EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DE RANCHARIA-SP.
Processo nº 1001112-71.2020.8.26.0491
Requerente:COOPERATIVA DE CREDITO DOS PRODUTORES RURAIS E EMPRESARIOS DO INTERIOR PAULISTA - SICOOB COCRED
Requerido:Souza & Monteiro Alimentos Ltda Me
VINICIUS DE ANDRADE ARAÚJO, Engenheiro Agrônomo,Engenheiro de Segurança do Trabalho e Avaliador de Imóvel,devidamente inscrito no CONFEA sob nº 2608169414, CREA- SP sob nº 5063241424,CREA-PR sob nº 124882,membro titular da APEJESP-Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo, registrado sob nº1548,vem,mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência,na qualidade de Perito Judicial,ENOBRECIDO E HONRADO pela nomeação a mim endereçada para atuar como “expert” no processo acima mencionado e após realizar minuciosa vistoria nas glebas de terra objeto do presente litígio,estudo técnico,pesquisas,levantamentos com os litigantes,entrevistas e com base nos dados obtidos apresentar o seguinte:
“Labor omnia vincit”
LAUDO TÉCNICO PERICIAL
→
O presente Laudo Técnico Pericial atende as especificações e critérios estabelecidos pelas Normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas;→ Este Perito não tem inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo e tampouco dele aufere qualquer “vantagem ou benefício”;
→ Este Perito se compromete única e exclusivamente com a VERDADE e não se deixa influenciar por Advogados,Assistentes Técnicos, Autor e/ou Réu;
→ As análises, opiniões e conclusões expressas no presente Laudo Técnico,são baseadas pela experiência prática do próprio Perito e os dados,estudos,diligências,pesquisas e levantamentos são verdadeiros e corretos;
→ O Laudo Técnico Pericial foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
“O dever de um Perito é dizer a verdade; no entanto,para isso é necessário: Primeiro saber encontrá-la e,depois querer dizê-la.
O primeiro é um problema científico, o segundo é um problema moral”
(Nerio Rojas 1966)
PRINCÍPIOS E RESSALVAS
Indicados que fomos dentro do processo em epígrafe,o objetivo deste laudo técnico que ora apresentamos,tem como finalidade alvitrar de maneira equânime e desapaixonada,o justo valor de mercado da propriedade objeto do presente litígio,localizado na zona rural da cidade de Rancharia-SP.
NÍVEL DE RIGOR: Parecer Técnico
Art.420 da LEI Nº 5.869,de 11 de Janeiro de 1973 que diz:
“Art. 420 - A prova pericial consiste em exame,vistoria ou avaliação” (g.n.)
AVALIAÇÃO:
É a determinação da soma em dinheiro que num dado momento, se pode atribuir em vista de um escopo prefixado,a um determinado bem.
É a apreciação do valor que tenha,em determinada data,o todo ou parte de um bem ou coisa.
É a técnica de estimar,comercialmente ou para efeitos legais,o valor dos imóveis e de outros bens.
É o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios,inspeções e cálculos,tendentes a determinar o valor de um bem móvel ou imóvel.
É a apuração do justo valor que poderia ser definido como o preço que um bem poderia alcançar, em determinada data,se colocado à venda ou compra em prazo razoável pelo vendedor que desejando, mas não estando obrigado a vendê-lo,ou pelo comprador,adquirindo-o com total conhecimento dos usos e finalidades para as quais o mesmo poderá ser destinado, sem contudo estar compelido a realizar a compra.
VALOR:
Valor a ser determinado corresponde sempre aquele que,num dado instante,é único,qualquer que seja a finalidade da avaliação.Esse valor corresponde também ao preço que se definia em um mercado de concorrência perfeita,caracterizado pelas seguintes premissas:
·Homogeneidade dos bens levados a mercado.
·Elevado de proprietários e inquilinos,de tal sorte que não possam individualmente, ou em grupos, alterar o mercado.
INTRODUÇÃO OBJETIVO
·Inexistência de influências externas.
·Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste.
No presente laudo foi utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO. Este método define o valor do imóvel através da comparação com dados de mercado de imóveis com características semelhantes. São selecionados alguns elementos de pesquisa de imóveis similares em oferta ou negociados e opiniões de Corretores,Imobiliárias,Peritos Avaliadores e com base nestes dados determina-se o valor a ser aplicado.
A diligência foi iniciada no dia 11/12/2020,às 08:00hrs,tendo como ponto de encontro a portaria principal do Fórum de Rancharia.Posteriormente,nos dirigimos até a propriedade do réu.
Ninguém compareceu a diligência previamente agendada.
IMÓVEL AVALIADO:
Matrícula 12.200 do ORI de RANCHARIA-SP(fls.1/2)
ASPECTOS FÍSICOS GERAIS OCUPAÇÃO: Alta.
NÍVEL SÓCIO -ECONÔMICO:Alto
METODOLOGIA DO LEVANTAMENTO TCNICO
LOCAL AVALIADO
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Destinada ao lazer e recreação.
ASPECTOS FÍSICOS GERAIS OCUPAÇÃO: Baixa.
NÍVEL SÓCIO -ECONÔMICO:Baixo
INFRA-ESTRUTURA
ILUMINAÇÃO:Existente.
ENERGIA ELÉTRICA:Existente.
TELEFONE:Existente ÁGUA:Existente.
TOPOGRAFIA:Predominantemente plana com desníveis de pequena expressão.
CLIMA:Mesotérmico.A região apresenta um relevo suavemente ondulado, com altitudes que variam entre 380 m e 520 m. O clima da região é tropical semiúmido (Aw na classificação climática de Köppen-Geiger),com verões quentes e úmidos, e invernos secos e amenos. A temperatura média no inverno é de 21,8 ºC e, no verão, de 265 ºC. A precipitação média dos meses mais secos (maio a setembro) é inferior a 60 milímetros. A temperatura média anual é de 22,8 ºC.
PAVIMENTAÇÃO:Inexistente (área rural).Vicinal.
ARBORIZAÇÃO:Existente.
DEFINIÇÃO DO VALOR DA PROPRIEDADE
Ampla e minuciosa foi à pesquisa de mercado realizada, no sentido da apuração dos valores “médios”, praticados e/ou propostos para com propriedades semelhantes e/ou comparáveis aos aqui objeto de avaliação.
Coletados os dados de mercado, foram os mesmos saneados e homogeneizados (tratados), levando-se em consideração os seguintes e principais fatores (dentre outros secundários): áreas, localização e situação, topografia da infra-estrutura local, das principais distâncias e vias de acessos.
Junto à pesquisa de mercado foram realizadas entrevistas com os vizinhos confrontantes mais importantes no intuito de confirmar os números por nós calculados e os praticados efetivamente pelo mercado local.
Para a definição do valor da propriedade objeto do presente litígio, foram realizadas investigações específicas junto a algumas fontes como Corretores de Imóveis, Imobiliárias e outros colegas Peritos Avaliadores,as quais pudessem fornecer subsídios para a determinação dos valores procurados com JUSTIÇA e IMPARCIALIDADE.
DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE AVALIADA
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Com base nos estudos, pesquisas, levantamentos, vistorias nos locais,opiniões coletadas,experiência técnica e prática do Perito Avaliador e levando em consideração a situação do mercado local e as características da propriedade,
adotamos o valor de:
Resposta aos quesitos do autor
a)Existem no imóvel áreas agricultáveis? Em caso positivo, qual a quantidade de área do imóvel em alqueires / hectares é destinada exclusivamente para produção agrícola? Qual o valor médio dessas áreas?
R:Não existem áreas agricultáveis.
b)Existem no imóvel áreas com produção agrícola atualmente? Em caso positivo, qual o tipo cultivo atualmente existente? Qual a quantidade de área do imóvel em alqueires / hectares está sendo utilizada? Qual a estimativa de quantidade da produção? Qual o valor médio dessa produção?
R:Não existem áreas com produção agrícola.
c)Existem no imóvel benfeitorias? Em caso positivo,qual a quantidade de área do imóvel em alqueires / hectares possuem eventuais benfeitorias? Quais são essas benfeitorias? Quais os valores de tais benfeitorias? Tais áreas são exploradas comercialmente?
R:Sim.01 casa de alvenaria de aproximadamente 80m²,churrasqueira,piscina de 6x12.Trata-se uma chácara,onde festas bacânticas e orgíacas podem ser realizadas.O valor vide conclusão.
CONCLUSÃO
R$365.000,00 – (ORI 12.200 de Rancharia/SP)
(Trezentos e Sessenta e Cinco mil Reais)
d)Existem no imóvel linhas de transmissão de energia elétrica?
Em caso positivo, qual a quantidade de área do imóvel em alqueires / hectares ocupada pelas referidas linhas de transmissão? É permitida exploração agrícola ou existe alguma restrição de exploração destas áreas? Assim considerando, qual o valor médio do alqueire / hectare nesta área?
R:Não existem linhas de transmissão.
e)Existem no imóvel áreas de preservação permanente (APP’s)? Em caso positivo, qual a quantidade de área do imóvel em alqueires / hectares é ocupada pelas referidas APP’s (indicando percentual sobre a área total do imóvel)? Tais APP’s estão totalmente recobertas por vegetação arbórea nativa? Qual o valor especifico e individualizado por alqueire / hectare dessas áreas?
R:Não existem APP. Trata-se de um imóvel pequeno.
f)Existem no imóvel áreas destinadas à reserva legal? Em caso positivo, qual a quantidade de área do imóvel em alqueires / hectares é ocupada pelas referidas áreas de reserva legal (indicando percentual sobre a área total do imóvel)? As áreas de reserva legal estão totalmente cobertas por vegetação arbórea nativa? Qual o valor médio de alqueire / hectare de terras destinadas à reserva legal?
R:Não existe RL.
g)Existem no imóvel eventuais servidões de passagem? Em caso positivo, qual a quantidade de área do imóvel em alqueires / hectares está sendo utilizada? Onde a servidão está localizada?
Qual a repercussão dessa servidão no valor do imóvel?
R:Não existem servidão.
h)A legislação em vigor e a própria situação da área permitem eventual desmembramento do imóvel? Noutras palavras, é possível a separação entre a parte estritamente agricultável do imóvel e as benfeitorias eventualmente existentes?
R:Trata-se de um imóvel pequeno.Que pode ser utilizado para festividades.Não permite desmembramento.
Profissionais e parceiros consultados:
Sr.Flávio - Gerente Agrícola da ASSOCANA - (18) 98117-2728 / 3421-3203 Sr.Wilson - Controle Agrícola da ASSOCANA - (18) 98117-2888 / 3421-3204 CATI – Sr. Paulo Arlindo - Secretaria de Agricultura de Assis – Telefone:3322-5951 Sr. Evaldo Moreira da Silva – Administrador da VISA IMOBILIÁRIA (18) 99775-3185 Sr.Edson Carlos Mamprim – Corretor de Imóveis (VISA) – Celular (18) 99775-2419 Sr. Léo Peres Noronha – Corretor de Imóveis – Celular (18) 99732-4358
Sr.Carlos Gomes Nogueira - Corretor de Imóveis – (KASA)Celular (18)99712-2959 Sr.Clovis Gomes Nogueira - Corretor de Imóveis – (KASA)Celular (18)99116-8590 Sr.Felipe Matheus Fabri Morais – Proprietário da KASA IMOBILIÁRIA (18) 98104-0203 Dr. Fernando José Della Libera – Corretor de Seguros Agrícola – Celular (18) 99745-5338 Eng.Sandro Parise – Responsável pela CATI de Cândido Mota – Celular (18) 99773-5081 Eng.Agrônomo Dr. Joaquim Juniti Gobara – Celular (18) 99775-5285
Dr.Ricardo Cavina Tavares – Piloto Agrícola – Celular (18) 99621-3115
Sr.Eduardo Antonio Tirolli –Usineiro Destilaria “São Joaquim” – Celular (18) 99621-2835 Sr.Paulo Reinaldo Martins –Tabelião 1º Cartório de Notas – Celular (18) 99772-4901 Sr.João Batista da Silva Ribeiro – Administrador – Fazenda Tebas – Celular (18) 99705-4720
https://imoveis.mitula.com.br/imoveis/chacaras-rancharia https://www.rigolonleiloes.com.br/externo/lotes/18174
https://www.imovelweb.com.br/rurais-fazenda-sao-paulo-rancharia-sp-pagina-2.html
OBSERVAÇÃO:
No que se refere à perícia técnica, primeiro, cumpre lembrar que a prova pericial destina-se a demonstrar, cientifica ou tecnicamente, um fato, podendo transformar uma simples alegação em certeza do ponto de vista jurídico.Reveste-se de rigor técnico-científico na descrição do fato-base, sua interrelação com outro fato,de onde é extraída uma conclusão técnica. No processo judicial, a finalidade da prova pericial é fornecer ao juiz subsídios para o julgamento da causa quando a matéria controvertida exigir conhecimentos técnicos e/ou científicos.Na elaboração da perícia judicial, poderá o perito recorrer a todos os meios moralmente legítimos, ainda que não especificados nos Códigos,visando obter a certeza sobre um fato controvertido (CPC, art. 332, CF/88, art. 5º, LVI).
O Juiz,poderá determinar qualquer outro tipo de prova
que entender conveniente e adequado (CPC, arts. 130 e 131,
CLT, art. 852-D).
VINICIUS DE ANDRADE ARAÚJO CREA-SP Nº 5063241424
CREA-PR Nº 124882 CONFEA Nº 2608169414 APEJESP Nº1548
Rua: José de Alencar, 401 Vila Xavier CEP: 19.802-010 – ASSIS/SP
Contatos: (18) 3022-1630 – (18) 98188-1974 [email protected]
Membro titular da APEJESP –Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo
NOTA S
CUNHA, S. B. e GUERRA, A. J. T. Degradação Ambiental. In: Geomorfologia e Meio Ambiente. Rio de Janeiro, Ed. Bertrand Brasil, 2000, 3ª edição, pp.337-379.
CUNHA, S. B. e GUERRA, A. J. T. Geomorfologia do Brasil. Rio de Janeiro, Editora Bertrand Brasil, 1998, 388p.
Branco, S.M. Ecossistêmica: Uma abordagem Integrada dos Problemas do Meio Ambiente, São Paulo: Edgard Blüchel, 1989.
Drew, D. Processos Interativos Homem-Meio Ambiente. São Paulo:Difel, 1983.
Cavalcanti, C. (Org.). Desenvolvimento e Natureza. São Paulo:Cortez. 1995.
Cavalcanti, C. (Org.). Meio Ambiente, Desenvolvimento Sustentável e Políticas Públicas. São Paulo:Cortez, 1997.
Romeiro, A.R. (Org.). Economia do Meio Ambiente. Campinas:UNICAMP, 1997.
Magossi, L.R. Poluição das Águas. São Paulo: Moderna, 2003.
Fellenberg, G. Introdução aos Problemas da Poluição Ambiental. São Paulo:EPUSP, 1980.
Pellacani, C.R. Poluição das Águas Doces Superficiais e Responsabilidade Civel.
Curitiba:Jurua, 2005
Shiva, V. Guerras por Água – Privatização, Poluição e Lucro. São Paulo:Radical Livros, 2006.
Gomes, J. Poluição Atmosférica.São Paulo:Publindustria, 2001.
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
Esse laudo técnico pericial contém 15 folhas e foi realizado pelo Eng° de Segurança do Trabalho,Eng° Agrônomo,Avaliador de Imóvel Rural e Perito Judicial Vinicius de Andrade Araújo,referente ao processo nº 1001112- 71.2020.8.26.0491,desta Egrégia 1ª Vara Cível de Rancharia-SP.
Na oportunidade,o Perito agradece a confiança depositada por Vossa Excelência e espera ter sido dirimidas TODAS as dúvidas do processo,colocando-me a disposição para quaisquer esclarecimentos que, porventura,se façam necessários.
Termos em que, Pede deferimento.
ASSIS-SP, 15 de dezembro de 2020.
Vinicius de Andrade Araújo∴ Perito Judicial
“Mulher virtuosa quem a achará? O seu valor muito excede ao de rubis”
Provérbios 31:10 ENCERRAMENTO
VARA CÍVEL DE RANCHARIA-SP.
Processo nº1001112-71.2020.8.26.0491
Vinicius de Andrade Araújo,Perito Judicial,ENOBRECIDO e HONRADO pela nomeação a mim endereçada para atuar como Perito Judicial nos autos em epígrafe,vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência,
conforme Comunicado Conjunto nº 2047/2018 – (Protocolo nº 2018/169067)
que diz:“.... Recomenda-se, ainda, aos senhores Juízes que, nas decisões que deferirem o levantamento de valores depositados após 01/03/2017, seja consignada expressamente a necessidade de preenchimento desse formulário..”
Requer que a agência bancária local seja notificada através de ofício, para que os honorários periciais devidos a este auxiliar do juízo,sejam creditados através de transferência eletrônica (TED) para a seguinte conta:
Banco Modal S.A. (código 746) Agência: 0001 (sem dígito) Conta Corrente:2142149-0
Favorecido:VINICIUS DE ANDRADE ARAÚJO CPF 276.420.448-52
Segue anexo o FORMULÁRIO - MLE devidamente preenchido.
Termos em que, P.Deferimento
Vinicius de Andrade Araújo Perito Judicial
“A mãe reparou que o menino gostava mais do vazio do que do cheio. Falava que os vazios são maiores e até infinitos”
Manoel de Barros
