Registro: 2014.0000034234 ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0015543-80.2012.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em que são apelantes EMILIO CARLOS DELFINO e SILVANA GUISELINI DELFINO, é apelado UNISET EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS.
ACORDAM, em 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores VITO GUGLIELMI (Presidente sem voto), FRANCISCO LOUREIRO E EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE.
São Paulo, 30 de janeiro de 2014.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI RELATOR
Voto nº929
Apelação nº 0015543-80.2012.8.26.0565 Comarca: São Caetano do Sul
Apelantes: Emilio Carlos Delfino e Silvana Guiselini Delfino Apelado: Uniset Empreendimentos Imobiliarios
Juiz prolator da sentença: Ana Lucia Fusaro
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO. INDENIZAÇÃO. Legalidade de prorrogação de prazo de entrega (180 dias). Inadimplemento caracterizado. Danos materiais. Lucros cessantes devidos. Necessário ressarcimento pelo pagamento da taxa condominial antes da entrega das chaves. Devolução dos valores em dobro. Inaplicabilidade. Ausência de demonstração de culpa ou má-fé. Taxa de corretagem devida. Cobrança de valores pagos a título de assessoria técnico-imobiliária indevidos. Ausência de clara distinção em relação à corretagem. Serviço que, de qualquer modo, não foi usufruído. Não cabimento de inversão da multa contratual. Danos morais indevidos. Sucumbência recíproca. Sentença reformada. Recurso dos autores parcialmente provido.
Trata-se de pedido de declaração de nulidade de cláusula contratual cumulado com indenização por danos materiais e morais julgados improcedentes pela respeitável sentença de fls. 240/244, integrada pela decisão de
fl. 251, por considerar não haver atraso apto a configurar danos morais e materiais.
Inconformados, apelam os autores reiterando os termos da inicial, alegando, em síntese, a necessidade de restituição das taxas de corretagem e SATI; a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias; a aplicação da multa ou, subsidiariamente, a indenização por lucros cessantes; a devida restituição em dobro das taxas condominiais; a condenação por danos morais (fls. 253/281).
Houve resposta (fls. 288/296).
É o relatório.
O recurso comporta parcial acolhimento.
1. Da relação de consumo
Inicialmente, cumpre ressaltar que a relação jurídica discutida nos autos é de consumo, em que a apelada assume o papel de fornecedora e os apelantes, o de consumidores.
Com efeito, o entendimento jurisprudencial está sedimentado no sentido de que a hipótese é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré é vendedora de imóveis ao público em geral e atua no mercado imobiliário, caracterizando-se típica relação de consumo.
2. Da legalidade da tolerância de 180 dias
Com relação ao pedido de reconhecimento de nulidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação do período de entrega do imóvel em 180 (cento e oitenta) dias, não merece acolhimento o pleito.
Não se vislumbra qualquer abusividade no contrato de compromisso de compra e venda proposto, com relação à tolerância de 180 dias estabelecida para a conclusão da obra do empreendimento.
Isso porque a construção de imóveis depende de diversos fatores e, por vezes, encontra obstáculos no seu regular desenvolvimento, tais como a dificuldade na aquisição de materiais, na contratação de mão-de-obra, ou na obtenção de autorizações pelo Poder Público, como também empecilhos decorrentes de alterações climáticas que não eram previsíveis. E porque tais circunstâncias efetivamente influem no tempo necessário à conclusão das obras do empreendimento, é plenamente justificável que o contrato preveja a prorrogação do prazo de entrega.
Nesse sentido, dentre tantos outros, podem-se destacar os seguintes julgados: Apelação nº 0022882-40.2011.8.26.0011 (TJSP, 3ª Câmara
de Direito Privado, Rel. Donegá Morandini, j. 29/01/2013), em que foi
expressamente reconhecida a inexistência de abusividade na cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para o término da obra; e Apelação nº
0027425-23.2010.8.26.0011 (TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Natan
Zelinschi de Arruda, j. 13/12/2012), em que se reconheceu que a prorrogação do
prazo por 180 dias constitui praxe nos contratos que tenham por objeto a aquisição de imóveis em construção.
Assim, incabível se falar da nulidade das cláusulas de prorrogação do prazo para a entrega da obra.
3. Da mora da vendedora
Consta dos autos que as partes firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda, em 28/06/2008, por meio do qual ficou ajustado que a vendedora entregaria a obra em dezembro de 2010, sendo possível a prorrogação por 180 dias (item IV.6 fl. 44), levando o prazo final para
o fim de junho de 2011.
A respeitável sentença julgou não haver atraso, conforme trecho abaixo transcrito (fls. 241/242):
O documento de fl. 177 revela que o “habite-se definitivo” foi expedido aos 20/10/2011, tendo-se essa como a data final das obras.
Nessa diretriz, mesmo sendo considerada válida a tolerância de 180 dias prevista contratualmente, é incontroverso que as obras foram concluídas após esse prazo (que se findaria no fim de junho de 2011).
O atraso, todavia, de cerca de dois meses na entrega das obras, por si só, não é apto a gerar dano de ordem imaterial (...).
Os danos materiais, igualmente devem ser rejeitados. Isso porque não há indícios de que os autores tenham arcado com despesas de aluguel ou encargos até a efetiva ocupação do imóvel objeto dos autos, aos 16/03/2012 (fls. 170) (...).
Entretanto, entende-se que merece reforma o referido posicionamento, tendo em vista que a expedição do habite-se, mera autorização administrativa, não se confunde com a efetiva entrega do imóvel.
Dessa forma, deve-se considerar o prazo previsto para a entrega da obra como o prazo previsto para a efetiva entrega do bem aos adquirentes, que se dá com a entrega das chaves.
Assim, considerando a data da entrega, com a imissão dos autores na posse (16/03/2012 fl. 170), verifica-se a priori a mora da ré.
E não prevalece a alegação em sede de defesa sobre a ocorrência de “overbooking” no mercado imobiliário, consubstanciado na falta de material e mão-de-obra. Tais argumentos não prestam a justificar o atraso em detrimento ao direito do consumidor. Isso porque, ainda que a ré tenha tido problemas que ocasionaram o atraso, havia o prazo de tolerância previsto no contrato, justamente para permitir a entrega da obra considerando eventuais imprevistos.
Ademais, não prevalece a tese de que a entrega não ocorreu no prazo por desídia dos adquirentes na contratação do financiamento, vez que na correspondência eletrônica colacionada à fl. 102, a funcionária da Caixa Econômica Federal informa, em 03/01/2012, que a documentação apresentada pelos apelantes está correta e que seria necessário aguardar que a apelada providenciasse a individualização das matrículas junto ao Cartório de Registro de Imóveis para que a escritura pudesse ser assinada.
Com efeito, o descumprimento do contratado pela construtora dá suporte ao dever de indenizar, pois antes de assumir a obrigação de entrega do imóvel, ela deveria ter efetuado prévio planejamento das obras e das questões para regularização do empreendimento e da individualização das matrículas.
Portanto, caracterizada a inadimplência da vendedora, cumpre reconhecer a necessidade de se indenizar por danos materiais.
4. Dos lucros cessantes
Os lucros cessantes, forma de recomposição patrimonial, consubstanciam-se no lucro frustrado, aquele provável, que era de se esperar, porque decorrente do curso normal das coisas. No caso concreto, o atraso na entrega do imóvel repercutiu negativamente no patrimônio dos apelantes, obstando-os de auferir rendimentos que legitimamente poderiam esperar.
Não se entende que os lucros cessantes possam advir de situação hipotética, mas tratando-se de imóvel, normal seria a fruição do bem, seja para fins de moradia, seja para gerar rendimentos por meio de locação.
Em caso análogo ao dos autos, foi determinada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça a concessão dos lucros cessantes, mas sob o fundamento de que são presumidos:
CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. (...) - A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido. (STJ, REsp nº 644.984/RJ, 3ª Turma,
Rel. Min. Nancy Andrighi, 16/08/2005) realces
não originais.
fazem jus à indenização por lucros cessantes desde a mora dos vendedores (respeitada a tolerância de 180 dias) até a real entrega de chaves, os quais, são fixados já neste momento para evitar a uma desnecessária liquidação de sentença que geraria despesas e tempo.
Tem-se que o valor correspondente a 0,5% do preço pago pelo imóvel (constante no compromisso de compra e venda) atualizado por cada mês de atraso é valor suficiente e razoável para recomposição patrimonial dos autores. Além de tal quantia ser a praxe de cálculo para estabelecimento do valor locatício de imóveis, é o entendimento que tem sido adotado nesta Colenda Câmara:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Inadimplemento da ré Atraso na entrega da obra Impossibilidade de promover a extensão de cláusula penal prevista para a mora do pagamento do preço Multa de natureza convencional, que não pode ser criada pelo juiz Eventual abusividade da multa em favor somente do promitente vendedor pode acarretar a sua invalidade, mas não a sua extensão a situações não convencionadas pelas partes Cálculo dos lucros cessantes feito na base de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, correspondente àquilo que perceberia o adquirente com a locação do apartamento. Alegação de ocorrência de eventos que não configuram caso fortuito ou força maior. Dever de indenizar Existência de dano moral indenizável, pois há lesão a direito da personalidade e prova razoável de sofrimento intenso do promitente comprador Ônus de sucumbência bem distribuídos Recurso das rés provido em parte. Recurso do autor improvido.
(TJ/SP, 6ª Câmara de Direito Privado; Apelação nº 0194729-37.2011.8.26.0100, Des. Rel. Francisco Loureiro, 25/07/2013).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da unidade autônoma ao promitente comprador. Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor. Impossibilidade de se estender a responsabilidade pelo inadimplemento a terceiras pessoas jurídicas não contratantes, sem prova clara da existência de grupo contratual. Impossibilidade de o comprador postular a extensão de cláusula penal prevista para a mora do pagamento do preço. Multa de natureza convencional, que não pode ser criada pelo juiz. Eventual abusividade da multa em favor somente do promitente vendedor que se traduz em sua invalidade, e não em sua extensão a situações não convencionadas pelas partes. Inexistência de dano moral indenizável, por ausência de lesão a direito da personalidade e prova razoável de sofrimento intenso do promitente comprador. Perdas e danos decorrentes do atraso que podem desde logo ser fixadas, evitando custosa liquidação, em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, que corresponde ao valor do imóvel e equivale aos frutos que o promitente comprador deixou de auferir pela falta de entrega pontual da obra. Correta a distribuição da sucumbência, à vista do parcial decaimento do pedido. Recurso da ré improvido. Recurso do autor provido em parte. (TJ/SP, 6ª
Câmara de Direito Privado; Apelação nº 0024073-19.2011.8.26.0562, Des. Rel. Francisco Loureiro, 24/05/2012).
5. Do ressarcimento das despesas de condomínio
A despeito das razões da apelante, as despesas condominiais não podem ser exigidas do condômino antes da imissão na posse, uma vez que não há fruição dos serviços prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO DE SALVO
VENOSA que O condômino deve concorrer com o rateio que lhe couber para
sustentar o funcionamento da vida condominial. As despesas comuns de energia elétrica, água, materiais de limpeza, pagamento de empregados e serviços eventuais, conservação de equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser rateadas. (7ª Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p. 344)
A exigência das despesas condominiais sem qualquer prestação caracteriza manifesto enriquecimento sem causa. Nesse sentido:
Compromisso de venda e compra. Ação de regresso. Taxas condominiais e IPTU. Período anterior ao recebimento das chaves. Início da responsabilidade com a imissão na posse. Recurso parcialmente provido. (TJSP, Apelação 0120764-89.2012.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Fortes Barbosa, Julgamento em 11/04/2013).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS
CHAVES. INADIMPLEMENTO DA RÉ. DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO. DANOS MATERIAIS. DESPESAS CONDOMINIAIS, IPTU, "KIT IMPLANTAÇÃO". ALUGUERES. TERMO INICIAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. 1. Compromisso de compra e venda. Cláusula de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel. Validade. 2. Entrega das chaves aos autores, porém, após o decurso do prazo total. Inadimplemento da ré configurado. Demora na liberação do financiamento em razão de irregularidades na matrícula do imóvel. Responsabilidade da vendedora. Dever de colaboração decorrente da boa-fé objetiva. 3. Taxa de corretagem e serviço de assistência técnico-imobiliária. Abusividade. Ausência de esclarecimentos e liberdade de contratação. Devolução na forma simples. 4. Despesas condominiais, IPTU, "kit implantação". Impossibilidade de cobrança antes da entregadas chaves. Cláusula contratual que deve ser interpretada da maneira mais favorável ao consumidor. Art. 47, CDC. Devolução também na forma simples, ausente má-fé da requerida. 5. Atraso na entrega das chaves que representa perda financeira suportada indevidamente pelos consumidores, obstaculizando a auferição de renda. Alugueres devidos a partir do término do prazo de tolerância. 6. Danos morais não configurados no caso concreto. Tempo de atraso que não é suficiente, de per si, a caracterizar o abalo alegado. 7. Recurso
dos autores parcialmente provido para condenar a ré à devolução da taxa de corretagem na forma simples. 8. Recurso da ré parcialmente provido para determinar que o pagamento dos alugueres seja feito a partir de outubro/2009. 9. Apelações parcialmente providas. (TJSP, Apelação 0145194-42.2011.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Alexandre Lazzarini, Julgamento em 06/09/2012) realces
não originais.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega dos documentos necessários à obtenção do financiamento habitacional pelos autores - Inadimplemento da ré Requerida que apenas cumpriu com sua obrigação a partir de determinação judicial -Incidência de multa contratual sobre o valor do imóvel, até a data da efetiva entrega das chaves aos autores Indenização dos danos materiais sofridos ? Despesas com locação de imóvel para moradia, IPTU e condomínio do imóvel compromissado à venda que devem ser ressarcidas aos autores, até a data da efetiva entrega das chaves do bem - Inexistência de danos morais Ação parcialmente procedente Recursos parcialmente providos. (TJSP, Apelação
0121627-16.2010.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Francisco Loureiro, Julgamento em 10/05/2012).
Por isso, necessária a condenação da apelada ao ressarcimento pelas despesas de condomínio desde dezembro de 2011 até a efetiva
entrega das chaves (16/03/2012).
6. Da devolução de forma simples
No entanto, por mais que indevidas as taxas condominiais antes da entrega das chaves, não se deve falar em restituição em dobro, vez que, não ficou patente a má-fé da apelada.
Ocorre que o entendimento do STJ é no sentido de que, embora o artigo 42, parágrafo único não faça ressalvas quanto a sua aplicabilidade, entende o Superior Tribunal que a repetição só deve ser em dobro em casos de patente a má-fé, ou de culpa demonstrada, sendo inadmissível sua aplicação de forma objetiva.
Com efeito, não incide ao caso vertente o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, pois não se vislumbra a má-fé exigida para sua aplicação. Não restou caracterizado dolo, culpa ou má-fé, isto é, o intuito deliberado de lesar os apelantes.
Nesse aspecto, já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça sobre a inaplicabilidade da pena referida na ausência de comprovação de má-fé, e quando incidir controvérsia sobre o encargo:
O pagamento indevido deve ser restituído para obviar o enriquecimento sem causa. A repetição será na forma simples quando não existir má-fé do credor ou o encargo tenha sido objeto de controvérsia judicial.” (AgRg no Ag 947169/RJ;
3ªT.; Min. Humberto Gomes de Barros; j. 03.12.2007).
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE
HABITAÇÃO. ADMISSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. TABELA PRICE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. ADMISSIBILIDADE DE COBRANÇA DO COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL (CES), DESDE QUE PACTUADO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. NÃO OCORRÊNCIA DE MÁ-FÉ. 1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, de dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide o disposto na Súmula nº 282/STF. 2. Não compete ao STJ verificar a existência de capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas nºs 5 e 7. Precedente. 3. Esta Corte firmou entendimento no sentido de que é admissível a cobrança do Coeficiente de Equiparação Salarial - CES em contratos pactuados pelo PES - Plano de Equivalência Salarial, desde que expressamente previsto. Precedentes. 4. A devolução em dobro dos valores pagos a maior pelo mutuário somente é cabível em caso de demonstrada má-fé, o que não foi comprovado na hipótese dos autos. Precedentes 5. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 915.232/RS, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2012, DJe 28/09/2012).
Desse modo, deve o valor correspondente à taxa de condomínio ser restituído, no entanto, de forma simples, por ausência de comprovação de má-fé, ou culpa da apelada.
7. Da taxa de corretagem
Com relação à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, não prospera o requerimento dos apelantes.
A jurisprudência, quando sob análise casos de rescisão contratual, consagrou o entendimento de que o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, porém descontado percentual suficiente para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas, aí incluídas as de corretagem e publicidade, nos termos da Súmula nº 1, editada por este Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: O compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem (realces não originais).
Assim, no presente caso, em que nem mesmo houve rescisão contratual, mais claro ainda que os valores que afirma serem indevidos não o são.
Vale dizer que, ainda que a praxe seja o pagamento da comissão de corretagem pelo vendedor, diante da contratação do serviço de intermediação da venda, nada obsta que o comprador arque com tal ônus, como se depreende ter ocorrido no caso presente, conforme consta das fls. 89/90.
Caso a intermediação se consume, o prestador de serviços de corretagem merece sua remuneração (A remuneração é devida ao corretor uma
vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes).
Eventual quantia referente à comissão de corretagem é desembolsada de maneira voluntária pelo promitente comprador, sem qualquer vício de consentimento ou conduta abusiva do promitente vendedor.
8. Da taxa SATI
Com relação aos valores referentes à assessoria técnico-imobiliária, todavia, merece acolhimento o pleito dos apelantes.
Vislumbra-se, na presente hipótese, a alegada abusividade na cobrança, já que não demonstrada a prestação efetiva dos serviços discriminados.
Restou incontroverso que os apelantes efetuaram pagamento de R$768,38 (imóvel) e de R$ 127,60 (vaga de garagem), referente a serviço de assessoria técnico-imobiliária.
Entretanto, é de se determinar a devolução de tais valores, tendo em vista que cumpria à apelada comprovar de maneira substancial a prestação do serviço de assessoria pela pessoa por ela contratada.
A apelada, dessa forma, não se desincumbiu de tal ônus. Ademais, as planilhas de fls. 89/90 nada esclarecem sobre o tipo de serviço que foi prestado, não havendo, inclusive contrato de prestação de serviços de assessoria técnica.
Este Egrégio Tribunal em julgamento de ação similar aprofundou o estudo da questão em tela:
Repetição de indébito Improcedência Cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária Ausência de informação clara e precisa sobre o serviço prestado Cobrança indevida Arts. 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor Restituição devida Devolução do valor em dobro Não cabimento Ação que deve ser julgada parcialmente procedente Recurso provido em parte. (TJSP, Apelação nº
9171332-43.2004.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Privado, Rel. Thiago de Siqueira, j. 31/08/2011) (realce e grifos não originais)
Dessa forma, não é possível distinguir os serviços de assessoria, daquele prestado pelos corretores, e o prestado como sendo de assessoria técnica, caracterizando sua cobrança como verdadeiro bis in idem.
Diante disso, é de ser ressarcido integralmente o valor pago em decorrência da cobrança abusiva referente à assessoria técnica imobiliária, posto que ausente demonstração do serviço efetivamente prestado.
9. Da impossibilidade da multa reversa
Por certo, tendo sido prometida a conclusão da obra ao final do prazo determinado na avença, e não tendo sido cumprida a obrigação, superado inclusive o prazo de tolerância, de rigor que a apelada responda pelos efeitos consequentes de sua mora; entretanto, não há que se falar em inversão de multa prevista apenas para mora dos compradores.
Isso porque referida previsão contratual foi exclusiva para o caso de inadimplemento do comprador, não havendo como aplicá-la em relação ao inadimplemento da ré.
A multa prevista no contrato considera o valor necessário para indenizar perdas e danos que sejam sentidos pela construtora, que não serão iguais aos tidos pelos consumidores.
Desse modo, não há que se falar em aplicação inversa da multa moratória estabelecida na cláusula no contrato, devendo, portanto, ser afastada.
10. Dos danos morais
Por fim, com relação aos danos morais, merece ser mantida a sentença.
É claro que todo e qualquer inadimplemento contratual gera decepção e aborrecimento pela quebra da expectativa.
Contudo, salvo em situações excepcionais e bem delineadas, a simples frustração decorrente do inadimplemento não é indenizável, mas somente a ofensa a direitos da personalidade, ou aquele sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado no caso concreto.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a
inobservância de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de todo imprevisível (RESP n. 876.527/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ 28.4.2008) (AgRg-AgRg-Ag 1.033.070 /RS, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir
Guimarães Passarinho Junior, j. 16/09/2010)
Por um lado, é certo que as partes devem agir de boa-fé durante toda a relação contratual, visando ao integral cumprimento do que foi avençado. Todavia, por outro lado, não se pode conceber que elas não tenham se preparado para o eventual descumprimento do contrato, e que dele venham a sofrer desconforto e frustração na sua esfera íntima.
Vale frisar, só o inadimplemento contratual imprevisível é que gera de forma extraordinária ofensa a direito da personalidade e dá ensejo à indenização por dano moral.
Nesse sentido: o inadimplemento da obrigação contratual
personalidade, ainda que enseje desconforto e frustração na esfera íntima do indivíduo (STJ, AgRg-Ag 506.143/RJ, 3ª Turma, Rel. Des. Conv. Vasco Della
Giustina, j. 15/09/2009)
Em decorrência do desfecho da demanda, a sucumbência se apresenta recíproca, eis que os autores ficaram vencidos quanto ao pedido de nulidade da cláusula de tolerância, de restituição da taxa de corretagem, de restituição da taxa condominial em dobro, de indenização por danos morais e por danos materiais com relação à multa reversa, de modo que cada parte deverá suportar os honorários de seu respectivo patrono, sendo rateadas as custas.
Por tais fundamentos, nos termos acima expostos, dá-se
parcial provimento ao recurso.
ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI Relatora
