Les f r i ches i ndust r i el l es
en I l e- de- Fr ance
Pr i sci l l a de ROO
Les f r i ches i ndus-t r i el l es en l i e- de-Fr ance se di f f ér enci ent de cel l es des r égi ons de conver si on du Nor d- Es t l e r ecycl age des t er r ai ns et des ouvr ages se f ai t par l e j eu nor mal du mar ché, et l e r éempl oi à des f i ns économi ques r est e l a r ègl e. Les f r i ches en I l e-de- Fr ance sont essent i el l ement concent r ées dans l a pr emi èr e cour onne, et pl us par t i cul i èr ement dans l a banl i eue nor d- nor d- est .
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"FRICHES INDUSTRIELLES " ILE -DE -FRANCE "MARCHE I MMOBI LI ER
FONCTI ON ECONOMI QUE
The si t uat i on of der el i ct ed i ndust r i al ar eas i n I l e- de- Fr ance i s di f f er ent f r om mos t ol d i ndust r i al i zed
r egi ons ( Nor t h and nor t heast ) t he t ur n- over of l and and bui l di ngs i s r eal i zed t hr ough t he act i on of f r ee mar ket , and t he economi c use of t hose ar eas i s assur ed. Der el i ct ed ar eas i n I l e- de-Fr ance ar e mai nl y concent r at ed wi t hi n t he f i r st i nner ci r cl e, and essent i al l y i n t he nor t heast subur bs.
"BUILDING
MARKET
"
DERELICTED
AREAS " ECONOMI C FUNCTI ON
" I LE. DE- FRANCE
Os t er r enos i ndus-t r i ai s vazi os na r egi ão I l e de Fr ance são di f e-r ent es dos das demai s e-r egi ões do Nor dest e : a r eut i l i sação dos t er -r enos e dos edi f í ci os é l i gada ao j ôgo nor mal do mer c ado i mobi -l i ár i o e sua f unção econômi ca sempr e conf i r mada. Est es t er r enos f i cam concent r ados na pr i -mei r a cor oa ur bana e, par t i cu-l ar ment e, nos subúr bi os nor t e-nor dest e de Par i s.
"FUNCAO ECONOMICA " ILE -DE
-FRANCE " MERCADO I MOBI LI ARI O
" TERRENOS VAZI OS
La publ i cat i on du r appor t sur l es gr andes f r i ches i ndust r i el l es r emi s par Jean- Paul LACAZE au Dél égué à l ' Aménagement du Ter r i t oi r e et à l ' Act i on Régi onal e per met de r éact ual i ser l ' i nvent ai r e des f r i ches i ndust r i el l es en I l e- de- Fr ance, r égi on dont l ' i ndust r i e connaî t t r adi t i onnel l ement r est r uct ur at i ons et r el ocal i sat i ons. El l e per met en out r e de si t uer l es car act ér i st i ques des f r i ches en I l e- de- Fr ance par r appor t à cel l es des r égi ons l es pl us t ouchées par l es conver si ons i ndust r i el l es ( Nor d- Est not amment ) et de pr éci ser l a pl ace de l a r égi on I l e- de-Fr ance au sei n du di sposi t i f publ i c d' aménagement du t er r i t oi r e, dont l es modes d' i nt er vent i on sont boul ever sés par l a cr i se et l a décent r al i sat i on.
Un i nvent ai r e r écent Les f r i ches i ndust r i el l es en I l e- de- Fr ance
L' i nvent ai r e des f r i ches i ndust r i el l es en I l e- de- Fr ance a ét é r éal i sé une pr emi èr e f oi s par l ' I . A. U. R. I . F. en j anvi er 1980 et mi s à j our pour l a pér i ode 1981- 1985 : 179 cas de t er r ai ns et l ocaux vacant s ont ét é r éper t or i és, r epr ésent ant une super f i ci e de 544 ha, dont 316 en pr emi èr e cour onne. Ce pr emi er t ype de f r i ches i ndust r i el l es concer ne l es t er r ai ns et l ocaux vacant s depui s pl us d' un an et cor r espond à l a déf i ni t i on de l a f r i che r et enue par l es aut r es r égi ons ( Nor d- Pas- de- Cal ai s, Lor r ai ne, Rhône- Al pes) dans l eur i nvent ai r e.
En ef f et , l ' i nvent ai r e de l a r égi on I l e- de- Fr ance r aj out e à ce noyau dur de f r i ches l es « f r i ches pot ent i el l es » ou « sect eur s dést abi l i sés ». Ce t er me qual i f i e des zones géogr aphi ques l ai ssant t r anspar aî t r e des s y mpt ômes de décl i n économi que : l ocaux sous- occupés, l i cenci ement s massi f s. La r égi on I l e- de- Fr ance en compt e 486 hect ar es ( 93 si t es) dont 320 dans l ' aggl omér at i on cent r al e.
Le phénomène des f r i ches i ndust r i el l es connaî t donc une gr ande di ver si t é : di f f ér ence d' anci ennet é, di f f ér ence de r yt hme d' appar i t i on et de r ésor pt i on, di f f ér ence de conver si on ( i ndust r i es t r adi t i onnel l es ou i ndust r i es f or di st es : aut omobi l es) , di f f ér ence de l ocal i sat i on ( Par i s ou l a pr emi èr e cour onne) .
Tout ef oi s, pour ce qui est des f r i ches « vér i t abl es » ( et non pot ent i el l es) , on obser ve une net t e concent r at i on dans l a pr emi èr e cour onne, et pl us par t i cul i èr ement dans l a banl i eue nor d/ nor d- est qui cumul e l es i ndi cat eur s de cr i se ( 1) .
( I ) Voi r not amment BRUNET R. , 1986, Le r edépl oi ement i ndust r i el , RECLUS- MI PTT, Mont pel l i er , 128 p. . ( 2) Rappor t LACAZE ( à par aî t r e) , p. 13, Doc ument at i on Fr ançai se.
Le phénomène des f r i ches est anci en, mai s l es mut at i ons act uel l es sont nombr euses : en t r oi s ans, 120 ha de f r i ches nouvel l es sont appar us. Par al l èl ement , ces mut at i ons sont r api des : 34%des t er r ai ns et l ocaux vacant s r ecensés dans l es dépar t ement s de l a pr emi èr e cour onne ont ét é r éaf f ect és ou sont en voi e de l ' êt r e, soi t 118 ha. Cependant , 70 ha seul ement sont ef f ect i vement r éal i sés à ce j our . Ces r éaf f ect at i ons achevées l e sont en f aveur des act i vi t és économi ques, r épondant en cel a aux
exi gences des POS. La r éut i l i sat i on des l ocaux est al or s souvent l e f ai t de j eunes ent r epr i ses qui s' y i nst al l ent de f açon sommai r e, ou l e f ai t d' ent r epr i ses à f ai bl e val eur aj out ée qui l es ut i l i sent c omme ent r epôt s.
Une f onct i on économi que quasi « nat ur el l e »
Ai nsi l a f onct i on économi que des f r i ches i ndust r i el l es en I l e- de- Fr ance n' est pas r emi se en cause. La r égi on possède suf f i samment d' at out s et de pl ast i ci t é de conver si on pour t abl er sur l a r éut i l i sat i on économi que des f r i ches, même si l a nouvel l e act i vi t é i nst al l ée n' est pas i ndust r i el l e ; 550 ha de f r i ches y sont act uel l ement en st ock. Mai s l es t er r ai ns et l es ouvr ages se r ecycl ent nat ur el l ement et l a l oi du mar ché s' appl i que. La r égi on est at t r act i ve pour l es capi t aux et l es nouvel l es ent r epr i ses l a pet i t e cour onne l ' est encor e aussi . La nécessi t é pr i nci pal e consi st e en un net t oyage et un paysagement des t er r ai ns vacant s.
Un mode d' i nt er vent i on l ocal
Les f r i ches de l a r égi on I l e- de- Fr ance appel l ent ai nsi un mode d' i nt er vent i on cor r espondant au pr emi er t ype de f r i ches r éper t or i é par l e r appor t LACAZE ( 2) : l es f r i ches r éut i l i sabl es à cour t ou à moyen t er me par l e j eu nor mal du mar ché i mmobi l i er ou par l ' i nt er vent i on des col l ect i vi t és l ocal es dans l es condi t i ons usuel l es des pr océdur es d' aménagement . Dans ce cas, poi nt n' est besoi n de pr océdur es d' except i on ( pôl e de conver si on par exempl e) ni d' un engagement par t i cul i er de l a r égi on ( cont r at de pl an par exempl e) . Une pol i t i que d' ai de à l a r ésor pt i on des f r i ches se mène al or s au ni veau des col l ect i vi t és l ocal es par une concent r at i on des pr océdur es usuel l es.
Ce qui exi st e en I l e- de- Fr ance:
Au ni veau r égi onal
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" Subvent i on pour ét udes.
" Avances r embour sabl es concer nant l a couver t ur e de t r ésor er i e des opér at i ons d' acqui si t i on et d' aménagement ( à l ' excl usi on de t out es opér at i ons de const r uct i on) des f r i ches i nf ér i eur es à 15 000 m2. Leur mont ant est pl af onné à 803/ 4 du besoi n de t r ésor er i e. Ces avances consent i es à 5 ans, à un t aux i nf ér i eur de 2 poi nt s à cel ui des pr êt s boni f i és de l a Cai sse des Dépôt s et Consi gnat i ons ( act uel l ement à 8%) , per met t ent à un opér at eur publ i c de sai si r des oppor t uni t és en vue de l a r éut i l i sat i on des t er r ai ns désaf f ect és.
" Ai des à l ' i nser t i on d' ar t i sans et P. M. I . en mi l i eu d' habi t at ( l es ai des accor dées pour l es f r i ches et pour l ' i nser t i on des ar t i sans sont cumul abl es en une même opér at i on) .
Au ni veau dépar t ement al , pl usi eur s syst èmes " Syst ème de pr êt s à t aux boni f i é, en Sei ne- et - Mar ne. " Cont r i but i on al l ant j usqu' à 353/ 4 du coût gl obal d' un at el i er - r el ai s r éhabi l i t é ou neuf , dans l es Yvel i nes.
" Pr êt at t r i bué à l a commune ou à l ' aménageur publ i c à un t aux d' i nt ér êt f i xé à 53/ 4, r embour sabl e sur 15 ans maxi mum, avec un di f f ér é d' amor t i ssement de 5 ans, en Sei ne- Sai nt - Deni s.
La mi se en pl ace d' un comi t é consul t at i f
Deux aut r es t ypes de f r i ches i ndust r i el l es appar ai ssent massi vement dans l es r égi ons « si ni st r ées » de l ' Est cel l es pot ent i el l ement r éut i l i sabl es, mai s où i l f aut déf i ni r une st r at égi e de di ver si f i cat i on des act i vi t és et des f onct i ons cel l es sans ut i l i sat i on pr évi si bl e. Pour cel l es- ci , i l est nécessai r e de pr éci ser l e mode d' i nt er vent i on de I ' Et at , de susci t er l a mobi l i sat i on des mi l i eux pr of essi onnel s, not amment ceux de l ' i mmobi l i er d' ent r epr i se. Car « l e mai l l on l e pl us f ai bl e dans l e pr ocessus de r emi se sur l e mar ché des f r i ches est l a phase de commer ci al i sat i on » ( 3) .
L' un des obj ect i f s de l a DATAR consi st e pr éci sément à susci t er un mouv ement d' i nt ér êt de l a par t des
pr of essi onnel s de l ' i mmobi l i er et même des vocat i ons pour l e r éempl oi des f r i ches, domai ne pour l equel , en
compar ai son avec nos voi si ns ( Gr ande- Br et agne et Al l emagne sur t out ) , i l r est e encor e beaucoup à f ai r e.
Les déci si ons i nt er mi ni st ér i el l es du 10 mar s 1986 i nst i t uent un Comi t é Consul t at i f t r i par t i t e sur l es gr andes f r i ches i ndust r i el l es, pl acé aupr ès du Dél égué à l ' Aménagement du Ter r i t oi r e. I l est c ompos é des r epr ésent ant s des mi ni st èr es i nt ér essés, des Pr éf et s concer nés par l es pôl es de conver si on et des per sonnes qual i f i ées des mi l i eux pr of essi onnel s.
Cet i nvent ai r e a ét é r éal i sé par I ' I . A. U. R. I . F. . 11 couvr e l a pér i ode 1981- 1985. C' est une r éact ual i sat i on des i nvent ai r es pr écédent s ; l e champ géogr aphi que a ét é ét endu aux dépar t ement s de l a gr ande cour onne et l a super f i ci e mi ni mal e pr i se en compt e est de 5000m2.
