Research & Forecast Report
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PONTE
25 ABRIL
A5 CASC
AIS
AV. 24 JULHO
AV. .
E U. A.
AV.
LIBERDADE
AV.
REPÚBLICA
AV.
ALMIRANTE
REIS
MARQUÊS
POMBAL
AMOREIRAS
SETE
RIOS
CAMPO
GRANDE
CAMPO
PEQUENO
BAIXA
PRAÇA
ESPANHA
PARQUE
DAS
NAÇÕES
PONTE
VASCO
GAMA
DAZ 1
Z 6
Z 5
Z 3
Z 2
Z 4
by
5.000 - 10.000 m²
2.000 - 5.000 m²
> 10.000 m²
1.000 - 2.000 m²
< 500 m²
DEALS MAP
2015
3
Colliers International | Portugal | H1 2016 | Research & Forecast Report
Economia
> Depois de 3 anos com crescimento negativo, Portugal vai iniciar o terceiro ano consecutivo com uma evolução positiva do PIB. No entanto, as taxas de crescimento devem manter-se em níveis modestos, por volta dos 2%. O Banco de Portugal está inclusivamente a prever que a atividade económica venha a desacelerar em 2018, com um crescimento do PIB próximo de 1,6%. Em contraste, o Governo anuncia projeções mais otimistas, com o Produto a aumentar na ordem dos 1,8% nos próximos 2 anos, acima das projeções do FMI, que dita um crescimento de apenas 1,4% em 2016 e 1,3% em 2017.
> Em 2016, a deterioração das condições da economia internacional e o investimento privado mais reduzido
penalizarão Portugal, mas estes números serão mitigados por um consumo privado mais forte e resiliente e por uma superior capacidade de financiamento da economia. Já em 2017, o crescimento do PIB deverá ser impulsionado pelas exportações e pelo investimento privado, o qual se espera que venha a superar o peso do consumo privado no crescimento do PIB.
> O consumo privado tem vindo a alavancar a economia nacional, assente num desempenho ligeiramente mais positivo do mercado de trabalho e num aumento do crédito ao consumo – assistiu-se a um acréscimo de 10% no consumo dos bens duradouros.
> O investimento tem vindo a crescer, alicerçado no interessante desempenho do setor da Construção, que interrompeu o ciclo contínuo de quebra desta variável, desde 2001.
> Os preços deverão crescer a um ritmo mais rápido, seguindo a tendência esperada para a União Europeia – espera-se que em 2018 a inflação atinja os 1,6%.
> O desemprego deverá manter uma tendência de quebra, refletindo o desempenho geral mais positivo da economia portuguesa.
*to date
Portugal: Economia (%)
2011 - 2018
Fonte: Banco de Portugal, OCDE
Portugal: Consumo e Investimento (%)
Fonte: Banco de Portugal -10 -5 0 5 10 15 20 PIB Inflação
Cons. Priv. Desemp.
-15 -10 -5 0 5 10
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Research & Forecast Report | Q1 2016 | Lisboa Escritórios | Colliers InternationalLisboa
Stock Total
> O stock total de escritórios em Lisboa está perto dos 4,6 milhões de m² e, embora crescente, o ritmo médio anual de subida não foi além de 1% desde 2012.
> Em Lisboa, o stock total de escritórios corresponde apenas a um terço do de Madrid e permanece ainda abaixo do de Barcelona.
> Analisando o rácio ‘stock de escritórios / população residente’, conclui-se que Lisboa apresenta um valor um pouco acima de 2 m²/residente, muito distante dos 5 m²/residente de Madrid, dos 4,5 m²/residente de Paris (o maior mercado de escritórios da Europa) e mesmo dos 4 m²/habitante de Londres ou dos 3,5 m²/residente de Barcelona.
Pipeline
> A oferta de escritórios novos em Lisboa tem-se mantido baixa desde 2012. Em 2015, os edifícios novos colocados no mercado contabilizaram apenas cerca de 20.000 m².
> Até 2012, o mercado de escritórios de Lisboa cresceu 300.000 m², o que equivale a uma oferta nova média de 75.000 m² por ano.
> Entre 2012 e 2015, os novos escritórios em Lisboa não foram além dos 100.000 m², o que significa menos de 25.000 m² anuais.
> O pipeline futuro de Lisboa será bastante escasso – a média do último ano não deverá sofrer alteração, mantendo-se perto dos 25.000 m², existindo apenas quatro edifícios em construção.
> Não se antecipa que estes novos edifícios venham mudar drasticamente a perspetiva do mercado local, com apenas metade desta nova área de escritórios a contribuir para o aumento do stock, que é já considerado escasso.
> Para 2017, a expetativa é que a construção de produto novo se mantenha em níveis baixos.
> Contudo, dado o esperado contexto de crescimento do mercado a curto e médio prazo, é possível que a promoção imobiliária se venha a voltar para o segmento dos escritórios, com o desenvolvimento de novos projetos, que procurem aproveitar e rentabilizar a situação atual de défice da oferta face à procura já existente e expectável no futuro próximo.
“o stock de escritórios em
projeto mantém-se num nível
relativamente baixo; todavia
as previsíveis oportunidades
de crescimento do mercado
aumentarão a sua atratividade,
conduzindo a novos projetos e
conceitos inovadores”
INDICADORES ANUAIS
INDICADORES MERCADO Absorção Desocupação Construção Rendas ESTATÍSTICAS Vacancy Rate 10,77% Take-Up (2016 Q1) 27.000 m² Disponibilidade (CBD) 225.000 m² Construção Nova 25.000 m² Em Construção 22.000 m² Rendas Prime 18,50 eur/m² Média 16,20 eur/m²5
Colliers International | Lisboa Escritórios | Q1 2016 | Research & Forecast Report
Take-up e Desocupação
> A absorção de escritórios aumentou 20% em 2015, ultrapassando os 115.000 m², equivalente a um acréscimo anual de 20.000 m². Em 2016 Q1, e face ao período homólogo, a absorção de escritórios cresceu mais de 40%, o que indicia que 2016 será mais um ano de evolução muito positiva.
> Os escritórios usados representaram mais de 75% do total de imóveis absorvidos no mercado lisboeta, em 2015 (mais 56% do que em 2014). Os dados relativos a 2016 indicam que quase todas os negócios envolveram imóveis usados.
> Com a exceção das Zonas 2 e 3, todas as restantes áreas de Lisboa tiveram um crescimento positivo no take-up de escritórios. A Zona 4 foi a que registou a melhor performance, sobretudo devido ao negócio da EDP (o maior investimento do setor em 2015); no entanto, mesmo expurgando esse negócio, a Zona 4 continuaria a ter um desempenho excecional, com o total de área absorvida a crescer mais de 40%.
> O Parque das Nações aumentou o seu take-up em 25%, mas sem escritórios novos. Num polo oposto temos a Zona 1, onde cerca de metade da área absorvida foi referente a espaços novos.
> Em 2016, a Zona 2 e, principalmente, a Zona 3, aumentaram o seu peso no take-up do mercado local. Aliás, foi na Zona 3 o maior negócio de 2016 (seria o segundo maior em 2015). Por outro lado, o Parque das Nações viu o seu protagonismo diminuir.
> Os últimos dois anos marcaram uma tendência de descida das taxas de desocupação, que se situam agora abaixo dos 11%. No geral, existem cerca de 500.000 m² escritórios disponíveis em Lisboa, com cerca de 200.000 m² localizados no CBD.
> A zona de melhor desempenho em Lisboa é o Parque das Nações, com uma desocupação abaixo dos 5%. Só nos últimos 3 anos, a absorção total no Parque das Nações ultrapassou os 30.000 m², mas com a oferta total local inalterada desde 2012.
> Apenas 3% do total da oferta disponível correspondem a produto novo, refletindo a escassez de oferta nova.
Negócios
> Em 2015, a ocupação de espaços foi equilibrada por Lisboa.
> 35% das transações de 2015 deveram-se a necessidades de expansão de ocupadores já instalados, com, cerca, de 10% do total absorvidos por novas empresas em Lisboa.
> Em 2015, a área média ocupada esteve acima dos 500 m², crescendo, em 2016, para acima dos 750 m².
> Os 10 maiores ocupadores concentraram, aproximadamente, 30% do mercado, com dois arrendatários a concretizarem 9 negócios (correspondentes a 7,5% do mercado).
“não há escritórios novos
disponíveis no Parque das
Nações”
Serv. Financeiros, 15% Serv. Empresas, 25% Outros Serv., 8% Saúde, 6% Prod. Consumo, 7% Consult e Advogados, 4% Const. e Imobiliário, 1% Estado e similares, 8% TMT's & Utilities, 26%Take-up 2009 Q1 - 2016 Q1 (‘000 m²)
Fonte: Colliers International, LPI
Escritórios Disponíveis (‘000 m²)
Fonte: Colliers International, LPI
Negócios por Sector de Atividade (2015)
Fonte: Colliers International , LPI 400 450 500 550 600 650 0 20 40 usados novos
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Research & Forecast Report | Q1 2016 | Lisboa Escritórios | Colliers InternationalRendas
> As rendas prime mantiveram-se relativamente estáveis em 2015, com apenas o Parque das Nações a registar um aumento de preços notável (mais de 15% de acréscimo). O início de 2016 indicia uma ligeira redução nas rendas prime (5% face ao ano passado).
> As rendas médias, no CBD, mantiveram-se no ciclo ascendente, que teve início em 2014. Os primeiros meses de 2016 confirmam essa tendência, com um acréscimo próximo dos 2%.
> Para além do CBD, o Parque das Nações (Z5) foi a localização com melhor performance, registando um crescimento próximo dos 10%.
> 2016 tem registado um crescimento em virtualmente todas as localizações de Lisboa, tanto nas rendas prime, como nos valores médios, com exceção das rendas prime no CBD.
> O aumento das rendas efetivas é ainda mais notável, na medida em que os incentivos aos arrendatários têm vindo a diminuir: os proprietários praticamente pararam de pagar pelos fit-outs e os períodos médios de carência de renda têm baixado.
Investimento
> Em 2015, o investimento disparou para níveis recorde. De um modo geral, o investimento no imobiliário chegou aos 2 mil milhões de euros, com o segmento dos escritórios a captar um quarto do total. Este valor duplicou o volume do investimento face a 2014.
> O investimento em escritórios em Lisboa ultrapassou, em 2015, os valores de Madrid e Barcelona, em conjunto.
> 90% do total do investimento em imobiliário teve origem em capital estrangeiro, com destaque para os EUA (cerca de 50% do total). A Europa contribuiu com aproximadamente um terço do investimento, com a Alemanha e a Espanha como principais investidores.
> No segmento dos escritórios, três negócios representaram quase metade do total investido. O maior negócio foi protagonizado por um investidor asiático, com as duas seguintes a envolver um comprador americano e um alemão.
> As yields têm vindo a decrescer, atingindo um novo mínimo em 2015.
> Em 2016, esta tendência deverá continuar, com Portugal a ser capaz de oferecer um pacote competitivo de risco baixo e exigências de investimento não muito altas, o que representa uma alternativa económica, rentável e com potencial de crescimento para os investidores internacionais.
> A rentabilidade dos ativos imobiliários nacionais deve manter-se, no curto prazo, uma vez que a concorrência do lado da procura não atingiu os níveis altos caraterísticos de outros mercados europeus.
“as rendas prime continuam
estáveis”
“o investimento em escritórios,
em Lisboa, suplantou, em
conjunto, Madrid e Barcelona”
4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 8 10 12 14 16 18 20 22
Renda Top CBD Renda Top Perif. Yield CBD Yield Periferia
Rendas Prime por Zona (2016 Q1)
Fonte: LPI, Colliers International
Rendas e Yields
Fonte: LPI, Colliers International 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6
Volume Investimento Escritórios
Fonte: Colliers International 0 100 200 300 400 500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Nacional Estrangeiro
TMT’s & Utilities 11.000 m² Serv. Empresas 11.500 m² Serv. Financeiros 300 m² Saúde 3.000 m² Outros Serv. 2.500 m² Constr. e Imob. 750 m² Estado 4.500 m² Prod. Consumo 850 m²
NEGÓCIOS
POR SETOR
Q1 2016
Z 2 10,7%RENDAS PRIME YOY
Q1 2016
Q1 2015
10,77%
11,74%
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
Z 6 8,7% Z 3 4,2% Z 1 -2,8% Z 5 9,9%“o stock de escritórios previsto para o Porto mantém-se num nível
baixo e incapaz de satisfazer a procura atual”
“as previsíveis oportunidades de crescimento do mercado deverão
canalizar algum do investimento também para este setor (não só
para a habitação e o turismo), agora mais atrativo, conduzindo a
novos projetos e conceitos inovadores”
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Colliers International | Porto Escritórios | Q1 2016 | Research & Forecast Report
Porto
Stock
> O stock total de escritórios no Porto continua abaixo do milhão de m² e o crescimento não tem sido notável nos últimos anos.
> Os setores universitário de investigação e desenvolvimento (associados frequentemente a instituições públicas) foram responsáveis por quase 60% da oferta nova total nos últimos quatro anos, criando mais de 30.000 m² de área de serviços.
> O início de 2016 deverá destacar esta tendência, com a inauguração de um novo centro de pesquisa na área da saúde, correspondendo a uma oferta adicional de 18.000 m².
Take-up e Desocupação
> Após um período de atividade reduzida, o mercado de
escritórios do Porto tem vindo a crescer a um ritmo sustentável, com a take-up anual a manter-se acima dos 10.000 m².
> Além disso, a tendência mais recente da absorção de escritórios tem passado por um número mais elevado de negócios
menores, quebrando a tendência tradicional de grandes negócios, que constituíam quase por si mesmos o mercado.
> No ano passado, o total de área absorvida esteve perto dos 25.000 m², bem acima de 2014 e em níveis de 2008. O início de 2016 não aponta para uma inversão desta tendência positiva, apesar das dificuldades que a oferta tem revelado em acompanhar o interesse da procura.
> Nos últimos 2 anos, as áreas mais procuradas têm vindo a aumentar, ressaltando o acréscimo de procura por áreas maiores, acima dos 500 m² e até superiores a 2.000 m².
> As taxas de ocupação no Porto continuam a ser bipolares, com o centro histórico a manter áreas devolutas elevadas e a zona da Boavista (novo CBD) com taxas de desocupação em níveis baixos e decrescentes (já próximos dos 10%).
> Os edifícios mais modernos e bem equipados, com padrões de qualidade internacionais, estão localizados na Boavista.
> O cluster académico e tecnológico tem crescido com a construção de novos edifícios de serviços, na zona da Asprela.
Rendas e Yields Prime
> As rendas prime têm diminuído ao longo da última década; no entanto, os últimos dois anos, embora sem reverter o ciclo, têm contribuído para uma estabilização dos preços.
> A médio prazo será inevitável o crescimento das rendas prime locais, pois a oferta local não aparenta ser capaz de acompanhar a procura.
> Há um interesse crescente de investidores, sobretudo estrangeiros, nas oportunidades oferecidas pelo Porto, com a consolidação do crescimento do mercado local.
> Em 2015, as prime yields continuaram a diminuir, esperando-se uma continuação dessa tendência de descida durante 2016.
Oferta Nova e Stock Total (‘000 m²)
Fonte: Colliers International
Yield
Prime
Fonte: Colliers International
Rendas Prime
Fonte: Colliers International 5 10 15 20 0,00% 2,50% 5,00% 7,50% 10,00% 0 250 500 750 1.000
PARA MAIS INFORMAÇÕES
Colliers International | Portugal Largo das Palmeiras, 9 1050-168 Lisboa colliers.com/portugal
This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. June 2016 © OFFICES Vasco Carvalho +351 935 612 840 vasco.carvalho@colliers.com INVESTMENT Joaquim Chambel +351 21 350 58 41 joaquim.chambel@colliers.com
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Gustavo Castro +351 22 772 85 19 gustavo.castro@colliers.com
554 escritórios em
66 países em
6 continentes
$2.5
mil milhões
faturação anual
200
milhões de metros quadrados
sob gestão
16,000
profissionais
GUIA DO ARRENDAMENTO PARA ARRENDATÁRIOS JÁ DISPONÍVEL
