 3780 - Apartamento de Manuel Lopes Cód. Imóvel: 26 - Nome do Imóvel: REF. 3785 - T3 no Vale das Flores Cód. Imóvel: 33 - Nome do Imóvel: REF. 3658 - T0 no Vale das Flores

Classe 4: Médio

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 22 Cód. Imóvel: 27 - Nome do Imóvel: REF. 3786 - T4 no Vale das Flores

Classe 5: Bom

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 35 Cód. Imóvel: 28 - Nome do Imóvel: REF. 3656 - T2 no Vale das Flores Cód. Imóvel: 29 - Nome do Imóvel: REF. 3657 - T3 no Vale das Flores Cód. Imóvel: 34 - Nome do Imóvel: REF. 3659 - T2 no Vale das Flores

Afectação: PESSIMISTA Classe 1: Inferior a Fraco Cód. Imóvel Referência (Limite Superior da Classe): 23 Cód. Imóvel: 5 - Nome do Imóvel: REF. 3778 - Moradia no Tovim

Classe 2: Fraco

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 23

Cód. Imóvel: 6 - Nome do Imóvel: REF. 3780 - Apartamento de Manuel Lopes Cód. Imóvel: 33 - Nome do Imóvel: REF. 3658 - T0 no Vale das Flores Cód. Imóvel: 36 - Nome do Imóvel: REF. 3666 - T4 no Olivais

Classe 3: Suficiente

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 2 Cód. Imóvel: 26 - Nome do Imóvel: REF. 3785 - T3 no Vale das Flores Cód. Imóvel: 27 - Nome do Imóvel: REF. 3786 - T4 no Vale das Flores

Classe 4: Médio

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 22 Cód. Imóvel: 34 - Nome do Imóvel: REF. 3659 - T2 no Vale das Flores

Classe 5: Bom

Cód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 35 Cód. Imóvel: 28 - Nome do Imóvel: REF. 3656 - T2 no Vale das Flores Cód. Imóvel: 29 - Nome do Imóvel: REF. 3657 - T3 no Vale das Flores

Figura 23 – Resultados da aplicação do ELECTRE TRI

Por último, o SAD possibilita ao AD alguma análise de sensibilidade, através da definição do limiar de corte (Figura 24).

Figura 24 - Definição do limiar de corte

Este método, parece-nos de extrema utilidade na qualificação e selecção de imóveis. De facto, ele permite-nos a definição de imóveis tipo ou de referência (por exemplo em função do tipo de consumidor), e a partir destes agrupar/classificar em classes um determinado grupo de imóveis em análise. Os resultados podem também ser visualizados num mapa (Figura 25), onde os imóveis em análise aparecem devidamente localizados e assinalados com cores que representam as respectivas classificações.

Figura 25 - Visualização gráfica dos resultados do ELECTRE TRI

4. Conclusões

Dada a diversidade e complexidade de todos os processos envolvidos naavaliação do valor e/ou qualidade de um imóvel, mas também (e principalmente) na escolha de um imóvel por parte de um consumidor, que na maior parte das vezes possui poucos conhecimentos no assunto, a utilizaçãod e um sistema de informação integrado, com um interface altamente amigável que simplifique e automatize a maioria dos processos, e que ainda disponibilize modelos formais avançados de apoio à decisão, torna-se indiscutivelmente uma mais valia para uma escolha mais consciente e informada e, por consequência, uma melhoria neste importante sector do mercado. Uma das grandes dificuldades na avaliação do mercado da habitação passa pela dificuldade em compreender como é que os factores socio-económicos operam nas diferentes escalas espaciais, e como contribuem na construção deste mercado. No entanto, ao modelarmos o valorda habitação e a sua localização utilizando uma estrutura com vários níveis- Hierarquia de Atributos -, muitos dos problemas foram ultrapassados, já que a consideração de múltiplas escalas espaciais do ambiente urbano– ex: Lote, Rua, Bairro, Região - se mostrou crucial para avaliar correctamente a influência dos aspectos de localização no valor da habitação.

A avaliação consiste na determinação analítica e sistemática de todos os factos e circunstâncias relacionadas com um imóvel, suportada em princípios claros e utilizando critérios bem definidos. O processo de avaliação do valor/qualidade deverá, então, ser um processo

sistemático, e a sua adequada aplicação depende da qualidade e quantidade da informação obtida. A utilização de um sistema de informação integrado (como o que aqui foi apresentado) que mantenha a informação organizada e estruturada, acessível em tempo útil, de forma simples e precisa (para qualquer utilizador) e que ainda proporcione um tratamento histórico e estatístico da informação, é com certeza uma ferramenta útil no apoio à realização de avaliações.

A possibilidade de visualizar sobre um mapa (rede) os imóveis disponíveis na BD, constitui uma mais valia, permitindo não só auxiliar o utilizador a localizar os imóveis em "ambiente real", mas sobretudo pela possibilidade de representação automática de cartas de preços, tornando muito mais fácil a análise e percepção da variação espacial dos preços.

Por outro lado, são cada vez mais comuns os trabalhos que baseados na teoria dos preços hedónicos, procuram construir uma função que defina o valor de um imóvel em função da variação do valor de algumas das suas características, utilizando para tal, dados reais (do mercado) e inferência estatística, nomeadamente modelos de regressão linear múltipla. Desconhece-se a existência em Portugal de qualquer trabalho deste tipo. Pensa-se todavia, que com o SAD aqui apresentado, seja possível no futuro a obtenção de informação em qualidade e quantidade suficiente, para que um estudo deste tipo possa ser efectuado com sucesso.

Conseguiu-se também, que o SAD apresentasse um ambiente amigável, simples e altamente intuitivo, pelo que é possível a sua utilização sem excessivo dispêndio de tempo, mesmo por utilizadores menos familiarizados com a informática e com a construção. A estrutura que o suporta é também perfeitamente aberta e transparente possibilitando a sua actualização, de forma a acompanhar a evolução de tecnologias e materiais, bem como, das necessidades e exigências dos vários intervenientes no processo construtivo. A possibilidade de disponibilizar inquéritos em ambiente cliente/servidor ou na word wide web, de um forma simples, transparente e completamente automática, revelar-se-á sem dúvida um instrumento útil para aferir continuamente a evolução das necessidades e preferências dos consumidores e, desta forma responder mais rapidamente a estas alterações e necessidades.

O facto de se possibilitar a criação de situações de referência (reais ou hipotéticas), que apoiem, quando necessário, na comparação com situações de referência e entre alternativas, permitindo assim apoiar no processo de estimação do valor de uma habitação, mas também e principalmente, suportar tomadas de decisão por parte dos vários intervenientes (promotores, equipas de projecto, fiscalização, consumidores, etc.) e nas várias fases do processo construtivo, poderá conduzir à obtenção de melhores soluções e em consequência de habitação de melhor qualidade.

Por último o desenvolvimento do SAD, disponibilizando modelos formais avançados de apoio à decisão, é indiscutivelmente uma mais valia para uma escolha mais consciente e informada por parte de um consumidor que possui na maior parte das vezes poucos conhecimentos no assunto, e por consequência, um contributo paraa melhoria neste importante sector do mercado. A utilização do ELECTRE TRI para afectação de imóveis a classes (pré-definidas), para atribuição por parte do estado e/ou instituições financeiras de crédito bonificado, poderá revelar-se uma ferramenta muito útil, no intuito de incentivar a construção e aquisição de habitação de qualidade (há semelhança do que já acontece em outros países).

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