São Paulo, 31 de julho de 2013 - O Fundo de Investimento Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund (“BC Fund”),
(Bovespa: BRCR11), maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil, anuncia hoje seus resultados referentes ao segundo trimestre de 2013.
Destaques do 2T13
A receita de locação totalizou R$ 61,9 milhões no 2T13, o que representa um crescimento de 9,3% sobre o mesmo período do ano anterior (R$ 56,6 milhões no 2T12).
No 2T13, o FFO totalizou R$ 51,5 milhões (R$ 2,68 / cota), 51,0% maior do que no 2T12, quando o FFO foi de R$ 34,1
milhões. O FFO ajustado foi de R$ 53,8 milhões (R$ 2,80 / cota).
O lucro líquido no período foi de R$ 186,5 milhões (R$ 9,70 /cota), frente a R$ 107,0 milhões no 2T12, um aumento de 74,3%. O lucro líquido desconsiderando os efeitos da reavaliação do portfolio foi de R$ 47,4 milhões, frente a R$ 31,6 milhões no mesmo período do ano anterior, um aumento de 51,1%.
O patrimônio líquido no final do 2º trimestre de 2013 era de R$ 3,3 bilhões (R$ 171,11 / cota), correspondendo a um aumento de 4,1% em relação ao 1T13. O aumento é decorrente da reavaliação dos ativos concluída em maio.
O total de rendimentos distribuídos no 2T13 foi de R$ 2,88 / cota (R$ 55,4 milhões), correspondendo a um aumento de 15,3% em relação ao 2T12, quando o total de rendimentos distribuídos totalizou R$ 2,50 / cota (R$ 27,5 milhões).
Nos últimos 12 e 24 meses (base junho/2013) a rentabilidade do cotista, considerando rendimentos distribuídos e valorização da cota, foi de -3,7% e 54,3% respectivamente.
No final do período, a ABL do portfólio correspondia a 282.864 m2. A variação de 11.114 m2 em relação ao 1T13 corresponde à revisão das áreas de três propriedades para o método BOMA e à aquisição de quatro andares do Edifício Eldorado.
A vacância financeira no final do período do 2T13 era de 1,4%.
No 2T13, 4,7% da carteira de contratos, em termos de receita contratada no início do período, passou por renegociação ou teve novas locações, o que gerou um leasing spread de 15,7%.
Teleconferência (Português) Teleconferência (Inglês) Relação com investidores
1/ago/2013 - 10h (BR) / 09h (EST) Tel.: (55 11) 2188-0155 1/ago/2013 - 11h (BR) / 10h (EST) Tel.: 1 – 412-317-6776 E-mail: contato@bcfund.com.br Tel.: (55 11) 3383-2000 Apresentação e mais informações disponíveis no website www.bcfund.com.br
BC Fund
Em maio, foi concluído pela CB Richard Ellis o processo de reavaliação semestral dos ativos do portfólio, o que gerou um impacto positivo de R$ 144,6 milhões no valor das propriedades.
Em junho, foi concluída a aquisição de quatro andares no Edifício Eldorado pelo valor de R$151,0 milhões. A aquisição representa a consolidação da posição do fundo no edifício (passou de 57% a 69%) e adicionou 8.276 m2 de ABL ao portfólio.
Eventos subsequentes
No dia 5 julho, o FII CENESP, do qual o BC Fund detém 66% das cotas emitidas, divulgou Comunicado ao Mercado informando a aquisição de um andar adicional no empreendimento, adicionando 3.070 m2 de ABL. Com esta aquisição, o FII
CENESP passa a deter 17 andares do CENESP, que representam 52.199 m2 de ABL, ou 25% do total do empreendimento.
Os novos andares geram uma renda mensal de R$ 115 mil, ou R$ 37/m2, abaixo do valor médio das locações dos outros
andares detidos pelo fundo no empreendimento. O valor da aquisição representa um cap rate de 10,4% sobre a renda atual e o pagamento da aquisição será realizado em até 12 meses.
Considerações sobre as informações contábeis
A elaboração de informações intermediárias não é requerida pelas práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis a fundos de investimento imobiliário.
Em linha com as práticas das companhias listadas na BM&FBovespa e considerando a atual base de cotistas do BC Fund, as demonstrações financeiras do segundo trimestre de 2013 passaram por um processo de revisão limitada conduzida por auditores independentes.
A revisão foi conduzida pela Ernst & Young de acordo com as normas brasileiras e internacionais de revisão de informações intermediárias (NBC TR 2410 - Revisão de Informações Intermediárias Executada pelo Auditor da Entidade e ISRE 2410 - Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity, respectivamente).
Nota: (1) Para o primeiro semestre de 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas a partir de fevereiro).
Destaques financeiros (em R$ milhões, exceto se indicado) 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
Receitas de locação 56,6 61,9 9,3% 99,8 121,7 22,0%
Lucro líquido 107,0 186,5 74,3% 131,4 224,2 70,6%
Lucro líquido / cota (R$ / cota)(1) 9,72 9,70 -0,2% 11,95 12,00 0,5%
FFO 34,1 51,5 51,0% 58,8 94,0 59,9%
FFO / cota (R$ / cota)(1) 3,10 2,68 -13,6% 5,34 5,30 -0,9%
FFO ajustado 36,1 53,8 49,1% 61,8 99,9 61,5%
FFO ajustado / cota (R$ / cota)(1) 3,28 2,80 -14,7% 5,62 5,68 1,0%
Patrimônio líquido 1.788,1 3.289,5 84,0% 1.788,1 3.289,5 84,0%
Patrimônio líquido / cota (R$ / cota) 162,55 171,11 5,3% 162,55 171,11 5,3%
Endividamento bruto 370,8 754,4 103,4% 370,8 754,4 103,4%
Endividamento líquido (caixa líquido) 282,6 (489,0) -273,0% 282,6 (489,0) -273,0%
Destaques operacionais 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
ABL do portfólio (m2) 190.050 282.864 48,8% 190.050 282.864 48,8%
Receita contratada de locação mensal (R$ milhões) 16,2 21,9 34,9% 16,2 21,9 34,9%
Vacância financeira (final do período) 0,26% 1,40% 1,14 p.p. 0,26% 1,40% 1,14 p.p.
Inadimplência 0,00% 0,00% 0,00 p.p. 0,20% 0,00% -0,20 p.p.
Leasing spread 40,9% 15,7% -25,29 p.p. 40,9% 26,2% -14,75 p.p.
% Carteira negociada 16,4% 4,7% -11,73 p.p. 16,4% 17,8% 1,39 p.p.
Destaques de mercado 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
Número total de cotas 11.000.000 19.224.537 74,8% 11.000.000 19.224.537 74,8%
Valor de mercado 1.699,5 2.658,9 56,5% 1.699,5 2.658,9 56,5%
Preço da cota - Final do período (R$ / cota) 154,50 138,31 -10,5% 154,50 138,31 -10,5%
Preço da cota - Média do período (R$ / cota) 145,28 143,67 -1,1% 131,62 148,17 12,6%
Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 0,47 7,40 1467,2% 1,88 6,55 249,0%
Quantidade de cotistas 2.113 18.127 757,9% 2.113 18.127 757,9%
Total de Pessoas Físicas 2.080 17.894 760,3% 2.080 17.894 760,3%
Total de Pessoas Juridicas 33 233 606,1% 33 233 606,1%
% das cotas detidas por Pessoas Fisicas 19% 67% 48,63 p.p. 19% 67% 48,63 p.p.
Comentários do Gestor
No segundo trimestre de 2013, o BC Fund continuou a apresentar sólidos resultados financeiros e operacionais, com consistente crescimento da receita de locação através de aquisições e renovações/renegociações de contratos existentes. O portfólio de ativos encerrou o trimestre com receita mensal contratada de R$ 21,9 milhões, um valor 34,9% maior do que no mesmo mês do ano anterior. Se comparado a março deste ano, o crescimento foi de 6,3%.
No período, obtivemos leasing spreads (líquidos de inflação) de 15,7%, comprovando a nossa capacidade de continuamente trabalhar as negociações dos contratos trazendo os valores defasados aos níveis de mercado. A taxa de vacância financeira do portfolio terminou o trimestre em 1,4% da receita potencial.
Em termos de geração de caixa, o FFO ajustado no período foi de R$ 2,80 / cota, valor ligeiramente abaixo do valor distribuído aos cotistas de R$ 2,88 / cota. Esta diferença já era esperada no curto prazo após a oferta, uma vez que o saldo de caixa disponível para aquisições de R$1,2 bilhão está investido em LCIs e CRIs com rentabilidade de 96% a 98% do CDI, taxas inferiores ao retorno dos investimentos em imóveis. Em junho, porém, o FFO ajustado por cota já atingiu o valor de distribuição mensal de R$ 0,96 / cota.
Em linha com a estratégia de aumentar a participação em imóveis que já conhecemos e entendemos o potencial, em junho o BC Fund concluiu a aquisição de quatro andares no Eldorado Business Tower. Com esta aquisição, o BC Fund passou a deter 23 andares ou 69% do edifício, o que tende a fortalecer a posição negocial com atuais e futuros locatários do edifício. Após o fechamento do trimestre, no início de julho, o FII CENESP, do qual o BC Fund detém 66% das cotas, anunciou a aquisição de mais um andar no CENESP ao cap rate de 10,4%.
No encerramento do trimestre, o valor de mercado do BC Fund na bolsa era de R$ 2,7 bilhões (R$ 138,31/cota), o que representa um desconto de 19% sobre o valor patrimonial de R$ 3,3 bilhões (R$ 171,11/cota). Ao eliminarmos o efeito do caixa líquido e das participações minoritárias, chegamos ao valor implícito para o portfolio de imóveis de R$ 2,3 bilhões, ou R$ 7.969/m², que representa um cap rate implícito de 11,7%, considerando a receita de locação gerada por esses ativos. Para o mesmo período do ano passado, o cap rate implícito e valor por m² era respectivamente 9,5% e R$ 10.802 /m². Apesar do cenário macroeconômico mais desafiador no Brasil, a taxa de juros real de longo prazo para os dois períodos sofreu alteração muito menos significativa(1).
Desempenho operacional
Composição do portfolio de ativos
Variação da ABL – 2T13 (m
2)
A área bruta locável (ABL) do final do 2º trimestre de 2013 totalizou 282.864 m2, o que representa um crescimento de
48,5% frente ao 2T12 e de 4,1% frente ao trimestre anterior. As variações em relação ao trimestre anterior foram (i) a aquisição de quatro andares no Edifício Eldorado e (ii) a revisão da área locável de três ativos.
Em sequência ao processo de revisão das áreas dos empreendimentos, iniciado no primeiro trimestre do ano, com o intuito de adequar às práticas de mercado (método BOMA), no segundo trimestre de 2013, concluímos a revisão das áreas brutas locáveis dos edifícios Volkswagen, Flamengo e Cargill. Esta revisão gerou uma adição de 2.838 m2 na ABL do portfólio em relação ao 1T13.
Portfolio de ativos (com base na receita contratada em jun/2013)
Por tipo de ativo
Por localização
Aquisição de quatro andares do Eldorado
Em 07 de junho de 2013, o BC Fund adquiriu quatro novos andares (22º, 23º, 27º e 28º) no edifício Eldorado por R$ 151,0 milhões, adicionando 8.276 mil m2 de ABL ao portfolio. A aquisição consolida a participação em ativo que já conhecemos e entendemos o
potencial, o que tende a fortalecer a nossa posição negocial com atuais e futuros locatários e representa a posse de todos os andares altos do edifício, que usualmente são mais valorizados. O fundo passa a deter os andares 1º ao 8º (exceto o 6º) e do 18º
Imóvel 1T13 2T13 Var. m2 Var. %
Volkswagen 11.830 12.560 730 6,2% Flamengo 7.084 7.670 586 8,3% Cargil 9.104 10.626 1.522 16,7% Outros ativos 243.732 243.732 0 0,0% Aquisição 4 andares Ed. Eldorado 0 8.276 8.276 n/d
Total 271.750 282.864 11.114 4,1% AAA 43,1% A 29,3% B 27,6% São Paulo 58,8% Rio de Janeiro 31,7% Campinas 2,9% Brasília 6,6%
ao 33º (cobertura), perfazendo 23 andares e 45.400 m2 de ABL (69% da ABL). A aquisição foi realizada a um cap rate de 8,4%
sobre a locação mensal atual de R$ 1,05 milhão.
A aquisição foi 100% a prazo com as seguintes características:
O pagamento da aquisição será em parcelas mensais, sendo as sete primeiras com carência de amortização e 63% do principal na parcela final em maio/2019.
A taxa de juros sobre o saldo a pagar é de TR+8,1% com base na taxa SELIC atual de 8,5%, podendo variar para cima ou para baixo, com teto de TR + 8,4%.
Receita Contratada de Locação
A receita contratada mensal de locação, em junho de 2013, era de R$ 21,9 milhões, o que representa um crescimento de 34,9% em relação a junho de 2012, quando a receita mensal contratada era de R$ 16,2 milhões. Se comparada a dezembro de 2012, a receita contratada mensal cresceu 12,8%, reflexo dos ajustes por inflação e pela renegociação de contratos de locação, além da aquisição de quatro andares do Edifício Eldorado.
A receita contratada de locação é uma medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês de referência, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.
Evolução mensal da receita contratada de locação (em R$ milhões)
16,2 16,3 16,2 16,5 16,6 16,9
19,4 19,8 19,8 20,6 20,5 20,6 21,9
Renovações e Revisões
No 2T13, 4,7% da carteira de contratos, em termos de receita contratada no início do período, passou por renegociação ou teve novas locações, o que gerou um leasing spread de 15,7% no período e adicionou R$ 0,2 milhão à receita mensal contratada. Contratos dos edifícios Eldorado, Brazilian Financial Center e Transatlântico foram responsáveis por este leasing spread.
Composição da carteira em junho/2013
Leasing spread 2T13
(por índice de reajuste)
(4,7% da Receita renegociada)
Cronograma de reajustes por inflação
Cronograma de vencimento de contratos
(% da receita contratada)
(% da receita contratada)
22% 14% 38% 27% 3T13 4T13 1T14 2T14 0,8% 12,8% 33,2% 21,5% 17,6% 46,9% 7,8% 2S13 2014 2015 até 2015 Demais RJ SP IGP-M 95% IPCA 5% IGP-DI 1% 100,0% 5,0% 15,7% 120,6% Aluguel
Vacância
A taxa de vacância financeira se manteve baixa nos últimos 12 meses. A vacância de junho de 2013 (1,4%) corresponde a meio andar do CENESP e a um andar do Eldorado.
Vacância financeira do portfolio
Inadimplência
Devido à elevada qualidade do portfólio e dos inquilinos, a inadimplência percebida pelo Fundo sempre foi consideravelmente baixa. No 2T13 não houve inadimplência dos contratos do Fundo.
0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,6% 0,3% 0,3% 0,3%
1,5% 1,5% 1,4%
Desempenho financeiro
Receita
A receita de locação totalizou R$ 61,9 milhões no 2T13, o que representa um crescimento de 9,3% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Receita de locação (R$ milhões)
(1)(1) Não é feita distinção entre receita bruta e líquida, pois não há qualquer tributação sobre a receita de locação nem sobre o ganho de capital na venda de ativos e/ou na reavaliação 56,6 61,9 2T12 2T13 9,3% 99,8 121,7 6M12 6M13 22,0%
(em R$ '000) 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
Receita de propriedades 167.960 206.564 23,0% 211.105 266.432 26,2%
Locação 56.608 61.883 9,3% 99.779 121.700 22,0%
(-) créditos de liquidação duvidosa 28 71 153,6% (157) 71 -145,2%
Recuperação de rendas 0 0 n/d 0 0 n/d
Multas e juros recebidos 59 55 -6,8% 218 111 -49,1%
Vendas de propriedade 36.565 0 -100,0% 36.565 0 -100,0%
Descontos concedidos 0 0 n/d 0 (5) n/d
Avaliação do portfólio
Semestralmente, nos meses de maio e novembro, é realizada uma reavaliação completa dos ativos do portfólio do Fundo, cujo resultado é utilizado para definir o valor contábil das propriedades do BC Fund.
Até novembro do ano passado, as avaliações eram realizadas pela Colliers. Seguindo o rodízio de avaliadores independentes, em maio deste ano a avaliação foi conduzida pela CB Richard Ellis, que adotou os procedimentos e metodologias de acordo com a norma brasileira para avaliação de bens imóveis – NBR 14.653 (Parte 1 a 4) da ABNT – e com o “Red Book” do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), sendo observadas também as recomendações do IVSC (International Valuation Standards Council).
A valoração baseia-se no conceito de "Valor de Mercado", definido como “o valor estimado pelo qual um imóvel poderia ser transacionado na data de valoração após tempo apropriado de exposição ao mercado, entre duas partes interessadas, independentes e conhecedoras do mercado, agindo prudentemente e sem compulsão ou interesses especiais”.
Dependendo das características dos imóveis e do mercado, foram utilizados um ou mais dos métodos listado a seguir para a determinação de valor: (i) comparativos diretos de dados de mercado; (ii) método da renda por capitalização direta; e (iii) método da renda por fluxo de caixa descontado.
Com base na avaliação de maio de 2013, o valor do portfolio do Fundo era de R$ 2,75 bilhões. Historicamente, o valor de avaliação tem apresentado crescimento constante, dada a qualidade dos ativos e os impactos da gestão ativa sobre o portfólio. Posteriormente, em junho, foram adquiridos os quatro novos andares no Edifício Eldorado pelo valor de R$ 151,0 milhões, contabilizados ao valor de aquisição, mesmo tratamento dado aos investimentos realizados nos ativos, levando o valor total do portfólio para R$ 2,90 bilhões.
O valor do portfólio em junho de 2013 representa um cap rate de 9% sobre a receita atual contratada. Adicionalmente, o valor de R$ 2,90 bilhões representa um valor implícito médio de R$ 10.264 por m2 de ABL.
Evolução do valor do portfólio (R$ milhões)
1.484 2.009 2.094 2.132 2.289 2.605 2.750 151 3 2.904 no v/10 mai/1 1 no v/11 mai/1 2 no v/12 de z-12 m ai/1 3 Aqu isiç ão Eldor ad o Outr os inves timento s jun/13
Custos e Despesas
A despesa de comissões está relacionada (i) aos serviços de intermediação para renovação e/ou revisão de contratos de locação e (ii) à corretagem para a comercialização de áreas vagas.
A despesa de administração dos imóveis está relacionada aos serviços de gerenciamento das propriedades e corresponde a um percentual da receita gerada por cada imóvel.
As despesas de condomínio, reparos, manutenção e conservação são incorridas pelo Fundo para cobrir tais despesas devidas pelas áreas vagas de seu portfólio. No 2T13, as áreas vagas no CENESP e Eldorado geraram R$ 0,2 milhão de despesas para o Fundo.
A despesa de gestão refere-se aos serviços de gestão do BTG Pactual e corresponde a 1,5% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo, conforme valor de negociação das cotas na BM&FBovespa, a ser calculado e provisionado diariamente e pago mensalmente.
A taxa de administração do Fundo refere-se aos serviços de administração do BTG Pactual e corresponde a 0,25% sobre o valor total de ativos do Fundo no último dia útil do mês imediatamente anterior ao mês de seu pagamento e adicionado os valores pagos ao escriturador do Fundo.
As outras despesas/receitas operacionais no 2T13 totalizaram R$ 0,5 milhão. Nesta linha, são classificadas despesas diversas, tais como taxa de fiscalização da CVM, custódia, BM&FBovespa, auditoria, reavaliação dos ativos, tributos diversos, assessoria legal, custas de cartórios, entre outras.
(em R$ '000) 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
Custo das Propriedades para Investimento (37.485) 0 n/d (37.485) 0 n/d
Custo de propriedades para investimento vendidas (17.727) - n/d (17.727) - n/d Reversão de ajuste a valor justo de propriedades vendidas (19.758) - n/d (19.758) - n/d
Custos / Despesas dos Imóveis (3.782) (905) -76,1% (4.702) (2.040) -56,6%
Despesa de comissões (3.509) (232) n/d (3.509) (609) n/d Despesa de administração - Imóvel (3) (500) n/d (866) (1.015) 17,2% Despesas de condomínio (212) (156) -26,4% (267) (362) 35,6% Despesas de reparos, manutenção e conservação (58) (17) -70,7% (60) (54) -10,0%
Despesas Administrativas (8.245) (13.386) 62,4% (14.698) (23.479) 59,7%
Taxa de gestão (5.947) (10.264) 72,6% (11.268) (17.966) 59,4%
Taxa de administração (1.876) (2.665) 42,1% (2.713) (4.920) 81,3%
Resultado Financeiro
A despesa com juros e correção monetária por aquisições e captação de recursos totalizou R$ 16,5 milhões no 2T13, sendo que no mesmo período de 2012 o valor auferido foi de R$ 11,7 milhões. O aumento é decorrente do maior saldo de obrigações por aquisição de imóveis relacionadas aos ativos SIA Sul, Beneditinos e General Polidoro, adquiridos em dezembro de 2012.
As receitas financeiras apresentaram forte crescimento e refletem a aplicação dos recursos da oferta primária encerrada em fevereiro de 2013. Os recursos foram investidos em LCI e CRI, que são ativos financeiros sujos rendimentos são isentos de tributação para o fundo, por serem de natureza imobiliária, e têm rentabilidade de 96% a 98% a.a. do CDI em função do emissor e do prazo.
Uma parcela menor do caixa de curto prazo está investida em CDB e cotas de fundos de renda fixa, o que gerou um resultado de R$ 0,5 milhão no 2T13. O recebimento de rendimentos de cotas de outros FII ao longo do segundo trimestre de 2013 totalizou R$ 0,9 milhão.
Os CRI e as cotas de outros FII são marcadas a mercado e esta variação de valor justo gerou um resultado financeiro não caixa negativo de R$ 4,0 milhões no 2T13.
(em R$ '000) 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
Despesas sobre captação e aquisição de imóveis (11.655) (16.547) 42,0% (22.615) (33.636) 48,7%
Despesas com juros (9.643) (14.197) 47,2% (19.538) (27.725) 41,9% Despesas com correção monetária (2.012) (2.350) 16,8% (3.077) (5.911) 92,1%
Ativos financeiros de natureza imobiliária 616 18.263 2864,8% 763 25.536 3246,8%
Certificados de recebivéis imobiliários (CRI) 869 4.657 435,9% 982 7.235 636,8% Letras de crédito imobiliário 226 16.767 7319,0% 495 25.271 5005,3% Rendimentos de Cotas de Fundos Imobiliários - 864 n/d - 1.819 n/d Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (479) (4.025) 740,3% (714) (8.789) 1131,0%
Outros Ativos Financeiros 554 490 -11,6% 1.585 1.178 -25,7%
Receitas com certificados de depósitos bancários 85 8 -90,6% 190 24 -87,4% Receitas com cotas de fundo de renda fixa 598 698 16,7% 1.684 1.431 -15,0% Despesas com IR sobre aplicações financeiras (129) (216) 67,4% (289) (277) -4,2%
Lucro líquido
O lucro líquido do período totalizou R$ 186,5 milhões ou R$ 9,70/cota, um aumento de 70,6% em relação ao 2T12, quando o lucro foi de R$ 107,0 milhões ou R$ 9,70/cota. Excluído o efeito de reavaliação dos ativos o lucro líquido do 2T13 cresceu 29,9% se comparado com o 2T12.
A queda no lucro líquido por cota se deve à diluição decorrente da oferta de novas cotas concluída em fevereiro de 2013. Este efeito era esperado dado que os recursos levantados ainda estão investidos em ativos financeiros que rendem menos do que os imóveis.
Lucro Líquido (R$ milhões)
Lucro Líquido por Cota (R$/cota)
(1)Nota: (1) Para o primeiro trimestre de 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas a partir de fevereiro).
31,6 47,4 75,3 139,0 107,0 186,5 2T12 2T13 Valor Justo
Lucro líquido (ex-Valor Justo)
+74,3% +51,1% 2,9 2,5 6,8 7,2 9,7 9,7 2T12 2T13 -0,2% -14,1% 56,1 85,2 75,3 139,0 131,4 224,2 6M12 6M13 +70,6% +52,0% 5,1 4,8 6,8 7,2 11,9 12,0 6M12 6M13 +0,5% -6,4%
FFO e FFO ajustado
O FFO totalizou R$ 51,5 milhões no 2T13, o que representa um crescimento de 51,0% em relação ao mesmo período de 2012. No segundo trimestre, o principal efeito que influenciou FFO, partindo do lucro líquido, foi a reavaliação de ativos e o resultado de ajuste a valor justo de CRI e cotas de outros FII.
Adicionalmente, os gestores consideram que os efeitos contábeis do ajuste de correção monetária sobre saldo devedor dos endividamentos indexados a IGP-M ou IPCA não tem efeito caixa. Os reajustes do endividamento estão atrelados aos mesmos índices das receitas de locação, mas o lançamento contábil do reajuste é feito somente no passivo. Portanto, para a análise do fluxo de caixa das operações, os gestores calculam o FFO ajustado, que desconta do FFO os efeitos não caixa sobre o endividamento. O valor das despesas financeiras não caixa no 2T13 representaram R$ 2,3 milhões e o FFO ajustado totalizou R$ 53,8 milhões, ou R$ 2,80 / cota, valor 49,1% maior que no mesmo período do ano anterior.
Nota: (1) Para o primeiro trimestre de 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas em fevereiro e março). (2)No 2T12 e 6M12 houve um pagamento retroativo de R$ 9,5MM do contrato da Petrobras por conta de revisional. Desconsiderando este efeito, o FFO e FFO ajustado / cota seriam R$ 2,23 e R$ 2,42 para 2T12 e R$ 4,48 e R$ 4,76 para 6M12, respectivamente.
(em R$ '000, exceto se indicado) 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
Lucro líquido 106.950 186.457 74,3% 131.396 224.206 70,6%
(-) Reavaliação de ativos (74.700) (144.555) 93,5% (74.700) (144.555) 93,5%
(+) Reavaliação de ativos (minoritários) (631) 5.548 n/d (631) 5.548 n/d
(-) Resultado de venda de ativos 920 0 n/d 920 0 n/d
(-) Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI 479 4.025 740,3% 714 8.789 1131,0%
(+) Despesas não-recorrentes 1.065 0 n/d 1.065 0 n/d
(=) FFO 34.083 51.475 51,0% 58.764 93.988 59,9%
FFO / cota (R$ / cota)(1) 3,14 2,68 -14,6% 5,34 5,30 -0,9%
(+) Despesas financeiras não-caixa 2.012 2.350 16,8% 3.077 5.911 92,1%
(=) FFO ajustado 36.095 53.825 49,1% 61.841 99.899 61,5%
FFO ajustado / cota (R$ / cota)(1) 3,32(2) 2,80 -15,6% 5,62 5,68 1,0%
(2)
(2) (2)
Endividamento e disponibilidades
As obrigações por aquisições de imóveis e por captações de recursos no final do 2T13 totalizaram R$ 754,4 milhões, correspondendo a um aumento de 24,8% em relação ao trimestre anterior. Em junho de 2013, o fundo possui uma posição de caixa líquido de R$ 489,0 milhões em decorrência dos recursos líquidos da oferta primária concluída em fevereiro (R$1,2 bilhão de recursos primários líquidos).
Nota: (1) Taxa combinada das obrigações das aquisições de abril/2010 e jun/2013 no momento da segunda aquisição, podendo variar com a SELIC com teto de TR+10,17%.
A principal variação sobre o saldo de obrigações, durante o 2T13, é decorrente da aquisição de quatro andares no Edifício Eldorado pelo valor de R$ 151,0 milhões, cujo pagamento será realizado em parcelas mensais até 2019. O nível de alavancagem, em junho de 2013, estava em patamares confortáveis, com LTV de 18,4%, influenciados pelos novos recursos da oferta primária.
LTV
(em R$ '000) Custo Prazo 1T13 2T13
Obrigações por aquisições de imóveis 504.151 656.468
Brazilian Financial Center TR + 10,05% 5 anos 72.196 70.370
Eldorado Business Center TR + 9,6% 10 anos 126.539 278.504
Sia Sul / Beneditinos / Polidoro IGP-M + 7,0% 17 anos 305.416 307.594
Obrigações por captação de recursos 100.265 97.940
Hicham II IPCA + 8,74% 8 anos 12.470 12.255
Brazilian Financial Center TR + 10,20% 10 anos 87.795 85.685
Endividamento bruto 604.416 754.408
(-) Disponibilidades e aplicações financeiras livres (1.233.283) (1.167.804)
(-) Cotas de outros FIIs (Mercado) (37.850) (75.563)
Endividamento líquido (666.717) (488.959)
(1)
15,8% 18,4%
1T13 2T13
Índice de Reajuste
Cronograma de amortização (R$ milhões)
Patrimônio líquido
Evolução do patrimônio (R$ milhões)
O Patrimônio líquido no 2T13 totalizou R$ 3,3 bilhões, o que representa um aumento de 4,1% em relação ao trimestre anterior, quando totalizava R$ 3,2 bilhões. A principal variação refere-se ao impacto da reavaliação dos ativos, que gerou um resultado positivo de aproximadamente R$140 milhões no patrimônio do fundo.
O valor patrimonial da cota passou de R$ 164,40 / cota em março de 2013 para R$ 171,11 / cota no final de junho de 2013. IGP-M 41% TR 57% IPCA 2% 8,9 45,8 99,5 45,0 555,3 2013 2014 2015 2016 + 2017 3.160 3.290 1T13 2T13 R$ 164,40 / cota R$ 171,11 / cota +4,1%
Distribuições
No 2T13, o valor total distribuído foi de R$ 55,4 milhões (R$ 2,88 / cota), um valor 101,5% maior em termos nominais e 15,3% maior em R$ / cota do que no 2T12, quando os rendimentos distribuídos aos cotistas totalizaram R$ 27,5 milhões (R$ 2,50 / cota).
Evolução da distribuição (R$ / cota)
0,50 0,67 0,83 0,96 jan-11 fev-11 m ar -11 ab r-11 mai-11 jun-11
Mercado de capitais
Nos últimos 12 e 24 meses (base 2T13) o retorno das cotas do BC Fund (BRCR11), considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota, foi de -3,7% e 54,3%. Nos mesmos períodos, o Ibovespa registrou queda de 12,7% e 24,0%, respectivamente. No trimestre, a rentabilidade foi negativa em 5,7%, enquanto o Ibovespa apresentou queda de 15,8%.
Desempenho da cota no mercado (Base 100 – Dezembro de 2010)
Valor patrimonial vs. Valor de mercado
Retorno dos últimos 3, 12 e 24 meses (base jun/13)
60 80 100 120 140 160 180
dez-10 fev-11 abr-11 jun-11 ago-11 out-11 dez-11 fev-12 abr-12 jun-12 ago-12 out-12 dez-12 fev-13 abr-13 jun-13
Base 10 0 = Dec/ 20 10
BC Fund BC Fund (com proventos) IBOVESPA
103,79 146,90 154,64 162,51 176,08 164,40 171,11 100,30 100,61 114,00 151,00 155,10 149,65 138,31 -3% -32% -26% -7% -12% -9% -19% jan-11 fev-11 m ar -11 abr -11 m ai-11 jun-11 jul-11 ago-11 set-11 ou t-11 no v-11 de z-11 jan-12 fev-12 m ar -12 abr -12 m ai-12 jun-12 jul-12 ago-12 set-12 ou t-12 no v-12 de z-12 jan-13 fev-13 m ar -13 abr -13 m ai-13 jun-13
Valor Patrimonial (a) Valor de Mercado (b) (b) / (a) -1 54,3% -3,7% -5,7% -24,0% -12,7% -15,8% 36,1% 0,8% -9,0% -40% -20% 0% 20% 40% 60% Últimos 24 M Últimos 12 M Últimos 3 M BRCR11 IBOVESPA IFIX
O valor de fechamento da cota de R$ 138,31, em junho/2013, representa:
Desconto de 19,2% com relação ao valor patrimonial da cota
Distribuição de rendimentos anualizada de 8,65% a.a. (considerando a atual política de distribuição de R$0,96/cota/mês)
Cap rate implícito do portfólio de 11,65% (considerando a receita contratada de junho/2013)
Valor médio de R$ 7.969 / m2 de ABL
Avaliação a mercado
A liquidez das cotas na BM&FBovespa apresentou forte crescimento após a conclusão da oferta primária, atingindo ADTV (volume médio diário de negociação) de R$ 7,4 milhões no 2T13.
Volume diário de negociação na BM&FBovespa (R$ milhões)
Jun/13 Jun/12
Valor patrimonial [R$ / cota] 171,11 162,55
Valor da cota (fechamento) [R$ / cota] 138,31 154,50
Desconto ao valor patrimonial [%] -19,2% -5,0%
Distribuição mensal [R$ / cota] 0,96 0,83
Rentabilidade mensal [% a.m.] 0,69% 0,54%
Rentabilidade anual [% a.a.] 8,33% 6,47%
Rentabilidade anualizada [% a.a.] 8,65% 6,67%
Quantidade de cotas [#] 19.224.537 11.000.000
Valor das cotas [R$ mi] 2.658,9 1.699,5
Dívida líquida (caixa líquido) [R$ mi] (489,0) 282,7
Participação minoritários [R$ mi] 84,2 70,7
Enterprise Value (a) [R$ mi] 2.254,2 2.052,9
Receita contratada (b) [R$ mi] 21,9 16,2
Cap rate implícito (b*12) / (a) [%] 11,65% 9,48%
ABL do portfolio (c) [m2] 282.864 190.050
Valor médio por m2 (a) / (c) [R$ / m2] 7.969,3 10.801,9
7, 1 6, 2 4, 7 9, 8 6, 2 5, 3 1, 4 4, 5 3, 4 4, 6 9, 3 8, 1 4, 0 5, 3 11 ,9 18 ,6 3, 3 3, 0 4, 7 2, 2 2, 6 16 ,4 4, 8 17 ,8 7, 0 3, 3 9, 6 9, 2 2, 3 41 ,5 6, 6 34 ,4 4, 1 6, 5 16 ,4 6, 1 6, 9 7, 6 4, 4 10 ,0 3, 6 7, 0 5, 1 3, 5 2, 3 5, 8 13 ,1 2, 7 5, 9 9, 0 2, 5 6, 1 9, 9 4, 0 4, 4 12 ,5 7, 5 3, 6 3, 1 2, 5 2, 9 5, 1 3, 1 0 5 10 15
1-Apr-13 8-Apr-13 15-Apr-13 22-Apr-13 29-Apr-13 7-May-13 14-May-13 21-May-13 28-May-13 5-Jun-13 12-Jun-13 19-Jun-13 26-Jun-13
R$ M ilh ões Média abril: 6,5 Média maio: 10,7 Média junho: 5,5
Demonstrações Financeiras Consolidadas
Demonstração de Resultados Consolidada
Nota: (1) Considerando a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11 milhões de cotas em janeiro e, após o encerramento da oferta, 19,2 milhões de cotas a partir de fevereiro), o lucro por cota ajustado corresponde a R$ 12,00.
(R$ '000) 2T12 2T13 Var. 6M12 6M13 Var.
Receitas Propriedades para Investimento 167.960 206.564 23,0% 211.105 266.432 26,2%
Receitas de aluguel 56.608 61.883 9,3% 99.779 121.700 22,0% (-) Provisão para créditos de liquidação duvidosa 28 71 153,6% (157) 71 -145,2% Receita com recuperação de rendas - - n/d - - n/d Receitas de multas e juros recebidos 59 55 -6,8% 218 111 -49,1% Receitas de vendas de propriedade para investimento 36.565 - -100,0% 36.565 - -100,0% Descontos concedidos - - n/d - (5) n/d Ajuste a valor justo 74.700 144.555 93,5% 74.700 144.555 93,5%
Custo Propriedades para Investimento (37.485) - -100,0% (37.485) - -100,0%
Custo de propriedades para investimentos vendidas (17.727) - -100,0% (17.727) - -100,0% Reversão de ajuste a valor justo de propriedades para investimentos vendidas (19.758) - -100,0% (19.758) - -100,0%
Despesas juros e atualização monetária de captação e aquisição de imóveis (11.655) (16.547) 42,0% (22.615) (33.636) 48,7%
Despesas de juros com captação de recursos (3.334) (2.471) -25,9% (6.923) (4.977) -28,1% Despesas de atualização monetária com captação de recursos (983) (145) -85,2% (1.500) (385) -74,3% Despesas de juros com obrigações por compra de imóveis (6.309) (11.726) 85,9% (12.615) (22.748) 80,3% Despesas de atualização monetária com obrigações por compra de imóvel (1.029) (2.205) 114,3% (1.577) (5.526) 250,4%
Despesas administrativas dos imóveis (3.782) (905) -76,1% (4.702) (2.040) -56,6%
Despesas de comissões (3.509) (232) -93,4% (3.509) (609) -82,6% Despesa de administração - Imóvel (3) (500) 16566,7% (866) (1.015) 17,2% Despesas de condomínio (212) (156) -26,4% (267) (362) 35,6% Despesas de reparos, manutenção e conservação (58) (17) -70,7% (60) (54) -10,0%
Resultado líquido de propriedades para investimento 115.038 189.112 64,4% 146.303 230.756 57,7%
Certificados de recebivéis imobiliários (CRI) 869 4.657 435,9% 982 7.235 636,8% Letras de crédito imobiliário 226 16.767 7319,0% 495 25.271 5005,3% Rendimentos de Cotas de Fundos Imobiliários - 864 n/d - 1.819 n/d Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (479) (4.025) 740,3% (714) (8.789) 1131,0%
Resultado líquido de ativos financeiros de natureza imobiliária 616 18.263 2864,8% 763 25.536 3246,8% Resultado líquido de atividades imobiliárias 115.654 207.375 79,3% 147.066 256.292 74,3%
Receitas com certificados de depósitos bancários 85 8 -90,6% 190 24 -87,4% Receitas com cotas de fundo de renda fixa 598 698 16,7% 1.684 1.431 -15,0% Despesas com IR sobre aplicações financeiras (129) (216) 67,4% (289) (277) -4,2%
Total outros ativos financeiros 554 490 -11,6% 1.585 1.178 -25,7%
Despesa de consultoria/gestão (5.947) (10.264) 72,6% (11.268) (17.966) 59,4% Taxa de administração - Fundo (1.876) (2.665) 42,1% (2.713) (4.920) 81,3% Outras despesas operacionais (422) (457) 8,3% (717) (593) -17,3%
Total de receitas(despesas) operacionais (8.245) (13.386) 62,4% (14.698) (23.479) 59,7% Lucro Líquido Antes da Participação dos Minoritários 107.963 194.479 80,1% 133.953 233.991 74,7%
Participação Minoritários (1.013) (8.022) 691,9% (2.557) (9.785) 282,7%
Lucro líquido do exercício 106.950 186.457 74,3% 131.396 224.206 70,6%
Quantidade de cotas no final do período 11.000.000 19.224.537 74,8% 11.000.000 19.224.537 74,8% Lucro líquido por cota - R$ 9,72 9,70 -0,2% 11,95 11,66 -2,4%
Balanço Patrimonial Consolidado
ATIVOS (R$ '000) 4T12 % sobre
Ativo Total 2T13
% sobre
Ativo Total Variação
Circulante 52.845 2,0% 1.195.902 28,6% 2163,0%
Disponibilidades 35 0,0% 23 0,0% -34,3% Aplicações Financeiras 31.756 1,2% 1.171.503 28,1% 3589,1% Certificados de Depósito Bancário 3.917 0,1% 4.311 0,1% 10,1% Livres 973 0,0% 589 0,0% -39,5% Vinculado a depósitos em garantia - terceiros 2.944 0,1% 3.722 0,1% 26,4% Letras de Crédito Imobiliário - 0,0% 994.896 23,8% n/d Cotas de Fundo de Renda Fixa 27.839 0,01 26.461 0,6% -4,9% Certificados de Recebíveis Imobiliários - 0,0% 145.835 3,5% n/d Rendimentos a receber - - - - n/d Aluguéis a receber 18.767 0,7% 21.337 0,5% 13,7% Provisão para créditos de liquidação duvidosa (472) 0,0% (100) 0,0% -78,8% Devedores diversos 118 0,0% 811 0,0% 587,3% Valores a receber por venda de imóveis - - - - n/d Impostos a compensar - 0,0% - 0,0% n/d Despesas antecipadas 2.641 0,1% 2.328 0,1% -11,9%
Não Circulante 41.716 1,5% 75.563 1,8% 81,1%
Aplicações financeiras - Livres
Cotas de Fundo de Investimentos Imobiliários (Equivalência) - - - - -Cotas de Fundo de Investimentos Imobiliários (Mercado) 41.716 1,5% 75.563 1,8% 81,1% Certificados de Recebíveis Imobiliários - 0,0% - 0,0% n/d
Propriedades para Investimento 2.605.186 96,5% 2.903.556 69,5% 11,5%
Obras em andamento 8.878 0,3% 8.930 0,2% 0,6% Edificações 2.596.308 96,2% 2.894.626 69,3% 11,5%
TOTAL DO ATIVO 2.699.747 100,0% 4.175.021 100,0% 54,6%
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO (R$ '000) 4T12 % sobre
Passivo + PL 2T13
% sobre
Passivo + PL Variação
Circulante 55.233 2,0% 66.881 1,6% 21,1%
Rendimentos a distribuir 11.170 0,4% 19.098 0,5% 71,0% Impostos e contribuições a recolher 134 0,0% 171 0,0% 27,6% Provisões e contas a pagar 23.691 0,9% 7.721 0,2% -67,4% Obrigações por captação de recursos 9.915 0,4% 10.455 0,3% 5,4% Obrigações por aquisição de imóveis 10.323 0,4% 29.436 0,7% 185,1%
Não circulante 622.494 23,1% 734.362 17,6% 18,0%
Provisões e contas a pagar - 0,0% 16.111 0,4% n/d Obrigações por recursos em garantia 2.954 0,1% 3.734 0,1% 26,4% Obrigações por captação de recursos 92.524 3,4% 87.485 2,1% -5,4% Obrigações por aquisição de imóveis 527.016 19,5% 627.032 15,0% 19,0%
TOTAL DO PASSIVO 677.727 25,1% 801.243 19,2% 18,2%
Patrimônio Líquido 1.936.868 71,7% 3.289.539 78,8% 69,8%
Cotas integralizadas 706.490 26,2% 1.973.069 47,3% 179,3% Gastos com colocação de cotas (166) 0,0% (38.806) -0,9% 23277,1% Reserva de contingência 10.906 0,4% 14.234 0,3% 30,5% Ajuste de avaliação a valor justo 1.244.762 46,1% 1.382.330 33,1% 11,1% Lucros (prejuízos) acumulados (25.124) -0,9% (41.288) -1,0% 64,3%
Participação dos Minoritários 85.152 3,2% 84.239 2,0% -1,1%
Fluxo de Caixa Consolidado
(R$ '000) 6M12 6M13 Variação
Recebimento de renda de aluguéis 97.319 119.135 22% Recebimento de receitas financeiras 1.876 - -100% Recebimento de multa e juros - - n/d Recebimento de recursos retidos de terceiros - 1.117 n/d Recebimento de reembolso de despesas operacionais 2.250 - -100% Recebimento de outras receitas operacionais - 97 n/d Recebimento (devolução) de depósito em garantia - - n/d Pagamento de despesas com comissões (2.260) (608) -73% Pagamento de taxa de administração - Fundo (2.490) (4.532) 82% Pagamentos de despesas de consultoria/ gestão (10.924) (18.431) 69% Pagamento de juros e atualização monetária com obrigação por aquisição de imóveis (13.213) (23.915) 81% Pagamento com juros e atualização (captação de recursos) (6.582) (4.709) -28% Pagamento de taxa de administração - Imóvel (577) (546) -5% Reversão de despesas advocatícias - (204) n/d Pagamento diversos (1.143) (2.172) 90% Pagamento/Compensação de IR s/ aplicação financeira - (260) n/d
Caixa líquido das atividades operacionais 64.256 64.972 1% Aquisição de imóveis p/ renda (benfeitorias e custas de registros) (2.066) (3.869) 87% Aplicação em cotas de fundos de renda fixa (25.079)
Imobilizações em andamento - - n/d Venda de imóveis para renda 36.565 370 -99% Aquisição de letras de créditos imobiliários (17.000) (1.006.254) 5819% Aquisição de cotas de fundos - (46.709) n/d Resgate de letras de crédito imobiliário 50.751 30.001 -41% Venda de cotas de fundos imobiliários - - n/d Amortização de certificados de recebíveis imobiliários 2.506 5.308 112% Juros recebidos de letras de créditos imobiliários - 6.628 n/d Recebimento de rendimentos de fundos imobiliários investidos 27 1.819 6637% Aquisição de certificados de recebíveis imobiliários (39.819) (200.620) 404% Venda de certificados de recebíveis imobiliários - 53.714 n/d Venda de letras de créditos imobiliários - - n/d Pagamento de recompra de cessão crédito imobiliário - - n/d
Caixa líquido das atividades de investimentos 30.964 (1.184.691) -3926% Pagamento de recompra de cessão crédito imobiliário (4.320) - -100% Pagamento do principal com obrigações por aquisição de imóveis (1.250) (36.063) 2785% Pagamento do principal com obrigação por captação de recursos (19.227) (4.918) -74% Cotas integralizadas no exercício - 1.266.208 n/d
Amortização de cotas - n/d
Gastos com colocação - (38.269) n/d Rendimentos distribuídos (58.085) (95.173) 64% IRRF sobre rendimentos pagos 38 45 18%
Caixa líquido das atividades de financiamento (82.844) 1.091.830 -1418% Variação líquida de caixa e equivalentes de caixa 12.376 (27.889)
Caixa e equivalentes de caixa - início do exercício 18.049 28.501
Participação Minoritário (1.800) -
Anexo A – Portfolio de Ativos
Imóveis Classif. Participação Cidade UF Data de aquisição ABL (m²) Receita contratada
(Jun-2013) R$/m²
Beneditinos B 100% Rio de Janeiro RJ dez-12 6.971 350.000 50,2 Brazilian Financial Center A 60% São Paulo SP mar-10 24.161 2.847.197 117,8
Burity B 100% São Paulo SP abr-11 10.550 559.100 53,0
Cargill A 100% São Paulo SP dez-08 10.626 836.233 78,7
CENESP** B 24% São Paulo SP 2008-2009 49.129 2.031.413 42,7
Ed. Hicham B 100% Campinas SP set-08 9.039 430.681 47,6
Ed. Hicham II B 100% Campinas SP dez-09 4.080 206.848 50,7
Eldorado Business Tower AAA 69% São Paulo SP abr-09 45.400 5.574.626 128,5 Flamengo A 100% Rio de Janeiro RJ out-08 7.670 1.023.749 133,5 Montreal A 100% Rio de Janeiro RJ dez-07 6.439 645.646 100,3 Polidoro A 100% Rio de Janeiro RJ dez-12 10.660 1.066.000 100,0
SIA Sul B 100% Brasília DF dez-12 55.965 1.452.345 26,0
Torre Almirante AAA 60% Rio de Janeiro RJ fev-09 24.881 3.844.719 154,5
Transatlântico B 32% São Paulo SP mar-08 4.734 296.408 62,6
Volkswagen B 100% São Paulo SP jan-08 12.560 710.734 56,6
TOTAL 282.864 21.875.698 78,3 Eldorado Business Tower Transatlântico Edifício Hicham II Torre Almirante Ed. Montreal Edifício Burity Brazilian Financial Center Flamengo Towers Complexo SIA Sul CENESP Volkswagen General Polidoro Cargill Edifício Hicham Beneditinos
Anexo B – Sobre o Fundo
O BC Fund é, atualmente, o maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil, em termos de patrimônio líquido. Suas cotas vêm sendo negociadas em mercado organizado da BM&FBOVESPA desde seu IPO, ocorrido em dezembro de 2010. O BC Fund foi constituído em junho de 2007 e, desde então, adota uma gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos a imóveis, prontos ou em fase final de construção.
O portfólio do BC Fund é composto por 15 imóveis de escritórios localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Campinas, concentrado em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe AAA e A). Os imóveis são locados por uma variedade de empresas nacionais e multinacionais, entre elas, Petrobrás, Odebrecht, Gerdau, GE, Volkswagen, GM, Santander, Bunge, Samsung, Oi e grupo EBX. O BC Fund possui participação de controle na maioria dos empreendimentos, o que lhe permite participar ativamente na gestão dos referidos bens, e a taxa de vacância desses imóveis é praticamente zero. Além disso, o BC Fund detém em bases consolidadas outros ativos como cotas de outros Fundos Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cujos rendimentos também são isentos de tributação ao Fundo.
O BC Fund possui uma política de gestão ativa baseada em quatro pilares: (i) negociação competente dos contratos de locação a valor de mercado na periodicidade mínima permitida pela legislação; (ii) investimento em expansão, melhorias e retrofits dos imóveis almejando maiores valores de locação e menor taxa de vacância; (iii) eficiente reciclagem da carteira atual de imóveis com aumento de renda e realização de ganho de capital e; (iv) alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.
Os fundos de investimentos imobiliários são veículos estruturados de investimento, que têm como escopo principal o investimento em desenvolvimento no setor imobiliário. Dentre as principais vantagens que o investimento em um FII proporciona, destaca-se a isenção de 100% dos impostos incidentes sobre as receitas e lucros dos ativos com lastro imobiliário, que possibilitam a obtenção de rendimentos potencialmente superiores aos experimentados pelas sociedades que atuam no mesmo setor, as quais se sujeitam a uma tributação de 9,25% sobre a receita e 34% sobre o lucro real. Ademais, as distribuições de resultados do FII aos investidores pessoa física são isentas de tributação, desde que atendidos certos requisitos previstos na legislação em vigor. Ainda no que se refere às vantagens potenciais que o investimento em cotas de um FII proporciona, quando comparado ao investimento em sociedades atuantes no setor imobiliário, merecem destaque: (i) a economia decorrente do não recolhimento de impostos, encargos trabalhistas e/ou do pagamento de bônus a executivos, visto ser vedada a contratação direta de empregados pelo FII; (ii) a maior previsibilidade e constância no fluxo caixa de um FII, dado que suas receitas são decorrentes substancialmente de aluguéis dos imóveis integrantes de seu patrimônio; (iii) previsibilidade e capacidade de suportar as despesas relativas aos prestadores de serviços do FII, cujas remunerações são normalmente fixadas como um percentual de variáveis financeiras do próprio Fundo; (iv) proteção ao patrimônio na vedação do FII em constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes de sua carteira ou de coobrigar-se sob qualquer transação; e (v) previsibilidade de distribuição de resultados. Tendo em vista a possibilidade de distribuição mensal de rendimentos pelos FIIs, e de acordo com as melhores práticas de governança corporativa e com foco no ganho de capital dos seus cotistas, o BC Fund adotou uma política de distribuição mensal de resultados, definida na época de seu IPO. Naquele momento, a previsão era distribuir mensalmente o valor equivalente ao ano de R$6,00 por cota em 2011, R$7,00 no ano de 2012 e chegar em 2014 distribuindo R$9,00 anuais por cota. Entretanto, devido ao bom desempenho do Fundo, em decorrência do aumento da receita de aluguel mensal, os Cotistas alteraram em assembleia a politica de distribuição de agosto a dezembro de 2011 para R$8,00 por cota ao ano, representando um aumento de 33%, e a partir de 2012 o valor foi novamente reajustado em 25% passando para R$10,00 por cota ao ano, ou R$0,83 por cota ao mês. Em janeiro de 2013 foi
aprovado um novo aumento da distribuição para R$0,96 por cota ao mês, ou seja, 92% superior ao valor distribuído em janeiro de 2011.
Não obstante ser vedado aos FIIs contrair dívidas, existe a possibilidade de os FIIs adotarem estratégias de alavancagem de seu ativo, visto lhes ser permitido, por exemplo, comprar imóveis a prazo ou ceder o fluxo de contratos de direitos de crédito futuros. Nessas operações, as garantias oferecidas não oneram os cotistas, tampouco implicam na criação de qualquer obrigação contra o BC Fund, que não é coobrigado pela solvência dos créditos cedidos.
As aquisições do BC Fund são selecionadas por meio do monitoramento constante do mercado imobiliário de escritórios nas regiões em que ele atua; da realização de diligências rigorosas sobre os imóveis e da capacidade da Administradora (controlada pelo Banco BTG Pactual) e da Gestora (também controlada pelo Banco BTG Pactual) de originar e recomendar as melhores oportunidades de investimento. O frequente investimento no mapeamento de oferta e demanda do mercado de escritórios comerciais, permite ao BC Fund identificar oportunidades de aquisição de imóveis com grande potencial de valorização.
Estrutura Organizacional do Fundo
FII – BC Fund
FII CENESP (Listado na BM&FBovespa)
Ed. Eldorado
Business Tower Ed. Montreal Ed. CENESP Financial CenterEd. Brazilian Ed. Cargill Ed. Transatlântico
Ed. Flamengo Ed. General Polidoro Ed. Volkswagen Complexo SIA Sul
Ed. Burity Ed. Beneditinos Ed. Hicham Ed. Hicham II Ed. Torre
Almirante
100%
Propriedade direta do imóvel Participação através de outros FIIs
66%
FII Prime Portfolio (Fundo privado)
Anexo C – Glossário
ABL - Área Bruta Locável: Refere-se à área efetivamente locada e, portanto geradora de receita. É usada como base para o
cálculo das métricas relacionadas à área do portfolio.
Área BOMA: Principal método de medição de área adotado para a comercialização de áreas de lajes corporativas. Permite uma
melhor comparação de áreas entre empreendimentos, levando em conta espaços que tenham tanto uma utilização exclusiva da unidade autônoma quanto os que servem de suporte geral do condomínio.
Cap rate: Corresponde à receita mensal de um imóvel anualizada (12 meses) dividida pelo valor do imóvel. CCI: Cédulas de Crédito Imobiliário.
CDB: Certificado de Depósito Bancário. CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários.
FFO – Funds From Operations: Medida não contábil correspondente ao lucro líquido, excluindo (adicionando) os efeitos do
ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para investimento e receitas e despesas não recorrentes. O FFO é calculado pelos administradores do Fundo e não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidas por outros fundos ou por companhias atuantes no mesmo segmento.
FFO Ajustado: Corresponde ao FFO somado às despesas financeiras não caixa, relacionadas à correção monetária sobre o saldo
do endividamento.
FII: Fundo de Investimento Imobiliário. LCI: Letra de Crédito Imobiliário.
Leasing Spread: incremento real (acima da inflação) do valor de locação no final do período sobre o valor de locação
correspondendo à mesma área no início do período, em decorrência dos contratos negociados nas revisões ou novas locações.
LTV – Loan to Value: corresponde ao valor do endividamento bruto sobre o valor total de ativos deduzido das participações
minoritárias.
IGP-M: Índice Geral de Preços de Mercado, publicado mensalmente e apurado pela Fundação Getúlio Vargas. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado mensalmente pelo IBGE.
IPO – Initial Public Offering: Oferta Pública Inicial das cotas. O Fundo realizou seu IPO em dezembro de 2010.
Market Cap: Corresponde ao valor patrimonial no mercado secundário obtido pela quantidade de cotas multiplicado pelo valor de
fechamento da cota no último dia útil do período correspondente.
Receita Contratada de Locação: Medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês
de referência, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.
Vacância Financeira: Percentual estimado que representa a potencial locação mensal de áreas vagas sobre a locação total
mensal do portfólio somada à potencial locação mensal das áreas vagas.
Valor Patrimonial da Cota: Corresponde ao valor do patrimônio líquido contábil do fundo dividido pelo número de cotas em
