2
3
2
Introdução
1. O que é preciso para constituir o condomínio?
2. O construtor deve estar presente na primeira assembleia?
3. O que é uma empresa de condomínios? Que cuidados ter antes de contratar uma? 4. Como convocar os condóminos para as reuniões?
5. Como convocar os não residentes para as reuniões? 6. O que fazer se a administração não marca reuniões? 7. Faltei à reunião. Ainda posso votar?
8. Não posso estar presente na próxima reunião. Posso fazer-me representar?
9. A assembleia não se realizou por falta de quórum. Quando marcar a reunião seguinte? 10. O meu prédio não tem regulamento. É obrigatório?
11. O telhado tem infiltrações. Quem paga as obras e os danos causados nas fracções? 12. Foi aprovada a contratação de um seguro de incêndio para as partes comuns, mas já tenho seguro. Tenho de pagar mais este?
13. O que é o fundo comum de reserva?
14. Um dos condóminos vendeu a casa e pediu a devolução das quotas já pagas, relativas aos meses em que já não é proprietário. Deve ser reembolsado?
15. O que fazer quando um condómino não paga as quotas? 16. O condomínio pode proibir os condóminos de terem animais?
17. O que posso fazer se o meu vizinho faz barulho durante as horas de descanso?
4
18. Alguns condóminos querem instalar gás canalizado. Qual a maioria exigida para essa obra ser aprovada?
19. Problemas de saúde obrigam-me a usar cadeira de rodas. Posso exigir a colocação de rampas de acesso no meu prédio?
20. Um dos condóminos propõe a instalação de um dispositivo para afugentar pombos. A obra é demasiado cara. Tem de haver o acordo de todos os condóminos?
21. O condomínio pode impedir qualquer um dos condóminos de fechar a varanda? 22. Sou psicóloga e tenho dois apartamentos no mesmo prédio. Um utilizo como habitação e no outro gostava de instalar o meu consultório. É possível?
23. Na última reunião, foi decidido arranjar um dos elevadores. Quem deve participar nesta despesa?
24. A administração do meu prédio quer instalar a antena de uma operadora de telemóvel no telhado. A decisão tem de ser aprovada por todos?
25. E as rendas obtidas estão ou não isentas de IRS?
26. O vizinho do último andar usa o terraço para arrumar as bicicletas. Também deixou mobiliário velho no corredor, que dificulta o acesso ao terraço. O que podemos fazer?
5
4
Introdução
6
1. O que é preciso para
constituir o condomínio?
Os condóminos têm de reunir em assembleia e aprovar a constituição do condomínio, bem como eleger o administrador ou administradores. A acta dessa reunião servirá de base ao registo do condomínio como pessoa equiparada a pessoa colectiva. O(s) administrador(es) deve(m) preencher o modelo 2 (Pedido de inscrição/identificação de pessoa colectiva ou entidade equiparada) e juntar fotocópia da acta e do título constitutivo de propriedade horizontal. O pagamento emolumentar é de € 50,00.
A inscrição pode ser feita online: www.empresaonline.pt
www.irn.mj.pt
Ou nos seguintes locais: RNPC
Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C, Lisboa Horários de funcionamento:
Atendimento presencial e telefónico (das 9h às 17h) Telefones: 21 771 43 00
Linha Registos: 707 20 11 22
Conservatórias do Registo Comercial
7
6
O construtor deve estar presente na reunião para entregar toda a documentação respeitante ao prédio, nomeadamente: • Título constitutivo da propriedade horizontal
• Plantas de pormenor do edifício (telas finais) • Projecto do imóvel ou loteamento
• Licença/autorização de utilização
• Comprovativo dos serviços municipalizados em como foram efectuados os testes de pressão à canalização • Comprovativo de inspecção emitido pela empresa de manutenção dos ascensores
• Projectos de electricidade, de abastecimento de águas, de esgotos, de águas pluviais, de rede de gás e de instalações telefónicas.
Deve entregar ainda cópias dos contratos com os vários prestadores de serviços existentes (vigilância, conservação e inspecção de ascensores, comunicações), bem como deixar a identificação e os contactos dos representantes dos aparelhos existentes no prédio (extractores de fumos, elevadores, sistemas de videoporteiros, bombas de água). Estes serão úteis em caso de avaria ou defeito dos equipamentos.
2. O construtor deve estar
8
2. O construtor deve estar pre
É uma empresa que exerce as funções do administrador, mediante remuneração. A actividade destas empresas não é regulada e não existe uma entidade supervisora à qual seja possível recorrer em caso de conflito.
As mediadoras imobiliárias também podem administrar condomínios. Nesta situação, e em caso de conflito, é possível apresentar queixa junto do Instituto da Construção e do Imobiliário.
O exercício da administração por uma destas empresas depende de decisão da assembleia de condóminos. Cabe também à assembleia a escolha da empresa.
É aconselhável pedir referências a condomínios da vizinhança. Ainda assim, deve ser confirmada a existência da empresa no sítio do Instituto dos Registos e do Notariado. Pode ainda ser pedida na conservatória do registo comercial uma fotocópia não certificada, com informação da empresa.
Os serviços a contratar devem ser definidos tendo em conta as necessidades do condomínio. Os poderes da empresa devem ser decididos em assembleia e constarem do contrato.
9
8
4. Como convocar os condóminos
para as reuniões?
Todos os condóminos têm de ser convocados para as assembleias. A convocatória deve ser feita por carta registada com aviso de recepção, enviada 10 dias antes da data da reunião. A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde que o administrador fique com um recibo de recepção assinado pelo condómino. Apesar de mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio.
5. Como convocar os não
residentes para as reuniões?
10
Cabe ao administrador convocar as assembleias de condóminos. Por lei, a assembleia reúne na primeira quin-zena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. Se o administrador não cumpre a sua função, podem ser os condóminos a convocar a reunião, desde que as suas fracções representem pelo menos 25% do valor do prédio. Para terem acesso aos documentos da administração anterior, convém incluir na convocatória um ponto para apresentar actas e os relatóri-os e contas drelatóri-os anrelatóri-os em falta. É prelatóri-ossível eleger novo ad-ministrador e exonerar o anterior. Se a reunião não tiver quórum ou o administrador não entregar os papéis em fal-ta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais.
6. O que fazer se a administração
não marca reuniões?
7. Faltei à reunião.
Ainda posso votar?
11
10
Sim, pode nomear um procurador que o represente. Deve dirigir-se a um notário para redigir a procuração. Esta pode especificar o sentido do voto para cada assunto.
Também é possível uma procuração nas situações em que o condómino está ausente de forma permanente ou prolongada (residência no estrangeiro ou doença prolongada).
8. Não posso estar presente na próxima
reunião. Posso fazer-me representar?
Se, na convocatória para uma assembleia, não estiver já estabelecida uma nova data para uma segunda assembleia, em caso de falta de quórum, a reunião fica automaticamente marcada para daí a uma semana, no mesmo local e à mesma hora.
A solução mais fácil é, na convocatória para a assembleia, estabelecer logo uma nova data para uma segunda reunião, caso a primeira não se realize.
Atenção que a segunda reunião não deve ser marcada para o mesmo dia.
12
Quando existem mais de quatro condóminos num prédio, é obrigatório um Regulamento de Condomínio para estabelecer regras de uso e de conservação das partes comuns.
Se este não constar do título constitutivo, a sua elaboração compete à assembleia do condomínio ou, em alternativa, ao administrador. Para ser aprovado, terá que ser marcada uma assembleia, sendo necessário uma maioria qualificada de dois terços. O regulamento entra em vigor 30 dias após a sua aprovação em assembleia.
O telhado é parte comum e propriedade de todos. Assim, cabe ao condomínio pagar a reparação e os danos nas fracções. Mesmo que a área comum seja de uso exclusivo de um dos condóminos, como um terraço, a responsabilidade continua a ser de todos, excepto se houve negligência de quem a utiliza (exemplo: o condómino não limpa os ralos para escoamento das águas).
Nestes casos, é possível accionar o seguro do prédio.
10. O meu prédio não tem regulamento.
É obrigatório?
13
12
O seguro de incêndio é obrigatório para as fracções e para as partes comuns. Por lei, os condóminos têm de fazer prova anual de que têm seguro válido. Assim, se o seu seguro abrange as partes comuns, não é obrigado a pagar o seguro colectivo, desde que prove que tem seguro.
12. Foi aprovada a contratação de um seguro
de incêndio para as partes comuns, mas já
tenho seguro. Tenho de pagar mais este?
O fundo comum de reserva é uma contribuição obrigatória destinada a obras de conservação e corresponde, no mínimo, a 10% da quota de cada condómino. Assim, se a quota é de, por exemplo, €30, o condómino tem de entregar mais €3 para o fundo comum de reserva.
No caso de ser proprietário apenas de uma garagem sem qualquer acesso ao interior do prédio, não tem de participar nas despesas correntes, o que significa que muito provavelmente não paga quota mensal. De qualquer forma, tem de pagar fundo comum de reserva, sendo comum calcular quanto pagaria de quota mensal e fixar a contribuição em 10% desse valor.
14
Se a assembleia deliberou o pagamento trimestral das quotas, por exemplo, e fixou que o pagamento deve ser feito no primeiro dia do trimestre, então o momento do vencimento da obrigação é esse, ainda que as quotas sejam reconhecidamente para fazer face às despesas correntes mensais. Isto significa que se o condómino vende o imóvel ao 2.º mês do trimestre, a administração não está obrigada a devolver parte da quota trimestral. No entanto, é possível a assembleia estabelecer regra diferente.
Os condóminos participam nas despesas comuns, devendo pagar as quotas, de acordo com a sua permilagem ou percentagem, nos prazos fixados pela assembleia ou em regulamento. Se as quotas não forem pagas atempadamente, poderão ser cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de outras penalidades.
A assembleia pode encontrar soluções para situações extraordinárias de incumprimento, resultantes, por exemplo, de desemprego ou doença prolongada. Em caso de incumprimento, o condomínio, representado pelo administrador, pode propor acção no julgado de paz ou mesmo recorrer aos tribunais.
14
.
Um dos condóminos vendeu a casa e pediu
a devolução das quotas já pagas, relativas aos
meses em que já não é proprietário.
Deve ser reembolsado?
15. O que fazer quando um
15
14
Desde que haja condições de salubridade e tranquilidade para a vizinhança, cada condómino pode ter até 3 cães ou 4 gatos, não podendo, no total, possuir mais de 4 animais de estimação.
Os regulamentos de condomínio podem, contudo, ser mais restritivos, mas não podem proibir a existência de animais. Em caso de desentendimento, a solução pode ter de passar por um julgado de paz ou um tribunal.
16.O condomínio pode proibir os
condóminos de terem animais?
Cada condómino não pode perturbar a tranquilidade e bem-estar dos restantes condóminos. A lei prevê que entre as 23 horas e as 7 horas deve evitar-se barulho. A maior parte das situações são consequência de falta de educação e de bom senso. No entanto, muitas são resolvidas com uma chamada de atenção em assembleia. Em último caso, deve ser equacionado o recurso aos julgados de paz ou aos tribunais.
Se o barulho resultar de obras, saiba que estas são consideradas actividades temporárias ruidosas e só podem ocorrer em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Em qualquer situação de incumprimento, deve ser chamada a autoridade policial.
17. O que posso fazer se o meu vizinho
16
Regra geral, as inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos e essa maioria deve representar dois terços do valor total do prédio. No entanto, a lei estipula que, havendo pelo menos oito fracções autónomas, a colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado dependem da aprovação por condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.
Esta obra tem de ser aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio e não pode prejudicar a utilização das partes comuns ou das fracções. Sendo aprovada, é paga por todos os condóminos, em função da permilagem, quer tenham votado a favor ou contra.
Se alguém não concordar, pode recorrer a tribunal. Se a recusa for considerada fundada, a obra pode ser feita, mas é paga apenas por quem não se opôs. A lei aceita como motivos válidos de recusa as obras de natureza recreativa ou supérflua ou quando o custo da intervenção é desproporcional ao valor do prédio.
18. Alguns condóminos querem instalar
gás canalizado. Qual a maioria exigida
para essa obra ser aprovada?
19.
Um dos condóminos propõe a instalação de um
17
16
A lei estabelece que, no caso de um dos membros de respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador (com 15 dias de antecedência), colocar rampas de acesso e plataformas elevatórias.
Os encargos de conservação e fruição são suportados apenas pelos condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
Estas inovações podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efectuado desde que o possam fazer sem detrimento do edifício. Na impossibilidade de levantar essas inovações, o condómino terá direito a receber o respectivo valor. Nesse sentido, o condómino que tiver efectuado tal inovação deverá guardar os comprovativos das respectivas despesas.
Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.
18
Todas as obras que possam mudar a linha arquitectónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o acordo de dois terços dos condóminos. São imperativamente proibidas as obras que coloquem em risco a integridade do edifício.
21. O condomínio pode impedir qualquer um
dos condóminos de fechar a varanda?
Depende do título constitutivo. Regra geral, o documento indica a utilização de cada fracção. Se o imóvel foi destinado à habitação, o seu proprietário não pode utilizá-lo como consultório. Para fazê-lo, tem de obter a aprovação de todos. Se nenhum se mostrar contra, pode alterar o conteúdo do título constitutivo, atribuindo uma nova utilização ao imóvel.
Em alguns casos, pode ainda ser necessária uma nova licença de utilização da câmara municipal, o que eventualmente pode não ser possível, pelo que é conveniente um contacto prévio com a câmara municipal.
19
18
Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação, como é o caso, deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo, electricidade ou limpeza): os condóminos pagam em função da permilagem. Para mudar esta regra e utilizar outra regra de repartição das despesas, é necessária a maioria de dois terços, sem oposição. Na acta, o condomínio tem de justificar os critérios para a nova distribuição. Se a decisão implicar a alteração do regulamento e este está fixado no título constitutivo, é mais difícil mudar: a lei exige que todos os moradores estejam de acordo.
Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que deles possam beneficiar. Ou seja, o condómino do rés-do-chão também paga, mesmo que garanta não usar o elevador desde que tenha acesso a uma arrecadação ou garagem servidas pelo elevador. Se não existe susceptibilidade de utilização, não tem de participar nas despesas.
20
O telhado do prédio é uma parte comum. A decisão de instalar a antena tem de ser aceite pela maioria dos condóminos. O mesmo se aplica ao arrendamento de outros espaços comuns, como a “casa da porteira”.
24.
A administração do meu prédio quer instalar a
antena de uma operadora de telemóvel no
telhado. A decisão tem de ser aprovada por todos?
Os rendimentos têm de ser declarados no IRS pelos condóminos, ainda que o valor não seja distribuído por estes. Os condóminos são considerados titulares de rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de inscrevê-los na declaração anual de rendimentos, na proporção do valor das suas fracções. Em contrapartida, podem deduzir a sua parte nas despesas de manutenção e conservação do local arrendado, como obras, limpeza, pinturas, prémios de seguros, etc.
Compete ao administrador entregar a cada condómino um documento que indique a sua quota-parte da renda e do imposto retido na fonte, bem como as despesas a deduzir no IRS.
21
20
Nestes casos, a administração deve chamar a atenção do condómino e explicar que espaços como a entrada, escadas, corredores, telhado ou terraço não devem servir de arrecadação para os condóminos. No caso de o condómino persistir com tal atitude abusiva, a administração deve adverti-lo que recorrerá às vias judiciais. A advertência deve ser feita por escrito e, na primeira oportunidade, constar de acta da assembleia.
