DECLARAÇÃO
Eu, [nome completo], [qualificação completa (nacionalidade, profissão, documento de identidade e endereço)], na qualidade de investidor interessado na aquisição de unidade imobiliária do Subcondomínio Hoteleiro Ala [•] integrante do empreendimento denominado “Condomínio Blend Hotelstyle”, declaro, para todos os fins:
(i) Ter conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar os riscos envolvidos na realização do investimento e que sou capaz de entender e assumir tais riscos.
(ii) Ter tido pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de investimento em unidade imobiliária do Subcondomínio Hoteleiro Ala [•] integrante do “Condomínio Blend Hotelstyle”, notadamente as constantes do “Prospecto Resumido referente à Oferta de Unidades Autônomas Hoteleiras do Empreendimento denominado CONDOMÍNIO BLEND HOTELSTYLE”, dos fatores de risco da oferta previstos na presente declaração na forma de Anexo I, do estudo de viabilidade econômica e dos seguintes documentos:
(a) Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos a ser celebrado com SPE BRASIL INCORPORAÇÃO 83 LTDA., pessoa jurídica de direito privado, com sede no Largo Sete de Setembro, número 52, Sala 424, Centro, na Capital do Estado de São Paulo, CEP 01501-050, inscrita no CNPJ/MF sob nº 12.693.126/0001-40 (“Incorporadora”);
(b) Minuta da Convenção de Condomínio do “Condomínio Blend Hotelstyle”;
(c) Contrato de Mandato Civil celebrado com a Hotel Ventures
Assessoria e Consultoria em Turismo Ltda.;
(d) Contrato de Locação celebrado com a Hotelaria Accor Brasil S.A.;
(e) Contrato de Afiliação à Marca Adagio celebrado com a Hotelaria Accor Brasil S.A.; e
(f) Contrato de Afiliação à Marca Ibis Styles celebrado com a Hotelaria Accor Brasil S.A.
(iii) Ter conhecimento de que a comercialização das unidades imobiliárias do “Condomínio Blend Hotelstyle” constitui oferta dispensada de registro pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) e que a CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
(iv) Ter conhecimento de que em atendimento à alínea “a” do item III da Deliberação CVM Nº 734/15, o público alvo da presente oferta se limita exclusivamente a investidores que: (a) possuam ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de patrimônio, cabendo às Ofertantes verificar se os adquirentes cumprem com esta condição, fazendo uso de algum dos seguintes documentos: (i) extrato ou comprovante emitido por instituições integrantes do sistema financeiro nacional; (ii) declaração do imposto de renda; ou (iii) escritura de imóvel registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI); ou (b) tenham investido ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na oferta.
São Paulo, [•] de [•] de 201[•].
________________________________ [assinatura do investidor]
Fatores de Risco
Os fatores de risco a seguir mencionados (“Fatores de Risco”) devem ser considerados pelos potenciais Adquirentes antes de ser tomada qualquer decisão de investir no Empreendimento mediante a aquisição de uma ou mais Unidades Autônomas Hoteleiras vinculadas aos CIC.
O valor de mercado das Unidades Autônomas Hoteleiras e o retorno financeiro do Empreendimento podem, a qualquer momento, ser afetados por tais Fatores de Risco, os quais, portanto, devem ser analisados e avaliados por potenciais Adquirentes.
Os Fatores de Risco a seguir expostos são os que as Ofertantes conhecem e que, em seu entendimento, podem vir a afetar o Empreendimento. Eventuais riscos ou incertezas adicionais, atualmente desconhecidos pelas Ofertantes ou que estas considerem atualmente irrelevantes, também podem vir a impactar o Empreendimento, e deverão ser considerados pelos potenciais Adquirentes.
1) Risco relacionado à possibilidade de os investidores não obterem lucro ou de apurarem prejuízo sem decorrência do insucesso do empreendimento hoteleiro.
O retorno financeiro do Empreendimento depende de inúmeros fatores, como a demanda por hospedagem na região e, mais especificamente, nos hotéis, a capacidade de praticar as tarifas de hospedagem pretendidas pela Operadora Hoteleira, o controle dos custos de manutenção e despesas dos hotéis de forma geral, e outros fatores, inclusive alguns alheios à vontade da Incorporadora ou da Operadora Hoteleira, como a conjuntura econômica do País. Assim, alterações de quaisquer desses fatores podem impactar no Empreendimento, e prejudicar, por consequência, os seus resultados operacionais. Desta forma, não há garantia de que o retorno financeiro do investimento atenderá às projeções inicialmente feitas, inclusive as constantes do Estudo de Viabilidade do Empreendimento disponibilizado aos Adquirentes, nas páginas 461 à 556 do Prospecto Resumido.
Em caso de Resultado Operacional negativo ou, em sendo positivo, insuficiente para compensar eventual Resultado Operacional negativo acumulado nos meses anteriores, não haverá pagamento de Aluguel pela locatária, de forma que os Adquirentes não receberão remuneração com o Empreendimento no período, sendo que o referido resultado negativo será, ainda, compensado com futuro Resultado Operacional positivo. Para mais informações sobre a remuneração dos Adquirentes, o Adquirente deve consultar a seção “Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento”, página 93 do Prospecto Resumido.
2) Risco relacionado à possibilidade de o investidor ter que aportar recursos adicionais àqueles necessários para a aquisição do investimento, em caso de rescisão do contrato de locação.
Em caso de Resultado Operacional negativo ou, em sendo positivo mas insuficiente para compensar eventual Resultado Operacional negativo acumulado nos meses anteriores, não haverá pagamento de aluguel pela locatária, de forma que os Adquirentes não receberão remuneração no período, sendo que o referido resultado negativo será, ainda, compensado com futuros Resultados Operacionais positivos.
Acrescenta-se que, se o Resultado Operacional negativo se estender por dois anos consecutivos ou três alternados, a Operadora Hoteleira poderá rescindir o Contrato de Locação, sem multa para qualquer das partes, de forma que as atividades hoteleiras – e, consequentemente, a remuneração dos Adquirentes – poderão ser interrompidas. Nesta hipótese, os Adquirentes deverão, na proporção de suas cotas condominiais, fazer frente a todas as despesas de manutenção do Empreendimento, com o aporte de recursos adicionais aos inicialmente investidos. Durante a vigência do contrato de locação não haverá pagamentos adicionais àqueles necessários para a aquisição do investimento pelos investidores, conforme pode ser verificado na seção que trata do Contrato de Locação na página 64 do Prospecto Resumido, onde se pode aferir todas as obrigações destinadas à Incorporadora, à Operadora Hoteleira e aos Adquirentes.
3) Risco relacionado à possibilidade de as Unidades Autônomas Hoteleiras que integram o Empreendimento ficarem vagas e, por consequência, deixarem de gerar quaisquer rendas decorrentes de sua utilização.
Poderá ocorrer uma baixa demanda por hospedagem no Empreendimento, por fatores diversos, incluindo qualquer circunstância que possa reduzir o interesse de visitantes na cidade ou região do Empreendimento, ou ainda, nos hotéis, refletindo em uma redução da taxa de ocupação dos hotéis e, consequentemente, da receita gerada.
A rentabilidade da operação hoteleira poderá sofrer oscilação relevante em caso de vacância de seus apartamentos, sendo que a baixa utilização das Unidades Autônomas Hoteleiras que integram o Empreendimento, com a consequente ausência de receitas de hospedagem, poderá acarretar, inclusive, resultados negativos, com o impacto direto sobre a remuneração dos Adquirentes.
4) Risco relacionado ao fato do Empreendimento ser administrado por terceiros, e eventuais deficiências nessa administração virem a afetar os resultados esperados do Empreendimento.
O Empreendimento será administrado pela Operadora Hoteleira, empresa especializada na administração de hotéis. Embora os Adquirentes possam se valer de ferramentas contratuais e legais que lhes permitam fiscalizá-la ou exigir o cumprimento de suas obrigações, não é possível assegurar que ela prestará seus serviços de modo plenamente satisfatório. Eventuais deficiências na oferta desses serviços, assim como a depreciação do Empreendimento, em função da não realização das melhorias, reformas e atualizações necessárias, ou riscos de imagem, relacionados à desvalorização das marcas dos hotéis poderão impactar na operação e prejudicar os resultados do Empreendimento e, consequentemente, impactar negativamente a remuneração dos Adquirentes.
5) Riscos relacionados à possibilidade de a operação hoteleira do Empreendimento vir a apresentar prejuízos ou fluxos de caixa negativos por um período indeterminado.
Para o exercício de suas atividades, a Operadora Hoteleira necessita de capital de giro. Caso a operação hoteleira tenha resultados negativos, e não havendo saldo de caixa, a Operadora Hoteleira poderá ser instada a realizar aportes de capital que visem cobrir Despesas Operacionais ou outros encargos do Empreendimento que não sejam de responsabilidade da Operadora Hoteleira. Nesse caso, a Operadora Hoteleira se tornará credora do Empreendimento, devendo ser ressarcida dos valores aportados, os quais serão abatidos do Resultado Operacional ou dos aluguéis seguintes, conforme o caso. Assim, caso sejam auferidos resultados negativos na forma descrita acima, a remuneração dos Adquirentes será impactada negativamente, devendo ser reduzida até a quitação de eventual saldo devedor.
6) Risco relacionado à possibilidade de condenações em dinheiro em valor significativo em processos judiciais e/ou administrativos decorrentes da construção do Empreendimento e da exploração de sua atividade hoteleira.
Eventuais processos judiciais e administrativos envolvendo reivindicações monetárias significativas, inclusive, entre outros, processos cíveis, trabalhistas, ambientais, fiscais, previdenciárias, ações civis públicas, ações populares, processos de desapropriação e outros movidos contra a Incorporadora, se decorrentes da comercialização e construção do Empreendimento, e/ou a Operadora Hoteleira, se decorrentes da exploração do Empreendimento, poderão ter um considerável efeito negativo sobre o Resultado Operacional do Hotel e, consequentemente, a remuneração dos Adquirentes. Há possibilidade, ainda, de os Adquirentes, na qualidade de proprietários das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras e Condôminos, virem a ser responsabilizados, solidária ou subsidiariamente, em juízo, em decorrência destas demandas judiciais ou administrativas.
7) Risco relacionado à possibilidade do surgimento de novos concorrentes e/ou fortalecimento dos concorrentes já existentes, o que pode alterar a dinâmica do mercado.
O setor hoteleiro no Brasil é competitivo e a consolidação e profissionalização do setor podem levar ao surgimento de concorrentes mais preparados, o que poderá prejudicar a situação financeira e os resultados operacionais do Empreendimento. Deste modo, deve ser levada em conta a possibilidade de que novos concorrentes passem a oferecer produto equivalente ao Empreendimento e/ou que os concorrentes atuais fortaleçam-se no mercado, gerando vacância de Unidades Autônomas Hoteleiras ou forçando os preços de estadia para valores mais baixos do que os pretendidos pela Operadora Hoteleira, prejudicando, pois, os resultados do Empreendimento e, como consequência, a remuneração dos Adquirentes.
8) Risco relacionado à possibilidade de atrasos ou imprevistos na execução das obras do Empreendimento.
Poderá haver atrasos ou imprevistos durante a construção do Empreendimento, em razão de diversos fatores, inclusive de força maior, como fenômenos naturais ou atrasos na renovação de licenças administrativas. Caso isso ocorra, sem prejuízo de disposições contratuais compensatórias, haverá atraso no início das atividades hoteleiras no Empreendimento, postergando, da mesma forma, o recebimento da remuneração por parte dos Adquirentes.
9) Risco relacionado à possibilidade de haver inadimplemento da
Incorporadora na entrega do Empreendimento.
Poderá haver inadimplemento da Incorporadora na sua obrigação de conclusão das obras e entrega do Empreendimento, de modo que os Adquirentes poderão ter que se organizar para aportar recursos para conclusão das obras.
10)Risco relacionado à possibilidade de constituição de Alienação Fiduciária das Unidades Imobiliárias Hoteleiras para fins de Financiamento à Construção do Empreendimento.
A construção do Empreendimento será realizada em parte por meio de recursos próprios e em parte com recursos a serem tomados de um dos agentes do Sistema de Financiamento Imobiliário, de modo que o terreno onde será construído o Empreendimento, bem como acessões e benfeitorias que nele serão erigidas, na oportunidade própria, serão entregues em hipoteca de primeiro grau, alienação fiduciária ou qualquer outra garantia real para assegurar o financiamento a ser tomado em montante não superior ao orçamento da obra. Dentre os bens a serem ofertados em garantia hipotecária, portanto, inclui-se a fração ideal do terreno vinculada à Unidade Autônoma Hoteleira. O inadimplemento por parte da Incorporadora em quitar as parcelas do mútuo contratado poderá ensejar a excussão da garantia real pela instituição financeira mutuante, o que poderá prejudicar a aquisição da Unidade Autônoma Hoteleira pelo Adquirente, resguardados, em seu favor, os recursos de proteção da sua propriedade no bojo do procedimento de excussão da referida hipoteca e as ações de regresso cabíveis contra a Incorporadora.
11)Risco relacionado à possibilidade de mudanças no mercado hoteleiro brasileiro vir a prejudicar o Empreendimento e a sua atividade.
Embora o mercado hoteleiro brasileiro venha se expandindo ao longo dos últimos anos, não é possível garantir que essa tendência de crescimento continuará a existir. Alterações das condições econômicas e sociais do País poderão impactar o mercado hoteleiro brasileiro como um todo, prejudicando também o Empreendimento e impactando negativamente na remuneração dos Adquirentes.
12)Risco relacionado à possibilidade de eventuais mudanças na
regulamentação para a obtenção de licenças para a operação hoteleira vir a influenciar os resultados do Empreendimento.
As atividades dos setores imobiliário e hoteleiro demandam a obtenção de diversas licenças. A Operadora Hoteleira se empenhará em manter a observância das leis, regulamentos e demais atos normativos pertinentes, mas, caso isso não seja possível, estará sujeita à aplicação de sanções previstas em tais atos normativos, o que pode afetar negativamente o Empreendimento. Adicionalmente, não é possível garantir: (i) que novas normas não serão aprovadas ou, se aprovadas, não serão aplicáveis ao Empreendimento; ou (ii) que não ocorrerão alterações ou interpretações mais rígidas das leis e regulamentos existentes. A ocorrência de qualquer dos referidos eventos poderá exigir que o Empreendimento utilize fundos adicionais para cumprir as exigências decorrentes de interpretações ou de novas normas, tornando a sua operação mais custosa. Todos esses fatores podem afetar os custos do Empreendimento e limitar o seu retorno financeiro, impactando negativamente na remuneração dos Adquirentes.
13)Risco relacionado à possibilidade de o valor de mercado dos imóveis no Brasil ou na região do Empreendimento vir a sofrer redução, o que levará a uma consequente desvalorização do Empreendimento e das Unidades Autônomas Hoteleiras.
O valor de mercado dos imóveis no Brasil, de forma geral, ou especificamente na região do Empreendimento pode, em razão de circunstâncias variadas, oscilar. Caso ocorra uma desvalorização imobiliária, o valor de mercado do Imóvel em que será realizado o Empreendimento também poderá ser impactado, afetando-se o valor de mercado das Unidades Autônomas Hoteleiras e do Empreendimento como um todo.
14)Risco relacionado à possibilidade de o Empreendimento não dispor de seguro para se proteger contra perdas substanciais, o que pode afetar adversamente os seus resultados.
Nos termos do Contrato de Locação, conforme consta nas páginas 335 à 366 doProspecto Resumido, a Incorporadora, a partir da data de assinatura do
Contrato de Locação e até o início da Fase Operacional, deverá contratar, às suas expensas, seguro de riscos de engenharia, compreendendo a cobertura contra danos físicos decorrentes de acidentes de qualquer natureza ocorridos no local de risco ou canteiro de obras, causados aos bens segurados, incluindo coberturas adicionais de despesas extraordinárias, tumultos, manutenção, despesas de desentulho, equipamentos móveis e estacionários utilizados na obra, obras e instalações aceitas ou colocadas em operação, danos físicos em consequência de erro de projeto para obras civis, propriedades circunvizinhas, armazenagem fora do canteiro de obras ou local do risco, honorários de peritos, recomposição de documentos e obras civis, instalações e montagens concluídas, com valor equivalente ao valor total da obra, e de responsabilidade civil em obras civis, incluindo responsabilidade civil cruzada, com valor de cobertura adequado ao potencial de danos que a obra poderá causar.
Por sua vez, a Operadora Hoteleira deverá, ao início da Fase Operacional, incluir o Empreendimento nas apólices de seguros contratadas por ela, anualmente, para os empreendimentos que opera sob suas marcas, com cobertura de danos ao prédio, suas instalações, móveis, máquinas, utensílios e equipamentos, responsabilidade civil em operações hoteleiras (compreendendo a cobertura para reclamações por danos materiais ou corporais causados a terceiros, decorrentes da operação do Empreendimento), transfer e lucros cessantes (lucro líquido e despesas fixas). Os custos dos seguros contratados pela Operadora Hoteleira serão considerados Despesas Operacionais do Empreendimento, nos termos do Contrato de Locação.
A Incorporadora e a Operadora Hoteleira não podem garantir que suas coberturas estarão sempre disponíveis ou serão sempre suficientes para cobrir eventuais danos decorrentes de tais sinistros e nem podem garantir que, quando do vencimento de suas atuais apólices de seguro, conseguirão renová-las em termos suficientes e favoráveis. Adicionalmente, existem determinados riscos que não são cobertos por suas apólices, tais como, guerra, caso fortuito, força maior ou a interrupção de certas atividades. Ressalta-se que sinistros não cobertos pelas apólices da Incorporadora ou da Operadora Hoteleira, ou a impossibilidade de renovação de
apólices de seguro, podem afetar adversamente os negócios ou a condição financeira do Empreendimento.
15)Risco relacionado à possibilidade de os Adquirentes virem a ter dificuldades em substituir a Operadora Hoteleira nas atividades de hotelaria a serem desenvolvidas no Empreendimento.
São motivos para a rescisão antecipada do Contrato de Locação, páginas 335 à 336 do Prospecto Resumido: (i) o pedido de recuperação judicial ou extrajudicial, ou o decreto de falência de qualquer das partes; (ii) a violação ou descumprimento de qualquer uma das cláusulas do Contrato de Locação por qualquer parte.
Caso o Contrato de Locação seja rescindido antecipadamente por quaisquer dos motivos acima previstos, os Adquirentes poderão ter dificuldades em substituir imediatamente a Operadora Hoteleira por outra locatária ou prestadora de serviços de hotelaria para operar o Empreendimento, sendo que durante o período em que o Empreendimento permanecer vazio os Adquirentes não farão jus ao recebimento de qualquer remuneração, podendo, inclusive, ser chamados, na qualidade de condôminos, a aportar recursos adicionais no Condomínio para cobrir determinados custos de manutenção, impostos e encargos do Empreendimento.
16)Risco relacionado à possibilidade de o Contrato de Locação vir a ser rescindido unilateralmente por culpa da Incorporadora e/ou de um ou mais Adquirentes.
O Contrato de Locação foi firmado tendo como partes a Operadora Hoteleira, na qualidade de locatária, e a Incorporadora, na qualidade de locadora, sendo que a Incorporadora passará a ser sucedida pelos Adquirentes no Contrato de Locação a medida em que estes adquirirem as Unidades Autônomas Hoteleiras, assumindo assim os Adquirentes, por consequência, todas as obrigações assumidas pela Incorporadora no Contrato de Locação.
O Contrato de Locação pode ser rescindido por qualquer das partes, por justa causa, em caso de: (i) pedido de recuperação judicial ou extrajudicial, ou o
decreto de falência de qualquer das partes; (ii) violação ou descumprimento de qualquer uma das cláusulas do Contrato de Locação por qualquer parte. Deste modo, o pedido de recuperação judicial ou extrajudicial, ou o decreto de falência da Incorporadora (enquanto ainda for parte do Contrato de Locação) ou de um Adquirente, ou ainda a violação ou descumprimento de qualquer uma das cláusulas do Contrato de Locação pela Incorporadora ou por um Adquirente poderá fazer com que a Operadora Hoteleira exerça o seu direito de rescindir o Contrato de Locação antecipadamente, sujeitando a Incorporadora ou o(s) Adquirente(s) que deu(deram) causa à rescisão ao pagamento da multa aplicável, na forma prevista no referido Contrato de Locação e no item “Contrato de Locação e Outras Avenças” da Seção Contratos de Investimento Coletivo no Empreendimento”, página 56 e seguinte do Prospecto Resumido.
Adicionalmente, caso o Contrato de Locação seja rescindido antecipadamente por quaisquer dos motivos acima previstos, os Adquirentes poderão ter dificuldades em substituir imediatamente a Operadora Hoteleira por outra locatária ou prestadora de serviços de hotelaria para operar o Empreendimento, sendo que durante o período em que o Empreendimento permanecer vazio os Adquirentes não farão jus ao recebimento de qualquer remuneração, podendo, inclusive, ser chamados, na qualidade de condôminos, a aportar recursos adicionais no Condomínio para cobrir determinados custos de manutenção, impostos e encargos do Empreendimento.
17) Risco relacionado à possibilidade de eventual inadimplemento do Adquirente vir a prejudicar o recebimento da remuneração da locação da Unidade Autônoma Hoteleira
O Adquirente terá direito a receber remuneração pela locação da Unidade Autônoma Hoteleira de sua titularidade. Todavia, caso verificado inadimplemento em relação ao pagamento do preço devido pela aquisição da Unidade Autônoma Hoteleira, a remuneração da Unidade Autônoma Hoteleira caberá exclusivamente à Incorporadora até que seja verificada a regularização do referido inadimplemento.
18) Risco relacionado à possibilidade de a Incorporadora ou terceiro vir a exercer influência significativa nas assembleias de condomínio, caso venha(m) a manter, em sua propriedade, quantidade relevante de Unidades Autônomas Hoteleiras do Empreendimento.
A Incorporadora é, na data do Prospecto Resumido, ou poderá se tornar, nas hipóteses de devolução em razão do inadimplemento do adquirente e distrato, proprietária de até 185 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, correspondentes a 51,4% do total das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento. Da mesma forma, os permutantes receberam, como parte do pagamento pelo terreno, direitos aquisitivos sobre 68 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, correspondentes a 16,5% do total das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento. Enquanto mantiverem tais Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, a Incorporadora e/ou os permutantes poderão ter parcela relevante de votos em deliberações assembleares, o que pode ensejar eventual conflito de interesses em matérias que sejam de interesse da Incorporadora ou dos permutantes, conforme o caso. A Operadora Hoteleira não é proprietária, direta ou indiretamente, de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento.
19) Risco relacionado à possibilidade de o Estudo de Viabilidade Econômica não ser confiável pela ausência de empreendimentos comparáveis em operação no mercado.
Os dados apresentados pelo Estudo de Viabilidade podem, eventualmente, não ser confiáveis, em função da ausência de empreendimentos em operação no mercado efetivamente comparáveis com o Empreendimento, por não ter considerado elementos relevantes relacionados à operação deste Empreendimento específico, que poderão impactar sua viabilidade econômica. Ressalta-se que, vários empreendimentos são formatados como condo-hotéis/flats e existem unidades ofertadas no mercado imobiliário em lançamento e também vendas de unidades avulsas em propriedades já abertas, e como são propriedades privadas, não disponibilizam informações de rendimentos, portanto, não foi possível evidenciar uma das duas variáveis necessárias para calcular a taxa de capitalização dos
empreendimentos similares no mercado; remuneração anual da unidade, já que os proprietários não se disponibilizaram a informar tais valores. Ademais, os dados macroeconômicos (PIB, Número de empresas e Número de pessoas ocupadas) são informados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE com até 02 (dois) anos de defasagem. Tais dados informados no Estudo de Viabilidade são os mais atualizados existentes e divulgados oficialmente pelo IBGE até a data do Estudo de Viabilidade, os quais não abarcam a atual situação do país de recessão, o que pode enviesar algumas conclusões do Estudo de Viabilidade. Outro ponto que deve ser considerado, é que, em atendimento ao disposto na Deliberação CVM 734, o Estudo de Viabilidade do Empreendimento, páginas 469 à 563 do Prospecto Resumido, este Prospecto Resumido será atualizado anualmente, enquanto a Oferta estiver em curso. Não obstante, não é possível garantir que, entre uma atualização e outra, no momento de sua consulta pelos Adquirentes: (i) as informações constantes destes documentos estarão plenamente atualizadas, ou (ii) não haverá informações relevantes que ainda não estejam refletidas nestes documentos.
20) Risco relacionado à possibilidade de a taxa interna de retorno do investimento vir a ser diferente da projetada no Estudo de Viabilidade do Hotel, dependendo do modelo de aquisição da Unidade Autônoma Hoteleira.
O Estudo de Viabilidade do Empreendimento, páginas 469 à 563 do Prospecto Resumido, leva em consideração a aquisição da unidade à vista, onde assume-se o desembolso do preço à vista no ano imediatamente anterior ao início dos recebimentos do fluxo de caixa operacional, porém se a aquisição for financiada, o investidor terá um fluxo alternativo ao estudo e deverá levar em consideração os encargos financeiros do financiamento, sendo que em caso de financiamento de parte do preço da Unidade Autônoma Hoteleira, o saldo devedor após a entrega da unidade é corrigido pela variação do IGPM mais 12% a.a. (doze por cento ao ano), ou seja, pode vir a ser maior que a taxa interna de retorno indicada no Estudo de Viabilidade.
21) Risco relacionado à possibilidade de desvalorização dos imóveis, tendo
em vista, inclusive, sua destinação específica.
O valor de mercado dos imóveis no Brasil, de forma geral, ou especificamente na região do Empreendimento pode, em razão de circunstâncias variadas, oscilar. Caso ocorra uma desvalorização imobiliária, o valor de mercado do terreno em que será realizado o Empreendimento também poderá ser impactado, afetando-se valor de mercado das Unidades Autônomas Hoteleiras e do Empreendimento como um todo.
Além disso, a destinação específica das Unidades Autônomas Hoteleiras pode ser adversamente afetada pelos resultados da atividade desenvolvida no Empreendimento, uma vez que o seu valor de mercado estará diretamente atrelado aos resultados do Empreendimento, ainda que o mercado imobiliário se mostre aquecido, o que pode representar perdas financeiras para os Adquirentes em caso de necessidade de venda dos imóveis.
22)Risco relacionado à não individualização da matrícula imobiliária das Unidades Autônomas Hoteleiras.
A matrícula imobiliária das Unidades Autônomas Hoteleiras ainda não foi devidamente individualizada de forma que, até que isto ocorra, eventuais inscrições de ônus e/ou restrições na matrícula recairão sobre o imóvel como um todo, independente da natureza da obrigação e/ou do seu efetivo devedor.
23)Risco relacionado à possibilidade de conflito de interesse caracterizado pelo fato de parcela da remuneração da Operadora Hoteleira estar vinculada à receita Operacional Bruta (ou parte dela) - e não ao resultado positivo do Empreendimento.
A remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento decorrerá exclusivamente do valor do aluguel a ser por eles recebido (correspondente ao percentual de 83% (oitenta e três por cento) do Resultado Operacional positivo da operação do Empreendimento, sendo descontados do valor do aluguel: (i) o IPTU;
(ii) a Reserva de Reposição e Renovação; e (iii) a remuneração da Mandatária), estando, portanto, direta e unicamente vinculada ao resultado positivo do Empreendimento.
O mesmo não ocorre com a Operadora Hoteleira, que terá sua remuneração preponderantemente atrelada ao resultado positivo do Hotel (uma vez que sua principal fonte de remuneração corresponderá ao montante do resultado positivo do Empreendimento que exceder o valor do aluguel a ser pago mensalmente aos Adquirentes, na qualidade de locatária do Empreendimento), porém também receberá determinadas taxas e remunerações do Empreendimento (i.e, Taxa de Marketing e Vendas Corporativas, Remuneração pela Utilização das Marcas e Remuneração pelo Serviço de Distribuição e Reservas, dentre outras) atreladas à sua receita operacional bruta (ou a parcelas desta), as quais serão recebidas ainda que o Resultado Operacional do Empreendimento seja negativo ou, sendo positivo, insuficiente para cobrir Resultado Operacional negativo dos meses anteriores.
Desta forma, pode haver um conflito entre os interesses dos Adquirentes e da Operadora Hoteleira no que diz respeito às taxas e remunerações, devidas à Operadora Hoteleira, em decorrência da operação do Empreendimento.
Para mais informações sobre a remuneração dos Adquirentes e da Operadora Hoteleira com o Hotel, o Adquirente deve consultar as seções “Remuneração dos Adquirentes e despesas com o Empreendimento e os honorários da Mandatária”, na página 93 e seguintes do Prospecto Resumido.
24) Risco relacionado às responsabilidades civil, trabalhista, previdenciária e tributária dos Investidores decorrentes da construção do imóvel e da operação do Empreendimento.
Eventuais processos judiciais e administrativos envolvendo reivindicações monetárias significativas, inclusive processos cíveis, trabalhistas, previdenciários, tributários, ambientais, ações civis públicas, ações populares, e outros, movidos contra o Empreendimento e a Operadora Hoteleira, inclusive decorrentes da construção pela Construtora, ou da exploração da atividade hoteleira, poderão ter
